ANALISIS BIAYA, WAKTU DAN KUALITAS TERHADAP
PENYELESAIAN PROYEK
(STUDI KASUS DI PT PERUSAHAAN GAS NEGARA (PERSERO) TBK.)
Renova1), Syamsir Abduh2) Program Pascasarjana Universitas Trisakti
Gedung D Lt.6 Kampus A. Jl Kyai Tapa No 1. Grogol, Jakarta 11440 Tel/Fax. +62-21-5663232 Ext 8398/+62-21-5668640
Email: pps@pasca.trisakti.ac.id
Abstrak
Penelitian ini bertujuan: (1) untuk mengetahui sejauh mana pengaruh antara investasi proyek yang dialokasikan dan ketepatan waktu penyelesaian proyek konstruksi pipa gas terhadap harga proyek terkontrak; (2) Untuk mengetahui sejauh mana pengaruh antara nilai investasi proyek terhadap nilai arus kas atau laba bersih perusahaan per tahun; (3) Untuk mengetahui sejauh mana pengaruh terhadap nilai investasi proyek terhadap Payback Period (PP) perusahaan dalam tahun berjalan. Metode penelitian yang digunakan adalah teknik Simple Random Sampling. Data yang digunakan adalah data sekunder berdasarkan kontrak proyek tahun 2006 dan selesai tahun 2008. Proyek ini adalah pinjaman dari Bank Dunia (World Bank) dengan jangka waktu pengembalian pinjaman (Payback Period) menggunakan data laba bersih tahunan PT PGN dalam tahun berjalan dengan asumsi diskonto tetap. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pelaksanaan proyek sebagai bisnis jasa kegiatan konstruksi dalam fase pengembangan jaringan pipa gas ini dihadapkan oleh kendala-kendala seperti biaya, waktu dan kualitas dari pekerjaan. Keberhasilan atau kesuksesan pelaksanaan proyek dalam jasa konstruksi terkait dengan 3 hal tersebut diatas telah terpenuhi.
Katakunci: Project Management, Biaya, Waktu dan Kualitas
Pendahuluan
PT. Perusahaan Gas Negara (Persero), Tbk. (disingkat “PGN”) mendistribusikan produk gas bumi melalui jaringan pipa distribusi ke para pelanggan. Kegiatan usaha ini memberikan kontribusi sebesar 81 % dari total pendapatan yang diperoleh pada tahun 2004 (financial statement consolidated in 2004). PGN merupakan pelaku utama dalam kegiatan usaha distribusi gas di Indonesia dengan pangsa pasar sebesar 94% yang mencakup delapan kota utama di Indonesia yaitu Jakarta, Bogor, Cirebon, Palembang, Surabaya, Medan, Batam dan Pekanbaru yang didukung oleh jaringan pipa distribusi sepanjang 3.097 km dengan kapasitas sebesar 831 MMSCFD. Kontrak pembelian gas bersifat jangka panjang antara 10 tahun sampai dengan 20 tahun. Perjanjian pembelian gas bumi jangka panjang dimaksudkan untuk mendapatkan jaminan pasokan gas bumi secara lebih pasti agar kualitas pelayanan Perusahaan kepada pelanggan dapat terpenuhi dengan lebih baik. Dalam rangka penetrasi pasar ke wilayah yang menjadi target perusahaan, maka daerah layanan pasar dibagi menjadi tiga wilayah distribusi, sebagai berikut: (1) Strategic Business Unit (SBU) Distribusi Wilayah I, Jawa Bagian Barat yang terdiri dari Distrik Jakarta, Banten, Bekasi, Karawang, Bogor, Cirebon, Palembang dan Rayon Bandung, (2) Strategic Business Unit (SBU) Distribusi Wilayah II, Jawa Bagian Timur yang terdiri dari Distrik Surabaya-Gresik, Sidoarjo-Mojokerto dan Pasuruan-Probolinggo serta Rayon Semarang dan Makassar, (3) Strategic Business Unit (SBU) Wilayah III, Sumatera Bagian Utara yang terdiri dari Distrik Medan, Batam dan Pekanbaru, (4) Strategic Business Unit (SBU) Transmisi Sumatera-Jawa, mencakup jaringan transmisi di Sumatera Selatan dan Jawa. Dengan terpasangnya pipa transmisi dan distribusi tersebut diatas diharapkan dapat dilakukan penyaluran gas dengan total 650 MMSCFD (400 MMSCFD dari Conoco Philip dan 250 MMSCFD dari Pertamina). Tujuan utama perusahaan adalah meningkatkan nilai perusahaan melalui peningkatan kemakmuran pemilik atau para pemegang saham. Kemakmuran pemilik atau pemegang saham tercermin dalam harga saham dalam pasar modal.
