STUDI KOMPARATIF PEMANFAATAN ASET PT POS INDONESIA (PERSERO) ANTARA SEWA MESS CICENDO DENGAN PEMBANGUNAN PERTOKOAN
MENGGUNAKAN ANALISIS BENEFIT COST RATIO (BCR)”
(LOKASI CIHAMPELAS, BANDUNG)
COMPARATIVE STUDY OF UTILIZATION PT POS INDONESIA (PERSERO) ASSET BETWEEN RENT OF MESS CICENDO WITH DEVELOPMENT OF SHOPS
USING BENEFIT COST RATIO ANALYSIS
TUGAS AKHIR
Diajukan untuk memenuhi kelulusan matakuliah Tugas Akhir pada Program Studi D-4 Manajemen Aset Jurusan Administrasi Niaga
Oleh
DINI INDRIA HERLINA
(08754007)
POLITEKNIK NEGERI BANDUNG
2012
KATA PENGANTAR
Puji syukur peneliti panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas
kehendak-Nya peneliti dapat menyelesaikan Studi Kasus yang berjudul “ Studi Komparatif
Pemanfaatan Aset PT Pos Indonesia (Persero) Antara Sewa Mess Cicendo dengan Pembangunan Pertokoan Menggunakan Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)”. Laporan Tugas Akhir disusun sebagai salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk matakuliah Tugas Akhir Program Studi D4 manajemen Aset pada Jurusan Administrasi Niaga Politeknik Negeri Bandung.
Isi dari laporan Tugas Akhir ini terdiri dari Bab I membahas mengenai pendahuluan, Bab II membahas mengenai teori yang digunakan dalam penyelesaian masalah, Bab II membahas mengenai metode penelitian Bab IV membahas mengenai hasil dan pembahasn laporan dan Bab V membahas mengenai kesimpulan dan saran.
Tidak lupa peneliti mengucapkan banyak terimakasih kepada Dra. Sumarti, M.Si. selaku dosen pembimbing yang senantiasa memberikan pengarahan untuk penyusunan Tugas Akhir ini, Teman- teman Manajemen Aset 2008 yang selalu memberikan saran dan masukan dalam penulisan Tugas Akhir ini.
Akhir kata semua saran dan masukan yang positif dari berbagai pihak, senantiasa akan peneliti terima dengan senang hati, semoga proposal ini dapat bermanfaat bagi peneliti dan pembaca khususnya mahasiswa yang berada di lingkungan Administrasi Niaga.
Bandung, Maret 2012 Peneliti
UCAPAN TERIMAKASIH
Selama peneliti melakukan Penelitian ini mulai dari pelaksanaan sampai dengan penyusunan laporan penelitian, peneliti sangat menyadari banyaknya keterlibatan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak langsung. Oleh karena itu, dengan rasa hormat dan tulus peneliti ingin mengucapkan rasa terima kasih kepada:
1. Orang tua, Ibu Dede Rohaesih dan Bapak Sukandi tercinta yang telah
mencurahkan segala kasih sayang dan dukungan baik moral maupun materiil.
2. Dra. Sumarti, M.Si., selaku pembimbing yang telah meluangkan
waktu serta mencurahkan pikirannya untuk membantu peneliti dalam menyelesaikan laporan Studi Kasus ini.
3. Dra Hennidah Karnawati, M.Si dan Dra Koernia Purwihartuti, M.Si
selaku dosen penguji sidang Tugas Akhir.
4. Bapak Made dan Bapak Rahmat Kuncoro Selaku pembimbing
lapangan di Divisi Properti PT Pos Indonesia (Persero).
5. Ibu Roro selaku pembimbing lapangan di Business Properti PT Pos
Indonesia.
