BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Tanah adalah permukaan bumi, yang dalam penggunaanya meliputi juga
sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan sebagian dari ruang yang ada di
atasnya, dengan pembatasan dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960, yaitu sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah yang bersangkutan, dalam batas-batas menurut UUPA
dan peraturan-peraturan lainnya. Seluruh makhluk hidup yang ada di bumi
menggantungkan kehidupannya pada tanah. Perkembangan suatu daerah
berpengaruh terhadap tingkat kebutuhan masyarakatnya terhadap bidang tanah.
Hal tersebut diakibatkan oleh pemanfaatan lahan yang lebih produktif dari
penggunaan lahan sebelumnya. Hal ini mengakibatkan bertambahnya nilai tanah
yang mengalami perubahan tersebut.
Keunikan yang dimiliki oleh bidang tanah menimbulkan variasi nilai dari
setiap persebaran spasial seperti karakteristik, sifat dan kemampuan tanah sebagai
sumber daya. Luas tanah merupakan salah satu keunikan yang dimiliki oleh
tanah, dimana tidak semua bidang tanah yang dimiliki oleh setiap orang memiliki
luas yang sama. Semakin luas tanah yang akan dimiliki maka semakin besar pula
pengorbanan yang harus dikeluarkan untuk memiki tanah tersebut (Fahirah, dkk.,
2010). Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan
Ongkowijaya (2013) mengungkapkan bahwa luas tanah merupakan salah satu
Faktor aksesibilitas berupa jarak tanah ke universitas dapat berpengaruh
terhadap nilai tanah dan bangunan (Topcu dan Kubat, 2009). Ketersediaan
universitas dalam suatu wilayah tidak hanya menjadikannya sebagai salah satu
sarana sosial dalam kehidupan masyarakat, namun juga menjadikannya sebagai
salah satu pusat pertumbuhan ekonomi masyarakat yang ada disekitarnya
(Sugiyanto, 2010). Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat
mempengaruhi aspek sosial dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal
ini adalah peningkatan nilai tanah. Hal tersebut sesuai dengan teori lokasi untuk
harga tanah Von thunen (1826) dalam Sjafrizal (2012) yang menjelaskan bahwa
semakin dekat jarak tanah itu ke pusat pertumbuhan ekonomi maka akan semakin
mahal harganya, dan sebaliknya semakin jauh jarak tanah itu ke pusat
pertumbuhan ekonomi maka akan semakin murah pula harganya. Masyarakat
yang memiliki bidang tanah di sekitar universitas, dapat memfungsikan bidang
tanah tersebut baik sebagai tempat usaha, rumah kos, rumah sewa, tempat tinggal,
dan lainnya dan hal tersebut mengakibatkan banyak orang yang tertarik untuk
memiliki bidang tanah disekitar universitas. Suharyanto (2007) dalam tesisnya
yang berjudul “Dampak Keberadaan IPB Terhadap Ekonomi Masyarakat Sekitar
Kampus Dan Kontibusinya Terhadap Perekonomian Kabupaten Bogor”,
menunjukkan bahwa kontribusi keberadaan kampus IPB, khususnya kampus
Darmaga dalam meningkatkan perekonomian masyarakat sekitar dan kabupaten
Bogor sangat dirasakan sekali. Dalam Jurnal Pembangunan Wilayah dan Kota
oleh Meifinta Dwi Hapsari dan Wisnu Pradoto (2013), bahwa keberadaan
perguruan tinggi Undip di Kelurahan Tembalang dan Kelurahan Pendalangan
Sementara itu, faktor aksesibilitas berupa lebar jalan di depan tanah juga
dapat mempengaruhi nilia tanah dan bangunan (Irawan dan Pranata, 2010).
Faktor aksesibilitas lain yang dapat berpengaruh terhadap nilai tanah dan
bangunan adalah mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang
paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya (Anastasia
dan Muliadihardjo, 2004).
Selain faktor aksesibilitas, Luas bangunan yang berdiri pada satu bidang
tanah juga berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan. Penelitian yang
dilakukan oleh Fahirah, dkk. (2010) berjudul “Identifikasi Faktor yang
Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana”
mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan merupakan salah satu faktor yang
paling mempengaruhi nilai jual lahan dan perumahan.
Menurut Sjafrizal (2008) kedekatan tanah dengan daerah pemasaran, seperti
halnya kawasan perkotaan yang memiliki jumlah penduduk yang relatif banyak
akan menyebabkan nilai margin keuntungan penjualaan tanah yang menjadi lebih
tinggi dibandingkan lokasi lain yang jauh dari kawasan pemasaran. Di lain pihak
ketersediaan infrstruktur di kawasan perkotaan memiliki hubungan yang positif
dan efek saling ketergantungan dengan harga tanah menjadi lebih tinggi. Hal ini
menunjukkan bahwa tanah menjadi barang ekonomis yang diperjual-belikan guna
memperoleh margin keuntungan.
Kota Medan merupakan salah satu kota besar di Indonesia dengan jumlah
penduduk 2.109.399 juta jiwa dan tingkat kepadatan penduduk adalah 7.957 jiwa
per km² berdasarkan hasil sensus penduduk 2010 yang dilakukan oleh Badan
kota Medan maka perlu dilakukan pembenahan baik dalam pembangunan maupun
perbaikan kualitas infrastrukturnya guna menyokong kemajuan daerahnya.
