Laporan Studi Kelayakan Sentraland Bekasi (Kerja Praktek).pdf

(1)

Laporan Kerja Praktik

Studi Kelayakan Sentraland

Bekasi

Disusun Oleh:

Arini Natasya Aisyah

Pembimbing:

Donald Ganitua Sianturi

Yekti Nugraheni

DIVISI PERENCANAAN TEKNIS PERUM PERUMNAS WISMA PERUMNAS Jl. D.I. Pandjaitan Kav.11

(2)

Page 1 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Daftar Isi

BAB I DESKRIPSI PROYEK ... 3

1.1 Gambaran Umum Proyek ... 3

1.2 Latar Belakang Pelaksanaan Proyek... 4

1.3 Manfaat dan Tujuan Proyek ... 4

1.4 Pengembangan proyek di masa depan ... 5

BAB II GAMBARAN UMUM KOTA BEKASI ... 6

2.1 Gambaran Geografis Wilayah ... 6

BAB III ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS ... 8

3.1 Analisis Fisik dan Lokasi Kawasan ... 8

3.1.1 Lokasi... 8

3.1.2 Potensi Lingkungan dan Sekitar ... 9

3.1.3 Infrastruktur... 9

3.1.4 Utilitas dan Fasilitas ...11

3.1.5 Karakteristik Lahan ...12

3.1.6 Analisis Kemampuan Lahan ...16

3.1.7 Analisis Resiko Bencana ...17

3.1.8 Analisis Pemanfaatan Ruang ...18

3.1.9 Aksesibilitas dan Transportasi ...20

BAB IV ANALISIS SOSIAL EKONOMI DAN PEMASARAN ...29

4.1 Analisis Sosial dan Ekonomi...29

4.1.1 Jumlah Penduduk ...29

4.1.2 Proyeksi Penduduk dan kaitannya dengan kebutuhan perumahan ...31

4.1.3 Laju Pertumbuhan Ekonomi dan kaitannya dengan daya beli masyarakat ...31

4.1.4 Perkembangan Ekonomi Sekitar Kawasan ...36

4.2 Kajian Pasar ...39

4.2.1 Tinjauan Ekonomi Indonesia di Mata Dunia ...39

4.2.2 Trend Pasar Properti JABODEBEK ...43

4.2.3 Pesaing di kawasan sekitar ...50

4.2.1 Target Market ...53

BAB V ANALISIS TAPAK...56

5.1 Analisis Zonasi Tapak...56

5.2 Sirkulasi...57

5.2.1 Jalur Sirkulasi Internal ...57

(3)

Page 2 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

5.3 Analisis Kebisingan ...58

5.4 Analisis View ...58

5.5 Arah Angin dan Lintasan Matahari...59

BAB VI ASPEK BANGUNAN...60

6.1 Perencanaan Tapak ...60

6.2 Konsep Mixed Use Building ...60

6.3 Luas Bangunan dan Program Ruang ...61

6.4 Komposisi Bangunan ...62

6.5 Fasilitas Sentraland Bekasi ...63

6.5.1 Parkir ...63 6.5.2 Fasilitas Perbelanjaan ...64 6.6 Layout Bangunan ...64 6.6.1 Block Plan ...64 6.6.2 Design 3 Dimensi ...70 6.6.3 Interior Rusunami...72

BAB VII ANALISIS ESTIMASI BIAYA ...73

7.1 Biaya Pra Pembangunan ...73

7.2 Biaya Pembangunan ...73

7.3 Biaya Pasca Pembangunan ...74

BAB VIII PROYEKSI DAN ANALISIS KELAYAKAN PROYEK...75

8.1 Proyeksi Keuangan Proyek ...75

8.1.1 Proyeksi Pengeluaran...75

8.1.2 Proyeksi Sumber Pendapatan...76

8.1.3 Proyeksi Cash Flow...77

8.2 Analisis Kelayakan Proyek ...77

(4)

Page 3 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

BAB I DESKRIPSI PROYEK

1.1 Gambaran Umum Proyek

Lokasi Pengembangan Sentraland Bekasi yang terintegrasi dengan perumahan Pesona Metropolitan terletak di Lokasi Strategis yaitu di Jalan Raya Narogong yang menghubungkan antara Kota Bekasi dengan Cibubur. Koridor Jalan Raya Narogong di wilayah Rawa Lumbu merupakan daerah yang mudah diakses dari manapun selain berada di satu jalan protokol menuju Cibubur, Jalan Raya Narogong juga berdekatan dengan kawasan industri M2100 di wilayah Tambun, dan hanya berjarak ±6KM dari Koridor Kalimalang yang merupakan nadi utama pertumbuhan Kota Bekasi. Kecamatan Rawa Lumbu sendiri merupakan Kecamatan yang banyak dibangun hunian vertikal maupun horizontal untuk memenuhi kebutuhan perumahan. Kota Bekasi merupakan Kota Keempat di Indonesia dengan penduduk terpadat. Kota Bekasi mempunyai fasilitas permukiman yang sangat lengkap untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Dari pusat perbelanjaan, pendidikan, serta akses Transportasi menuju Pusat Kota Jakarta. Oleh sebab itu proyek pembangunan sentraland Bekasi dianggap sangat layak guna memenuhi permintaan perumahan.

 Obyek Pengembangan : Lahan Kosong  Obyek Peruntukan : Properti Komersial

 Lokasi : Pesona Metropolita, Jalan Raya Narogong, Bekasi

 Kecamatan : Rawa Lumbu

 Kabupaten : Bekasi

(5)

Page 4 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

 Luas Lahan Perencanaan : 64.931,6 m2

 Luas Area Residential : 47.412 atau sekitar 73,0%  Luas Area Mixeduse : 17.520 atau sekitar 27,0% 1.2 Latar Belakang Pelaksanaan Proyek

Pada saat ini, Perum Perumnas telah melakukan pemetaan terhadap lahan-lahan strategis milik Perumnas yang lokasinya berada di tengah kota-kota besar Indonesia. Lahan-lahan tersebut saat ini pemanfaatannya, ada yang digunakan untuk kantor regional atau cabang Perum Perumnas dan ada juga lahan kosong. Pemanfaatan lahan saat ini dapat dikatakan kurang produktif, mengingat lokasi lahan yang strategis di tengah kota yang sebetulnya dapat dikembangkan menjadi kawasan properti yang akan memberikan nilai tambah tinggi bagi Perumnas.

Mengingat luas lahan-lahan tersebut relatif kecil, namun lokasinya strategis, maka program pengembangan properti atas lahan tersebut lebih ke arah “high rise building”, baik untuk hunian vertikal (rumah susun), komersial (perbelanjaan), perkantoran atau gabungan dari produk-produk tersebut (“Mixed Use Building”) Program ini merupakan salah satu implementasi program pemerintah, yaitu Program Sejuta Rumah dalam rangka pemenuhan kebutuhan hunian dan penanganan permasalahan backlog perumahan, khususnya di kawasan Jabodetabek.

Sebagai salah satu tindak lanjut dari program ini adalah pengembangan lahan milik Perumnas yang berlokasi di Jalan Narogong, Bekasi (lokasi terintegrasi dengan kawasan Pesona Metropolitan) untuk dimanfaatkan menjadi hunian rumah susun, area komersial dan sarana pendukung lainnya.

1.3 Manfaat dan Tujuan Proyek

Dasar pemikiran lain yang menjadi tujuan pengembangan lahan di lokasi Jalan Narogong Bekasi adalah :

 Terselenggaranya Program Pemerintah Sejuta Rumah dalam rangka pemenuhan kebutuhan hunian bagi masyarakat.

 Tersedianya kawasan hunian vertikal nyaman dan menarik bagi masyarakat kota Bekasi dan sekitarnya;

 Terciptanya peningkatan akselerasi pengembangan bisnis properti di kota Bekasi sehingga pada akhirnya dapat meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) kota Bekasi;

 Terciptanya kesempatan yang lebih luas bagi masyarakat, untuk memiliki hunian di tengah kota Bekasi, lengkap dengan fasilitas pendukungnya;

 Terbukanya lapangan pekerjaan bagi masyarakat Bekasi dan sekitarnya. Hal ini sejalan dengan program pemerintah untuk menekan tingkat penggangguran dan meningkatkan pendapatan masyarakat;

 Terciptanya peningkatan Program Pemda Kota Bekasi dalam penyediaan hunian bagi warganya

(6)

Page 5 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

1.4 Pengembangan proyek di masa depan

Proyek Sentraland Bekasi ini berintegrasi dengan pesona metropolitan diharapkan pembangunan sentraland Bekasi dapat memenuhi kebutuhan internal penghuni pesona metropolitan sekaligus secara eksternal membangun citra kawasan koridor Narogong sebagai kawasan modern dan layak huni. Pembangunan Sentraland Bekasi akan dikembangkan dengan konsep Mixed Use yaitu Apartmen dan Rusunami serta pusat perbelanjaan untuk memenuhi kebutuhan penghuni sebagai sebuah kesatuan One Stop

(7)

Page 6 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

BAB II GAMBARAN UMUM KOTA BEKASI

2.1 Gambaran Geografis Wilayah

Kota Bekasi merupakan bagian dari wilayah Jawa Barat yang berbatasan langsung dengan propinsi lain yaitu DKI Jakarta. Letaknya yang bersebelahan dengan ibukota negara ini

memberikan beberapa

keuntungan di sisi komunikasi dan perhubungan. Kemudahan dan kelengkapan sarana dan prasarana transportasi, menjadikan Kota Bekasi sebagai salah satu daerah penyeimbang DKI Jakarta.

