4 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek
Proyek didefinisikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu yang terbatas, dengan alokasi sumber daya yang tertentu, dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas (Soeharto, 1997). Wujud dari proses pelaksanaan proyek tersebut dapat berupa pembangunan gedung, jalan raya, jembatan, saluran irigasi, membuat proyek baru ataupun melakukan penelitian dan pengembangan.
Adapun ciri-ciri pokok proyek adalah :
1. Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.
2. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai tujuan yang telah ditentukan.
3. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas.
4. Nonrutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.
Menurut jenisnya ada 4 macam proyek yang kita ketahui yaitu : 1. Proyek perumahan/residensial
2. Proyek komersial
3. Proyek sipil dan infrastruktur 4. Proyek industrial building 2.2 Pengertian Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan tertentu (bangunan/konstruksi ) dalam batasan waktu, biaya dan mutu tertentu. Proyek konstruksi selalu memerlukan resources (sumber daya) yaitu man (manusia), material (bahan bangunan), machine (peralatan), method (metode pelaksanaan), money (uang), information (informasi), dan time (waktu).
5 Dalam Suatu proyek konstruksi terdapat tiga hal penting yang harus diperhatikan yaitu waktu, biaya dan mutu (Kerzner, 2006). Pada umumnya, mutu konstruksi merupakan elemen dasar yang harus dijaga untuk senantiasa sesuai dengan perencanaan. Namun demikian, pada kenyataannya sering terjadi pembengkakan biaya sekaligus keterlambatan waktu pelaksanaan (Proboyo, 1999; Tjaturono, 2004). Dengan demikian, sering kali efisiensi dan efektivitas kerja yang diharapkan tidak tercapai. Hal itu mengakibatkan pengembang akan kehilangan nilai kompetitif dan peluang pasar (Mora dan Li, 2001).
2.3 Pengertian Bangunan Komersial
Bangunan komersial adalah bangunan yang mewadahi berbagai fungsi komersial seperti villa, hotel, resort, perdagangan, ruang kantor sewa, dan lain-lain. Sesuai jenisnya, bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan dan dirancang untuk mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya. Atas dasar pemikiran ini, perancangan bangunan komersial harus mempertimbangkan sembilan aspek (Wungow, 2011) yaitu:
a. Karakter/citra (brand image)
Bangunan komersial yang dirancang dengan karakter atau citra yang kuat akan meningkatkan daya tarik kunjungan konsumen.
b. Nilai ekonomis bangunan
Salah satu syarat penting yang harus dipenuhi oleh bangunan komersial adalah efisiensi. Kata efisiensi erat kaitannya dengan aspek ekonomi.
c. Lokasi strategis
Tujuan bangunan komersial direncanakan secara umum adalah agar banyak dikunjungi konsumen. Oleh karenanya, pemilihan lokasi menjadi salah satu pertimbangan penting untuk mencapai maksud tersebut.
d. Prinsip keamanan bangunan
Sebagai bangunan publik, bangunan komersial harus dirancang dengan berbagai fasilitas keselamatan bangunan. Secara umum, fasilitas keamanan bangunan dibedakan menjadi keselamatan (safety) dan keamanan (security).
6 e. Prinsip kenyamanan bangunan
Untuk mendukung maksud ini, bangunan komersial sebaiknya dirancang dengan kelengkapan kenyamanan bangunan seperti:
1. Kenyamanan thermal. 2. Kenyamanan pencahayaan. 3. Kenyamanan audio.
4. Kenyamanan sirkulasi dalarn bangunan. f. Kebutuhan jangka panjang
Rancangan bangunan mudah disesuaikan dengan kebutuhan jangka panjang untuk mengantisipasi dinamika perubahan tuntutan masyarakat.
g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan
Terjadi kesesuaian antara kegiatan pada bangunan komersial dengan kondisi, potensi dan karakter kawasan yang akan dikembangkan.
h. Kondisi sosial budaya masyarakat
Keberadaan bangunan diterima secara sosial, budaya dan psikologis oleh masyarakat sekitar.
i. Perkembangan teknologi
Rancangan bangunan dapat mengaplikasikan perkembangan teknologi bangunan modern.
2.4 Pengertian Villa
Dari berbagai macam sumber yang didapat, berikut akan dijelaskan mengenai pengertian villa yaitu :
1. Villa adalah tempat tinggal atau rumah yang dengan sengaja difungsikan untuk disewakan atau digunakan sendiri dan biasanya dibangun pada kawasan objek wisata. Villa merupakan tempat tinggal sekaligus liburan, biasanya terletak di luar daerah yang berhawa sejuk maupun lokasi yang memiliki pemandangan indah seperti di pinggiran kota, pegunungan, pantai, dan sebagainya (Wikipedia, 2010).
2. Villa adalah rumah hunian yang biasanya berbentuk rumah milik perorangan yang letaknya jauh dari keramaian, sehingga sangat nyaman
7 untuk menenangkan diri. Villa juga biasa dibangun pada tempat yang masih alami (Ensiklo, 2014).
