Pemeliharaan
Bangunan
Resume UAS Semester 5
Penilai PBB 2009
Bab I
Perencanaan dan Pendanaan Pemeliharaan Bangunan
A. Pemeliharaan yang efektif
B. 4 Faktor yang dapat mempengaruhi kebijaksaaan pemeliharaan:
1. Sosial, untuk menyediakan pelayanan yang cepat yang memenuhi standard kualitas yang tinggi.
2. Pendanaan, untuk menginvestasikan dana dalam aktifitas yang paling efisien dengan memandang efeknya terhadap beban hutang, subsidi dan sewa.
3. Teknis, untuk memelihara property pada level pertimbangan tertentu setelah dilakukan survey teknis secara seksama dan teratur.
4. Tenaga Kerja, menjaga ketersediaan tenaga kerja.
C. Perumusan kebijaksanaan pemeliharaan
Menurut James ada 5 faktor yang harus dipertimbangkan:
1. Tujuan organisasi , persyaratan pada bangunan dan perlengkapannya untuk mendukung tujuan organisasi.
2. Persyaratan standard, dipengaruhi oleh tujuan organisasi tetapi dapat bervariasi tergantung bangunannya.
3. Pertanggungjawaban hukum, kepatuhan terhadap persyaratan undang-undang / peraturan.
4. Metode pelaksanaan, seperti penggunaan tenaga kerja langsung atau menggunakan kontraktor dengan memperhatikan efeknya terhadap produksi.
Biaya Pemeliharaan
Perencanaan Penganggaran
5. Biaya dan metode pendanaan, dengan keputusan yang didukung oleh analisa keuntungan biaya dimana telah mempertimbangkan keempat faktor sebelumnya (1 - 4).
D. Pemeliharaan yang optimum
Tindakan yang dilakukan maajer pemeliharaan
1. Langkah pertama adalah menentukan standard yang layak untuk pemeliharaan untuk elemen-elemen bangunan yang bervariasi.
Ada dua kategori dalam penentuannya yaitu:
a. Standard direlasiakn secara lansung dengan biaya.
Contoh: sangat jelas bahwa atap tidak boleh dibiarkan mengalami kerusakan yang sangat parah karena akan dapat meningkatkan jumlah pengeluaran perbaikan nantiya.
b. Biaya pemeliharaan tidak meningkat secara signifikan seiring dengan meningkatnya kerusakan.
Contoh : Pengecatan ulang dinding dalam akan memerlukan biaya lebih kecil apabila dilakukan setelah umur 7 tahun daripada umur 5 tahun (jika dihitung secara menyeluruh dengan mempertimbangkan fungsi dari komponen bangunan).
2. Kedua adalah mengestimasi tingkat kerusakan masing-masing elemen dengan memperhatikan kondisi dan umur setiap elemen bangunan.
3. Ketiga, memutuskan kebijaksanaa pemeliharaan yang akan diimplementasikan untuk masing-masing elemen.
4. Keempat, menentukan biaya rata-rata per tahun untuk mengimplementasikan kebijaksanaan pemeliharaan, dengan mejumlahkan iaya perawatan rata-rata per tahun untuk masing-masing elemen.
E. Penganggaran biaya pemeliharaan
Penganggaran biaya dapat diartikan sebagai pernyataan dan atau kuantitatif pendanaan yang disiapkan sebelum kebijaksanaan dijalankan dalam periode waktu yang telah ditentukan untuk mencapai tujuan yang diinginkan.
F. System control penganggaran biaya yang efektif
Kriteria yang harus dipenuhi untuk mendapatkannya:
1. Pemahaman yang jelas tentang sasaran dan order prioritasnya.
2. Analisa dan evaluasi yang sistematik terhadap keperluan dan permintaan.
3. Keseimbangan yang rasional antara permintaan dan sasaran yang ingin dicapai dengan memperhatikan keterbatasan tenaga kerja, material, waktu, keahlian manajerial dan pendanaan.
4. Penghindaran terhadap pemborosan sumber daya finansial.
G. Struktur biaya
Biaya dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Bedrock Costs, diadakan untuk merawat aset sehingga berada dalam kondisi dapat digunakan, tanpa memperhatikan apakah property tersebut digunakan secara produktif.
2. Programme Costs, diadakan melalui keputusan manajemen yang spesifik dengan memandang peningkatan level aktifitas, teknologi operasional, kualitas lingkungan dan citra hubungan masyarakat.
3. Operating Costs, diadakan melalui keputusan manajemen untuk memenuhi aturan operasional suatu perusahaan.
4. Commited Costs, kelanjutan dari keputusan sebelumnya, dimana manajemen saat ini sedikit atau tidak melakukan kontrol terhadap biaya tersebut.
5. Engineered Costs, biaya untuk pengukuran jumlah pekerjaan optimum dan aktifitas di masa mendatang.
H. Anggaran dan perawatan bangunan
Tujuan manajemen adalah untuk meminimasi biaya yang terlalu bebas atau tidak tentu penggunaannya, dan seharusnya ditentukan jumlah yang tepat untuk setiap tingkat kegiatan.
Dalam menetapkan anggaran pemeliharaan bangunan, sering terjadi perhatian lebih diberikan pada pengeluaran tahun yang lalu, dan sedikit perhatian pada kebutuhan teknis.
Kurangnya perhatian pada hal-hal teknis biasanya menyebabkan jumlah pekerjaan yang tidak terduga semakin banyak sehingga akan menyulitkan perencanaan dan pengawasannya.
Anggaran dan perawatan bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 komponen, dilihat dari program rencana tahunan, yaitu :
1. Non recurring (tidak berulang) 2. Cyclical work
3. Service contract
I. Anggaran dan keuangan
Finansial dapat berasal dari capital/modal atau revenue/pendapatan. Modal biasanya untuk membiayai pekerjaan baru dan pendapatan untuk membiayai running cost / biaya rutin.
Kecenderungan sering terjadi adalah terlalu banyak perhatian pada pengurangan biaya rutin untuk membiayai pekerjaan penggantian / perbaikan. Jika hal tersebut berlangsung terus menerus maka jika terjadi gejolak pada pendapatan dapat menggangu program kerja yang telah disusun, sementara penundaan pekerjaan berarti peningkatan biaya dikemudian hari.
Untuk itu maka sebaiknya biaya modal, depresiasi dan biaya rutin harus sudah diperhitungkan dalam perencanaan suatu proyek.
J. Pengawasa biaya
Proses pengawasan yang dilakukan manajemen harus mencangkup hal berikut :
1. Menetapkan standard kinerja pada level yang sesuai untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan.
2. Mengukur kinerja aktual dan membandingkannya dengan standard.
3. Mengambil tindakan untuk mengatasi perbedaan antara aktual dengan standard. Untuk mencapai pengawasan total biaya, kriteria berikut harus diperhatikan :
1. Pengetahuan akan hubungan anggaran dengan keuangan. 2. Adanya uraian anggaran dalam kapital dan revenue.
3. Diketahui faktor yang akan berpengaruh pada anggaran, termasuk rencana pemeliharaan bangunan.
4. Metode perhitungan penggunaan dan penggunaan analisa DCFdari pengeluaran-pengeluaran.
5. Evaluasi akibat dari pekerjaan-pekerjaan non pemeliharaan bangunan. 6. Pengawasan anggaran, termasuk rencana lengkap waktu pelaksanaan. 7. Penggunaan teknik costing yang paling kuat.
K. Planned maintenance
Dalam konteks bangunan, kegiatan inspeksi merupakan yang terpenting dan treatment perbaikan akan dilaksanakan apabila kerusakan ditemukan. Sementara itu kegiatan rutin pemeliharaan tetap dilaksanakan pada tingkat yang minimal dibutuhkan.