Kota Bekasi merupakan kota yang terletak di sisi timur Kota Metropolitan Jakarta yang termasuk dalam kawasan Megapolitan JABODETABEK dan menjadi kota dengan jumlah penduduk terbanyak keempat di Indonesia. Saat ini Kota Bekasi berkembang menjadi tempat tinggal kaum urban dan sentra industri.

Letak geografis Kota Bekasi adalah 106o48’28’’ – 107o27’29’’ Bujur Timur dan 6o10’6’’ – 6o30’6’’ Lintang Selatan. Secara administratif Kota Bekasi terbagi atas 12 wilayah kecamatan, yaitu: Kecamatan Pondok Gede, Jati Sampurna, Pondok Melati, Jatiasih, Bantar Gebang, Mustika Jaya, Bekasi Timur, Rawalumbu, Bekasi Selatan, Bekasi Barat, Medan Satria, dan Kecamatan Bekasi Utara. Kota Bekasi memiliki luas wilayah sekitar 210,49 km2,

dengan batas wilayah Kota Bekasi adalah:

 Sebelah Utara : Kabupaten Bekasi

 Sebelah Selatan : Kabupaten Bogor dan Kota Depok  Sebelah Barat : Provinsi DKI Jakarta  Sebelah Timur : Kabupaten Bekasi

Kecamatan Rawa Lumbu merupakan salah satu kecamatan di Kota Bekasi hasil pemekaran Kecamatan Bekasi Timur. Batas wilayah Kecamatan Rawa Lumbu adalah sebagai berikut.

 Batas Utara : Kecamatan Bekasi Timur

 Batas Timur : Kecamatan Mustika Jaya  Batas Selatan : Kecamatan Bantar Gebang

(8)

Page 7 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

 Batas Barat : Kecamatan Jati Asih dan Kecamatan Bekasi Selatan

Saat ini Kecamatan Rawa Lumbu menjadi salah satu wilayah di Kota Bekasi dengan harga hunian yang cukup tinggi jika dibandingkan dengan kecamatan lainnya, hal ini dikarenakan dukungan fasilitas yang cukup memadai dibandingkan dengan kecamatan lainnya di Kota Bekasi serta tata kota yang baik dalam mendukung aktivitas masyarakat di dalamnya. Wilayah Kecamatan Rawalumbu merupakan bagian dari Kota Bekasi yang terletak diwilayah Selatan Kota Bekasi yang berperan juga sebagai penyangga Ibu Kota Jakarta yang dalam perkembangannya telah menunjukan kemajuan di berbagai bidang sesuai dengan peran dan fungsinya. Potensi Pengembangan Wilayah

Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi Jawa Barat Tahun 2009 – 2029, wilayah Provinsi Jawa Barat terbagi ke dalam 6 (enam) Wilayah Pengembangan (WP), yaitu WP Bodebekpunjur, WP Purwasuka, WP Ciayumajakuning, WP Priangan Timur dan Pangandaran, WP Sukabumi dan sekitarnya, serta WP Kawasan Khusus (KK) Cekungan Bandung, berikut potensi masing-masing wilayah.

Wilayah Pengembangan Bodebekpunjur menurut Pasal 11 ayat (1) merupakan pengembangan kawasan perkotaan di wilayah Jawa Barat dengan kesetaraan fungsi dan peran kawasan di KSN Jabodetabekpunjur serta antisipatif terhadap perkembangan pembangunan wilayah perbatasan. Wilayah ini mencakup wilayah Kabupaten Bogor, Kabupaten Bekasi, Kota Bekasi, Kota Depok, Kota Bogor, dan sebagian Kabupaten Cianjur (Kecamatan Cugenang, Kecamatan Pacet, Kecamatan Sukaresmi dan Kecamatan Cipanas).

METROPOLITAN JABODETABEK

Lokasi Kota Bekasi di Antara Metropolitan JABODETABEK dan Wilayah Pengembangan Metropolitan di Provinsi Jawa Barat

(9)

Page 8 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

BAB III ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS

3.1 Analisis Fisik dan Lokasi Kawasan 3.1.1 Lokasi

Lokasi Sentra Land Bekasi yang berada di Jalan Raya Narogong berjarak sekitar 4 KM dari pintu tol Bekasi Barat dan sekitar 1 KM dari Perumahan Kemang Pratama serta Rumah Sakit St. Elizabeth, yang juga berdekatan dengan lokasi pembangunan properti komersial Kemang Residence 88 yang membangun konsep Mixed Use dilengkapi dengan fasilitas water park di kawasan Jalan Raya Narogong Rawa Lumbu. Hal ini menandai bahwa Kawasan Narogong Rawa Lumbu merupakan kawasan yang berpotensi untuk dibangun properti komersial seperti retail. Offices, hotel dan apartmen.

(10)

Page 9 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

3.1.2 Potensi Lingkungan dan Sekitar

Saat ini di sekitar lokasi sudah terbangun perumahan landed housing yang serapannya cukup baik. Di dekat lokasi sedang dibangun proyek apartemen menengah.

Di kawasan Narogong Pesona Metropolitan terletak di Kelurahan Bojong Rawalumbu yang merupakan Ibu Kota Kecamatan Rawalumbu. Kecamatan Rawalumbu sendiri merupakan Kecamatan dengan fasilitas permukiman paling lengkap dibanding dengan kecamatan lain di Kota Bekasi. Lokasi pengembangan Sentraland Bekasi dekat dengan fasilitas Kesehatan yaitu Rumah Sakit St Eizabeth.

3.1.3 Infrastruktur Infrastruktur Jalan

Panjang jalan yang dimiliki suatu daerah sangat menentukan perkembangan masyarakat di daerah tersebut. Semakin banyak akses ke luar wilayah semakin tinggi tingkat perkembangan di daerah tersebut. Sampai dengan Tahun 2014, panjang jalan di Kota Bekasi mencapai 3.193,837 km dengan rincian 132,982 km merupakan jalan primer dan 1.527,355 km jalan sekunder. Sedangkan jalan lingkungan yang terdapat di Kota Bekasi tahun 2013 adalah 1.533,50 km.

Tabel Panjang Jalan menurut Jenis Jalan dan Fungsi Jalan tahun 2014 dalam km

Jenis Jalan Total (km) Primer Sekunder Lingkunga

n

Arteri Kolektor Lokal Arteri Kolektor Lokal

TOL 13,250 13,250

(11)

Page 10 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Jenis Jalan Total (km) Primer Sekunder Lingkunga

n

Arteri Kolektor Lokal Arteri Kolektor Lokal

Luar Negara 13,632 13,632 Provinsi 21,955 21,955 Kota 1.598,500 71,145 80,443 122,352 1.324,56 1.533,5 Lingkunga n 1.533,500 Total (2014) 3.193,837 61,837 71,145 80,443 122,352 1.324,56 1.533,5 2013 3.193,837 61,837 71,145 80,443 122,352 1.324,56 1.533,5 2012 3.193,040 61,040 71,145 80,443 122,352 1.324,56 1.533,5 2011 1.324,560 55,170 61,04 21,40 14,80 1.163,60 1.055,83

Sumber: Dinas Bina Marga & Tata Air Kota Bekasi

Peta Rencana Mega Proyek TOLL JABODETABEK

Sumber: Detik Finance

KOTA BEKASI

(12)

Page 11 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

3.1.4 Utilitas dan Fasilitas Utilitas

Listrik dan air minum sudah merupakan komoditi pokok yang dibutuhkan baik oleh rumah tangga maupun badan usaha terutama di daerah perkotaan. Sebagian pelanggan PT. PLN yang bermukim di Kota Bekasi, tercatat sebagai pelanggan PT. PLN cabang Jakarta dan cabang kabupaten Bekasi. Jumlah pelanggan listrik cenderung mengalami peningkatan selama periode tahun 2010-2014. Daya terpasang mengalami peningkatan dari 3.136.281.057 VA di tahun 2013 menjadi 3.428.787.357 VA di tahun 2014. Untuk PDAM Volume air yang terjual pada tahun 2014 sebesar 18.691.570 m3 (PDAM Tirta Bagasasi) dan 10.711.464 m3 (PDAM Tirta Patriot).

