ANALISA PERBANDINGAN SISTEM MONTHLY PAYMENT DAN PROGRESS PAYMENT TERHADAP KEUNTUNGAN KONTRAKTOR

(1)

ANALISA PERBANDINGAN SISTEM

MONTHLY PAYMENT

DAN

PROGRESS PAYMENT

_{TERHADAP KEUNTUNGAN}

KONTRAKTOR

(Studi Kasus Proyek Pembangunan Gedung Dinas Kelautan dan Perikanan Kabupaten Nagan Raya)

Suatu Tugas Akhir

Untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Yang Diperlukan untuk Memperoleh Ijazah Sarjana Teknik Strata Satu (S1)

Disusun Oleh

Aguswandi

NIM : 09C10203058

Bidang : Manajemen Rekayasa Konstruksi (MRK) Jurusan : Teknik Sipil

FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS TEUKU UMAR

ALUE PEUNYARENG

–

MEULABOH

(2)

1 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian yang hanya satu kali dilaksanakan dan umumnya berjangka waktu pendek, dengan sumber daya

terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang telah ditentukan berupa pembangunan. Sumber daya pada proyek konstruksi antaranya berupa: tenaga kerja, peralatan, material, metode dan finansial. Sebelum pelaksanaan proyek konstruksi berjalan, biasanya dimulai dengan penyusunan rencana kerja waktu kegiatan yang disesuaikan dengan metode konstruksi yang akan digunakan Pengaruh perencanaan terhadap proyek konstruksi akan berdampak pada pendapatan dalam proyek itu sendiri. Untuk mendapatkan keuntungan, kontraktor harus mampu mengatur sumber daya yang ada. Semakin pintar kontraktor mengatur modal yang dimiliki semakin besar pula keuntungan yang diperoleh. Keterbatasan finansial ini seringkali kurang dicermati, dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesar- besarnya. Realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam

surat perjanjian atau kontrak konstruksi, Yuda (2015).

Ada bermacam-macam cara pembayaran hasil pekerjaan pada industri jasa

kontruksi antara lain: pembayaran bulanan atau berkala (Monhtly Payment),

pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment). Masing-masing cara

pembayaran memiliki pengaruh dan kendala yang berbeda-beda antara yang satu dengan yang lain terhadap pembiayaan proyek. Dengan demikian masing-masing cara pembayaran akan memberikan pengaruh tingkat keuntungan yang berbeda

-beda kepada kontraktor. Oleh karena itu peranan Cash Flow sangatlah penting

(3)

2

Monthly Payment dan Progress Payment dengan menggunakan Cash Flow sebagai metode analisis dan perbandingan tingkat keuntungan dari masing-masing cara pembayaran tersebut pada proyek Pembangunan Gedung Dinas Perikanan dan Kelautan di Kabupaten Nagan Raya.

1.2 Identifikasi Masalah

Inti dari suatu penelitian terletak pada perumusan masalahnya.

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan sebelumnya, maka akan dihasilkan suatu rumusan masalah yang akan dijawab pada penelitian ini. Berikut rumusan masalah yang harus dijawab pada penelitian ini :

1. Bagaimana cara menyusun Cash Flow dengan cara pembayaran Monthly

Payment dan Progress Payment pada proyek Pembangunan Gedung Dinas Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya ?

2. Berapakah perbedaan tingkat keuntungan antara cara pembayaran Monthly

Payment dan Progress Payment pada proyek Pembangunan Gedung Dinas Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya ?

1.3 Tujuan Penelitian

Adapun maksud dan tujuan penulisan tugas akhir ini adalah :

1. Mengetahui cara menyusun Cash Flow dengan cara pembayaran Monthly

Payment dan Progress Payment pada proyek Pembangunan Gedung Dinas Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya.

2. Untuk mengetahui perbedaan tingkat keuntungan antara cara pembayaran

Monthly Payment dan Progress Payment.

1.4 Batasan Masalah

(4)

3

1. Objek penelitian hanya dibatasi pada proyek Pembangunan Gedung Dinas

Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya yang memakai sistem

pembayaran Monthly Payment dan Progress Payment.

2. Metode yang digunakan sebagai analisis dan pembanding adalah Cash Flow.

3. Menggunakan data proyek yang sama dalam membandingkan masing-masing

cara pembayaran, yaitu gambar rencana, Time Schedule, rencana anggaran

biaya (RAB), dan dokumen kontrak.

1.5 Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian ini bagi penulis diharapkan dapat menambah wawasan pengetahuan, memperdalam pengetahuan didalam bidang jasa kontruksi sesuai dengan ilmu ketekniksipilan dan membandingkan teori dengan kenyataan dilapangan mengenai cara pembayaran khususnya. Sedangkan untuk pihak yang terkait, khususnya pelaksana proyek (kontraktor), penelitian ini diharapkan dapat memberikan suatu masukan mengenai cara pembayaran dan pengaruhnya terhadap biaya dan pembiayaan suatu proyek.

