ANALISIS PROYEK Krisdinar Sumadja FAKULTAS PERTANIAN UNBAR Bandung

ANALISIS PROYEK

Krisdinar Sumadja

BUKU REFERENSI

• A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda Karya,

Bandung

• J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural

Project, The John Hopkin University Press, Washington DC

• Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi

Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta

• Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi Proyek, Liberty,

Yogyakarta.

• Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek ,

Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta

PERENCANAAN

Perencanaan merupakan :

• Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusan

yang harus diambil untuk masa mendatang

sepanjang umur proyek

• Usaha untuk mempengaruhi, mengarahkan,

bahkan mengendalikan perubahan dalam

KEPENTINGAN PERENCANAAN

• Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospek

pengembangan manfaat proyek

• Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapi

masalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi

• Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangan

sepanjang umur proyek

• Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagai

alternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia

DEFINISI PROYEK

 Proyek adalah

Kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam

bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber

daya untuk mendapatkan benefit.

Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta api,

bendungan, dll

 Proyek merupakan

Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya

menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan

DEFINISI PROYEK

Proyek adalah

• Kegiatan/aktivitas yang menggunakan

sumberdaya dan diharapkan memperoleh

manfaat di masa akan datang dalam periode

tertentu

• Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan

biaya dengan harapan akan memperoleh

hasil (return) dimasa yang akan datang dalam

periode tertentu

CIRI-CIRI PROYEK

1. Direncanakan

2. Rangkaian kegiatan/aktivitas

3. Menggunakan sumberdaya/biaya

4. Mendapatkan benefit/manfaat di masa akan

datang

5. Terdapat awal (starting point) dan akhir

(ending point)

EVALUASI PROYEK

Evaluasi proyek adalah :

• Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya

dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu

proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan

dengan alat ukur yang wajar

• Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif

dengan cara mudah dan dapat dipahami

• Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul

pada suatu proyek dengan tolok ukur yang

KEGUNAAN EVALUASI PROYEK

• Digunakan dalam studi kelayakan

• Sebagai alat/prasarana untuk mengajukan

kredit kepada bank atau investor

TAHAP SIKLUS PROYEK

IDENTIFIKASI

I

IMPLEMENTASI

Formulasi

(persiapan)

II

Analisis

(Appraisal)

III

Evaluasi

VI

Operasional

V

Dimulai dengan

IDENTIFIKASI/GAGASAN

• Siklus proyek dimulai dari munculnya

gagasan pengusulan proyek.

• Sumber gagasan bersumber dari:

– Pemimpin mayarakat

– Tenaga teknis

– Perintis pembangunan

METODE GAGASAN

• Metode Permintaan :

Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk

barang/jasa tertentu

• Metode Sumberdaya :

Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal

• Metode Teknologi :

Terdapat teknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat

sebuah produk barang dan jasa

• Metode Sasaran Pokok :

Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun

regional

ANALISIS

• Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi

(appraisal) terhadap laporan studi kelayakan

yang ada.

• Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara

beberapa alternatif proyek berdasar ukuran

IMPLEMENTASI

• Merupakan tahap pelaksanaan proyek

• Pada tahap ini, tanggung jawab para

perencana serta penilai proyek adalah

mengadakan pengawasan terhadap

pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar

sesuai dengan final designnya

OPERASI

• Tahap ini dipertimbangkan penggunaan

metode-metode pembuatan laporan atas

pelaksanaan operasinya.

• Laporan tersebut diperlukan untuk

EVALUASI HASIL

• Tahap ini membandingkan antara yang

direncanakan dengan hasil yang dicapai.

• Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk

perbaikan bagi proyek berikutnya dan

mengembangkan gagasan baru dalam memilih

proyek-proyek baru

ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM

FORMULASI PROYEK

1. ASPEK TEKNIS

,

Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputi

analisis tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkan

oleh proyek

2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI

,

menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya dengan

pemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup:

 hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek,

ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM

FORMULASI PROYEK

3.