Fasilitas

Tabel Fasilitas Kesehatan Radius 5-6 km dari Lokasi

Nama Rumah Sakit Jarak

Rumah Sakit Karya Medika 600 m

Rumah Sakit Hosana Medika 3,3 km

Rumah Sakit Rawalumbu 3,4 km

Rumah Sakit St Elizabeth 4,5 km

Rumah Sakit Mitra Keluarga Bekasi Timur 5,6 km

Tabel Fasilitas Pendidikan Radius 5 km dari Lokasi

Nama Sekolah Jarak

TK Islam Al Azhar 11 2,9 km

SD Islam Al Azhar 9 2,9 km

SMP Islam Al Azhar 8 2,9 km

SMA Islam Al Azhar 4 2,9 km

KB, TK, SD, SMP dan SMA Marsudirini 2,9 km

SDN Bojong Rawa Lumbu 8 1,9 km

SMPN 16 Bekasi 4,7 km

MAN 2 Bekasi 4,4 km

Sekolah Santa Lusia 2 km

TK Mutiara Baru 3,5 km

TK & SD Al Irsyad II 2 km

TK, SD,SMP dan SMA Tunas Global 4 km

Tk dan SD Widya Bhakti 4,2 km

Tabel Fasilitas Sosial dan Perniagaan Radius 5 km dari Lokasi

Jenis Faslitas Nama Jarak

Perniagaan Pasar Rawa Lumbu 4,2 km

(13)

Page 12 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Jenis Faslitas Nama Jarak

Pasar Burung Rawa Lumbu 4 km

Pasar Segar Bekasi 2,2 km

Sosial Gedung Serbaguna Rawa Lumbu 4,7 km

Gedung Serbaguna Sapta Taruna 1,2 km

Tabel Fasilitas Peribadatan Radius 5 km dari Lokasi

Nama Jarak

Masjid Jami Al Ikhwan 200 m

HKBP Maranatha Rawalumbu 2,7 km

Masjid Baabut Taubah 2,9 km

Masjid Raya At-Taqwa 2,6 km

Masjid Baitul Muttaqin 2,1 km

3.1.5 Karakteristik Lahan Topografi dan Morfologi

Kondisi topografi Kota Bekasi relatif datar, dengan kemiringan antara 0–2 persen. Wilayah Kota Bekasi terletak pada ketinggian antara 11 hingga 81 meter di atas permukaan air laut (dpl). Ketinggian kurang dari 25 meter berada pada Kecamatan Medan Satria, Bekasi Utara, Bekasi Selatan, Bekasi Timur, dan Pondokgede. Sedangkan ketinggian antara 25–100 meter dpl berada di Kecamatan Bantargebang, Pondok Melati, dan Jatiasih.

Wilayah dengan ketinggian dan kemiringan rendah menyebabkan pada beberapa daerah sulit untuk membuang air limpasan hujan dengan cepat, sehingga sering merupakan langganan genangan air, yaitu ditemukan di beberapa kecamatan, seperti:

 Kecamatan Jatiasih, meliputi: Kelurahan Jatirasa, Jatimekar dan Jatikramat;  Kecamatan Bekasi Timur, meliputi: Kelurahan Duren Jaya dan Aren Jaya;  Kecamatan Rawalumbu, meliputi: Kelurahan Bojong Menteng dan Pengasinan;  Kecamatan Bekasi Selatan, meliputi: Kelurahan Jakasetia, Pekayon Jaya, dan Marga

Jaya;

 Kecamatan Bekasi Barat, meliputi Kelurahan Bintara Jaya dan Kota Baru; dan  Kecamatan Pondok Melati, meliputi Kelurahan Jatirahayu.

Profil topografi kota seperti tersebut di atas secara tidak langsung berpengaruh terhadap penanganan air limbah, yang selama ini bertumpuk atau terkonsentrasi di beberapa kelurahan, seperti: Kelurahan Jatimakmur, Kelurahan Jatikramat, Kelurahan Jatimekar, dan Kelurahan Jatisari (Kecamatan Jatiasih), serta Kelurahan Mustika Jaya (Kecamatan Bekasi Timur). Kondisi Topografi kota Bekasi dengan kemiringan antara 0 – 2 % dan terletak pada ketinggian antara 11 m – 81 m di atas permukaan air laut.

(14)

Page 13 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Tabel Klasifikasi Kelas Topografi Kota Bekasi Menurut Lokasi Kecamatan

Topografi Kesesuaian

Penggunaan Lahan Lokasi Kelas Fisiografi Kemiringan

< 25 mdpl Dataran Rendah 0 – 2 % atau 00_{- 5,5}0 •Industri •Pertanian tanaman pangan dan pertanian tanaman semusim •Pengembangan perdesaan dan perkotaan  Medan Satria  Bekasi Utara  Bekasi Selatan  Bekasi Timur  Rawalumbu  Pondok Gede 25 – 81 Dataran Rendah Bergelombang – Dataran Rendah Berbukit 0 – 2 % atau 00_{- 5,5}0 •Budiaya perikanan •Pertanian tanaman pangan dan pertanian tanaman semusim •Pengembangan perdesaan dan perkotaan  Bantargebang  Pondok Melati  Jatiasih

Sumber: BPS Kota Bekasi

Wilayah dengan ketinggian dan kemiringan rendah yang menyebabkan daerah tersebut banyak genangan, terutama pada saat musim hujan yaitu: di Kecamatan Jatiasih, Bekasi Timur, Rawalumbu, Bekasi Selatan, Bekasi Barat, dan Kecamatan Pondok Melati.

Kecamatan Rawalumbu sendiri mempunyai karakteristik topografi berada pada

ketinggian <25 mdpl yang sama hampir ditemukan di seluruh empat kelurahan yang ada di Kecamatan Rawalumbu. Klasifikasi ini termasuk dalam klasifikasi dataran rendah menurut Permen Pu No. 20 tahun 2011. Lokasi Pesona Metropolitan sendiri terletak di kelurahan Bojong Meteng, Kecamatan Rawalumbu.

Tabel Topografi Kelurahan – kelurahan di Kecamatan Rawalumbu Kelurahan Luas (Ha) Topografi mdpl Kemiringan Lahan

Bojong Menteng 37,0187 20 <15O

Bojong Rawa Lumbu 58,1927 20 <15O

Sepanjang Jaya 29,5240 18 <15O

Pengasinan 27,2477 20 <15O

Sumber: Kecamatan Rawalumbu dalam angka 2015

Tabel Analisis Wilayah Kelas Topografi Pesona Metropolitan

Topografi Keseuaian

Penggunaan Lahan Lokasi

Kelas Fisiografi

< 25 mdpl Dataran Rendah •Industri

•Pertanian tanaman pangan dan pertanian tanaman semusim •Pengembangan perdesaan dan perkotaan Seluruh Kecamatan Rawalumbu termasuk Lokasi Pesona Metropolitan

(15)

Page 14 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Hidrologi dan Klimatologi

Kondisi hidrologi Kota Bekasi dibedakan menjadi dua, yaitu air permukaan dan air tanah. Air permukaan mencakup kondisi air hujan yang mengalir ke sungai-sungai. Wilayah Kota Bekasi dialiri 3 (tiga) sungai utama yaitu Sungai Cakung, Sungai Bekasi, dan Sungai Sunter, beserta anak-anak sungainya. Sungai Bekasi mempunyai hulu di Sungai Cikeas yang berasal dari gunung pada ketinggian kurang lebih 1.500 meter di atas permukaan air (dpl).

Air permukaan yang terdapat di wilayah Kota Bekasi meliputi Sungai/Kali Bekasi dan beberapa sungai/kali kecil serta Saluran Irigasi Tarum Barat yang selain digunakan untuk mengairi sawah juga merupakan sumber air baku bagi kebutuhan air minum wilayah Bekasi (kota dan kabupaten) serta wilayah Provinsi DKI Jakarta. Kondisi air permukaan Kali Bekasi saat ini tercemar oleh limbah industri yang terdapat di bagian Selatan wilayah Kota Bekasi (industri di wilayah Kabupaten Bogor).

Kondisi air tanah di wilayah Kota Bekasi sebagian cukup potensial untuk digunakan sebagai sumber air bersih terutama di wilayah Selatan Kota Bekasi, tetapi untuk daerah yang berada di sekitar TPA Bantargebang kondisi air tanahnya kemungkinan besar sudah tercemar.

Berdasarkan pengamatan Balai Besar Wilayah Sungai Ciliwung Cisadane Tahun 2011 keadaan iklim di Kota Bekasi cenderung panas dengan curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Mei, yaitu 90 milimeter dan jumlah hari hujan adalah 15 hari. Sedangkan jumlah curah hujan terendah terjadi bulan Agustus yaitu 40 milimeter dan jumlah hari hujan hanya satu hari.

Berdasarkan pengamatan Badan Meteorologi dan Geofisika Halim Perdana Kusuma Tahun 2013 keadaan iklim di Kota Bekasi cenderung panas dengan curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Oktober, yaitu 519,1 milimeter. Sedangkan jumlah curah hujan terendah terjadi pada bulan Juli sebesar 83,6 milimeter dengan jumlah hari hujan sebanyak dua hari. Temperatur harian diperkirakan berkisar antara 24,3O – 34,4O Celcius. Kondisi temperatur yang tinggi tersebut mengakibatkan kondisi lingkungan dan ruangan sangat panas. Total curah hujan bulanan tahun 2010 rata-rata mencapai sekitar 2.438 milimeter dengan rerata kecepatan angin 8,37 kilometer/jam (minimal 5,4 kilometer/jam dan maksimal 13,7 kilometer/jam), sementara rerata kelembaban udara tercatat sekitar 82 persen (minimal 68,9 persen dan maksimal 91,2 persen).

Berdasarkan pengamatan Perum Jasa Tirta II Bekasi --sebagaimana dikutip dalam Kota Bekasi Dalam Angka 2014-- tahun 2013 keadaan iklim di Kota Bekasi cenderung masih panas dengan curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Desember, yaitu 421 milimeter. Sedangkan jumlah curah hujan terendah terjadi pada bulan Agustus sebesar 15 milimeter dengan jumlah hari hujan sebanyak lima hari.

Musim hujan di Kota Bekasi berlangsung pada bulan November sampai dengan bulan Mei. Umumnya musim hujan di Kota Bekasi berlangsung lebih lama dibandingkan dengan musim kemarau. Kondisi curah hujan di Kota Bekasi saat ini relatif tidak menentu, hal ini kemungkinan disebabkan oleh iklim musim, musim pancaroba dan hujan konversi (hujan lokal). Musim pancaroba jatuh pada bulan Maret dan Mei.