6. Dr. A. Gima Sugiama, S.E, MP selaku dosen Manajemen Aset.
7. Drs. Dedy Sobarna, M.Si., selaku Ketua Jurusan Administrasi Niaga.
8. Dra. Koernia Purwihartuti, selaku Ketua Program Manajemen Aset.
9. Ir.Mei Sutrisno, M.Sc., Ph.D, selaku Direktur Politeknik Negeri
Bandung.
10. Teman-teman Manajemen Aset angkatan 2008.
11. Sams Syamsudin selaku pemberi semngat dan motivasi selama penulis
menyelesaikan Tugas akhir ini.
12. Dosen Pengajar Manajemen Aset beserta Staf.
13. Semua pihak yang telah mendukung peneliti yang tidak bisa di
sebutkan satu persatu.
Atas budi baik mereka semua, semoga Allah SWT membalas dengan pahala yang berlipat ganda. Amien
LEMBAR PERSEMBAHAN
Tiada yang maha pengasih dan maha penyayang selain Engkau. Telah banyaj karunia yang engkau berikan, telah
banyak Engkau limpahkan rizki-Mu padaku, tak terhingga nimat yang aku rasakan, Ya, Allah berilah arti akan hidup ini agar tiada
penyesalah atas waktu yang berganti.
Dengan tangan, kaki dan hati ku berusaha dengan mata, mulut dan pikiran kuberkata semoga ini semua
akan berguna sebagai pacuan atas perjuangan dan masa depan
Dan tiadalah apa yang aku persembahkan, melainkan amalan dan urusan dalam kehidupan
Karya kecil ini ku persembahkan untuk:
Orang tuaku tercinta Mama dan bapak ini anakmu mencoba yang terbaik untuk mu, betapa diri ini ingin melihat kalian bangga padaku. Betapa besar kasih sayang dan pengorbanan
kalian padaku.
Kakak dan adiku Hendi dan Ralvi terimakasih atas dukungan kalian
.
vDAFTAR RIWAYAT HIDUP
Nama : Dini Indria Herlina
NIM : 08754007
Tempat Tanggal Lahir : Bandung, 4 Agustus 1990
Alamat : Jl. Seroja 1 No. 106 Blok 13
Bumi Rancaekek Kencana
Email : [email protected]
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Pendidikan Formal:
2008 – 2012 Polieknik Negeri Bandung (POLBAN) , Manajemen Aset
2005 – 2008 SMA Negeri 7 Bandung
2002 – 2005 SMP Negeri 1 Rancaekek
1996 – 2002 SD Negeri Kencana Indah 1 Rancaekek
Pendidikan Non Formal:
Juni, 2012 Pelatihan Penilaian Aset
Mei, 2012 Pelatihan Penulisan Jurnal Ilmiah, Politeknik Negeri
Bandung
Juli- Okt, 2011 Praktik Kerja Lapangan , KPKNL Bandung
Okt, 2010 Table Manner , Hotel G.H Universal Bandung
Okt,2010 Beauty Class
Des,2010 Seminar Inventarisasi dan Legal Audit, Politeknik Negeri
Bandung
Agt, 2008 Netiquet, Politeknik Negeri Bandung
Pengalaman Berorganisasi
2009 – 2010 Anggota HMAN Divisi Medinfokom
DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR ... i
UCAPAN TERIMAKASIH... ii
LEMBAR PERSEMBAHAN ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... iv
DAFTAR ISI ... v
DAFTAR TABEL... vi
DAFTAR GAMBAR ... vii
DAFTAR LAMPIRAN ... viii
ABSTRAK ... ix
ABSTRACT ... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Identifikasi Masalah ... 2
1.3 Batasan Masalah... 3
1.4 Rumusan Masalah ... 4
1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian ... 4
