BAB II DESKRIPSI PROYEK

(1)

BAB II

DESKRIPSI PROYEK

DESKRIPSI UMUM

Judul : Rumah Susun di Kawasan Industri Status Proyek : Semi fiktif

Pemilik Proyek : Perumnas

Sumber Dana : Pemda dan swasta

Lokasi : Jl. Gempol Sari, Kecamatan Bandung Kulon, Bandung. Luas Lahan : 13000 m2

Luas Bangunan : 8553 m2

KDB : 60 %

KLB : 1.2

2.1 Lokasi

Berdasarkan fungsi dan sasaran pengguna yang telah dijelaskan sebelumnya serta RTRW kota Bandung, maka lokasi yang akan digunakan dalam proyek kali ini adalah daerah Gempolsari, Bandung barat yang merupakan wilayah pengembangan industri. Berdasarkan RTRW kota Bandung 2013, wilayah Bandung Barat adalah wilayah yang mendapat perhatian mengenai pengendalian kepadatan. Fungsi wilayah ini sebagai permukiman, perdagangan, perkantoran dan industri non polutan menjadikan wilayah ini mengalami perkembangan yang kompleks.

Gambar 2.1 Pembagian wilayah pengembangan kota Bandung 2013 Sumber: Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Bandung.

(2)

Gambar 2.2 Letak lahan terhadap lingkungan sekitarnya Sumber:www.wikimapia.com. 2006

Lokasi ini berhadapan dengan pabrik tekstil Kahatex dan terletak di jalan kolektor sekunder.Peraturan KDB 60% dan KLB 1.6 dengan ketinggian bangunan empat sampai lima lantai untuk perumahan.

2.2 Peraturan dan standar yang digunakan

Peraturan yang digunakan mengacu pada acuan normatif oleh undang-undang yang dibuat oleh pemerintah pusat (undang-undang dan keputusan menteri) dan setempat (pemerintah kota Bandung), yaitu:

• UU No. 16 Th. 1985 tentang Rumah Susun

• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun

• Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan Dan Permukiman

• RTRW kota Bandung

• Hasil penelitian akademis dan pedoman standar lainnya. 2.3 Pemahaman tipologi bangunan

Rumah susun sebagaimultistorey building dapat diklasifikasikan sebagai berikut. 2.3.1 Jenis rusun berdasarkan sistem kepemilikan

(3)

Setiap hak yang muncul dengan nama atau dalam bentuk apapun yang bertujuan untuk memperoleh hak mempergunakan suatu perumahan atau tempat tinggal dengan membayar secara periodik:

- Sewa biasa (tidak terikat batas waktu) - Sewa beli (sebagai angsuran pembelian)

- Sewa kontrak (yang terikat dengan batas waktu) • Sistem koperasi

Sistem kepemilikan rusun yang penyelenggaraan dan pengelolaannya dilakukan oleh suatu koperasi. Untuk memperoleh status kepemilikan unit maka penghuni harus mendaftar sebagai anggota koperasi.

• Sistem kondominium

Suatu sistem kepemilikan bersama yang terdiri atas bagian-bagian yang merupakan satuan yang dapat digunakan secara terpisah. Penghuni memiliki surat hipotik dan mempunyai fasilitas umum yang dimiliki bersama.

2.3.2 Jenis rusun berdasarkan kualitas • Rusun mewah

- Biasa disebut apartemen - Untuk masyarakat kelas atas - Fasilitas utama sebagai hunian

- Fasilitas penunjang untuk sosial, hiburan/rekreasi, olahraga. - Sistem sewa/ beli

• Rusun menengah - Dikenal dengan flat

- Untuk masyarakat berpenghasilan cukup tinggi

- Fasilitas sama seperti rusun mewah tetapi kualitasnya di bawah rusun mewah • Rusun murah/ sederhana

- Untuk masyarakat berpendapatan rendah - Fasilitas terbatas

- Sistem yang dipergunakan sewa/ beli

(Sumber : Yudohusodo, S dan Salam, Soearli. 1991.)