(16)

Page 15 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Keadaan ini dipengaruhi oleh peredaran matahari yang menyebabkan terjadinya Daerah Konvergensi Antar Tropik (DKAT).

Akibat peredaran matahari pada saat suhu tinggi terjadi tekanan udara terhadap wilayah bersangkutan yang menyebabkan terjadinya angin yang membawa uap air yang jatuh sebagai hujan. Tipe iklim seperti ini menurut Metoda Schmidt & Fergusson (1951) adalah tipe A (basah) yang menggambarkan bulan basah lebih dari sembilan bulan dalam setahun.

Tabel Curah Hujan Kota Bekasi

Tahun Curah Hujan Tertinggi Curah Hujan Terendah

Bulan Volume

tertinggi Jumlah Hari Bulan Volume tertinggi Jumlah Hari

2011 Mei 90 mm 15 Agustus 40 mm 1

2012 Oktober 519,1 mm 30 Juli 83, 6 mm 2

2013 Desember 421 mm 30 Agustus 15 mm 5

Sumber: Kota Bekasi Dalam Angka 2014

Tabel Kondisi Klimatologi Kota Bekasi Rata rata dalam setahun

Sumber: Profil Wilayah Kota Bekasi 2015

Geologi dan Jenis Tanah

Struktur geologi wilayah Kota Bekasi didominasi oleh pleistocene volcanic facies. Struktur aluvium menempati sebagian kecil wilayah Kota Bekasi bagian Utara. Sedangkan struktur miocene sedimentary facies terdapat di bagian Barat wilayah Kota Bekasi sepanjang perbatasan dengan wilayah Provinsi DKI Jakarta. Kondisi di wilayah Selatan Kota Bekasi, tepatnya di daerah Jatisampurna, terdapat sumur gas. Batuan Pleistocene Volcanis Facies merupakan batuan yang teridir dari batuan seperti Latosol, Regosol, Podosol. Dimana ketiga jenis batuan tersebut mendominasi hampir di seluruh wilayah bekasi selatan khusus nya di Kecamatan Rawalumbu di Lokasi pembangunan Pesona Metropolitan batuan yang mendominasi adalah batuan Latosol dengan klasifikasi sebagai berikut.

(17)

Page 16 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Tabel Kasifikasi Geologi dan Jenis Tanah

Variabel Kriteria Jenis Tanah

Alluvial, tanah glei, planosol, hidromorf kelabu, latorik air tanah termasuk dalam tingkat tidak peka terhadap erosi

Latosol termasuk dalam tingkat kurang peka terhadap erosi

Brown forest soil, noncolcic brown, mediteran termasuk dalam tingkat agak peka terhadap terhadap erosi

Andosol, loterik, grumosol, potsol, podsolik termasuk dalam tingkat peka terhadap erosi

Regosol, litosol, organosol, rezina termasuk dalam tingkat sangat peka terhadap erosi

Sumber: Permen PU No. 20 Tahun 2011

3.1.6 Analisis Kemampuan Lahan

Analisis kemampuan tanah dilakukan untuk mengetahui dan menggambarkan potensi tanah secara umum untuk berbagai penggunaan dengan mempertimbangkan resiko kerusakan tanah dan faktor-faktor pembatas tanah terhadap penggunaannya (limiting

factors).

Analisa kemampuan tanah di dilakukan dengan melakukan superimpose (tumpang tindih peta) seperti peta kelerengan, jenis tanah dan curah hujan. Hasil dari superimpose tersebut selanjutnya dilakukan pembobotan dan skoring untuk mengetahui kelas masing-masing tanah. Adapun kelas kemampuan tanah berdasarkan Surat Keputusan Menteri Pertanian No. 837/KPTS/1980 adalah :

1. Interval skor < 75 (Kelas I), merupakan kawasan permukiman dan budidaya tanaman semusim.

2. Interval skor 75 – 125 (Kelas II), merupakan kawasan permukiman dan budidaya tanaman tahunan.

3. Interval skor 125 – 175 (Kelas III), merupakan kawasan penyangga. 4. Interval skor > 175 (Kelas IV), merupakan kawasan lindung.

Tabel Pembobotan Kemampuan Lahan Kecamatan Rawalumbu Lokasi Pembangunan Sentraland Bekasi

Variabel Angka Kriteria Nilai Bobot

Topografi < 15 % dengan ketinggian < 25 mdpl Kelerengan 0 – 8 % atau tingkat I 20 Geologi Latosol termasuk dalam tingkat kurang peka terhadap erosi 30 Iklim Intensitas 13,6 – 20,7 m / hari termasuk dalam klasifikasi rendah 20 Total 70

(18)

Page 17 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Dari Hasil Analisis Diatas Kawasan Sentraland Bekasi yang masuk kedalam kawasan Pesona metropolitan mempunyai nilai pembobotan sebesar 70. Dengan klasifikasi sebagai kawasan yang dapat dikembangkan sebagai kawasan permukiman.

3.1.7 Analisis Resiko Bencana

Tujuan analisis SKL terhadap Bencana Alam adalah untuk mengetahui tingkat kemampuan lahan dalam menerima bencana alam khususnya dari sisi geologi, untuk menghindari/mengurangi kerugian dari korban akibat bencana tersebut. Dalam analisis ini membutuhkan masukan berupa peta peta morfologi, peta kemiringan lereng, peta topografi, peta jenis tanah, peta tekstur tanah, peta curah hujan, peta bencana alam (rawan gunung berapi dan kerentanan gerakan tanah) dan peta penggunaan lahan eksisting dengan keluaran peta SKL Terhadap Bencana Alam dan penjelasannya. Analisis SKL terhadap Bencana Alam juga mengikutsertakan analisis terhadap jenis tanah yang sama dengan SKL Terhadap Erosi.

Analisis SKL Terhadap Bencana Alam

No. Jenis Tanah Sifat Nilai

1. Aluvial Dalam penilaian ini digunakan kepekaan terhadap erosi dimana jenis tanah untuk lokais pembuangan limbah harus tidak peka terhadap erosi.

Jenis-jenis tanah yang tidak peka terhadap erosi:

 Aluvial

 Gleisol

Jenis tanah yang agak peka erosi:

 Latosol

Jenis tanah dengan kepekaan sedang:

 Non Cal

 Mediteran

Jenis tanah yang peka terhadap erosi:

 Andosol

 Grumosol

Jenis tanah yang sangat peka erosi:

 Regosol 75 2. Andosol 30 3. Gleisol 75 4. Grumosol 30 5. Latosol 60 6. Litosol 15 7. Mediteran 45 8. Non Cal 45 9. Regosol 15

(19)

Page 18 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

No. Jenis Tanah Sifat Nilai

 Litosol

Sumber: Citarik

Sumber: Hasil Analisis 2015

Pedoman Penyusunan Peta Resiko

Variabel Besaran Deskripsi Klasifikasi Skor

Lama Genangan

0-5 menit Tidak bahaya 75

5-10 menit Sedikit bahaya 60

10-30 menit Cukup bahaya 45

30-60 menit Bahaya 30

>60 menit Sangat bahaya 15

Sumber : Pedoman Penyusunan peta resiko dalam restari,2011

Kawasan Pesona Metropolitan mempunyai batuan latosol yang mempunyai sifat agak peka terhadap erosi serta mempunyai sifat agak peka terhdap erosi sehingga di bobot kan bernilai 60 sedangkan deskripsi genangan banjir selama 5 – 10 menit dibobot kan dengan skor 45. Jumlah skoring untuk Analisis Resiko Bencana Kawasan Pesona Metropolitan adalah 105 dimana skor tersebut termasuk kedalam kawasan pengembangan sedang.

Dengan hasil SKL peta kemampuan lahan dan SKL peta rawan bencana dilakukan analisis weighted overlay untuk mendapatkan peta daerah dengan arahan pengembangan.

Tabel Skoring Klasifikasi Pengembangan

Total Nilai Klasifikasi Pengembangan

32 – 58 Kemampuan pengembangan sangat rendah 59 – 83 Kemampuan pengembangan rendah 84 – 109 Kemampuan pengembangan sedang 110 – 134 Kemampuan pengembangan agak tinggi 135 – 160 Kemampuan pengembangan sangat tinggi

3.1.8 Analisis Pemanfaatan Ruang Intenitas Pemanfaatan Ruang

Kawasan Pesona Metropolitan sudah mendapatkan izin dari dinas tata kota Bekasi terkait peruntukan pembangunan perumahan, izin ini dikeluarkan karena kawasan pesona metropolitan terletak di ruang yang memang diperuntukan untuk kawasan permukiman.

(20)

Page 19 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Tabel Legalitas Intensitas Pemanfaatan Ruang

Faktor Perizinan Analisis

Peruntukan Kawasan Perumahan dan

Permukiman Melihat dari banyaknya pembangunan properti di sekitar kawasan pesona metropolitan , dapat diasumsikan bahwa pemanfaatan lahan adalah dalam zoning komersial yang dapat digunakan untuk usaha permukiman dan properti komersialisasi. Koefisien Dasar

Bangunan Koefisien Dasar Bangunan yang ditetapkan dalam

RTRW adalah 60%

KDB untuk perumahan

landed telah ditetapkan

sebesar 60%. Untuk pembangunan sentraland Bekasi yaitu sebesar 38,3% dari total luas lahan

dikarenakan hampir 60% lahan digunakan dalam pematang kawasan seperti pembangunan jalan, kolam retensi, fasum, dan fasos. Batas Ketinggian

Bangunan Kota Bekasi tidak termasuk dalam KKOP Bandara Halim

Perdana Kusuma sehingga tinggi bangunan dapat disesuaikan dengan tujuan komersialisasi.

