PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH
DARI STATUS HAK GUNA BANGUNAN
MENJADI HAK MILIK PADA PERUMAHAN
NASIONAL MARTUBUNG MEDAN
T E S I S
Oleh
HERRI SYAHPUTRA
087011008/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH
DARI STATUS HAK GUNA BANGUNAN
MENJADI HAK MILIK PADA PERUMAHAN
NASIONAL MARTUBUNG MEDAN
T E S I S
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kernotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
HERRI SYAHPUTRA
087011008/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI STATUS HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK PADA PERUMAHAN NASIONAL MARTUBUNG MEDAN
Nama Mahasiswa : HERRI SYAHPUTRA Nomor Pokok : 087011008
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof.Dr.H.Muhammad Yamin SH,MS,CN)
Ketua
(Prof. Sanwani Nasution. SH) Anggota
(Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn) Anggota
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H.,M.S.,C.N) (Prof. Dr. Runtung, SH., Mhum)
Telah diuji pada
Tanggal : 20 Januari 2010
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof. Sanwani Nasution, SH
2. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
3. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum
ABSTRAK
Keuntungan dari peningkatan status tanah rumah sederhana dalam hal ini Rumah Perumnas Martubung dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah bertujuan untuk menjamin adanya kepastian hukum atas kepemilikan dari Rumah Sederhana tersebut. Hak Guna Bangunan dalam Pasal 35 Undang-undang Pokok Agraria adalah Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan Hak Milik menurut Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Oleh sebab itu masyarakat lebih memilih Hak Milik jika dibandingkan dengan Hak Guna Bangunan, karena Hak Milik adalah hak yang paling kuat dan terpenuh, sehingga kalimat terkuat dan terpenuh dilihat dari sifat-sifat dan isi hak yang lain dengan hak-hak yang berada di bawahnya itu. Adapun tata cara peningkatan status tanah rumah sederhana dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah dengan melakukan permohonan dari pemohon dengan melampirkan sertifikat asli yang akan ditingkatkan, foto copy KTP, foto Copy PBB terakhir, akta jual beli serta surat rekomendasi dari pihak Perum Perumnas.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan sifat penelitian yang sesuai adalah deskriptif analitis. Lokasi penelitian adalah di Perumnas Martubung Medan. Sebagai sampel ditetapkan secara purposive sampling yaitu 5 orang pemilik Hak Guna Bangunan di Perumnas Martubung, dan 1 orang pegawai Perum Perumnas, 2 orang Pegawai kantor Pertanahan Medan dan 1 orang Notaris/PPAT Kota Medan. Alat pengumpul data adalah dengan wawancara. Sedangkan data sekunder dikumpulkan melalui studi kepustakaan. Kemudian dianalisis dengan pendekatan kualitatif.
peningkatan hak atas tanah di Perumnas Martubung, demikian juga hal nya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga berperan dalam membantu masyarakat Kota Medan Khususnya masyarakat perumnas Martubung dalam hal peralihan dan meningkatkan hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung.
Faktor penghambat dalam pelaksanaan peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kota Medan, adalah masih terdapatnya penyimpangan tentang pemberian luas tanah yang telah ditetapkan, dan tanah-tanah tersebut harganya masih rendah atau tidak mahal. Sedangkan bila diperhatikan saat ini perkembangan harga tanah dan rumah terus mengalami peningkatan. Sehingga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan dan rumah tersebut seharga Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) sudah tidak sesuai lagi dengan harga tanah dan rumah yang terus meningkat. Selain itu banyak masyarakat Kota Medan yang tidak mengetahui tentang tata cara peningkatan status hak tanahnya menjadi Hak Milik, disamping itu sering kali masyarakat tidak melengkapi berkas, minimnya biaya serta cara kerja dari pihak kantor Pertanahan yang dianggap lama sehingga tidak sesuai dengan batas waktu yang ditentukan. Upaya yang dapat dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan dalam mengatasi faktor penghambat dalam peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Kota Medan, adalah memberikan batasan setiap kepemilikan tidak boleh melebihi 2000 M2 dan batasan setiap permohonan kepemilikan tidak boleh melebihi 5 (lima) bidang dengan luas keseluruhan 5000 M2. Serta ditetapkannya jangka waktu pengurusan permohonan pendaftaran Hak Milik paling lama 2 (dua) minggu.
ABSTRACT
The benefit of extending the status of simple housing land in this case of the National Housing Martubung from Right in Usage of Building into Right on Ownership is intended to ensure the legal certainty of possessing the simple housing. The Right in Usage of Building as stipulated in the Article 35 of the Laws of Agrarian includes that of establishing and owning buildings on a land owned no by self within no more than 30 years. Whereas the Right of Ownership as stipulated in the Article 20 of the Laws of Agrarian includes that of the successive generation, reliable and complete that can be owned by anyone on a land. Therefore, the society more prefer the Right of Ownership rather than Right in Usage of Building due to the former is the strongest and complete one so that the phrase “ the strongest and complete in terms of the characteristics and content of other rights with rights subordinate. The procedure of Ownership is to make an application by the applicant by attaching the original certificate to be extended, copy of Identity Card, copy of the last PBB (tax of land and building), decree of contract and recommendation by the National Housing Company (Perum Perumnas).
The method used in the study included to use the research characteristics adjusted to the descriptive analysis. The location of the study included Perumnas Martubung Medan. The samples were taken by using a purposive sampling consisting of 5 owners of Right in Usage of Building at Perumnas Martubung and 1 (one) Notary /Title Certificate Authority of Medan. The data were collected by interview. The secondary data were collected by a library study and then analyzed by using a qualitative method.
on land from the Right in Usage of Building into Right of Ownership at Perumnas Martubung.
The challenging factor of implementing the extension of the land status from the Right in use of Building into Right of Ownership in Medan included : there are many distortions in provision of the land as determined and the relatively cheaper cost. Whereas if considering the recent condition, the prices of land and housing continuously increases. Thus, the selling value of Taxation Object of Land and Building and the house is of Rp. 30.000.000 ( thirty millions rupiah). In addition, a large number of the community often failed to complete the documents, the lack of cost and the working method of the Land Affairs Office that was considered to be slow and longer so that it is not adjusted to the limited period predetermined. The effort that can be done by the Municipal Housing Office in dealing with the challenging factor in improving the land status from Right in Use of Building into Right of Ownership in Medan is that in formulating the definition of any ownership that any ownership should no larger than 200 m2 and the restriction of any ownership application should no over than 5 (five) plots with the total area of 5000 m2, and the duration of arranging any application of registering Right of Ownership should not longer than 2 (two) weeks.
Keywords : Extension of Land Status, Perumnas Housing, Right in Usage of Building, Right of Ownership
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan tepat
pada waktunya.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk
menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara dengan judul “ Proses Peningkatan Hak Atas Tanah
Dari Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Pada Perumahan Nasional
Martubung Medan”
Dalam penyelesaian tesis ini dengan segala kerendahan hati, perkenankanlah
Penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :
1. Bapak Prof.Chairuddin P. Lubis, DTM & H,Sp.A (K) Universitas Sumatera
Utara, selaku Rektor Universitas Sumatra Utara, atas kesempatan dan fasilitas
yang diberikan kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatra
Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatra Utara atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk
dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku ketua program studi
pembimbing utama yang memberikan masukan dan kritikan dan dorongan kepada
penulis.
4. Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH, selaku dosen pembimbing II, yang telah
memberikan perhatian dengan penuh ketelitian, mendorong serta membekali
penulis dengan nasehat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.
5. Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, Mkn, selaku pembimbing III, yang telah
begitu sabar memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis sehingga penulis
lebih baik lagi.
6. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku dosen penguji yang
telah memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.
7. Ibu Dr, T, Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
yang telah membimbing dan membina Penulis dalam penyelesaian studi dan
sekaligus pada kesempatan ini dipercayakan menjadi dosen penguji.
8. Bapak-bapak dan ibu-ibu staf pengajar serta para karyawan program studi
kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
9. Terimakasih yang tak terhingga kepada Ibunda Suryati dan Ayahanda
Gurnawan, sebagai orang tua yang selalu tulus, sabar dan memberikan yang
terbaik buat anak-anaknya, yang selalu menjadi bagian dalam hidup penulis,
terima kasih atas saying dan cintanya.
10.Buat abang dan kakakku tersayang Hendrawan Syah Putra dan Suchrisna
11.Kepada yang tercinta Vebria Rosa, A.Md, terima kasih yang tulus buat doa,
semangat, sayang, cinta dan tempat untuk berbagi, semoga kita menjadi lebih baik
lagi dalam segala hal.
12.Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara Khususnya kelas Reguler Khusus angkatan 2008
yang selalu memberikan semangat dan inspirasi, terima kasih atas
kekompakannya selama ini.
Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya
sehingga penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini, penulis
menyadari tesis ini masih jauh dari sempurna.
Akhir kata, penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita
semua. Amin.
Wassalam,
Medan, Januari 2010
Penulis
RIWAYAT HIDUP
I . Identitas Pribadi
Nama : HERRI SYAHPUTRA
Tempat/Tanggal Lahir : Meulaboh/31 Desember 1982
Jenis Kelamin : Laki-laki
Agama : Islam
Alamat : Jl. Sei Bertu No. 2/35 Medan.
II . Orang Tua
Nama Ayah : Gurnawan
Nama Ibu : Suryati
III . Pekerjaan Orang Tua
Ayah : Pegawai Negeri Sipil
Ibu : Ibu Rumah Tangga
IV. Pendidikan
1. SD : SD Negeri 25 Meulaboh
2. SMP : SMP Negeri 3 Meulaboh
3. SMU : SMU Negeri 1 Meulaboh
DAFTAR ISI
B. Perumusan Masalah………. 9
C. Tujuan Penelitian ……… 10
BAB II PROSES PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS TANAH DARI HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN………… 38
B. Hak Milik ……. …..……….… 47
C. Prosedur Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung ……….. 50
BAB III PERANAN PPAT DAN KANTOR PERTANAHAN DALAM PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI HGB MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN …... 68
A. Peranan PPAT Dalam Proses Peralihan HGB Menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung Medan ……… 68
B. Peranan Kantor Pertanahan Dalam Pelaksanaan Peningkatan HGB Menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung ……. 91
BAB IV HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS HAK ATAS TANAH DARI HGB MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG ………… 96
A. Hambatan Dalam Pelaksanaan Peningkatan Status Hak Atas Tanah Dari HGB Menjadi Hak Milik ………. 96
B. Upaya Yang Dilakukan Untuk Mengatasi Hambatan Dalam Peningkatan Status Tanah Dari HGB menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung ……… 104
1. Penyuluhan ………. 104
2. Mengatasi Masalah Dana ……… 105
3. Pendekatan Pada Pihak Pengembang Dan PPAT …. 106
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ……….. 108
A. Kesimpulan ……….... 108
B. Saran……….. 109
ABSTRAK
Keuntungan dari peningkatan status tanah rumah sederhana dalam hal ini Rumah Perumnas Martubung dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah bertujuan untuk menjamin adanya kepastian hukum atas kepemilikan dari Rumah Sederhana tersebut. Hak Guna Bangunan dalam Pasal 35 Undang-undang Pokok Agraria adalah Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan Hak Milik menurut Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Oleh sebab itu masyarakat lebih memilih Hak Milik jika dibandingkan dengan Hak Guna Bangunan, karena Hak Milik adalah hak yang paling kuat dan terpenuh, sehingga kalimat terkuat dan terpenuh dilihat dari sifat-sifat dan isi hak yang lain dengan hak-hak yang berada di bawahnya itu. Adapun tata cara peningkatan status tanah rumah sederhana dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah dengan melakukan permohonan dari pemohon dengan melampirkan sertifikat asli yang akan ditingkatkan, foto copy KTP, foto Copy PBB terakhir, akta jual beli serta surat rekomendasi dari pihak Perum Perumnas.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan sifat penelitian yang sesuai adalah deskriptif analitis. Lokasi penelitian adalah di Perumnas Martubung Medan. Sebagai sampel ditetapkan secara purposive sampling yaitu 5 orang pemilik Hak Guna Bangunan di Perumnas Martubung, dan 1 orang pegawai Perum Perumnas, 2 orang Pegawai kantor Pertanahan Medan dan 1 orang Notaris/PPAT Kota Medan. Alat pengumpul data adalah dengan wawancara. Sedangkan data sekunder dikumpulkan melalui studi kepustakaan. Kemudian dianalisis dengan pendekatan kualitatif.
peningkatan hak atas tanah di Perumnas Martubung, demikian juga hal nya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga berperan dalam membantu masyarakat Kota Medan Khususnya masyarakat perumnas Martubung dalam hal peralihan dan meningkatkan hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung.
Faktor penghambat dalam pelaksanaan peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kota Medan, adalah masih terdapatnya penyimpangan tentang pemberian luas tanah yang telah ditetapkan, dan tanah-tanah tersebut harganya masih rendah atau tidak mahal. Sedangkan bila diperhatikan saat ini perkembangan harga tanah dan rumah terus mengalami peningkatan. Sehingga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan dan rumah tersebut seharga Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) sudah tidak sesuai lagi dengan harga tanah dan rumah yang terus meningkat. Selain itu banyak masyarakat Kota Medan yang tidak mengetahui tentang tata cara peningkatan status hak tanahnya menjadi Hak Milik, disamping itu sering kali masyarakat tidak melengkapi berkas, minimnya biaya serta cara kerja dari pihak kantor Pertanahan yang dianggap lama sehingga tidak sesuai dengan batas waktu yang ditentukan. Upaya yang dapat dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan dalam mengatasi faktor penghambat dalam peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Kota Medan, adalah memberikan batasan setiap kepemilikan tidak boleh melebihi 2000 M2 dan batasan setiap permohonan kepemilikan tidak boleh melebihi 5 (lima) bidang dengan luas keseluruhan 5000 M2. Serta ditetapkannya jangka waktu pengurusan permohonan pendaftaran Hak Milik paling lama 2 (dua) minggu.
