BAB IV
HASIL DAN ANALISIS
4.1 Deskripsi Proyek English First The Plaza
Gambar 4.1 English First The Plaza
Sumber: Data Primer (2015)
Nama Proyek : English First The Plaza
Owner : PT. Inggris Prima Indonesia
Project Management : PT. Arcadis Indonesia Project Management Konsultan Arsitek : PT. Ecom Consulting
Konsultan Quantity Surveyor : PT. Arcadis Indonesia
Kontraktor : PT. Aminta Syarana Makmur
IV - 2 Alamat : Jl. MH. Thamrin No. 28 – 30, The Plaza Complex, Gondangdia, Menteng, RT.9/RW.5, Gondangdia, Menteng, Kota Jakarta Pusat
4.2 Wawancara
Wawancara dilaksanakan tanggal 5 Mei 2017 dengan narasumber dari Konsultan Quantity Surveyor yaitu Ibu Rita Adeyanti dan Manajer Proyek Ibu Adisti sebagai data penguat dalam proses analisis penelitian. Berikut hasil dari wawancara:
1. Penyebab kontrak lumpsump adalah gambar spesifikasi yang sudah layak digunakan.
2. Penyebab kontrak harga satuan adalah gambar spesifikasi yang sudah layak digunakan. Pada proyek English First The Plaza gambar yang digunakan belum mencapai layak 50%.
3. Kontrak lumpsump dan harga satuan hasilnya akan berbeda jika dibandingkan 4. Gambar dan spesifikasi yang digunakan untuk kontrak lump sump harus yang detail
guna mempermudah proses tender dan pelaksanaan.
5. Jadwal pelaksanaan yang digunakan dalam kontrak lumps sump dan harga satuan sudah diatur sesuai kesepakatan dalam tender dan kemungkinan bisa terjadi keterlambatan yang diakibatkan seperti kelalaian oleh penyedia jasa dan diberlakukan sanki yakni denda keterlambatan.
IV - 4 4.3 Faktor – Faktor Terjadinya Kontrak Lumpsump dan Fixed Unit Rate
Dari hasil data yang didapat serta hasil wawancara maka faktor penyebab terjadinya suatu proyek dapat menggunakan kontrak lumsump dan kontrak harga satuan adalah sebagai berikut:
1. Faktor – faktor penyebab kontrak harga satuan / fixed unit rate - Kematangan gambar tender di bawah 50%
- Jadwal tender yang singkat
- Spesifikasi yang masih proses tahap desain - Keinginan pihak owner untuk kebutuhan finance 2. Faktor – faktor terjadinya kontrak lumpsump
- Kematangan gambar tender di atas 50%
- Jadwal tender yang cukup untuk dilakukan klarifikasi berkali – kali - Spesifikasi yang cukup jelas dan layak untuk dilaksanakan konstruksi
4.4 Dokumentasi Pekerjaan
Berikut adalah dokumentasi saat pelaksanaan proyek English First The Plaza
Gambar 4.2 Dokumentasi saat pelaksanaan
Sumber: Data Primer (2015)
4.5 Analisis Perbandingan Terhadap Kinerja Waktu
Dalam sebuah proyek diperlukan jadwal yang berguna untuk mengatur jalannya suatu pelaksanaan pekerjaan. Berikut jadwal yang diterapkan pada proyek English First The Plaza yang menggunakan kontrak Fixed Unit Price.
IV - 6 Tab el 4.1 Ti m e S ch ed ul e P ro ye k E ngl ish F ir st Th e P la za K on tr ak H ar ga S atu an Sum be r: A rc adis I ndo ne sia P roje ct M ana ge m ent (201 5)
Dari tabel di atas didapat jadwal untuk masa waktu desain adalah 5 minggu. Dalam waktu desain ini, pihak konsultan arsitek mendesain konsep dan gambar yang akan ditenderkan dalam waktu yang singkat. kontrak harga satuan memperbolehkan gambar yang belum matang 50% dijadikan sebagai gambar tender. Waktu tender adalah 8 minggu. Dalam waktu ini pihak konsultan quantity surveyor mempersiapkan dokumen tender yang akan didistribusikan kepada masing – masing tenderer. Di dalam dokumen kontrak terdapat infomasi tentang proyek, bill of quantity, gambar tender, spesifikasi teknis dan klausa – klausa tentang perjanjian proyek. Dengan waktu 8 minggu tersebut terdapat proses
Aanwidjing, klarifikasi, kunjungan tempat, negosiasi dan penujukkan pemenang.