Planned maintenance terbagi menjadi :
1. Preventive running maintenance, dilaksanakan jika komponen masih bekerja.
2. Corrective shutdown maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah tidak bekerja.
3. Corrective break down maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah rusak. Planned maintenance terdiri dari 2 komponen yang harus dilaksanakan secara berimbang, diawasi dan dibuat catatannya; yaitu planned preventive maintenance dan planned corrective maintenance.
Pada planned preventive maintenance, setiap item diidentifikasi sebelum terjadi kerusakan atau kondisi sudah menurun dari standard. Sementara planned corrective maintenance harus dilaksanakan dengan ketersediaan dana.
Program pemeliharaan seharusnya dilaksanakan secara preventif didasarkan pada inspeksi regular dalam suatu interval waktu untuk mencegah kerusakan menjadi besar karena terbengkalai / tidak ditangani.
L. Siklus inspeksi
Siklus inspeksi merupakan suatu komponen penting syarat suatu pemeliharaan bangunan yang efektif. Pada umumnya supplier memberikan persyaratan siklus inspeksi bagi setiap item elemen untuk suatu jangka waktu usianya.
Tujuan inspeksi adalah untuk mendeteksi kondisi kerusakan yang akan terjadi dari laju kerusakan.
Pada pelaksanaan inspeksi, informasi berikut harus diperoleh yang juga berfungsi sebagai awal inspeksi berikutnya, yaitu :
1. Posisi dan identifikasi elemen 2. Jenis pekerjaan yang diperlukan
3. Area yang akan terkena untuk pekerjaan 4. Perkiraan biaya total
M. Program pemeliharaan
Untuk mempersiapkan suatu program diperlukan data kondisi umum keseluruhan bangunan, tingkat pelayanan, dan pekerjaan yang sedang berlangsung, dimana hal tersebut sebagai bahan perbandingan untuk kriteria yang dipakai.
Sebagai contoh program pemeLiharaan bangunan gedung Shell Center di South Bank London didasarkan pada program 9 tahunan yang termasuk kebersihan, dekorasi kembali dan perlengkapan bangunan.
N. Komputerisasi pemeliharaan
Penggunaan komputer adalah untuk pengolahan data dari inspeksi teknis dan penyelesaian standard inspeksi untuk menghasilkan output kebutuhan pekerjaan pemeliharaan bangunan untuk setiap spesifikasi item, jika perlu dapat dihubungkan dengan masalah kontrak dokumen.
Keuntungan penggunaan komputer antara lain :
1. Mengurangi kebutuhan tenaga pegawai administrasi dan biaya manajemen. 2. Mengurangi kesalahan akibat human error.
3. Tersedia daftar periksa untuk masing-masing pekerjaan. 4. Memungkinkan updating yang cepat.
5. Dapat cepat diterapkan pada bangunan yang berbeda. 6. Menghubungkan berbagai fungsi manajerial.
7. Menyediakan berbagai kebutuhan data bagi manajemen.
Beberapa informasi yang dapat disajikan secara cepat oleh komputer adalah :
1. Pekerjaan yang masih berjalan dan telah selesai, untuk menghindarkan duplikasi pekerjaan.
2. Pekerjaan detil dari kegiatan rutin. 3. Tren dan pola kerusakan.
4. Identifikasi dan pengaturan tugas yang memerlukan pre-inspeksi. 5. Tingkat penyelesaian masing-masing pekerjaan.
6. Updating data biaya secara otomatis, untuk pengawasan biaya dan anggaran.
O. Umpan balik pemeliharaan
Umpan balik dapat diterapkan dalam sistem manajemen dengan 2 cara :
1. Kepada tim desain, terutama informasi kesalahan desain, material atau pengerjaan.
2. Kepada tim pemeliharaan, solusi dihasilkan melalui diskusi.
Untuk memberikan umpan balik yang informatif, kerusakan sebaiknya dicatat dan dilaporkan dalam bentuk simptom / gejala, diagnosis, prognosis /perkiraan kerusakan berikut, dan usaha mengatasi.
P. Manual pemeliharaan
Kebanyakan bangunan telah mengalami perkembangan yang semakin kompleks dewasa ini. Bentuk konstruksi banyak yang sudah memerlukan penanganan khusus yang berbeda dari cara-cara konvensional.
Untuk memberikan informasi penanganan tersebut diperlukan manual pemeliharaan yang jelas dan mencangkup seluruh pekerjaan yang dibutuhkan untuk menjaga bangunan dalam kondisi baik.
1. Fungsi manual pemeliharaan
Manual yang komprehensif harus menyediakan 3 fungsi berikut :
a. Memungkinkan manajer properti untuk mengorganisir pekerjaan perbaikan secara efektif dan ekonomis.
b. Memungkinkan pengguna bangunan untuk membersihkan dan melakukannya dengan cara yang benar sehingga akan menghemat waktu.
c. Menciptakan hubungan saling menguntungkan tim desain proyek dan klien. 2. Isi manual pemeliharaan
Manual harus terdiri dari 3 bagian :
a. Catatan fisik bangunan dan lahan secara detail.
b. Jangka waktu dan siklus pemeliharaan untuk setiap elemen lengkap dengan checklist, jadwal dan daftar sub kontrakor spesialis.
c. Instruksi pemeliharaan bagi pemakai. 3. Kandungan detilnya harus dilengkapi dengan :
a. Aspek legal dan kontrak. Termasuk tim desain, kontraktor, sub kontraktor, isi kontrak dan garansi (jika ada).
b. Housekeeping. Detail finishing permukaan luar dan dalam, cara dan jadwal pembersihan.
c. Operasional utilitas. Alat untuk mengopearsikan perkakas mekanikal, elektrikal, beserta jadwal perawatan rutin dan periodik, alat ukur, katup dan lainnya harus dicatat.
d. Pemeliharaan dan perbaikan. Termasuk segala perlengkapan yang tersembunyi.
e. Catatan pemeliharaan yang dilakukan.
f. Denah dan gambar-gambar. Untuk setiap lantai dan jumlah sesuai kebutuhan. g. Informasi untuk kondisi darurat. Nama, alamat, nomor telepon untuk kontak
keadaan darurat, dan lokasi alat untuk keadaan darurat.
h. Brosur manufaktur. Termasuk pelayanan purna jual dan informasi penting untuk membersihkan dan memelihara bangunan.
4. Kriteria manual pemeliharaan
Carnwath mendeskripsikan kriteria yang dapat digunakan sewaktu menyiapkan manual pemeliharaan bangunan, yaitu :
a. kemudahan identifikasi,
b. penggunaan kode seminimal mungkin,
c. menggunakan singkatan yang mudah dimengerti, d. gambar untuk drainase,
e. jalur saluran yang tertanam, f. beban lantai,
g. lokasi pemadaman alarm kebakaran,
h. dan operasi umum mempermudah menjalankan pemeliharaan. 5. Bagian.komponen manual pemeliharaan
Manual tersebut dibagi dalam 3 bagian :
a. Spesifikasi bangunan dengan gambar petunjuk. Nama, posisi, warna cat, material, daya listrik, dll.
b. Referensi pemeliharaan. Menjelaskan seluruh kebutuhan dan frekuensi pemeliharaan dan kebersihan.
c. Rencana anggaran untuk program pemeliharaan bangunan dan anggaran saat ini.
6. Contoh manual pemeliharaan
Contoh lain manual pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh manajemen Clwyd dan Deeside adalah :
a. Riwayat singkat.
b. Spesifikasi singkat dari sistem, konstruksi dan material. c. Denah dan potongan lantai.
e. Grafik biaya pemeliharaan bangunan sejak 1960.
f. Perkiraan biaya pemeliharaan bangunan tahunan untuk selama 10 tahun. g. Statistik dari jumlah tempat tidur per luas ruangan.
h. Jadwal pengecatan dinding luar. i. Jadwal ruangan.
Manual harus dapat memberikan analisa bagi suatu permasalahan secara cepat dengan melakukan sesedikit mungkin pemeriksaan, dan mengusulkan suatu pekerjaan perbaikan tanpa menyebabkan kerusakan besar di tempat lain.
