BAB IV ANALISIS SOSIAL EKONOMI DAN PEMASARAN
4.2 Kajian Pasar
4.2.1 Tinjauan Ekonomi Indonesia di Mata Dunia
Indeks harga konsumen Indonesia turun di bulan Februari 2015, mencatat deflasi 0,36% dalam basis month-on-month (m/m), sementara tingkat inflasi tahunan (y/y) nasional berkurang menjadi 6,29%, turun dari 6,96% (y/y) di bulan sebelumnya. Salah satu alasan mengapa pertumbuhan Indonesia melambat di beberapa tahun terakhir adalah karena kebijakan Bank Indonesia (BI) untuk meningkatkan suku bunga acuannya (BI rate) secara bertahap antara Juni 2013 sampai November 2014 dari 5,75% menjadi 7,75%. Hal ini menghambat ekspansi kredit dan mengurangi daya beli masyarakat (dalam sebuah ekonomi yang 55% dari pertumbuhan ekonominya berasal dari konsumsi rumah tangga masyarakat). BI menetapkan tingkat suku bunga yang lebih tinggi dalam dua tahun terakhir sebagai strategi untuk melawan tingkat inflasi (yang meningkat tajam setelah pemerintah menaikkan harga bahan bakar minyak pada Juni 2013 dan November 2014), untuk mengurangi defisit transaksi berjalan (yang mencapai rekor defisit tertinggi pada tahun 2013) dan untuk mendukung nilai tukar rupiah. Kendati begitu, di tengah harga minyak dunia yang rendah, Pemerintah Indonesia mampu mereformasi kebijakan bahan bakar bersubsidi, ini kurang lebih berarti penghilangan subsidi untuk bensin oktan rendah dan penerapan subsidi tetap Rp 1,000 per liter untuk diesel di Januari 2015. Akibatnya harga bahan bakar di Indonesia turun sejalan dengan harga minyak dunia yang turun dan menyebabkan penurunan biaya transportasi dan karena itu mengurangi tingkat inflasi di Indonesia. Meskipun kebanyakan analis memperkirakan Bank Indonesia untuk tetap menerapkan tingkat suku bunga pinjaman yang cukup tinggi pada 7,75% di 2015 karena ancaman naiknya tingkat suku bunga pinjaman Amerika Serikat yang diduga akan menyebabkan serangkaian capital outflows dari negara-negara berkembang termasuk Indonesia (terutama karena Indonesia saat ini masih tetap mengalami defisit transaksi berjalan yang besar), BI melakukan tindakan yang mengejutkan dengan memotong BI rate dan suku bunga fasilitas simpanan BI (Fasbi), masing-masing 25 basis points, menjadi 7,50% dan 5.50 %, di pertengahan Februari (dan karenanya menjadi bank sentral ke-18 yang melonggarkan kebijakan moneter di tahun 2015).
Page 40 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Indeks Harga Saham Gabungan
BI Rate
Pada jalur suku bunga, perubahan BI Rate mempengaruhi suku bunga deposito dan suku bunga kredit perbankan. Apabila perekonomian sedang mengalami kelesuan, Bank Indonesia dapat menggunakan kebijakan moneter yang ekspansif melalui penurunan suku bunga untuk mendorong aktifitas ekonomi. Penurunan suku bunga BI Rate menurunkan suku bunga kredit sehingga permintaan akan kredit dari perusahaan dan rumah tangga akan meningkat. Penurunan suku bunga kredit juga akan menurunkan biaya modal perusahaan untuk melakukan investasi. Ini semua akan meningkatkan aktifitas konsumsi dan investasi sehingga aktifitas perekonomian semakin bergairah. Sebaliknya, apabila tekanan inflasi mengalami kenaikan, Bank Indonesia merespon dengan menaikkan suku bunga BI Rate untuk mengerem aktifitas perekonomian yang terlalu cepat sehingga mengurangi tekanan inflasi.
Perubahan suku bunga BI Rate juga dapat mempengaruhi nilai tukar. Mekanisme ini sering disebut jalur nilai tukar. Kenaikan BI Rate, sebagai contoh, akan mendorong kenaikan selisih antara suku bunga di Indonesia dengan suku bunga luar negeri. Dengan melebarnya selisih suku bunga tersebut mendorong investor asing untuk menanamkan modal ke dalam instrument-instrumen keuangan di Indonesia seperti SBI karena mereka akan mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi. Aliran modal masuk asing ini pada gilirannya akan mendorong apresiasi nilai tukar Rupiah. Apresiasi Rupiah mengakibatkan harga barang impor lebih murah dan barang ekspor kita di luar negeri menjadi lebih mahal atau kurang kompetitif sehingga akan mendorong impor dan mengurangi ekspor. Turunnya net ekspor ini akan berdampak pada menurunnya pertumbuhan ekonomi dan kegiatan perekonomian.
Perubahan suku bunga BI Rate mempengaruhi perekonomian makro melalui perubahan harga aset. Kenaikan suku bunga akan menurunkan harga aset seperti saham dan obligasi sehingga mengurangi kekayaan individu dan perusahaan yang pada gilirannya mengurangi kemampuan mereka untuk melakukan kegiatan ekonomi seperti konsumsi dan investasi.