3. Villa adalah tempat istirahat milik perorangan yang terletak jauh dari keramaian dan bersifat tidak komersil (Answers.yahoo, 2014).
Dari berbagai macam pengertian villa yang dijelaskan di atas, maka secara umum villa dapat diartikan sebagai rumah atau tempat hunian milik perorangan yang sengaja disewakan atau digunakan sendiri dan biasanya dibangun di kawasan obyek wisata serta bersifat tidak komersil.
2.5 Pengertian Hotel
Pengertian hotel atau definisi hotel cukup beragam. Berikut akan dibahas mengenai pengertian hotel dari beberapa sumber.
1. Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK103/MPPT 1987, pengertian hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersil.
2. Menurut wikipwdia (2014), hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno yang artinya tempat penampungan buat pendatang atau bisa juga bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum.
3. Menurut Sri E. (1996), pengertian hotel adalah suatu bangunan yang dikelola secara komersil guna memberikan fasilitas penginapan kepada masyarakat umum dengan fasilitas antara lain jasa penginapan, pelayanan barang bawaan, pelayanan makanan dan minuman, penggunaan fasilitas perabot dan hiasan-hiasan yang ada di dalamnya serta jasa pencucian pakaian.
4. Menurut Lawson F. (1976), pengertian hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran.
8 Dari pengertian diatas, maka secara umum pengertian atau definisi hotel adalah badan usaha akomodasi atau perusahaan yang menyediakan pelayanan bagi masyarakat umum dengan fasilitas jasa penginapan, penyedia makanan dan minuman, jasa layanan kamar, serta jasa pencucian pakaian. Fasilitas ini diperuntukan bagi mereka yang bermalam di hotel tersebut atau mereka yang hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel itu.
2.6 Pengertian Resort
Ada banyak pakar yang mendefinisikan pengertian tentang resort. Berikut akan dibahas mengenai pengertian tentang resort:
1. Menurut Dirjen Pariwisata (1988), resort adalah suatu perubahan tempat tinggal untuk sementara bagi seseorang di luar tempat tinggalnya dengan tujuan antara lain untuk mendapatkan kesegaran jiwa dan raga serta hasrat ingin mengetahui sesuatu. Dapat juga dikaitkan dengan kepentingan yang berhubungan dengan kegiatan olah raga, kesehatan, konvensi, keagamaan serta keperluan usaha lainnya.
2. Menurut John M.E. (1987), resort adalah tempat peristirahatan di musim panas, di tepi pantai atau di pegunungan yang banyak dikunjungi.
3. Menurut Hornby A.S. (1974), resort adalah tempat wisata atau rekreasi yang sering dikunjungi orang dimana pengunjung datang untuk menikmati potensi alamnya.
4. Menurut Pendit N.S. (1999), resort adalah sebuah tempat menginap dimana mempunyai fasilitas khusus untuk kegiatan bersantai dan berolah raga seperti tennis, golf, spa, tracking, dan jogging, bagian concierge berpengalaman dan mengetahui betul lingkungan resor, bila ada tamu yang mau hitch-hiking berkeliling sambil menikmati keindahan alam sekitar resort ini.
5. Menurut Chuck Y.G. (1988), resort adalah sebuah kawasan yang terencana yang tidak hanya sekedar untuk menginap tetapi juga untuk istirahat dan rekreasi.
Dari definisi-definisi para pakar di atas, maka dapat disimpulkan bahwa pengertian resort secara umum adalah tempat peristirahatan bagi seseorang di luar
9 tempat tinggalnya dimana terdapat fasilitas khusus untuk kegiatan bersantai ataupun berolahraga, serta dapat dinikmati potensi alamnya.
2.7 Perbandingan Villa, Hotel, dan Resort
Belakangan ini masih banyak yang belum memahami betul mengenai perbedaan antara Villa, Hotel, dan Resort. Untuk itu tabel 2.1 akan menunjukkan perbandingan antara ketiga jenis akomodasi tersebut berdasarkan sumber-sumber yang telah dibahas pada sub bab-sub bab sebelumnya.
Tabel 2.1 Perbandingan Villa, Hotel, dan Resort Akomodasi
Kriteria Villa Hotel Resort
Fasilitas Tempat menginap Tempat menginap, Jasa makanan dan minuman, jasa pengangkutan barang, dan jasa pencucian pakaian
Tempat menginap,
fasilitas olah raga, keindahan alam, hiburan, dan perbelanjaan
Dikelola Perorangan Perusahaan Perusahaan
Bentuk Bangunan Rumah Gedung
bertingkat
Gedung bertingkat
Lokasi Daerah obyek
wisata Wilayah transit kota-kota besar, wilayah pusat kegiatan publik, dan tempat rekreasi Alam natural (Pegunungan, tepi pantai, perbukitan, dan lain-lain) Sasaran Pemasaran Keluarga
pribadi atau disewakan untuk umum Masyarakat umum Masyarakat umum yang ingin berwisata,
bersenang-senang, dan berekreasi
Sumber : Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK103/MPPT 1987, Sri E. (1996), Lawson F. (1976), Dirjen Pariwisata (1988), John M.E. (1987), Hornby A.S. (1974), Pendit N.S. (1999), Chuck Y.G. (1988).