2.3.3 Jenis rusun berdasarkan unit hunian • Simplex : 1 unit = 1 lantai

(4)

Semua kebutuhan unit seperti ruang tidur, ruang makan, ruang keluarga dan lain-lain dilayani dalam satu lantai.

• Duplex : 1 unit = 2 lantai

Ruang tidur dan ruang keluarga berada di lantai atas / maisonette. • Triplex : 1 unit = 3 lantai

Ruang servis berada di bawah atau lantai satu.

2.3.4 Jenis rusun berdasarkan pencapaian vertikal • Walk up: dengan menggunakan tangga

• Elevator : dengan menggunakan lift (khusus untuk rusun di atas 4 lantai)

(Sumber : Lynch, Kevin, 1962, hal 133-134)

2.3.5 Jenis rusun berdasarkan akses sirkulasi horizontal • Exterior coridor

• Interior Corridor

• Multiple eksterior Multiple interior access

(5)

• Tower Multi tower

Gambar 2.3 Tipologi rusun berdasarkan akses sirkulasi horizontal (Sumber: Time Saver Standard, 1973 : hal 77)

Untuk proyek rumah susun ini tipologi yang akan digunakan adalah penggabungan tipe exterior dan interior corridor karena sirkulasi vertikal yang digunakan adalah tangga dan tidak menggunakan lift.

Teori yang berkaitan dengan proyek rumah susun untuk para karyawan industri ini adalah keterpaduan kelas sosial para karyawan satu dan lainnya juga menciptakan suasana yang “hidup” di lingkungan. Karakteristik masyarakat yang heterogen dan cenderung berkelompok merupakan alasan mengapa pendekatan perancangan yang dilakukan adalah rusun sebagai miniatur kota.

Beberapa karakteristik kota merurut Spiro Kostof dapat diterapkan dengan penyederhanaan dalam perancangan rumah susun ini.

o Kota merupakan tempat manusia berkumpul untuk hidup bersama.

o Kota merupakan pengelompokan dari berbagai kegiatan dan terdapat hubungan jaringan dengan kota lain. Hal ini diwujudkan dengan adanya fungsi lain selain fungsi hunian di dalam kompleks rusun walaupun tidak terlalu dominan karena fungsi hunian masih tetap yang utama.

o Sebuah kota memiliki batas-batas yang jelas pada wilayahnya. Batas-batas tersebut dapat berbentuk fisik maupun nonfisik. Hal ini dapat diterjemahkan dalam batas antara lingkungan rumah susun dengan lingkungan hunian di sekitarnya. Batas tersebut dapat berupa batas nyata seperti pagar atau batas berupa jalan atau jalur pedestrian bahkan ruang terbuka sebagai transisi dari luar lingkungan rusun ke dalam.

o Di dalam sebuah kota terdapat keberagaman macam pekerjaan dan pendapatan. Perbedaan ini menimbulkan hirarki sosial dalam masyarakat.

(6)

Selain itu, juga terdapat perbedaan latar belakang sosial, karena penduduk kota terdiri dari bermacam-macam suku, etnis, ras dan agama.

Sasaran pengguna rusun yang utama adalah karyawan industri tetapi rusun ini juga disediakan untuk masyarakat umum. Keadaan ini semakin memperkuat heterogenitas pengguna rumah susun.

o Tatanan bangunan pada sebuah kota dapat memberi skala pada kota dan ciri khas penduduk dapat memberikan identitas.

Sedangkan mengenai kepemilikan rumah susun, rumah susun ini merupakan perpaduan dari rumah susun sewa dan milik. Pertimbangannya adalah harga tanah di daerah pinggiran kota belum tinggi, sehingga untuk rumah susun yang berada di kawasan pabrik yang cenderung berada di pinggiran kota dapat dimiliki oleh masyarakat dengan kelas ekonomi menengah bawah tetapi tidak menutup kemungkinan bagi masyarakat yang hanya menyewa saja karena kemungkinan tidak bekerja menetap pada satu pabrik saja misalnya (khusus untuk karyawan industri). Pengadaan rumah susun diasumsikan dilakukan oleh pemerintah daerah. Sistem kepemilikan langsung berhubungan dengan perum perumnas sedangkan pada sistem sewa, masyarakat membayar kepada pengelola rumah susun.

