BAB IV PENYELESAIAN MASALAH HUKUM TERHADAP
A. Tata Cara dan Prosedur Hukum Pelaksanaan Peralihan Hak
bukan benda yang terlarang oleh undang-undang dan ketertiban umum. Salah satu obyek perjanjian jual beli adalah tanah. Undang-undang Pokok Agraria Pasal 1 ayat (4) memberikan pengertian mengenai tanah yang menyebutkan bahwa dalam pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.
Tanah dapat dihaki dengan suatu hak tertentu yang diberikan oleh Negara. Hal tersebut dinyatakan dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria yang menyebutkan “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukn adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum”.
Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Seperti yang tertulis dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria bahwa atas dasar hak menguasai dari Negara ditentukanlah adanya macam-macam hak atas permukaan
bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Hak atas tanah yang dimiliki seseorang dalam perkembangannya dapat beralih atau berpindah kepada pihak lain. Beralih artinya berpindah Hak Atas tanah demi pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Sedangkan pemindahan hak artinya berpindahnya hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Berpindahnya hak milik atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Sejak berlakunya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dengan peraturan Pelaksananya yakni Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kini telah diganti dengan peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan. Jadi perjanjian jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagi buktinya untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan.64
64 Andi Sufiama, Surat Di Bawah Tangan Sebagai Dasar Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Tanah, Citra Ilmu, Jakarta, 2010, hal.19-20.
Dengan dilakukannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta tanah atau camat selaku PPAT Sementara maka dipenuhi syarat terang, yaitu perbuatan tersebut bukan merupakan perbuatan hukum yang gelap yang dilakukan secara sembunyi-bunyi. Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya. Hal ini telah memenuhi syarat tunai dan juga syarat riil karena telah menunjukkan secara nyata telah terjadi perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukannya perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya. Oleh karena perbuatan hukum yang dilakukannya merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru.
Prosedur jual beli tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) dimulai dengan datang menghadap para pihak baik penjual maupun pembeli kehadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan menyatakan maksudnya untuk mengadakan jual beli tanah. Pejabat Pembuat Akta harus dengan teliti memastikan bahwa :
a. Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. Dalam hal ini tentunya ia sebagai pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik.
b. Dalam hal penjual sudah berkeluarga dan ada persekutuan harta, maka suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual, seandainya suami atau istri tidak dapat hadir, maka harus dibuat surat bukti secara tertulis dan sah yang menyatakan
bahwa suami atau istri menyetujui penjualan tanah tersebut. Dalam hal ini penjual berada di bawah perwalian atau pengampun maka yang bertindak sebagai penjual adalah wali atau pengampunya.
c. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah harus memastikan bahwa orang yang hadir di hadapannya adalah memang benar kuasa si penjual dan berwenang untuk melakukan seluruh prestasi dan menerima seluruh kontra prestasi dalam jual beli tanah tersebut.
d. Pembeli adalah orang yang berwenang untuk mempunyai hak atas tanah yang dibelinya. Hal ini tergantung pada subyeknya dan obyek hukumnya. Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya, sedangkan obyek hukum adalah hukum hak apa yang ada pada tanahnya. Misalnya, menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah Warga Negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
e. Tanah yang menjadi obyek jual beli adalah tanah yang boleh diperjualbelikan atau tidak dalam sengketa. Adapun jenis hak atas tanah yang dapat diperjualbelikan adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.65
Selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah meminta sertipikat hak atas tanah yang akan dijualbelikan, bukti identitas dan berkas kelengkapan lainnya dari para
65Winahyu Erwiningsih,Hak-Hak Atas Tanah dan Panduan Pengurusannya, Rajawali Press, Jakarta 2009, Hal.57.
pihak. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual yang dibuat dalam bentuk di bawah tangan, serta belum diberi tanggal serta belum ditandatangani, maka surat kuasa itu kemudian dilegalisasi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah bersangkutan selaku Notaris maupun selaku camat dan aslinya dilekatkan pada akta jual beli bersangkutan.
Selanjutnya, Pejabat Pembuat Akta Tanah melakukan pengecekan sertipikat ke Kantor pertanahan setempat untuk memastikan bahwa sertipikat tersebut bebas dari sitaan, tidak sedang dalam sengketa dan tidak sedang menjadi tanggungan atas suatu utang.