10 2.8 Biaya Proyek
Untuk membangun kawasan perumahan tentunya diperlukan dana yang tidak sedikit, mulai dari pembelian lahan, pembersihan lahan yang nantinya didirikan unit-unit rumah diatasnya dan biaya konstruksi. Jumlah rumah yang dapat dibangun juga tergantung dari dana yang ada begitu pula dengan tipe apa saja yang akan dikembangkan dan berapa tipe rumah yang akan dikembangkan pada suatu kawasan perumahan.
Biaya-biaya proyek konstruksi dapat dikelompokkan menjadi 3 macam yaitu :
1. Biaya langsung (Direct Cost)
Biaya langsung adalah biaya untuk segala sesuatu yang akan menjadi komponen permanen hasil akhir proyek/ biaya uang langsung berhubungan dengan konstruksi/bangunan. Biaya langsung terdiri dari :
a. Bahan / material b. Upah buruh
2. Biaya tidak langsung (Indirect Cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya pengeluaran untuk manajemen, supervisi, dan pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi produk permanen dan secara tidak langsung berhubungan dengan konstruksi tapi diperlukan dalam rangka proses pembangunan proyek. Atau dengan kata lain, biaya tidak langsung terdiri dari :
a. Biaya tak terduga / Contiencies b. Biaya peralatan / equipments 3. Keuntungan (profit)
Profit ialah laba/keuntungan. Dalam melakukan motif ekonomi para pelaku ekonomi pasti akan mempertimbangkan dari segi profit. Apapun kegiatannya baik produksi atau jasa. Prinsip dasar yang biasanya dipakai adalah modal yang digunakan haruslah kembali penuh ditambah lagi dengan untung yang dicapai. Jika seorang produsen sangat mengerti apa selera pasar yang sedang disenangi maka kemungkinan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih banyak akan bisa terwujud. Dan biasanya bagi produsen yang bisa memprediksi keinginan, kebutuhan dan selera masyarakat, ia juga bisa menahan suatu barang
11 yang memang sangat dicari oleh konsumen dan menjadikannya barang yang langka, hal ini akan membuat harga menjadi naik, dan keuntungan bisa dicapai lebih banyak (Setiadi D., 2011).
2.9 Pengertian Properti
Properti menunjukkan kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari properti ini adalah termasuk real property (tanah), kekayaan pribadi (personal property) (kepemilikan barang secara fisik lainnya), dan kekayaan intelektual. Hak dari kepemilikan adalah terkait dengan properti yang menjadikan sesuatu barang menjadi "kepunyaan seseorang" baik pribadi maupun kelompok, menjamin si pemilik atas haknya untuk melakukan segala suatu terhadap properti sesuai dengan kehendaknya, baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk mengalihkan hak kepemilikannya. Beberapa ahli filosofi menyatakan bahwa hak atas properti timbul dari norma sosial. Beberapa lainnya mengatakan bahwa hak itu timbul dari moralitas atau hukum alamiah (natural law) (Wikipedia, 2014).
2.10 Pasar Properti
Pasar properti dapat diartikan sebagai keadaan dimana pembeli dan penjual dari berbagai jenis properti berinteraksi pada tempat yang berbeda dengan alasan masing-masing. Pasar properti dibagi dalam kategori berdasarkan kepada jenis properti yang berbeda dan pendekatan mereka terhadap pelaku pasar yang berbeda. Pasar bagi kategori properti kemudian dibagi lagi ke dalam jenis-jenis pasar sesuai dengan keinginan penjual dan pembeli.
Semua jenis pasar dipengaruhi oleh sikap, motivasi dan interaksi antara pembeli dan penjual real property yang kemudian akan tunduk pada berbagai pengaruh sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan. Pasar properti mungkin dipelajari berdasarkan geografisnya, persaingan, permintaan, dan penawaran yang akan behubungan dengan kondisi properti.
Penilai dalam melakukan penilaian terhadap properti selalu dalam konteks pasar properti, sehingga gambaran pasar properti dan sub pasar merupakan hal
12 yang penting bagi penilai. Dalam penugasan penilaian, khususnya dalam mencari estimasi nilai pasar, pemahaman penilai atas pasar dari suatu properti tertentu memberikan kriteria yang digunakan dalam melakukan penelitian, memilih dan menginterprestasikan perbandingan dari properti lain. Untuk tiba pada suatu estimasi nilai pasar, penilai harus mengidentifikasi dan menganalisa pasar atau pasar yang mempengaruhi properti yang dinilai.