2.4 Studi banding rumah susun

2.4.1 Rumah Susun Kemayoran, Jakarta Pusat Lokasi : Bandar Kemayoran, Jakarta Pusat Tahun Berdiri : 1990

Pemilik : Perum Perumnas

Luas Lahan : 30 ha, terdiri atas lahan kosong eks bandara dan lahan perkampungan Penduduk kebon kosong, yaitu:

• 93% bangunan permanen dan semi permanen

• 7 % bangunan temporer (dengan status lahan 40 % merupakan Tanah Negara, HGB 7 %, Hak Milik 28 %, Hak Pakai 8 % dan lain-lain 17 %). Luas Bangunan :

• Blok A2 : 17.704 ha • Blok A3 : 1.354 ha

(7)

• Blok A5 : 4.140 ha • Blok A6 : 3.832 ha • Blok A7 : 2.569 ha Jumlah Unit:

Tahap I seluas 6 ha

• Tipe F-18 : 12 blok : 902 unit • Tipe F-21 : 6 blok : 600 unit • Tipe F-36 : 3 blok : 360 unit

Total : 1862 unit

Tahap II seluas 3,4 ha

• Tipe F-18 : 1 blok : 80 unit • Tipe F-21 : 1 blok : 120 unit • Tipe F-36 : 24 blok : 480 unit • Tipe F-42 : 10 blok : 200 unit

Total : 880 unit

Latar Belakang

Rumah susun merupakan salah satu alternatif hunian di kota metropolitan. Rusun tidak hanya disediakan untuk masyarakat berpenghasilan rendah saja tetapi juga untuk semua kalangan. Rusun kemayoran merupakan rusun hasil modifikasi dari beberapa rusun yang ada di DKI Jakarta, seperti di Klender, Tanah Abang, dan Kebon Kacang. Di kota baru Bandar Kemayoran, Perum Perumnas membangun rusun sebagai elemen dari model permukiman modern kota baru dalam rangka peremajaan perkampungan kota sebagai bagian dari Rencana Pengembangan Kawasan Terpadu Kota Baru Bandar Kemayoran. Konsep yang diterapkan adalah “ Membangun tanpa menggusur” sesuai dengan Instruksi Presiden no.5 tahun 1990. Akan tetapi, konsep ini tidaklah sepenuhnya berhasil karena penduduk asli yang awalnya berjumlah 5.000 jiwa, pada akhirnya tinggal 1.700 jiwa yang bersedia ditempatkan di rusun.

Kondisi Lahan dan Lingkungan

Dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota, lokasi pengembangan rusun ini diperuntukkan sebagai pembangunan hunian. Luas lahan sekitar 33.825 m². Bangunan yang akan didirikan terdiri dari tujuh menara, total unit hunian 1.048 unit. Lokasi pengembangan rusun terletak di daerah bekas pemanfaatan Bandar udara Kemayoran seluas sekitar 454 ha, yang telah diubah

(8)

peruntukkannya menjadi Centra Baru Kemayoran. Sebagian lahan merupakan hasil pembebasan tanah dari penduduk asli. Lokasi tidak terletak pada kawasan perumahan yang padat dan kumuh sehingga bebas dari polusi air dan udara, serta bebas dari bahaya banjir. Lokasi rusun ini berdekatan dengan lokasi apartemen, yaitu Puri Kemayoran. Walaupun terdapat perbedaan sasaran pengguna tetapi bangunan apartemen dan rusun ini tetap terkesan harmonis atau tidak menimbulkan kesenjangan. Hal ini dikarenakan pemisahan antara apartemen dan rusun tidak dilakukan dengan menggunakan dinding tinggi tetapi dengan jalan besar yang menjadi akses utama menuju apartemen dan rusun. Jalan ini juga biasa digunakan sebagai tempat berjualan oleh orang-orang penghuni rusun pada sore hari sehingga masih terjadi kontak sosial antara penghuni apartemen dan rusun. Selain itu, diletakkan fasilitas umum yaitu mesjid sebagai penghubung kedua fasilitas hunian yang memliki sasaran penggunan yang berbeda ini.