Sedangkan masa konstruksi adalah 9 minggu. Kontraktor harus menyelesaikan proyek tersebut dalam waktu 9 minggu dan tidak dibolehkan telat dikarenakan pihak owner akan mengadakan soft opening yang telah dipersiapkan waktunya sebelumnya.
Berikut adalah analisis perhitungan jadwal pelaksanaan menggunakan kontrak lumpsump.
IV - 8 Tab el 4.2 Ti m e S ch ed ul e P ro ye k E ngl ish F ir st Th e P la za K on tr ak Lu m p Su m p Sumbe r: Data se kunde r yang diol ah (2017)
Dengan menggunakan kontrak lump sump, konsultan arsitek memerlukan waktu lebih lama untuk mendesain dan mempersiapkan konsep serta gambar yang siap untuk tender dan konstruksi. Jika pada kontrak harga satuan waktu yang diperlukan untuk tahap desain dibawah 50% yaitu 4 minggu, maka pada kontrak lumsump yang tingkat kemantapan desain di atas 80% waktu yang diperlukan bisa mencapai dua kali lipatnya yaitu 8 minggu. Konsultan arsitek memiliki waktu yang cukup lama untuk merencanakan konsep dan inspeksi ke lokasi serta koordinasi dengan pihak manajemen gedung (The Plaza). Tahapan tender, proses pembuatan bill of quantity, proses negosasi sampai penujukan kontraktor dalam hal ini waktu yang diperlukan sama dengan kontrak harga satuan yaitu 8 minggu. Masa konstruksi juga tetap 9 minggu, project manager mengkoordinasi sebaik – baiknya dengan pihak kontraktor agar waktu yang sudah di rencanakan tidak terjadi kerterlambatan
(delay). Dengan demikian pihak kontraktor dapat melaksanakan serah terima ke pihak
owner (English First) dan jadwal event yang sudah direncakan oleh pihak owner dapat berjalan sesuai rencana.
Berikut adalah hasil analisis perbandingan terhadap kinerja waktu antara kontrak lump sump dan harga satuan.
Tabel 4.3 Perbandingan Kinerja Waktu
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
Kontrak Harga
Satuan Kontrak Lump Sump
Proses Desain 4 minggu 8 minggu
Proses Tender 8 minggu 8 minggu
Proses Konstruksi 9 minggu 9 minggu
Waktu yang dibutuhkan Deskripsi Pekerjaan
IV - 10 4.6 Analisis Perbandingan Terhadap Biaya
Setelah melewati masa tender, klarifikasi dan negosiasi dipilihlah satu kontraktor yang ditunjuk sebagai pemenang. Kontraktor yang ditunjuk sebagai pemenang tender memiliki beberapa pertimbangan yang akhirnya bisa terpilih seperti referensi proyek selama 10 tahun, kelengkapan administrasi tender, serta spesifikasi yang diberikan, dan hasil negosiasi terakhirlah yang menjadi nilai kontrak di SPK. Berikut nilai kontrak yang disepakati bersama, dalam hal ini menggunakan kontrak harga satuan.
Tabel 4.4 Nilai Kontrak ( Kontrak Harga Satuan)
Sumber: Arcadis Indonesia (2015)
Nilai nominal untuk proyek English First The Plaza terbilang Tiga Milyar, Tiga Ratus Dua Juta, Lima Ratus Lima Puluh Dua Ribu, Enam Puluh Delapan Rupiah (Rp. 3,302,552,068) termasuk PPN 10%. Dalam nilai ini pekerjaan MEP dimasukkan ke dalam
provisional sums dikarenakan gambar tender untuk pekerjaan MEP belum dibuat tetapi
FINAL SUMMARY
Rupiahs
PROJECT: ENGLISH FIRST, THE PLAZA, JAKARTA
PACKAGE 01 : FITTING OUT FINAL SUMMARY
BILL NO. 1 : PRELIMINARIES Rp. 150,000,000
BILL NO. 2 : INTERIOR WORKS Rp. 1,610,820,062
BILL NO. 3 : MISCELLANEOUS Rp. 41,500,000
BILL NO. 4 : PROVISIONAL SUMS Rp. 1,200,000,000
SUB-TOTAL Rp. 3,002,320,062
TOTAL Rp. 3,002,320,062
ADD PPN 10% Rp. 300,232,006
harus dibuatkan dana untuk alokasi pekerjaan MEP karena pekerjaan tersebut harus dikerjakan oleh kontraktor utama (PT. Aminta Syarana Makmur), maka pihak owner memberikan alokasi dana senilai Rp. 1.000.000.000 untuk pekerjaan MEP dan Rp. 200.000.000 untuk dana contigencies maka dana provisional sums adalah Rp. 1.200.000.000. Dana tersebut nantinya akan dipakai sebagai dana cadangan yang terealisasikan oleh variation order .