Segala bahan finishing harus dibersihkan sesuai instruksi dari pabrik, kesalahan treatment dapat mengurangi usia bahan.
Berhasilnya suatu manual sangat bergantung dari tersedianya literatur/informasi dari manufaktur dan ketersediaan layanan purna jual.
Bab II
Langkah-langkah Perencanaan Pemeliharaan Bangunan
Langkah-langkah perencanaan pemeliharaan
A. Policy formulation
1. Tujuan Organisasi
2. Standard kebutuhan minimal 3. Persyaratan hukum
4. Pelaksanaan pekerjaan
5. Biaya dan metode pembiayaan
B. Budgeting/Costing
1. Keadaan ekonomi
2. kadar hunian / occupancy rate 3. Biaya pengurusan
4. Tingkat sewa
5. Keberadaan aktifitas lain Biaya pemeliharaan bangunan
1. Biaya pegawai, yang harus dipertimbangkan : Jumlah pegawai, besar gaji / lembur, kenaikan gaji, asuransi, perlengkapan / seragam, transportasi / konsumsi, training
Policy Formulation Budgeting/Costing Programming Execution Supervision/Controlling Feedback
2. Biaya pemeliharaan, tergantung pada : planned atau unplanned, sistem yang tersedia
3. Biaya Operasional: Listrik, telepon, fax, perlengkapan kantor, pajak, dll 4. Biaya tak terduga
Service Charge : 40 – 55 % dari tingkat sewa. Bentuk penyusunan anggaran:
1. Cost Plus
Menggunakan prosentase tertentu yang disetujui. Kelebihan :
a. Kontrol atas pengeluaran
b. Insentif dan pelatihan dapat dimasukkan Kekurangan :
a. Pembelanjaan rutin tidak menentu b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu
c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja 2. Comprehensive
Merupakan biaya tetap per periodik Kelebihan :
e. Jumlah konstan
f. Otorita penuh manager bangunan
g. Gejolak biaya dikendalikan oleh manager h. Kecepatan kerja dapat dikendalikan
i. Seluruh pekerjaan dapat ditampung dalam anggaran j. Insentif dapat dikendalikan
Kekurangan :
a. Kecendrungan menghemat biaya oleh manager b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu
c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja 3. Historical Factor
Menggunakan data anggaran masa lalu dari bangunan sejenis. Data-data :
a. Keluasan bangunan : keluasan lantai kotor (gross area), lantai umum (common area), lantai sewa (rentable area), taman, parkir, areal tidak ber-AC.
b. Peralatan yang terpasang : jenis, kapasitas dan jumlahnya. c. Jenis service yang diberikan
d. Waktu operasi bangunan e. data lain yang berkaitan Kelebihan :
a. Cepat dalam penyusunan b. Murah biaya pekerjaan Kekurangan :
a. Perlu penyesuaian jika sistem berbeda b. Tidak memperhatikan perkembangan
C. Perancangan sistematik
Tujuan :
1. Menghasilkan rancangan optimal bagi komponen bangunan 2. Minimalisasi biaya pemeliharaan
3. Sinergi seluruh sumber daya untuk pelaksanaan pekerjaan 4. Perbaikan kerja melalui feedback / umpan balik
Metode : menggunakan peringkat perancangan. 1. Peringkat pertama
a. Inventarisasi komponen terpasang b. Memberikan kode bagi setiap peralatan c. Membuat klasifikasi berdasarkan keperluan d. Mempelajari manual pemeliharaan
e. Membuat catatan daftar ganti komponen f. Membuat metode pelaksanaan pekerjaan g. Membuat penjadwalan kerja rutin
h. Membuat daftar belanja komponen 2. Peringkat kedua
a. Merancang tempat penyimpanan dan pengawasannya b. Menyusun penyesuaian jadwal kerja
c. Membagi tugas antar pekerja d. Membuat tim-tim tugas
e. Mengkaji ulang pelaksanaan tugas
f. Menjelaskan tugas dan posisi ke setiap pegawai 3. Peringkat ketiga
a. Mendata semua kerja peralatan
b. Membuat standard kerja untuk setiap pekerjaan c. Memberi kode alat dan penyusunan pada gudang 4. Peringkat keempat
a. Membuat standard waktu pekerjaan
b. Melaksanakan sepenuhnya pekerjaan berdasarkan rencana
D. Pengawasan dalam pemeliharaan bangunan
Tujuan :
1. Untuk mendata masalah yang terjadi
2. Untuk mengurangi terjadinya masalah yang lebih besar 3. Untuk mencari solusi yang paling optimal dari masalah Objek Pengawasan :
4. Biaya: Gaji, kontrak, alat, fasilitas, sparepart 5. Pekerja: waktu, pembagian, cuti, shift kerja
6. Sparepart: Pengadaan, penyimpanan, penggunaan
7. Keselamatan: Asuransi, peraturan keselamatan, pengobatan
E. Feedback
Cara :
1. Langsung kepada tim desain
Kesalahan desain, kesalahan pelaksanaan, kesalahan penggunaan material 2. Diskusi intern
Tentang segala hal yang berasal dari berbagai pihak.
F. Contoh pemeliharaan bangunan
Diketahui : Gedung Perkantoran Bangunan :
Jumlah lantai 30 lt Luas Bangunan 60.000 m2
Areal Penunjang 10% Tanah :
Luas taman 3.000 m2
Luas parkir 8.000 m2
Luas tanah lainnya 4.000 m2
Investasi tanah dan bangunan 45.000.000 US$ Rental charge 20 US$ / bulan / m2 Maintenance charge 25% dari rental charge Perhitungan :
Biaya perawatan per bulan
Areal sewa = 90% x 60.000 m2 = 54.000 m2
Maintenance charge = 25% x 20 US$ = 7,50 US$/bulan/m2 Maintenance cost = 7,50 US$ x 54.000 m2 = 405.000 US$/bulan Komposisi biaya :
Pemeliharaan 94% = 380.700 US$ / bulan Pengelolaan/manaj 6% = 24.300 US$/ bulan
NO KOMPONEN KOMP HARGA (US$/bln)
1 Elektrikal dan pengelolaan air bersih 35% 141.750
2 Operasi dan perawatan 15% 50.750
3 Keamanan dan keselamatan kerja 2% 8.100
4 Pengendalian lingkungan 5% 20.250 5 Jasa kebersihan : 35% 141.700 Sanitarial 40% 56.700 Kebersihan eksterior 10% 14.175 Karpet 3% 4.253 Langit-langit 30% 42.525 Ventilasi dan ducting 15% 21.263 Atap 2% 2.835
6 Taman 2% 8.100
94% 380.700
Biaya Pengelolaan/Manajemen 6% 24.300
Bab III
Kontrak dan Tender
A. Definisi kontrak
Kontrak berasal dari bahasa Latin contractum yang artinya mengerjakan bersama. Kontrak dapat didefinisikan sebagai perjanjian yang melibatkan dua atau lebih pihak, dimana salah satu pihak melakukan kewajiban tertentu bagi pihak lain atas imbalan tertentu dari pihak lain tersebut.
Perjanjian akan menjadi kontrak jika :
1. Diikuti dengan adanya tindakan dari pihak-pihak yang membuat perjanjian. 2. Memiliki kekuatan hukum yang mengikat pihak-pihak yang terkait.
3. Memungkinkan dilaksanakan tanpa melanggar hukum.
B. Validitas Kontrak
Sah atau tidak sahnya suatu kontrak jika kondisi berikut dipenuhi :
1. Ada penawaran yang dibuat oleh seseorang (pihak yang menawarkan / offeror) dan penerima dari tawaran (offeree). Selanjutnya penawaran haruslah pasti / tegas, dan dibuat dengan maksud untuk membuat kontrak yang mengikat.
2. Kontrak harus memiliki bentuk berupa naskah resmi / dokumen tertulis, ditandatangani dan distempel. Kontrak seperti ini disebut kontrak formal. Jika tidak dalam bentuk naskah resmi, harus didukung dengan pertimbangan tertentu, yang disebut kontrak sederhana.