Karakteristik penghuni

Sasaran penghuni diprioritaskan bagi mereka yang bekerja di Kawasan Bandar Kemayoran dan penduduk asli kawasan tersebut yang lahannya digunakan untuk perencanaan rusun ini.

Sarana dan Prasarana

Rusun kemayoran ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain: • Perdagangan dan jasa

Lantai dasar blok hunian digunakan sebagai unit usaha. Hal ini dikarenakan banyaknya masyarakat Kemayoran yang berwiraswasta, seperti berjualan gado-gado, bakso, dan juga menjahit. Berdasarkan data yang didapat dari diktat Perumnas ternyata peminat unit usaha ini jauh lebih banyak dibandingkan luas ruang yang tersedia.

• Transportasi dan industri

Terdapat empat akses utama dari jalan besar untuk mencapai lokasi rusun kemayoran. Letaknya yang berada di pusat kota memudahkan penghuni dari segi pencapaian masuk dan keluar rusun. Selain itu pencapaian juga dapat dilakukan menggunakan angkutan umum.

• Perumahan

• Penggunaan air bersih (pada umumnya yang digunakan adalah air tanah), pembuangan air kotor, sumber air baku dan sanitasi kota

• Utilitas umum kota

(9)

Fasilitas umum yang disediakan pada rusun ini adalah: fasilitas peribadatan berupa mushola, fasilitas kantor pengelola, ruang serba guna dan ruang terbuka umum atau public yang digunakan sebagai fasilitas sosial. Ruang ini terletak pada lantai dasar blok hunian dan digunakan sebagai ruang sewa tetapi sebagian dari ruang ini juga digunakan sebagai tempat parkir motor.

• Lapangan olahraga

• Tempat bermain

• Taman

Unit Hunian

Tipe hunian pada rusun berkonsep Keserasian dan Mix-Integrated dengan tipe yang ada yaitu, F-18, F-21, F-36, dan F-42. Terdapat empat tipe unit yang tersebar pada empat bagian blok. Blok-blok tersebut diberi nama sesuai dengan pesawat terbang, yaitu blok Conver, Boing, Dakota, dan Apron karena pembangunan dilakukan di atas tanah bekas lapangan terbang.

(10)

2..4.2 Rumah Susun Industri Dalam , Bandung Lokasi : Jl. Industri dalam, Bandung Tahun Berdiri : 1994

Apartemen yang terletak di sekitar rumah susun

Tempat menyimpan gerobak milik penghuni

Tangga darurat sebagai salah satu utilitas pencegahan kebakaran

Nama blok yang sesuai dengan jenis-jenis pesawat

Lahan parkir yang pada jam makan siang digunakan para pendatang untuk makan di warung-warung warga

Tempat komersial yang terletak di lantai dasar rumah susun

Gambar 2.4 Gambar lingkungan rusun Kemayoran Sumber: Dokumentasi pribadi

(11)

Pemilik : Pemda Bandung

Jumlah Unit : Terdapat tiga blok hunian yang jumlah seluruh unitnya adalah 150

Latar Belakang

Salah satu alasan dibangunnya rumah susun adalah untuk meremajakan kawasan kumuh yang padat penduduk. Atas dasar alasan itu, pada tahun 1994, UNICEF memberikan bantuan kepada Indonesia untuk membangun rumah susun percontohan di enam kota (antara lain Bandung, Surabaya, Medan, Ujung Pandang).

Rumah susun industri dalam ini merupakan rumah susun percontohan yang dibangun di Bandung. Pada awalnya, kondisi lahan rusun susun ini merupakan lahan Pemerintah Kota Bandung yang digunakan warga secara ilegal untuk fungsi hunian. Rumah-rumah yang terbentuk secara ilegal ini akhirnya membentuk suatu area kumuh yang akhirnya membuat pemerintah dan UNICEF ingin meremajakannya.

Adapun kondisi lahan dari rumah susun ini adalah sebagai berikut:

• Berada di Jalan Industri Dalam yang notabene adalah jalan sempit berukuran lebar empat meter.