1.6 Hasil Penelitian

Berdasarkan analisis yang telah penulis lakukan dari kedua sistem

pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment terdapat perbandingan

keuntungan yang didapatkan kontraktor. Adapun Keuntungan suatu perusahaan konstruksi dalam mengerjakan suatu proyek ditunjukkan dari sisa kas akhir

perusahaan setelah selesai masa pemeliharaan pekerjaan tersebut. Pada analisis

sistem pembayaran Progress/Stage Payment ditunjukan kas akhir perusahaan

pada pelaksanaan proyek adalah Rp 23.171.232,08 atau sebesar 0,85 % dari

real cost. Sementara pada analisis sistem pembayaran Monthly Payment

ditunjukkan kas akhir pelaksanaan adalah Rp 57.119.794,59atau sebesar 2,09

(5)

4

BAB II

TINJAUAN KEPUSTAKAAN

Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah

organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan (Yuda, 2015). Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-

batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang

harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (Triple

Constraint). Jadi proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta dengan mutu yang telah disyaratkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan dengan sejauh mana ketiga batasan tersebut dapat dipenuhi, Soeharto (1997).

2.1 Penelitian terdahulu

Beberapa penelitian yang pernah ada sebelumnya antara lain :

Wirachrama (2015), dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis

Perbandingan Sistem Pembayaran Monthly Payment dan Progress Payment Pada

Proyek Pembangunan Spam Desa Pegen Kangin Kecamatan Tampak Siring

Kabupaten Gianyar”. Dari analisis diperoleh hasil bahwa kedua sistem pembayaran menghasilkan keuntungan. Namun hasil yang maksimal dihasilkan

dari sistem pembayaran Monthly Payment. Karena dari pengelolaan dana yang

lebih sedikit menghasilkan keuntungan yang lebih banyak. Hasil analisis dari

kedua sistem pembayaran tersebut adalah sistem pembayaran Monthly Payment

penerimaan uang muka Rp 339.164.124,69 dan pinjaman Bank Rp 350.000.000,00 keuntungan finansial sebesar Rp 116.147.251,94, Sedangkan

dengan sistem pembayaran Progress/Stage Payment dengan penerimaan uang

(6)

5

Yuda (2015), dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis Perbandingan

Keuntungan Kontraktor Akibat Penjadwalan EST dan LST Dengan Sistem

Monthly Payment Dan Progress Payment Pada Proyek Gedung Rawat Inap

RSUD Wangaya”. Hasil analisis data menunjukkan bahwa keuntungan maksimum kontraktor pada sistem pembayaran bulanan dalam kondisi penjadwalan EST memberikan keuntungan lebih besar dibanding kondisi penjadwalan LST pada

tujuh alternative dari dua belas alternatif, jadi persentase keuntungan dengan menggunakan penjadwalan EST adalah sebesar 58,33%. Pada sistem pembayaran

termin progress dalam kondisi penjadwalan LST memberikan keuntungan lebih besar dari kondisi penjadwalan EST pada semua alternatif yang berjumlah sebanyak dua belas alternatif, jadi persentase keuntungan dengan menggunakan penjadwalan LST adalah sebesar 100%.

2.2 Kontrak

Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling terikat. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi resiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan resiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi

dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya, Yuda, (2015).

2.2.1 Pengertian kontrak

(7)

6 2.2.2 Fungsi kontrak

Dokumen kontrak dibuat sesuai kesepakatan kedua belah pihak, dimana dokumen kontrak ini memiliki fungsi :

a. Untuk mengikat kesepakatan dan saling pemahaman antara kedua belah

pihak, baik dari segi hukum atau legalitas maupun segi operasional.

b. Kontrak menjembatani kepentingan masing-masing pihak dimana hak dan

kewajiban masing-masing disebutkan dan dijamin kekuatan hukumnya.

c. Kontrak dijadikan sebagai alat kontrol pekerjaan pelaksanaan sehingga bila

diperlukan tindakan terhadap pelaksanaan dapat dilakukan tanpa khawatir dapat tuntutan balik.

d. Kontrak dibuat oleh pemilik untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan oleh

pelaksana sehingga didapat hasil sesuai spesifikasi pekerjaan, (Yuda, 2015).

2.2.3 Jenis jenis kontrak

Agustini (2015), berdasarkan Undang Undang ( UU) RI Nomor. 18

Tahun. 1999 Tentang Jasa Konstruksi Pasal 20 Bab III Kontrak Kerja Konstruksi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor. 29 Tahun 2002 Tentang

Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, kontrak kerja konstruksi dibedakan berdasarkan :

a. Bentuk imbalan, terdiri atas : 1. Lumpsum

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.

2. Unit Price/Harga Satuan

(8)

7

pekerjaannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedian jasa.

3. Biaya tambahan imbalan jasa

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka

waktu tertentu, dimana jenis jenis pekerjaan dan volumenya belum diketahui dengan pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan berdasarkan pengeluaran

biaya yang meliputi pembelian bahan, sewa peralatan, upah pekerja dan lain-lain, ditambah imbalan jasa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

4. Aliansi

Merupakan kontrak pengadaan jasa dimana suatu harga kontrak referensi ditetapkan lingkup dan volume pekerjaan yang belum diketahui ataupun diperinci secara pasti sedangkan pembayarannya dilakukan secara biaya tambah imbal jasa dengan suatu pembagian tertentu yang disepakati bersama atas penghematan ataupun biaya lebih yang timbul dari perbedaan biaya sebenarnya dan harga kontrak referensi.

b. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi

1. Tahun tunggal

Adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai dalam satu tahun.