Dampak perubahan suku bunga kepada kegiatan ekonomi juga mempengaruhi ekspektasi publik akan inflasi (jalur ekspektasi). Penurunan suku bunga yang diperkirakan akan mendorong aktifitas ekonomi dan pada akhirnya inflasi mendorong pekerja untuk mengantisipasi kenaikan inflasi dengan meminta upah yang lebih tinggi.
Page 41 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Upah ini pada akhirnya akan dibebankan oleh produsen kepada konsumen melalui kenaikan harga.
Diagram BI Rate 2011 - 2015
Inflasi
Secara sederhana inflasi diartikan sebagai meningkatnya harga-harga secara umum dan terus menerus. Kenaikan harga dari satu atau dua barang saja tidak dapat disebut inflasi kecuali bila kenaikan itu meluas (atau mengakibatkan kenaikan harga) pada barang lainnya. Kebalikan dari inflasi disebut deflasi.
Indikator yang sering digunakan untuk mengukur tingkat inflasi adalah Indeks Harga Konsumen (IHK). Perubahan IHK dari waktu ke waktu menunjukkan pergerakan harga dari paket barang dan jasa yang dikonsumsi masyarakat. Sejak Juli 2008, paket barang dan jasa dalam keranjang IHK telah dilakukan atas dasar Survei Biaya Hidup (SBH) Tahun 2007 yang dilaksanakan oleh Badan Pusat Statistik (BPS). Kemudian, BPS akan memonitor perkembangan harga dari barang dan jasa tersebut secara bulanan di beberapa kota, di pasar tradisional dan modern terhadap beberapa jenis barang/jasa di setiap kota.
Indikator inflasi lainnya berdasarkan international best practice antara lain:
Indeks Harga Perdagangan Besar (IHPB). Harga Perdagangan Besar dari suatu komoditas ialah harga transaksi yang terjadi antara penjual/pedagang besar pertama dengan pembeli/pedagang besar berikutnya dalam jumlah besar pada pasar pertama atas suatu komoditas.
Deflator Produk Domestik Bruto (PDB) menggambarkan pengukuran level harga barang akhir (final goods) dan jasa yang diproduksi di dalam suatu ekonomi (negeri). Deflator PDB dihasilkan dengan membagi PDB atas dasar harga nominal dengan PDB atas dasar harga konstan.
Page 42 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Pengelompokan Inflasi
Inflasi yang diukur dengan IHK di Indonesia dikelompokan ke dalam 7 kelompok pengeluaran (berdasarkan the Classification of individual consumption by purpose - COICOP), yaitu :
Kelompok Bahan Makanan
Kelompok Makanan Jadi, Minuman, dan Tembakau Kelompok Perumahan
Kelompok Sandang Kelompok Kesehatan
Kelompok Pendidikan dan Olah Raga Kelompok Transportasi dan Komunikasi.
Dengan pertumbuhan PDB tahunan naik rata-rata 5% sampai 6% (y/y) selama satu dekade terakhir, perekonomian Indonesia telah berekspansi dengan cepat, dengan karakteristik naiknya permintaan domestik (konsumsi domestik berkontribusi untuk sekitar 55% dari total pertumbuhan ekonomi negara ini), pertumbuhan kredit sektor swasta yang subur dan peningkatan akses bisnis untuk kredit. Terlebih lagi, gaji sektor publik telah meningkat karena reformasi administratif dan pertumbuhan gaji sektor swasta telah berakselerasi (upah minimum regional Indonesia dinaikkan secara signifikan pada tahun 2012-2014). Karena pertumbuhan ekonomi yang subur membawa tekanan-tekanan inflasi, kebijakan-kebijakan moneter baru-baru ini (sejak 2013) bertujuan untuk mengamankan stabilitas keuangan negara ini, tertutama setelah inflasi naik akibat reformasi harga bahan bakar bersubsidi pada periode 2013-2015 sementara akhir dari program quantitative easing Federal Reserve (dan ancaman kenaikan suku bunga AS) menyebabkan capital outflows besar-besaran dari negara-negara berkembang (menyebabkan pelemahan tajam mata uang negara-negara berkembang), termasuk Indonesia. Kebijakan moneter Bank Indonesia yang lebih ketat dilaksanakan dengan mengorbankan laju pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi.
Bank Indonesia (BI) memiliki tujuan utama memastikan kestabilan rupiah. BI menggunakan instrumen-instrumen dalam cakupan luas untuk mengurangi tekanan-tekanan inflasi di negara ini. Kebijakan suku bunga bank disesuaikan ketika target inflasi tidak tercapai. Antara Februari 2012 sampai Juni 2013, suku bunga acuan negara ini (BI rate) telah ditetapkan pada level terendah dalam sejarah pada 5,75%. Setelah periode ini, tekanan-tekanan inflasi meningkat karena reformasi harga bahan bakar bersubsidi dan ketidakjelasan global mengenai kebijakan moneter AS. Capital outflows yang mengikutinya mengakibatkan pelemahan nilai tukar rupiah secara tajam. Oleh karena itu, mulai dari pertengahan 2013, Bank Indonesia menyesuaikan BI rate-nya dengan menaikkannya secara bertahap namun agresif dari 5,75% menjadi 7,50%. Tindakan ini juga membawa kepada penurunan pertumbuhan kredit di Indonesia.
Page 43 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Tabel Tingkat Inflasi di Indonesia 2013 - 2016
Sumber: bps.go.id
4.2.2 Trend Pasar Properti JABODEBEK