HOUSING WITH A MORTGAGE SUBSIDIES PANGEBATAN LESTARI KABUPATEN BANYUMAS
SKRIPSI
Diajukan Guna Memenuhi Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana pada Fakultas Ekonomi Program Studi Ilmu Ekonomi
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
Oleh
YUSUF SYAIFULLAH 20130430134
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
i
DETERMINAN PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR SUBSIDI DI KABUPATEN BANYUMAS
(STUDI KASUS PERUMAHAN PANGEBATAN LESTARI) DETERMMINANT HOUSING DEMAND ESPECIALLY FOR THE HOUSING WITH A MORTGAGE SUBSIDIES PANGEBATAN LESTARI
KABUPATEN BANYUMAS SKRIPSI
Diajukan Guna Memenuhi Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana pada Fakultas Ekonomi Program Studi Ilmu Ekonomi
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
Oleh
YUSUF SYAIFULLAH 20130430134
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA
2017
iv
MOTTO
“Man Jadda Wajada”
“ Sesungguhnya di setiap kesulitan pasti ada kemudahan” (Qs Al-Insyirah)
Ilmu ada tiga tahapan. Jika seseorang memasuki tahap pertama dia akan sombong. Jika dia memaski tahap kedua, dia akan tawadhu. Dan jika dia memasuki tahap
ketiga, dia akan merasa dirinya tidak ada apa-apanya.” (Umar Bim Khattab)
“ Tak ada yang perlu ditakuti” (Faizin)
“Kamu ga perlu bayar lagi bila kamu punya berani” (Junando)
v
PERSEMBAHAN
1. Skripsi ini saya persembahkan untuk almarhum Ayahku, Budiman Masri
dan Ibuku Siti Andayani yang paling saya cintai
2. Untuk saudara kandungku Mas Ahmad, Mas Ibrahim, Mas Musa, Mba
Ayun, Mba Ayun, dan Adikku Jumhur
3. Untuk dosen pembimbingku Bapak Ahmad Ma’aruf, S.E M.Si dan para
Dosen Ilmu Ekonomi yang telah mengajar dari awal kuliah
vi
KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan
hidayah-Nya sehingga penulis menyelesaikan skripsi dengan judul “ DETERMINAN
PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR SUBSIDI ”. Skripsi ini
disusun untuk memenuhi salah satu syarat dalam memperoleh gelah sarjana pada
Fakultas Ekonomi Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
Sholawat serta salam selalu tercurah kepada Rasullulah Muhammad SAW,
bersama para sahabatnya yang telah berjuang keras dengan semangat dakwah islam
dan ilmu pengetahuan, sehingga kita dapat merasakan zaman yang penuh dengan
peradapan islam dan ilmu pengetahuan. Semoga para sahabat, keluarga dan kita
sebagai umat Muhammad SAW, mendapatkan syafa’atnya di Yaumil Qiamah.
Dalam melakukan penelitian dan penyusunan skripsi penulis telah
mendapatkan banyak dukungan dan bantuan dari berbagai pihak. Penulis
mengucapkan terimakasih yang tak terhingga kepada :
1. Bapak Dr. Nano Prawoto, SE, MSi. Dekan Fakultas Ekonomi Universitas
Muhammadiyah Yogyakarta atas segala kemudahan yang diberikan selama
vii
2. Bapak Ahmad Ma’aruf, SE, M.Si. selaku dosen pembimbing saya yang
telah memberi kelonggaran waktu untuk membimbing, memberikan
semangat, arahan, dan kemudahan yang diberikan selama menyelesaikan
studi dan skripsi ini.
3. Seluruh ibu dan bapak dosen Ilmu Ekonomi beserta staff dan TU yang tidak
bisa penulis sebutkan satu persatu, terimakasih segala ilmu yang luar biasa,
motivasi, dan dukungan yang telah diberikan selama penulis menyelesaikan
studi.
4. Keluargaku yang aku sayangi
5. Kepada teman-teman kontrakan 1,2,3 yang selalu menjadi keluarga kedua. 6. Teman KKN 017 yang selalu kompak.
7. Sahabat-sahabat terdekatku yang baik hati suka menolong .
8. Keluarga Besar HMI UMY yang membantu memproses kedewasaan. 9. PT INSPECT yang telah memberikan ilmu dan pengalaman.
10. Seluruh teman-teman angkatan 2013 Ilmu Ekonomi yang banyak
memberikan masukan-masukan dan dorongan semangat kepadaku. Semoga
kesuksesan akan menjadi milik kita semua.
11.Thank to Yogie, Amin, Luthfi, Risal, Junan 12.Dan untuk Nikita Sekar Mitha
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa skipsi ini masih jauh dari sempurna,
untuk itu semua jenis sara, kritik dan masukan yang bersifat membangun sangat
penulis harapkan. Akhir kata, semoga tulisan ini dapat memberikan manfaat dan
viii
Yogyakarta, 5 April 2017
Yusuf Syaifullah
INTISARI
Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Dalam perkembangannya rumah juga merupakan alternatif investasi yang menarik dengan harapan capital gain yang akan diterima di masa depan. Kawasan perumahan Pangebatan Lestari Banyumas merupakan salah satu alternatif pilihan yang tepat bagi penanaman investasi di bidang perumahan, baik dari segi harga, fasilitas, lokasi, lingkungan yang terletak di jalan pagebatan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan perumahan khususnya perumahan dengan KPR subsidi Pangebatan Lestari Kabupaten Banyumas. Dalam penelitian ini menggunakan data populasi dengan jumlah populasi sebanyak 114. Untuk pengolahan data menggunakan metode regresi linier berganda dengan alat analisis SPSS 16.0
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan menunjukkan bahwa variabel harga dan pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah. Dari pengujian koefisien determinasi diketahui bahwa 22,6% dari variasi yang terjadi di dalam variabel keputusan secara bersama-sama di pengaruhi oleh variabel persepsi harga, lokasi, fasilitas, lingkungan, dan pendapatan. Sedangkan sisanya 77,4% dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Dari hasil penelitian ini didapat bahwa faktor harga dan pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada perumahan KPR subsidi Pangebatan Lestari Banyumas. Sedangkan faktor lokasi, fasilitas, dan lingkungan masing-masing tidak berpengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada Perumahan KPR subsidi Pangebatan Lestari Banyumas. Dilihat dari besarnya koefisien variabel harga sebesar 0,027; variabel pendapatan sebesar 0,010; variabel lokasi sebesar 0,92; variabel fasilitas sebesar 0,301; variabel lingkungan sebesar 0,242.
ix
ABSTRACT
House is representing requierement of human being base besides food and clothing. In its growth in the reality house also represnt interesting investment alternative on the chance of capital gain in the future. Area housing of Pangebatan Lestari Banyumas represent one of the correct choice alternative to cultivation of invesment in housing area, either from facet, facility, location which located in Pangebatan Lestari Street. This research aims to analyze the factors that affect housing demand, especially for the housing with a mortgage subsides Pangebatan Lestari kabupaten Banyumas. This research is using population data as much as 114. For the procesing of data using multiple linear regression analysis tools SPSS 16.0.
Based on the analysis that has been conducted, it shows that the variabel of pricing and revenue have a positive effect and significant to affect the decision of a house purchase. From the testing of coefficient of determination known that 22,6 % of variation that happened on the variabel of colective decision are influenced by the variabel of pricing perception, location, facility, neigbourhood, and revenue. While the remaining 77,4 % is influenced by other factors. Based on the result of this research we got that pricing and revenue factor very having an effect on in purchasing of house. Seen from level coefficient influencing decision of purchasing of pricing equal to 0,027; location equal to 0,92; facility equal to 0,301; neighbourhood equal to 0,242; and revenue equal to 0,010.