2. Tahun jamak

Adalah pekerjaan pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai lebih dari satu tahun.

c. Cara pembayaran hasil pekerjaan

1. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment)

2. Pembayaran secara berkala bulanan (Monthly Payment )

3. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (Turn Key Payment).

Untuk selanjutnya sesuai dengan objek studi, penulis hanya membahas

tentang cara pembayaran hasil pekerjaan sesuai kemajuan pekerjaan (Progress

(9)

8

2.3 Cara Pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment

Yuda (2015), dalam dunia konstruksi dikenal dengan berbagai macam cara pembayaran, tetapi dengan perkembangan industri jasa kontruksi dan penyesuaian

dengan kontrak maka ada beberapa sistem pembayaran yang dapat dikemukakan dan yang sering digunakan dalam kontrak diantaranya :

a. Pembayaran menurut persentase kemajuan fisik proyek (Progress Payment).

Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada penyedia

jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik proyek yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak awal. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Biasanya besarnya

prestasi dinyatakan dalam persentase. Sistem pembayaran Progress Payment

umum digunakan dalam proyek konstruksi. Sebagai contoh dapat dilihat pada Tabel 2.1.

Tabel 2.1 Besarnya Prestasi Dinyatakan Dalam Persentase

No Nilai Prestasi Pekerjaan Nilai Pembayaran Keterangan

1 _{20% x nilai kontrak} _{15% x nilai kontrak}

100% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak

Sumber : Yuda (2015).

b. Pembayaran menurut kemajuan fisik bulanan (Monthly Payment)

Pada kontrak Monthly Payment prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir

(10)

9

suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa sertifikat pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai pekerjaan yang telah diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang telah disahkan sebelumnya. Artinya, pada tanggal tertentu setiap bulannya dihitung berapa

nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan oleh kontraktor sesuai dengan kontrak yang telah disepakati.

2.4 Biaya

Biaya (Cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka

mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Penghasil produk selalu memikirkan akibat dari adanya biaya terhadap kualitas, rehabilitas dan Maintainability karena ini akan berpengaruh terhadap biaya bagi pemakai. Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan sejumlah

besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap (Fixed Capital)

dan modal kerja (Working Capital) atau dengan kata lain biaya proyek = modal

tetap + modal kerja. Pengelompokkan ini berguna pada waktu pengkajian aspek ekonomi dan pendanaan, Agustini (2015).

2.4. 1 Modal tetap

Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun instalasi atau menghasilkan produk proyek yang diinginkan.

Selanjutnya modal tetap dibagi menjadi dua yaitu biaya langsung dan biaya tak langsung.

1. Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung (Direct Cost) adalah biaya yang langsung berhubungan

dengan kostruksi/bangunan. Biaya langsung didapat dengan mengalikan

volume/kuantitas suatu item pekerjaan dengan harga satuan (Unit Cost) pekerjaan.

(11)

10

peralatannya. Volume atau kuantitas pekerjaan dihitung menurut satuan dari harga satuan.

2. Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)

Biaya Tak Langsung (Indirect Cost) adalah biaya yang tidak secara langsung

berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut, Giatman, (2006).

2.5 Cash Flow

Menurut Soeharto (1997), Cash Flow atau aliran kas dilukiskan

sebagai suatu taksiran dari pemasukan uang (Inflow) maupun pengeluaran

(Outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, dan biaya produksi.

Aliran kas terdiri dari :

a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)

Adalah pengeluaran untuk merealisasikan gagasan sampai menjadi kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah biaya pembebasan lahan, penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil dan perlengkapannya, pembayaran mesin-mesin, dan termasuk penyediaan modal kerja.

b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)

Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan dari penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya produksi,

pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan kena pajak, depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak, kemudian

ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran kas periode operasi.

c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)

(12)

11

Menurut Agustini (2015), rumus yang dipakai untuk menghitung Cash

Flow adalah :

NCF (Net Cash Flow) = pemasukan – pengeluaran

= pendapatan – biaya pengeluaran – pinjaman –

pajak………..………..…… (2.1)

Tabel 2.2 Contoh Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment

No. Uraian Bulan

1 2 3

A Kas Awal 150.000.000,00 115.229.802,20 165,638,846.48 B Kas Masuk

Penerimaan Termin 0,00 250.000.000,00 200,000,000.00 TOTAL (A + B) 150.000.00,00 365.229.802,20 365,638,846.48

C Kas Keluar

- Biaya Material 20.083.881,55 120.760.987,72 201.060.922,90 - Biaya Upah 14.686.316,24 78.829.968,02 94.154.671,63 TOTAL C 34.770.197,78 199.590.955,74 295.215.594,52

D Finansial

- Pinjaman 0,00 0,00 0,00 - Pengembalian 0,00 0,00 0,00 - Bunga Pinjaman (11% p.a) 0,00 0,00 0,00 TOTAL D 0,00 0,00 0,00

E Kas Akhir 115.229.802,20 165.638.846,48 70.423.251,96

Sumber : Agustini (2015)

Keterangan :

A = Aliran Kas Masuk Penerimaan termin

Q = Aliran Kas Keluar Kas keluar dan biaya operasional

Gambar 2.1 Grafik cash flow sistem pembayaran monthly payment

(13)

12 2.5.1 Jadwal penerimaan

Unsur utama dari Cash Flow adalah penerimaan, karena dari

penerimaan atau rencana penerimaan yang ada maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan

oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat,

artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat, (Yuda, 2015).

