BAB IV ANALISIS SOSIAL EKONOMI DAN PEMASARAN
4.2 Kajian Pasar
4.2.2 Trend Pasar Properti JABODEBEK
Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan I2016 tercatat sebesar 167,78 tumbuh -0,01% (qtq) dibandingkan triwulan IV-2015 (167,79). Pertumbuhan harga properti komersial di triwulan I-2016 tersebut, lebih rendah dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya (0,39%,qtq) (Grafik 1). Kontraksi harga properti komersial tersebut disebabkan oleh menurunnya permintaan terhadap hunian kamar hotel (-4,57%, qtq), dan strategi manajemen atau pengembang untuk menjaga tingkat hunian existing, terutama pada segmen perkatoran (baik perkantoran sewa maupun strata) dan segmen apartemen sewa dengan menurunkan harga jual/tarif transaksi.
Penurunan harga yang terjadi pada segmen perhotelan disebabkan oleh rendahnya permintaan di awal tahun karena faktor seasonal. Penurunan harga apartemen, khususnya apartemen jual disebabkan karena faktor tambahan pasokan apartemen baru dari kelas menengah bawah dan kelas bawah yang masuk ke pasar. Sementara, penurunan harga segmen pekantoran terjadi baik pada perkantoran sewa maupun strata. Dimana penurunan harga perkantoran sewa terjadi pada seluruh tipe, khususnya yang berlokasi di Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, dan Surabaya. Sedangkan penurunan harga jual perkantoran strata terjadi pada perkantoran yang berlokasi di luar wilayah CBD Jakarta maupun wilayah Surabaya.
Page 44 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Grafik 1 Indeks Harga Properti Komersial Wilayah JABODEBEK
Grafik 2 Pertumbuhan Harga Properti Komersial tahunan wilayah JABODEBEK
0 50 100 150 200 250
I II III IV I II III IV I II III IV I
2013 2014 2015 2016
Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen) Linear (Apartmen Jual)
-20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70
I II III IV I II III IV I II III IV I
2013 2014 2015 2016
Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen Jual)
Page 45 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks pasokan properti komersial pada triwulan I – 2016 sebesar 105,85 atau tumbuh 0,74% dibandingkan triwulan IV -2015 (105,07). Pertumbuhan indeks pasokan properti komersial tersebut lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya (0,77%) Pertambahan pasokan properti komersial tertinggi pada triwulan I-2016, terutama terjadi pada segmen apartemen (6,11%), hotel (2,9%) dan convention hall (2,34%).
Grafik 3 Indeks Supply Properti wilayah JABODEBEK
Grafik 4 Presentase Supply Properti Komersial Wilayah JABODEBEK
0 50 100 150 200 250
I II III IV I II III IV I II III IV I
2013 2014 2015 2016
Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen) Linear (Apartmen Jual)
-10 0 10 20 30 40 50
I II III IV I II III IV I II III IV I
2013 2014 2015 2016
Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen Jual)
Page 46 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Permintaan terhadap properti komersial pada triwulan I-2016 mengalami pertumbuhan yang melambat. Indeks permintaan terhadap properti komersial pada triwulan I-2016 tercatat sebesar 127,26 atau tumbuh 0,38% dibandingkan triwulan sebelumnya 126,78. Peningkatan permintaan properti komersial pada triwulan I- 2016 tersebut melambat jika dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya (0,53%) (Fgrafik 5). Permintaan properti komersial yang mengalami peningkatan terutama dalam bentuk apartmen (4,59%) dan warehouse complex (0,37%).
Grafik 5 Indeks Demand Properti Wilayah JABODEBEK
Grafik 6 Pertumbuhan Demand tahunan wilayah JABODEBEK
0 50 100 150 200 250 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual
Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen Jual)
-40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50
I II III IV I II III IV I II III IV I
2013 2014 2015 2016
Perkantoran Perkantoran Sewa Perkantoran Jual Ritel Ritel Sewa Ritel Jual Apartmen Apartmen Sewa Apartmen Jual Hotel Lahan Industri Convention Hall Warehouse Complex Linear (Apartmen Jual)
Page 47 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Perkembangan Kredit Konsumsi, Properti Flat/Apartmen, Ruko/Rukan, Serta Perkembnagan Suku Bunga Bank Umum
Kredit konsumsi yang disalurkan Bank Umum secara tahunan pada triwulan i-2016 tercatat sebesar 9,13 %, sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan pada triwulan IV-2015 sebesar 9,08%. Berdasarkan jenisnya, peningkatan kredit konsums terutama dalam bentuk kredit kepemilikan flat/apartmen, khususnya tipe kecil (20,05%) sejalan dengan pertumbuhan pasokan maupun permintaan apasrtmen kelas menengah ke bawah dan kelas bawah yang memiliki luasa tipe kecil dan menengah. Sementara untuk apartmen tipe di atas 70 pada triwulan I-2016 masih mengalami kontraksi (-4,92%) , meskipun membaik dibandingkan triwulan sebelumnya (-5,35%). Demikian juga dengan kredit untuk kepemilikan flat/apartmen tipe menengah (22-70) yang juga tercatat mengalami kontraksi (-0,58) (Grafik 7).