x
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... iii
HALAMAN PERSETUJUAN ... iii
HALAMAN PENGESAHAN ...iError! Bookmark not defined. HALAMAN PERNYATAAN ... Error! Bookmark not defined.v HALAMAN MOTTO ... iv
A. Latar Belakang Penelitian ... 1
B. Batasan Masalah Penelitian... 5
C. Rumusan Masalah Penelitian ... 5
D. Tujuan Penelitian ... 6
E. Manfaat Penelitian ... 7
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 8
A. Landasan Teori ... 8
1. Teori Permintaan ... 8
2. Permintaan Lahan ... 15
3. Teori Perumahan ... 18
4. Teori Pemukiman Kota ... 23
5. Teori Mobilitas Tempat Tinggal ... 24
6. Proses Pengambilan Keputusan Konsumen ... 25
B. Penelitian Terdahulu ... 27
C. Kerangka Pemikiran ... 29
D. Hipotesis ... 29
BAB III METODE PENELITIAN... 30
xi
B. Jenis Data dan Sumber ... 30
C. Teknik Pengumpulan Data ... 31
D. Definisi Operasional Variabel Penelitian ... 32
E. Uji Kualitas Instrumen dan Data ... 37
F. Uji Hipotesis dan Analisis Data ... 39
G. Uji Asumsi Klasik ... 40
BAB IV GAMBARAN UMUM OBYEK DAN SUBYEK PENELITIAN ... 44
A. Profil Kabupaten Banyumas ... 44
B. Profil Perumahan Pangebatan Lestari ... 45
C. Subyek Penelitian ... 46
BAB V ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN ... 50
A. Analisis Uji Validitas ... 50
B. Analisis Uji Reabilitas ... 52
C. Uji Asumsi Klasik ... 53
D. Analisis Regresi Linier Berganda ... 56
E. Uji Hipotesis ... 57
F. Pembahasan ... 62
BAB VI PENUTUP ... 67
A. Kesimpulan ... 67
B. Saran ... 69
C. Keterbatasan masalah ... 69
xii
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Jumlah Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga di
Kabupaten Banyumas Tahun 2010-2015 ... 2
Tabel 1.2 Daftar Perumahan di Kabupaten Banyumas ... 4
Tabel 4.1 Karakteristik Responden Berdasakan Jenis Kelamin ...46
Tabel 4.2 Karakteristik Responden Berdasakan Usia ...47
Tabel 4.3 Karakteristik Responden Berdasakan Pendidikan Akhir ...47
Tabel 4.4 Karakteristik Responden Berdasakan Pekerjaan ...48
Tabel 4.5 Karakteristik Responden Berdasakan Status Rumah ...48
Tabel 4.6 Karakteristik Responden Berdasakan Penghasilan Perbulan ...49
Tabel 4.7 Karakteristik Responden Berdasakan Status Martial ...49
Tabel 5.1 Hasil Uji Validitas Variabel Harga ...50
Tabel 5.2 Hasil Uji Validitas Variabel Lokasi ...50
Tabel 5.3 Hasil Uji Validitas Variabel Lokasi ...51
Tabel 5.4 Hasil Uji Validitas Variabel Lingkungan ...51
Tabel 5.5 Hasil Uji Validitas Variabel Pendapatan ...52
Tabel 5.6 Hasil Uji Validitas Variabel Keputuasan Pembelian ...52
Tabel 5.7 Hasil Uji Reliabilitas ...53
Tabel 5.8 Hasil Regresi Uji Normalitas ...54
Tabel 5.10 Hasil Uji Multikolinearitas ...55
Tabel 5.11 Hasil Uji Heteroskedasitas ...56
Tabel 5.12 Regresion ...57
Tabel 5.13 Hasil Uji F (Uji Simultan) ...58
Tabel 5.14 Hasil Koefisien Determinasi (R2) ...59
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Kurva Permintaan Individu ... 9
Gambar 2.2 Kurva Permintaan Pasar ...12
Gambar 2.3 Jenis-Jenis Elastisitas Permintaan ...14
Gambar 2.4 Model Pengambilan Keputusan Konsumen ...25
ix
perumahan Pangebatan Lestari Banyumas merupakan salah satu alternatif pilihan yang tepat bagi penanaman investasi di bidang perumahan, baik dari segi harga, fasilitas, lokasi, lingkungan yang terletak di jalan pagebatan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan perumahan khususnya perumahan dengan KPR subsidi Pangebatan Lestari Kabupaten Banyumas. Dalam penelitian ini menggunakan data populasi dengan jumlah populasi sebanyak 114. Untuk pengolahan data menggunakan metode regresi linier berganda dengan alat analisis SPSS 16.0
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan menunjukkan bahwa variabel harga dan pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah. Dari pengujian koefisien determinasi diketahui bahwa 22,6% dari variasi yang terjadi di dalam variabel keputusan secara bersama-sama di pengaruhi oleh variabel persepsi harga, lokasi, fasilitas, lingkungan, dan pendapatan. Sedangkan sisanya 77,4% dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Dari hasil penelitian ini didapat bahwa faktor harga dan pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada perumahan KPR subsidi Pangebatan Lestari Banyumas. Sedangkan faktor lokasi, fasilitas, dan lingkungan masing-masing tidak berpengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada Perumahan KPR subsidi Pangebatan Lestari Banyumas. Dilihat dari besarnya koefisien variabel harga sebesar 0,027; variabel pendapatan sebesar 0,010; variabel lokasi sebesar 0,92; variabel fasilitas sebesar 0,301; variabel lingkungan sebesar 0,242.
x
invesment in housing area, either from facet, facility, location which located in Pangebatan Lestari Street. This research aims to analyze the factors that affect housing demand, especially for the housing with a mortgage subsides Pangebatan Lestari kabupaten Banyumas. This research is using population data as much as 114. For the procesing of data using multiple linear regression analysis tools SPSS 16.0.
Based on the analysis that has been conducted, it shows that the variabel of pricing and revenue have a positive effect and significant to affect the decision of a house purchase. From the testing of coefficient of determination known that 22,6 % of variation that happened on the variabel of colective decision are influenced by the variabel of pricing perception, location, facility, neigbourhood, and revenue. While the remaining 77,4 % is influenced by other factors. Based on the result of this research we got that pricing and revenue factor very having an effect on in purchasing of house. Seen from level coefficient influencing decision of purchasing of pricing equal to 0,027; location equal to 0,92; facility equal to 0,301; neighbourhood equal to 0,242; and revenue equal to 0,010.
1 A.Latar Belakang Penelitian
Kabupaten Banyumas adalah salah satu kabupaten yang berada di Provinsi Jawa Tengah. Secara astronomis Kabupaten Banyumas terletak 7015’05”-7037’10” lintang selatan dan antara 108039’17”-109027’15” bujur timur. Luas wilayah Kabupaten Banyumas berupa daratan seluas 1327,59 km2. Kabupaten Banyumas terdiri dari 27 kecamatan, dimana Kecamatan Cilongok memiliki luas wilayah sebesar 105,34 km2 dan Kecamatan Purwokerto Barat sebagai kecamatan terkecil dengan luas wilayah sebesar 7,4 km2 (BPS: 2016).
Tabel 1.1
Jumlah Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga di Kabupaten Banyumas Tahun 2010-2015
Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah
Tangga
Sumber: BPS Kab. Banyumas (2016)
Penduduk Kabupaten Banyumas Berdasarkan proyeksi penduduk tahun 2015 sebanyak 1.635.909 jiwa yang terdiri atas 817.383 jiwa penduduk laki-laki dan 818.526 jiwa penduduk perempuan. Dibandingkan dengan proyeksi jumlah penduduk tahun 2014, penduduk Kabupaten Banyumas mengalami pertumbuhan sebesar 0,93 persen. Kepadatan penduduk di Kabupaten Banyumas tahun 2015 mencapai 1232 jiwa/km2. Dengan rata-rata jumlah penduduk per rumah tangga 3,67 orang. Kepadatan penduduk di 27 kecamatan cukup beragam dengan kepadatan penduduk tertinggi terletak di Kecamatan Purwokerto Utara dengan kepadatan sebesar 7050 jiwa/km2 dan terendah di Kecamatan Lumbir sebesar 430 jiwa/km2 (BPS:2016). Pertambahan penduduk ini secara tidak langsung akan membawa dampak terhadap tata ruang tempat tinggal serta fasilitas umum. Pertambahan penduduk jika tidak dibarengi dengan pertambahan tempat tinggal dan fasilitas umum akan menyebabkan masalah baru.
atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Masyarakat saat ini memiliki beberapa pilihan dalam memiliki rumah. Pilihan tersebut adalah dengan cara membangun sendiri atau dengan cara sewa, membeli secara tunai atau angsuran, hibah atau dengan cara lain yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pada mulanya rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan terhadap kebutuhan hidup manusia atas tempat tinggal yang nyaman, aman, dan tenang. Namun saat ini kepemilikan rumah tidak hanya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan pokok akan papan saja, melainkan telah menjadi suatu alternatif investasi yang cukup menarik dengan pengembalian berupa penghasilan sewa ataupun peluang keuntungan yang berupa capital gain yang merupakan selisih antara harga beli dengan harga jual ketika rumah tersebut dijual. Rumah juga merupakan indikator identitas status sosial masyarakat, jika seseorang memiliki rumah yang mewah menandakan si pemiliknya merupakan orang yang memiliki kemampuan tinggi. Dewasa ini telah berkembang berbagai jenis rumah dari yang modern, seperti kondominium dan apartemen sampai jenis yang sederhana, seperti rumah susun sederhana dan rumah biasa. Tidak sedikit pengembang perumahan yang menawarkan berbagai jenis rumah.
penduduk, pendapatan, kemudahan pendanaan, fasilitas, dan sarana umum. Harga pasar rumah, selera konsumen serta peraturan perundang-undangan.