ASPEK MANAJERIAL DAN ADMINISTRATIF

,

Kemampuan staf untuk menjalankan administrasi

kegiatan dalam ukuran besar

4.

ASPEK KOMERSIAL

,

Perbandingan antara permintaan dan penawaran

produk yang dihasilkan selama proyek berlangsung

5. ASPEK SOSIAL,

menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnya

khusus bersifat sosial, misalnya dampak proyek thd

penyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataan

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM

FORMULASI PROYEK

6. ASPEK FINANSIAL,

Rasio antara pengeluaran dan penerimaan

proyek (cost dan revenue earnings)

7. ASPEK EKONOMI,

Konstribusi/peranan proyek terhadap

pembangunan wilayah secara makro

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM

FORMULASI PROYEK

8. ASPEK EKSTERNALITAS

Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis ini

sulit dikuantitatifkan namun tetap harus

KENYATAAN DALAM

KEGIATAN EKONOMI

 Sumber daya bersifat terbatas dan langka

 Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang

sama dalam lingkungan berbeda akan

mengasilkan sesuatu yang berbeda

  dari berbagai peluang investasi yang terbuka

dengan tingkat keuntungan dan manfaat yang

berbeda-beda, baik oleh pemeritah atau

swasta akan dipilih proyek yang menghasilkan

keuntungan atau kemanfaatan dari sudut

TUJUAN ANALISA PROYEK

1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat

dicapai melalui investasi dalam suatu proyek;

2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitu

dengan menghindari pelaksanaan proyek yang

tidak menguntungkan;

3. Mengadakan penilaian terhadap peluang

investasi yang ada sehingga kita dapat memilih

alternatif proyek yang paling menguntungkan;

dan

JENIS JENIS PROYEK

• Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik

• Proyek pemeintah dan Swasta

• Proyek sosial/Ekonomi dan

proyek Finansial

ANALISIS FINANSIAL VS EKONOMI

Analisis Finansial :

Analisis yang lebih menitikberatkan pada

kepentingan keuntungan

individu/perusahaan. Manfaatnya disebut

private return

Analisis Ekonomi :

Analisis yanglebih menitikberatkan pada

kepentingan ekonomi secara keseluruhan

PERBEDAAN ANALISIS

FINANSIAL DAN EKONOMIS

finansial

• Harga :

Harga pasar berlaku setempat (market

price)

• Subsidi :

Subsidi tidak diperhitungkan • Pajak :

Pajak diperhitungkan

• Upah :

Upah yang berlaku setempat

ekonomis

• Harga :

Harga bayangan (shadow price)

• Subsidi :

Subsidi diperhitungkan • Pajak :

Pajak tidak diperhitungkan karena pajak adalah transfer payment

• Upah :

PERBEDAAN ANALISIS

FINANSIAL DAN EKONOMIS

finansial

• Bunga Modal :

1. Bunga modal yang dibayarkan

kreditor dianggap biaya

2. Bunga atas modal proyek tidak

dianggap biaya

EKONOMIS

• Bunga Modal :

Tidak dianggap biaya kecuali :

1.

Jika investasi itu dibebankan

pada saat dikeluarkan tidak

dianggap biaya

2.

Jika Investasi itu merupakan

arus pelunasan di masa akan

datan maka dianggap biaya

BENEFIT/MANFAAT PROYEK

BENEFIT Tangible Benefit Direct Benefit Indirect Benefit Perbaikan Lingkungan Meningkatkan Nilai Produk Menurunkan biaya Multiplier effect Economic of scale Dinamic secondary effect

BENEFIT/MANFAAT

• Benefit :

Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang

dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat

dihitung dengan uang

• Tangible benefit :

Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat

dihitung atau dinilai dengan uang

• Intangible benefit :

Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/

sulit dihitung atau dinilai dengan uang

BENEFIT PROYEK

• Direct benefit :

Manfaat yang diterima dari kegiatan proyek

secara langsung

Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlah produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya

– Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi,

– Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan,

– Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja.