Suku bunga perbankan khususnya suku bunga kredit konsumsi dan suku bunga kredit kepemilikan flat/apartmen untuk seluruh tipe pada triwulan I-2016 meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya. Rata rata tingkat suku bunga kredit kepemilikan flat/apartmen tipe kecil (<21) pada triwulan I-2016 sebesar 13,47%. Tipe menengah (22-70) sebesar 12,01%, dan tipe besar (>70) 11,14 % (Grafik 8).
Page 48 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Investasi Properti Bekasi
Fasilitas yang dimiliki oleh Kota Bekasi ini terbilang sangat lengkap. Di dalamnya terdapat banyak lapangan kerja, sektor hunian, pusat perbelanjaan, sarana pendidikan, sarana kesehatan, dan fasilitas lainnya. Tidak hanya itu, akses yang dimiliki Bekasi pun sangat mudah dengan adanya tol Jakarta-Cikampek.
Seperti yang kita ketahui, salah satu kota yang berada di Jawa Barat ini telah berubah menjadi kota industri. Terbukti dengan banyaknya industri besar di dalamnya. Tidak hanya itu, banyak pula mall besar di kawasan Bekasi. Dengan kondisi yang seperti ini, tentu membuat Kota Bekasi memberikan kontribusi yang besar untuk perekonomian Indonesia.
Banyaknya lapangan pekerjaan di kawasan Bekasi membuat banyak perumahan. Kota Bekasi juga menjadi salah satu pilihan tempat tinggal bagi para pekerja yang bekerja di Jakarta dan kawasan lain di sekitarnya. Walaupun menjadi kawasan industri, Kota Bekasi telah didominasi oleh perumahan. Terbukti bahwa 90% kawasan Bekasi didominasi oleh perumahan, 4% menjadi kawasan industri, 3% kawasan perdagangan, dan sisanya dijadikan bangunan lain.
Apabila dibandingkan, tentu harga hunian di Jakarta akan lebih mahal daripada di Bekasi. Dengan jarak yang tidak terlalu jauh dengan Jakarta dan fasilitas yang sudah lengkap, masyarakat pun tentunya lebih memilih Bekasi.
Page 49 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Grafik Trend Harga Properti di Kota Bekasi
Berdasarkan data dari fitur Analisis Wilayah UrbanIndo, harga investasi properti di Kota Bekasi dari taun 2014-2015 mengalami kenaikan sekitar 15,8%. Kenaikan harga tertinggi terjadi pada rumah, yaitu sebesar 28%. Untuk tanah, kenaikannya sebesar 3,19% dan untuk apartemen hanya mengalami kenaikan sebesar 1,3%. Persentase tersebut menunjukkan bahwa harga investasi properti di Bekasi terus mengalami kenaikan. Para pencari properti di Kota Bekasi pun berasal dari berbagai wilayah di Indonesia bahkan luar negeri. Dapat dilihat dari grafik yang ada pada fitur Analisis Wilayah UrbanIndo, pencari properti di wilayah Bekasi terdiri dari orang-orang yang berasal dari Jakarta, Bekasi, Bandung, Medan, Surabaya, Yogyakarta, Surakarta, Banjarmasin, bahkan Taipei. Data yang ada di UrbanIndo menunjukkan bahwa pencari properti terbanyak berasal dari Jakarta, bukan dari wilayah Bekasi sendiri.
Page 50 of 79
Studi Kelayakan Sentraland Bekasi
Menurut data yang dihimpun oleh UrbanIndo, terdapat beberapa daerah yang paling banyak dicari di Bekasi. Daerah tersebut meliputi Medan Satria, Babelan, Bekasi Utara, Jatiasih, Bekasi Selatan, Tarumajaya, Jatisampurna, Tambun Selatan, dan beberapa daerah lainnya.
Data-data di atas menunjukkan bahwa Kota Bekasi merupakan salah satu kota yang sangat menjanjikan untuk dijadikan sarana berinvestasi properti. Semakin berkembangnya kawasan Bekasi maka akan semakin banyak pula kebutuhan properti masyarakat di kota ini. Hal ini tentunya akan memberikan keuntungan bagi siapa saja yang berinvestasi di Bekasi.