Berikut ini adalah daftar perumahan di Kabupaten Banyumas adalah sebagai berikut:
Tabel 1.2
Daftar Perumahan di Kabupaten Banyumas
No Pengembang Nama Perumahan
1 PT. Patriot Indomitra Griya Sejahtera Taman Pesona Karang Gintung
Purwokerto
2 PT. Graha Perwira Pratama Mutiara Hijau Bantarwuni
3 PT. Bina Agung Damar Buana Purwokerto Griya Satria New Cluster
Mandalatama Purwokerto
4 PT. Bina Agung Damar Buana Purwokerto Griya Satria Bantarsoka
5 PT. Duta Safir Utama Saphire Regency
6 PT. Mutiara Alam Makmur Cluster Sakura 2 Sumampir
7 PT. Rifa Perkasa Bukit Intan Permai Sumbang
8 PT. Linggarjati Grand Safira City Arcawinangun
9 PT. Arbindo Diamond Residence Kalibagor
10 PT. Bangun Indah Negeri Perumahan Bumi Citra Lestari
11 PT. Puri Artha Wijaya Permata Harmoni
12 PT. Tri Bnagun Utama Cluster Taman Mas
13 PT. Indracipta Purisatria Perumahan Puri Somagede
14 PT. Duta Safir Utama Sapphire Regency Tahap 2
15 PT. Faradilla Mega Asri Regency
16 PT. Nuansa Baru Tata Graha The Green Vilage Karangnanas
17 PT. Bangun Indah Negeri Graha Platinum
18 PT. Mitra Sukses Berlian Casa Royal
19 PT. Mutiara Alam Makmur Cluster Sakura 2
20 PT. Claviva Pratama Grand Safira
21 PT. Maha Putra Lestari Sumampir Residance
22 PT. Duta Sarana Cipta Sejahtera Duta Graha Rejasari
23 PT. Maha Putra Lestari Bukit Lestari Banteran
24 PT. Sepakat Cipta Sarana Zamrud Regency
25 PT. Graha Perwira Pratama Mutiara Residence
26 PT. Patriot Griya Berdikari Taman Pesona
27 PT. Republik Muda Sukses Lavali Cluster
28 PT. Maju Citra Pratama Citra Pratama Residence
29 PT. Asindo Karya Tama Bale Prompong
30 PT. Kanca Lawas Makmur Sejahtera Grand Safira Hill
31 PT. Putra Arbindo Amira Town House
32 PT. Loka Adya Kencana Karangnanas Regency
33 PT. Kanca Lawas Makmur Sejahtera Cluster Ciberem Indah
34 PT. Agasi Propertindo Pangebatan lestari
Pemilihan Perumahan Pangebatan Lestari sebagai objek penelitian didasarkan karena perumahan tersebut merupakan perumahan dengan kredit pemilikan rumah (KPR) subsidi di Kabupaten Banyumas. Perumahan Pangebatan Lestari dibanggun pada tahun 2011 oleh pengembang PT.Agasi Propertindo dan selesai pembangunan pada tahun 2013. Karena merupakan rumah bersubsidi maka harga yang ditawarkan relatif murah.
Berdasarkan latar belakang diatas peneliti ingin melakukan penelitian yang berjudul DETERMINAN PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR SUBSIDI DI KABUPATEN BANYUMAS (STUDY KASUS PERUMAHAN PANGEBATAN LESTARI).
B.Batasan Masalah Penelitian
Dari latar belakang diatas ditentukan batasan masalah yaitu tentang rumah yang di teliti hanya rumah yang berada di Perumahan Pangebatan Lestari.
C.Rumusan Masalah Penelitian
Dari latar belakang penelitian ini penulis akan melihat faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR subsidi di Kabupaten Banyumas tahun 2016. Berdasarkan uraian latar belakang, maka latar belakang yang dapat dirumuskan dalam penelitian ini adalah:
1. Apakah harga berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas?
3. Apakah fasilitas berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR bersubbsidi di Kabupaten Banyumas?
4. Apakah lingkungan berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas? 5. Apakah pendapatan berpengaruh terhadap permintaan rumah
pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas? D.Tujuan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah diatas, maka tujuan yang akan dicapai dari penelitan ini adalah:
1. Mengetahui apakah harga berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas 2. Mengetahui apakah lokasi berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas 3. Mengetahui apakah fasilitas berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Bayumas 4. Mengetahui apakah lingkungan berpengaruh terhadap
permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas.
E.Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat, baik bersifat akademis maupun praktis :
1. Sebagai tambahan referensi bagi dunia pendidikan dan wawasan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan investasi properti perumahan
2. Bahan masukan bagi investor dan masyarakat yang berkaitan dengan investasi properti perumahan
8
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A.Landasan Teori 1. Teori Permintaan
Menurut Sukirno (2003) permintaan adalah keinginan konsumen membeli suatu barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode waktu tertentu. Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang dapat dirumuskan sebagai:
Dx = f ( Y, Py, T, u ) ………(2.1 )
Dimana: Dx = Jumlah barang yang diminta Y = Pendapatan Konsumen Py = Harga Barang Lain T = Selera
U = Faktor-faktor Lainnya
a. Kurva Permintaan
Jika dimisalkan permintaan seseorang hanya dipengaruhi oleh harga barang itu sendiri, maka setiap perubahan harga barang tersebut akan mempengaruhi keputusan konsumen untuk menentukan berapa jumlah yang akan diminanya. Pada umumnya jika suatu barang naik mana jumlah barang yang diminta akan turun, begitu pula sebaliknya.
Kurva permintaan adalah kurva yang menghubungkan antara tingkat harga suatu barang dengan jumlah yang diminta atas barang tersebut, ceteris paribus. Hubungan antar harga suatu komoditi dengan jumlah yang diminta dapat dilihat dalam grafik permintaan di bawah ini (Suryawati, 2005).
Gambar 2.1 Kurva Permintaan Individu
Seperti disebutkan di atas, kita harus dapat membedakan jumlah yang diminta dan permintaan. Perubahan harga akan mempengaruhi jumlah yang diminta, bukan permintaan. Sedangkan perubahan permintaan akan menyebabkan kurva permintaan bergeser ke kanan dan ke kiri (Gambar 2.1). Pegeseran kurva permintaan berarti jumlah yang diminta akan berubah di setiap tingkat harga.
D P
Kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke kanan (berslope negatif ) yang berarti jika harga suatu barang naik (asumsi yang lain tetap- ceteris paribus) maka konsumen akan cenderung untuk menurunkan permintaanya atas barang tersebut, begitu pula sebaliknya dan hal ini disebut Hukum Permintaan. (Suryawati, 2005).
b. Permintaan Pasar
Permintaan pasar merupakan jumlah total suatu barang yang ingin dibeli oleh setiap konsumen pada setiap tingkat harga, atau dengan kata lain merupakan penjumlahan permintaan individual. Permintaan individual adalah jumlah suatu barang yang dibeli oleh konsumen pada setiap tingkat harga. (Suryawati, 2005).