1.5.1 Tujuan Penelitian ... 4
1.5.2 Manfaat Penelitian ... 4
1.6 Lokasi dan Jadwal Penelitian ... 5
1.6.1 Lokasi Penelitian ... 5
1.6.2 Waktu Penelitian ... 6
1.7 Kerangka Berfikir... 8
BABII TINJAUAN PUSTAKA ... 10
2.1 Pengertian Aset dan Aset Negara ... 10
2.2 Definisi Investasi ... 11 2.2.1 Jenis Investasi... 12
2.2.2 Investasi Sektor Publik ... 13
2.2.3 Aspek- aspek Investasi ... 15
2.2.4 Tahapan Analisis Investasi ... 16
2.3 Analisis Manfaat – Biaya ... 19
2.3.1 Manfaat Ekonomis dan Sosial ... 20
2.3.2 Perhitungan Analisis Manfaat Biaya ... 21
2.3.3 Metode Benefit Cost Ratio (BCR) ... 23
2.4 Pemanfaatan Aset ... 25 2.4.1 Tujuan Pemanfaatan ... 26 2.4.2 Bentuk Pemanfaatan ... 26 2.5 Pemeliharaan Aset ... 29 2.5.1 Jenis Pemeliharaan ... 30 2.6 Komponen Biaya ... 31 2.7 Landasan Teori ... 33
BAB III METODE PENELITIAN ... 34
3.1 Jenis Metode Penelitian... 34
3.2 Prosedur Penelitian... 34
3.3 Sumber Data ... 38
3.3.1 Data Primer ... 38
3.3.2 Data Sekunder ... 38
3.4 Teknik Pengumpulan Data ... 38
3.4.1 Observasi Ilmiah ... 39
3.4.2 Data Sekunder ... 39
3.4.3 Studi Dokumetasi ... 39
3.5 Operasional Variabel ... 40
3.6 Metode Analisis Data ... 43
3.6.1 Analisis BCR ... 43
3.6.2 Uji Dua Sample Independen ... 45
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN... 46
4.1 Gambaran Umum Perusahaan ... 46
4.1.1Visi dan Misi PT Pos Indonesia (Persero) ... 46
4.1.2 Struktur Organisasi PT Pos Indonesia (Persero) ... 47
4.1.3 Gambaran Umum Sub Direktorat Properti ... 47
4.1.4 Gambaran Umum Divisi Bisnis Properti ... 48
4.1.5 Gambaran Umun Divisi Pengelolaan Properti ... 48
4.2 Pembahasan ... 49
4.2.1 Prakiraan Biaya Pembangunan Pertokoan ... 49
4.2.2 Prakiraan Pendapatan dan Pengeluaran dari Rencana Pembangunan Pertokoan ... 52
4.2.3 Estimasi Arus Kas Bersih dari Rencana Pembangunan Pertokoan ... 55
4.2.4 Perhitungan Benefit Cost Ratio Untuk Pertokoan ... 57
4.2.5 Perkiraan Biaya Perbaikan Mess Cicendo ... 61
4.2.6 Prakiraan Pendapatan dan Pengeluaran dari Mess Cicendo Setelah Perbaikan ... 62
4.2.7 Estimasi Arus Kas Bersih dari Penyewaan Mess Cicendo ... 63
4.2.8 Perhitungan Benefit Cost Ratio Untuk Mess ... 65
4.2.9 Manfaat Lain ... 70
4.2.10 Hasil Uji Dua Sample Independen( T-Test )... 70
BAB V KESIMPULAN... 73 5.1 Kesimpulan ... 73 5.2 Saran ... 74 DAFTAR PUSTAKA ... 75 LAMPIRAN ... 77
DAFTAR TABEL
Nomor Judul Tabel Halaman
Tabel 1.1 Jadwal Penelitian... 7
Tabel 2.1 Tarif Pajak Untuk Wajib Pajak Badan Dalam Negeri dan Bentuk Usaha Tetap ... 32
Tabel 3.1 Operasionalisasi Variabel ... 41
Tabel 4.1 Faktor Perkalian Tinggi Lantai ... 50
Tabel 4.2 Biaya Investasi Pertokoan ... 51
Tabel 4.3 Tarif Sewa Ruangan ... 53
Tabel 4.4 Rincian Rencana Pendapatan Kotor Sewa Ruangan ... 54
Tabel 4.5 Biaya Operasional Pertokoan ... 54
Tabel 4.6 Estimasi Arus Kas Bersih dari Rencana Pembangunan Pertokoan ... 55