• Indirect benefit :

Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek

secara tidak langsung yang berkenaan dengan

BIAYA PROYEK

1

.

Biaya Investasi :

Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulai

proyek tersebut dilaksanakan

misalnya :

a. Pendirian bangunan pabrik

b. Pembelian mesin dan peralatannya

c. Instalasi listrik, dan lain-lain

BIAYA PROYEK

2

.

Biaya Operasional :

Seluruh biaya yang dikeluarkan selama proses

produksi itu berlangsung secara rutin

misalnya :

a. Pembelian bahan baku

b. Tenaga Kerja

BIAYA PROYEK

3. Sunk Cost :

Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalu

sebelum kegiatan proyek dilaksankanan. Dalam

evaluasi proyek tidak diperhitungkan

4. Depresiasi (penyusutan)

Pengalokasian biaya investasi suatu proyek

setiap tahun sepanjang umur proyek untuk

BIAYA PROYEK

5. Bunga modal :

Bunga yang tidak riil (opportunity cost)

dikeluarkan tidak diperhitungkan dalam

evaluasi proyek . Sedangkan bunga pinjaman

diperhitungkan

6. Contingency (biaya tak terduga)

Biaya yang dikeluarkan akibat

kesalahan-kesalahan mengestimasi pengeluaran suatu

BIAYA PROYEK

Biaya proyek dapat juga dikelompokkan

1. Biaya Langsung :

Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya

investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi,

dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah,

modal kerja, biaya lain).

2.

Biaya Tidak Langsung :

Biaya yang perlu diperhitungkan dalam menganalisis proyek (biaya polusi

udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).

Keputusan Hasil Evaluasi Proyek:

Keputusan hasil evaluasi proyek:

a. Menolak atau menerima proyek, didasarkan

pada hasil perhitungan kriteria investasi.

b. Memilih satu atau beberapa proyek yang

layak sesuai dana yang tersedia

c. Membuat skala prioritas dari beberapa

proyek yang layak.

Contoh

Dari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkan

dengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut:

No

Nama Proyek

Jumlah Dana (Rp)

1

Pembangunan Irigasi

350.000.000

2

Perbaikan Jalan Kabupaten

150.000.000

3

Pembuatan Jalan Baru

450.000.000

4

Pembuatan Jalan Desa

200.000.000

5

Peningkatan Jalan Desa

120.000.000

KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK

Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan

dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu,

keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp.

500.000.000,-– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp.

550.000.000,-– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp.

450.000.000,-atau

– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa

dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.

KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK

Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan

dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu,

keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp.

500.000.000,-– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp.

550.000.000,-– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp.

450.000.000,-atau

– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa

dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.

Aspek

DANA INVESTASI

Menentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan

disesuaikan dengan aspek teknis produksi:

a.

Tanah

b.

Gedung

c.

Mesin

d.

Peralatan

e.

Biaya pemasangan mesin

f.

Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan,

biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan

proyek).

BIAYA MODAL KERJA

Terdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable

cost).

• Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh

naik-turunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja tak

langsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb.

•Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli

bahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja langsung,

biaya transportasi, biaya pemasaran, dll.

SUMBER PEMBIAYAAN

Sumber dari dalam perusahaan: modal yang berasal dari para

investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan

saham.

Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank,

produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain.

Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar

perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar

perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal

dalam pelaksanaan proyek.

PROSES PERPUTARAN KEUANGAN

Proses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akan

mempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalam menutupi

segala kewajiban-kewajibannya.

ASAS PEMBELANJAAN

-

Likuiditas

-

Solvabilitas

-

Rentabilitas.

Aspek Ekonomi dan Keuangan

TITIK PULANG POKOK

- Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP)

- Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama

usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula

saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasi

dan pemeliharaan.

- Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biaya

investasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dari

usaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyek

tersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagai

penanaman investasi baru.

Aspek Ekonomi dan Keuangan

PERHITUNGAN PROFIT

- Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak

usaha/proyek yang dikembangkan.