Permintaan Pasar = f ( Px,Ii )
= f ( Px, Ia)+Fb ( Px,Ib )
=a fi ( Px,Ii )………..( 2.2) Dimana Px adalah harga barang x, Ia adalah pendapatan konsumen A, Ib adalah pendapatan konsumen B.
c. Faktor- faktor yang mempengaruhi permintaan
Ada beberapa faktor yang menyebabkan mengapa suatu permintaan konsumen terhadap suatu barang berubah (Suryawati, 2005) :
kurva permintaan. Kenaikan permintaan akan menyebabkan kurva permintaan bergerak naik ke kanan. Sebaliknya jika permintaan turun makan kurva permintaan akan bergesr turun ke kiri. Adapun faktor-faktor pembentuk keadaan ceteris paribus adalah:
a) Pendapatan
Bila pendapatan konsumen naik maka permintaan akan naik dan sebaliknya, Namun untuk kasus barang inferior peningkatan pendapatan justru akan mengurangi permintaan suatu barang. b) Jumlah konsumen di pasar
Peningkatan konsumen akan meningkatkan permintaan suatu barang di pasar.
c) Selera atau preferensi konsumen
Bila selera konsumen terhadap suatu barang naik, maka kurva permintaan akan bergeser ke kanan, yang berarti di setiap tingkat harga konsumen akan menambah konsumsinya.
d) Harga brang lain yang terkait
Sumber: Roger Le Roy Miller & Roger E Meiners Iintermediate Econmics Theory (2000)
Gambar 2.2 Kurva Permintaan Pasar d. Elastisitas Permintaan
Elastisitas merupakan suatu hubungan kuantitatif antar variabel-variabel, misal antara jumlah yang diminta dengan harga barang tersebut. Sesuai dengan hukum permintaan komoditi tersebut. Besar perubahan permintaan akibat perubahan harga tersebut akan berbeda dari satu keadaan ke keadaan lain. Secara teori ekonomi dikenal istilah elastisitas harga permintaan (price elasticity of demand) sebagai suatu konsep yang menghubungkan perubahan kuantitas pembelian/ permintaan optimal atas suatu komoditi dengan perubahan harga relatifnya (Miller dan Meiner, 2000).
Menurut Sukirno (2003) pengukuran elastisitas permintaan sangat bermanfaat bagi pihak swasta dan pemerintah. Bagi pihak swasta pengukuran elastisitas permintaan dapat digunakan sebagai landasan untuk menyusun kebijakan perekonomian yang akan dilaksanakannya
seperti misalnya kebjakan impor komoditi yang akan mempengaruhi harga yang ditanggung rakyatnya.
Pengukuran elastisitas permintaan kerap dinyatakan dalam ukuran koefisien elastisitas permintaan. Koefisien permintaan merupakan ukuran perbandingan persentase perubahan harga atas barang tersebut (Sukirno, 2003). Koefisien elastisitas permintaan dapat di rumuskan sebagai berikut:
1) Elastis
Barang dikatakan elastis sempurna bila kurva permintaan mempunyai koefisien elastisitas lebih besar daripada satu. Hal ini terjadi bila jumlah barang yang diminta lebih besar daripada persentase perubahan harga barang tersebut.
2) Elastisitas Uniter
Barang dikatakan elastis uniter bila kurva permintaan mempunyai koefisien elastisitas sebesar satu. Persentase perubahan harga direspon proporsional terhadap persentase jumlah barang yang diminta.
3) Tidak Elastis
Gambar 2.3
Jenis-Jenis Elastisitas Permintaan
Menurut Sukirno (2003) terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi elastisitas permintaan suatu barang, yaitu :
1) Tingkat kemampuan barang – barang lain untuk menggantikan barang yang bersangkutan. Apabila suatu barang mempunyai banyak barang pengganti (barang substitusi), permintaan atas barang tersebut cenderung akan bersifat elastis. Perubahan harga yang kecil akan beralih ke barang lain sebagai penggantiannya. Untuk barang yang tidak memiliki barang pengganti, permintaan atas barang tersebut barang yang tidak memiliki barang pengganti, permintaan atas barang tersebut bersifat tidak elastis. Karena konsumen sukar memperoleh
barang pengganti apabila harga barang tersebut naik permintaan tidak banyak berkurang
2) Persentase pendapatan yang akan dibelanjakan untuk membeli barang tersebut. Besar bagian pendapatan yang digunakan untuk membeli suatu barang dapat mempengaruhi elastisitas permintaan terhadap barang tersebut. Semakin besar bagian pendapatan yang diperlukan elastisitas permintaan terhadap barang tersebut. Semakin besar bagian pendapatan yang diperlukan untuk membeli suatu barang, maka permintaan barang tersebut akan semakin elastis
3) Jangka waktu pengamatan atas permintaan. Semakin lama jangka waktu permintaan dianalisis, permintaan atas barang tersebut semakin elastis. Jangka waktu yang singkat permintaan tidak bersifat elastis karena perubahan pasar belum diketahui oleh konsumen. Dalam jangka waktu lebih lama konsumen akan mencari barang alternatif untuk menggantikan barang yang mengalami kenaikan.
2. Permintaan Lahan
Barang dan jasa dikatakan mempunyai nilai bagi seseorang apabila barang dan jasa tersebut memiliki karakteristik sebagai berikut (Wolcot, 1987) :
aksessibilitas, ukuran, disain dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh pada nilai properti.
b. Tersedia secara terbatas (scarcity), artinya ketersediaan/ penawaran suatu komoditas relatif terhadap permintaannya. Kelangkaan tanah terkait dengan kegunaan dan kemampuannya dalam memberikan kepuasan.
c. Hasrat atau keinginan (desire), adalah harapan pembeli terhadap suatu komoditas untuk dapat memuaskan kebutuhan hidupnya atau keinginan individunya.
d. Daya beli efektif (efective purchasing power), adalah kemampuan seseorang secara individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar untuk memperoleh suatu komoditas di tukar dengan sejumlah uang tertentu atau barang lain yang setara nilainya.
Nilai suatu property seperti tanah, dipengaruhi oleh faktor-faktor yang mempengaruhi motivasi suatu kegiatan manusia. Faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah adalah(Wolcot, 1987):
a. Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain- lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
b. Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya. Variasi permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, dan daya beli, suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead lainnya. Faktor- faktor pemerintah, kebijakan pemerintah baik di bidang politik maupun hukum akan mempengaruhi nilai tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
3. Teori Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut The Dictioonary of Real Estate Appraisal (2002) pengertian properti perumahan adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
a) Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.
b) Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
c) Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan unian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat No 634-384 tahun 1992 tentang Properti perumahan dapat dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :
per m2 tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintan kelas C yang berlaku. b) Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan
luas kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.
c) Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan/ atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
a. Permintaan Perumahan
Awang Firdaos (1997) menjelaskan bahwa permintaan konsumen terhadap perumahan dipengaruhi oleh faktor – faktor sebagai berikut:
1) Lokasi
Keberadaan lokasi perumahan, apakah dipusat di pinggir kota sangat mempengaruhi minat konsumen dalam membeli rumah. Semakin strategis letak perumahan tersebut berarti semakin baik dan memiliki tingkat permintaan yang semakin tinggi. Faktor-faktor ekonomi dari keberadaan lokasi perumahan juga menjadi pertimbangan konsumen dalam memilih rumah yang dikehendakinya. Jarak menuju tempat kerja, tempat hiburan, dan fasilitas umum sebagai motif efesiensi waktu dan biaya transportasi merupakan faktor ekonomi yang menjadi pertimbangan konsumen di dalam memilih lokasi rumah yang dimaksud.
2) Pertambahan Penduduk
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal sebagai tempat berlindung, maka setiap pertambahan penduduk baik secara alamai maupun non alami (karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan akan rumah
3) Pendapatan Konsumen
resesi dan inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah akan meningkat baik secara kualitas maupun kuantitas.
4) Kemudahan Mendapatkan Pinjaman
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga oleh kebijakan pemerintah dan institusi keuangan seperti perbankan. Karakteristik pasar properti yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat tergantung pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat berupa fasilitas kredit pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan jangka waktu pelunasan pinjaman. Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh konsumen, dipercaya permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah. Sebaliknya jika syarat mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku bunga pinjaman yang tinggi akan menurunkan permintaan rumah oleh masyarakat.
5) Fasilitas dan Sarana Umum
6) Harga Pasar Rumah
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin tinggi harga barang akan mengakibatkan penurunan permintaan akan barang yang dimaksud. Apabila harga rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan tingkat harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke rumah dengan harga yang lebih rendah.
7) Undang-undang
Peraturan tentang jenis hak penggunaan lahan/tanah yang membatasi hak atas tanah tersebut turut menjadi faktor yang mempengaruhi permintaan konsumen akan rumah. Demikian juga dengan peraturan lain seperti peraturan perpajakan (PBB dan BPHTB) turut menjadi faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah.
b. Karakteristik Perumahan
Karakteristik perumahan bersifat unik, terutama menyangkut hal- hal sebagai berikut (Sidik, 2000. Dalam Sari: 2010) :
1) Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah 2) Pemanfaatannya dalam jangka panjang
3) Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi, sumber daya alam, dan preferensinya.