Semua kuantitas item pekerjaan nantinya akan dilakukan perhitungan ulang (Remeasurement) sesuai dengan gambar aktual terakhir dilapangan atau sering disebut As
Built Drawings. Pihak konsultan quantity surveyor (PT. Arcadis Indonesia) dan kontraktor
menghitung ulang semua kuantitas item pada kontrak dan menghitung kuantitas pada pekerjaan tambah kurang, dengan catatan harga satuan sudah terikat dalam kontrak. Jika terdapat item pekerjaan baru maka dilakukan negosiasi ulang pada item pekerjaan tersebut. Berikut hasil perhitungan yang nilai tersebut digunakan sebagai dasar pembuatan final
IV - 12 Tabel 4.5 Hasil Nilai Remeasurement Kontrak
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
Dari tabel 4.5 tersebut terlihat nilai aktual untuk provisional adalah 0 yang berarti dana tersebut dicabut dan dipakai sebagai dana untuk pekerjaan tambah kurang. Kemudian nilai pekerjaan tambah dan kurangnya sebagai berikut:
FINAL SUMMARY
Rupiahs Actual Rupiahs
PROJECT: ENGLISH FIRST, THE PLAZA, JAKARTA
PACKAGE 01 : FITTING OUT
FINAL SUMMARY
BILL NO. 1 : PRELIMINARIES Rp. 150,000,000 150,000,000
BILL NO. 2 : INTERIOR WORKS Rp. 1,610,820,062 1,133,126,519
BILL NO. 3 : MISCELLANEOUS Rp. 41,500,000 41,500,000
BILL NO. 4 : PROVISIONAL SUMS Rp. 1,200,000,000 0
SUB-TOTAL Rp. 3,002,320,062 1,324,626,519
TOTAL Rp. 3,002,320,062 1,324,626,519
ADD PPN 10% Rp. 300,232,006 132,462,652
Perubahan desain yang terjadi pada proses pelaksanaan, menyebabkan terjadinya pekerjaan tambah kurang / vartiation order. Berikut adalah pekerjaan tambah kurang pada Proyek English First The Plaza.
Tabel 4.6 Variation Order
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
No. Deskripsi Pekerjaan Nilai Variation Order (Rp.)
Pekerjaan Interior 1 Internal Partition 48,395,000 3 Glass Screen 16,800,000 4 Floor Finishes 3,000,000 5 Ceiling Finishes 162,733,000 6 Wall Finishes 60,653,252 8 Skirting 20,375,000
8 Column and beam 27,810,000
9 Acoustic Wall 50,825,000
10 Additional Perkuatan 656,836,650
1,047,427,902
Pekerjaan MEP
1 Fire Protection Installation 39,710,000
2 Fire Alarm System 96,319,780
3 Electrical Works 23,500,000
4 Electrical Installation 912,917,500
5 Air Conditioning System 37,512,000
6 Air Conditioning Installation 1,065,903,840
7 Piping Works 215,045,000
8 Ducting VRV 98,366,000
9 Cable Feeder Work 89,506,200
10 Telephone System 4,350,000
11 Public Adress System 11,125,000
12 Mechanical Pulmbing 30,019,715
13 Door Emergency Exit 21,000,000
2,645,275,035
Provisional Sums
1
Provide the Provisional Sum of Indonesian Rupiahs Two Hundred Million (Rp. 200,000,000,-) for
contingencies (200,000,000)
2
Provide the Provisional Sum of Indonesian Rupiahs One Billion (Rp.1,000,000,000) for services
installation and special lighting (1,000,000,000)
(1,200,000,000) Total Variation Order 2,492,702,937
IV - 14 Pada Proyek English First The Plaza terbagi dua pekerjaan tambah kurang yaitu pekerjaan interior dan pekerjaan MEP. Dalam lingkup ini yang dapat dikategorikan sebagai item pekerjaan tambah adalah item pekerjaan yang tidak ada pada item yang terdapat di Bill
of Quantity atau hanya item pekerjaan baru yang dijadikan sebagai pekerjaan tambah.