Pasar properti tidak mempunyai ciri seperti pasar untuk barang dan jasa, yaitu bahwa pasar properti itu tidak efisien. Tingkat efisiensi suatu pasar didasarkan kepada asumsi tentang perilaku dari pembeli dan penjual sebagaimana ciri dari barang perdagangan. Barang-barang dan jasa-jasa yang diperdagangkan pada pasar yang efisien merupakan artikel yang homogen yang siap disubtitusikan dengan yang lain. Tidak ada properti yang secara fisik itu sama.Pada pasar yang efisien disana ada banyak pembeli dan penjual yang menciptakan adanya kompetisi, pasar bebas dimana tak seorangpun yang mampu mempengaruhi secara langsung harga yang terjadi di pasar. Pada pasar efisien, harga relatif sama dan stabil.
Harga sering menjadi pertimbangan utama dalam keputusan pembelian atau penjualan karena kualitas properti cenderung sama pada harga tertentu. Di dalam pasar properti, harga relatif tinggi dan sangat sedikit pembeli mempunyai cukup uang untuk membeli secara tunai. Dan banyak ciri-ciri lain yang membedakannya dengan pasar efisien.
Perbedaan pasar properti diciptakan oleh kebutuhan, keinginan, motivasi, lokasi dan usia dari para pelaku pasar dan jenis, lokasi, desain serta pembatasan zoning dari properti. Jenis pasar properti dapat diidentifikasikan sesuai dengan 5 kategori dari properti, yakni:
1. Residensial, rumah untuk keluarga yang terpisah, rumah untuk keluarga yang bergandengan, bangunan apartemen dengan beberapa penyewa. 2. Bangunan komersial: bangunan perkantoran, industri pelayanan dan pusat
profesional, mal, pasar grosir, hotel dan motel.
3. Industri: pabrik/manufaktur, bangunan penelitian dan pengembangan. 4. Pertanian: perkebunan, gudang, peternakan, pengolahan kayu dan
13 5. Untuk tujuan khusus: properti dengan desain yang unik yang mempunyai sifat yang membatasi penggunaannya untuk mana mereka itu dibangun seperti sekolahan, bandar udara, ruang pertemuan, lapangan golf, tempat hiburan dan sebagainya (Alumniundipjualrumah, 2010)
2.11 Peramalan (forecasting)
Forecast adalah peramalan apa yang akan terjadi pada waktu yang akan datang, sedang rencana merupakan penentuan apa yang akan dilakukan pada waktu yang akan datang (Subagyo, 1986: 3).
Dalam penelitian ini akan dibandingkan tiga metode peramalan yaitu metode Trend Linier, metode Trend Parabola, dan metode Trend Eksponensial yang kemudian dicari nilai MAPE (Mean Absolute Percentage Error) dan MAD (Mean Absolute Deviation)nya sehingga diperoleh nila MAPE dan MAD terkecil. Perhitungan yang menghasilkan nilai MAPE dan MAD terkecil merupakan perhitungan yang akan digunakan untuk mencari peramalan dalam penelitian ini. 2.11.1 Metode Trend Linier
Peramalan adalah metode untuk memperkirakan suatu nilai di masa depan dengan menggunakan data masa lalu. Peramalan bukanlah suatu dugaan, karena dugaan hanya mengestimasi masa mendatang berdasarkan perkiraan saja sedangkan peramalan menggunakan perhitungan matematis sebagai bahan pertimbangan (Gross, 1982).
Salah satu cara untuk meramalkan/proyeksi jumlah pengunjung yang menginap dalam kurun waktu waktu tertentu adalah menggunakan metode trend linier. Model trend linear menurut Klosterman (1990) adalah teknik proyeksi yang paling sederhana dari seluruh model trend. Model ini menggunakan persamaan derajat pertama (first degree equation). Berdasarkan hal tersebut, jumlah pengunjung yang menginap diproyeksikan sebagai fungsi dari waktu, dengan persamaan:
14 Dimana:
Ŷ = pengunjung pada tahun proyeksi-X Y = pengunjung tahun ke-X
a = intercept = pengunjung pada tahun dasar b = koefisien = rata-rata pertambahan pengunjung
X = periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar Rumus yang digunakan untuk menentukan intercept dan koefisien adalah sebagai berikut: a = n Y
(2.2) b =
2 X XY (2.3)Hasil proyeksi akan berbentuk suatu garis lurus. Model ini berasumsi bahwa pengunjung akan bertambah/berkurang sebesar jumlah absolute yang sama/tetap (b) pada masa yang akan datang sesuai dengan kecenderungan yang terjadi pada masa lalu. Klosterman (1990), mengacu pada Pittengar (1976), mengemukakan bahwa model ini hanya digunakan jika data yang tersedia relatif terbatas, sehingga tidak memungkinkan untuk menggunakan model lain. Selanjutnya, Isserman (1977) mengemukakan bahwa model ini hanya dapat diaplikasikan untuk wilayah kecil dengan pertumbuhan yang lambat, dan tidak tepat untuk proyeksi pada wilayah-wilayah yang lebih luas dengan pertumbuhan penduduk yang tinggi.
