BAB III
TINJAUAN KHUSUS HOTEL BISNIS
DI MAKASSAR
A. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar
Wilayah Kota Makassar meliputi suatu daratan yang luas yang membujur di pantai barat pulau Sulawesi dan beberapa pulau kecil disekitarnya. Secara administrasi Kota Makassar terbagi atas empat belas kecamatan. Adapun batas-batas wilayah Kota Makassar sebagai berikut :
Bagian Utara : Kabupaten Pangkajene Kepulauan Bagian Timur : Kabupaten Maros
Bagian Selatan : Kabupaten Gowa Bagian Barat : Selat Makassar
Tabel 3.1
Rencana Fungsi Struktur Tata Ruang Bagian Wilayah Kota Makassar Tahun 2008 sampai 2015
BWK KECAMATAN LUAS
B Ujung Tanah 594 Transportasi Laut (Pelabuhan)
Pariwisata Tirta, Militer, Pemukiman C Tamalate 2.021 Rekreasi Pantai,
Jasa Pariwisata Perdagangan,Pemukiman, Pendidikan Tinggi, Transportasi Darat, Hutan Kota/ Taman Kota
D Rappocini 923 Jasa Pelayanan Sosial/Umum
F Manggala 2.414 Pemukiman Pariwisata/Rekreasi, Taman Kota, Jasa Pelayanan Sosial, Pendidikan Tinggi
G Tallo 583 Pariwisatan, Hutan/
Taman Kota Jasa Sosial/Umum,Pemukiman Taman/ Hutan Kota
Sebagai suatu sistem wilayah, maka kota terbentuk oleh adanya interaksi antar Bagian Wilayah Kota (BWK) yang mempunyai fungsi tertentu. Sehubungan dengan perkembangan kebutuhan lahan untuk kegiatan-kegiatan perkotaan, maka fungsi eksisting BWK – BWK di Kota Makassar di masa mendatang dinilai tidak memadai lagi. Dengan demikian, Rencana Tata Guna Lahan (RTGL) Kota Makassar didekati melalui fungsi (primer dan sekunder) tiap-tiap BWK, yang nantinya akan merupakan kerangka bagi pola tata guna lahan kota.
B. Tinjauan Lokasi Hotel Bisnis
Salah satu faktor utama yang dapat menjadi pertimbangan dalam menentukan jenis hotel adalah lokasi dimana hotel tersebut berada. Untuk lokasi dari hotel bisnis harus terletak pada pusat-pusat kegiatan bisnis berupa perkantoran dan pusat perdagangan hal tersebut diakibatkan karena sasaran pasarnya adalah kalangan bisnis. Para pelaku bisnis pada umumnya lebih suka mencari tempat akomodasi hotel untuk menginap yang berlokasi dekat dari tempatnya melakukan bisnis, dengan mempertimbangkan efisiensi waktu, efektifitas dan ekonomis.
Untuk mendapatkan lokasi yang sesuai dengan kriteria di atas, harus diadakan suatu tinjauan dan analisa yang baik tentang lokasi-lokasi yang ada di Makassar.
sangat membutuhkan sarana akomodasi untuk menunjang kegiatan bisnis.
Dengan semakin bertambahnya jumlah hotel seiring semakin banyaknya kebutuhan akan sarana akomodasi maka persaingan antar hotel-hotel tersebut tidak dapat dihindari. Oleh karena itu perlu adanya spesifikasi dan kwalitas pelayanan, dengan mempertimbangkan potensi pasar agar lebih kompetitif.
C. Sistem Pengelolaan Bangunan
Status kelembagaan dan sistem pengelolaan akomodasi hotel memiliki dua alternatif kepemilikan yaitu :
1. Swasta
Pengelolaannya ditangani langsung oleh pihak swasta secara profesional.
2. Swasta dan pemerintah
Pengelolaannya ditangani langsung oleh pihak swasta dan bekerja sama dengan instansi pemerintah yang terkait didalamnya.
D. Kondisi Wisatawan dan Hotel Bisnis di Makassar 1. Arus pengunjung / wisatawan
Tabel 3.2
Jumlah Wisatawan Mancanegara dan Domestik di Provinsi Sulawesi Selatan, 2011 2015‒
Tahun 2011-2015
2015 Wisatawan
Mancanegara Nusantara Jumlah
2011 51749 4471632 4523381
2012 64601 4871966 4936567
2013 106584 5385809 5492393
2014 151763 5920528 6072291
2015 191773 7128826 7320599
Sumber : Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Sulawesi Selatan.
2. Persentase tamu berdasarkan maksud kunjungan
Berikut ini disajikan data beberapa hotel masing-masing maksud kunjungan tamu yang menggunakan akomodasi hotel.