keputusan kepada agen (Jensen dan Meckling, 1976). Manajer dalam menjalankan perusahaan mempunyai kewajiban untuk mengelola perusahaan sebagaimana yang diamanahkan oleh pemilik atau para pemegang saham (prinsipal), yaitu meningkatkan kemakmuran prinsipal melalui peningkatan nilai perusahaan. Perusahaan perseroan adalah perusahaan yang kepemilikannya ditentukan oleh jumlah saham yang dimiliki dalam perusahaan tersebut. Saham-saham tersebut diperjualbelikan di pasar modal sehingga apabila perusahaan memerlukan peningkatan pendanaan, perusahaan dapat menjual sahamnya kepada publik baik perseorangan atau pada institusi lain. Perusahaan perseroan yang memiliki struktur kepemimpinan yang sangat tersebar, yang secara efektif memisahkan fungsi kepemilikan dan fungsi pengambilan keputusan (Tandelilin dan Wilberforce, 2002).
Masalah Penelitian
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka perumusan permasalahan yaitu:
1. Sejauh mana pengaruh antara investasi proyek yang dialokasikan dan ketepatan waktu penyelesaian proyek konstruksi pipa gas serta harga proyek terkontrak?
2. Sejauh mana pengaruh antara nilai investasi proyek terhadap nilai arus kas atau laba bersih perusahaan per tahun?
3. Sejauh mana pengaruh terhadap nilai investasi proyek terhadap Payback Period (PP) perusahaan dalam tahun berjalan?
Studi Pustaka
Manajemen proyek adalah merencanakan, mengorganisir, memimpin, dan mengendalikan sumber daya perusahaan untuk mencapai sasaran jangka pendek yang telah ditentukan. Istimawan Dipohusodo (1996) menyatakan bahwa secara garis besar tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi 3 (tiga) bagian yaitu: (1) Perancangan (Planning, Design), (2) Pengadaan/Pelelangan (Tender), (3) Pelaksanaan (Construction) (H. Kerzner dikutip oleh Soeharto, 1999).
Tujuan manajemen proyek adalah sebagai berikut: (1) Tepat waktu (on time) yaitu waktu atau jadwal yang merupakan salah satu sasaran utama proyek, keterlambatan akan mengakibatkan kerugian seperti penambahan biaya, kehilangan kesempatan produk memasuki pasar, (2) Tepat anggaran (on budget) yaitu biaya yang harus dikeluarkan sesuai dengan anggaran yang telah ditetapkan, (3) Tepat spesifikasi (on specification) yaitu dimana proyek harus sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan (Handoko, 1999:98 dikutip oleh Eka Dannyanti, 2010).
Suatu anggaran proyek dihasilkan dari perkiraan biaya komponennya dengan memperhatikan faktor waktu dan biaya dari pelaksanaan pekerjaan. Biaya yang tertuang dalam pelaksanaan pekerjaan merupakan angka yang tidak 100% akurat, namun diharapkan biaya tersebut diharapkan tidak menyimpang terlalu jauh sehingga fungsi dari perencanaan dan pengendalian tetap terpelihara. Suatu perkiraan biaya dianggap kurang akurat, jika terdapat ciri-ciri sebagai berikut: (1) Terjadinya cost overun atau underun yang relatif besar, (2) Angka-angkanya tidak realistis untuk dipakai sebagai tolok ukur pengendalian biaya, (3) Tidak reliable untuk alokasi biaya dan mencari pendanaan (Y. Djoko Setiyarto, 2009).
Penelitian yang berjudul Risk Management Perceptions and Trends of US. Construction (Kangari, 1995) dapat diketahui persepsi kontraktor-kontraktor mengenai alokasinya dan importance risiko-risiko konstruksi yang berlaku pada proyek-proyek konstruksi di Amerika Serikat. Risiko yang perlu diperhatikan adalah: (1) Produktivitas tenaga kerja dan peralatan, (2) Kualitas pekerjaan, (3) Keselamatan kerja, (4) Kemampuan kontraktor. Disamping itu risiko yang kurang penting diperhatikan adalah: (1) Ketersediaan material, tenaga kerja, dan peralatan, (2) Kerusakan material, (3) inflasi, (4) Kuantitas pekerjaan aktual, (5) Perselisihan tenaga kerja, (6) Kegagalan keuangan pihak-pihak yang terlibat, (7) Negosiasi untuk change-order, (8) Ganti rugi/indentification, (9) Proses penyelesaian perpanjangan kontrak. Penelitian lain dikemukakan oleh Smith dan Bohn (1999) berjudul Small to Medium Contractor Contingency and Assumption of Risk. Penelitian ini mengidentifikasi risiko-risiko yang dihadapi kontraktor kecil dan menengah yang diolah secara deskriptif risiko-risiko ini ditunjukkan pada Tabel 1.
