BAB III TANGGUNG GUGAT PARA PIHAK JIKA VILLA YANG DI SEWAKAN
3.1 Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
BAB III
TANGGUNG GUGAT PARA PIHAK JIKA VILLA YANG DI SEWAKAN MENGALAMI KEBAKARAN
3.1 Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Dalam setiap perjanjian masing-masing pihak diwajibkan untukmemenuhi apa yang menjadi isi dari perjanjian atau para pihak wajib untuk memenuhi prestasinya. Prestasi ini dapat berupa memberikan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu.Apabila isi dari perjanjian yang telah disepakati tidak dipenuhi oleh salah satu pihak, maka hal ini menimbulkan wanprestasi.
Mengenai pengertian wanprestasi banyak sarjana hukum atau ahli hukum yang memberikan pendapatnya, diantara lainya adalah :
Menurut A. Ridwan Halim, yang dimaksud dengan wanprestasi adalah kelalaian suatu pihak dalam memenuhi kewajibannya terhadap pihak yang seharusnya ditunaikannya berdasarkan perikatan yang telah dibuat.33
Menurut Abdulkadir Muhammad wanprestasi berasal dari istilah aslinya dalam bahasa belanda „wanprestatie‟ artinya tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang. Tidak dipenuhinya kewajiban itu ada 2 kemungkinan alasan, yaitu :
1. Karena kesalahan debitur karena kesengajaan maupun karena kelalaian
33
34
2. Karena keadaan memaksa (force majeure) jadi di luar kemampuan debitur. Debitur tidak bersalah.34
Sedangkan R. Subekti membagi wanprestasi menjadi 4 yaitu :
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya tetapi tidak sebagaimana dijanjikan.
3. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan35
Wanprestasi yang dilakukan salah satu pihak mempunyai akibat hukum yang sangat penting bagi pihak lainnya. Oleh karena perlu di tentukan sejak kapankah seseorang itu dikatakan melakukan wanprestasi?.Untuk mengetahui sejak kapan seseorang melakukan wanprestasi dapat diperhatikan apakah dalam perjanjian itu ditentukan tenggang waktu pelaksanaanya pemenuhan prestasi ataulah tidak.Bila dalam perjanjian itu ditentukan batas waktu pemenuhan prestasi maka pemenuhan prestasi harus sudah dilakukan sebelum batas waktu itu lewat.Tapi bila dalam perjanjian tidak ditentukan batas waktu pemenuhan prestasinya maka perlu untuk memperingatkan pihak lainnya guna memenuhi prestasinya itu. Peringatan ini dilakukan secara tertulis secar tertulis dengan surat perintah atau akte sejenisnya yang berisi agar pihak yang belum memenuhi prestasinya. Bila setelah mendapatkan peringatan ia tetap tidak memenuhi prestasinya, ia dapat dinyatakan telah melakukan wanprestasi.
34
Abdulkadir Muhammad, 1986, Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni Badung, hal 20.
35
Misalnya dalam perjanjian sewa menyewa rumah, wanprestasi yang mungkin dilakukan pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan.Wanprestasi yang mngkin di lakukan oleh pihak yang menyewakan berupa adanya cacat pada rumah yang disewakan, sedangkan wanprestasi yang mungkin dilakukan oleh pihak penyewa adalah keterlambatan pihak penyewa untuk meninggalkan rumah yang di sewakan atau pihak penyewa tidak dapat mengembalikan rumah dalam keadaan semula atau mngkin bahkan kebakaran pada rumah yang dia sewa.
Wanprestasi seperti apa yang diartikan di atas adalah merupakan pelaksanaan kewajiban tepat pada waktunya. Di dalam kenyataan sukar untuk menentukan saat penyewa tidak memenuhi perikatan, karena seringkali ketika mengadakan perjanjian pihak-pihak tidak memenuhi untuk melaksanakan perjanjian tersebut.Bahkan di dalam perikatan dimana waktu untuk melaksanakan prestasi itupun ditentukan, cidera janji tidak terjadi dengan sendirinya.Untuk menentukan saat debitur tidak memenuhi perikatan untuk tidak berbuat sesuatu.36
Jadi disini berarti bila mana salah satu pihak yang terikat dalam perikatan tersebut melakukan suatu perbuatan atau menepati pelaksanaan pemenuhan prestasi sesuai dengan waktu yang di tentukan.
Memang dengan tidak tepat pada waktunya penyewa belum juga melaksanakan prestasinya sudah di anggap lalai, tetapi ada pelaksanaan prestasi
36
Mariam Darus Badrulman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti Bandung, hal.18.
36
yang ditentukan seacara pasti bagaimana nantinya mempersoalkan tidak tepat waktu dalam perjanjian.37
Dalam hal ini waktu pelaksaan perjanjian didasarkan menurut sifat atau tujuan janji sebagaimana contoh misalnya, dalam pembayaran sewa tanah menurut perjanjian adalah pada setiap waktu musim panen bila musim telah lewat juga belum di bayar berarti ia telah lalai melaksanakan kewajibannya. Kemudian ada lain permasalahan, dimana waktunya juga tidak ditentukan, tetapi hanya disebutkan suatu tenggang waktu. Maka disini dipakai pedoman batas waktu terakhir dari tenggang waktu tersebut jadi batas waktu terakhir inilah yang menentukan ia dalam keadaan lalai. Tidak dengan sepatutnya, berarti debitur benar-benar tidak ada kesungguhan melaksanakan kewajiban secara sempurna.38
Jadi ketentuan pertama menentukan seseorang berada dalam keadaan wanprestsi, stelah lebih dahulu melalui proses pernyataan lalai in gebrekke stelling sedangkan yang kedua dengan tidaknya seseorang itu berprestasi tentang sepatutnya ia sudah dianggap wanprestasi tanpa persyaratan lalai.