2.11.2 Metode Trend Parabola
Model parabola seperti model geometrik berasumsi bahwa penduduk suatu daerah tidak tumbuh dalam bentuk linear. Namun demikian, tidak seperti model geometrik (yang berasumsi tingkat pertumbuhan konstan dari waktu ke waktu), pada model parabola tingkat pertumbuhan penduduk dimungkinkan untuk meningkat atau menurun. Model ini menggunakan persamaan derajat kedua yang ditunjukkan sebagai berikut:
Ŷ= a + bX +cX2
15 Dimana:
Ŷ = pengunjung pada tahun proyeksi-X Y = pengunjung tahun ke-X
a = intercept = pengunjung pada tahun dasar b = koefisien = pertumbuhan konstan
c = perubahan tingkat pertumbuhan
X = periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar Rumus yang digunakan untuk menentukan nilai a, b, dan c adalah sebagai berikut: a = n ) X c -Y (
2 (2.5) b=
2 X XY (2.6) c=
2 2 4 2 2 X -X n Y X Y X n (2.7)Klosterman (1990), menyarankan demographer untuk terlebih dahulu mencermati (menguji coba) model ini ketika akan diaplikasikan pada suatu daerah. Menurutnya, meskipun model ini baik untuk daerah dengan pertumbuhan atau penurunan yang cepat, namun demikian proyeksi jangka panjang akan menghasilkan angka yang sangat besar atau sangat kecil.
2.11.3 Metode Trend Eksponensial
Fungsi eksponensial didefinisikan sebagai berikut : Ŷ = aXb
(2.8) Dengan a dan b adalah koefisien konstan.
Fungsi Ŷ = aXb
dapat dilinierkan dengan menggunakan sifat fungi logaritma sehingga didapat :
16 Dimana:
Ŷ = pengunjung pada tahun proyeksi-X Y = pengunjung tahun ke-X
a = intercept = pengunjung pada tahun dasar b = koefisien = rata-rata pertambahan pengunjung
X = periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar Koefisien a dan b diperoleh dengan:
Log a = n LogY
(2.10) Log b =
2 log X Y X (2.11)Kontrol dari hasil persamaan yang didapatkan disebut dengan nilai MAPE (Mean Absolute Percentage Error) dan MAD (Mean Absolute Deviation). MAPE merupakan ukuran ketetapan relatif yang digunakan untuk mengetahui penyimpangan hasil peramalan sedangakan MAD menyatakan penyimpangan dalam unit yang sama pada data dengan merata-ratakan nilai absolut error (penyimpangan) seluruh hasil peramalan negatif yang saling meniadakan. Persamaannya sebagai berikut:
MAPE =
n Y Y Y n t
0 / x100 % (2.12) MAD =
n Y Y n t
0 (2.13)2.12 Program Linier Matematika
Terminologi program tidak berhubungan dengan program-program komputer tetapi menunjukkan suatu kumpulan langkah-langkah matematis yang telah ditentukan dalam rangka memecahkan masalah.
17 2.12.1 Model Program Linier
Model program linier disebut juga dengan formulasi model. Model program linier digunakan untuk menunjukkan proses model yang semua masalah menyangkut usaha mencapai subjek tujuan dengan kumpulan batasan-batasan (misal batasan-batasan sumber daya, pedoman, investasi). Model program linier dari masalah-masalah ini memperlihatkan karakteristik-karakteristik umum seperti:
1. Fungsi tujuan untuk dimaksimumkan atau diminimumkan 2. Kumpulan batasan-batasan
3. Variabel-variabel keputusan untuk mengukur tingkatan aktivitas 4. Semua hubungan batasan dan fungsi tujuan adalah linier
Sebagian besar dari persoalan manajemen berkenaan dengan penggunaan sumber secara efisien atau alokasi sumber-sumber yang terbatas (tenaga kerja terampil, bahan mentah, modal) untuk mencapai tujuan yang diinginkan (desired objective).
Dalam keadaan sumber yang terbatas harus dicapai suatu hasil yang optimum. Dengan perkataan lain bagaimana caranya agar dengan masukan (input) yang serba terbatas dapat dicapai hasil kerja yaitu keluaran (outout) berupa produksi barang atau jasa yang optimum (Supranto, 2001).
Model matematis perumusan masalah umum pengalokasian sumber daya untuk berbagai kegiatan, disebut sebagai model Linier Programing (LP). Model Linier Programing ini merupakan bentuk dan susunan dari dalam penyajian masalah-masalah yang akan dipecahkan teknik Linier Program. Dalam model Linier Program dikenal 2 macam fungsi, yaitu fungsi tujuan (objective function) dan fungsi-fungsi batasan (constraint function).
Fungsi tujuan adalah fungsi yang menggambarkan tujuan/sasaran di dalam permasalahan Linier Program yang berkaitan dengan pengaturan secara optimum sumber daya-sumber daya unruk memperoleh keuntungan yang maksimal atau biaya minimal. Atau dengan kata lain fungsi tujuan merupakan hubungan matematika linier yang menjelaskan tujuan dari perusahaan dalam terminologi variabel keputusan. Fungsi tujuan selalu mempunyai salah satu target yaitu
18 memaksimumkan atau meminimumkan suatu nilai. Pada umumnya nilai yang akan dioptimumkan dinyatakan sebagai Z.