3. Semua pihak yang terlibat kontrak secara hukum harus memenuhi syarat untuk melaksanakan kewajiban kontrak.
4. Persetujuan yang diberikan oleh pihak-pihak yang terlibat harus asli, tidak ada unsur penipuan, salah interprestasi, di bawah paksaan, dll.
5. Subjek kontrak tidak boleh melanggar hukum.
C. Kontrak perTermin
Dilakukan jika terdapat batasan legal / peraturan, sehingga pekerjaan tidak dapat dilakukan sebagai satu kontrak utuh, sehingga harus dibagi-bagi dalam termin-termin pekerjaan dengan batasan tipe, waktu dan tarif pekerjaan.
D. Pelanggaran kontrak
Jika terjadi pelanggaran kontrak, maka bentuk penyelesaiannya (secara pengadilan) dapat berupa :
1. Ganti Rugi
Perintah untuk mengganti rugi (umumnya dalam bentuk uang) yang setara dengan posisi jika kontrak berlangsung.
2. Membayar hutang
Perintah untuk membayar hutang (menggunakan peraturan tentang hutang). 3. Performansi khusus
Perintah untuk melaksanakan suatu tindakan khusus tertentu (dapat berupa bagian dari perjanjian).
4. Pelarangan
Perintah untuk membatalkan suatu tindakan yang dinilai 5. Pembatalan
Perintah untuk membatalkan kontrak, seolah
E. Jenis Kontrak
1. Cost plus contract/Cost Reimbursement/Price Cost
Prinsipnya adalah nilai kontrak keseluruhan ditambah harga tertentu sebagai fee bagi kontraktor
Terukur
Hari Kerja
Khusus
Jika terjadi pelanggaran kontrak, maka bentuk penyelesaiannya (secara pengadilan)
Perintah untuk mengganti rugi (umumnya dalam bentuk uang) yang setara dengan posisi jika kontrak berlangsung.
Perintah untuk membayar hutang (menggunakan peraturan tentang hutang).
Perintah untuk melaksanakan suatu tindakan khusus tertentu (dapat berupa bagian
Perintah untuk membatalkan suatu tindakan yang dinilai merugikan pihak lain. Perintah untuk membatalkan kontrak, seolah-olah kontrak tidak pernah terjadi.
Cost plus contract/Cost Reimbursement/Price Cost
Prinsipnya adalah nilai kontrak keseluruhan ditambah harga tertentu sebagai fee
•nilai kontrak didasarkan pada volume pekerjaan terhadap tarif •umum dilakukan pada pekerjaan perawatan dan pekerjaa
tambahan baru
•nilai kontrak didasarkan pada jumlah hari kerja •digunakan pada pekerjaan kecil
Hari Kerja
•nilai kontrak didasarkan pada suatu pekerjaan khusus tertentu, misalya inspeksi lift
Jika terjadi pelanggaran kontrak, maka bentuk penyelesaiannya (secara pengadilan)
Perintah untuk mengganti rugi (umumnya dalam bentuk uang) yang setara dengan
Perintah untuk membayar hutang (menggunakan peraturan tentang hutang).
Perintah untuk melaksanakan suatu tindakan khusus tertentu (dapat berupa bagian
merugikan pihak lain. olah kontrak tidak pernah terjadi.
Prinsipnya adalah nilai kontrak keseluruhan ditambah harga tertentu sebagai fee
nilai kontrak didasarkan pada volume pekerjaan terhadap tarif-tarif. umum dilakukan pada pekerjaan perawatan dan pekerjaa
nilai kontrak didasarkan pada jumlah hari kerja
2. Target Cost Contract
Prinsipnya nilai kontrak adalah biaya ditambah fee tertentu berupa prosentase dari target harga pada Bill of Quantity. Sebagai rangsangan bagi kontraktor terdapat tambahan bonus atau pengurangan berupa denda.
3. Fixed Price Contract
Prinsipnya adalah nilai kontrak merupakan harga tetap. Kontraktor menghitung keuntungannya dengan beberapa cara : tarif tertentu, perkiraan, atau dari item rinci pekerjaan.
4. Contract Based On Drawing dan Spesification
Prinsipnya adalah nilai kontrak tetap dan kontraktor berkewajiban membangun sesuai gambar dan spesifikasi. Sering disebut dengan “lumpsum”.
Contoh: pekerjaan pondasi dihitung biayanya dalam satuan m 5. Design and Building Contract
Prinsipnya adalah nilai kontr pembangunan (kontraktor) sekaligus.
F. Pihak yang terlibat
1. Employer, Client (majikan, pemilik) a. orang pribadi atau badan
b. pihak yang membayar untuk pekerjaan
Cost plus
Percentage Cntract
Cost plus Fixed Fee
Contract
Cost plus
Fluctuating Contract
Target Cost
Contract
Prinsipnya nilai kontrak adalah biaya ditambah fee tertentu berupa prosentase dari target harga pada Bill of Quantity. Sebagai rangsangan bagi kontraktor terdapat tambahan bonus atau pengurangan berupa denda.
Prinsipnya adalah nilai kontrak merupakan harga tetap. Kontraktor menghitung keuntungannya dengan beberapa cara : tarif tertentu, perkiraan, atau dari item rinci Contract Based On Drawing dan Spesification
adalah nilai kontrak tetap dan kontraktor berkewajiban membangun sesuai gambar dan spesifikasi. Sering disebut dengan “lumpsum”.
Contoh: pekerjaan pondasi dihitung biayanya dalam satuan m3
Design and Building Contract
Prinsipnya adalah nilai kontrak adalah untuk perencanaan (konsultan) dan pembangunan (kontraktor) sekaligus.
Employer, Client (majikan, pemilik) orang pribadi atau badan
pihak yang membayar untuk pekerjaan
• Nilai kontrak = Biaya + % biaya
Percentage Cntract
• Nilai kontrak = Biaya + Harga Tetap
Cost plus Fixed Fee
• Nilai Kontrak = Biaya + Fluctuating
Fee
Fluctuating Contract
• Nilai kontrak = Biaya
target biaya)
Target Cost
Contract
Prinsipnya nilai kontrak adalah biaya ditambah fee tertentu berupa prosentase dari target harga pada Bill of Quantity. Sebagai rangsangan bagi kontraktor terdapat
Prinsipnya adalah nilai kontrak merupakan harga tetap. Kontraktor menghitung keuntungannya dengan beberapa cara : tarif tertentu, perkiraan, atau dari item rinci
adalah nilai kontrak tetap dan kontraktor berkewajiban membangun sesuai gambar dan spesifikasi. Sering disebut dengan “lumpsum”.
(RpA/m3)
ak adalah untuk perencanaan (konsultan) dan
Nilai kontrak = Biaya + % biaya
Nilai kontrak = Biaya + Harga Tetap
Nilai Kontrak = Biaya + Fluctuating
c. tidak memiliki hubungan kontraktor dengan sub kontraktor 2. Architect (arsitek)
a. merumuskan kebutuhan klien
b. sebagai technical agent bagi pemilik
c. memberi nasihat pemilihan kontraktor/ sub kontraktor d. menyiapkan gambar dan spesifikasi
e. membuat Bill of Quantity f. supervisi pekerjaan
g. menyiapkan tindakan mengatasi masalah teknis h. menyiapkan tindakan alternatif
3. Engineer (teknisi)
a. sebagai technical agent pekerjaan khusus
b. menyiapkan gambar dan spesifikasi pekerjaan khusus c. supervisi pekerjaan khusus
d. membuat laporan pada arsitek 4. Quantity Surveyor
a. memberikan nasihat implikasi desain pada biaya b. pengendalian biaya pelaksanaan
c. penilaian pekerjaan di lapangan 5. Contractor (kontraktor)
a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan b. menerima instruksi dari arsitek atau QS 6. Sub Contractor (sub kontraktor)
a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan khusus b. menerima instruksi dari kontraktor (utama)
c. hubungan kontrak dengan kontraktor (utama)
7. Contractor’s Suvervisory Staff (personil kontraktor pengawas) a. mengorganisasi pekerjaan di lapangan
b. memastikan efisiensi penggunaan material dan alat c. membuat report progress
8. Clerk of Work (pelaksana)
a. merupakan wakil pemilik di lapangan
9. Building Control Officer (petugas pengawas bang.) a. bekerja untuk pemda
b. memastikan bangunan mengikuti peraturan teknis
G. Tahap proyek bangunan
1. Tahap Briefing
a. Klien menjelaskan berbagai hal tentang projek, antara lain : fungsi proyek dan batas biaya.