Pekerjaan tambah untuk pekerjaan interior nilai pekerjaan tambah kurangnya yaitu Rp. 1,047,427,902 meliputi pekerjaan pekerjaan internal partition, glass screen, floor
finishes, ceiling finishes, wall finishes, skirting, column and beam, acoustic wall, dan additional perkuatan. Sedangkan pekerjaan tambah untuk pekerjaan MEP yaitu Rp.
2,624,275,035 meliputi pekerjaan fire protection installation, fire alarm system, electrical
installation, air conditioning installation, piping work, ducting VRV, electrical works, cable feeder works, telephone systems, public address system, mechanical plumbing, dan door emergency exit. Nilai provisional sums atau dana cadangan yang terdapat pada Bill of Quantity dicabut karena dana tersebut direalisasikan menjadi pekerjaan tambah kurang,
maka nilai provisional sums pekerjaan tambah kurang menjadi – Rp. 1,200,000,000. Sehingga nilai total pekerjaan tambah kurang adalah Rp. 1,047,427,902 + Rp. 2,624,275,035 – Rp. 1,200,000,000 = Rp. 2,942,702,937 Sebelum PPN.
Tabel 4.7 Final Account
Sumber: Arcadis Indonesia (2017)
1. Nilai kontrak utama (NK) = Rp. 3,002,320,062
2. Nilai hasil perhitungan ulang kuantitas / remeasurement (NR) = Rp. 1,457,089,170 maka selishnya adalah Rp. 1,457,089,170 – Rp. 3,002,320,062 = Rp. – 477,693,544 3. Nilai pekerjaan tambah kurang (VO) = Nilai pekerjaan tambah kurang Interior +
Nilai pekerjaan tambah kurang MEP – Nilai Provisional Sums VO = Rp. 1,068,427,902 + Rp. 2,624,275,035 – Rp. 1,200,000,000 = Rp. 2,492,702,937
ENGLISH FIRST, THE PLAZA, JAKARTA PACKAGE 01: FITTING OUT
FINAL ACCOUNT
SECTION 1.00 - STATEMENT OF FINAL ACCOUNT
Original Contract Sum (Excluding PPN 10%) Rp. 3,002,320,062
Adjustments to Contract Sum
Omit Add Rp. Rp. Remeasurement (477,693,544) Variation Work 2,492,702,937 Delay Damages (39,030,161) (477,693,544) 2,453,672,776 1,975,979,232 Sub-Total Rp. 4,978,299,295 Add PPN 10% Rp. 497,829,929 Total (Including PPN 10%) Rp. 5,476,129,224
IV - 16 4. Dikarenakan waktu target pelaksanaan pihak kontraktor tidak tercapai sesuai waktu
yang ditetapkan, maka diberlakukan denda sebesar 0,1% terhadap nilai kontrak Nilai Delay Damages (ND) = 0,1% X Rp. 3,002,320,062 X Jumlah hari keterlambatan
(ND) = 0,1% X Rp. 3,002,320,062 X -13 = Rp. – 39,030,161
5. Nilai Final Account (FA) = NK + NR + VO + ND
FA = Rp. 3,002,320,062 + (– Rp. 477,693,544) + Rp. 2,492,702,937 + (– Rp. 39,030,16)
= Rp. 4,978,299,295 + PPN 10% = Rp. 4,978,299,295 + Rp. 497,829,929 = Rp. 5,476,129,224
kontrak lump sump
Kontrak project English First The Plaza dikonversikan menjadi kontrak lump sump menjadi sebagai berikut:
Tabel 4.8 Hasil Nilai Kontrak Lumpsump
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
FINAL SUMMARY
Rupiahs
PROJECT: ENGLISH FIRST, THE PLAZA, JAKARTA
PACKAGE 01 : FITTING OUT
FINAL SUMMARY
BILL NO. 1 : PRELIMINARIES Rp. 150,000,000
BILL NO. 2 : INTERIOR WORKS Rp. 2,201,554,421
BILL NO. 3 : MEP WORKS Rp. 2,624,275,035
BILL NO. 4 : MISCELLANEOUS Rp. 41,500,000
BILL NO. 5 : PROVISIONAL SUMS Rp.