Bila setelah dilakukan pengecekan ternyata sertipikat tersebut “bersih”. Selanjutnya dilakukan pembuatan akta jual beli. Pembuatan akta tersebut dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatn hukum itu. Sebelum membuat Akta jual beli maka Pejabat Pembuat Akta Tanah yang akan memastikan bahwa pihak penjual sudah membayar pajak yang dibebankan kepada penjual termasuk Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan dan pembeli sudah membayar pajak yang dibebankan kepada pembeli.
Dalam pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah maka akta dibuat oleh PPAT yang bersangkutan dengan tetap berpedoman kepada Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku. Akta jual beli terdiri dari dua lembar akta asli, lembar pertama disimpan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan lembar kedua diserahkan
kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.
Secara keseluruhan akta jual beli memuat keterangan mengenai : 1. Para pihak yaitu penjual, pembeli dan saksi-saksi
2. Keterangan bahwa mereka telah melakukan jual beli.
3. Keterangan mengenai obyek jual beli yaitu status tanah, luasnya, letakjnya, batas-batasnya beserta turutan yang mengikuti tanah tersebut.
4. Harga jual beli dan keterangan tentang penerimaan uangnya oleh pihak penjual. 5. Syarat-syarat mengenai jual beli yang dituangkan dalam pasal-pasal dalam akta
jual beli tersebut.66
Setelah akta jual beli disini dan selesai dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah maka selanjutnya dengan dihadiri oleh penjual, Pembeli dan 2 (dua) orang saksi, Pejabat Pembuat Akta Tanah membacakan isi akta kepada para pihak serta saksi-saksi dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud dari pembuatan akta jual beli serta prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan. Pada saat akta dibacakan, para pihak dapat mengajukan pertanyaan-pertanyaan tentang hal-hal yang tidak dimengerti.
Setelah akta selesai dibacakan dan dijelaskan serta tidak ada pihak yang berkeberatan terhadap isi akta tersebut, maka dengan dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Penjual dan Pembeli menandatangani akta
66Ruchiyat Eddy,Sistem Pendaftaran Tanah Sebelum dan Sesudah Berlakunya UUPA No.5 Tahun 1960, Armico Bandung, hal.28.
jual beli dan dengan disaksikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah harga tanah dapat dilunasi sesuai dengan harga yang tersebut dalam akta jual beli. Apabila harga tanah telah dibayar terlebih dahulu sebelumnya, maka para pihak harus memperlihatkan kwitansi pembayaran tersebut kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Sesuai ketentuan Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 maka proses selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor pertanahan untuk didaftar perubahan datanya. Setelah itu, nama penjual yang tertera di sertipikat akan dicoret oleh pihak kantor pertanahan dan selanjutnya diganti dengan nama pembeli.
Akta Camat selaku PPAT Sementara merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan pendaftaran tanah di Indonesia. PPAT Sementara sudah dikenal sejak lahirnya Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT.67 Menurut Budi Harsono, Akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai benar sudah dilakukannya jual beli. Meskipun jual beli tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat pembuktian yang lain, namun dalam sistem pendaftaran tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, pendaftaran peralihan hak atas tanah di kantor pertanahan hanya dapat dilakukan dengan akta PPAT/PPAT Sementara sebagai alat bukti yang sah. Para pihak yang melakukan peralihan hak atas tanah tanpa dibuktikan dengan akta PPAT/PPAT
Sementara tidak akan dapat melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang dibelinya tersebut di kantor pertanahan, walaupun jual beli atas tanah tersebut sah menurut hukum.68Camat sebagai PPAT sementara adalah pejabat umum yang diberi kewenangan dalam membuat akta-akta peralihan hak di bidang pertanahan dimana tanah-tanah tersebut telah terdaftar di Kantor Pertanahan dimana hak-hak atas tanah tersebut telah tercantum dalam UUPA. Akta PPAT adalah akta otentik yang menjadi bukti bagi para pihak telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah tersebut atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan sebagai dasar bagi pendaftaran peralihan hak atas tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum dimaksud.
B. Akibat Hukum Pembuatan Akta Peralihan Hak Atas Tanah Belum/Tanpa