4. Teori Pemukiman Kota
Permukiman merupakan usaha padat tanah (land intensive), dimana sekitar lima puluh persen tanah kota merupakan lahan untuk permukiman. Besarnya pengeluaran masyarakat untuk permukiman pada umumnya berkisar antara lima belas persen sampai dengan dua puluh persen dari penghasilannya (Sukanto, 2001. Dalam Sari: 2010). Di negara dengan tingkat penghasilan warganya tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah, begitu pula sebaliknya.
Keinginan memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya pembangunan perumahan. Tingkat penghasilan rendah serta biaya pembangunan tinggi mengakibatkan orang tidak dapat membangun rumah yang memenuhi syarat, meski kebutuhan permukiman merupakan kebutuhan primer. Kondisi ini akan menyebabkan munculnya rumah yang tidak memenuhi persyaratan kelayakan sebuah rumah (Sukanto, 2001. Dalam Sari : 2010). Faktor penting dalam menganalisis permintaan pasar perumahan (Appraisal Institute, 2002) antara lain:
1) Jumlah populasi pada area pasar 2) Tingkat pendapatan perkapita
3) Jenis pekerjaan dan tingkat pengangguran 4) Jumlah pemilik dan penyewa
5) Pertimbangan keuangan 6) Pola penggunaan tanah
8) Faktor fisik lingkungan properti (seperti topografi, cuaca) 9) Struktur pajak daerah
10)Ketersediaan fasilitas pendukung dan jasa publik. 5. Teori Mobilitas Tempat Tinggal
Menurut teori mobilitas tempat tinggal (Yunus, 2000. Dalam Sari: 2010) terdapat perilaku yang berbeda pada masyarakat dalam menentukan pilihan tempat tinggal. Berdasarkan perilaku menentukan tempat tinggal tersebut terdapat tiga golongan strata sosial masyarakat, yaitu :
1) Bridgeheaders, golongan masyarakat ekonomi rendah yang cenderung memilih tempat tinggal dekat dengan tempat kerja untuk menekan biaya.
2) Consolidator, golongan dengan kemampuan ekonomi yang mulai mapan dan mencari lingkungan yang lebih nyaman.
3) Status atau Seekers, golongan dengan kemampuan ekonomi yang sangat kuat dan berusaha mendapatkan pengakuan terkait dengan status sosialnya.
tempat kerja. Pada golongan ini pilihan tempat tinggal diarahkan ke pinggiran yang menurut mereka menjanjikan kenyamanan dalam bertempat tinggal.
Pada masyarakat yang tingkat kesejahteraannya semakin meningkat, maka kemampuan ekonomi akan merubah perilaku masyarakat untuk mencapai suatu kondisi yang mengakibatkan statusnya diakui dalam strata sosial. Identitas pribadi menjadi prioritas yang sangat tinggi dalam kehidupannya, serta timbul keinginan untuk memiliki rumah modern.
6. Proses Pengambilan Keputusan Konsumen
Secara umum keputusan konsumen mengambil bentuk dan mempunyai langkah- langkah sebagai berikut :
1) Pengenalan kebutuhan, yaitu konsumen mempresepsikan perbedaan antara keadaan yang diinginkan dengan kondisi aktual untuk membangkitkan dan mengaktifkan proses keputusan. Kebutuhan ini akan menjadi motivasi dalam membuat keputusan.
2) Pencarian informasi, yaitu konsumen mencari informasi yang disimpan dalam ingatan atau mendapatkan informasi yang relevan dari lingkungan.
3) Evaluasi alternatif, yaitu konsumen mengevaluasi pilihan terkait dengan manfaat yang diharapkan dan menyempitkan pilihan. Konsumen menggunakan informasi yang tersimpan dalam ingatan ditambah informasi yang didapat dari luar untuk membangun kriteria tertentu. Ini membantu konsumen untuk mengevaluasi dan membandingkan alternatif tersebut.
4) Pembelian, yaitu konsumen memperoleh alternatif yang dipilih atau pengganti yang dapat diterima bila perlu. Konsumen dapat memutuskan apakah produk yang akan dibeli atau diputuskan untuk tidak dibeli sama sekali.
ini dapat menimbulkan dampak apakah pembeli terpuaskan atau tidak.
B.Penelitian Terdahulu
1. Dari hasil penelitian Mahardani (2012), dalam penelitian tersebut menganalisis faktor yang mempengaruhi permintaan rumah sederhana di Kota Semarang, dengan menggunakan analisis regresi linier berganda dengan progrm SPSS versi 16.0. Populasi yang digunakan adalah kepala keluarga sebagai konsumen di Perumahan Puri Dinar Mas dengan sampel sebanyak 100 responden. Hasil analisis menunjukan bahwa harga, pendapatan, lokasi, berpengaruh terhadap permintaan rumah sederhana di Perumahan Puri Dinar Mas.
2. Dari hasil penelitian Putra yang meneliti analisis faktor-faktor yang mempengaruhi kepusan pemilihan rumah tipe 60 di Kota Semarang pada tahun 2014. Populasi peneitian adalah konsumen yang membeli dan menghuni komplek perumahan Mega Residence Semarang dengan jumlah sample sebanyak 72 responden. Hasil penelitian menunjukan kesesuaian harga dan fasilitas berpengaruh positif dan sigifikan terhadap pembelian rumah tipe 60. Sedangkan jumlah anggota keluarga tidak berpengaruh signifikan tehadap pembelian rumah tipe 60 dan harga tipe lain berpenggaruh negatif dan sigifikan terhadap pembelian rumah tipe 60. 3. Dari hasil penelitian Sari yang meneliti faktor lokasi, fasilitas, harga,
faktor lokasi, fasilitas, harga, berpengaruh terhadap pembelian rumah tetapi variabel lingkungan tidak berpengaruh terhadap keputusan pembelian rumah tipe cluster.
4. Dari hasil penelitian Lukman Khakim (2009), dalam penelitian tersebut menganalisis faktor-faktor yang berpengaruh terhadap preferensi bermukim di perumahan sekitar Kampus Uniersitas Negeri Semarang. Populasi dalam penelitian ini pemilik properti disekitar kampus UNNES Semarang sejumlah 832 unit dan diambil sample sejumlah 90 unit rumah, kemudian data yang terkumpul melalui kuisioner dilakukan uji validitas dan reliabilitas dilanjutkan dengan analisis melalui regresi berganda. Hasil analisis menunjukan baik secara kebersamaan maupun parsial (aksesbilitas, atribut fisik, fasilitas, dan nilai properti) berpengaruh signifikan, variabel lokasi tidak berpengaruh, terhadap preferensi bermukim di sekitar Kampus Universitas Negeri Semarang.
C.Kerangka Pemikiran
D.Hipotesis
1. Diduga faktor harga berpengaruh positif dan signifikan terhadap permintaan rumah dengan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas. 2. Diduga faktor lokasi berpengaruh positif dan signifikan terhadap
permintaan rumah dengan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas. 3. Diduga faktor fasilitas berpengaruh positif dan signifikan terhadap
permintaan rumah dengan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas. 4. Diduga faktor lingkungan berpengaruh positif dan signifikan terhadap
permintaan rumah dengan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas. 5. Diduga faktor pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap
permintaan rumah dengan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas.
➢ Kepadatan penduduk
➢ Permintaan rumah subsidi
Kebutuhan Tempat Tinggal
Rumah KPR Subsidi Masalah
Solusi
Faktor yang mempengauhi :
➢ Harga
➢ Lokasi
➢ Fasilitas
➢ Lingkungan
30
A.Objek Penelitian
Objek dari penelitian ini adalah rumah yang berada di Perumahan Pangebatan Lestari yang berlokasi di Kabupaten Banyumas. Perumahan Pangebatan Lestari terletak di Kecamatan Karang Lewas. Jumlah populasi rumah yang berada di Perumahan Pangebatan Lesatari 114 rumah.
B.Jenis Data dan Sumber
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder dengan rincian sebagai berikut :
1. Data Primer
Data Primer yang digunakan dalam penelitian ini meliputi profil responden, tanggapan responden terhadap pertanyaan yang diajukan terkait dengan indikator masing – masing variabel penelitian
2. Data Sekunder
tipe-tipe perumahan, banyaknya perumahan, dan data lainnya yang diperlukan.