SUB-TOTAL Rp. 5,017,329,456
TOTAL Rp. 5,017,329,456
ADD PPN 10% Rp. 501,732,946
IV - 18 Nilai Final Account kontrak lumpsump sebagai berikut:
Tabel 4.9 Hasil Nilai Final Account Lumpsump
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
Nilai rekapitulasi akhir atau Final Account untuk kontrak lumpsump adalah Rp. 5,447,314,590.- termasuk PPN 10%
6. Nilai kontrak utama (NK) = Rp. 5,017,329,456
7. Target pelaksanaan pihak kontraktor tidak tercapai sesuai waktu yang ditetapkan, maka diberlakukan denda sebesar 0,1% terhadap nilai kontrak
Nilai Delay Damages (ND) = 0,1% X Rp. 5,017,329,456 X Jumlah hari keterlambatan
ENGLISH FIRST, THE PLAZA, JAKARTA PACKAGE 01: FITTING OUT
FINAL ACCOUNT
SECTION 1.00 - STATEMENT OF FINAL ACCOUNT
Original Contract Sum (Excluding PPN 10%) Rp. 5,017,329,456
Adjustments to Contract Sum
Omit Add Rp. Rp. Variation Work Delay Damages (65,225,283) (65,225,283) (65,225,283) Sub-Total Rp. 4,952,104,173 Add PPN 10% Rp. 495,210,417 Total (Including PPN 10%) Rp. 5,447,314,590
(ND) = 0,1% X Rp. 5,017,329,456 X -13 = Rp. – 65,225,283
8. Nilai Final Account (FA) = NK + NR + VO + ND FA = Rp. 5,017,329,456 + 0 + 0 + (– Rp. 65,225,283) = Rp. 4,952,104,173 + PPN 10%
= Rp. 4,952,104,173 + Rp. 495,210,417 = Rp. 5,447,314,590
Hasil analisis terhadap biaya didapat sebagai berikut
Tabel 4.10 Tabel hasil analisis
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
Item Pekerjaan Kontrak Harga Satuan (Unit
Price) (Rp.)
Kontrak Lump Sump (Fixed
Price) (Rp.) Preliminaries 150,000,000 150,000,000 Interior Works 1,610,820,062 2,201,554,421 MEP Works - 2,624,275,035 Miscellaneous 41,500,000 41,500,000 Provisional Sums 1,200,000,000 Total Contract 3,002,320,062 5,017,329,456 Additional Works 2,492,702,937 Remeasurement (477,693,544) Total 5,017,329,456 5,017,329,456
Delay Damages (13 Hari) (39,030,161) (65,225,283)
Nilai Akhir 4,978,299,295 4,952,104,173
PPN 10% 497,829,929 495,210,417
IV - 20 4.7 Grafik Analisis
1. Analisis perbandingan terhadap waktu
Gambar 4.3 Grafik analisis perbandingan terhadap waktu
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
Berdasarkan grafik 4.3 dapat dilihat perbandingan antara jadwal waktu pada kontrak harga satuan proses desain adalah 4 minggu, proses tender 8 minggu dan proses kontruksi 9 minggu, sedangkan untuk kontrak lump sump proses desain adalah 8 minggu, proses tender 8 minggu dan proses konstruksi 9 minggu.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Kontrak Harga Satuan Kontrak Lumpsump
Proses Desain (Minggu) Proses Tender (Minggu) Proses Konstruksi (Minggu)
2. Analisis perbandingan terhadap biaya
Gambar 4.4 Grafik analisis perbandingan terhadap biaya
Sumber: Data sekunder yang diolah (2017)
Berdasarkan grafik 4.4 dapat dilihat perbandingan terhadap biaya pada kontrak harga satuan nilai total final account adalah Rp. 5,476,129,224 setelah PPN, sedangkan untuk kontrak lump sump nilai total final account adalah Rp. 5,447,314,590 setelah PPN. Rp5,430,000,000 Rp5,435,000,000 Rp5,440,000,000 Rp5,445,000,000 Rp5,450,000,000 Rp5,455,000,000 Rp5,460,000,000 Rp5,465,000,000 Rp5,470,000,000 Rp5,475,000,000 Rp5,480,000,000 Kontrak Harga Satuan Kontrak Lumpsump Biaya
