2.1 Perumahan di Indonesia 2.1.1 Properti
Masyarakat seringkali salah menafsirkan arti properti sebagai tanah atau bangunan, padahal sesungguhnya properti memiliki arti yang lebih luas. Menurut Wurtzebach dan Miles (1991, p. 7) menyatakan bahwa properti adalah segala benda dan obyek yang bisa dimiliki atau dalam bahasa lain dikatakan “property refers to things and objects capable of ownership”.
Pengertian properti lainnya menyatakan bahwa penggunaan kata properti dapat dipakai jika tidak ada keterangan lebih lanjut, yaitu tanpa kualifikasi bergerak atau tidak bergerak maka dapat diartikan sebagai Real estate, Personality atau kombinasi keduanya (2002, p. 9).
2.1.2 Pengertian Real Estate, Real Properti dan Personal Property
Menurut Fisher (1991, p. 54), Real Estate adalah sebidang tanah yang teridentifikasi termasuk dengan sarana pendukung (improvements), jika ada.
Real Property adalah kepentingan, manfaat dan hak-hak yang melekat pada suatu Real Estate karena faktor kepemilikan. Real property terdiri dari hak-hak yang memiliki nilai atau kekuatan secara hukum dan terdiri atas tiga komponen yaitu:
tanah, obyek yang secara permanent menempel pada tanah, dan hal-hal hukum yang melekat pada tanah itu tidak dapat dipindahkan oleh hukum (Betts dan Elly, 2001, pp. 11-12).
Real Estate mempunyai karakteristik yang berbeda bila dibandingkan dengan objek kepemilikan yang lainnya. Ciri-ciri real estate ada dua:
1. Ciri Fisik
Jika dipandang secara fisik, real estate memiliki sifat tidak dapat dipindahkan (immobile), bersifat heterogen dan memiliki keunikan lokasi (unique location and heterogeneity)
2. Ciri Ekonomi
Dipandang secara Ekonomi, real estate mempunyai sifat terbatas atau langka (scarcity), berumur ekonomi panjang dan dapat dimodifikasi (modification), dan memiliki keterkaitan dengan pemanfaatan tanah yang ada disekitarnya.
Pada umumnya real estate dapat dibagi menjadi 5 kelompok:
1. Residencial Estate (tempat hunian), contoh: apartemen, perumahan 2. Commercial Estate (tempat komersil), contoh: hotel, pertokoan 3. Industrial Estate (tempat industri), contoh: gudang, pabrik 4. Agricultural Estate (tempat pertanian), contoh: sawah, hutan
5. Spesial Purpose Estate (tempat kepentingan khusus), Maksudnya adalah suatu real estate dengan desain khusus untuk kepentingan tertentu, contoh: tempat Ibadah, airport, sekolah.
Secara teoritis, kedua hal tersebut di atas adalah berbeda sebab Real Property adalah kepemilikan atas suatu properti sedangkan Real Estate adalah sebidang tanah serta obyek yang melekat di atasnya.
Selain itu ada juga istilah properti yang dinamakan Personal Property, yang artinya adalah properti yang bergerak (mobile) dan tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estate (2002, p. 10). Personal property ini mencakup peralatan dan perabotan rumah tangga yang tidak melekat pada struktur real estate, contohnya kulkas dan lemari.
2.1.3 Perumahan
Rumah atau papan adalah salah satu kebutuhan dasar manusia yang tingkat kepentingannya hanya di bawah sandang dan pangan. Rumah dapat diartikan sebagai ruang dimana manusia hidup dan melakukan aktifitas kehidupan dan bebas dari gangguan fisik maupun psikis (Herlianto, 1986, p. 5). Selain berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan manusia untuk berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah juga merupakan tempat awal pengembangan kehidupan dan penghidupan keluarga dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur (Undang-Undang Republik Indonesia Nomer 4 Tahun 1992, Tentang Pemukiman dan Perumahan).
Alasan lain orang untuk membeli rumah adalah untuk investasi jangka panjang sehingga terkandung unsur spekulasi didalamnya.
Perumahan berdasarkan petunjuk perencanaan kawasan perumahan kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 4) yaitu : kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Berikut adalah pengertian tentang sarana, prasarana serta utilitas umum yang diperlukan dalam suatu perumahan:
a. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya
b. Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, social dan budaya c. Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan, contoh
utilitas umum meliputi antara lain jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, jaringan transportasi, dan pemadam kebakaran.