Sedang fungsi batasan atau fungsi kendala merupakan bentuk penyajian secara matematis batasan-batasan kapasitas yang tersedia yang akan dialokasikan secara optimal ke berbagai kegiatan. Fungsi batasan juga merupakan hubungan linier dari vaiabel-variabel keputusan. Batasan-batasan dapat berupa keterbatasan sumber daya atau pedoman.
Adapun syarat-syarat agar suatu persoalan dapat dipecahkan dengan metode Linier Programing yaitu:
1. Fungsi objektif harus didefinisikan secara jelas dan dinyatakan sebagai fungsi objektif yang linier. Misalnya jumlah hasil penjualan harus maksimum, jumlah biaya transport harus minimum.
2. Harus ada alternatif pemecahan untuk dipilih salah satu yang terbaik. 3. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat ditambahkan
(additivity)
4. Fungsi objektif dan ketidaksamaan untuk menunjukkan adanya pembatasan harus linier.
5. Variabel keputusan harus positif, tidak boleh negatif.
6. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat dibagi (divisibility) 7. Sumber-sumbr dan aktivitas mempunyai jumlah yang terbatas (finiteness) 8. Aktivitas harus proporsional terhadap sumber-sumber. Hal ini berarti ada
hubungan yang linier antara aktivitas dengan sumber-sumber.
9. Model programming deterministik, artinya sumber dan aktivitas diketahui secara pasti (single-valued expectations).
Selain terdapat hubungan linier, model program linier juga mempunyai beberapa sifat lainnya. Terminologi linier tidak hanya berarti bahwa fungsi dalam model-model digambarkan sebagai garis lurus, tetapi juga berarti bahwa hubungan memperlihatkan hubungan yang sebanding. Dengan kata lain, tingkat perhubungan atau kecondongan fungsi adalah konstan. Oleh karena itu, perubahan dari ukuran tertentu dalam nilai variabel keputusan akan menghasilkan perubahan yang relatif sama dalam nilai fungsi.
19 Dalam program linier terminologi fungsi tujuan dan terminologi batasan adalah tambahan. Sifat lain dari model linier program adalah misal pemecahan (dan variabel keputusan) tidak dapat dibatasi dalam nilai integer (bulat). Variabel keputusan dapat berupa nilai pecahan. Jadi variabel-variabel dapat dikatakan sebagai terus-menerus atau tidak dapat dibagi, selain sebagai lawan integer. Yang terakhir adalah nilai dari semua model parameter diasumsikan konstan dan diketahui secara pasti. Dalam situasi yang sebenarnya model parameter sering kali tidak pasti, karena kondisi sekarang dan yang akan datang jarang dapat dipastikan. Untuk membuat formulasi batasan dan fungsi tujuan dilakukan lebih dari sekali, setelah pendevinisian variabel-variabel keputusan. Pendekatan yang lebih bijaksana pertama adalah menentukan fungsi tujuan (tanpa mempertimbangkan langsung batasan-batassan). Setelah itu memperhatikan setiap batasan masalah yang berhubungan dengan batasan-batasan model. Yang disarankan adalah pendekatan sistematis sehingga langkah-langkah perumusan sains manajemen dapat dilakukan satu persatu.
Linier programming sebetulnya dimulai bersamaan dengan analisis output-input (I-O) yang dikembangkan oleh ahli ekonomi bernama W.W. Leontief. Pemecahan persoalan dengan Linier Programming mempunyai flow chart seperti berikut:
Gambar 2.1 Prosedur penetapan teknik Linear Programming
Model
Fungsi objektif linier
Ketidaksamaan Linier sebagai pembatasan
Nilai variabel aktivitas positif
Berbagai alternatif pemecahan fisibel Pemecahan optimal
20 2.12.2 Analisis Grafik
Pendekatan grafik pada pemecahan masalah program linier adalah alat pemecahan masalah yang sangat tidak efisien. Penggambaran grafik secara akurat akan memakan waktu. Lebih dari itu, analisis dengan pendekatan grafik hanya terbatas pada dua variabel keputusan. Akan tetapi, analisis pendekatan grafik memberikan pengertian dalam masalah program linier serta pemecahannya yang sangat berguna.
Pendekatan grafik, jika daerah solusi yang layak dan titik solusi optimal telah ditentukan dari grafik, persamaan secara simultan dipecahkan untuk menentukan nilai X1 dan X2 pada titik solusi. Hasil dari persamaan simultan
membentuk dasar bagi metode simpleks untuk memecahkan masalah program linier.
2.12.3 Model Minimisasi
Dalam model minimisasi dibahas tentang variasi metode simpleks umum. Variasi itu meliputi suatu masalah minimisasi, masalah batasan campuran, masalah solusi optimal majemuk, masalah tidak terdapat solusi yang fisibel, masalah solusi tidak terbatas, kolom pemutar dan baris pemutar yang seri, dan kuantitas batasan yang negatif (Taylor III, 2001).