ABSTRACT
The benefit of extending the status of simple housing land in this case of the National Housing Martubung from Right in Usage of Building into Right on Ownership is intended to ensure the legal certainty of possessing the simple housing. The Right in Usage of Building as stipulated in the Article 35 of the Laws of Agrarian includes that of establishing and owning buildings on a land owned no by self within no more than 30 years. Whereas the Right of Ownership as stipulated in the Article 20 of the Laws of Agrarian includes that of the successive generation, reliable and complete that can be owned by anyone on a land. Therefore, the society more prefer the Right of Ownership rather than Right in Usage of Building due to the former is the strongest and complete one so that the phrase “ the strongest and complete in terms of the characteristics and content of other rights with rights subordinate. The procedure of Ownership is to make an application by the applicant by attaching the original certificate to be extended, copy of Identity Card, copy of the last PBB (tax of land and building), decree of contract and recommendation by the National Housing Company (Perum Perumnas).
The method used in the study included to use the research characteristics adjusted to the descriptive analysis. The location of the study included Perumnas Martubung Medan. The samples were taken by using a purposive sampling consisting of 5 owners of Right in Usage of Building at Perumnas Martubung and 1 (one) Notary /Title Certificate Authority of Medan. The data were collected by interview. The secondary data were collected by a library study and then analyzed by using a qualitative method.
on land from the Right in Usage of Building into Right of Ownership at Perumnas Martubung.
The challenging factor of implementing the extension of the land status from the Right in use of Building into Right of Ownership in Medan included : there are many distortions in provision of the land as determined and the relatively cheaper cost. Whereas if considering the recent condition, the prices of land and housing continuously increases. Thus, the selling value of Taxation Object of Land and Building and the house is of Rp. 30.000.000 ( thirty millions rupiah). In addition, a large number of the community often failed to complete the documents, the lack of cost and the working method of the Land Affairs Office that was considered to be slow and longer so that it is not adjusted to the limited period predetermined. The effort that can be done by the Municipal Housing Office in dealing with the challenging factor in improving the land status from Right in Use of Building into Right of Ownership in Medan is that in formulating the definition of any ownership that any ownership should no larger than 200 m2 and the restriction of any ownership application should no over than 5 (five) plots with the total area of 5000 m2, and the duration of arranging any application of registering Right of Ownership should not longer than 2 (two) weeks.
Keywords : Extension of Land Status, Perumnas Housing, Right in Usage of Building, Right of Ownership
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kebutuhan hidup manusia yang mendasar secara umum yaitu kebutuhan
akan sandang, pangan dan papan. Kebutuhan akan papan di sini diartikan sebagai
kebutuhan manusia untuk memiliki tempat tinggal yang dapat digunakan sebagai
tempat berteduh dan sebagai tempat membangun keluarga, kebutuhan akan papan
ini juga sering disebut dengan kebutuhan primer yang tidak dapat diabaikan, karena
dengan adanya tempat tinggal manusia dapat bermasyarakat sekaligus dapat
membina kepribadiannya. 1
Tempat tinggal pada umumnya dalam bentuk rumah walaupun pada saat ini
banyak bentuk lain yang dijadikan sebagai tempat tinggal oleh sebagian masyarakat
seperti Apartemen dan Rumah Susun, tetapi konsep dasarnya tetap disebut
dengan rumah. Apabila dilihat dari segi hukum, maka rumah dapat dijadikan sebagai
tempat kedudukan alat domisili bagi setiap orang ketika melakukan hak dan
kewajibannya di dalam hukum.
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia selain pangan dan
sandang. Namun kenyataannya tidak mudah bagi kebanyakan orang untuk bisa
mempunyai rumah yang layak terutama di daerah-daerah berpenduduk padat dimana
nilai rumah dan tanah relatif tinggi.
1
Begitu sulitnya mereka, khususnya golongan ekonomi lemah untuk
memperoleh sebidang tanah sekadar untuk tempat tinggal atau dijadikan sumber
hidup. Demikian pula mereka sangat rentan terhadap faktor-faktor yang
mengakibatkan mereka kehilangan hak menguasai/memiliki tanah. Dilain pihak,
sekelompok orang dengan mudah menguasai dan memiliki tanah dalam jumlah yang
besar, ironisnya tidak sedikit tanah-tanah yang dikuasai itu tidak dimanfaatkan sesuai
dengan peruntukannya bahkan ada yang diterlantarkan.
Pembangunan perumahan secara massal (komplek) khususnya rumah
sederhana dan rumah sangat sederhana (RS/RSS) menjadi salah satu program
pemerintah dalam memenuhi kebutuhan papan masyarakat yang sudah berlangsung
lebih dari dua dekade terakhir. Terlepas dari kelemahan atau kekurangannya, pada
kenyataannya pembangunan RS/RSS membuka peluang bagi masyarakat terutama
golongan ekonomi menengah ke bawah untuk memperoleh tanah dan rumah.
Pada umumnya perumahan massal dibangun di atas tanah dengan status Hak
Guna Bangunan (HGB). Mengingat arti pentingnya kebutuhan akan rumah termasuk
penguatan status hak atas tanahnya, pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut akan
lebih bermakna apabila hak atas tanahya berupa Hak Milik, mengingat Hak Milik
merupakan hak atas tanah yang terpenuh dan terkuat yang dapat dipunyai seseorang
disamping kemampuan Hak Milik menjadi induk dari hak atas tanah lain.
Menyadari dengan semakin meningkatnya pertambahan penduduk,
memberikan pengaruh terhadap kebutuhan akan perumahan, apalagi masyarakat yang
untuk membangun rumah tersebut tidak semua masyarakat dapat melakukannya.
Maka salah satu solusi yang terbaik bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah
dengan dana terbatas adalah dengan disediakannya perumahan sederhana, yang saat
ini sedang dikembangkan baik oleh pihak pemerintah ataupun pihak swasta.
Program Pemerintah dalam hal menyediakan rumah sederhana yang dapat
dijangkau oleh kemampuan keuangan masyarakat adalah dengan membangun
perumahan yang dikenal dengan Perumnas atau Perumahan Nasional diseluruh
wilayah Indonesia termasuk di Kota Medan dan sekitarnya. Di Kota Medan dan
sekitarnya sudah dibangun beberapa Perumnas seperti Perumnas Helvetia, Perumnas
Mandala, Perumnas Simalingkar dan terakhir Perumnas Martubung.
Tujuan pembangunan perumahan dan permukiman adalah untuk mewujudkan
kawasan dan lingkungan perumahan dan permukiman dengan lingkungan hunian
yang berimbang meliputi rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah
dengan perbandingan dan kriteria tertentu sehingga dapat menampung secara serasi
antara berbagai kelompok masyarakat dari berbagai kalangan seperti: profesi, tingkat
ekonomi serta status sosial.
Dalam Surat Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan
Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 648-384 tahun 1992
tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Permukiman dengan Lingkungan
Hunian yang Berimbang, bahwa yang di maksud dengan :
a. Kawasan Perumahan dan Permukiman adalah wilayah yang di tetapkan
b. Lingkungan Perumahan dan Permukiman adalah kawasan perumahan dan
permukiman yang mempunyai batas-batas dan ukuran yang jelas dengan
penataan tanah dan ruang, prasarana serta sarana lingkungan yang terstruktur.2
Perumahan tersebut dibangun dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan, dimana
dalam pasal 1 huruf a Keputusan Menteri Negara Agraria Nasional Nomor 9 tahun
1997 adalah hak bangunan induk adalah hak bangunan atas tanah yang kemudian
dipecah menjadi bidang-bidang tanah yang lebih kecil (Kapling) atau sebagainya
dipisahkan untuk di daftar sebagai tanah tersendiri.