Tabel 3.3
Jumlah Tamu Menurut Maksud Kunjungan Ke Makassar
No. Tujuan Nusantara Mancanegara
1 Wisata 50,15% 19,60%
2 Bisnis 19,60% 50,15%
3 Wisata + Bisnis 25,12% 24,12%
4 Lain-lain 15,23% 61,23%
Sumber : Laporan Statistik Hotel
terus berkembang, sehingga kebutuhan akan sarana akomodasi berupa hotel akan meningkat.
3. Presentase pemakaian akomodasi hotel
Pengertian dari akomodasi hotel adalah saran untuk menyediakan pelayanan jasa penginapan yang dilengkapi dengan jasa penginapan makan dan jasa pelayanan lainnya.
Akomodasi yang merupakan prasarana wisatawan baik nusantara maupun domestik yang datang untuk tujuan bisnis maupun pleasure (kesenangan) yang mana prasarana akomodasi ini dimungkinkan tamu untuk beristirahat dan melakukan kegiatan melalui akomodasi hotel. Pengeluaran para tamu/wisatawan terbesar yaitu sebesar 30% dari pengeluaran keseluruhan, terutama dengan pertumbuhan jumlah hotel pada tahun 90-an.
Sampai saat ini jumlah kamar untuk hotel berbintang di Makassar mencapai 1987 kamar dari 25 unit hotel, dengan perincian dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 3.4
Posisi Akomodasi Hotel di Makassar Tahun 2013
Jenis Hotel
Tahun 1996 Tahun 1997 Tahun 1998 Tahun 1999 Tahun 2000 Hotel Kmr Hotel Kmr Hotel Kmr Hotel Kmr Hotel Kmr
Bintang 5 1 230 2 450 3 450
Bintang 4 3 470 3 470 3 470 3 574 3 574 Bintang 3 3 251 3 251 4 334 4 339 4 339 Bintang 2 8 113 6 113 6 219 6 322 7 372 Bintang 1 6 218 6 254 9 343 9 252 9 252 Jumlah 20 1052 18 1088 23 1176 24 1939 25 1987
4. Lama tinggal wisatawan
Lama tinggal wisatawan pada hotel berbintang di Sulawesi Selatan khususnya di Makassar per bulan 2015 dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 3.4
Rata-Rata Lama Menginap Tamu Asing dan Dalam Negeri pada Hotel Berbintang per Bulan 2015
Bulan
2015
Rata-Rata Lama Menginap Tamu Asing dan Dalam Negeri pada Hotel
Berbintang
Rata-Rata Lama Menginap Tamu Asing dan Dalam
Negeri pada Seluruh Hotel
Berbintang
Bintang 2 Bintang 3 Bintang 4
Januari 1.65 5.16 1.88 2.61
Februari 4.26 2.02 1.71 2.58
Maret 1.95 1.76 1.35 1.77
April 1.75 2.32 1.9 1.93
Mei 2.95 2.18 2.64 2.56
Juni 3.05 3.19 1.93 2.5
Juli 1.87 2.57 1.63 1.95
Agustus 1.89 2.44 2.22 1.96
September 1.75 1.86 2.13 1.94
Oktober 1.7 1.46 1.75 1.71
November 1.44 2 1.95 1.27
Desember 1.59 1.32 1.29 1.43
Tabel 3.4
Rata-Rata Lama Menginap Dalam Negeri pada Hotel Berbintang per Bulan 2015
Bulan
2015
Rata-Rata Lama Menginap Dalam Negeri pada Hotel Berbintang
Rata-Rata Lama Menginap Dalam Negeri
pada Seluruh Hotel Berbintang Bintang 2 Bintang 3 Bintang 4
Januari 1.62 5.07 1.87 2.58
Februari 4.17 1.9 1.66 2.54
Maret 1.93 1.7 1.27 1.73
April 1.63 2.27 1.8 1.84
Mei 2.93 2.22 2.6 2.55
Juni 3.04 2.17 1.9 2.3
Juli 1.78 2.33 1.49 1.8
Agustus 1.91 2.41 1.96 1.87
September 1.76 1.77 2.08 1.91
Oktober 1.7 1.43 1.74 1.7
November 1.42 1.88 1.84 1.66
Desember 1.53 1.31 1.24 1.38
Sumber : Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Sulawesi Selatan.
Tabel di atas terlihat kecenderungan peningkatan wisatawan menginap di hotel berbintang.
Dengan rata-rata tingkat hunian perbulannya yang mempunyai tingkat tertinggi selama 4 (empat) bulan (Juni – September) sekitar 60% serta dari tabel 3.7 rata-rata tinggal tamu pada hotel berbintang 2,6 hari, dari dasar ini merupakan acuan dalam menghitung prediksi jumlah kamar tidur sesuai tahun 2015.