• Lokasi dekat dengan fasilitas pendidikan seperti SMP, SD, dan juga SMA • Lokasi berada tepat di depan Kantor Yayasan Masyarakat Tionghoa

• Lingkungan sekitar umumnya dihuni masyarakat menengah dan masyarakat bawah • Akses jalan menuju ke lahan relative macet.

Sasaran penghuni diprioritaskan bagi penduduk sekitar yang menempati lahan Pemerintah Kota secara ilegal. Agar tdak merusak wajah jota Bandung, akhirnya pemerintah meremajakan rumah susun ini sebagai rumah susun yang dapat ditempati tanpa warga harus membayar. Warga rumah susun ini diberi hak menghuni tanpa harus membayar uang sewa. Mereka hanya tinggal membayar biaya listrik dan retribusi sampah.

Secara administrasi, rumah susun ini terdiri dari tiga RT dan memiliki suatu organisasi masyarakat yang berfungsi mewadahi aspirasi masyarakat, yaitu Paguyuban Penghuni Rumah Susun. Selain itu, kehidupan sosial yang terjadi di antara masyarakat rumah susun dinilai penuh dengan suasana akrab dan kekeluargaan, karena pada dasarnya mereka adalah

(12)

masyarakat perkampungan (yang notabene memiliki hubungan kekerabatan sosial yang kuat) yang direlokasikan ke dalam rumah susun.

Adapun kendala-kendala yang dialami warga rumah susun ini adalah: • Minimnya fasilitas yang ada di rumah susun tersebut

• Tidak tersedianya sumber air bersih yang layak diminum • Kekuatan rumah susun dikhawatirkan saat terjadi gempa

• Jika terjadi hujan, sering terjadi tampias di selasar-selasar rumah susun

• Tidak ada mushola mengakibatkan warga membuat sendiri mushola-mushola di tiap ujung selasar di setiap lantainya

• Sering terjadi kemampetan saluran air kotor yang berakibat pada terganggunya warga yang tinggal di lantai satu, karena jika terjadi kemampetan, air kotor akan meluap ke kamar mandi mereka

• Adanya anggapan warga yang mengatakan bahwa rumah susun tidak layak dihuni bagi masyarakat yang berkeluarga (mereka menganggap unit terlalu kecil) tetapi cocok bagi masyarakat yang masih lajang (sebagai kos-kosan)

Rumah susun Industri Dalam ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain:

• Lapangan Parkir. Lapangan ini digunakan juga sebagai tempat dilaksanakannya kegiatan bersama bagi masyarakat rumah susun.

• Penggunaan air bersih yang digunakan adalah air tanah, akan tetapi tidak layak untuk diminum

• Listrik PLN (tiap rumah memiliki meteran listrik masing-masing) • Utilitas umum kota

• Mushola yang secara swadaya diciptakan oleh warga, yang terletak di ujung-ujung lorong selasar.

• Warung-warung yang tidak memiliki tempat secara khusus sehingga warga menggunakan ruang-ruang yang ada (unit hunian dan selasara) sebagai tempat berjualan

(13)

Unit Hunian

Tipe hunian pada rumah susun ini adalah tipe T-24 dan T-12. Terdapat dua tipe unit yang tersebar pada tiga bagian blok (Blok A, B, dan C). Adapun proram ruang dari tiap unitnya adalah ruang bersama dan kamar mandi. Kamar tidur, dapur, dan juga ruang tamu dijadikan satu di ruang bersama tanpa ada sekat-sekat, sehingga warga merasa tidak nyaman dan menganggap rumah susun ini tidak layak dihuni untuk warga yang sudah berkeluarga.