Dalam proses pemecahan sertifikat para pemegang hak harus menyelesaikan
berbagai administrasi serta melengkapi prosedur yang akan dipergunakan di dalam
kepengurusan hak tersebut, dimana dalam proses kepengurusan peningkatan Hak
Guna Bangunan menjadi Hak Milik tersebut tidak terlepas dari peran Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Badan Pertanahan Nasional, dimana proses
peningkatan tersebut dapat di jalankan oleh Badan Pertanahan Nasional yang akan
mengeluarkan sertifikat Hak Milik.
Hak Guna Bangunan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 35
Undang-Undang Pokok Agraria adalah Hak untuk memiliki dan mempunyai
bangunan-bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama
30 tahun. Sedangkan Hak Milik sebagaimana disebutkan dalam Pasal 20
Undang-Undang Pokok Agraria adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
2
Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 648-384 tahun 1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan
dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6
Undang-Undang Pokok Agraria.
Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional didirikan berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1974, yang kemudian diubah dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 12 tahun 1988, yang mana kemudian telah
disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2004 tentang
Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional.
Perum Perumnas Martubung adalah adalah Badan Usaha Milik Negara
(BUMN) yang berbentuk Perusahaan Umum (Perum) dimana keseluruhan sahamnya
dimiliki oleh Pemerintah.
Sifat usaha dari perusahaan adalah menyediakan pelayanan jasa bagi
kemanfaatan umum dengan memperoleh keuntungan berdasarkan prinsip pengurusan
perusahaan.
Maksud didirikannya Perum Perumnas adalah untuk melaksanakan penataan
perumahan dan permukiman bagi masyarakat dan dalam hal tertentu melaksanakan
tugas-tugas tertentu yang diberikan oleh Pemerintah dalam rangka pemenuhan
kebutuhan perumahan bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Dengan tujuan melaksanakan kebijaksanaan dan program pemerintah di bidang
pembangunan perumahan rakyat yang layak dan terjangkau berdasarkan rencana tata
ruang yang mendukung pengembangan wilayah secara berkelanjutan.3
3
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 Tahun 2004 Tentang Perusahaan
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut Perum Perumnas
menyelenggarakan usaha-usaha sebagai berikut:4
1. Menyiapkan perencanaan proyek-proyek pembangunan perumahan rakyat
dalam arti luas dan prasarana lingkungan.
2. Mengusahakan pembiayaan yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan
tugasnya.
3. Menyiapkan, melaksanakan dan mengendalikan pelaksanaan
proyek-proyek pembangunan perumahan rakyat dan prasarana lingkungan yang
mencakup penguasaan dan pematangan tanah, pembangunan perumahan,
pembangunan prasarana lingkungan, perbaikan lingkungan serta
kegiatan-kegiatan lainnya.
4. Mengelola tanah-tanah yang dikuasainya dengan kewenangan untuk :
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah;
b. Menggunakan tanah tersebut untuk usaha;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah berikut rumah/bangunannya
dan atau memindah tangankan (menjual) tanah yang sudah
dimatangkan kepada pihak ketiga;
5. Melaksanakan dan mengusahakan unit-unit produksi bahan bangunan dan
usaha penunjang lainnya dalam rangka pelaksanaan tugas pokok
perusahaan dan melakukan hubungan kerja serta hal-hal lain.
4
Untuk melaksanakan tugas tersebut Perum Perumnas dapat menguasai tanah
yang diperlukan dengan Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jika bekerja sendiri, Perum Perumnas akan kewalahan, sebab realisasi
pengadaan perumahan masih jauh dari kurang dibandingkan dengan kebutuhan
masyarakat akan perumahan. Untuk itu perlu kerja sama dengan pihak swasta,
misalnya dengan Developer, Persatuan Pengusaha Real Estate Indonesia (REI),
Kontraktor, Bank Tabungan Negara (BTN), dan lain sebagainya. Adapun BTN
selama ini membantu dan menjadi mitra kerja Perum Perumnas dalam mendanai
pelaksanaan pembangunan perumahan.
Koordinasi tersebut bertujuan tidak lain untuk mengatur kebijaksanaan agar
lingkungan perumahan di perkotaan lebih tertata dengan baik, serasi dan asri,
disamping untuk menghindari para spekulan.
Selain itu Perum Perumnas harus mempertimbangkan lembaga pemasarannya,
sebab selama ini rumah produk Perum Perumnas pada umumnya masih di bawah
bentuk dan tampilan rumah yang dibangun oleh swasta. Kelembagaan di bidang
produksi juga harus ditingkatkan seiring perkembangan tekhnologi, kenaikan
harga-harga dan lain sebagainya.
Fasilitas dan sarana yang di sediakan pihak developer antara lain, sekolah,
pos polisi, tempat ibadah, telepon, listrik, air bersih serta penghijauan, atau pada
intinya masyarakat lebih memilih kawasan jadi yang sudah banyak terdapat fasilitas
Selain itu dalam menentukan bentuk, sekarang telah mengalami
perkembangan, yaitu dalam bentuk, model atau disain rumah, pihak developer sangat
fleksibel, tergantung keinginan dan kebutuhan ruang si pemilik rumah. Tujuannya
agar di kemudian hari, para konsumen tidak lagi membongkar ulang. Dalam hal ini
kelebihan yang ditawarkan oleh developer berbeda-beda.
Kelebihan yang ditawarkan masing-masing pengembang terhadap Rumah
Sederhana (RS) yang ditawarkan kepada konsumen adalah bertujuan memberikan
rasa puas bagi konsumen.
Dalam usaha perumahan Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat
Sederhana (RSS) ini juga memberikan harga yang bersaing. Seiring dengan hal di
atas, kawasan hunian yang sangat potensial merupakan faktor utama yang diraih oleh
pihak pengembang. Karena sebagai daerah yang sedang berkembang, ketersediaan
perumahan di wilayah tersebut sangat diharapkan masyarakat pendatang. Akibatnya
jumlah pertumbuhan Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS) di
wilayah tersebut terbilang tinggi.
Dalam perkembangannya masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas
mempunyai keinginan agar rumah yang ditempatinya bisa berubah status
kepemilikannya dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. Hal ini setelah
memenuhi batas waktu tertentu dapat terwujud tentunya dengan melalui
prosedur dan memenuhi syarat-syarat tertentu ditetapkan. Proses peningkatan Hak
dalam hal ini Perum Perumnas sebagai pemegang Hak Guna Bangunan atas tanah
perumahan tersebut.
Masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas dalam hal ini Perumnas
Martubung sebagian besar masih belum mengetahui dan memahami prosedur serta
syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk dapat mengajukan dan dilakukannya
peningkatan hak kepemillikan rumah mereka dari Hak Guna Bangunan menjadi
Hak Milik.