Rusunami yang di rencanakan untuk

pembangunan Sentraland Bekasi adalah 24 lantai.

Garis Sempadan

Bangunan 3-10 meter dari Jalan Protokol Posisi berada di dalam kawasansehingga

direncanakan dengan rentang GSB 3 – 6 meter.

Koefisien Dasar Hijau 30% dari luas lahan Dikarenakan lahan yang

terbangun hanya ±50% maka KDH yang diambil dalam KDB 38,3% adalah 20%. Yang berupa taman, jalur hijau, dsb.

(21)

Page 20 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Intensitas Pemanfaatan Lahan

Intensitas Pemanfaatan Lahan 2003 Intensitas Pemanfaatan Lahan 2008

Intensitas Pemanfaatan Lahan 2013 Intensitas Pemanfaatan Lahan 2016

3.1.9 Aksesibilitas dan Transportasi Aksesibilitas

Untuk melayani warga kota, tersedia bus antar kota dan dalam kota yang mengangkut penumpang ke berbagai jurusan. Kereta komuter KRL Jabotabek jurusan Bekasi-Jakarta Kota/Tanah Abang/Tanjung Priok mengangkut warga kota yang bekerja di Jakarta. Selain itu tersedia pula bus pengumpan TransJakarta dari Kemang Pratama, Galaxi City, dan Harapan Indah.

Di kota Bekasi banyak digunakan angkutan kota berupa minibus, berpenumpang maksimal 14 orang, biasa disebut KOASI (Koperasi Angkutan Bekasi). KOASI melayani warga kota dari terminal Bekasi menuju perumahan di wilayah kota Bekasi. Sedangkan becak dan ojek masih digunakan sebagai sarana angkutan dalam perumahan.

Kota Bekasi dilalui oleh Jalan Tol Jakarta-Cikampek, dengan empat gerbang tol akses ke kota Bekasi yaitu Pondok Gede Barat, Pondok Gede Timur, Bekasi Barat, dan Bekasi Timur. Serta jalan tol Lingkar Luar Jakarta dengan empat gerbang tol akses yaitu Jati Warna, Jati Asih, Kalimalang, dan Bintara. Saat ini sedang dibangun Jalan Tol Becakayu dari Bekasi Utara-Cawang-Kampung Melayu, sebagai alternatif Jalan Tol Jakarta-Cikampek.

(22)

Page 21 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Letak obyek pengembangan yang akan dioptimalkan berada di jalan Raya Narogong disisi jalan sebelah kiri untuk arah ke selatan menuju Cibubur, dan hanya berjarak sekitar 4 km dari pintu tol Bekasi Barat di persimpangan Bekasi Mall dan Bekasi Square. Obyek pengembangan berada di lokasi yang berdekatan dengan perumahan Kemang Pratama.

(23)

Page 22 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Kawasan jalan raya narogong di wilayah Rawa Lumbu merupakan daerah yang sangat mudah di jangkau, karena letaknya di dalam akses utama dan merupakan salah satu jalan protokol dari Bekasi menuju Cibubur. Aksesibilitasnya yang sangat padat dilalui kendaraan besar karena banyak terdapat kawasan industri di sekitar Bekasi Timur dan juga yang mengarah ke Bantar Gebang, dan juga berada di kawasan industri M2100 di wilayah Tambun.

Kawasan - kawasan yang menjadi ‘icon’ sebagai meeting point yang jaraknya mudah dijangkau dan jarak tempuh yang relatif dekat ±6,2 km, waktu dan aksesnya sangat mudah dan tidak memakan waktu lama bila ditempuh dari lokasi pengembangan.

(24)

Page 23 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Lokasi Pengembangan Terhadap Kantor Pemerintahan Transportasi

Transpotasi merupakan pendukung aktivitas masyarakat maka dari itu integrasi dan ketersediaan transportasi sangat penting untuk kelangsungan hidup masyarakat perkotaan khususnya JABODETABEK yang merupakan Kota Megapolitan. Untuk aktivitas Internal terdapat Angkutan Dalam Kota atau ANGKOT. Dimana beberapa trayek Angkutan yang berada di Kota Bekasi melewati Lokasi Pesona Metropolitan, trayek angkutan diperbolehkan masuk dalam ruas jalan utama kawasan permukiman sehingga memudahkan penghuni untuk bertransportasi.

(25)

Page 24 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Tabel Rute Angkutan Kota Bekasi yang Melewati Kawasan Pesona Metropolitan

No Trayek Rute

K 11 Bantar Gebang – Terminal Bekasi

K 11 A Perumahan Rawalumbu – Rawa Panjang/ Terminal _Bekasi

K 11 B Perumahan Narogong – Rawa Panjang

(26)

Page 25 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Gambar Jarak Pesona Metropolitan ke Terminal Bekasi

Kereta komuter merupakan bagian dari transportasi publik di wilayah perkotaan, tetapi memberikan layanan yang lebih cepat untuk pinggiran kota dan kota-kota tetangga dan desa. Kereta berhenti di semua stasiun, yang terletak untuk melayani pusat pinggiran kota atau kota kecil. Stasiun sering dikombinasikan dengan shuttle bus atau sistem Parkir dan menumpang di setiap stasiun. Frekuensi memungkinkan hingga beberapa kali per jam, dan sistem rel komuter dapat berupa bagian dari kereta nasional, atau dioperasikan oleh agen transit lokal. Kota Bekasi sebagai kota yang paling terdekat dengan Jakarta maka diperlukan layanan Kereta Komuter dikarenakan banyak penduduk Bekasi yang mempunyai Pekerjaan atau aktivitas di Jakarta.

(27)

Page 26 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Gambar Jarak Pesona Metropolitan ke Stasiun Bekasi

Peta Komuter dan titik Stasiun Jabodetabek

(28)

Page 27 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

(29)

Page 28 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Mobilitas Kendaraan

Sarana angkutan darat di Kota Bekasi terdiri dari kendaraan umum dan kendaraan bukan umum. Tahun 2014 jumlah angkutan kota sebanyak 2.985 unit. Sedangkan mikrobus sebanyak 550 unit dan taksi sebanyak 9.325 unit. Sementara itu, volume kendaraan yang masuk melalui gerbang tol di Kota Bekasi tahun 2014 ada sebanyak 72.321.094 kendaraan.

Tabel Jumlah Kendaraan roda empat yang melewati Gerbang Tol Kota Bekasi (Light Vehicle)

Tol Gerbang TOL Kendaraan

Jakarta - Cikampek Gerbang Cikarang Utama 19.238.912 Gerbang Bekasi Barat 18.756.816 Gerbang Bekasi Timur 8.828.361 Ramp Pondok Gede Timur 11.739.593

Lingkar Luar Jakarta Cikunir 1,3 & 4 4.895.619 Jumlah (2014) 63.459.301

2013 63.668.724

2012 62.397.241

2011 40.845.723

Sumber: P.T. Jasa Marga

(30)

Page 29 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

BAB IV ANALISIS SOSIAL EKONOMI DAN PEMASARAN

4.1 Analisis Sosial dan Ekonomi 4.1.1 Jumlah Penduduk

Jumlah Penduduk Kota Jakarta

Provinsi DKI Jakarta memiliki luas wilayah 662,33 km2 (SK Gubernur No.171/2007) terbagi menjadi 5 kota administrasi dan 1 kabupaten administrasi, yang meliputi 44 kecamatan dan 267 kelurahan.

Berdasarkan data dari Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil dan Biro Tata Pemerintahan tahun 2014 tercatat sebanyak 2.726 Rukun Warga (RW) dan 30.536 Rukun Tetangga (RT). Jumlah penduduk DKI Jakarta tahun 2015 (proyeksi) sebanyak 10.177,9 ribu orang. Survei Komuter 2014, Penduduk malam hari di DKI Jakarta sebesar 10.075.310 orang sedangkan penduduk DKI Jakarta siang hari sebesar 11.201.620 orang.

Tabel Jumlah Penduduk Kota Jakarta

Sumber: BPS Provinsi DKI Jakarta

Jumlah Penduduk Kota Bekasi

Penduduk Kota Bekasi tahun 2014 berdasarkan data penduduk yang dipublikasikan oleh Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil adalah 2.382.689 jiwa terdiri dari laki-laki sebanyak 1.224.430 dan perempuan 1.158.259 jiwa dan rasio jenis kelamin 105,71. Jumlah penduduk ini tersebar pada 12 kecamatan. Berdasarkan publikasi yang dilakukan oleh Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil, penyebaran tertinggi pada Kecamatan Bekasi Utara sebanyak 13,40% (319.164 jiwa), Bekasi Barat 12,10% (288.278 jiwa), Bekasi Timur 11,38% (271.074 jiwa) dan terendah di Kecamatan Bantargebang sebesar 3,78% (90.023 jiwa).