2.5.2 Jadwal pengeluaran

Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar, namun hubungan linear tergantung kebijakan pembiayaannya (Cash atau Kredit). Bisa saja kegiatan meningkat tetapi pengeluaranya bertambah tidak terlalu besar (Banyak Kredit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak

terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (Banyak Cash),

(Yuda, 2015).

2.5.3 Kas awal

Kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di

akhir proyek (Giatman, 2006). Didalam Cash Flow, kas awal adalah sejumlah

dana yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1.

2.5.4 Finansial

Menurut Asiyanto (2003) Finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi

kas sesudah kas awal Defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana

pinjaman dan bila kondisi kas sesudah awal kas surplus cukup besar dapat

(14)

13 2.5.5 Kas akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam

kebijakan finansial.

2.5.6 Retention

Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah

proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna Retention adalah (Halpin,1998) :

1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan

kondisi yang telah disetujui.

2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standar pekerjaan

tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.

3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan

pekerjaan.

4. Kepercayaan Owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.

2.5.7 Overdraft

Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor

perlu untuk mengetahui Overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur

proyek. Jika bunga rata-rata dari Overdraft diasumsikan satu persen per bulan,

artinya kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah

Overdraft pada akhir bulan. Yang dimaksud Overdraft adalah selisih antara

pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran dari Owner kepada

kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan

(15)

14 BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

Metode penelitian adalah suatu ilmu yang mempelajari cara-cara penelitian untuk menemukan, mengumpulkan, mengembangkan, menganalisis dan menguji

kebenarannya, dikerjakan dengan hati hati, sistematis dan berdasarkan ilmu pengetahuan dengan metode ilmiah. Dalam suatu penelitian sangat diperlukan

suatu metode yang digunakan dalam penelitiannya. Metode yang terdesain dan tersruktur dengan baik akan menghasilkan data yang memenuhi tujuan penelitian tersebut. Adapun untuk memudahkan jalannya penelitian, penulis menyusun suatu metodologi penelitian yang berisi tentang analisa prinsip dari suatu metode yang digunakan dan rangkaian prosedur yang digunakan dan rangkaian prosedur yang akan dilakukan untuk mencapai tujuan penelitian tersebut, (Sianipar, 2012).

3.1 Uraian Umum

Studi ini merupakan penelitian kuantitatif dengan design penelitian komparasi yang bertujuan untuk membandingkan hasil analisa. Pendekatan studi yang digunakan dalam menjawab studi tersebut adalah melalui tahapan evaluasi

dan kajian yang melingkupi pengumpulan data, analisa data, dan penyusunan laporan. Dari tahap pengumpulan data dilakukan kombinasi untuk proses analisa

sehingga diperoleh Output berupa kesimpulan yang dapat menunjang proses

penyusunan laporan. Bagan alir penelitian ini dapat dilihat pada Lam piran B

Tabel A.3.1 Halaman 38.

3.2 Lokasi Penelitian

(16)

15

Nagan Raya. Lokasi proyek lebih jelas dapat dilihat pada Lampiran A Halaman 37.

3.3 Pengumpulan Data

Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data

sekunder adalah data yang diperoleh secara tidak langsung oleh peneliti dan mempunyai relevansi terhadap masalah yang dianalisis. Adapun data-data yang

dikumpulkan dan kegunaannya dalam penelitian ini adalah,sebagai berikut :

1. Rencana anggaran biaya (RAB) dan rencana anggaran pelaksanaan (RAP)

digunakan untuk mengetahui besaran biaya pelaksanaan proyek dan keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut.

2. Time Schedule dibutuhkan untuk mengetahui jangka waktu proyek. Dalam

penelitian ini yang paling dibutuhkan adalah Time Schedule pelaksanaan.

Karena dari Time Schedule pelaksanaan dapat dihitung besaraan biaya yang

dibutuhkan dalam jangka waktu pelaksanaan.

3. Kontrak dibutuhkan untuk mengetahui jenis sistem pembayaran yang

digunakan dalam pelaksanaan proyek yang dianalisis

4. Gambar rencana digunakan sebagai pedoman pelaksanaan proyek, sehingga

dapat diketahui proyek yang dilaksanakan sebagaimana mestinya.

3.4 Pengolahan dan Analisis Data

Dalam tahap ini semua data yang telah dikumpulkan (gambar

perencanaan, Time Schedule, rencana anggaran biaya (RAB), dokumen kontrak)

akan dianalisis untuk mendapatkan gambaran atau kesimpulan.

(17)

16

penerimaan dan pembiayaan pada tugas akhir ini akan disajikan dalam bentuk

Cash Flow perusahaan. Cash Flow yang di sajikan disesuaikan dengan penerimaan dari masing-masing sistem pembayaran yang dianalisis dari hasil

akhir yang ditunjukan pada Cash Flow akan terlihat perbedaan jumlah keuntungan

dari sistem pembayaran Monthly Payment dan pembayaran secara Progress/Stage

Payment.