C.Teknik Pengumpulan Data
Menurut Sugiyono (2004) untuk memperoleh data primer, teknik pengumpulan data dapat dilakukan dengan interview (wawancara), kuesioner (angket), observasi (pengamatan), dan gabungan ketiganya. Sedangkan untuk memperoleh data sekunder dapat dilakukan dengan penelitian arsip (achival research) dan studi kepustakaan. Metode pengumpulan data yang digunakan
dalam penelitian ini adalah :
1. Wawancara (Interview)
Dalam penelitian ini dilakukan wawancara secara tatap muka, terutama dengan penghuni perumahan untuk mengetahui secara lebih mendalam mengenai kondisi kehidupan sosial kemasyarakatan di lokasi perumahan dan berbagai permasalahan yang terjadi di sana.
2. Kuesioner
3. Dokumentasi
Untuk mendapatkan data-data sekunder, seperti data-data perumahan dan data-data sekunder lainnya maka dilakukan penelitian terhadap dokumen atau arsip yang diperlukan.
D.Definisi Operasional Variabel Penelitian
Variabel terikat (dependent variable) adalah variabel yang menjadi perhatian utama dalam sebuah pengamatan. Pengamat akan dapat memprediksi ataupun menerangkan variabel dalam variabel terikat beserta perubahannya yang terjadi kemudian. Variable terikat beserta perubahannya yang terjadi kemudian. Variabel terikat yang digunakan dalam penelitian ini adalah keputusan pembelian.
Sedangkan variabel bebas (independent variable) adalah variable dapat mempengaruhi perubahan dalam variabel terikat dan mempunyai hubungan bagi variabel terikat nantinya (Mudrajad, 2003). Variabel bebas dalam penelitian ini adalah persepsi harga, fasilitas, pendaptan, lokasi, dan lingkungan
Definisi operasional merupakan difinisi yang didasarkan pada sifat-sifat hal yang di definisikan yang dapat diamati dan diukur. Definisi operasional dari variabel yang akan diteliti dalam pemerintahan ini akan diuraikan sebagai berikut:
1.Variabel Persepsi Harga
dijauhi konsumen, tetapi dikatakan mahal jika konsumen tidak dapat memaksimalkan fungsi atau kegunaan produk tersebut. Mahal tidak lagi diukur dari nilai mata uang yang dikeluarkan konsumen, dengan kata lain sifat harga sangat paradoksial atau tidak tetap. Harga adalah suatu yang dipersepsikan oleh konsumen, semakin baik persepsi konsumen terhadap harga produk menunjukkan adanya maksimalisasi fungsi atau kegunaan produk tersebut (Hermawan, 2002). Persepsi harga dapat dipandang dari kesesuaian antara pengorbanan yang dilakukan konsumen dengan nilai yang akan diterimanya setelah melakukan pembelian. Dari hal itulah konsumen akan mempersepsikan harga produk tersebut (Hermawan, 2002).
Dalam penelitian ini, indikator yang digunakan untuk menjelaskan variabel persepsi harga adalah :
a) Kesesuaian/keterjangkauan harga oleh segmentasi yang dituju. b) Kesesuaian harga dengan manfaat yang diterima.
c) Kesesuaian harga dengan kualitas rumah yang diinginkan. 2.Variabel lokasi
Lokasi merupakan daerah atau tempat dimana sesuatu berada. Dalam penelitian ini, variabel lokasi mengacu pada letak perumahan dan dengan membandingkannya properti lainnya. Lokasi juga terkait dengan aksesibilitas, termasuk di dalamnya keterjangkauan dan kemudahan untuk menjangkau lokasi perumahan.
a) Kemudahan dalam menuju lokasi perumahan b) Kelancaran lalulintas menuju lokasi perumahan. c) Kedekatan dengan pusat kota.
d) Kedekatan dengan tempat kerja/ aktivitas. 3.Variabel Fasilitas
Variabel fasilitas dalam penelitian ini adalah penyesuaian perlengkapan fisik perumahan yang mampu memberikan kemudahan kepada penghuni perumahan dalam melakukan berbagai aktivitas sehingga kebutuhannya dapat terpenuhi. Termasuk dalam pengertian fasilitas dalam penelitian ini antara lain berupa jalan, saluran air, jaringan listrik, jaringan telepon, pembuangan tempat sampah, fasilitas peribadatan, fasilitas rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olahraga dan lapangan terbuka.
Indikator variabel fasilitas yang digunakan dalam penetian ini adalah:
a) Kelengkapan faslitas yang disediakan pengembang. b) Kesesuain fasilitas dengan kebutuhan penghuni.
c) Kemampuan fasilitas dalam melayani seluruh penghuni. 4.Faktor lingkungan
berinteraksi dengan orang lain baik secara langsung maupun secara mengamati. Sedangkan yang termasukk lingkungan fisik (physical environment) adalah semua aspek non manusia dalam lingkungan dimana perilaku konsumen terjadi (J. Paul Peter & Jerry C Olson, 1996:8). Setiap aspek lingkungan fisik dapat dibagi menjadi elemen ruang (spasial) dan non ruang (non spasial).
Indikator untuk menjelaskan variabel lingkungan dalam penelitian ini adalah :
a) Kondisi udara di lingkungan perumahan. b) Ketersediaan air bersih.
c) Lingkungan bebas banjir.
d) Keamanan lingkungan perumahan. e) Kemampuan menjaga privasi penghuni. 5.Pendapatan
Besar kecilnya pendapatan seseorang berpengaruh kepada kemampuan daya beli seseorang, termasuk dalam membeli rumah.
Indikator untuk menjelaskan variabel pendapatan dalam penelitian ini adalah :
a) Kesesuaian dengan pendapatan. b) Daya beli.
Preferensi konsumen dalam memilih dan membeli rumah merupakan suatu gambaran mengenai alasan- alasan konsumen memilih rumah yang lebih disukai atau diinginkannya. Proses pengambilan keputusan konsumen untuk memilih rumah dapat bersifat rasional sesuai manfaat obyektif yang diperoleh dari kepemilikan rumah, namun dapat juga bersifat tidak rasional, yakni memandang kepemilikan rumah secara simbolis dan berkenaan dengan respon emosi. Keputusan pembelian rumah merupakan suatu keputusan konsumen yang diambil setelah dia memperhatiakn semua aspek untuk kemudian melakukan pemilihan terhadap alternatif keputusan yang tersedia.
Indikator variabel keputusan pemilihan rumah dalam penelitian ini adalah :
a) Kemantapan ketika melakukan pembelian b) Merupakan keputusan yang tepat
c) Penawaran yang mendorong pembelian.
selanjutnya dijumlahkan untuk mendapatkan gambaran mengenai perilaku. Adapun skor yang diberikan terhadap jawaban atas pertanyaan adalah sebagai berikut (Sugiyono, 2004):
Skor 5 : untuk jawaban sangat setuju Skor 4 : untuk jawaban setuju Skor 3 : untuk jawaban ragu – ragu Skor 2 : untuk jawaban tidak setuju
Skor 1 : untuk jawaban sangat tidak setuju E.Uji Kualitas Instrumen dan Data
Uji kaulitas data terdiri dari uji validitas dan uji realibilitas. Kedua pengujian tersebut masing-masing bertujun untuk mengetahui akurasi data yang dikumpulkan dari penggunaan instrument.
1. Uji validitas
Dengan kriteria pengambilan keputusan :
a. Jika rhitung >rtabel, maka pertanyaan tersebut valid
b. Jika rhitung<rtabel, maka pertanyaan tersebut tidak dinyatakan valid 2. Uji Realibilitas
Uji relibilitas digunakan untuk melihat sejauh mana hasil dari suatu pengukuran dapat dipercaya. Hasil pengukuran dapat dipercaya apabila digunakan dalam beberapa kali pengukuran terhadap subjek yang sama dan diperoleh hasil yang relative sama. Pengujian ini dapat dilakukan dengan melihat nilai cronbach alpha. Suatu instrument penelitian akan dinyatakan reliebel apabila nilai croncbach alpha >0.05
Ditentukan dengan kriteria sebagai berikut : a. Jika rpositif>rtabel, maka pertanyaan reliable b. Jika rnegatif>rtabel, maka pertanyaan tidak reliable 2. Uji analisis regresi berganda (uji hipotesis)
Penelitian ini menggunakan analisis regresi berganda untuk memecahkan permasalahan dalam penelitian. Analisis regresi berganda digunakan untuk melihat pengaruh lima variable independen yaitu variasi produk, variabel harga barang, variabel kualitas pelayanan, variabel kenyamanan tempat dan variabel jarak lokasi.