Tabel 4.7 Hasil Perhitungan PV ... 57
Tabel 4.8 Perbandingan B/C Ratio Pertokoan ... 59
Tabel 4.9 Rincian Perkiraan Perbaikan Mess Cicendo ... 61
Tabel 4.10 Tarif Sewa Mess Cicendo ... 62
Tabel 4.11 Prakiraan Biaya Operasional Mess ... 63
Tabel 4.12 Arus Kas Penyewaan Mess ... 64
Tabel 4.13 Perhtungan PV Mess Cicendo... 66
Tabel 4.14 Perbandingan B/C Ratio Mess Cicendo ... 67
Tabel 4.15 Rekapitulasi Hasil perbandingan Pembangunan Pertokoan dengan Perbaikan Mess ... 70
DAFATAR GAMBAR
Nomor Judul Gambar Halaman
Gambar 1.1 Peta Lokasi Mess Cicendo ... 6
Gambar 1.2 Foto Mess Cicendo ... 6
Gambar 1.3 Kerangka Berfikir ... 9
Gambar 2.1 Bentuk Pemanfaatan Aset ... 29
Gambar 3.1 Diagram Alir Prosedur Penelitian ... 37
Gambar 4.1 Perencanaan Layout Pertokoan ... 53
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A Surat Permohonan Penelitian Lampiran B Surat Ijin Penelitisn
Lampiran C Form Bimbingan Lampiran D Strutur Organisasi
Lampiran E Surat Edaran Direksi PT Pos Indonesia Lampiran F Surat SK Direktur PT Pos Indonesia Lampiran G Sertifikat Mess Ccendo
Lampiran H Pedoman Wawancara
Lampiran I Form Bukti Kehadiran Sidang
ABSTRAK
Penelitian ini dilakukan pada lahan dan bangunan PT Pos Indonesia (persero). PT Pos Indonesia (Persero) memiliki aset perusahaan berupa lahan dan bangunan Mess Cicendo yang berlokasi di Jalan Cihampelas No. 12 Bandung. Mess Cicendo digunakan sebagai Mess pegawai dan Kantor Pelayanan Pos. Namun Pada tahun 2007 Mess tersebut dimanfaatkan dengan disewakan pada pihak ketiga. Tujuan dari penelitian ini yaitu untuk mengetahui terhadap nilai perbandingan
antara manfaat (benefit) yang akan diperoleh dalam aspek biaya dan kerugian yang
akan ditanggung (cost) dengan adanya suatu investasi.
Batasan penelitian diantaranya mengetimasi prakiraan anggaran untuk perbaikan Mess Cicendo dan perkiraan pembangunan pertokoan terhadap Mess serta melakukan perbandingan nilai manfaat dari penyewaan mess dengan pembangunan pertokoan. Sedangkan teknik pengumpulan data yaitu menggunakan observasi, Studi Dokumentasi dan wawancara.
Hasil dari penelitian membahas mengenai alternatif pengembangan apa yang menghasilkan benefit yang tinggi dan layak untuk dilakukan investasinya. Agar dapat memberikan manfaat bagi perusahaan.
Kata Kunci: Benefit, BCR, Manfaat- biaya
ABSTRACT
The research was conducted on the land and building PT Pos Indonesia (Persero). PT Pos Indonesia (Persero) has assets in land and buildings Mess Cicendo the located in Cihampelas No. 12 Bandung. Mess Cicendo used as an employee and the Postal Service Office. However, In 2007 Mess is used with rented to third parties The purpose of this study is to determine the value comparison between the benefitsto be obtained in terms of costs and losses will be covered (cost) in the presence of an investment.