3.4.1 Langkah – langkah perhitungan Cash Flow

Langkah-langkah perhitungan Cash Flow pada penulisan ini adalah

sebagai berikut :

a. Membuat Actual Cost proyek berupa rencana anggaran pelaksanaan (RAP),

dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak rencana anggaran biaya (RAB)

sudah termasuk Profit kontraktor yang sudah termasuk Overhead umum

sebesar 10%.

b. Untuk tujuan ilustrasi, Actual Cost proyek/RAP dibedakan menjadi :

1. Biaya tak langsung/Overhead proyek. Untuk mempermudah perhitungan

diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB.

2. Biaya langsung. Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang

besarnya adalah selisih antara RAP dan biaya tak langsung. Biaya

langsung = 0,85 RAB

c. Untuk besarnya Profit kontraktor. Profit = 0,1 RAB

d. Besarnya tagihan dari kontraktor kepada Owner :

Tagihan = prestasi

Tagihan = RAP + Profit

= 0,9 RAB + 0,1 RAB Tagihan = RAB

e. Diasumsikan bahwa Owner melakukan retensi sebesar 5% dari tagihan.

(18)

17 Hasil dapat diterima

Retensi 5% ini akan dibayar pada akhir masa pemeliharaan konstruksi sebagai jaminan biaya untuk pemeliharaan.

f. Pembayaran dari Owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan

konstruksi.

Pembayaran = tagihan - retensi

g. Overdraf merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan

pembayaran.

Overdraf = RAP - pemabayaran

h. Bunga Overdraf. Besar bunga Overdraf tiap bulan diasumsikan sebesar 10%

pertahun atau dibuatkan 1% perbulan dari Overdraf.

Bunga Overdraf = 0,01 x Overdraf

Data

Gambar rencana,

Time Schedule

Rencana Anggaran Biaya (RAB) Dokumen kontrak

Analisa Data :

Cash Flow Monthly Payment, Cash Flow Progress Payment.

Ya

Tidak

Hasil :

Perbandingan persentase keuntungan Monthly Payment dan Progress Payment

(19)

18 BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

Pada tugas akhir ini akan dilakukan analisis perbandingan sistem Progress/Stage Payment dimana pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan berdasarkan prestasi yang dicapai sesuai dengan perjanjian, dengan sistem Monthly Payment dimana pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan setiap bulan sesuai prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai pada bulan tersebut. Proyek yang digunakan pada penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Dinas Kelautan dan Perikanan Kabupaten Nagan Raya. Nilai kontrak pada proyek ini

adalah sebesar Rp 3.000.000.000,00 dan nilai real cost sebesar Rp

2.727.316.173,23. Nilai kontrak adalah nilai proyek termasuk pajak pertambahan

nilai sebesar 10% dari nilai real cost. Besaran nilai proyek dapat dilihat pada RAB

yang tertera pada Lampiran B Halaman 42.

4.1 Hasil

Sebelum pelaksanaan proyek konstruksi terlebih dahulu dibuat rencana kerja berdasarkan metode kerja yang akan digunakan yang biasa disebut

sebagai time schedule rencana. Dalam pelaksanaannya pekerjaan proyek

konstruksi tidak selalu lancar, akan ada hambatan-hambatan yang terjadi.

Sehingga realisasi pelaksanaan proyek konstruksi tidak sesuai dengan time

schedule rencana. Realisasi fisik dapat dilihat pada Tabel 4.1.

Tabel 4.1 Bobot Rencana Kerja dan Bobot Realisasi Pekerjaan

No. Bulan Minggu

Rencana Realisasi

Bobot Komulatif Bobot Komulatif

1 Juni

1 1.04 1.04 0.90 0.90 2 3.20 4.24 3.20 4.10 3 3.20 7.45 3.20 7.31 4 3.40 10.85 3.40 10.71

(20)

19

Sistem kontrak pada proyek yang dianalisis ini menggunakan sistem

kontrak harga satuan (unit price) dan dilaksanakan dengan jangka waktu 6 bulan

dimulai dari bulan Juni sampai bulan November 2016. Sistem pembayaran yang adalah sebagai berikut:

a. Besaran uang muka adalah 20% (dua puluh) persen dari nilai kontrak

b. Pembayaran prestasi pekerjaan dilakukan dengan cara angsuran/termin c.

Pembayaran dilakukan secara berangsur-angsur, dibayar sebesar nilai prestasi pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan/dikerjakan dan dinyatakan dengan berita acara pemeriksaan dipotong 5% (lima persen) dari jumlah pembayaran sebagai retensi serta memperhitungkan pengembalian uang muka secara proporsional kedalam tahap pembayaran tersebut

c. Pembayaran angsuran terakhir sebesar 5% (lima persen) dari nilai kontrak

(21)

20 4.1.2 Penerimaan proyek

Berdasarkan kontrak antara kontraktor dengan owner telah disepakati

sistem pembayaran secara bertahap atau termin berdasarkan Progress/Stage

Payment. Kontraktor mengajukan permintaan pembayaran sesuai dengan progress realisasi sebagai berikut :

1. Pembayaran uang muka sebesar 20% pada awal proyek/kontrak

ditandatangani.