Berdasarkan uraian diatas, penulis tertarik untuk melakukan penelitian dalam
bentuk tesis dengan judul ” Proses Peningkatan Hak Atas Tanah Dari Status Hak
Guna Bangunan Menjadi Hak Milik pada Perumahan Nasional Martubung Medan”
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian dan gambaran latar belakang tersebut diatas, maka dapat
dirumuskan permasalahan-permasalahan sebagai berikut :
1. Bagaimana proses pelaksanaan peningkatan status hak atas tanah dari Hak
Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung Medan ?
2. Bagaimana peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan juga peranan
Kantor Pertanahan dalam pelaksanaan peningkatan status hak atas tanah dari
Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung ?
3. Apa saja yang menjadi hambatan bagi terlaksananya peningkatan status hak
atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kota Medan
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan judul dan permasalahan maka dapat dikemukakan bahwa tujuan
yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui proses pelaksanaan peningkatan status hak atas tanah dari
Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung?
2. Untuk mengetahui peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan juga
peranan kantor Pertanahan dalam pelaksanaan peningkatan status tanah dari
Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung.
3. Untuk mengetahui apa saja yang menjadi hambatan dan kendala dalam
pelaksanaan peningkatan status dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik
di Perumnas Martubung
D. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian diharapkan dapat memberikan manfaat secara teoritis dan
praktis, yakni :
1. Kegunaan Teoritis
Dari hasil penelitian ini di harapkan menjadi suatu yang bermanfaat sebagai
sumbangsih dalam perkembangan ilmu hukum, khususnya perkembangan hukum
Agraria.
2. Kegunaan Praktis
Dengan penelitian ini di harapkan dapat memberikan suatu gambaran
menjadi Hak Milik serta apa saja yang menjadi hambatan dalam pelaksanaannya
dan selanjutnya dapat juga berguna bagi masyarakat yang ingin meningkatkan
status tanahnya dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelitian pada kepustakaan, khususnya di lingkungan
perpustakaan Universitas Sumatera Utara, belum ada penelitian yang membahas dan
mengambil objek penelitian menyangkut masalah : “Proses Peningkatan Hak Atas
Tanah Dari Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik pada Perumahan
Nasional Martubung Medan”.
Adapun judul tesis yang memiliki unsur kemiripan mengenai pokok pembahasan
dengan penelitian ini antara lain :
1. Jannes Donald Vicky Roring, Nomor Induk Mahasiswa 037011039, dengan
judul: Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Dalam Memenuhi
Kebutuhan Akan Rumah Bagi Masyarakat Kota Medan, dengan perumusan
masalah sebagai berikut:
a. Bagaimana pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah di Bank
Tabungan Negara (KPR/BTN) Cabang Medan dan apakah telah
memberikan perlindungan hukum bagi debitur/konsumen?
b. Bagaimana tanggung jawab Bank apabila debitur/konsumen mengalami
kesulitan dalam memenuhi kesepakatan perjanjian kredit pemilikan rumah
c. Upaya hukum apakah yang ditempuh konsumen/masyarakat pengguna
fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) dan Bank jika terjadi wanprestasi?
2. Henny Saida Flora, Nomor Induk Mahasiswa 037011032, dengan judul:
Perlindungan Hukum terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual
Beli Rumah Melalui Pengembang (Studi Di Kota Medan), dengan perumusan
masalah sebagai berikut:
a. Apakah dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh
pengembang telah memberikan perlindungan hukum terhadap konsumen?
b. Bagaimana tanggung jawab pengembang apabila konsumen dirugikan
dalam perjanjian pengikatan jual beli?
c. Bagaimana sikap konsumen terhadap isi perjanjian pengikatan jual beli
yang ditawarkan oleh pengembang?
Dari penelusuran kepustakaan tersebut diatas, maka dengan demikian
penelitian ini adalah asli, serta dapat di pertanggung jawabkan keasliannya.
F. Kerangka Teori Dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan segala spesifik untuk
proses tertentu terjadi,5 dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada
fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidak benarannya.6
5
J.J.J M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid 1, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta, 1996, hlm. 203.
6
Seiring dengan perkembangan masyarakat, hukum pun mengalami
perkembangan. Bahkan hukum selalu tertatih-tatih mengikuti perkembangan
masyarakat. Kontinuitas perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada
metodelogi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori.7
Teori seperti yang dikemukakan oleh M. Solly Lubis, adalah:
“Suatu kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, thesis mengenai
sesuatu kasus atau permasalahan (problem) yang dijadikan bahan
perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui ataupun tidak
disetujui yang dijadikan masukan dalam membuat kerangka berfikir dalam
penulisan”.8
Kemudian menurut J.J.H Bruggink:
“Teori merupakan keseluruhan pernyataan yang saling berkaitan, yang di kemukakan untuk menjelaskan tentang adanya sesuatu, maka teori hukum dapat ditentukan dengan lebih jauh sebagai suatu keseluruhan pernyataan-pernyataan yang saling berkaitan dan berkenaan dengan hukum. Dengan itu harus cukup menguraikan tentang apa yang diartikan dengan unsur teori dan harus mengarahkan diri kepada unsur hukum”.9
Hubungan dengan kepustakaan, isue kebijakan maupun nara sumber penting
lainnya.10 Sebuah teori harus diuji dengan menghadapkannya kepada faktor-faktor
yang kemudian harus dapat menunjukkan kebenarannya.
7
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum,Universitas Indonesia-Press, Jakarta, 1982, hlm.,6.
8
M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 80.
9
J.J.H Bruggink, Repleksi Tentang Hukum, Alih Bahasa Arief Sidharta, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999, hlm. 2.
10
Untuk menganalisis data mengenai peningkatan hak atas tanah dari status Hak
Guna Bangunan menjadi Hak Milik pada perumahan nasional Martubung Medan,
penulis menggunakan teori sistem hukum.
Menurut Lawrence Meir Friedmann yaitu hukum dilihat sebagai suatu yang
berdiri sendiri. Keterkaitan dengan elemen-elemen lain merupakan penanda khas atas
sistem hukum tersebut. Elemen lain yang dimaksudkan Friedmann adalah ekonomi
dan politik. Gambaran tentang kaitan antar subsistem tersebut tercakup dalam
uraiannya mengenai sistem hukum dalam suatu masyarakat merupakan bagian dari
sistem sosial masyarakat tersebut. Tiga komponen utama yang dimiliki sistem hukum
adalah legal structure, legal substance, and legal culture. Ketiga komponen tersebut
saling menentukan satu sama lainnya, demikian juga saling berpengaruh satu sama
lainnya11.
Sedangkan budaya hukum dimaksudkan sebagai sikap atau apresiasi masyarakat
terhadap hukum dan sistem hukum kedalam komponen tersebut adalah kepercayaan
terhadap hukum, nilai (value), ide atau gagasannya dan harapan-harapannya. Dengan
kata lain hal itu merupakan bagian dari budaya secara umum yang diorientasikan
pada sistem hukum. Gagasan-gagasan dan opini harus dimengerti sebagai hal yang
berhubungan dengan perkembangan proses hukum.12
11
Lawrence Meir Friedmann, American Law, (New York-London : W.W. Norton & Company, 1984), hlm. 5-6.