Selasar di rumah susun yang tampak tidak teratur Motor yang diparkir di lantai dasar di bawah tangga

Selasar di lantai dasara yang banyak digunakan sebagai tempat parkir motor

(14)

2.4.3 Rumah Susun Cipinang, Jakarta Timur Lokasi : Cipinang Jakarta Timur

Tahun Berdiri : 2001

Pemilik : Dinas Perumahan DKI Jakarta

Jumlah Unit : Terdapat tiga blok hunian yang jumlah keseluruhan unitnya adalah 230

Latar Belakang

Rumah susun ini merupakan rumah susun yang penggunanya dikhususkan bagi para guru yang bekerja di wilayah DKI Jakarta. Adapun hal yang melatarbelakangi dibangunnya rumah susun ini adalah adanya keinginan pemerintah kota DKI Jakarta untuk meningkatkan kualitas dan kesejahteraan hidup para guru yang bekerja di Jakarta. Oleh karena itu, rumah susun ini disubsisdi pemerintah, sehingga harga sewanya dinilai cukup rendah bagi para guru.

Adapun kondisi lahan dari rumah susun ini adalah sebagai berikut: • Berada di daerah hunian Cipinang

• Berada di Jalan sekunder yang relative tenang • Ada angkutan umum yang melewati rumah susun ini

• Lokasi dekat dengan fasilitas pendidikan seperti SMP, SD, dan juga SMA.

Ruang kosong yang dijadikan ruang bersama Tempat parkir yang sering digunakan sebagai tempat penitipan mobil warga sekitar

Gambar 2.5 Gambar lingkungan rusun Industri dalam Sumber: Dokumentasi pribadi

(15)

Sasaran penghuni yang dikhususkan adalah para guru yang bekerja di wilayah DKI Jakarta. Akan tetapi, tidak menutup kemungkinan jika masyarakat umum ingin tinggal di rumah susun ini, namun, harga sewa yang ditawarkan lebih tinggi jika dibandingkan harga yang ditawarkan untuk para guru. Adapun harga sewa rusun ini bervariasi tergantung lantai yang ditempati. Semakin tinggi lahan yang ditempati, semakin murah harga sewa yang harus dibayar. Harga sewa lantai satu bagi para guru adalah Rp. 214.000 per bulannya.

Secara administrasi, rumah susun ini terdiri dari dua RT. Selain itu, kehidupan social yang terjadi di antara masyarakat rumah susun dinilai penuh dengan suasana akrab dan kekeluargaan, hanya ada beberapa warga yang kurang dapat bersosialisasi dengan tetangga di sekitarnya. Selain itu, warga rumah susun ini juga sering mengadakan acara bersama seperti pengajian dan kerja bakti.

Adapun kendala-kendala yang dialami warga rumah susun ini adalah: • Adanya warga yang tidak disiplin

• Adanya kebocoran-kebocoran pemipaan yang disebabkan kelalaian warga • Saluran pembuangan air kotor macet akibat kecerobohan warga

• Keamanan yang terkadang kurang aman akibat warga kurang hati-hati dalam menyimpan barang-barangnya.

Rumah susun Cipinang ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain: • Lapangan Parkir

• Penggunaan air bersih yang digunakan adalah air PAM (tidak layak minum), namun tidak menutup kemungkinan jika ingin menggunakan air tanah (tersedia sarana untuk menggunakan air tanah)

• Listrik PLN (tiap rumah memiliki meteran listrik masing-masing yang terletak di ruang panel bersama di lantai dasar), tersedia genset jika listrik mati

• Utilitas umum kota • Mesjid

• Aula sebagai tempat melaksanakan berbagai kegiatan bersama warga rumah susun • Perpustakaan (hanya bertahan satu bulan kemudian ditutup karena kurangnya minat

membaca para penghuni) • Lapangan bulu tangkis

(16)

• Shaft samapah (sampah dibuang dua kali dalam seminggu) • Pos keamanan

• Fasilitas komersial yang terletak di lantai dasar (kantin, wartel, salon, tempat fotokopi, dan lain sebagainya

• Selasar-selasar yang digunakan sebagai ruang kumpul bersama • Mess petugas

• Ruang genset Unit Hunian

Tipe hunian pada rumah susun ini adalah hanya ada satu tipe, yaitu T-30. Rumah susun ini terdiri dari tiga blok, yaitu blok A, Blok B, dan blok C. dan T-12. Jika dilihat secara fisik, rumah susun ini termasuk rumah susun layak huni karena terawat dengan baik dan juga bersih.