Limitation of the study include budget estimates for repairs estimated Mess Cicendo and retail development forecast of the Mess and the comparison value of the benefits of leasing a mess with construction of the mall. While the data collection technique is to use observation, documentation studies and interview.
The results of the research about what development alternative that produces high benefit and investment worth making. In order to provide benefits to the company.
Keywords: Benefit, BCR, benefit-cost
DAFTAR PUSTAKA
Husein, umar. (2008). Metode Penelitian Untuk Skripsi Dan Tesis Bisnis. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Juwana, JS.(2005). Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Erlangga
Lee, Reginald,(1987). Building Maintenance Management. New York USA:
William Collis Sons&Co.Ltd
Nazir, Moch. (2005). Metode penelitian. Jakarta : Ghalia Indonesia.
Sekaran, Uma. (2006). Research Methods For Business. Jakarta: Salemba Empat.
Siregar, Doli. D. (2002). Teknik Pengelolaan Kekayaan Negara. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.
Siregar, Doli. D. (2004). Manajemen Aset (Cetakan Pertama). Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.
Suad Husnan dan Suwarsono. (1997). Studi Kelayakan Proyek.
Sugiama, Gima. (2008). Metode Riset Bisnis dan Manajemen. Bandung:
Gunardaya Intimarta.
Sugiyono, Agus. (2001). Analisis Manfaat dan Biaya Sosial. Program
Pascasarjana Magister Sains dan Doktor Universitas Gadjah Mada. Sugiyono. (2008). Metode Penelitian Bisnis. Bandung: CV. Alfabeta.
Supardi. (2005). Metode Penelitian Ekonomi & Bisnis. Yogyakarta: UII Press. Sutojo, Siswanto. (2006). Strategi Manajemen Kredit. Jakarta: PT. Damar Mulia
Pustaka.
Sutrisno, Mei. (2004). An Investigation Of Participation Project Appraisal In
Developing Countries Using Elements Of Value An Risk Management Vol.1. Manchester: University Of Manchester Institute Of Science And Technology For The Degree Of Doctor Philosophy.
Tampubolon, Manahan P, Dr. MM. (2003). Manajemen Operasional. Jakarta: Ghalia Indonesia.
Landasan Normatif :
Keputusan Direksi PT Pos Indonesia (Persero) Nomor : KD. 68/DIRUT/1007
Tentang Organisasi dan Tata Kerja Strategic Business Unit (SBU) Real
Property
Keputusan Direksi PT Pos Indonesia (Persero) Nomor: KD.01/DIRUT/0111
Tentang Organisasi dan Tata Kerja PT Pos Indonesia (Persero)
Peraturan Menteri Keuangan 96/2007. (2008). Tata Cara Pelaksanaan
Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindah Tanganan Barang Milik Negara(Cetakan Pertama)
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29 Tahun 2007 Tentang
Pelaksanaan Teknis Bangunan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2005 tentang Standar Akuntansi
Pemerintahan.
Peraturan Pemerintah Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1995 Tentang
pengalihan bentuk awal Pos Indonesia yang berupa perusahaan umum (perum) menjadi sebuah perusahaan (persero).
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 112 Tahun 2007 Tentang
Penataan Dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan Dan Toko Modern
PP No. 41 tahun 2003 tentang Pelimpahan Kedudukan, Tugas dan
Kewenangan Menteri Keuangan Pada Perusahaan Perseroan (Persero), Perusahaan Umum (Perum) dan Perusahaan Jawatan (Perjan) Kepada Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara;
Rencana Peraturan daerah Kota bandung Tahun 2011 Tentan Rencana Tata Ruang Wiayah Kota Bandung tahun 2011 -2031
Surat Edaran Nomor 108/DIRPRANTEKSAR/2000 Tentang Penetapan
Prosedur Pelaksanaan Perjanjian Kerjasama Bidang Properti di Lingkungan PT Pos Indonesia (Persero)
Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2003 Tentang BUMN;