b. sarana bagi tim pembangun menafsirkan keinginan proyek 2. Tahap Perancangan
Tim perencana menafsirkan keinginan klien dalam bentuk : rancangan tata letak, metode konstruksi dan rasionalisasi biaya
3. Tahap Kontrak / Tender
Penunjukan tim kontraktor yang akan melaksanakan konstruksi 4. Tahap Konstruksi
Pelaksanaan konstruksi dalam batasan biaya, waktu dan kualitas yang telah disepakati
5. Tahap Persiapan Penggunaan
Menjamin bangunan sesuai dokumen kontrak dan semua fasilitas terpasang dan bekerja normal Tahap Briefing Tahap Perencanaan Tahap Kontrak/Tender Tahap Konstruksi Tahap Persiapan Penggunaan
H. Tahap tender
Adalah tahap menentukan dan menunjuk kontraktor yang bersaing dari beberapa peserta tender yang lulus pra kualifikasi.
1. Tahap pra kualifikasi :
adalah tahap penyaringan kontraktor yang sesuai dengan kualifikasi proyek, meliputi :
a. kompetensi b. pengalaman c. keuangan, dll 2. Pelaksanaan tender :
a. Iklan (terpilih): tender kompetitif untuk seluruh kontraktor b. Undangan (terpilih): dengan beberapa kontraktor pilihan c. Negosiasi (tertutup): dengan suatu kontraktor pilihan
I. Dokumen Kontrak
Merupakan dokumen legal yang mengendalikan tugas dan tanggung jawab pihak yang terlibat dalam kontrak.
Merupakan dasar utama bagi pengendalian kontrak. Dokumen kontrak terdiri dari :
1. Naskah Perjanjian
Perjanjian formal antara pihak terlibat.
a. Kontraktor : pembangunan, penyelesaian, dan pemeliharaan b. Klien : membayar fee kontraktor
2. Persyaratan Kontrak
Mengatur hubungan kerja, pekerjaan yang disetujui, hak dan kewajiban 3. Spesifikasi
Sebagai referensi pelaksanaan pekerjaan. Antara lain : detailing, kualitas bahan, kualitas pekerjaan, metode konstruksi.
4. Bill of Quantity
Berisi jadwal pelaksanaan item pekerjaan, kuantitas pekerjaan, biaya / keuntungan. 5. Gambar Kontrak
Berupa gambar-gambar teknis antara lain : site, topografi, drainase. Menggunakan beberapa skala, antara lain : 1 : 1000, 1 : 200, 1 : 50, dll.
J. Prosedur tender
Sasaran ideal tender: menjamin terjadinya kompetisi dan evaluasi yang adil Contoh kegiatan tender:
Pemilihan kontraktor mempertimbangkan : *) harga terendah
*) mutu pekerjaan di masa lalu
K. Prosedur pada kontrak
1. Pengadaan Kontrak
Adalah prosedur pengesahan kontrak, dimana pihak dokumen kontrak dan mendapat copy
2. Perubahan
Adalah prosedur permintaan perubahan gambar atau desain susulan dari arsitek, engineer dan QS pada kontraktor.
3. Sertifikasi
Adalah prosedur penilaian volume dan nilai pekerjaan oleh QS yang telah diselesaikan kontraktor per periode.
4. Hari Kerja
Adalah prosedur penilaian penggunaan hari kerja oleh QS sebagai dasar pembayaran harian.
5. Gugatan
Adalah prosedur perubahan nilai kontrak karena adanya perubahan susulan dari arsitek / engineer.
6. Formula Penyesuai Harga
Sasaran ideal tender: menjamin terjadinya kompetisi dan evaluasi yang adil
Pemilihan kontraktor mempertimbangkan :
*) kualifikasi / bonafiditas kontraktor *) mutu pekerjaan di masa lalu *) waktu penyelesaian yang diusulkan
Adalah prosedur pengesahan kontrak, dimana pihak-pihak menandatangani dokumen kontrak dan mendapat copy-nya.
Adalah prosedur permintaan perubahan gambar atau desain susulan dari arsitek, engineer dan QS pada kontraktor.
Adalah prosedur penilaian volume dan nilai pekerjaan oleh QS yang telah diselesaikan kontraktor per periode.
Adalah prosedur penilaian penggunaan hari kerja oleh QS sebagai dasar
Adalah prosedur perubahan nilai kontrak karena adanya perubahan susulan dari Formula Penyesuai Harga
Sasaran ideal tender: menjamin terjadinya kompetisi dan evaluasi yang adil
/ bonafiditas kontraktor *) waktu penyelesaian yang diusulkan
pihak menandatangani
Adalah prosedur permintaan perubahan gambar atau desain susulan dari arsitek,
Adalah prosedur penilaian volume dan nilai pekerjaan oleh QS yang telah
Adalah prosedur penilaian penggunaan hari kerja oleh QS sebagai dasar
Adalah prosedur perubahan harga aki tenaga kerja.
7. Perhitungan Akhir
Adalah prosedur sertifikasi akhir dari seluruh pekerjaan.
L. Langkah-langkah dari perencanaan sampai dengan kontrak
(R. Chudly, The Maintenance and Adaptation of Building)
Adalah prosedur perubahan harga akibat adanya fluktuasi harga material atau
Adalah prosedur sertifikasi akhir dari seluruh pekerjaan.
langkah dari perencanaan sampai dengan kontrak
(R. Chudly, The Maintenance and Adaptation of Building)
Bab IV
Organisasi Pemeliharaan Bangunan
Merupakan lingkup kerja Manajemen Properti. Ada 3 model pemeliharaan bangunan yaitu: 1. Internal / in – house / direct labour
2. External / contract – out / indirect labour / contractor 3. Kombinasi kedua di atas
A. Model peeliharaan bangunan:
1. In house
Dibentuk oleh pemilik property
Sub struktur (orang dalam) dari organisasi
Hubungan kerja : majikan (employer) – pekerja (employee) Kelebihan :
a. Pengawasan atas seluruh aktifitas dan kualitas kerja b. Fleksibilitas kerja
c. Standard kerja dapat ditentukan
d. Standard kelengkapan kerja dapat ditentukan e. Peningkatan produktifitas dengan insentif f. Cocok untuk pekerjaan mendesak dan khusus Kekurangan :
a. Harus menyediakan sarana dan administrasi fasilitas : kantin, bengkel, tempat kerja, transportasi dan akuntasi.
b. Harus membuat standard pengawasan kerja : program kerja yang ekonomis, produktifitas, kualitas kerja.
c. Manajemen harus efisien
2. Contract Out
Pekerjaan Pemeliharaan Bangunan dilakukan yang ditunjuk oleh pemilik melalui proses tender.
Kontraktor PB akan menyediakan : tenaga kerja, material, peralatan berdasarkan spesifikasi kerja.
Hubungan kerja : pemberi tugas (principal) Pekerjaan :
a. Memproses order secara efisien b. Membina komunikasi dengan owner c. Manajemen stok barang
d. Penempatan pekerja Lingkup Kerja: a. Cleaning b. Securiti c. Parking d. Building Automation e. Lift / Escalator
Pekerjaan Pemeliharaan Bangunan dilakukan oleh kontraktor (perusahaan PB) yang ditunjuk oleh pemilik melalui proses tender.