Setiap orang atau badan yang membangun rumah atau perumahan wajib:
(Undang-Undang Republik Indonesia Nomer 4 Tahun 1992, Penataan Ruang).
a. Mengikuti persyaratan teknis, ekologis dan administratif,
b. Melakukan pemantauan lingkungan yang terkena dampak berdasarkan rencana pemantauan lingkungan,
c. Melakukan pengelolaan lingkungan berdasarkan rencana pengelolaan lingkungan.
Dalam membangun lingkungan siap bangun selain memenuhi ketentuan pada Pasal 7, badan usaha di bidang pembangunan perumahan wajib: (Undang- Undang Republik Indonesia Nomer 4 Tahun 1992, Penataan Ruang).
a. Melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penataan penguasaan tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kaveling tanah matang,
b. Membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan membangun rumah, memelihara dan mengelolanya sampai dengan pengesahan dan penyerahannya kepada pemerintah daerah,
c. Mengkoordinasikan penyelenggaraan persediaan utilitas umum,
d. Membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanah di dalam atau sekitarnya dalam melakukan konsolidasi tanah, e. Melakukan penghijauan lingkungan,
f. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan, g. Membangun rumah.
Selain itu ada beberapa persyaratan yang berkaitan dengan tujuan pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang menempati perumahan yang sehat untuk mendukung kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya.
Sesuai dengan petunjuk perencanaan kawasan perumahan kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
1. Kompabilitas, yaitu keserasian antar kawasan yang menjadi lingkungan perumahan.
2. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari kawasan tertentu ke kawasan yang lainnya. (biasanya berupa transportasi dan jalan)
3. Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik atau pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan sarana dan prasarana.
4. Ekologi, yaitu keserasian dan keterpaduan antara susunan alam yang ada disekitarnya.
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional nomor: 08/KPTS/BKP4N/1996, tentang pengertian rumah mewah adalah rumah tidak bersusun yang dibangun diatas tanah dengan luas kapling 54 m² sampai dengan 2000 m² dan biaya pembangunan per m² diatas biaya satuan per m² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas tipe A yang berlaku.
Konsumen membeli rumah mewah untuk memuaskan berbagai keinginan dan kebutuhan. Rumah mewah itu sendiri tidaklah sepenting kebutuhan dan keinginan manusia yang dipenuhinya, misalnya seseorang membeli rumah mewah bukan karena dia membutuhkan rumah mewah itu, melainkan dia ingin mencari status dan prestise (kebanggaan) yang hanya dapat dipuaskan dengan membeli
rumah mewah tersebut. Jadi yang dibeli konsumen bukanlah rumah mewahnya sendiri, tetapi kegunaan yang dapat diberikan rumah mewah tersebut, atau dengan kata lain kemampuan rumah mewah tersebut untuk memenuhi kebutuhan dan keinginannya.
2.1.4 Ketentuan Pembangunan Suatu Perumahan
Berdasarkan keputusan tiga mentri yang terdiri dari Menteri Pekerjaan Umum, Menteri Dalam Negeri dan Menteri Perumahan Rakyat No.648-348 tahun 1992, No.739/KPTS/1992 yang isinya menyatakan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman diarahkan untuk mewujudkan kawasan dengan lingkungan hunian yang berimbang antara rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah dengan perbandingan dan kriteria tertentu sehingga dapat menampung secara serasi antara kelompok masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial.
Perbandingan yang dimaksud berimbang dengan rasio 6 : 3 : 1, yang artinya disetiap perumahan dan pemukiman dibangun dengan aturan 6 (enam) atau lebih rumah sederhana, 3 (tiga) atau lebih rumah menengah dan 1 (satu) rumah mewah.
2.2 Pengembang
Pengembang adalah seseorang atau kelompok yang memiliki suatu keahlian dalam pembangunan, yang meliputi segi arsitektur, teknis, konstruksi, keuangan, pemasaran dan manajemen properti. Maka dari itu peran pengembang adalah sebagai manajer properti pada perumahan-perumahan yang dibangunnya (Zuckerman dan Blevins, 1991, p. 81).