Pembahasan kasus-kasus program linier yang khusus ini melengkapi pembahasan mengenai program simpleks. Pada model minimisasi akan menekankan pada cara untuk menganalisis solusi simpleks akhir, dengan menggunakan teori model dual (duality) dan analisis sensitivitas (sensitivity analysis).
2.12.4 Post Optimalitas
Dengan analisis post optimalitas akan menelaah beberapa cara yang berbeda dengan menganalisis solusi simpleks untuk mengumpulkan informasi tambahan. Yang pertama adalah membahas formulasi dual dan menginterpretasikan solusi dual. Ditunjukkannya solusi dual adalah untuk memperlihatkan adanya informasi yang berguna mengenai sumber-sumber model. Berikutnya adalah menjelaskan analisis sensitivitas dari berbagai parameter model
21 yang berbeda. Pada post optimalitas dijelaskan bagaimana perubahan-perubahan pada model dapat dijelaskan dengan menggunakan tabel simpleks untuk mengetahui dampaknya terhadap solusi optimal.
Post optimalitas menjelaskan tentang model program linier umum dan metode simpleks, namun belum selesai menjelaskan mengenai program linier secara lebih luas.
2.12.5 Transformasi dan Penugasan
Pada analisis transportasi dan penugasan ditunjukkan berbagai metode solusi untuk jenis masalah. Karakteristik unik yang ada pada masalah-masalah ini adalah bahwa solusi tersebut memuat nilai-nilai integer. Kadangkala masalah program linier selain masalah transportasi memerlukan solusi integer, untuk itu telah dikembangkan pendekatan-pendekatan lain yang menghasilkan solusi integer.
2.12.6 Program Linier Integer
Pada analisis program linier integer menemukan bahwa pembulatan nilai solusi simpleks noninteger untuk model-model yang memerlukan solusi integer tidak selalu tepat.
Pembulatan sering menyebabkan terjadinya hasil suboptimal. Oleh karena itu diperlukan pendekatan solusi umum untuk memecahkan tiga bentuk model program linier integer-model total integer, model integer campuran, dan model linier 0-1. Dengan menganalisis permasalahan integer dan teknik-teknik penyelesaiannya, telah mencakup hampir semua bentuk dasar model program linier dan teknik solusi. Satu pengecualian adalah suatu permasalahan yang memuat lebih dari satu tujuan.
2.12.7 Program Linier Tujuan
Dengan program linier tujuan diperlihatkan variasi program linier untuk masalah-masalah yang mengandung lebih dari satu tujuan. Program tujuan secara khusus berguna untuk organisasi yang tidak mempunyai satu tujuan yang dapat didefinisikan secara jelas, seperti maksimisasi laba atau minimisasi kerugian.
22 Program tujuan sering kali berguna untuk masalah pengambilan keputusan dalam organisasi kemasyarakatan atau organisasi pemerintahan dimana tingkat jasa atau efisiensi terdiri dari beberapa tujuan yang lebih penting dari laba atau kerugian.
Persentasi program tujuan melengkapkan pembahasan program linier. Salah satu asumsi yang implisit pada program linier adalah semua parameter dan nilai dalam model dapat diketahui dengan pasti.
2.12.8 Metode Simpleks
Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah yang terbatas) sehingga akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimum dan pada setiap langkah menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar/lebih kecil atau sama dari langkah-langkah sebelumnya.
Apabila suatu masalah Linier Program hanya mengandung 2 kegiatan atau variabel-variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi optimal dari tiga variabel atau lebih.
Dalam metode simpleks, model diubah kedalam bentuk suatu tabel, kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah-langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan-pemindahan dari suatu titik ekstrim ke titik ekstrim lainnya pada batas daerah solusi (solution boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudahmencari titik terbaik diantara semua titik-titik solusi, metode simpleks bergerak dari satu solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat.
Metode simplek lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu test kriteria yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus dilanjutkan sampai diperoleh suatu optimal solution (maksimum profit, maksimum revenue, minimum cost, dan lain sebagainya). Pada umumnya dipergunakan
tabel-23 tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan terakhir yang memberikan optimal solution. Semua informasi yang diperlukan (test kriteria, nilai variabel-variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar/kecil atau sama dengan tabel sebelumnya. Pada umumnya suatu persoalan linier programming bisa diklasifikasikan menjadi 3 kategori yaitu:
1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (There is no feasible solution) 2. Ada pemecahan optimum (maksimum/minimum)
3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded).
Pada masa sekarang masalah-masalah Linier Programming yang melibatkan banyak variabel-variabel keputusan dapat dengan cepat dengan bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang biasanya sering disebut metode simpleks tabel.
Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut:
a) Mengubah fungsi tujuan dan batasan-batasan fungsi tujuan diubah menjadi fungsi implisit.