Kontraktor PB akan menyediakan : tenaga kerja, material, peralatan berdasarkan spesifikasi kerja.
Hubungan kerja : pemberi tugas (principal) – agen (agent) Memproses order secara efisien
Membina komunikasi dengan owner Manajemen stok barang
Penempatan pekerja
Building Automation
f. Electrical
g. Cooling Tower treatment h. Pest Control
i. System Rectification j. Fire Fighting
oleh kontraktor (perusahaan PB) Kontraktor PB akan menyediakan : tenaga kerja, material, peralatan
Cooling Tower treatment Pest Control
System Rectification Fire Fighting
B. Pertimbangan penggunaan:
1. Bentuk konstruksi 2. Penggunaan bangunan 3. Kebijaksanaan perawatan 4. Biaya pelaksanaan
5. Ketersediaan tenaga kerja 6. Lokasi bangunan
7. Tipe bangunan
8. jenis / fluktuasi pekerjaan
a. in – house ; emergency, scheduled b. contract out : seasonal, special, long term
C. Menurut Christer Idhammar (
1. Variabilitas beban kerja
Semakin baik manajemen beban kerja sumber daya yang kita miliki, semakin sedikit pekerjaan yang harus dikontrakkan. Dalam pekerjaan rutin apabila sistem pemeliharaan pencegahan yang dimiliki bagus maka perubahan pada beban kerja tidak banyak sehingga tidak
Pertimbangan penggunaan:
Penggunaan bangunan Kebijaksanaan perawatan Ketersediaan tenaga kerja
jenis / fluktuasi pekerjaan
; emergency, scheduled : seasonal, special, long term
Menurut Christer Idhammar (www.idcon.com)
Variabilitas beban kerja
Semakin baik manajemen beban kerja sumber daya yang kita miliki, semakin sedikit pekerjaan yang harus dikontrakkan. Dalam pekerjaan rutin apabila sistem pemeliharaan pencegahan yang dimiliki bagus maka perubahan pada beban kerja tidak banyak sehingga tidak perlu dikontrakkan. Namun apabila suatu pekerjaan Semakin baik manajemen beban kerja sumber daya yang kita miliki, semakin sedikit pekerjaan yang harus dikontrakkan. Dalam pekerjaan rutin apabila sistem pemeliharaan pencegahan yang dimiliki bagus maka perubahan pada beban kerja perlu dikontrakkan. Namun apabila suatu pekerjaan
menyebabkan perubahan beban kerja yang sangat besar, maka pekerjaan tersebut perlu dikontrakkan pada kontraktor.
2. Jadwal kerja rutin terhenti.
Selama jadwal kerja rutin terhenti karena sesuatu hal, sangat l menggunakan tenaga kontraktor untuk melanjutkan sementara. 3. ‘Core business philosophy’.
Kebanyakan perusahaan, menganggap maintenance bukanlah core business mereka, sehingga pekerjaan tersebut dikontrakkan ke pihak lain.
4. Kemampuan tenaga kerja.
Untuk pekerjaan pemeliharaan yang khusus sangat tidak mungkin untuk mentraining pekerja yang kita miliki untuk pekerjaan tersebut karena sangat jarang kita lakukan, sehingga lebih baik dikontrakkan ke pihak lain.
D. Kebutuhan Biaya:
E. Pendayagunaan In House
1. Mengurangi / membatasi waktu terbuang akibat menunggu material, transportasi dan perjalanan antar pekerjaan.
2. Monitoring skema pembayaran insentif.
3. Peningkatan kualitas program dan jadwal pekerjaan skala besar. 4. Rasionalisasi temapt kerja, lokasi g
5. Review metode kerja untuk memaksimalkan fleksibilitas dan meminimalkan penggunaan material.
6. Pengaturan area kerja untuk : maksimalisasi pelayanan dan minimalisasi biaya. menyebabkan perubahan beban kerja yang sangat besar, maka pekerjaan tersebut perlu dikontrakkan pada kontraktor.
Jadwal kerja rutin terhenti.
Selama jadwal kerja rutin terhenti karena sesuatu hal, sangat l menggunakan tenaga kontraktor untuk melanjutkan sementara. ‘Core business philosophy’.
Kebanyakan perusahaan, menganggap maintenance bukanlah core business mereka, sehingga pekerjaan tersebut dikontrakkan ke pihak lain.
a kerja.
Untuk pekerjaan pemeliharaan yang khusus sangat tidak mungkin untuk mentraining pekerja yang kita miliki untuk pekerjaan tersebut karena sangat jarang kita lakukan, sehingga lebih baik dikontrakkan ke pihak lain.
In House
Mengurangi / membatasi waktu terbuang akibat menunggu material, transportasi dan perjalanan antar pekerjaan.
Monitoring skema pembayaran insentif.
Peningkatan kualitas program dan jadwal pekerjaan skala besar. Rasionalisasi temapt kerja, lokasi gudang, dan transportasi
Review metode kerja untuk memaksimalkan fleksibilitas dan meminimalkan Pengaturan area kerja untuk : maksimalisasi pelayanan dan minimalisasi biaya. menyebabkan perubahan beban kerja yang sangat besar, maka pekerjaan tersebut
Selama jadwal kerja rutin terhenti karena sesuatu hal, sangat lumrah apabila kita menggunakan tenaga kontraktor untuk melanjutkan sementara.
Kebanyakan perusahaan, menganggap maintenance bukanlah core business mereka, sehingga pekerjaan tersebut dikontrakkan ke pihak lain.
Untuk pekerjaan pemeliharaan yang khusus sangat tidak mungkin untuk mentraining pekerja yang kita miliki untuk pekerjaan tersebut karena sangat jarang
Mengurangi / membatasi waktu terbuang akibat menunggu material, transportasi
Peningkatan kualitas program dan jadwal pekerjaan skala besar.
Review metode kerja untuk memaksimalkan fleksibilitas dan meminimalkan Pengaturan area kerja untuk : maksimalisasi pelayanan dan minimalisasi biaya.
Bab V
Pelaksanaan Pemeliharaan Bangunan
A. Pengaturan Pekerjaa Pemeliharaan
Dilakukan setelah perencanaan pemeliharaan Harus dilakukan secara rapi dan teratur
Penggunaan komputer, banyak tersedia software yang didesain khusus untuk pengaturan sistem pemeliharaan bangunan
Sistem tersebut mengatur 2 hal penting yaitu pengaturan pendanaan dan pekerjaan teknis.
Sistem pemeliharaan bangunan tidak akan berarti apa-apa jika tidak ada data yang diinput ke sistem tersebut. Data dari sisi pendanaan tentunya berupa pemasukan dan pengeluaran dana pemeliharaan. Sementara dari sisi teknis, datanya dapat berupa pengaduan / pemberitahuan dari tenant / occupant atau temuan dari staff pemeliharaan sendiri (hasil inspeksi).
B. Pelaksanaan Dengan Sumber Daya Sendiri (In-House)
Apakah jika ada kerusakan semua ditanggung oleh pihak pemilik ataukah penyewa / penghuni bertanggungjawab terhadap beberapa kerusakan bangunan.
Keputusan urgensi pekerjaan, apakah kerusakan langsung ditangani ataukah menunggu sampai siklus pemeliharaan berikutnya.
Keputusan ‘response time’ terhadap penyewa untuk pekerjaan non emergency. Sebagian besar sistem pemeliharaan dengan sumber daya sendiri dioperasikan dalam bentuk ‘job ticket’, request / order form, dimana staff pemeliharaan hanya melakukan pekerjaan yang ada pada form tersebut.
C. Pelaksanaan Pemeliharaan oleh Kontraktor (Contract Out)
Kontraktor pemeliharaan harus dapat menjalankan semua perintah dan pesanan dari pemilik secara efisien.
Komunikasi yang efektif penting antara kontraktor dengan pemilik maupun kontraktor dengan staffnya.