PERHITUNGAN BUNGA

•

Bunga merupakan biaya modal

•

Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban

terhadap peminjam (debitor) sangat tergantung pada

waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku

•

Terdapat 3 bentuk sistem perhitungan bunga:

1.

Simple interest (bunga biasa)

2.

Compound interest (bunga majemuk)

3.

Annuity (anuitas).

SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA)

Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung

pada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkat

bunga), dan jangka waktu:

B = f (P.i.n), di mana:

B= Bunga

P= Principal (modal)

i = interest rate (tingkat bunga)

n = jangka waktu.

Contoh soal 1:

Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkat

bunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun?

2 bulan? 40 hari?

Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat diselesaikan dengan: P = B/i.n i = B/p.n n = B/P.i S = P + B atau S = P + (P.i.n) Di mana S = jumlah penerimaan. Contoh soal 2:

Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut:

No Principal (Modal) Interest Rate (Tingkat Bunga) Time (Waktu) Interest (Bunga) Amount (Jml Penerimaan) 1 6.000.000 18% 2 tahun ? ?

COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK)

Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang

dan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode.

Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidak

diambil pada waktunya.

Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval

tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiap

tahun.

Contoh soal 3:

A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah pengembalian setelah 2 tahun?

Jawab:

Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4

Rumus perhitungan bunga majemuk:

S = P (1+i)

n

P = S (1+i)

-n

atau P =

n =

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

)

1

log(

log

log

i

P

S





n

i

S

)

1

(



%

100

1

i

/ 1



















n

P

S

Di mana: S = Jumlah penerimaan P = Present Value

Nilai (1+i)

n

disebut compounding factor, yaitu suatu bilangan

yang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akan

datang (future value).

Nilai (1+i)

-n

disebut discount factor, yaitu suatu bilangan untuk

menilai nilai uang dalam bentuk present value (nilai sekarang).

Contoh 4:

Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahun

dengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan.

Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun?

Catatan: nilai (1+i)n dapat dilihat dalam Lampiran I pada n = 16 dan I = 9%.

Contoh 5:

Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18%

per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga

menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan

dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif

(effective rate) pada masing-masing bank tersebut?

Rumus: F = (1+j/m)

m

di mana F = effective rate

m = frekuensi bunga

majemuk dalam satu

ANNUITY (Anuitas)

Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang

sama besar pada setiap interval pembayaran.

Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval

tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan

tingkat bunga.

Anuitas dapat dibagi atas dua bagian:

1.

Anuitas Biasa (Simple Annuity)

2.

Anitas Kompleks (Complex Annuity).

ANUITAS BIASA

Anuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval

yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu

dibungamajemukkan.

Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi

3 bagian, yaitu:

1. Ordinary annuity

2. Annuity due

3. Deferred annuity.

Ordinary annuity

Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan

pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal,

akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun.

An = R

R = An

Sn = R

R = Sn

Di mana: An = Present value R = Annuity

Sn = Future value i = Tingkat bunga/interval

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang



















i

i

)

n

1

(

1

















i

i

)

n

1

}

1

{(



















}

)

1

(

1

{

i

n

i

















)

1

1

{(

i

n

i

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

a. Present Value

Present value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan

identik dengan nilai awal dari penanaman modal.

Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada

setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan

sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value?

Diketahui: R = Rp. 50.000,-, i= 18%/12 = 0,015, n=6

Rumus : An = R

b. Anuitas dari present value

Anuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap

interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman

tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang

digunakan.

Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada nasabah, bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan setiap bulan selama 3 tahun?

Diketahui: i = 15%/12 = 0,0125 dan n = 3x12 = 36 Rumus :

c. Jumlah penerimaan (Future amount)

Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran

diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound

interest) dari sejumlah uang yang dicicil.

Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan

bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah

penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2

kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran

pertama.

d. Tingkat Bunga

Bila present value diketahui:

R

An

i

i

n

_



















}

)

1

(

1

{

Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya? Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp

150.000,-Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i)-n/i} dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=8 di mana nilainya 6,463212760.

Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan menggunakan sistem interpolasi.

Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate?

Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)

e. Menentukan Jangka Waktu

Untuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan

cara menentukan tingkat bunga.

Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp

1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir

kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai

tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang

tersebut?

Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan

R= Rp 50.000,-

n= ?

2. Annuity Due

Annuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal

interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang

pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua

dan seterusnya.

Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik

untuk present value maupun future value.

Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai

akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval.

Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila

dibandingkan dengan ordinary annuity.

a. Perhitungan present value

Rumus:

An(ad) = R

Atau

An(ad) = R

Atau

An(ad) = R

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

) 1 ( } ) 1 ( 1 { i i i n          



















 

1

)

1

(

1

{

( 1)

i

i

n R u i n _         ( 1) ) 1 ( 1 {

Contoh 11: Sebuah perusahaan Ingin memperoleh uang secara kontinyu sebesar Rp 1.500.000,-dari bank setiap awal kuartal

selama satu tahun. Berapa jumlah dana yang harus disetor pada bank apabila tingkat bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun?

Diketahui: R=Rp 1.500.000,-i= 18%/4= 4,5% dan n=4

b. Jumlah Pembayaran (Future

amount)

Jumlah pembayaran dalam annuity due

dilakukan dengan rumus sebagai berikut:

Sn(ad) =

atau

Sn(ad) =

Atau

Sn(Ad) =

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

R

i

i

R

i

i

R

i

i

i

R

n n n























































 

}

1

)

1

{(

1

}

1

)

1

{(

)

1

(

}

1

)

1

{(

) 1 ( 1

Contoh 12: Suatu BPD memberikan Fasilitas penjualan kendaraan beroda Dua secara kredit pada guru-guru SD. Tingkat bunga diperhitungkan sebesar 12% per tahun dan cicilan dilakukan Setiap awal bulan sebesar Rp 70.000,-Selama 3 tahun. Berapakah besarnya Jumlah pembayaran?

Diketahui: R = Rp 70.000,-I = 12%/12 = 1% dan n = 12x3 = 36

c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount

Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.

Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk.

An (ad) = Sn (ad) (1+i)-n Sn (ad) = An (ad) (1+i)n

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity

d. Anuitas, jangka waktu, dan

tingkat bunga

Penentuan anuitas dalam sebuah

annuity due dapat dilakukan

apabila nilai present value atau

future value (jumlah

penerimaan) dari transaksi,

tingkat bunga dan lamanya

pinjaman diketahui.

Anuitas adalah cicilan yang harus

dikembalikan oleh debitur, setiap

bulan, kuartal, maupun setiap

tahun tergantung perjanjian.

1

)

1

(

}

)

1

(

1

{

 





















i

i

i

An

R

_n

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

1

)

1

(

1

)

1

{(























i

i

i

Sn

R

_n

c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount

Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama

dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.

Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran

dari bunga majemuk.

An (ad) = Sn (ad) (1+i)

-n

Sn (ad) = An (ad) (1+i)

n

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada

akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada

setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity

maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.

d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga

Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai

present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi

diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman.

Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan

penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp

500.000,-pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan

sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran

untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-?

Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An =

10.000.000,-Ditanya: n = ?

Jawab:

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

R

i

R

ad

An

n

















{

1

(

1

)

 

}

)

(

) 1 (

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

19 500000 500000 10000000 015 , 0 } ) 015 , 0 1 ( 1 { 500000 015 , 0 } ) 015 , 0 1 ( 1 { 500000 100000000 ) 1 ( ) 1 (                          n n

Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati 19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23 dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih:

22 bulan < n < 23 bulan

Gunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara pasti.

3. Deferred Annuity

Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan

pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah

dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa

tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.

Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan

meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang







































 

i

i

R

da

Sn

i

i

i

R

da

An

n t n

1

)

1

{(

)

(

)

1

(

}

)

1

(

1

{

)

(

t = tenggang waktu yang tidak dihitung bunga

Anuitas Kompleks (Complex Annuity)

Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman

dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan

anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan

interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda.

Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin

dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila

interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan

bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan.

Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3:

1.

Complex ordinary annuity

2.

Complex due annuity

3.

Complex deferred annuity.

1. Complex Ordinary Annuity

Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada

akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada

besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan

frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun.

a.

Present Value

Rumus:

c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang



































 _

}

1

)

1

1

{(

}

)

1

(

1

{

)

(

_c nc

i

i

i

R

Oa

Anc

Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk

perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan

perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp

76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga

pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap

bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam?

Diketahui: R=Rp 76.015 n = 2x4 = 8 (per kuartal)

c = 12/4 = 3 nc = 3x8 = 24 i = 18%/12 = 1,5% Ditanya: Anc(Oa) = ?

Jawab :

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

015 , 0 } ) 015 , 0 1 ( 1 { 015 . 76 ) ( } 1 ) 1 {( } ) 1 ( 1 { ) ( 24 oa Anc i i i i R oa Anc _c nc                              

b. Jumlah Penerimaan

Rumus:

Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity

digunakan rumus berikut:

c. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga





































1

)

1

{(

1

)

1

(

)

(

_c nc

i

i

i

i

R

oa

Snc

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang







































r

r

R

An

r

i

R

Sn

n n

}

)

1

(

1

{

}

1

)

1

{(

_{r = tingkat bunga pada setiap}

pembayaran dalam simple ordinary annuity

i = tingkat bunga dalam complex ordinary annuity

2. Complex Annuity Due

Complex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal

interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity

due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi

pembayaran dalam satu tahun.

Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount

factor [i/{1-(1+i)

c

}]

Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan

cara menghitung pada complex ordinary annuity.

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

c c n c c n i i i i r R ad Snc i i i i i R ad Anc ) 1 ( 1 ) 1 ( } 1 ) 1 {( ) ( ) 1 ( 1 ) 1 ( } ) 1 ( 1 { ) (                                     

3. Complex Deferred Annuity

Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan

complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak

diperhitungkan bunga.

Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,-untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3 tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap akhir tahun?

Diketahui: Anc= Rp 800.000,- n=5

c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun

t= 2 i= 12%/2= 6%

Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut:

Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun:

                                      1 ) 1 ( 1 ) 1 ( ) ( ) 1 ( 1 ) 1 ( } ) 1 ( 1 { ) ( c n c ct c n c i i i r R da Snc i i i i i R da Anc

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang

                                         ) 262477 , 1 )( 06 , 2 )( 13586795 , 0 ( 000 . 800 ) 06 , 0 1 ( 06 , 0 } 1 ) 06 , 0 1 {( ) 06 , 0 1 ( 1 { 06 , 0 000 . 800 ) 1 ( 1 ) 1 {( ) 1 ( 1 { ) ( 2 . 2 2 10 R R i i i i i da Anc R ct c nc

Analisis Kriteria Investasi

PENDAHULUAN

•

Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang

diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima

dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama

umur ekonomis.

•

Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows)

merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan

dalam mencapai tujuan usaha/proyek.

•

Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan

pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.

•

Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR

•

Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak,

memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas

dari proyek yang layak.

Analisis Kriteria Investasi

PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI

1.

Net Present Value (NPV)

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.

Rumus:





       n i n i n n i i atau i NB NPV atau i NB NPV 1 1 ) 1 ( ) 1 ( Dimana:

NB = Net benefit = Benefit – Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi

= Benefit yang telah didiskon = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor

B C

Analisis Kriteria Investasi

Kriteria:

NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan

NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana

TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.

Analisis Kriteria Investasi

Contoh 1:

Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian, diketahui:

Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai

setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.

Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun

berikutnya seperti pada tabel 1.

Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.

Analisis Kriteria Investasi

Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Operasi

Total Cost Benefit Net Benefit D.F. 18% Present Value 0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000 1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713 2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591 3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652 4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126 5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371 6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186 7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336 8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586 9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863

Analisis Kriteria Investasi

Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak

diusahakan.