future proceed) dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran untuk investasi. Dengan kata lain, IRR adalah discount rate yang menjadikan NPV sama dengan nol.
Tingkat pengembalian Internal (IRR) adalah tingkat bunga yang menjadikan jumlah nilai yang sekarang dari proceed yang diharapkan diterima sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (Bambang Riyanto, 1997). Dengan pengertian tersebut diatas, maka metode Internal of Return yang dicari adalah tingkat pengembalian investasi atau discount rate yang akan menjadikan NPV sama dengan NOL. Sedangkan pada metode net present yang dicari adalah net present value dengan discount rate yang telah ditentukan. Keputusan menerima/menolak rencana investasi dilakukan berdasarkan hasil perbandingan IRR dengan tingkat pengembalian investasi yang diinginkan (r). Tingkat pengembalian internal pada investasi atau proyek adalah efektif tahunan kembali diperparah tingkat atau tingkat diskonto yang membuat nilai sekarang bersih dari arus kas semua (baik positif maupun negatif) dari suatu investasi tertentu sama dengan nol. Secara lebih spesifik, IRR dari investasi adalah tingkat bunga di mana nilai sekarang bersih dari biaya (arus kas negatif) investasi sama dengan nilai sekarang bersih dari keuntungan (arus kas positif) dari investasi.
Internal tingkat pengembalian yang umum digunakan untuk mengevaluasi keinginan investasi atau proyek. Semakin tinggi tingkat internal sebuah proyek pengembalian, semakin diinginkan itu adalah untuk melaksanakan proyek. Dengan asumsi semua faktor lain adalah sama di antara berbagai proyek, proyek dengan IRR tertinggi mungkin akan dianggap yang terbaik dan dilakukan pertama. Sebuah perusahaan (atau indivdual) harus, dalam teori, melakukan semua proyek atau investasi yang tersedia dengan IRR positif. Investasi mungkin akan terbatas pada ketersediaan dana bagi perusahaan dan/atau oleh kapasitas perusahaan atau kemampuan untuk mengelola berbagai proyek.
IRR juga dapat dihitung dengan metode Trial dan error jika data memenuhi kondisi berikut: (1) outflow terjadi satu kali, (2) aliran yang konstan sebagai per interval dan jumlah, (3) Jangka waktu melibatkan cukup signifikan sehingga metode lain menjadi rumit (Husnan dan Suwarsono, 2000).
Extended Internal Rate of Return: Tingkat pengembalian Internal menghitung tingkat di mana investasi yang dilakukan akan menghasilkan arus kas. Metode ini nyaman jika proyek memiliki durasi pendek, tapi untuk proyek-proyek yang memiliki banyak pengeluaran tahun metode ini tidak praktis sebagai IRR mengabaikan Nilai Waktu Uang. Untuk mempertimbangkan Nilai Waktu Uang Extended Internal Rate of Return diperkenalkan dimana semua arus kas masa depan yang pertama didiskontokan pada discount rate dan kemudian IRR dihitung. Metode perhitungan IRR disebut Extended Internal Rate of Return atau XIRR. IRR adalah tingkat bunga dimana NPW dari suatu aliran arus kas adalah sama dengan nol, dimana;
PW (biaya) = PW (keuntungan) pada i = IRR
NPW (i) = Co + --- + --- + … + --- ---- (1)
Jika pelaksanaan proyek menggunakan investasi dari perusahaan sendiri maka untuk investasi: Apakah IRR > MARR ? Maka: (1) IRR > MARR kita dapat berinvestasi, (2) IRR = MARR tidak terdapat perbedaan, (3) IRR < MARR lebih baik tidak berinvestasi. Untuk mengetahui tingkat pengembalian minimum yang diterima (MARR), maka merupakan nilai maksimum dari: (1) Biaya peluang (opportunity cost) dari suatu perusahaan, (2) Biaya pinjaman dari perusahaan, (3) Biaya modal dari perusahaan.
