Tentang apa yang dimaksud dengan hak atas tanah, UUPA tidak memberikan defenisi atau rumusan yang spesifik, tetapi ada disebut semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (Pasal 6) dan secara tegas dinyatakan bahwa hak atas tanah apa pun yang ada pada seseorang tidaklah boleh dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya65 Dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA disebutkan: “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimakud dalam pasal 2 ditentukan adanya bermacam-macam hak atas permukaan bumi, yang 64 Budi Harsono, Hukum Agraria Indoneia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi Dan Pelakanaannya(Jakarta: Djambatan, 2003), hal. 296.
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”. Jadi tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi, sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang berbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.66
Tanah dipunyai dan dikuasai bertujuan untuk digunakan, maka untuk memenuhi segala keperluan penggunaan tidak hanya terbatas pada permukaan bumi. Pengertian ruang diperluas meliputi sebagian ruang udara diatasnya dan sebagian tubuh bumi dibawahnya. Penggunaan sebagian tubuh bumi misalnya dalam membangun rumah memerlukan pondasi bangunan, atau bangunan rumah dibuat bertingkat, merupakan penggunaan sebagian udara.
Wewenang penggunaan atau pemanfaatan yang bersumber hak-hak atas tanah menurut penjelasan Pasal 8 UUPA, dibatasi :
a. Sekedar diperlukan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan;
b. Penggunaan sebagian ruang udara dan atau ruang bawah tanah yang tidak termasuk wewenang pengambilan kekayaan alam dalam tubuh bumi, air dan ruang angkasa.
Jadi penggunaan atau pemanfaatan hak-hak atas tanah tidak boleh melanggar peraturan-peraturan pengambilan kekayaan alam dalam tubuh bumi, air dan ruang angkasa misalnya Undang-Undang Pengairan, Peraturan tentang Ruang Udara.
Dalam Pasal 2 UUPA disebutkan :
1. Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
2. Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
b. Menentukan dan mengatur hubungan hokum-hubungan hokum antara orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa;
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hokum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hokum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
3. Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk menapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hokum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur.
4. Hak menguasai dari Negara tersebut diatas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan peraturan pemerintah.
Selanjutnya dalam Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUPA disebutkan:
1. Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.
2. Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum yang lebih tinggi.
Adapun hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat 2 tersebut diatas, maka dalam Pasal 16 ayat 1 UUPA diatur tentang jenis-jenis hak-hak atas tanah yaitu :
a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan; d. Hak Pakai;
e. Hak Sewa;
f. Hak Membuka Tanah; g. Hak Memungut Hasil Hutan,
h. Hak-Hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.
Hak milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain diatas bidang tanah hak milik yang dimilikinya tersebut yang dapat berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang hampir sama dengan kewenangan Negara sebagai penguasa untuk memberikan hak atas tanah kepada warganya. Hak ini meskipun tidak mutlak sama, tetapi dapat dikatakan mirip dengan eigendom atas tanah menurut KUHPerdata, yang memberikan kewenangan yang (paling) luas pada pemiliknya.67
Pengertian Hak Milik tersebut diatur dalam Pasal 20 UUPA yang menyatakan : (1). Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 9 (2). Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pengertian Hak Guna Usaha diatur dalam Pasal 28 UUPA yang menyatakan :
67 Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah(Jakarta: Kencana Prenada Media Grup,cet.6, 2012), hal. 30.
(1). Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktusebagaimana tersebut dalam Pasal 29,guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.
(2). Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa juka luasnyua 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
(3). Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pengertian Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 35 UUPA yang menyatakan : (1). Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
(2). Atas permintaan pemegang hak dan mengigat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 diperpanjang dengan waktu 20 tahun.