Dalam arti yang lain, pengembang adalah perusahaan yang membangun di atas atau menggunakan secara penuh sebidang tanah (Info Bank, Agustus 1997, para 5), atau suatu kemampuan individu yang mengubah tanah yang tidak bermanfaat (Zuckerman dan Blevins, 1991, p. 89). Kalau di Indonesia, para pengembang perumahan mempunyai suatu organisasi profesi yang dinamakan Real Estate Indonesia (REI). Dari jumlah anggota yang ada, sekitar 80% dari 2400 anggota REI bergerak di sektor pembangunan rumah sederhana dan sangat
sederhana (Info Bank, Agustus 1997, para 6). Pasar akan menentukan suatu keputusan untuk membangun, apabila pasar yang terjadi adalah kelebihan pembangunan perumahan dan harga yang terjadi sangat mahal, maka kemungkinan pengembang akan kesusahan atau sulit berkembang. Pengembang mungkin akan memilih untuk membeli perumahan yang sudah ada dan merenovasinya agar mempunyai nilai tambah sehingga menjadi sesuatu yang baru dan dapat digunakan. Usaha lain adalah membeli tanah secukupnya dan menunggu sampai waktu kondisi pasar yang terbaik kemudian menentukan pembangunan sesuai dengan tipe rumah yang sesuai dengan kemauan konsumen (Zuckerman dan Blevins, 1996, p. 3).
Menurut Zuckerman, Howard A dan George D Blevins (1991, pp. 18-19), ada beberapa tipe pengembang, yaitu:
1. Land Developer
Pengembang yang mengembangkan sebuah lahan dan kemudian membaginya menjadi beberapa bagian (Zoning) dan mendirikan infrastruktur yang diperlukan dan kemudian menjual pada developer lain atau pengguna akhir.
2. Merchant Builders
Orang yang membangun sebuah propertiuntuk dijual kembali sebelum kontruksi dibuat, selama masa kontruksi atau setelah kontruksi.
3. Fee Developer
Seorang owner atau pemilik yang mengontrak pengembang untuk membangun sebuah properti dengan biaya tertentu. Pengembang yang mengatur properti tersebut sehingga ada biaya tambahann yang harus dikeluarkan.
4. Speculative Developers
Pengembang yang membangun property secara pribadi demi mencari keuntungan berupa nilai properti yang naik, baik dalam jangka panjang maupun penghargaan atas properti tersebut. Biasanya properti yang dibangun didesain dengan biaya pemeliharaan dan operasional yang rendah.
5. Renovators and Converters
Pengembang membeli sebuah properti dan merenovasinya, sehingga nilainya naik tetapi dengan syarat kondisi pasar baik atau masih ada kesempatan.
2.3 Pemasaran
Salah satu kegiatan utama yang dilakukan oleh para pengembang selain mendirikan suatu properti adalah memasarkannya. Hal ini dilakukan untuk mempertahankan kelangsungan hidup usahanya, untuk berkembang dan untuk mendapat keuntungan. Pada prinsipnya pemasaran merupakan hal yang amat mendasar dan pokok sehingga tidak dapat dianggap sebagai suatu fungsi sendiri.
Definisi pemasaran menurut William J. Stanton adalah suatu sistem keseluruhan dari kegiatan-kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang atau jasa yang memuaskan baik kepada pembeli yang ada maupun pembeli yang potensial (Stanton,1984, p. 56).
Menurut Kottler (2009, p. 9) “pemasaran adalah suatu proses perencanaan, dan pelaksanaan pemikiran, penetapan harga, promosi serta penyaluran gagasan, barang dan jasa untuk menciptakan pertukaran yang memenuhi sasaran – sasaran individu dan organisasi”.
Menurut Swastha dan Handoko (1987, p. 3) “pemasaran adalah suatu sistem keseluruhan dari kegiatan-kegiatan usaha yang ditujukan untuk merencanakan, menetukan harga, mempromosikan, dan mendistribusikan barang dan jasa yang dapat memuaskan kebutuhan pembeli”.
Dari semua pengertian mengenai pemasaran diatas, maka dapat kita simpulkan bahwa pemasaran merupakan suatu tindakan manusia atau serangkaian usaha yang dilakukan manusia yang sistematik dan diarahkan pada tercapainya perpindahan barang dan jasa dari produsen ke konsumen untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan perusahaan yaitu kepuasan konsumen. Pemasaran merupakan kunci dalam keberhasilan bisnis, sehingga istilah pemasaran harus benar-benar dipahami bukan pada pandangan lama yaitu melakukan penjualan tetapi dalam pandangan baru yaitu memuaskan konsumen.
2.4 Image Eksklusifitas
Dalam tugas akhir ini, peneliti mendapatkan pengertian tentang Image eksklusifitas dari sumber yang menyebutkan bahwa image eksklusifitas adalah:
1. Gambaran, persepsi dan pandangan seseorang yang didapat karena adanya perbedaan nilai terhadap sesuatu. (Santoso, 1992, p. 51).