Void yang terletak di depan tiap unit

hunian Mesjid sebagai sarana umum yang dapat

digunakan masyarakat sekitar rumah susun

Tempat parkir motor yang dilindungi kanopi Lapangan bulu tangkis yang dapat digunakan sebagai lapangan basket

(17)

2.4.4 Rumah Susun Berlian, Tebet, Jakarta Lokasi : Tebet, jakarta

Pemilik : Dinas Perumahan

Luas Lahan : 3000 m², terdiri atas bekas permukiman kumuh.

Jumlah unit :

• Blok E : 50 unit dengan tipe 21/unit • Blok F : 70 unit dengan tipe 21/unit Kondisi Lahan dan Lingkungan

Lahan sebelumnya adalah milik pemerintah daerah DKI Jakarta yang dijadikan permukiman liar oleh masyarakat. Tetapi karena kebakaran yang terjadi pada lahan maka dibangun kembali rumah susun di daerah padat ini yang juga diperuntukkan bagi masyarakat yang pernah mendiami permukiman liar sebelumnya. Tujuan rumah susun ini adalah merelokasi permukiman kumuh sebelumnya.

Sasaran penghuni diprioritaskan bagi mereka yang pernah mendiami lahan ini (squatter) yang berprofesi sebagai karyawan dan umum. Karena rumah susun ini merupakan rumah susun sederhana maka kelas pendapatan masyarakat penghuninya adalah menengah bawah.

Ruang panel bersama yang berfungsi sebagai tempat meteran listrik tiap unit hunian

Perpustakaan yang sudah tidak diurus

Gambar 2.6 Gambar lingkungan rusun Cipinang Sumber: Dokumentasi pribadi

(18)

Sistem kepengelolaan

Rumah susun merupakan proyek dari dinas perumahan yang dikelola oleh pengelola yang merupakan bekas pemilik tanah yang tanahnya dibeli oleh pemerintah untuk pembangunan rumah susun yang lain. Rumah susun Berlian Tebet ini merupakan rumah susun dengan status milik.

Rusun Tebet ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain masjid, lapangan parkir, pendidikan yaitu TPA, listrik dan PAM

Tampak utama rumah susun

Jalan sekitar rumah susun

Jemuran rumah susun yang ditutupi sehingga mengurangi kesan kumuh pada rusun

Selasar rumah susun yang gelap karena terlalu banyak dinding massif di sisi selasar

(19)

2.4.5 Rumah Susun Klender, Jakarta Lokasi : Klender, jakarta

Pemilik : Dinas Perumahan Luas Lahan :

-Jumlah unit : 78 blok @16 unit tipe 34

Lahan sebelumnya adalah milik pemerintah daerah DKI Jakarta yang dijadikan permukiman liar oleh masyarakat. Tujuan rumah susun ini adalah merelokasi permukiman kumuh sebelumnya.

Sasaran penghuni adalah yang berprofesi sebagai karyawan, pedagang, pensiunan dan umum. Karena rumah susun ini merupakan rumah susun sederhana maka kelas pendapatan masyarakat penghuninya adalah menengah bawah.

Rumah susun merupakan proyek dari dinas perumahan yang kemudian diserahkan langsung pada masing-masing penghuni sehingga tidak ada kepengelolaan khusus untuk hunian dari pemerintah.

Fasilitas yang disediakan dan dikelola oleh dinas perumahan adalah gedung serba guna, tetapi fasilitas lain yang dibutuhkan warga seperti musholla, balai dan warung merupakan swadaya dari penghuni. Sedangkan fasilitas hunian adalah listrik, PAM, dan gas.

(20)

2.4.6 Rumah Susun Cigugur Tengah, Cimahi. Lokasi : Cimahi, Kabupaten Bandung Tahun Berdiri : 2004

Pemilik : Dinas Perumahan

Luas Lahan : 6 ha, terdiri atas bekas permukiman kumuh.