Tabel Jumlah Penduduk menurut Kecamatan dan Jenis Kelamin Tahun 2014

Kecamatan Laki - Laki Perempuan Jumlah

Pondokgede 130.066 121.579 251.645 Jatisampurna 48.285 45.495 93.780 Pondok Melati 66.921 62.746 129.667 Jatiasih 107.231 101.623 208.854 Bantargebang 46.727 43.296 90.023 Mustika Jaya 80.524 77.255 157.779 Bekasi Timur 139.288 131.786 271.074

(31)

Page 30 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Kecamatan Laki - Laki Perempuan Jumlah

Rawalumbu 108.422 103.496 211.918

Bekasi Selatan 103.829 99.522 203.351

Bekasi Barat 148.493 139.785 288.278

Medansatria 80.785 76.371 157.156

Bekasi Utara 163.859 155.305 319.164

Kota Bekasi (Total) 1.224.430 1.158.259 2.382.689

Sumber: BPS Kota Bekasi 2015

Diagram Perbandingan Jumlah Penduduk Kota Bekasi menurut Kecamatan Tahun 2014

Jumlah Penduduk Kecamatan Rawalumbu

Populasi penduduk di Kecamatan Rawalumbu berdasarkan proyeksi SP2010 per kelurahan tahun 2014 adalah 241.859 yang terdiri dari 120.147 berjenis kelamin laki-laki dan 121.712 berjenis kelamin perempuan. Untuk jumlah penduduk laki-laki – laki-laki dan perempuan terbanyak ada di kelurahan Bojong rawalumbu dengan populasi sebanyak 41.433 laki-laki dan 42.282 perempuan. Rasio jenis kelamin Kecamatan Rawalumbu adalah 101,3 artinya jumlah penduduk perempuan 1,3 % lebih banyak dibandingkan jumlah penduduk laki-laki.

Tabel Jumlah Penduduk Kecamatan Rawalumbu 2014 menurut SP2010

Kelurahan Pria Wanita Jumlah

Bojong Menteng 24.828 25.364 50.192 Bojong Rawalumbu 41.433 42.282 83.715 Sepanjang Jaya 21.995 23.034 45.029 Pengasinan 31.891 31.032 62.923 Jumlah 120.147 121.712 241.859

Sumber: BPS Kota Bekasi 2015

0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 Jumlah

(32)

Page 31 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

4.1.2 Proyeksi Penduduk dan kaitannya dengan kebutuhan perumahan

Permintaan perumahan dan permukiman berkaitan dengan dinamika kependudukan dan rumah tangga yang mencakup pertumbuhan, persebaran, mobilitas penduduk dan perkembangan rumah tangga. Aspek kependudukan memang menjadi dasar perumusan segala kebijakan pembangunan dan juga menjadi objek pembangunan. Kota Bekasi merupakan Kota keempat di Indonesia dengan jumlah penduduk terbanyak. Setiap tahun penduduk Kota Bekasi mengalami kenaikan dikarenakan dampak kegiatan ekonomi di pusat kota Jakarta mengakibatkan penduduk yang bekerja di Jakarta bertempat tinggal atau berhuni di kota Bekasi karena ketersediaan layak yang minim di Jakarta. Kota Bekasi menjadi pasar hunian yang sangat strategis dikarenakan lokasi dan aksesibilitasnya terhadap Kota Jakarta yang dekat dan mudah terjangkau.

Tabel Laju Pertumbuhan Penduduk Kota Bekasi

4.1.3 Laju Pertumbuhan Ekonomi dan kaitannya dengan daya beli masyarakat

Pada tahun 2014, kegiatan perekonomian Kota Bekasi mampu menciptakan nilai tambah sebesar Rp 64,13 trilyun. Angka ini lebih tinggi dibandingkan tahun 2013 yang sebesar Rp 57,72 trilyun. PDRB dihitung atas dasar harga berlaku dan atas dasar harga konstan, dimana Tahun dasar yang dipakai adalah Tahun 2010.

Data yang disajikan adalah data series tahun 2011 sampai 2014. Disajikan menurut atas dasar harga berlaku dan atas dasar harga konstan. Dimana PDRB tahun 2013 merupakan angka sementara dan data tahun 2014 merupakan angka sangat sementara.,Berdasarkan data PDRB 2011 - 2014 pertumbuhan ekonomi mengalami pola yang berbeda.

Tahun Proyeksi Total (Jiwa) Kepadatan (Jiwa/km2)

2010 2.384.032 11.326,11 2011 2.453.328 11.655,32 2012 2.523.032 11.986,47 2013 2.592.819 12.318,02 2014 2.663.011 12.651,48 2015 2.722.608 12.934,62 2016 2.783..539 13.224,09 2017 2.909.522 12.934,62 2018 3.041.207 13.224,09 2019 3.249.994 15.440,13 2020 3.397.089 16.138,96

(33)

Page 32 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Grafik Laju Pertumbuhan Ekonomi Kota Bekasi 2011 -2014

PDRB perkapita di Kota Bekasi tahun 2014 adalah sebesar Rp. 24,27 juta, meningkat dibandingkan tahun sebelumnya yang hanya sebesar Rp. 22,45 juta. Angka ini memiliki makna bahwa setiap orang di Kota Bekasi diperkirakan memiliki pendapatan sebesar Rp. 24,27 juta pada tahun 2014.

Tabel Laju Pertumbuhan PDRB Kota Bekasi menurut Lapangan Usaha Real Etsate dalam Juta Rupiah

PDRB Lapangan Usaha Real Estate 2011 2012 2013 2014 Menurut Harga Konstan 732.891,03 792.589,98 845.329,94 894.260,72 Menurut Harga Berlaku 775.952,32 869.781,74 1.011.595,65 1.169.422,38

Grafik Laju Pertumbuhan Ekonomi Menurut Lapangan Usaha Pengembangan Perumahan dan Permukiman

Dari diagram di atas dapat dibuktikan bahwa pertumbuhan ekonomi real estate ataupun pengembangan perumahan terus meningkat dari tahun ke tahun hal ini merupakan

0,00 20.000.000,00 40.000.000,00 60.000.000,00 80.000.000,00 100.000.000,00 120.000.000,00 140.000.000,00 2011 2012 2013 2014

Atas Dasar Harga Berlaku

Atas Dasar Harga Konstan 0,00 200.000,00 400.000,00 600.000,00 800.000,00 1.000.000,00 1.200.000,00 1.400.000,00 2011 2012 2013 2014 Menurut Harga Konstan Menurut Harga Berlaku

(34)

Page 33 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

sebuah potensi yang dapat dimanfaatan untuk pengembangan kebutuhan perumahan di kawasan kota Bekasi.

Indikator Sosial Provinsi DKI Jakarta

Sumber: BPS Provinsi DKI Jakarta

Indikator Perumahan di Indonesia

Tabel Presentasi Rumah Tangga Menurut Status Kepemilikan

Indikator 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Persentase Rumah Tangga menurut Status Kepemilikan

Rumah Milik Sendiri 79,06 79,25 79,36 78,00 79,22 80,89 80,08 79,77 82,63

Persentase Rumah Tangga menurut Status Kepemilikan

Rumah Kontrak/sewa 8,36 9,08 8,88 10,32 8,49 7,88 8,06 8,37 8,08

Sumber: bps.go.id

Tabel Presentasi Rumah Tangga Menurut Status Kepemilikan Rumah Kontrak/ Sewa Provinsi 2007 2008 2009 2010 2011* 2012* 2013* 2014 2015 DKI Jakarta 35,73 34,48 36,12 40,61 _33,34 _31,13 _33,30 _33,71 _34,13 Jawa Barat 6,97 9,32 8,68 11,45 _8,27 _7,81 _8,03 _8,44 _8,54 Jawa Tengah 2,47 2,96 2,84 3,40 _2,63 _2,63 _2,46 _2,96 _2,29 DI Yogyakarta 16,09 16,32 13,65 16,94 _14,98 _13,87 _13,90 _15,48 _13,58 Jawa Timur 5,16 5,43 4,99 5,69 _4,97 _4,31 _4,69 _4,91 _4,55

(35)

Page 34 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Provinsi 2007 2008 2009 2010 2011* 2012* 2013* 2014 2015

Banten 13,90 15,28 15,08 17,68 _14,90 _13,31 _14,57 _13,52 _13,17

Total Indonesia 8,36 9,08 8,88 10,32 _8,49 _7,88 _8,06 _8,37 _8,08

Sumber: bps.go.id

Laju Pertumbuhan Ekonomi Kegiatan Pendukung Permukiman dan Perumahan Dalam pembangunan perumahan dan permukiman di perlukan pembangunan utilitas, fatilitas maupun infrastruktur penunjang. Seperti pembangunan Jalan , Utilitas (Listrik dan air), serta fasilitas – faslitas sepeerti perdagangan serta konstruksi yang mendukung kegiatan perumahan dan permukiman.

Tabel Laju Pertumbuhan Ekonomi Kegiatan Pendukung Perumahan atas dasar harga berlaku

Jenis Kegiatan 2011 2012 2013 2014

Pengadaan

Listrik dan Gas 1.040.530,49 1.325.108,43 1.553.337,09 1.972.918,56

Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang 36.747,44 40.155,13 45.939,40 48.518,43 Konstruksi 3.672.191,90 4.474.969,02 5.478.367,65 6.467.084,55 Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 1.536.597,31 1.721.956,30 1.957.742,73 2.237.969,58 Jasa Pendidikan 773.532,69 917.828,01 1.061.650,95 1.280.189,67 Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 461.252,04 505.455,91 567.344,78 637.613,63

Dari data diatas dapat dilihat bahwa kegiatan kegiatan perekonomian untuk penunjang kegiatan perumahan meningkat mengikuti peningkatan pertumbuhan perumahan. Hal ini selaras dengan peningkatan penduduk dan kebutuhan akan perumahan yang terus bertambah. Membuktikan bahwa di Kota Bekasi merupakan pasar yang strategis untuk membangun kegiatan perumahan maupun Mixed Use sebagai penunjang aktivitas masyarakat.