Metodologi Penelitian
Dalam penelitian ini diambil salah satu unit proyek konstruksi yaitu proyek distribusi pipa gas yang berlokasikan di pulau Jawa khususnya Jawa Barat yang dimulai strarting point dari lokasi bojonegoro sampai dengan point lokasi Karawang-Bogor. Metodologi penelitian yang dilakukan oleh si peneliti menggunakan teknik Simple Random Sampling yang bersifat deskriptif sehingga diharapkan dapat menginterpretasikan dalam bentuk kemampuan dan komitmen perusahaan. Sampel tersebut berdasarkan Unit Kerja yang ada di PT PGN yaitu Unit Distribusi adalah paket Proyek Pengembangan Jaringan Pipa Gas Bumi Distribusi Jawa Barat/PPJPGBDJB (Domestic Gas Market Development Project) IFB 1 Engineering, Procurement and Construction (EPC) for Banten Distribution Mainline diameter pipa 16 inchi dengan total panjang pipa yang terpasang adalah sebesar ± 36.786 m (dari rencana awal adalah sebesar ± 42 km) dengan menggunakan dana bank dunia Loan Number 4810 – IND. Variabel durasi waktu proyek adalah sumber daya yang terdiri dari biaya, tenaga kerja, peralatan dan material. Variabel – variabel yang akan dianalisis dalam penelitian ini diklasifikasikan sebagai berikut:
Tabel 2. Unit Analisis, Indikator
No Unit Analisis Indikator
1 Investasi terhadap penyelesaian proyek
1. Gas mengalir (Date of Completion Certificate).
2. Alokasi Dana (rencana awal/Detail Design). 3. Tanggal penyelesaian proyek rencana
dibandingkan dengan penyelesaian proyek aktual.
2 Investasi terhadap laba bersih perusahaan
Nilai arus kas atau laba bersih perusahaan berdasarkan RUPS
3 Nilai investasi terhadap payback period
1.Durasi waktu pengembalian aktual terhitung efektif penyelesaian proyek secara keseluruhan (rencana direksi 20 tahun).
2.NPV; Revenue yang dihasilkan oleh perusahaan per tahun.
Diagram 1. Skematis Hubungan antar Variabel
Hasil dan Pembahasan
Analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif yaitu dengan cara mengumpulkan data yang sebenarnya kemudian data tersebut disusun, diolah dan dianalisis untuk dapat memberikan gambaran mengenai masalah yang ada (Sugiyono, 2008:105). Dengan pengertian
Investasi
Waktu (t)
Laba Bersih (π)
diatas dapat disimpulkan bahwa metode deskriptif analisis merupakan metode penelitian dengan cara mengumpulkan data yang berkaitan yang dimulai dari Detail Design Engineering, Procurement dan Construction sampai dengan penutupan proyek (closing project) yang kemudian disusun, diolah dan dianalisis untuk dapat memberikan gambaran masalah yang dihadapi. Revenue perusahaan per tahun adalah selisih dari pendapatan kotor perusahaan per tahun di kurangi dengan biaya operasional perusahaan per tahun, sedangkan menghitung payback period adalah dengan cara periode waktu kapan investasi kembali, ditunjukkan dengan nilai kas positif serta makin pendek jangka waktu pengembalian modal makin baik.
Outlay
Payback Period = x 1 tahun Proceed
Dengan rumus periode pengembalian dengan arus kas yang terjadi maka kesimpulan terhadap proyek: (1) Periode pengembalian lebih cepat maka investasi proyek layak, (2) Periode pengembalian lebih lama maka investasi proyek tidak layak, (3) Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode pengembalian yang lebih cepat yang dipilih.