Operasional pemeliharaan disebarkan secara efektif (beban kerja, ketersediaan material dan tenaga kerja).
Sistem biaya yang teratur serta analisis biaya yang memadai harus dilakukan. Untuk mendapatkan data bagi sistem biaya, kontraktor mendapatkannya melalui
elemen dasar biaya berikut ini :
i. biaya buruh / tenaga kerja : dari lembar kerja mingguan ii. biaya material : dari faktur belanja
iii. biaya transportasi : dari lembar kerja pengemudi iv. ongkos lainnya : dari klaim, voucher, dll
v. upah dan potongan lainnya : seperti air, listirk, dll
D. Peralatan dan Pekerja Pemeliharaan
Baik kontraktor maupun departemen pemeliharaan dalam suatu perusahaan (in– house) memerlukan peralatan dan pekerja yang memadai untuk melaksanakan pekerjaan pemeliharaan.
Harus diputuskan apakah membeli atau menyewa peralatan. Idealnya peralatan yang digunakan secara rutin harus dimiliki sendiri dan yang tidak sering digunakan bisa sewa ke pihak lain.
E. Material dan Kontrol Stok
Operasional pemeliharaan perlu ditopang dengan suplai material yang tetap dan tipe yang benar dan waktu tunggu yang tidak terlalu lama.
Ada beberapa pertanyaan mendasar yang harus dipertimbangkan berkaitan dengan material dan stok :
1. Tipe material yang bagaimana yang harus disimpan di gudang dan kuantitasnya berapa?
2. Pada tingkatan keberapa material tersebut sudah harus dipesan lagi dan dalam jumlah berapa?
3. Bagaimana menyeimbangkan antara diskon yang diperoleh karena pembelian dalam jumlah banyak dengan biaya penyimpanannya?
4. Dimanakah harusnya material disimpan apakah di sub gudang atau gudang sentral?
5. Material yang mana yang secara ekomonis lebih baik dihantar langsung ke lokasi daripada disimpan di gudang?
F. Manajemen Pekerjaan Pemeliharaan (untuk Bangunan Hunian)
1. Thurley dan Richardson menyatakan ada beberapa permasalahan dalam manajemen pekerjaan pemeliharaan :
a. Masalah komunikasi antara penyewa dan pihak manajemen
b. Standard pemeliharaan sangat jarang didefinisikan dengan jelas dan secara umum dapat diterima.
c. Pemeliharaan terkadang dipengaruhi oleh faktor pendanaan dan terkadang perencanaan yang sudah ditentukan dialihkan dananya untuk kegiatan lain. d. Kesulitan dalam mendapatkan data kontrol yang memadai untuk manajemen
pemeliharaan.
2. Fox mengidentifikasi beberapa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan bangunan hunian :
a. Seluruh perbaikan, kecuali yang disebabkan oleh kelalaian penyewa, idealnya menjadi tanggungjawab pihak manajemen.
b. Kebanyakan pasangan bekerja di luar dan akses hanya diberikan jika ada perjanjian.
c. Banyak waktu harus disediakan untuk melakukan inspeksi rutin untuk memastikan semua pelayanan berjalan dengan baik sebelum dikeluhkan oleh penyewa.
d. Sangat disarankan untuk menetapkan ‘acceptable standardd’ dalam melakukan pemeliharaan bangunan hunian.
e. Pihak manajemen harus memastikan stok material pemeliharaan selalu tersedia.
f. Penyewa disarankan untuk memperhatikan pemeliharaan tempat huniannya sendiri, dan pihak manajemen sebaiknya mengajak penyewa untuk mendiskusikan pemeliharaan areal yang bersifat umum misalnya dari sisi prioritas penanganannya.
G. Tingkat Kemajuan (Progress) Pekerjaan Pemeliharaan
Untuk memantau kemajuan pekerjaan pemeliharaan secara rutin, harus disediakan grafik tingkat kemajuan pekerjaan.
Keberadaan pekerja, material dan peralatan merupakan kunci utama dalam menentukan waktu selesainya pekerjaan.
Langkah awal adalah menentukan pelaksana dari operasional pemeliharaan yang bervariasi, yang mana dijalankan oleh kontraktor dan yang mana dilaksanakan oleh sub kontraktor.
Perkiraan waktu penyelesaian masing-masing pekerjaan dimasukkan kedalam grafik. Pada beberapa kasus, ada pekerjaan tertentu yang baru bisa dilaksanakan jika pekerjaan lain telah dilakukan.
Kapasitas penyimpanan material pada lokasi juga menentukan kecepatan penyelesaian pekerjaan.
Selanjutnya grafik kemajuan ini akan dipasang selama proyek berlangsung untuk melakukan pencatatan kemajuan pekerjaan.
Metode untuk mengontrol pekerjaan pemeliharaan bangunan: 1. Metode “Critical Path”
Umum digunakan dalam mengorganisasi dan mengontrol pekerjaan pemeliharaan, setiap pekerjaan ditampilkan dalam bentuk diagram sehingga memungkinkan setiap permasalahan yang mendasar dapat dilihat secara terpisah-pisah.
Melalui diagram ini dapat dihitung waktu yang diperlukan untuk mengerjakan proyek secara keseluruhan (berdasarkan penjumlahan waktu masing-masing pekerjaan), dapat ditentukan bagian-bagian yang kritis (yang harus dipercepat pengerjaannya), dan pekerjaan yang tidak kritis (pekerjaan yang masih ada toleransi batas waktu pengerjannya).
Beberapa keuntungan dengan menggunakan metode ini: a. Mempermudah pengawasan setiap pekerjaan
b. Memperlihatkan hubungan timbal balik setiap pekerjaan, dan memungkinkan setiap orang melihat tidak hanya rencana keseluruhan tetapi posisi pekerjaan yang dikerjakannya dalam proyek dipengaruhi oleh pekerjaan yang mana, dan pekerjaan yang ia kerjakan mempengaruhi pekerjaan siapa.
c. Dapat dengan mudah mencari alternatif metode lain untuk satu pekerjaan tertentu.
d. Kebutuhan peralatan maupun pekerja secara total dapat dengan mudah ditentukan.
Tujuan untuk mendapatkan nilai maksimum dari uang yang dikeluarkan untuk pemeliharaan, atau dengan kata lain untuk mendapatkan efisiensi maksimum dalam pemeliharaan.
Insentif dapat dikatakan sebagai hubungan antara upah pekerja dan hasil kerjanya; majikan mendapatkan keuntungan dari peningkatan produktifitas sementara pekerja mendapatkan gaji yang lebih tinggi.
Beberapa prinsip yang harus diperhatikan dalam memformulasikan insentif: a. Insentif harus adil bagi semua pihak.
b. Bonus yang dibayarkan harus sesuai dengan usaha yang dikeluarkan.
c. Standard performansi yang diinginkan agar mendapatkan bonus harus realistis dan dapat dicapai oleh kebanyakan pekerja.
d. Bonus tidak boleh dipengaruhi oleh hal-hal diluar kontrol operasional.
e. Pembayaran bonus harus segera dilakukan setelah pekerjaan selesai dikerjakan.
f. Skema insentif harus permanen.
g. Pihak pekerja harus bisa menghitung bonusnya sendiri.
h. Insentif harus disetujui oleh manajemen, pekerja dan supervisor. Metode Menentukan Bonus
Ada beberapa metode yang digunakan antara lain:
i. Pengeluaran atau biaya untuk pelaksanaan pekerjaan. j. Penggunaan material dalam pelaksanaan pekerjaan. k. Pesanan barang.
A. Latar Belakang
B. Kualitas
Totalitas sifat dari suatu bangunan yang memungkinkan bangunan tersebut untuk memenuhi kebutuhan, termasuk cara dimana masing
diseimbangkan maupun digabungkan dalam keseluruhan bangunan dan keadaan lingkungannya.