Perumahan merupakan kebutuhan primer selain sandang dan pangan bagi seluruh masyarakat. Permintaan unit rumah yang akan dibangun terus meningkat sejalan dengan peningkatan jumlah penduduk. Ini dapat terlihat dari jumlah Ijin Membangun Bangunan (IMB) yang dikeluarkan melalui Badan Pelayanan Perijinan Terpadu Kota Bekasi. Banyaknya IMB yang dikeluarkan di tahun 2014 mengalami peningkatan dibanding tahun sebelumnya yakni dari 5.873 di tahun 2013 menjadi 7.338 di tahun 2014.

(36)

Page 35 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Indeks Pembangunan Manusia Kota Bekasi

Tabel Indeks Pembangunan Manusia Kota Bekasi

Komponen Tahun 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Angka Harapan Hidup 65,74 69,40 69,45 69,52 69,58 69,64 69,70 69,76 70,16 Indeks AHH 67,90 74,00 74,08 74,20 74,30 74,40 74,50 74,60 75,26 Angka Melek Huruf 83,45 97,70 98,46 98,46 98,49 98,51 98,56 98,57 98,60 Indeks Melek Huruf 83,45 97,70 98,46 98,46 98,49 98,51 98,56 98,57 98,60 Rata2 Lama Sekolah 6,27 10,00 10,19 10,19 10,52 10,52 10,58 10,84 10,85 Indeks RLS 41,77 66,67 67,93 67,93 70,13 70,13 70,53 72,25 72,35 Indeks Pendidikan 69,56 87,36 88,28 88,28 89,04 89,05 89,22 89,80 89,85 Daya Beli (PPP) 567,6 61 633,090 635,020 639,930 641,200 643,920 646,920 650,450 653,792

Indeks Daya Beli 61,86 63,11 63,56 64,69 64,99 65,62 66,31 67,13 67,90

IPM 66,44 74,82 75,31 75,73 76,11 76,36 76,68 77,17 77,67

Klasifikasi Keluarga Sejahtera di Kecamatan Rawalumbu

Berdasarkan kemampuan untuk memenuhi kebutuhan dasarnya, klasifikasi keluarga di bagi menjadi lima tahapan yaitu Pra Keluarga Sejahtera (Pra KS), KS I, KS II, KS III, dan KS III+. Di kecamatan Rawalumbu, tahapan terbanyak terdapat pada Keluarga Sejahtera III, yaitu sebanyak 17.605 keluarga.

Grafik Jumlah Keluarga Sejahtera di Kecamatan Rawalumbu 2015

9.032 15.063 17.605 5.850 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 Pra KS KS I KS II KS III Jumlah

(37)

Page 36 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

4.1.4 Perkembangan Ekonomi Sekitar Kawasan

Pada awalnya perekonomian Bekasi hanya berkembang di sepanjang jalan Ir. H. Juanda yang membujur sepanjang 3 km dari alun-alun kota hingga terminal Bekasi. Di jalan ini terdapat berbagai pusat pertokoan yang dibangun sejak tahun 1978.

Selanjutnya sejak tahun 1993, kawasan sepanjang Jl. Ahmad Yani berkembang menjadi kawasan perdagangan seiring dengan munculnya beberapa mal serta sentra niaga. Pertumbuhan kawasan perdagangan terus berkembang hingga jalan K.H. Noer Ali (Kalimalang), Kranji, dan Harapan Indah. Beberapa pusat perbelanjaan di kota Bekasi diantaranya Mal Metropolitan, Mega Bekasi Hypermal, Bekasi Square, Plaza Pondok Gede, Grand Mal, Bekasi Cyber Park, Bekasi Trade Centre, Carrefour, Giant, Makro, dan Hypermart.

Sementara dari kontribusi terhadap pendapatan daerah, keberadaan kawasan-kawasan industri di kota ini mampu menjadi mesin pertumbuhan ekonominya, dengan menempatkan industri pengolahan sebagai yang utama, diikuti sektor perdagangan, perhotelan, dan restoran.

(38)

Page 37 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Konstelasi Lokasi Terhadap Pembangunan Kota Bekasi

PUSAT

KOTA

BEKASI

MEETING POINT

KOTA BEKASI

(PUSAT

PERNIAGAAN)

INDUSTRI DAN

PERGUDANGAN

LOKASI

Arah Kota

Jakarta

(39)

Page 38 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Tabel Keberadaan Mall di Wilayah Kota Bekasi

Nama Supermarket Dept

Store

Cinema Food Center

Electronic Hotel Metropolitan

Mall Superindo Matahari XXI Ada Ada Horison

Sumarecon Mall

Ada Star XXI Ada Ada Harris

Grand Galaxy Park

Ada Ada Tidak Ada Ada Ada Tidak ada

Grand Metropolitan

Farmer’s Market

Centro XXI Ada Ada Tidak ada

Bekasi Square

Carefour XXI Ada Ada Tidak ada

(40)

Page 39 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Nama Supermarket Dept

Store

Cinema Food Center

Electronic Hotel

Mega Bekasi Giant Ada XXI Ada Ada Tidak

ada Bekasi Cyber Park Hari – Hari Swalayan Ada Blitz Megaplex

Ada Ada Tidak ada

4.2 Kajian Pasar

4.2.1 Tinjauan Ekonomi Indonesia di Mata Dunia

Indeks harga konsumen Indonesia turun di bulan Februari 2015, mencatat deflasi 0,36% dalam basis month-on-month (m/m), sementara tingkat inflasi tahunan (y/y) nasional berkurang menjadi 6,29%, turun dari 6,96% (y/y) di bulan sebelumnya. Salah satu alasan mengapa pertumbuhan Indonesia melambat di beberapa tahun terakhir adalah karena kebijakan Bank Indonesia (BI) untuk meningkatkan suku bunga acuannya (BI rate) secara bertahap antara Juni 2013 sampai November 2014 dari 5,75% menjadi 7,75%. Hal ini menghambat ekspansi kredit dan mengurangi daya beli masyarakat (dalam sebuah ekonomi yang 55% dari pertumbuhan ekonominya berasal dari konsumsi rumah tangga masyarakat). BI menetapkan tingkat suku bunga yang lebih tinggi dalam dua tahun terakhir sebagai strategi untuk melawan tingkat inflasi (yang meningkat tajam setelah pemerintah menaikkan harga bahan bakar minyak pada Juni 2013 dan November 2014), untuk mengurangi defisit transaksi berjalan (yang mencapai rekor defisit tertinggi pada tahun 2013) dan untuk mendukung nilai tukar rupiah. Kendati begitu, di tengah harga minyak dunia yang rendah, Pemerintah Indonesia mampu mereformasi kebijakan bahan bakar bersubsidi, ini kurang lebih berarti penghilangan subsidi untuk bensin oktan rendah dan penerapan subsidi tetap Rp 1,000 per liter untuk diesel di Januari 2015. Akibatnya harga bahan bakar di Indonesia turun sejalan dengan harga minyak dunia yang turun dan menyebabkan penurunan biaya transportasi dan karena itu mengurangi tingkat inflasi di Indonesia. Meskipun kebanyakan analis memperkirakan Bank Indonesia untuk tetap menerapkan tingkat suku bunga pinjaman yang cukup tinggi pada 7,75% di 2015 karena ancaman naiknya tingkat suku bunga pinjaman Amerika Serikat yang diduga akan menyebabkan serangkaian capital outflows dari negara-negara berkembang termasuk Indonesia (terutama karena Indonesia saat ini masih tetap mengalami defisit transaksi berjalan yang besar), BI melakukan tindakan yang mengejutkan dengan memotong BI rate dan suku bunga fasilitas simpanan BI (Fasbi), masing-masing 25 basis points, menjadi 7,50% dan 5.50 %, di pertengahan Februari (dan karenanya menjadi bank sentral ke-18 yang melonggarkan kebijakan moneter di tahun 2015).

(41)

Page 40 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Indeks Harga Saham Gabungan

BI Rate

Pada jalur suku bunga, perubahan BI Rate mempengaruhi suku bunga deposito dan suku bunga kredit perbankan. Apabila perekonomian sedang mengalami kelesuan, Bank Indonesia dapat menggunakan kebijakan moneter yang ekspansif melalui penurunan suku bunga untuk mendorong aktifitas ekonomi. Penurunan suku bunga BI Rate menurunkan suku bunga kredit sehingga permintaan akan kredit dari perusahaan dan rumah tangga akan meningkat. Penurunan suku bunga kredit juga akan menurunkan biaya modal perusahaan untuk melakukan investasi. Ini semua akan meningkatkan aktifitas konsumsi dan investasi sehingga aktifitas perekonomian semakin bergairah. Sebaliknya, apabila tekanan inflasi mengalami kenaikan, Bank Indonesia merespon dengan menaikkan suku bunga BI Rate untuk mengerem aktifitas perekonomian yang terlalu cepat sehingga mengurangi tekanan inflasi.