Menurut Salim yang mendasari pendapatan diatas adalah berikut, dengan melaksanakan prestasi secara tidak sepatutnya berarti debitur tidak bersungguh-sungguh atau tidak sepenuh hati memelihara perjanjian sehingga debitur selanjutnya disebut wanprestasi yang tidak sepantasnya, itu positif beralasan sekali untuk mengurangi beban kreditur dengan jalan menghapus kewajiban atau
37
Agus Akbar Sibondae, Wirawan, Illyas, 2011, Pokok-pokok Hukum Bisnis, Salemba Empat, Jakarta, hal.34
37
kelalaian. Hanya wanprestasi negative yang disebabkab keterlambatan pelaksaan sejalan in gebrekke stelling diwajibkan.39
Mariam Darus Badrulzaman, menyebutkan bahwa ada 3 bentuk wanprestasi yaitu :
1. Debitur sama sekali tidak berprestasi 2. Debitur salah berprestasi
3. Debitur terlambat berprestasi.40
Wanprestasi itu terjadi karena perjanjian yang mereka buat dalam sewa-menyewa tidak ditepati oleh salah satu pihak, baik pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan. Secara umum yang dimaksud dengan wanprestasi adalah apabila seorang tidak melakukan sama sekali atau melakukan prestasi yang keliru, maka dalam hal-hal yang demikian inilah seseorang melakukan wanprestasi
Dari uraian tersebut dapat dikatakan bentuk-bentuk wanprestasi yaitu:
1. Tidak melakukan prestasi sama sekali. 2. Melakukan prestasi yang keliru. 3. Terlambat melakukan prestasi. 4. Melakukan prestasi sebagaian.41
39
Salim, 2004, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 90
40
Widjaja Gunawan dan Ahmad Yani, 2000, Hukum Bisnis, Kepailitan, Rajawali Jakarta, hal 45
38
Wanprestasi atau cidera janji itu ada kalau seorang debitur itu tidak dapat membuktikan, bahwa ia tidak dapat melakukan prestasi adalah di luar kelakuannya atau dengan kata lain debitur tidak dapat membuktikan overmatch.
Jadi dalam hal ini debitur jelas di anggap bermasalah.
Dalam sewa-menyewa villa wanprestasi yang dilakukan oleh pihak penyewa, apabila pihak penyewa terlambat meninggalkan rumah saat perjanjian sewa sudah selesai.
Menurut Bapak I Wayan Sukarata, pemilik villa. Bahwa dengan adanya keterlambatan tersebut pihak penyewa bisa menuntut ganti rugi.Ganti rugi yang di maksud dalam hal ini membayar harga sewa dari tanggal akhir perjanjian sampai pihak penyewa meninggalkan villa yang dia sewa. (wawancara dengan I Wayan Sukarata, pemilik villa)
Dalam sewa menyewa villa, sebelum villa di serahkan kepada pihak yang menyewakan adalah menjadi tanggung jawab pihak yang menyewakan, kewajiban pemeliharaan dan reparasi atas barang yang disewakan harus benar-benar membawa ketentraman bagi pihak penyewa untuk menikmatinya kewajiban ini berlangsung selama perjanjian sewa-menyewa masih berjalan, kecuali diperjanjikan sebelumnya.Pihak yang menyewakan yang tidak memenuhi kewajiban ini, ini dapat dianggap melakukan wanprestasi.
Dengan demikian tentu pihak yang menyewakan harus diberi kesempatan yang baik untuk melaksanakan kewajiban reperasi tersebut. Lebih lanjut dikemukakan bahwa sebagaimana penelitian yang dilakukan, wanprestasi dari pihak yang menyewakan itu jarang terjadi karena sebelumnya pihak yang
39
menyewakan meneliti barang-barang tersebut sehingga pada saat diserahkan, barang tersebut sudah siap pakai.42
Namun apabila villa itu dianggap rusak maka pihak yang menyewakan.wajib untuk memeperbaiki villa yang disewakan sebelum di serahkan kepada pihak penyewa. Jadi wanprestasi dari pihak yang menyewakan villa itu tidak akan menimbulkan suatu permasalahan.
Sedangkan kalau si penyewa mengalami wanprestasi dalam artian terlambat meninggalkan villa sebagaimana perjanjian yang mereka buat, maka pihak penyewa wajib membayar ganti rugi atas keterlambatan tersebut.
Di samping tanggung jawab yang harus mereka lakukan dalam sewa-menyewa tersebut, maka disini juga perlu diperhatikan mengenai resiko dari dari pihak penyewa dalam pemakaian villa yang disewa tersbut.Karena dalam keadaan tertentu villa bisa mengalami masalah yang di sebabkan oleh kelalian dari si penyewa.
Salah satu kelalaian tersbut adalah terjadikan kebakaran yang menimbulkan kerusakan villa yang disewa.Kerusakan yang ditimbulkan ini bisa merupakan kerusakan besar ataupun kerusakan kecil.
42
Wirjono Prodjodikoro, 1999, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-persetujuan
40
3.2 Tanggung Gugat Para Pihak jika Villa yang di Sewakan Mengalami