Misalnya fungsi tujuan tersebut :
Z = C1X1 +C 2 X2 +…..Cn Xn diubah menjadi Z = CX +CX + …… CX = 0 Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda ≤ Ketidaksamaan ini harus diubah menjadi kesamaan. Caranya dengan menambah slock variabel tambahan yang mewakili tingkat pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variabel slock ini adalah Xn+1, Xn+2, ...Xn+m seperti contoh dibawah
ini:
1. a11 X1 ≤ b1 menjadi a11 X1 + an X1 = b1
2. a21 X2 ≤ b2 menjadi a21 X2 +Xn + 2 = b2
3. am1 X1 + am2X2 ≤ bm menjadi am1 X1 + am2 X2 + am2 X = bm
Berdasarkan perubahan persamaan-persamaan di atas dapat disusun formulasi yang diubah itu, sebagai berikut : Fungsi tujuan maksimum Z – C1X1 –
C2X2...- CnXn batasan-batasan :
24 2. a21 X2 ≤ b2 menjadi a21 X2 +Xn+2 = b2
3. am1 X1 + am2X2 ≤ bm menjadi am1 X1 + am2 X = bm
b) Menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel.
Setelah formulasi diubah kemudian disusun kedalam tabel dengan simbol seperti pada Tabel 2.2
Tabel 2.2 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol Variabel Dasar Z X1 X2 .... Xn Xn+1 Xn+2 .... Xn+m NK Z 1 -C1 -C2 .... -Cn 0 0 .... 0 0 Xn+1 0 a11 a12 .... a1n 1 0 .... 0 b1 Xn+1 0 a21 a12 .... a2n 0 1 .... 0 b2 . . . . .... . . . .... . . . . . .... . . . .... . . . . . .... . . . .... . . . . . .... . . . .... . Xn+m 0 am1 am2 .... amn 0 0 .... 1 bm
NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai dibelakang tanda sama dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1=0, dan semua
kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn+1 Xn+2
Xn+m) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus 0, dan nilainya pada
batasan-batasan bertanda positif. Setelah data disusun didalam tabel di atas kemudian diadakan perubahan-perubahan agar nilai mencapai titik optimum, dengan langkah-langkah berikutnya.
c) Memilih kolom kunci
Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah ke 2 (dua). Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Segi empat dalam kolom tersebut. Kalau suatu tabel sudah tidak memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan lagi (sudah optimal)
25 d) Memilih baris kunci
Baris kunci adalah baris yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah ke 3 (tiga). Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.
(2.14)
Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka kunci.
e) Mengubah nilai-nilai baris kunci
Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci. Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat dibagian atas kolom kunci.
f) Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci
Nilai-nilai baris yang lain selain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus sebagai berikut: Baris baru = baris lama – (koefisien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci.
g) Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan.
Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah c sampai langkah f untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah/diperbaiki nilainya. Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama, (fumgsi tujuan) tidak ada lagi yang bernilai positif. Kalau dilihat baris pertama (Z) tidak ada lagi yang bernilai negatif, semua positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel tersebut adalah sudah merupakan hasil optimal.
Selain metode simpleks terdapat beberapa metode lain yang dapat digunakan untuk menyelesaikan masalah yang bersifat linier yaitu metode Aljabar dan metode Grafik. Penulis menggunakan metode simpleks dalam perhitungan karena lebih praktis dan mampu menyelesaikan masalah dengan lebih dari dua variabel keputusan.
26 2.13 Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti
Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah. Seperti halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga tergantung dari jenis, nilai dan lokasi properti.
Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya tersebut sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang menyebutkan biaya-biaya tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa memperhatikan secara teliti mengenai penawaran-penawaran yang ada.
Berikut penjelasan dari pajak-pajak tersebut (beserta contoh surat pembayaran pajaknya) :
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang-Undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan.
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai
27 Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan perkembangan daerahnya, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri adalah harga nilai properti yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah.
PBB = 0,5 % x NJKP (2.15)
NJKP = 20 % atau 40 % x NJOPKP (2.16)
NJOPKP = NJOP – NJOPTKP (2.17)
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi :
1. Jual Beli. 2. Tukar-menukar. 3. Hibah.
4. Hibah Wasiat. 5. Hadiah.
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya. 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
8. Penunjukan pembeli dalam lelang.
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap. 10.Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar
28 Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik. 2. Negara.
3. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.
4. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Wakaf. 6. Warisan.
7. Digunakan untuk kepentingan ibadah.
Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Bila nilai transaksi 60 juta rupiah atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah sedangkan daerah tangerang sebesar 30 juta rupiah. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut :
Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang adalah sebesar 130 juta rupiah. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130 juta rupiah – 30 juta rupiah) = 5 juta rupiah.
BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi – NPOPTKP) (2.18)
3. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Besarnya nilai pajak ini adalah 15 % dari nilai transaksi.
29
PPh = 15 % x Nilai Transaksi (2.19)
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :
a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.
b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus. 4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru, baik dari pihak developer maupun perorangan. Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Namun, jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi.
PPN = 10 % x Nilai Transaksi (2.20)
5. Bea Balik Nama (BBN)
Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. Umumnya properti yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.
30
BBN = 2 % x Nilai Transaksi (2.21)
6. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.