2. Suatu penilaian yang mencerminkan kelas sosial yang bercitarasa tinggi dan tidak bersifat umum atau dengan pengertian lain bahwa eksklusif bisa berarti ditata sedemikian rupa sehingga berbeda dengan kawasan hunian lain (Perumahan Eksklusif di Jakarta Timur, July 2005, para 11).
3. Exclusive can refer to products that are only available from select distributors or retailers, and have never been released before, or only at a particular event atau dalam bahasa Indonesia berarti barang yang dijual (dalam hal ini rumah) hanya tersedia di tempat tertentu dan dalam jumlah terbatas serta belum pernah diproduksi atau dibuat sebelumnya. (wikipedia).
4. Eksklusif adalah satu kondisi yang terbatas lingkungannya dan dijaga hanya kalangan tertentu yang bisa memakai/menggunakannya. Pembatasan tersebut dapat dilakukan dengan jumlah produk yang beredar sedikit dan harga yang mahal. (Golf bukan hobby yg eksklusif lagi, Maret 2004).
Sumber yang menyatakan bahwa suatu perumahan dapat dipandang sebagai perumahan yang elit atau eksklusif, antara lain:
1. Eksklusifitas sebuah perumahan dapat dilihat dari segi lokasi, desain bangunan yang menarik, fasilitas yang menunjang, luas lahan atau ukurannya dan harga yang sesuai. (Perumahan Eksklusif di Jakarta Timur, July 2005, para 4).
2. Pendapat lain menyebutkan bahwa eksklusifitas dilihat dari segi luas lahan, sarana dan prasarana penunjang. (Konsep Rumah Mewah, 1994, p. 109)
3. Menurut Ida Sabanida Rasyid, Humas Grup Summarecon. Agar perumahan terkesan eksklusif maka unit sengaja dibuat terbatas, desain yang eksklusif, lokasi strategis, fasilitas yang lengkap, lingkungan yang nyaman dan keamanan yang memadai. (Lingkungan Perumahan Elit, Juni 2004, para. 7) 4. Eksklusifitas perumahan bisa dikarenakan keunikan lokasi atau keunggulan
konsepnya dan dibangun dalam jumlah yang terbatas, sehingga menjadi
langka ditemukan di pasar. Selain itu ukuran kapling, fasilitas yang tersedia dan juga harga per m² kaveling juga berpengaruh terhadap image eksklusif perumahan tersebut. (Citra Gerbang Utama Citra Garden City, Desember 2006, para 5).
Dari sumber diatas, maka faktor yang dapat membentuk image eksklusifitas di perumahan Royal Residence antara lain:
2.4.1 Lokasi yang stategis
Pengertian lokasi menurut Dasso dan Ring (1992, p. 101) adalah suatu ketetapan dan menyangkut hubungan dengan suatu properti.
Tiga karakteristik yang paling penting dalam real estate adalah lokasi, lokasi, dan lokasi (Kau dan Sirmans, 1985, pp. 22-23). Pernyataan diatas menjelaskan bahwa lokasi merupakan karakteristik yang sangat penting dalam real estate. Memilih lokasi yang tepat untuk hunian maupun komersial sangatlah penting, karena dengan memilih lokasi yang tepat maka pemilik mengharapkan kenaikan nilai propertinya. Pemilihan lokasi properti yang tidak tepat dapat mengakibatkan penurunan nilai dan potensi jual di masa mendatang.
Lokasi yang terletak ditempat strategis juga merupakan salah satu faktor agar suatu perumahan dapat dikatakan eksklusif. Yang dimaksud dengan lokasi strategis adalah jarak antara perumahan dengan tempat kerja, jarak antara perumahan dengan fasilitas umum. (Undang-undang Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1992, Tentang Penataan Ruang).
Selain itu faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan lokasi yang strategis, yaitu:
a. Demographics, yaitu jumlah penduduk yang tinggal di sekitar perumahan b. Pendapatan rata-rata masyarakat yang tinggal di sekitar perumahan
c. Pertumbuhan penduduk di sekitar perumahan d. Convenience, yaitu lokasi yang mudah dijangkau
e. Accessibility, yaitu lokasi dapat dicapai dengan sarana transportasi yang ada f. Visibility, yaitu lokasi tersebut mudah dilihat
2.4.2 Lingkungan yang aman dan nyaman
Lingkungan hidup dapat diartikan sebagai segala benda, keadaan dan pengaruh yang terdapat dalam ruang yang kita tempati dan mempengaruhi segala hal-hal yang hidup, termasuk manusia (Salim, 1986, p. 156).