Tampak rusun klender Jalan lingkungan rumah susun Klender

Mushola merupakan fasilitas bersama yang dibangung atas swadaya masyarakat

Jemuran yang tidak diatur dengan baik maka mengakibatkan kesan kumuh

Gambar 2.8 Gambar lingkungan rusun Klender Sumber: Dokumentasi pribadi

(21)

Jumlah unit : T 18 : 228 unit T 21 : 864 unit T 36 : 320 unit T 52 : 112 unit Latar belakang

Luas lahan total adalah 6 ha dengan rincian 80% luas lahan adalah lahan milik swasta dan 20% milik negara, dimana lahan yang dikuasai Negara tersebut berada disepanjang rel kereta api dan daerah aliran sungai. Kedua status lahan ini sebelumnya dikuasai oleh masyarakat yang dimanfaatkan sebagai hunian liar.

Melihat bahwa status kota Cimahi adalah kota yang sedang berfungsi menyangga kota Bandung dengan ukuran kepadatan penduduk yang tinggi maka pada kawasan tersebut dibangun kawasan rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat umum.

Sasaran penghuni diprioritaskan bagi mereka yang pernah mendiami lahan ini (squatter) yang berprofesi sebagai karyawan dan umum. Karena rumah susun ini merupakan rumah susun sederhana maka kelas pendapatan masyarakat penghuninya adalah menengah bawah.

Rumah susun merupakan proyek dari dinas perumahan kota Cimahi dengan system sewa yang dikelola langsung oleh dinas perumahan.

Rusun Cigugur ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain musholla, fasilitas komersil dan lapangan parkir

(22)

2.4.7 Kesimpulan

Dari uraian hasil pengamatan studi banding lapangan rumah susun dapat diambil kesimpulan:

• Rumah susun tidak dibangun di atas tanah kosong, melainkan pada area yang terdalamnya sudah terdapat eksisting baik bersifat hunian maupun komersil. Ruang bersama yang terdapat di

simpul-simpul koridor

Tampak utama rusun Cigugur

Void yang menerus dari lantai 4 dengan skala yang tidak nyaman

Jemuran yang telah disediakan pengelola tidak digunakan oleh penghuni

Gambar 2.9 Gambar lingkungan rusun Cigugur Tengah, Cimahi Sumber: Dokumentasi pribadi

(23)

• Penyediaan ruang-ruang luar yang nyaman digunakan oleh penghuni sangat dibutuhkan mengingat pola kebiasaan interaksi penghuni yang senang berinteraksi di bagian luar rumah.

• Fasilitas sosial yang disediakan dalam rumah susun, dibuat berdasarkan pertimbangan karakteristik penghuni selain berdasarkan jarak tempuh dan jumlah penghuni.

• Banyak lantai dalam satu blok rumah susun berkisar antar 4-5 lantai dengan pertimbangan efisiensi sirkulasi vertikal tanpa lift dan kemudahan dalam perawatan.

• Akses sirkulasi vertikal maupun horizontal di dalam rumah susun merupakan elemen penting sebagai lingkage antar penghuni dengan mempertimbangkan karakteristik penghuni.

• Hirarki ruang diawali dengan ruang tamu yang bersifat publik sesuai dengan kebiasaan masyarakat Indonesia.

• Penyediaan ruang jemur harus disediakan dengan baik agar tidak mengganggu estetika

2.5 Kriteria perancangan

Kriteria Perancangan berupa kemampuan untuk mewujudkan integrasi sosial antara keseluruhan pengguna rusun yang memiliki perbedaan latar belakang budaya dan aktivitas serta terwujudnya rumah susun berkepadatan tinggi yanghabitable. Rumah susun mengakomodasi karakeristik budaya masyarakat, pengembangan ruang-ruang mikro sebagai upaya mempertahankan budaya kekeluargaan dari masyarakat yang diwujudkan pada ruang luar yang manusiawi.

1. Rusun akan memfasilitasi terwujudnya integrasi sosial antara keseluruhan pengguna rusun yang memiliki perbedaan latar belakang budaya dan aktifitas. 2. Rusun akan menampung keinginan penghuninya untuk dapat berkembang. 3. Rusun merupakan hunian sederhana dan efisien sesuai yang diperlukan

penggunanya.

4. Rusun mampu berdiri mandiri dan memberi kontribusi yang baik terhadap lingkungannya baik secara sosial, ekonomi dan alam melalui desain.