12
Sistem hukum, sebagai bagian dari sistem sosial harus dapat memenuhi harapan
sosial. Oleh karena itu maka sistem hukum harus menghasilkan sesuatu yang
bercorak hukum (output of law) yang pada dirinya signifikan dengan harapan sosial.
Ada empat hal yang harus dihasilkan atau dipenuhi oleh suatu sistem hukum yaitu:13
1. Sistem hukum secara umum harus dapat mewujudkan apa yang menjadi
harapan masyarakat atas sistem tersebut.
2. Harus dapat menyediakan skema normatif, walaupun fungsi penyelesaian
konflik tidak semata-mata menjadi monopoli sistem hukum, dimana sistem
hukum harus dapat menyediakan mekanisme dan tempat dimana orang dapat
membawa kasusnya untuk diselesaikan.
3. Sistem hukum sebagai kontrol sosial yang esensinya adalah aparatur hukum,
polisi dan hakim misalnya harus menegakkan hukum.
4. Dalam kaitannya dengan fungsi kontrol sosial, desakan kekuatan sosial untuk
membuat hukum, harus direspon oleh institusi hukum, mengkristalkannya,
menuangkannya kedalam aturan hukum, dan menentukan prinsipnya. Dalam
konteks ini, sistem dapat dikatakan sebagai instrumen perubahan tatanan
sosial atau rekayasa sosial.
Fungsi teori dalam penelitian ini adalah untuk memberikan arahan dan
meramalkan serta menjelaskan gejala yang terjadi. Penelitian ini berusaha memahami
sertifikat yang berstatuskan Hak Guna Bangunan secara yuridis, artinya memahami
13
objek penelitian sebagai hukum yakni sebagai kaidah hukum atau sebagai isi kaidah
hukum sebagaimana yang di tentukan dalam yurisprudensi dan peraturan-peraturan
yang berkaitan dengan masalah hukum pokok agraria.
Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang telah dinyatakan pada Pasal 3
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah sebagai berikut :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Berkaitan dengan tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur dalam
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 di atas A.P. Parlindungan
mengatakan bahwa:
a. Dengan diterbitkannya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas bidang tanah/bangunan yang ada
c. Sehingga untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan sesuatu hal yang wajar.14
Disamping itu dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan
terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah dengan mudah memperoleh data yang di
perlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun yang sudah di daftar. Terselenggaranya pendaftaran tanah
secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administarasi di bidang
pertanahan.
Keterangan dari sebidang tanah untuk kepastian siapa saja yang berhak
mempunyai tanah yang bersangkutan, status daripada haknya serta beban-beban yang
berada diatas tanah dan yang terakhir menghasilkan sertipikat-sertipikat sebagai alat
pembuktian yang kuat.
Berdasarkan uraian-uraian diatas, dapat diketahui bahwa pendaftaran tanah
dapat menghasilkan peta-peta pendaftaran tanah, surat ukur untuk kepentingan
tentang letak batas dan luas tanah.
Berkaitan dengan hal tersebut diatas Undang-undang Pokok Agraria juga
menyatakan :
a. Hak Guna Bangunan, termaksud syarat-syarat pemberiannya, demikian juga
setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus di daftarkan menurut
14
ketentuan yang dimaksudkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok
Agraria
b. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang
kuat mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan serta sahnya peralihan hak
tersebut, kecuali hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.15
Dalam rangka pemberian Hak Milik bagi tanah untuk rumah sederhana yang
di atur di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 9 Tahun 1997 juncto Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 15 Tahun 1997 tentang pemberian hak milik atas
tanah untuk rumah sangat sederhana dan rumah sederhana, maka Hak Guna
Bangunan atas tanah untuk Rumah Sederhana (RS) diatas tanah Negara, termaksud
diatas tanah pengelolaan, kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia, atas
permohonan pemegang hak atau kuasanya dapat diubah menjadi Hak Milik.16
Perubahan hak adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa
sebidang tanah yang semula dipunyai dengan Hak Guna Bangunan, Atas permohonan
pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberi tanah tersebut
kepadanya dengan Hak Milik.17
15
R.Subekti, Aneka Perjanjian, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2002.
16
Keputusan Menteri Negara Agraria No. 9 Tahun 1997 juncto Keputusan Menteri Negara Agraria No. 15 Tahun 1997 Pasal 2 poin a Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah
Sangat Sederhana.
17
Pasal 1 huruf b Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana
Pengertian dari Hak Guna Bangunan sebagaimana disebutkan di dalam
peraturan dasar Pokok-Pokok Agraria yaitu;
1. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun. Hak Guna Bangunan dapat diberikan diatas tanah Negara atau
diatas tanah hak milik.18
2. Atas dasar pemegang hak dan dengan mengikat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat di
perpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun.
3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pemberian Hak Guna Bangunan harus didaftar, jika Hak Guna Bangunan
yang diberikan berdasarkan suatu Surat Keputusan, demikian juga Hak Guna
Bangunan yang berasal dari Hak Pengelolaan, maka hak Guna Bangunan tersebut,
lahir setelah didaftarkan.19
Di dalam Hak Guna Bangunan terdapat syarat-syarat pemberiannya yang
telah di atur dalam undang-undang, demikian juga terhadap peralihan dan hapusnya
hak tersebut harus di daftarkan menurut ketentuan yang berlaku. Pendaftaran
tersebut merupakan pembuktian yang sangat kuat mengenai hapusnya Hak Guna
Bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hak-hak itu hapus
18
Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat( 1).
19
karena jangka waktunya berakhir. Selain itu Hak Guna Bangunan dapat dijadikan
jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Dalam hal kewenangan memberikan Hak Guna Bangunan ini sesuai dengan
Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Wewenang
Pemberian dan Pembatasan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara. Menurut
Peraturan Menteri Agraria tersebut pemberian Hak Guna Bangunan sampai dengan
luas 200 m2 diberikan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi setempat.20
Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi
memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam Pasal 20 ayat (1) Peraturan Pemerintah
Nomor 40 tahun 1996 ini diberikan jangka waktu 1 (satu) tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi
syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap Hak Guna Bangunan, jika ia tidak
mempunyai syarat-syarat tersebut maka Hak Guna Bangunan yang telah diatur
dalam Pasal 38 dan Pasal 40 Undang–Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960, dapat pula hapus atau dihapuskan. Hal ini telah di tegaskan dalam Pasal 33
Undang Undang Pokok Agraria Pasal 38 yang menyebutkan :
1. Hak Guna Bangunan, termaksud syarat-syarat pemberiannya, demikian juga
setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut
ketentuan- ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
20
Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan Wewenang
2. Pendaftaran Hak Guna Bangunan terdapat didalam ayat (1) merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan serta sahnya
peralihan hak tersebut, kecuali karena hak tersebut hapus karena jangka
waktunya berakhir.
Syarat Tanah untuk Rumah Sangat Sederhana dan Rumah Sederhana adalah
bidang tanah yang menjadi kriteria sebagai berikut:21
1. Harga perolehan tanah dan rumah tidak lebih dari Rp.30.000.000,- (tiga puluh
juta rupiah),
2. Luas tanah tidak lebih daripada 200 M2, didaerah perkotaan dan tidak lebih
daripada 400 M2, untuk diluar perkotaan dan
3. Di atasnya telah dibangun rumah dalam rangka pembangunan perumahan
massal atau komplek perumahan.