Lingkungan adalah segala sesuatu yang ada di sekitarnya, baik berupa benda hidup, benda mati, benda nyata ataupun abstrak, termasuk manusia lainnya, serta suasana yang terbentuk karena terjadinya interaksi diantara elemen-elemen di alam tersebut (Damanhuri, Desember 2006, p. 74).
Lingkungan permukiman merupakan kawasan perumahan dengan luas wilayah dan jumlah penduduk tertentu,yang dilengkapi dengan sistem prasarana, sarana. lingkungan, dan tempat kerja terbatas dan dengan penataan ruang yang terencana dan teratur sehingga memungkinkan pelayanan dan pengelolaan yang optimal. UU tersebut menyatakan bahwa perumahan dan permukiman merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Perumahan, lingkungan permukiman serta prasarana dan sarana pendukungnya diperlukan dalam kawasan permukiman untuk memenuhi fungsinya sebagai kebutuhan dasar manusia, pengembangan keluarga dan mendorong kegiatan ekonomi.
Kawasan permukiman merupakan salah satu bentuk lingkungan binaan.
Pembangunan yang berwawasan lingkungan dan berkelanjutan adalah pembangunan yang memperhatikan berbagai aspek secara bijaksana, yang berusaha mencapai keselarasan hubungan antara manusia dengan lingkungan hidupnya, sehingga kepentingan dan aspirasi generasi sekarang dan generasi yang akan datang tetap dijamin.
Pemukim tidak hanya mengharapkan rumah yang baik, tetapi juga lingkungan yang aman, nyaman dan menyenangkan. Oleh karena itu pengembang harus menjaga kepuasan penghuninya. Lingkungan akan mempengaruhi pandangan konsumen dalam pemilihan produk properti karena lingkungan selalu dikaitkan dengan kesan eksklusif yang terdapat pada perumahan tersebut.
Lingkungan yang aman, bersih dan lengkap dengan fasilitas-fasilitas pasti memberikan nilai tambah bagi konsumen (Wurtzebach & Miles, 1994, p. 3).
2.4.3 Sarana dan Prasarana yang Lengkap
Sarana lingkungan menurut undang-undang no. 4 tahun 1992 pasal 1 ayat 6 tentang perumahan dan pemukiman adalah fasilitas penunjang yang lengkap yang meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.
Fasilitas berfungsi untuk memenuhi kebutuhan pembeli, dan pada umumnya pengembang menghindari membangun fasilitas lengkap di awal karena akan memerlukan biaya yang tinggi dan resiko modal tidak kembali sehingga merugikan pengembang. Contoh dari fasilitas umum(fasum) meliputi jalan, saluran air, listrik, pengelolaan sampah, lapangan olahraga, ruang terbuka hijau, dan lahan, sedangkan contoh fasilitas sosial (fasos) meliputi sekolah, tempat ibadah, pasar, makam, poliklinik, kantor pemerintahan, yang semuanya untuk kepentingan warga di perumahan itu.
(Club House Makin Lengkapi Fasilitas Grand Garden, Februari 2004, para 7).
Prasarana lingkungan menurut undang-undang no. 4 tahun 1992 pasal 1 ayat 5 tentang perumahan dan pemukiman adalah kelengkapan dasar fisik bangunan yang memungkinkan lingkungan pemukiman dapat berfungsi sebagai mana mestinya.
2.4.4 Luas Kapling yang Besar
Luas kapling didapat dari hasil perkalian panjang dan lebar. Besarnya luas kapling dipengaruhi juga oleh lebar jalan. Semakin lebar jalan maka semakin luas kapling yang ada. Pada jalan utama biasanya didesain untuk kapling tipe besar, sedangkan pada jalan yang semakin dalam dengan lebar lebih kecil didesain untuk kapling tipe kecil. Rata-rata luas kapling pada lebar jalan yang besar akan terlihat lebih luas dibandingkan dengan luas kapling pada jalan yang kecil (Ross, 1968, pp. 135-138). Luas kapling merupakan salah satu faktor penting dalam menentukan harga property. Semakin luas kapling yang ditawarkan maka semakin tinggi harga property tersebut. Secara umum luas kapling yang besar lebih di sukai (Hodgkins, 1982, p. 75).