2. Pembayaran 45% pada realisasi pekerjaan 38.72 %.

3. Pembayaran 30% pada realisasi pekerjaan 61.32 %. 4. Pembayaran 25% pada realisasi pekerjaan 100%.

5. Pembayaran retensi 5% setelah selesai masa pemeliharaan.

4.1.3 Biaya proyek

Berdasarkan pelaksanaan proyek di lapangan pengeluaran atau biaya proyek berupa biaya langsung dan biaya tidak langsung. Untuk pengajuan pembayaran kepada pihak pemilik proyek digunakan biaya berdasarkan kontrak (RAB).

Tabel 4.2 Pengeluaran Biaya Proyek Perminggu

Minggu Pekerjaan Biaya Pekerjaan Berdasarkan RAB 1 Pembersihan Lahan Halaman Kantor Rp 14. 450.000,00

Pembangunan Gudang dan Bedeng Pekerja Rp 5.000.000,00 Pemasangan Bouwplank Rp 3.000.000,00 Memasang Papan Nama Rp 730.000,00 Uji Sampel Beton Rp 5.000.000,00 Dokumentasi dan Administrasi Rp 2.050.000,00

(22)

21

Jumlah Rp 87.460.978,35

(23)

22 Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00 Pek. Reng Balok Type 1 25/40 Rp 101.518.176,00 Galian Tanah Pondasi Rp 48.944,00

Jumlah Rp 180.458.854,25

12 Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25 Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00 Pasangan Dinding Batu Bata 1 : 4 Rp 43.641.244,00

Jumlah Rp 60.357.148,89

14 Cat Tembok Rp 14.989.371,69 Plesteran Batu Bata 1 : 4 Rp 37.890.868,32 Plesteran Batu Bata 1 : 2 Rp 1.107.936,00 Beton Cor Pondasi Rp 466.256,00

Jumlah Rp 54.454.432,01

(24)

23 Tabel 4.2 Lanjutan 4/7

Kolom Besi Galvanis Ø 4" T 2 mm Rp 3.552.500,00

Jumlah Rp 75.851.391,68

17 Lantai Beton Cor 1 : 3 : 5 t = 5 cm Rp 15.437.149,16 Kusen Alumanium Rp 19.704.417,60 Lantai Beton Cor 1:2:3 Rp 9.741.420,00

Jumlah Rp 44.882.986,76

18 Lantai Keramik 60x60 Rp 70.875.723,00 Kusen Alumanium Rp 19.704.417,60 Lantai Beton Cor 1:2:3 Rp 9.741.420,00

Jumlah Rp 100.321.560,60

19 Lantai Keramik 60x60 Rp 70.875.723,00 Keramik Tangga 60x60 Rp 9.671.175,00 Ring Balok Besi Hollow Uk. 4/8 cm Rp 13.319.000,00 Rangka Atap Besi Hollow Rp 21.848.463,00 Atap Seng Genteng Rp 17.646.447,00 Lispank Papan Kayu Rp 4.694.547,00

Jumlah Rp 138.055.355,00

20 Keramik Lantai Kamar Mandi 20x20 Rp 1.560.540,00 Keramik Dinding Kamar Mandi 20x25 Rp 4.715.550,00 Keramik Pinggang Rp 1.583.100,00 Closet Jongkok Setara KIA Rp 1.376.400,00 Kran Air 3/4 " Rp 172.500,00 Pipa Instalasi Air Bersih Rp 4.495.000,00 Saluran Air Pembuangan (limbah) Rp 10.020.000,00 Saluran Air Kotor kloset Rp 2.004.000,00

Jumlah Rp 84.630.297,00

(25)

21 Keramik Lantai Kamar Mandi 20x20 Rp 1.560.540,00 Keramik Dinding Kamar Mandi 20x25 Rp 4.715.550,00 Keramik Pinggang Rp 1.583.100,00 Closet Jongkok Setara KIA Rp 1.376.400,00 Kran Air 3/4 " Rp 172.500,00 Pipa Instalasi Air Bersih Rp 4.495.000,00 Saluran Air Pembuangan (limbah) Rp 10.020.000,00 Saluran Air Kotor kloset Rp 2.004.000,00 Bak Air Fiber Rp 1.084.800,00 Floor Drain Rp 69.450,00 Dop Penguras Bak Air Rp 40.500,00

Jumlah Rp 27.121.840,00

22 Atap Seng Genteng Metal Rp 75.507.451,69 Rangka Kuda - Kuda Baja Ringan Rp 131.954.350,31 Rabung Seng Genteng Metal Rp 5.551.933,00 Talang Rp 1.911.666,00 List Plank Rp 352.935,00 Tombak Layar Motif Ukiran Rp 6.000.000,00

Jumlah Rp 221.278.336,00

23 Atap Seng Genteng Metal Rp 75.507.451,69 Rangka Kuda - Kuda Baja Ringan Rp 131.954.350,31 Rabung Seng Genteng Metal Rp 5.551.933,00 Talang Rp 1.911.666,00 List Plank Rp 352.935,00 Tombak Layar Motif Ukiran Rp 6.000.000.00 Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25 Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00

Jumlah Rp 300.170.070,25

(26)

Daun JendelaJ7 Rp 3.693.600,00 Daun JendelaJ8 Rp 5.248.800,00 Daun JendelaJ9 Rp 1.066.672,80