Keberadaan hotel bisnis di Makassar mempunyai prospek yang cukup cerah untuk dikembangkan, hal tersebut diakibatkan karena banyaknya potensi bisnis yang ada di Makassar. Potensi tersebut antara lain :
a. Secara geografis lokasi kota Makassar terletak di tengah Indonesia sehingga menguntungkan dari jarak pencapaian.
b. Makassar sebagai salah satu kota besar di Indonesia telah mempunyai sarana dan fasilitas-fasilitas penunjang yang baik sehingga dapat mendukung keadaan hotel bisnis.
c. Kota Makassar sebagai basis pengembangan Kawasan Timur Indonesia baik di bidang pemerintahan, ilmu dan teknologi, industri maupun jasa, sehingga banyak perusahaan negara maupun swasta berbasis di Makassar.
d. Mempunyai hubungan dengan negara-negara sahabat seperti Australia, negara ASEAN, Amerika Serikat dan lain-lain.
2. Dasar perhitungan jumlah pengunjung/wisatawan a. Pertimbangan
1) Pertumbuhan wisatawan 2000 – 2001 - Wisatawan Mancanegara = 7,06% - Wisatawan Nusantara = 12,01%
2) Proyeksi kebutuhan kamar diprediksi berdasarkan jumlah wisatawan yang datang ke Makassar dari data 5 tahun terakhir (1997 – 2001).
3) Jumlah kunjungan wisatawan tahun 2001. - Wisatawan Nusantara = 615.326 orang - Wisatawan Mancanegara = 342.096 orang
4) Hotel bisnis akan dibangun di Makassar dengan prediksi 15 tahun yaitu pada tahun 2016.
5) Rumus yang digunakan untuk perhitungan ini adalah : Pt = Po (1 + r)n
Keterangan :
Pt = Jumlah wisatawan sampai tahun 2016 Po = Besarnya wisatawan tahun berakhir 2001 r = Prosentase rata-rata pertahun
n = selisih tahun / tahun prediksi (15 tahun)
b. Perhitungan
1) Jumlah wisatawan mancanegara Pt = Po (1 + r)n
= 342,096 (1 + 7,06)15
= 413,594
Jumlah wisatawan keseluruhan pada tahun 2016 adalah : 413.594 + 1.200.501 = 1.614.095
Untuk prediksi kunjungan Wisatawan dan Bisnis ke kota Makassar pada tahun 2016 adalah 35% x 1.614.095 =
564.933 orang.
Jumlah wisatawan bisnis baik domestik maupun manca negara yang berkunjung ke Sulawesi Selatan, kita asumsikan 35% ke Kota Makassar dan 65% ke kabupaten-kabupaten yang ada di Sulawesi Selatan.
3. Dasar perhitungan kebutuhan kamar a. Pertimbangan
Adapun hal-hal yang perlu dipertimbangkan dalam perhitungan jumlah kamar sebagai berikut :
1) Jumlah kunjungan wisatawan ke Makassar sesuai tahun prediksi (2016) = 1.614.095 orang wisatawan.
2) Rata-rata lama menginap pada hotel berbintang di Makassar = 3 hari (Berdasarkan tabel 3.7)
3) Rumus yang digunakan :
Dimana :
TT = Jumlah kamar tidur yang dibutuhkan
BOR = Tingkat hunian kamar tidur (Bed Occupancy Rate) LOS = Lama tinggal tamu rata-rata (Length of Stay)
Dari tabel 3.8 jumlah tamu / pengunjung dan jumlah hari terpadat pengunjung yaitu selama 4 (empat) bulan Juni – September, atau 120 hari. Tingkat hunian kamar hotel pada bulan tersebut mencapai 50%.
b. Perhitungan
Dari rumus di atas maka perhitungan jumlah tempat tidur pada tahun 2016 adalah
1). LOS (Length of Stay) = 2 hari 2). BOR (Bed Occupancy Rate) = 60% 3). Jumlah hari terpadat = 120 hari
4). Jumlah tamu / pengunjung = 60% x 564.933 = 338.959 Maka :
TT = x 100% 9.415 60%
x 120
338.959 x
2
5). Jika setiap kamar diisi dua tempat tidur, maka kebutuhan kamar sebanyak 4.707
6). Dari kebutuhan kamar tersebut, dibutuhkan jumlah kamar untuk hotel berbintang sebanyak 1987 kamar, maka jumlah kamar yang dibutuhkan adalah sebanyak 4.707 – 1987 = 2.720 kamar.
Asumsi 35% diambil dari data yang ada dimana pengunjung/penghuni terbanyak ada pada hotel berbintang 4 dan berbintang 5.
8). Untuk perencanaan hotel ini diasumsikan 20% dari kebutuhan kamar yang ada, maka :
20% x 952 = 190 buah kamar tidur