4. Pemberian Hak Milik bagi tanah RSS dan Rumah Sederhana (RS) itu sendiri
adalah:
a) Hak Guna Bangunan atas tanah untuk RSS dan RS di atas tanah negara,
termaksud di atas tanah pengelolaan, kepunyaan perorangan Warga
Negara Indonesia, baik yang belum maupun yang telah habis jangka
waktunya atas permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah menjadi
Hak Milik
21
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 15 Tahun 1997 Tentang Perubahan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
b) Tanah untuk RSS dan RS di atas tanah Hak Pengelolaan Kepunyaan
Perseorangan Warga Negara Indonesia yang belum dipunyai dengan Hak
Guna Bangunan diberikan dengan Hak Milik.22
Untuk Perubahan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik dalam hal
pendaftarannya pemohon wajib membayar uang pemasukan kepada Negara dan biaya
pendaftaran sesuai dengan ketentuan yang berlaku, yaitu Peraturan Pemerintah
Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak
Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, tetapi peraturan itu berlaku kepada
tanah yang diatas 200 M2, sedangkan untuk tanah yang di bawah 200 M2 tidak perlu
untuk membayar uang pemasukan kepada Negara.
Setelah diterima tanda bukti setoran pungutan Kepala Kantor Pertanahan
mendaftarkan perubahan status tanah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik
dengan memberikan catatan dengan tinta merah atau cap pada halaman pendaftar
peralihan Hak dalam buku tanah Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dan
sertifikatnya serta pada daftar umum lainnya dan semua sebutan Hak Guna Bangunan
beserta nomornya didalam Buku Tanah, Sertifikat dan Daftar Umum lainnya dicoret
dan diganti dengan sebutan Hak Milik dengan nomornya.23
Kemudahan pengalihan atau peningkatan Hak Milik atas tanah Hak Guna
Bangunan untuk rumah tinggal itu diatur di dalam Keputusan Menteri Negara
Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) No.6 Tahun 1998 tentang
22
http://anisavitri.wordpress.com. Dikutip pada tanggal 12 November Tahun 2009 Pada Pukul 21.00
23
Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal, tertanggal 26 juni 1998.
keputusan ini mulai berlaku mulai 1 juli 1998.24
Dalam peraturan itu disebutkan beberapa syarat dalam mengajukan
permohonan penetapan Hak Milik atas tanah atau Hak Guna Bangunan untuk rumah
tinggal. Bagi tanah kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia yang luasnya
600 m2 atau kurang yang berstatus Hak Guna Bangunan, pemohon langsung
mendaftarkan Hak Milik dengan mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor
Pertanahan setempat.
Sejalan dengan Ketentuan di atas telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional, menyebutkan:25
1. Permohonan Pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang
berasal dari Hak Guna Bangunan disertai dengan :
a. Sertifikat tanah yang bersangkutan.
b. Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa :
1) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan Bahwa
bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau
2) Surat Keterangan dari Kepala Desa/ kelurahan setempat bahwa
bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila mendirikan
bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.
24
DJoko Suepatno, seri B-4 Bagian Pertama Ketentuan-Ketentuan Dan Komentar Mengenai
Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa Dalam Praktek Teknik Pembuatan Akta, Bina Ilmu,
Surabaya, 2005 hlm 235.
25
c. Fotokopi SPPT PBB yang terakhir ( khusus untuk tanah yang luasnya
200m2 atau lebih)
d. Bukti identitas pemohon ( kartu tanda penduduk)
e. Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang
dimohonkan pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak
Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari lima bidang yang
seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 (lima ribu meter persegi)
M2.
2. Atas permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud ayat (1)
Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan
sebagaimana di maksud dalam Pasal 1 ayat (2).
3. setelah pungutan sebagaimana di maksud pada ayat (2) , Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten :
a. Mendaftar Hapusnya Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dalam Buku
Tanah dan sertifikatnya serta daftar umum lainnya
b. Mendaftar Hak Milik atas tanah bekas Hak Guna Bangunan tersebut
dengan membuat buku tanahnya dengan menyebutkan keputusan ini
sebagaimana dasar adanya Hak Milik tersebut dan menerbitkan
Sertifikatnya dengan surat ukur yang di buat berdasarkan data fisik yang
Untuk rumah sederhana yang nilai perolehannya harga beli berdasarkan akte
jual beli tidak lebih dari 30 juta rupiah dan luas tanah tak lebih 400 meter (perkotaan)
dan 600 meter (pedesaan) bisa diajukan permohonan untuk menjadi Hak Milik.26
Untuk rumah sederhana tersebut, tidak perlu diajukan permohonan
pengalihan/ peningkatan hak, artinya, sertifikat Hak Guna Bangunannya tidak perlu
diganti tapi cukup di cap oleh Kantor Pertanahan setempat dengan mencoret status
Hak Guna Bangunan dalam sertifikat itu dan kemudian diganti dengan Hak Milik.
Pemilikan tanah perumahan tidak saja dimiliki masyarakat umum tetapi juga
dapat dimiliki oleh pegawai negeri, dimana dalam hal ini juga pegawai negeri perlu
mendapatkan kepastian hak yaitu hak milik atas tanah untuk rumah tinggal yang
dibeli oleh pegawai negeri dari perumahan yang disediakan oleh pemerintah.
Hak Guna Bangunan atas tanah yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal
yang juga telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah dan masih atas nama
pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, atas permohonan yang
bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan
Hak Milik. untuk memperoleh hak milik tersebut, pemohon wajib membayar uang
pemasukan kepada negara serta biaya pendaftaran hak sesuai ketentuan yang
berlaku.
Berkenaan dengan pendaftaran Hak Milik yang berasal dari Hak Guna
Bangunan disebutkan:
26
1. Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2
ayat (1) huruf a diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.
2. Untuk melaksanakan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
kantor pertanahan melakukan pengukuran tanah yang bersangkutan.
3. Atas permohonan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
Kepala Kantor Pertanahan akan mengeluarkan perintah setor pungutan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) dan biaya pengukuran
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) 27
4. Setelah pengukuran selesai dan pungutan sebagaimana dimaksud pada ayat
(3) dibayar lunas Kepala Kantor Pertanahan:
a. Mengeluarkan konfirmasi pemberian Hak Milik
b. Mendaftar Hak Milik yang bersangkutan dengan menyebutkan nomor
surat keputusan ini jo. Nomor Keputusan Konfirmasi sebagaimana
dimaksud pada huruf a sebagaimana penetapan yang menjadi dasar adanya
Hak Milik itu dalam buku tanah dan sertifikat.
Keuntungan dari peningkatan status tanah rumah sederhana dari Hak Guna
Bangunan menjadi Hak Milik adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum atas
kepemilikan dari rumah sederhana tersebut.
27
Pasal 3 Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli Oleh
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. Hak milik
dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 28
Turun temurun artinya Hak Milik atas tanah dapat berlangsung terus selama
pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka
Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat
sebagai subjek Hak Milik.
Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan
dari gangguan pihak lain dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik atas
tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan
hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah lain, tidak berinduk
pada hak atas tanah yang lain.
Hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai Hak Milik.
Oleh Pemerintah ditetapkan bahwa badan-badan hukum Indonesia juga dapat
mempunyai Hak Milik dengan memenuhi syarat-syarat tertentu. Sedangkan Warga
Negara Asing setelah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria ini dapat
memperoleh Hak Milik karena adanya pewarisan tanpa wasiat atau percampuran
harta karena perkawinan.
28
Hak Milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya
dengan hak-hak lain harus didaftar menurut ketentuan-ketentuan pendaftaran yang
meliputi: 29
1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Pendaftaran tersebut merupakan alat bukti yang kuat mengenai hapusnya Hak
Milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
Hak Milik atas tanah dapat beralih atau berpindah dan mengenai peralihan
Hak Milik ini diatur pada Pasal 20 ayat (2) Undang Undang Pokok Agraria yang
menyebutkan bahwa Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dua bentuk peralihan Hak Milik atas tanah dapat diuraikan sebagai berikut :30
1. Beralih
Beralih artinya berpindahnya Hak Milik atas tanah dari pemilik sebelumnya
kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Dengan meninggalnya
pemilik tanah maka Hak Miliknya secara hukum berpindah atau beralih
kepada ahli warisnya sepanjang ahli warisnya memenuhi syarat sebagai
subjek hukum.
29
Ibid., hlm 13.
30
2. Dialihkan/pemindahan hak
Dialihkan/pemindahan hak artinya beralihnya Hak Milik atas tanah dari
pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum.
Perbuatan hukum dimaksud adalah : jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan atau penyertaan ke dalam modal perusahaan (inbreng) dan
lelang .
Kebijaksanaan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal: 31
a. Prosedur Pemberian Hak
Dengan ditetapkannya keputusan ini, maka pemberian Hak Milik atas tanah untuk
rumah tinggal bagi perseorangan Warga Negara Indonesia selengkapnya
dilakukan dengan prosedur operasional sebagai berikut:
1. Bagi tanah untuk RSS/RS, yaitu yang dibangun secara massal (komplek)
dengan luas tanah sampai 200 m2. Dengan pemberian Hak Milik secara
umum dengan Keputusan Nomor 9 Tahun 1997 Jo Nomor 15 tahun 1997
dan Nomor 1 tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk
RSS/RS
2. Bagi tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari
Pemerintah. dengan pemberian Hak Milik secara umum dengan Keputusan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun
1998.
31
3. Bagi tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai untuk rumah tinggal yang
luasnya 600 m2 dengan pemberian Hak Milik secara umum dengan Keputusan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun
1998.
4. Bagi tanah untuk rumah tinggal lainnya dengan pemberian Hak Milik secara
individual berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972
Jo. Nomor 5 Tahun 1973.
Dengan ditetapkannya kebijaksanan yang menyeluruh ini maka surat Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Tanggal 24 April 1998 Nomor
520-1428 perihal Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk RSS/RS tidak berlaku
lagi.
b. Pembatasan pemberian Hak Milik.
Sampai saat ini belum ada Peraturan Pemerintah yang membatasi
penguasaan tanah untuk perumahan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Nomor 56 Tahun 1960. Sebagai langkah ke arah pembatasan itu pemberian Hak
Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang berasal dari tanah Negara dibatasi sebagai
berikut: 32
1. Untuk setiap bidang tanah yang dimohon luasnya tidak boleh lebih dari
2.000 (dua ribu) M2
32
2. Setiap pemohon dibatasi pemilikan Hak Milik atas tanah untuk rumah
tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang dan seluruhnya 5.000 (lima ribu) M2.
Untuk itu permohonan Hak Milik atas tanah Negara perlu disertai dengan
pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik itu yang bersangkutan
akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang tidak lebih dari 5
(lima) bidang dan seluruhnya meliputi luas 5.000 (lima ribu) M2. Pernyataan ini
berfungsi sebagai pemberian keterangan resmi dari pemohon akan mempunyai akibat
hukum apabila di kemudian hari ternyata bahwa keterangan itu tidak benar atau
palsu. Oleh karena itu hendaknya pernyataan ini disimpan dalam berkas
permohonan/pendaftaran Hak Milik yang bersangkutan sebagai warkahnya.
Dengan disampaikannya pernyataan itu pendafataran Hak Milik bisa
dilaksanakan. Penyesuaian dengan daftar nama tidak perlu dilakukan sebagai syarat
untuk atau belum pendaftarannya. Apabila kemudian ternyata pernyataan tersebut
tidak benar, baik karena informasi dalam daftar nama maupun karena informasi
lainnya, yang bersangkutan dapat dilaporkan kepada pihak yang berwajib karena
membuat pernyataan palsu.
2. Konsepsi
Konsep adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Peranan konsep dalam
penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi, antara abstraksi
dan realitas.33 Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang
33
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan definisi
operasional.34 Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan
perbedaan, pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang
dipakai.
Konsepsi merupakan unsur pokok dalam usaha penelitian atau untuk
membuat karya ilmiah. Sebenarnya yang dimaksud dengan konsepsi adalah suatu
pengertian mengenai sesuatu fakta atau dapat berbentuk batasan atau definisi tentang
sesuatu yang akan dikerjakan. Jadi jika teori berhadapan dengan sesuatu hasil kerja
yang telah selesai, sedangkan konsepsi masih merupakan permulaan dari sesuatu
karya yang setelah diadakan pengolahan akan dapat menjadikan suatu teori.35
Kegunaan dari konsepsi agar supaya ada pegangan dalam melakukan
penelitian atau penguraian, sehingga dengan demikian memudahkan bagi orang lain
untuk memahami batasan-batasan atau pengertian-pengertian yang dikemukakan.
Dalam hal ini seolah-olah konsepsi tidak berbeda dari suatu teori, tetapi
perbedaannya terletak pada latar belakangnya. Suatu teori pada umumnya merupakan
gambaran dari apa yang sudah pernah dilakukan penelitian atau diuraikan, sedangkan
suatu konsepsi lebih bersifat subjektif dari konseptornya untuk sesuatu penelitian atau
penguraian yang akan dirampungkan. Oleh karena itu, untuk dapat menjawab
permasalahan dalam penelitian tesis ini perlu didefinisikan beberapa konsep dasar
dalam rangka menyamakan persepsi atas judul tersebut adalah:
34
Sumadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, Raja Grafindo, Jakarta, 1998, hlm. 3.
35
1. Peningkatan Hak adalah perubahan hak yaitu penetapan Pemerintah mengenai
penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan sesuatu hak
atas tanah tertentu,, atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah negara
dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah
baru yang lain jenisnya.36
2. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun.37
3. Hak Milik adalah kewenangan menguasai atas benda jika dibuktikan menjadi
Hak Milik atas tanah, dan dalam Pasal 20 Undang Undang Pokok Agraria
disebutkan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan pasal 6.
Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain38
4. Perum Perumnas adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang berbentuk
Perusahaan Umum (Perum) dimana keseluruhan sahamnya dimiliki oleh
Pemerintah dan khusus menangani masalah perumahan.
G. Metode Penelitian
1. Spesifikasi Penelitian
36
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 .
37
Pasal 35 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.
38