Aspek kualitas:
1. Sifat luar (Pengaruh timbal balik dengan lingkungan). 2. Sifat penampilan (Beroperasi efisien, kondisi m 3. Estetika / kenyamanan
Bab VI
Nilai Ekonomis Kualitatif
Totalitas sifat dari suatu bangunan yang memungkinkan bangunan tersebut untuk termasuk cara dimana masing-masing sifat dikaitkan, diseimbangkan maupun digabungkan dalam keseluruhan bangunan dan keadaan
Pengaruh timbal balik dengan lingkungan).
(Beroperasi efisien, kondisi memadai bagi pemakai). Estetika / kenyamanan (Standard lebih dari hanya memenuhi kebutuhan).
Totalitas sifat dari suatu bangunan yang memungkinkan bangunan tersebut untuk masing sifat dikaitkan, diseimbangkan maupun digabungkan dalam keseluruhan bangunan dan keadaan
emadai bagi pemakai). lebih dari hanya memenuhi kebutuhan).
C. Kualitas dalam konstruksi
D. Pengendalian Kualitas
E. Factor Kualitas
1. Market : Perbedaan dari produsen
2. Men : Orang yang tepat pada suatu pekerjaan 3. Money : Uang setara kualitas
4. Management : Penetapan kebijaksanaan kualitas 5. Method : Metode dengan toleransi yang diinginkan 6. Machine : Mesin yang tepat dan efisien
Kualitas dalam konstruksi
Perbedaan dari produsen
: Orang yang tepat pada suatu pekerjaan : Uang setara kualitas
: Penetapan kebijaksanaan kualitas : Metode dengan toleransi yang diinginkan
F. Standard Kualitas
Tujuan untuk mencapai sasaran praktis, faktual dan dapat diukur
kKasifikasi
Variabel : Nilai set tertentu yang dapat diukur, objektif, mudah dikontrol. Contoh: sifat, bahan,
dimensi.
Atribut : Karakter kualitatif, subjektif. susah dikontrol. Contoh: warna, penampilan.
Identifikasi Kualitas Melalui (BQ) dimensi penampilan kekuatan stabilitas material daya kerja lapisan penutup
Ekonomi Pemeliharaan Bangunan
A. Life Cycle Costing (LCC)
LCC adalah suatu metode untuk mengevaluasi alternatif investasi proyek bangunan yang didasarkan pada biaya inisial, operasional dan biaya pemeliharaan selama umur ekonomis bangunan tersebut. (A.S. Rakhra
Pada bangunan baru LCC digunakan untuk mengevaluasi pilihan desain, lokasi dan material yang didasarkan pada TLCC (total life cycle costs).
Pada bangunan yang sudah ada biasanya digunakan untuk : perbandingan antara merehabilitasi vs membangun ulang kembali,
rehabilitasi harus dilakukan untuk mendapat keuntungan yang maksimum, dan menentukan metode apa yang terbaik untuk melakukan rehabilitasi.
First Costs
Adalah seluruh biaya investasi termasuk biaya lahan, instalasi d Future Costs
Dapat dibagi 2 yaitu : Energy Costs (biaya untuk pemanas, pendingin dan pencahayaan bangunan) dan Non Energy Costs (biaya perawatan, perbaikan dan penggantian komponen bangunan).
Salvage Value
Nilai aset pada akhir umur ekonomi
B. Analisis LCC memerlukan langkah
1. Menentukan tujuan dan batasan dari analisis 2. Identifikasi pilihan untuk mencapai tujuan 3. Menentukan asumsi-asumsi
4. Identifikasi dan estimasi biaya relevan
5. Konversi seluruh biaya pada nilai rupiah yang tetap
6. Bandingkan TLCC setiap pilihan, dan pilih yang paling rendah. 7. Analisa tingkat sensitifitas hasil terhadap asumsi awal.
Bab VII
Ekonomi Pemeliharaan Bangunan
)
LCC adalah suatu metode untuk mengevaluasi alternatif investasi proyek bangunan yang didasarkan pada biaya inisial, operasional dan biaya pemeliharaan selama umur ekonomis bangunan tersebut. (A.S. Rakhra –www.nrc.ca).
bangunan baru LCC digunakan untuk mengevaluasi pilihan desain, lokasi dan material yang didasarkan pada TLCC (total life cycle costs).
Pada bangunan yang sudah ada biasanya digunakan untuk : perbandingan antara merehabilitasi vs membangun ulang kembali, menentukan seberapa besar (pekerjaan) rehabilitasi harus dilakukan untuk mendapat keuntungan yang maksimum, dan menentukan metode apa yang terbaik untuk melakukan rehabilitasi.
Adalah seluruh biaya investasi termasuk biaya lahan, instalasi d
Dapat dibagi 2 yaitu : Energy Costs (biaya untuk pemanas, pendingin dan pencahayaan bangunan) dan Non Energy Costs (biaya perawatan, perbaikan dan penggantian komponen bangunan).
Nilai aset pada akhir umur ekonomi
Analisis LCC memerlukan langkah-langkah berikut :
Menentukan tujuan dan batasan dari analisis Identifikasi pilihan untuk mencapai tujuan
asumsi
Identifikasi dan estimasi biaya relevan
Konversi seluruh biaya pada nilai rupiah yang tetap
Bandingkan TLCC setiap pilihan, dan pilih yang paling rendah. Analisa tingkat sensitifitas hasil terhadap asumsi awal.
LCC adalah suatu metode untuk mengevaluasi alternatif investasi proyek bangunan yang didasarkan pada biaya inisial, operasional dan biaya pemeliharaan selama umur bangunan baru LCC digunakan untuk mengevaluasi pilihan desain, lokasi dan Pada bangunan yang sudah ada biasanya digunakan untuk : perbandingan antara menentukan seberapa besar (pekerjaan) rehabilitasi harus dilakukan untuk mendapat keuntungan yang maksimum, dan menentukan metode apa yang terbaik untuk melakukan rehabilitasi.
Adalah seluruh biaya investasi termasuk biaya lahan, instalasi dan konstruksi.
Dapat dibagi 2 yaitu : Energy Costs (biaya untuk pemanas, pendingin dan pencahayaan bangunan) dan Non Energy Costs (biaya perawatan, perbaikan dan
C. Beberapa Penggunaan LCC
1. Desain bangunan
Desain bangunan yang paling optimum menurut TLCC adalah yang memiliki TLCC paling rendah.
2. Penghematan Energi
TLCC - kaitannya dengan penghematan energi - dapat digunakan untuk menjawab beberapa pertanyaan berikut : bagaimana memilih teknik penghematan energi yang paling baik ?, berapa investasi yang harus dikeluarkan untuk penghematan energi ?, kombinasi yang bagaimana yang terbaik untuk penghematan energi ? 3. Rehabilitasi dan TLCC
Metode TLCC dapat digunakan untuk membantu memutuskan apakah suatu bangunan perlu direhabilitasi ataukah dibangun ulang.
D. Permasalahan LCC
1. Estimasi Biaya
Kesulitan untuk mengestimasi lifetime costs. Menentukan initial costs tidak terlalu susah dibandingkan dengan future maintenance costs dan operation costs. Biaya perawatan peralatan, mesin dan bangunan dapat dibedakan menjadi biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung seperti perawatan bangunan tiap hari sedikit lebih mudah diestimasi dibandingkan biaya tidak langsung seperti penggantian mesin dan peralatan bangunan.
2. Kesalahan Prediksi
Proses prediksi biaya-biaya dan penghematan penuh dengan kesalahan. Penyebab utamanya adalah ketidakpastian masa depan. Kesalahan prediksi secara garis besar dapat dibagi 2 yaitu :
a. Kesalahan pengukuran dan sampling
Kesalahan pengukuran sering terjadi karena perbedaan unit pengukuran, sedangkan kesalahan sampling terjadi karena sample tidak merepresentasikan populasinya.
b. kesalahan asumsi
Kesalahan prediksi juga terjadi karena kesalahan mengasumsikan tingkat bunga, tingkat inflasi, umur bangunan dan umur material, dll.