Catatan:

•

Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi

harus mendapat perhatian

•

Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai

variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek

000

.

115

.

11

)

1

(

1







 



NPV

i

NB

NPV

n n i i

Analisis Kriteria Investasi

Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-) Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.F. 18% B C 0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.000 1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.713 2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591 3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652 4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095 5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060 6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593 7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511 8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394 9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255

Analisis Kriteria Investasi

Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan

bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung

dikalikan dengan DF:

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek)

layak diusahakan.

      



 , 000 . 114 . 11 114 . 11 966 . 57 080 . 69 1 Rp NPV NPV C B NPV _i n i i

Analisis Kriteria Investasi

Contoh 2:

Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru

karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun

ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar

Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun

dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima

sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in

flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya

modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan

apabila dilihat dari PV dan NPV?

Analisis Kriteria Investasi n n i m i r Sv r CF PV ) 1 ( ) 1 ( 1    





Di mana: PV = Present value CF = Cash flow

n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value 059 . 100 . 69 638 . 556 . 6 184 . 742 . 8 778 . 315 . 10 617 . 172 . 12 689 . 363 . 14 153 . 949 . 16 ) 18 , 0 1 ( 000 . 000 . 15 ) 18 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 ... ) 18 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 ) 18 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 ) 18 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 5 5 3 2                   PV PV PV

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli).

Analisis Kriteria Investasi

2. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak

IRR = SOCC berarti proyek pada BEP

IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.

Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV₁ dan NPV₂ dengan cara coba-coba. Jika NPV₁ bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.

Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0.

Rumus:

dimana: i = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV



2 1



2 1 1 1

)

(

NPV

NPV

i

i

NPV

i

IRR









Analisis Kriteria Investasi

Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut:

Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.000,-)

Thn Net Benefit D.F. 18% Present Value D.F. 24% Present Value 0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.000 1 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,713 2 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,591 3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652 4 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,126 5 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,371 6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,186 7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,336

Analisis Kriteria Investasi

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari

SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.





% 97 , 23 23974 , 0 ) 18 , 0 24 , 0 ( ) 48 114 . 11 ( 114 . 11 18 , 0 ) ( _{1 2} 2 1 1 1           IRR IRR i i NPV NPV NPV i IRR

Analisis Kriteria Investasi 149 . 452 . 76 530 . 790 . 7 373 . 387 . 10 606 . 841 . 11 430 . 499 . 13 351 . 389 . 15 860 . 543 . 17 ) 15 , 0 1 ( 000 . 000 . 15 ) 14 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 ... ) 14 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 ) 14 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 ) 14 , 0 1 ( 000 . 000 . 20 5 5 3 2                   PV PV PV

Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.

PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14% adalah:

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka:

) 14 18 )( 000 . 000 . 75 149 . 452 . 76 ( 14 ) ( 1 2 1 2 1 1          IRR PV PV i i OO PV i IRR

Analisis Kriteria Investasi

3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)

Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon

positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.

Rumus:

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan

Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan

Net

B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows

(BEP) atau TR=TC





     _n i i i n i B N B N C NetB 1 1 ) ( ) ( /

Analisis Kriteria Investasi

Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut:

Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek Thn Net Benefit D.F. 18% Present Value 0 -20.000.000 1,0000 -20.000.000 1 -15.000.000 0,847458 -12,713.870 2 5.000.000 0,718218 3,590.920 3 6.000.000 0,608631 3,651.785 4 8.000.000 0,515789 4,126.312 5 10.000.000 0,437109 4,371.090 6 14.000.000 0,370432 5,186.048 7 17.000.000 0,313925 5,336.725

Analisis Kriteria Investasi

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek

tersebut layak untuk dikerjakan.

37 , 1 3703 , 1 870 . 711 . 32 582 . 825 . 44 / ) ( ) ( / 1 1      





  C NetB B N B N C NetB _n i i n i i

Analisis Kriteria Investasi

4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)

Gross

B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.