Perubahan suku bunga BI Rate juga dapat mempengaruhi nilai tukar. Mekanisme ini sering disebut jalur nilai tukar. Kenaikan BI Rate, sebagai contoh, akan mendorong kenaikan selisih antara suku bunga di Indonesia dengan suku bunga luar negeri. Dengan melebarnya selisih suku bunga tersebut mendorong investor asing untuk menanamkan modal ke dalam instrument-instrumen keuangan di Indonesia seperti SBI karena mereka akan mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi. Aliran modal masuk asing ini pada gilirannya akan mendorong apresiasi nilai tukar Rupiah. Apresiasi Rupiah mengakibatkan harga barang impor lebih murah dan barang ekspor kita di luar negeri menjadi lebih mahal atau kurang kompetitif sehingga akan mendorong impor dan mengurangi ekspor. Turunnya net ekspor ini akan berdampak pada menurunnya pertumbuhan ekonomi dan kegiatan perekonomian.

Perubahan suku bunga BI Rate mempengaruhi perekonomian makro melalui perubahan harga aset. Kenaikan suku bunga akan menurunkan harga aset seperti saham dan obligasi sehingga mengurangi kekayaan individu dan perusahaan yang pada gilirannya mengurangi kemampuan mereka untuk melakukan kegiatan ekonomi seperti konsumsi dan investasi.

Dampak perubahan suku bunga kepada kegiatan ekonomi juga mempengaruhi ekspektasi publik akan inflasi (jalur ekspektasi). Penurunan suku bunga yang diperkirakan akan mendorong aktifitas ekonomi dan pada akhirnya inflasi mendorong pekerja untuk mengantisipasi kenaikan inflasi dengan meminta upah yang lebih tinggi.

(42)

Page 41 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Upah ini pada akhirnya akan dibebankan oleh produsen kepada konsumen melalui kenaikan harga.

Diagram BI Rate 2011 - 2015

Inflasi

Secara sederhana inflasi diartikan sebagai meningkatnya harga-harga secara umum dan terus menerus. Kenaikan harga dari satu atau dua barang saja tidak dapat disebut inflasi kecuali bila kenaikan itu meluas (atau mengakibatkan kenaikan harga) pada barang lainnya. Kebalikan dari inflasi disebut deflasi.

Indikator yang sering digunakan untuk mengukur tingkat inflasi adalah Indeks Harga Konsumen (IHK). Perubahan IHK dari waktu ke waktu menunjukkan pergerakan harga dari paket barang dan jasa yang dikonsumsi masyarakat. Sejak Juli 2008, paket barang dan jasa dalam keranjang IHK telah dilakukan atas dasar Survei Biaya Hidup (SBH) Tahun 2007 yang dilaksanakan oleh Badan Pusat Statistik (BPS). Kemudian, BPS akan memonitor perkembangan harga dari barang dan jasa tersebut secara bulanan di beberapa kota, di pasar tradisional dan modern terhadap beberapa jenis barang/jasa di setiap kota.

Indikator inflasi lainnya berdasarkan international best practice antara lain:

Indeks Harga Perdagangan Besar (IHPB). Harga Perdagangan Besar dari suatu komoditas ialah harga transaksi yang terjadi antara penjual/pedagang besar pertama dengan pembeli/pedagang besar berikutnya dalam jumlah besar pada pasar pertama atas suatu komoditas.

Deflator Produk Domestik Bruto (PDB) menggambarkan pengukuran level harga barang akhir (final goods) dan jasa yang diproduksi di dalam suatu ekonomi (negeri). Deflator PDB dihasilkan dengan membagi PDB atas dasar harga nominal dengan PDB atas dasar harga konstan.

(43)

Page 42 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Pengelompokan Inflasi

Inflasi yang diukur dengan IHK di Indonesia dikelompokan ke dalam 7 kelompok pengeluaran (berdasarkan the Classification of individual consumption by purpose - COICOP), yaitu :

Kelompok Bahan Makanan

Kelompok Makanan Jadi, Minuman, dan Tembakau Kelompok Perumahan

Kelompok Sandang Kelompok Kesehatan

Kelompok Pendidikan dan Olah Raga Kelompok Transportasi dan Komunikasi.

Dengan pertumbuhan PDB tahunan naik rata-rata 5% sampai 6% (y/y) selama satu dekade terakhir, perekonomian Indonesia telah berekspansi dengan cepat, dengan karakteristik naiknya permintaan domestik (konsumsi domestik berkontribusi untuk sekitar 55% dari total pertumbuhan ekonomi negara ini), pertumbuhan kredit sektor swasta yang subur dan peningkatan akses bisnis untuk kredit. Terlebih lagi, gaji sektor publik telah meningkat karena reformasi administratif dan pertumbuhan gaji sektor swasta telah berakselerasi (upah minimum regional Indonesia dinaikkan secara signifikan pada tahun 2012-2014). Karena pertumbuhan ekonomi yang subur membawa tekanan-tekanan inflasi, kebijakan-kebijakan moneter baru-baru ini (sejak 2013) bertujuan untuk mengamankan stabilitas keuangan negara ini, tertutama setelah inflasi naik akibat reformasi harga bahan bakar bersubsidi pada periode 2013-2015 sementara akhir dari program quantitative easing Federal Reserve (dan ancaman kenaikan suku bunga AS) menyebabkan capital outflows besar-besaran dari negara-negara berkembang (menyebabkan pelemahan tajam mata uang negara-negara berkembang), termasuk Indonesia. Kebijakan moneter Bank Indonesia yang lebih ketat dilaksanakan dengan mengorbankan laju pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi.

Bank Indonesia (BI) memiliki tujuan utama memastikan kestabilan rupiah. BI menggunakan instrumen-instrumen dalam cakupan luas untuk mengurangi tekanan-tekanan inflasi di negara ini. Kebijakan suku bunga bank disesuaikan ketika target inflasi tidak tercapai. Antara Februari 2012 sampai Juni 2013, suku bunga acuan negara ini (BI rate) telah ditetapkan pada level terendah dalam sejarah pada 5,75%. Setelah periode ini, tekanan-tekanan inflasi meningkat karena reformasi harga bahan bakar bersubsidi dan ketidakjelasan global mengenai kebijakan moneter AS. Capital outflows yang mengikutinya mengakibatkan pelemahan nilai tukar rupiah secara tajam. Oleh karena itu, mulai dari pertengahan 2013, Bank Indonesia menyesuaikan BI rate-nya dengan menaikkannya secara bertahap namun agresif dari 5,75% menjadi 7,50%. Tindakan ini juga membawa kepada penurunan pertumbuhan kredit di Indonesia.

(44)

Page 43 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Tabel Tingkat Inflasi di Indonesia 2013 - 2016

Sumber: bps.go.id

4.2.2 Trend Pasar Properti JABODEBEK Perkembangan Properti Komersial

Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan I2016 tercatat sebesar 167,78 tumbuh -0,01% (qtq) dibandingkan triwulan IV-2015 (167,79). Pertumbuhan harga properti komersial di triwulan I-2016 tersebut, lebih rendah dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya (0,39%,qtq) (Grafik 1). Kontraksi harga properti komersial tersebut disebabkan oleh menurunnya permintaan terhadap hunian kamar hotel (-4,57%, qtq), dan strategi manajemen atau pengembang untuk menjaga tingkat hunian existing, terutama pada segmen perkatoran (baik perkantoran sewa maupun strata) dan segmen apartemen sewa dengan menurunkan harga jual/tarif transaksi.

Penurunan harga yang terjadi pada segmen perhotelan disebabkan oleh rendahnya permintaan di awal tahun karena faktor seasonal. Penurunan harga apartemen, khususnya apartemen jual disebabkan karena faktor tambahan pasokan apartemen baru dari kelas menengah bawah dan kelas bawah yang masuk ke pasar. Sementara, penurunan harga segmen pekantoran terjadi baik pada perkantoran sewa maupun strata. Dimana penurunan harga perkantoran sewa terjadi pada seluruh tipe, khususnya yang berlokasi di Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, dan Surabaya. Sedangkan penurunan harga jual perkantoran strata terjadi pada perkantoran yang berlokasi di luar wilayah CBD Jakarta maupun wilayah Surabaya.

(45)

Page 44 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Grafik 1 Indeks Harga Properti Komersial Wilayah JABODEBEK

Grafik 2 Pertumbuhan Harga Properti Komersial tahunan wilayah JABODEBEK

0 50 100 150 200 250

I II III IV I II III IV I II III IV I

2013 2014 2015 2016

Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen) Linear (Apartmen Jual)

-20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70

2013 2014 2015 2016

Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen Jual)

(46)

Page 45 of 79

Studi Kelayakan Sentraland Bekasi

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks pasokan properti komersial pada triwulan I – 2016 sebesar 105,85 atau tumbuh 0,74% dibandingkan triwulan IV -2015 (105,07). Pertumbuhan indeks pasokan properti komersial tersebut lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya (0,77%) Pertambahan pasokan properti komersial tertinggi pada triwulan I-2016, terutama terjadi pada segmen apartemen (6,11%), hotel (2,9%) dan convention hall (2,34%).

Grafik 3 Indeks Supply Properti wilayah JABODEBEK

Grafik 4 Presentase Supply Properti Komersial Wilayah JABODEBEK

0 50 100 150 200 250

2013 2014 2015 2016

Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen) Linear (Apartmen Jual)

-10 0 10 20 30 40 50

2013 2014 2015 2016

Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen Jual)