V1 Rp 569.203,20

Kunci Pintu P1 Rp 185.200,00 Kunci Pintu P2 Rp 2.188.500,00 Kunci Pintu P3 Rp 837.600,00 Ensel Jendela Rp 4.467.200,00 Grendel Jendela Rp 1.258.400,00 Handle Jendela Rp 327.200,00 Engsel Pintu Rp 1.303.200,00 Kunci Jendela Rp 756.000,00 Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25 Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00 Cat Tembok Rp 54.340.954,11 Bok Panel Rp 5.000.000,00 Pemasangan Arus 3 Pass Rp 11.000.000,00 Pemasangan 1 Buah Bola Lampu SLE 45

Watt Rp 4.039.200,00 Pemasangan 1 Buah Bola Lampu SLE 25

Watt Rp 1.269.000,00 Pemasangan 1 Buah Bola Lampu SLE 18

Watt Rp 288.000,00 Stop Kontak setara Panasonic Rp 5.365.800,00 Saklar Tripel Rp 1.234.800,00 Saklar Ganda Rp 1.137.600,00 Saklar Tunggal Rp 1.264.200,00 Instalasi Titik Lampu Rp 18.399.600,00 Rangka Alumanium Komposit Rp 24.207.088,20 Alumanium Komposit Rp 136.283.221,60 Lampu Hemat Energi 40 Watt Rp 475.200,00 Instalasi titik penerangan, instalasi termasuk

kabelnya 2,5 mm dlm pipa PVC fitting lampu dan kelengkapan instalasi terpasang

Rp 1.452.600,00

Instalasi titik kontak, instalasi termasuk kabelnya 2,5 mm dlm pipa conduit PVC Dan kelengkapan instalasi terpasang

Rp 242.100,00

Stop Kontak Rp 162.600,00 Saklar Tunggal Rp 180.600,00

(27)

25 Cat Tembok Rp 54.340.954,11 Logo Nagan Raya Rp 5.000.000,00 Huruf Nama Kantor Stanlis Lengkap

terpasang Rp 15.000.000,00 Reling Tangga Besi Holo, Cat + Terpasang Rp 30.000.000,00

Jumlah Rp 104.340.954,11

4.1.4 Modal Kerja Proyek

Modal kerja awal bersumber dari penerimaan uang muka sebesar 20% dari

nilai kontrak, atau sebesar Rp 600.000.000,00. Pada analisis menggunakan 20%

dari nilai real cost sebesar Rp 545.463.234,646.

4.2 Analisis

Analisis pada tugas akhir ini merupakan analisis siklus keuangan proyek. Dalam pelaksanaan proyek terdapat biaya yang dikeluarkan untuk pembayaran

segala sesuatu yang berhubungan dalam penyelesian pekerjaan, dari pelaksanaan pekerjaan kontraktor menerima pembayaran dari pihak pemilik proyek sesuai

dengan bobot pekerjaan dan kontrak sistem pembayaran yang telah disepakati.

Dari penerimaan dan pengeluaran proyek dapat dibuat aliran kas (cash

flow) yang menunjukkan perubahan modal setiap bulan dan keuntungan akhir perusahaan, sehingga dapat dilakukan perbandingan keuntungan perusahaan dari masing-masing sistem pembayaran.

4.2.1 Aliran kas (cash flow)

Aliran kas merupakan suatu realisasi atau taksiran dari pengeluaran (Out

Flow) maupun pemasukan uang (Inflow) yang terjadi selama masa pekerjaan

dalam jangka waktu tertentu. Pengeluaran proyek terjadi akibat dari pembayaran pelaksanaan pekerjaan dan faktor-faktor yang mendukung terselenggaranya proyek tersebut. Pembayaran pekerjaan dilakukan berdasarkan hasil dari

(28)

27

yang telah disepakati dan dikurangi pajak-pajak yang harus dibayarkan sesuai dengan aturan yang berlaku. Sistem pembayaran yang digunakan adalah sistem

pembayaran Progress/Stage Payment dan Monthly Payment perhitugan

menggunakan real cost dan pembayaran PPN diperhitungkan.

a. Cash Flow Berdasarkan Sistem Pembayaran Progress/Stage Payment

Sistem pembayaran Progress/Stage Payment, pembayaran kepada

penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah

dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak, tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satu bulan.

b. Cash flow berdasarkan sistem pembayaran Monthly Payment

Pada kontrak sistem pembayaran Monthly Payment, prestasi penyedia jasa

dihitung setiap akhir bulan.Setelah prestasi tersebut diakui pengguna jasa maka penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut. Berikut disajikan tabel jumlah penerimaan yang diterima setelah dikurangi kewajiban yang harus dibayarkan

(penerimaan bersih) ditampilkan pada Tabel 4.3, sistem pembayaran Progress

Payment dan Monthly Payment pada Tabel 4.4.