Dalam penelitian ini peneliti mengolah data dengan bantuan sofwere SPSS statistic person 16.0 Adapun persamaan regresinya yaitu : Persamaan regresi yang biasa digunakan adalah :
Dimana :
Y = keputusan pembelian rumah B0 = konstansta
X1 = variabel persepsi harga X2 = variabel lokasi
X3 = variabel fasilitas X4 = variabel lingkungan X5 = variabel pendapatan
B1 = koefisien parameter variabel bebas, i =1,2,3,4 E = disturbance Error
F. Uji Hipotesis dan Analisis Data
Untuk menguji apakah independen mempunyai pengaruh yang signifikan atau tidak terhadap variable dependen, maka perlu dilakukan uji koefisien.
1. Koefisien determinasi (R2)
2. Uji signifikansi simultan (uji statistik F)
Uji F dilakukan untuk mengetahui seberapa jauh pengaruh variable independen secara simultan terhadap variabel dependen (ghozali,2011) kriteria penentu uji F adalah dengan melihat tingkat signifikansi (alpha 5%)
apabila signifikansi F < α 0.05, maka dapat dikatakan bahwa terdapat
pengaruh variable independen secara bersama-sama terhadap variable dependen.
3. Uji signifikansi parsial (uji statistic t)
Uji dilakukan untuk mengetahui seberapa jauh pengaruh variable independen secara individual terhadap variable dependen (ghozali,2011).
Hipotesis diterima apabila nilai signifikan < α 0,05 dan koefisien regresi
searah dengan hipotesis. G.Uji Asumsi Klasik
Uji asumsi klasik digunakan untuk menguji hipotesis dengan menggunakan regresi linier berganda. Uji asumsi klasik juga dilakukan untuk memastikan bahwa data penelitian valid, tidak bias, konsisten dan penaksiran regresi bersifat efisien. Pengujian asumsi klasik dari normalitas, uji autokorelasi, uji multikolonieritas, uji heteroskedasrisitas. Berikut ini adalah penjelasan uji asumsi klasik yang akan efisien:
1. Uji Normalitas
normalitas bertujuan untuk mengetahui apakah data yang diperoleh dari hasil penelitian berdistribusi normal atau tidak. Data berdistribusi normal yaitu bahwa data akan mengikuti bentuk distribusi normal, dimana data memusat pada nilai rata-rata dan median. Data yang membentuk distribusi normal bila jumlah data di atas dan di bawah rata-rata adalah sama,demikian juga simpangan bakunya.
Langkah-langkah pengujian normalitas data dibagi menjadi dua tipe yaitu dengan Hipotesis:
a. Jika nilai probabilitas Jarque-Bera > α (0,05) , maka residualnya berdistribusi normal
b. Jika nilai probabilitas Jarque-bera < α (0,05), maka residualnya berdistribusi tidak normal.
2. Uji Multikolonieritas
Uji multikoloniaritas digunakan untuk mneguji apakah pada model regresi ditentukan adanya korelasi antar variable independent. Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi diantara variable independen. Untuk mengetahui ada atau tidaknya multikoloniaritas dalam model regresi dapat dilihat dari nilai variance inflation factor (VIF), jika nilai VIF < 10 maka tidak terdapat mutikoloniaritas diantara variable independen.
3. Uji heteroskedastisitas
faktor-faktor lain yang terlibat akan tetapi tidak termuat dalam model karena residual ini merupakan variabel yang tidak diketahui, maka diasumsikan bahwa nilai residual bersifat acak. Pada analisis regresi, heteroskedastisitas berarti situasi dimana keragaman variabel independen bervariasi pada data yang kita miliki. Salah satu asumsi kunci pada metode regresi biasa adalah bahwa error memiliki keragaman yang sama pada tiap-tiap sampelnya. Asumsi inilah yang disebut homoskedastisitas.Jika keragaman residual/error tidak bersifat konstan, data dapat dikatakan bersifat heteroskedastisitas. Karena pada metode regresi ordinary least-squares (OLS) mengasumsikan keragaman error yang konstan, heteroskedastisitas menyebabkan estimasi OLS menjadi tidak efisien. Model yang memperhitungkan perubahan keragaman dapat membuat penggunaan dan estimasi datamenjadi lebih efisien. Beberapa asumsi dalam model regresi yang terkait dengan heteroskedastisitas antara lain adalah residual (e) memiliki nilai rata-rata nol, keragaman yang konstan, dan residual pada model tidak saling berhubungan, sehingga estimator bersifat blue. Jika asumsi ini dilanggar maka prediksi model yang dibuat tidak dapat diandalkan. Pendeteksian heteroskedastisitas yang peneliti gunakan dilakukan melalui uji white. Dengan langkah-langkah pengujian sebagai berikut:
44
A.Profil Kabupaten Banyumas
1. Kondisi Geografis Kabupaten Banyumas
Kabupaten Banyumas merupakan kabupaten yang berada di Provinsi Jawa Tengah yang terdiri dari 27 kecamatan serta 331 desa/kelurahan. Secara astronomis Kabupaten Banyumas terletak antara 7015’ 05”-7037’ 10” lintang selatan dan antara 108039’ 17”-1090 27’ 15” bujur timur. Berdasarkan posisi geografisnya, Kabupaten Banyumas memiliki batas-batas wilayah dengan kabupaten lain, disebelah utara terdapat Kabupaten Tegal dan Kabupaten Pemalang, disebelah selatan terdapat Kabupaten Cilacap, disebelah barat terdapat Kabupaten Cilacap dan Kabupaten Brebes, disebelah timur tedapat Kabupaten Purbalingga, Kabupaten Banjarnegara, dan Kabupaten Kebumen 2. Penduduk
3. Iklim
Kabupaten Banyumas merupakan dataran rendah dengan ketinggian rata-rata ± 108 meter diatas permukaan laut. Bedasarkan elevasi (ketinggian dari permukaan laut), dataran di Kabupaten Banyumas terdiri dari: 0m-100m = 54,86% , 101m-500m = 45,14%. Sebagai daerah beriklim tropis, Kabupaten Banyumas hanya mengenal dua musim yaitu musim kemarau dan musim penghujan. Sepanjang tahun 2015 terjadi curah hujan yang fluktuatif selama 166 hari dan beragam menurut bulan. Curah hujan tertinggi tercatat pada Bulan Desember dengan 493,40mm, sedangkan terendah terjadi pada Bulan Oktober sebesar 0 mm.
B.Profil Perumahan Pangebatan Lestari
Sumber: Google Maps (2017) Gambar 4.1
Lokasi Perumahan Pangebatan Lestari C.Subyek Penelitian
Populasi dalam penelitian ini adalah masyarakat yang tinggal di Perumahan Pangebatan Lestari. Jumlah rumah yang ada di Perumahan Pangebatan Lestari yaitu 114 rumah. Dalam penyebaran kuisioner terdapat 12 rumah yang kosong, tidak berpenghuni sehingga sampel yang dapat diambil berjumlah 102 responden. Dalam penelitian ini memiliki karakteristik-karakteristik responden dalam penelitian ini, terdiri dari berikut:
1. Karakteristik berdasarkan jenis kelamin Tabel 4.1 Karakteristik Responden Berdasakan Jenis Kelamin
Jenis Kelamin Jumlah Persentase
Pria 84 82,35
Wanita 18 17,65
Jumlah 102 100,00
Berdasarkan tabel 4.1 dapat diketahui bahwa responden dalam penelitian ini adalah pria berjumlah 84 orang atau 82,35% dan wanita berjumlah 18 orang atau 17,65% dari jumlah 59 responden.
2. Krakterteristisk berdasarkan usia
Tabel 4.2 Karakteristik Responden
Berdasakan Usia
Usia Jumlah Persentase
< 30 Tahun 70 68,63
30-40 tahun 24 23,53
40-60 tahun 8 7,84
>60 tahun 0 0,00
Jumlah 102 100,00
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Berdasarkan tabel 4.2 dapat diketahui bahwa responden dalam penelitian ini adalah usia kurang dari 30 tahun berjumlah 70 orang atau 68,63%, usia 30-40 tahun berjumalah 24 orang atau 23,53%, usia 40-60 tahun adalah 8 orang atau 8%, dan usia lebih dari 60% adalah 0.