2.4.5 Desain Bangunan Perumahan Sesuai Permintaan Pasar
Menurut Yuwono et al. (1982, pp. 141-142), pengaruh ekspresi eksterior bangunan terhadap kehidupan manusia sangat besar, sebab dalam kehidupan sehari-hari manusia akan berhadapan dengan bentuk-bentuk bangunan yang beraneka ragam dilingkungan sekitarnya. Jadi komposisi dan bentuk eksterior terhadap lingkungannya akan menimbulkan lingkungan baik atau buruk bahkan merusak lingkungan sekitarnya tergantung pada ukuran-ukuran/proporsi/
keserasian bentuk yang dibuat dan factor-faktor lainnya.
Pengaruh ekspresi eksterior selain terhadap manusia diluar bangunan juga mempengaruhi segi kenikmatan manusia didalam bangunan itu sendiri, sebab eksterior dapat menyesuaikan terhadap lingkungannya yang akan membuat suasana didalam bangunan sesuai dengan yang dikehendaki. Didalam bangunan ada 3 faktor penting yang harus dipenuhi secara baik, yaitu:
− Kekuatan
− Kegunaan
− Keindahan
Selain itu untuk mendapatkan wujud/bentuk bangunan yang baik, ada 4 faktor yang harus ditinjau dan dipenuhi, yaitu:
− Estetika
− Struktur
− Kulit
− Perlengkapan bangunan
Bentuk dan desain suatu bangunan juga mempengaruhi harga jual rumah.
Semakin sulit dan membutuhkan ketrampilan yang tinggi serta desain banguanan yang sedang menjadi trend maka harganya juga semakin tinggi.
Properti dikatakan menarik apabila bentuk dan tampak luarnya sesuai dengan permintaan pasar (Hodgkins, 1982, p. 75).
2.4.6 Jumlah Unit Terbatas
Pengembang biasanya sengaja membangun rumah tipe tertentu dalam jumlah terbatas, sehingga tidak semua orang dapat memiliki rumah tersebut. Hal inilah yang kadang dipandang masyarakat sebagai hunian yang eksklusif karena jumlahnya sedikit dan hanya orang tertentu yang dapat memiliki (Properti Eksklusif, July 2005, para 2).
2.5 Hubungan Antar Konsep
Penelitian ini difokuskan tentang image eksklusifitas pada perumahan Royal Residence di Surabaya Barat. Dari berbagai sumber pendapat tentang faktor yang mempengaruhi image eksklusifitas, maka faktor yang diteliti antara lain:
lokasi yang strategis, lingkungan yang aman dan nyaman, sarana dan prasarana yang lengkap, luas kapling yang besar, desain bangunan perumahan yang sesuai permintaan pasar dan jumlah unit yang terbatas.
2.6 Kerangka pemikiran
Kerangka berfikir merupakan model konseptual tentang bagaimana teori berhubungan dengan berbagai faktor yang telah diidentifikasi sebagai masalah penting. (Uma Sekaran, 1992, p. 41)
Gambar 2.1. Kerangka Berpikir Image
Eksklusifitas di Perumahan Royal
Residence
Lokasi Strategis:
− hanya 10 menit ke pusat perbelanjaanPTC
− Dekat dengan kota Mandiri Citra Raya
− Dekat dengan akses ke jalan tol
− Dekat dengan pusat kota
− Lokasi perumahan Royal Residence yangBebas banjir
Sarana dan Prasarana yang Lengkap:
− Jalan utama yang lebar di dalam
− Tersedia fasilitas clubhouse yang lengkap
− Sarana jalan di dalam perumahan dengan paving blok
− Jalan disetiap cluster dengan pola Cul de sac
Luas Kapling yang Besar:
− Luasan kapling yang besar
Desain Bangunan Perumahan Sesuai Permintaan Pasar:
− Desain rumah tanpa pagar
− Pencahayaan tampak luar bangunan
− Pintu utama rumah yang besar
− Warna – warna bangunan
− Taman yang luas di depan rumah
− Tipe rumah dengan gaya minimalis
− Gerbang utama yang megah
Lingkungan Aman dan Nyaman:
− Lingkungan perumahan yang aman selama 24 jam
− Lingkungan sekitar perumahan yang bebas banjir
− Sistem akses keluar masuk perumahan dengan satu gerbang / one gate system
− Setiap penghuni dan pengunjung wajib memiliki kartu ijin untuk keluar masuk perumahan
− Penghijauan di dalam lingkungan perumahan
− Penataan taman di lingkungan perumahan
Jumlah Unit Terbatas:
− Unit rumah yang ditawarkan terbatas