Tabel 4.3 Rencana Penerimaan Progress/Stage Payment dan Monthly Payment

(29)

No. Uraian Progress Payment Monthly Payment Juli Juli

No. Uraian Progress Payment Monthly Payment Agustus Agustus

1.227.292.277,95 Rp 320.186.918,74

- Jumlah penerimaan Rp

1.227.292.277,95 Rp 320.186.918,74

(30)

No. Uraian Progress Payment Monthly Payment September September

(31)

No. Uraian

Progress Payment Monthly Payment

November November

Progress Payment Monthly Payment

setelah masa 4 _{Jumlah penerimaan belum PPH} Rp 34.091.452,17

5 _{PPH 3 %} _{Rp 102.274.356,50} _{Rp 136.365.808,66}

6 _{Jumlah penerimaan bersih} _{Rp 3.068.230,69} _{Rp 4.090.974,26}

(32)

31

(33)

32

No. Uraian Progress Payment Monthly Payment

September September

Oktober Oktober 1 Kas awal Rp 272.024.417,65 Rp 402.467.471,85 2 Kas masuk

- Penerimaan uang muka _- _-

(34)

November November 1 Kas awal Rp 472.249.133,10 Rp 201.701.026,81 2 Kas masuk

- Penerimaan uang muka _-

- Penerimaan termin _{Rp 496.030.629,01} _{Rp 767.458.589,20} - Pengembalian retensi

Setelah masa

Sistem pembayaran yang dilakukan pada penelitian ini yaitu sistem

pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment. Pembayaran Progress

Payment dilakukan dengan tiga tahap yaitu pembayaran 45 % saat realisasi 38.72 %, pembayaran 30 % realisasi 61.32 % dan pembayaran 25 % realisasi 100 %.

Penerimaan uang muka sebesar 20 % berasal dari real cost yaitu sebesar Rp

(35)

34

suatu proyek ditunjukkan dari sisa kas akhir perusahaan setelah selesai masa

pemeliharaan pekerjaan tersebut. Pada analisis sistem pembayaran Progress/Stage

Payment ditunjukan kas akhir perusahaan pada pelaksanaan proyek adalah Rp

23.171.232,08 atau sebesar 0,85 dari real cost. Sementara pada analisis sistem

pembayaran Monthly Payment ditunjukkan kas akhir pelaksanaan adalah

(36)

35 BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan analisis dan pengolahan data yang telah penulis lakukan, maka penulis dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Sistem pembayaran yang di gunakan dalam tugas akhir ini yaitu sistem

pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment. Keuntungan dari

kedua sistem pembayaran ini dilihat dari besarnya kas pada saat proyek telah selesai ataupun kas akhir.

2. Keuntungan yang didapatkan kontraktor dengan sistem pembayaran Progress

Payment dan Monthly Payment berbeda. Pada sistem pembayaran Progress Payment kontraktor mendapatkan keuntungan sebesar Rp 23.171.232,08 atau

sebesar 0,85 % dari real cost. Sedangkan sistem Monthly Payment

kontraktor mendapatkan keuntungan sebesar Rp 57.119.794,59 atau sebesar

2,09 % dari real cost.

5.2 Saran

Adapun yang menjadi saran dari penulis setelah melakukan penelitian ini adalah :

1. Untuk penelitian selanjutnya diharapkan adanya analisis antara sistem

pembayaran Monthly Payment dan Turn Key Payment agar dapat dijadikan

sebagai perbandingan.

2. Data yang didapatkan pada penelitian tugas akhir ini kurang akurat karena

(37)

36

DAFTAR KEPUSTAKAAN

1. Agustini, N.K.S., 2015, Analisis Perbandingan Biaya Proyek Antara Monthly

Payment dan Progress Payment, Fakultas Teknik Universitas Udayana, Bali.

2. Asiyanto, 2005, Construction Project Cost Management, Pradnya Paramita,

Jakarta.

3. Frederica, et, all, 2013, Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap

Keuntungan Kontraktor, Jurnal ilmiah elektronik infrastuktur teknik sipil

volume 2, Viewed 30 Maret 2016, Avaliable from internet < http://ejurnal.FT

UI .ac.id/index.php/teknik/article

4. Giatman, M., 2006, Ekonomi Teknik, Raja Gravindo Persada, Jakarta.

5. Halpin, W., Danilel and Woodhead, W., Ronald, 1998, Construction

Management, Second Edition, John Willey & Sons, New York.

6. Sianipar, H.B., 2012, Analisis Faktor-Faktor Penyebab Keterlambatan

Penyelesaian Proyek Konstruksi dan Pengaruhnya Terhadap Biaya, Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

7. Soeharto, I., 1997, Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional,

Erlangga, Jakarta.

8. Wirachrama, I. S., 2015, Analisis Sistem Pembayaran Monthly Payment Dan

Progress/Sstage Payment Pada Proyek Pembangunan SPAM Desa Rawan Air/Pesisir/Terpencil Desa Pejeng Kangin Kecamatan Tampak Siring Kabupaten Gianyar, Fakultas Teknik Universitas Udayana, Bali.

9. Yuda, C.G.P., 2015, Analisis Perbandingan Keuntungan Kontraktor Akibat

(38)

37 Lampiran A

Gambar A.1.2 Peta Lokasi Proyek (Sumber : Google Map, 2016) Gambar A.1.1 Peta Provinsi Aceh

(39)

38 Lampiran B

Mulai

Identifikasi Masalah

Kajian Pustaka

Pengumpulan data :

Gambar Perencanaan, Time Schedule,

Rencana Anggaran Biaya (RAB), Dokumen Kontrak