Berdasarkan data laporan keuangan PT PGN tahun 2008 laba bersih yang dihasilkan adalah Rp.633.860.000.000,-. Untuk mengetahui Payback Period terhadap nilai investasi paket IFB 1 adalah dengan mengunakan rumus sebagai berikut:
Outlay x 1 tahun Payback Period =
Proceed Dimana:
Outlay = Jumlah uang yang dikeluarkan atau uang yang diinvestasikan Proceed = Jumlah uang yang diterima
Maka dengan menggunakan rumus diatas, PT PGN pengembalian dana Bank Dunia selama 20 tahun terhitung tahun 2014 (tahun penyelesaian proyek). Dalam pengembalian dipengaruhi oleh suku bunga dalam periode tahun tertentu. Sebagai contoh adalah sebagai berikut:
PT PGN menggunakan dana pinjaman Bank Dunia sebesar USD 80.000.000 untuk melaksanakan Proyek Pengembangan Jaringan Pipa Gas Bumi, jangka waktu pengembaliannya adalah 20 tahun, dengan tingkat suku bunga nominal (asumsi) 5% per tahunnya. Penyelesaiannya:
Diketahui:
P = USD80.000.000, N = 20 tahun, Diskonto = 12% (Asumsi) Penyelesaian:
Laporan laba bersih PT. Perusahaan Gas Negara (Tbk) dari tahun 2008-2011 Tahun 2008 = Rp. 633.860.000.000,-
Tahun 2009 = Rp. 6.223.000.000.000,- Tahun 2010 = Rp. 4.692.000.000.000,- Tahun 2011 = Rp. 4.506.000.000.000,-
Tabel 1. Laporan Arus Kas dan Arus Kas Kumulatif 4 tahun terakhir
Tahun Arus Kas (juta) Disc. 12% Arus Kas Setelah Diskonto (juta)
Arus Kas Kumulatif (juta)
2008 633.860 0.893 566.036 566.036
2009 6.229.000 0.797 4.964.513 5.530.549
2010 4.692.000 0.712 3.340.704 8.871.253
2011 4.506.000 0.636 2.865.816 11.737.069
a-b
Periode Pengembalian = n + --- x 1 tahun c-b
(720.000.000.000-5.530.549.980.000)
= 20 + --- x 1 tahun (8.871.253.980.000-5.530.549.980.000)
= 18,6 tahun atau 18 tahun 6 bulan.
Tabel 2. Perhitungan Nilai PV sekarang dibanding dengan nilai Investasi Awal
Tahun Arus Kas (juta) Tingkat Bunga Nilai PV Sekarang (juta)
2008 633,860 0.893 566,036
2009 6,229,000 0.797 4,964,513
2010 4,692,000 0.712 3,340,704
2011 4,506,000 0.636 2,865,816
Total Nilai PV sekarang 11,737,069
Investasi Awal (OI) 720,000
Nilai Sekarang Bersih (NPV) 11,017,069
Dengan hasil perhitungan diatas, Net Present Value (NPV) memiliki nilai positif artinya hasil penjualan proyek menghasilkan nilai PV lebih besar dari yang dibutuhkan untuk menutup utang dan hasil NPV memberikan pengembalian yang diperlukan kepada pemegang saham perusahaan. Dengan NPV yang diperoleh positif dapat meningkatkan posisi pemegang saham. Dari hasil analisa data dan interpretasi tersebut diatas, dapat dilihat signifikan dari tiap-tiap hubungan yaitu periode pengembalian lebih cepat dari yang dipersyaratkan sehingga proyek investasi ini diterima.
Jika dihubungkan antara arus kas per tahun yang dihasilkan perusahaan dengan tingkat bunga tiap tahun dengan asumsi diskonto 12% menunjukkan nilai arus kas kumulatif lebih besar dari nilai investasi awal. Dapat disimpulkan bahwa arus kas kumulatif memiliki pengaruh besar terhadap periode waktu pengembalian perusahaan dari asumsi waktu pengembalian yang direncanakan.
Hal yang membuktikan bahwa nilai Payback Period adalah 18,6 tahun atau 18 tahun 6 bulan artinya bahwa 18,6 tahun lebih cepat dari asumsi awal 20 tahun sehingga ketepatan waktu menghasilkan arus kas atau laba bersih yang meningkat memberikan pengaruh besar terhadap waktu periode pengembalian investasi proyek perusahaan terhitung efektif dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2028. Namun kondisi aktual pelaksanaan proyek mengalami keterlambatan proyek sebagai akibat dari perubahan-perubahan yang terjadi dilapangan seperti institusi (regulasi), desain enjiniring, perubahan spesifikasi kerja dan jalur pipa yang berubah dari yang direncanakan. Perubahan-perubahan yang terjadi dituangkan dalam amandemen kontrak sehingga mempengaruhi terhadap penyelesaian proyek yang mundur sampai dengan tahun 2013 dari yang direncanakan termasuk dengan masa pemeliharaan proyek dengan asumsi faktor diskonto tetap.