Rumus:

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan

Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:





       _n i n i n i n r C r B C GrossB 1 1 ) 1 ( ) 1 ( /

839

.

077

.

69

Analisis Kriteria Investasi

5. Profitability Ratio (PR)

PR

adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)

Rumus:

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.



 

  





_n i i n i n i i

I

M

O

B

PR

1 1 1

Analisis Kriteria Investasi

Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Operasi Benefit Net 18% ī OM B 0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182 3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303 4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221 5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431 6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778 7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848 8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980

Analisis Kriteria Investasi

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut

layak untuk dikerjakan.

34 , 1 3397 , 1 712 . 32 253 . 25 078 . 69 1 1 1     







   PR I M O B PR _n i i n i n i i i

Analisis Kriteria Investasi

ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP

1.

Pay Back Period (PBP)

PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus

penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value.

PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus: p n i icp n i i p B B I T PBP





       1 1 1 1 Dimana:

PBP = Pay Back Period

T_p-1 = Tahun sebelum terdapat PBP I_i = Jumlah investasi telah didiskon B = Jumlah benefit yang telah didiskon

Analisis Kriteria Investasi

Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.

Untuk nilai T_p-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat

kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.

Nilai B_p yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.

4596

,

0

5

778

.

7

137

.

29

712

.

32

5











PBP

PBP

Analisis Kriteria Investasi

2. Break Even Point (BEP)

BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.

Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar saldo rugi. Rumus: n i icp n i i p B B TC T BEP





       1 1 1 1 Dimana:

BEP = Break Even Point

T_p-1 = Tahun sebelum terdapat BEP

Analisis Kriteria Investasi

Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:

BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.

Dilihat dari jumlah produksi:

TR = p x q dan TC = a + bq

pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq

p.q – bq = a → q (p-b) = a

q = a/(p-b)

BEP

_(Q)

= a/(p-b)

BEP

_(RP)

= a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan

6431

,

0

8

118

.

8

745

.

52

966

.

57

8











BEP

BEP

Dimana: a=fixed cost

b= biaya var per unit p=harga per unit q=jumlah produksi

Analisis Kriteria Investasi 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tahun I TC TR BEP PBP 32.712 57.965 PV,I,C,B Grafik 1. BEP

Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP. Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh

Analisis Kriteria Investasi

CONTOH KASUS

Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb:

1.a. Kebutuhan investasi

- Bangunan utk tempat kerja ukuran

10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,1.400.000,-- Rp.

200.000,-- Peralatan kantor Rp. 100.000,-- Bangunan/dapur pembakar

8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-- Tanah lokasi usaha 500m2

dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-b. Kebutuhan modal kerja Rp.

8.296.000,-Analisis Kriteria Investasi

2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.

3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai

dengan tahun kelima sebesar 100%. 4. Biaya operasi dan pemeliharaan

a. Biaya tidak tetap

- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp.

3,-Analisis Kriteria Investasi

b. Biaya tetap

- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-- Biaya umum rata75.000,--rata per tahun Rp 30.000,75.000,--

30.000,-- Biaya penyusutan rata30.000,--rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,30.000,-- 459.200,-- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,459.200,-- 4.500.000,-- Biaya perawatan per tahun rata4.500.000,--rata Rp 75.000,4.500.000,--

75.000,-5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.

Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?

Analisis Kriteria Investasi

Penyelesaian:

• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman

sebesar Rp

6.000.000,-• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan

pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3,

perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.

670

.

918

.

1

}

)

18

,

0

1

(

1

{

18

,

0

000

.

000

.

6

₅

Rp

R









_

Analisis Kriteria Investasi

Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok Pinjaman

Jumlah PPP Sisa Kredit

0 - - - - 6.000,00 1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33 2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70 3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94 4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97 5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00

Analisis Kriteria Investasi

Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Jenis Biaya Tahun

1 2 3 4 5

A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00

1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00

2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00 3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00 4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00 B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20

5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00