3. Krakterteristisk berdasarkan pendidikan akhir Tabel 4.3
Karakteristik Responden Berdasakan Pendidikan Akhir
Pendidikan
Terakhir Jumlah Persentase
SMP 14 13,73
SMA 11 10,78
Diploma 9 8,82
S1/S2/S3 68 66,67
Jumlah 102 100,00
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
yang memiliki pendidikan terakhir SMA adalah 11 orang atau 10%, yang memiliki pendidikan terakhir Diploma adalah 9 orang atau 9%, dan yang memiliki pendidikan S1 adalah 68 orang 66%.
4. Krakterteristisk berdasarkan pekerjaan Tabel 4.4
Karakteristik Responden Berdasakan Pekerjaan
Pekerjaan Jumlah Persentase
PNS 7 6,86
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel 4.4 dapat diketahui bahwa responden dalam penelitian ini yang memiliki pekerjaan PNS adalah 7 orang, yang memiliki pekerjaan TNI/Polri adalah 0, yang memiliki pekerjaan Pegawai Swasta 44 orang atau 43%, yang memiliki pekerjaan wiraswasta adalah 23 orang atau 22%, yang memiliki pekerjaan Lainnya adalah 28 atau 27%. 5. Krakterteristisk berdasarkan status rumah
Tabel 4.5
Karakteristik Responden Berdasakan Status Rumah
Status Rumah Jumlah Persentase
Rumah sendiri 97 95,10
Kontrak 5 4,90
Jumlah 102 100,00
Dari tabel 4.5 dapat diketahui bahwa responden dalam penelitian ini yang memliki status rumah miiki sendiri adalah 97 atau 95%, dan yang memiliki status rumah kontrak adalah 5 atau 5%.
6. Krakterteristisk berdasarkan pengahsilan perbulan Tabel 4.6
Karakteristik Responden Berdasakan Penghasilan Perbulan
Penghasilan Perbulan Jumlah Persentase
< 1 Juta 0 0
1-2 Juta 3 2,94
2-3 Juta 74 72,55
> 3 Juta 25 24,51
Jumlah 102 100,00
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel 4.6 dapat diketahui bahwa responden dalam penelitian ini yang memiliki penghasilan perbulan kurang dari 1 juta adalah 0, yang memiliki penghasilan 1-2 juta adalah 3 orang atau 2,94%, yang memiliki penghasilan 2-3 juta adalah 74 orang atau 72%, dan yang memiliki penghasilan lebih dari 3 juta adalah 25 orang atau 24,51%. 7. Krakterteristisk berdasarkan
Tabel 4.7
Karakteristik Responden Berdasakan Status Martial
Status Martial Jumlah Persentase
Menikah 86 84,31
Belum/Tidak menikah 16 15,69
Jumlah 102 100,00
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
50
BAB V
ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN
A. Analisis Uji Validitas
Uji Validitas adalah ketepatan dan kecermatan dalam suatu instrument untuk mengukur apa yang akan diukur. Bertujuan untuk mengetahui seberapa cermat suatu pengujian atau test dengan melakukan fungsi ukurannya. Suatu pengujian dikatakan valid jika hasil akhir pengujiannya memiliki faktor loading >0,25.
a) Variabel Harga
Tabel 5.1
Hasil Uji Validitas Variabel Harga
Item Factor Loading Keterangan
HAR_1 0,682 Valid
HAR_2 0,751 Valid
HAR_3 0,645 Valid
HAR_4 0,576 Valid
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel 5.1 menunjukan bahwa pertanyaan 1 sampai 4 memiliki factor loading berangka >0,25, oleh sebab itu semua variabel dikategorikan valid.
b) Variabel Lokasi
Tabel 5.2
Hasil Uji Validitas Variabel Lokasi
Item Factor
Dari tabel diatas menunjukan bahwa semua item atau pertanyaan 1 sampai 4 memiliki factor loading dari >0,25, oleh sebab itu dapat dikatakan bahwa variabel lokasi semuanya valid.
c) Variabel Fasilitas
Tabel 5.3
Hasil Uji Validitas Variabel Lokasi
Item Factor Loading Keterangan
FAS_1 0,690 Valid
FAS_2 0,636 Valid
FAS_3 0,686 Valid
FAS_4 0,593 Valid
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel diatas menunjukan bahwa semua item atau pertanyaan 1 sampai 4 memiliki factor loading dari >0,25, oleh sebab itu dapat dikatakan bahwa variabel fasilitas semuanya valid. d) Variabel Lingkungan
Tabel 5.4
Hasil Uji Validitas Variabel Lingkungan
Item Factor Loading Keterangan
LING_1 0,569 Valid
LING_2 0,576 Valid
LING_3 0,732 Valid
LING_4 0,728 Valid
LING_5 0,633 Valid
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
e) Variabel Pendapatan
Tabel 5.5
Hasil Uji Validitas Variabel Pendapatan
Item Factor Loading Keterangan
PEN_1 0,804 Valid
PEN_2 0,736 Valid
PEN_3 0,703 Valid
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel diatas menunjukan bahwa semua item atau pertanyaan 1 sampai 3 memiliki factor loading dari >0,25, oleh sebab itu dapat dikatakan bahwa variabel pendapatan semuanya valid.
f) Variabel Keputusan Pembelian
Tabel 5.6
Hasil Uji Validitas Variabel Keputuasan Pembelian
Item Factor
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel diatas menunjukan bahwa semua item atau pertanyaan 1 sampai 4 memiliki factor loading dari >0,25, oleh sebab itu dapat dikatakan bahwa variabel keputusan pembelian semuanya valid.
B. Analisis Uji Reabilitas
Tabel 5.7 Hasil Uji Reliabilitas
No Variabel Nilai Cronbach Alpha Keterangan
1 Harga 0,621 Reliabel
2 Lokasi 0,629 Reliabel
3 Fasilitas 0,649 Reliabel
4 Lingkungan 0,654 Reliabel
5 Pendapatan 0,607 Reliabel
6 Keputusan Pembelian 0,803 Reliabel
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa hasil uji realibilitas terhadap suatu item pertanyaan kuesioner pada masing-masing variabel penelitian memiliki nilai cronbach alpha > 0,6, sehingga dapat disimpulkan bahwa sebagian besar variabel kuesioner pada masing-masing variabel penelitian reliable.
C. Uji Asumsi Klasik
Dalam penelitian untuk mengukur kualitas data dalam penelitian guna untuk menghasilkan model persamaan regresi yang baik, maka dari itu akan dilakukan pengujian asumsi klasik terhadap variabel-variabel bebas yang ada pada penelitian ini dapat dijelaskana sebagai berikut:
1. Uji Normalitas
Tabel 5.8
Hasil Regresi Uji Normalitas
Unstandardiz ed Residual
Kolmogrov-Sminov Z 0,545
Asymp Sig (2-tailed) 0,928
Sumber: Data Primer Diolah (2017)
Dari tabel diatas bahwa residual nilai Kolmogrov-Smirnov 0,545 dan nilai Asymp Sig (2-tailed) 0,928 yang dimana keduanya memiliki nilai >0,05, sehingga dapat dikatakan bahwa residual dalam penelitian ini memenuhi asumsi normalitas dan memiliki data yang berdistribusi normal.
2. Uji Multikolinearitas
Uji multikolonieritas bertujuan untuk mengetahui ada tidaknya penyimpangan asumsi klasik multikolonieritas, yaitu adanya korelasi antar varibel independen dalam model regresi. Umtuk mendekteksi ada tidaknya multikolonieritas didasarkan pada nilai VIF (variance inflation faktor) dan tolerance. Jika nilai VIF < 10 maka tidak terdapat multikoloneritas diantara variabel independen. Hasil uji multikolinearitas dalam penelitian ini ditunjukan pada tabel dibawah ini:
Tabel 5.10
Hasil Uji Multikolinearitas
Variabel VIF Keterangan
Harga 1.345 Tidak Terjadi Multikolinearitas
Lokasi 1.074 Tidak Terjadi Multikolinearitas
Fasilitas 1.206 Tidak Terjadi Multikolinearitas
Lingkungan 1.040 Tidak Terjadi Multikolinearitas
Pendapatan 1.083 Tidak Terjadi Multikolinearitas