Kualitas daripada pemasangan pipa gas tersebut dicapai dengan maksimal ditandai dengan adanya Completion Certificate dan dinyatakan dalam dokumen Punch List yang berisikan tidak ada sisa pekerjaan yang bersifat mayor. Berdasarkan pedoman tata kerja BP Migas yaitu Place into Service Fasilitas Produksi Minyak dan Gas Bumi (Pedoman dan Tatacara Pemeriksaan Keselamatan Kerja Atas Instalasi, Peralatan dan Teknik Yang Dipergunakan Dalam Usaha Pertambangan Minyak dan Gas Bumi dan Penguasaan Sumberdaya Panas Bumi) bahwa kualitas dari konstruksi pipa gas yang telah terpasang dapat ditunjukkan melalui Sertifikat Kelayakan Penggunaan Instalasi (SKPI) yaitu sebagaimana yang dimaksud dalam Keputusan Dirjen Migas No.84.K/38/DJM/1998 dan/atau perubahannya.
Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian dan perhitungan diatas maka didapat kesimpulan sebagai berikut:
1. Keterlambatan penyelesaian proyek akan mempengaruhi tanggal efektif pengembalian jatuh tempo terhadap pinjaman dana (investasi proyek).Pemberlakuan denda maksimum untuk keterlambatan selama 35 hari sebesar 0,5% per minggu.
2. Pengaruh antara nilai investasi proyek terhadap arus kas atau laba bersih perusahaan per tahun serta memberikan pengaruh terhadap peningkatan saham bagi stakeholder perusahaan. Hasil analisa NPV Positif diartikan bahwa memberikan arus kas atau laba bersih perusahaan per tahun memberikan peningkatan posisi pemegang saham.
3. PT PGN dalam menanagani proyek ini, waktu pengembalian investasi lebih cepat yaitu waktu 18 (delapan belas) bulan 6 (enam) bulan dari rencana 20 tahun.
Daftar Pustaka
Asian Development Bank Revised Edition, 1998. Handbook on Management of Project Implementation, Jakarta.
Bambang Riyanto, Prof. Dr., 1996. Dasar-dasar Pembelanjaan Perusahaan, BPFE, Yogyakarta. Book I Sub Clause Contract (SCC) and General Conditions of Contract (GCC), 2006. Contract Agreement IFB 1 Engineering, Procurement and Construction (EPC) No.005800.PK/230/UT/2006, Jakarta.
Cooper, D.R and C.W. Emory , 1991. Business Research Methods, 5th Ed., Richard D. Irwin. Inc. Dipohusodo, Istimawan, 1996. Manajemen Proyek dan Konstruksi, Jilid 1, 2, Kanisius, Yogyakarta.
Gray, Clifford F. and Larson, Erik W., 2000. “Project Management: The Managerial Process”, McGraw-Hill, 1st Edition, Singapore.
Hanan Nugroho, 2004. Pengembangan Industri Hilir Gas Bumi Indonesia: tantangan dan gagasan. Jakarta: Perencanaan Pembangunan No.IX/4/2004, halaman 32-52.
Hearth, Douglas, and Janis Zaima, 1995. Contemporary Investments, 1st edition, The Dryden Press, USA.
Husein Umar, 1997:10. Buku Studi Kelayakan Bisnis, Manajemen dan Kasus.
Husnan, S dan Suwarsono, 2000. Studi Kelayakan Proyek, edisi ke-4, UPP AMP YKPN, Yogyakarta.
Kangari, Rozzbegh, 2005. Risk Management and Trends of US Construction, Journal of Construction Engineering and Management, 422-429.
Keputusan Presiden (Keppres) No.80 tahun 2003, 2003. Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Jakarta.
Meredith and Mantel, 2004. “Project Management: A Managerial Approach” Published by John Wiley and Sons, Inc.
PT. Perusahaan Gas Negara (Persero), Tbk., 2009. Laporan Keuangan Perusahaan (www.pgn.co.id), Jakarta.
PT Perusahaan Gas Negara (Persero), Tbk., 2005. Tata Cara Pengadaan Barang/Jasa PT.PGN No.013901.K/901/UT/2005, Jakarta.
Sharpe, W.F., G.J. Alexander, dan Bailey, 1999. Investments, 6th edition, Prentice Hall, Inc, New Jersey.
Smith, R.G., Bohn, C.M., 1999. Small to Medium Contractor and Contingency and Assumption of Risk, Journal of Construction Engineering and Management, ASCE. March – April 1999.
Soeharto, Iman, 1999. Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional, Jakarta: Erlangga.
Sugiono, 2008. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif R & D, Penerbit ALFABETA, Bandung. Weston, J.F. dan E.F. Brigham, 1993. Essential of Managerial Finance, 10th Edition, Dryden Press International Edition, USA.