Kota Medan terdiri dari 21 Kecamatan, dimanadidalam setiap kecamatan
terdapat beberapa kelurahan. Adapun salah satu kecamatan yang terletak di
tengah Kota Medan dan terus mengalami perkembangan pembangunan
kawasannya adalah kecamatan Medan Petisah. Kecamatan Medan Petisah
memiliki luas wilayah 13,16 KM² dan jumlah penduduk: 67.057 jiwa
Kecamatan Medan Petisah dapat dilihat dari banyaknya jumlah pusat
perbelanjaan, pertokoan, rumah sakit, perkulakan/jajanan hingga universitas
swasta. Saat ini, terdapat beberapa perguruan tinggi swasta di wilayah kecamatan
Medan Petisah yang turut mendukung perkembangan wilayahnya. Menurut
Greenstein (2007) Keberadaan perguruan tinggi dalam suatu wilayah akan
mempengaruhi perkembangan wilayah disekitarnya terutama perubahan harga dan
guna bidang lahan yang ada. Hal tersebut disebabkan bertambahnya aktivitas
ekonomi atau transaksi jual-beli barang dan jasa serta pertambahan penduduk di
wilayah tersebut. Perkembangan suatu wilayah tidak hanya mendukung
perkembangan infrastruktur atau pembangunan di wilayah tersebut namun juga
peningkatan terhadap nilai tanah yang ada.
Salah satu perguruan tinggi swasta yang berada di wilayah kecamatan Medan
Petisah tepatnya di kelurahan Sei Putih Timur adalah Universitas PrimaIndonesia
(UNPRI). Semenjak mulai dioperasionalkan pada tahun 2005, Keberadaan
UNPRI di wilayah tersebut membawa pengaruh terhadap peningkatan aktivitas
hanya dioperasionalkan sebagai tempat tinggal keluarga saat ini berubah fungsi
menjadi tempat kos-kosan dan tempat usaha seperti percetakan, toko serba ada,
hingga perkulakan/kuliner. Sujarto, Djoko (2005) mengungkapkan bahwa
faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan guna atau fungsi lahan diperkotaan adalah
topografi, penduduk, nilai lahan, aksesibilitas, sarana dan prasarana, serta daya
dukung lingkungan.
Perubahan guna lahan dan peningkatan aktivitas ekonomi mempengaruhi
peningkatan nilai tanah di sekitar UNPRI. Hal tersebut diketahui setelah
dilakukannya observasi dan wawancara awal oleh peneliti dengan masayarakat
yang memiliki tanah disekitar UNPRI. Adapun observasi dan wawancara awal
dilakukan kepada bapak R. Lumban Gaol dan B. Hutagaol. Terhadap bapak
R. Lumban Gaol, tanah yang dimiliki berlokasi di Jl. Abdul Hamid atau tepatnya
disamping UNPRI. Pada tahun 2004 atau sebelum berdirinya UNPRI tanah yang
dimiliki bapak R. Lumban Gaol bernilai Rp. 2.000.000,-/m2 dan saat dilakukan
observasi atau tepatnya tahun 2014 diketahui nilai tanah sudah meningkat
signifikan yaitu sebesar Rp. 6.000.000,-/m2
Hal tersebut sama dengan yang dialami oleh bapak B. Hutagaol, dimana tanah
yang dimilikinyatepatnya berada di simpang Jalan Sendok. Pada tahun 2004
tanah yang dimiliki oleh bapak B. Hutagaol bernilai Rp. 2.200.000,-/m .
2
dan saat
dilakukan observasi serta wawancara awal, tanah tersebut dijual pada tahun 2013
dengan nilai Rp. 5.000.000,-/m2
Keberadaan UNPRI di Kecamatan Medan Petisah dapat mempengaruhi
perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong masyarakat untuk
Wilayah disekitar UNPRI menjadi salah satu tempat pertumbuhan ekonomi.
Terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan di sekitar
UNPRI berupa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, dan lebar jalan
di tepan tanah. Berdasarkan latar belakang dan observasi awal penelitian, peneliti
tertarik untuk melihat pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI,
dan lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar
UNPRI dengan judul penelitian “Faktor-Faktor yang Mepengaruhi Nilai Tanah
dan Bangunan di Sekitar UNPRI”.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dikemukakan diatas, maka
rumusan masalah dalam penelitian ini adalah:
1. Bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, lebar
jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar UNPRI?
2. Faktor apakah yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah
di sekitar UNPRI?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini dilakukan oleh peneliti adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah, luas
bangunan, jarak tanah ke UNPRI, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai
tanah dan bangunan di sekitar UNPRI.
2. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh terhadap
1.4 Manfaat Penelitian
Penelitian yang dilakukan ini mudah-mudahan dapat bermanfaat bagi penulis
sendiri, maupun bagi para pembaca atau pihak-pihak lain yang berkepentingan:
1. Bagi pengembang, dalam melakukan perencanaan pembelian lahan untuk
ekspansi usaha perlu memperhatikan lokasi lahan yang dalam hal ini posisi
jarak dengan fasilitas sosial dan terutama lebar jalan di depan lahan yang
akan dikembangkan menjadi properti.
2. Bagi masyarakat dapat menjadikan hasil penelitian ini sebagai masukan
dalam menentukan fungsi bidang tanah dan bangunan yang berlokasi dekat
dengan universitas agar memberi pendapatan lebih baik sebagai rumah sewa,
kos, ruko, maupun perkantoran .
3. Bagi penilai dapat mempergunakan model regresi linear yang dihasilkan pada
penelitian ini untuk dijadikan referensi dalam melakukan penilaian terhadap
nilai tanah dan bangunan di lokasi yang berdekatan dengan kampusa atau
universitas.
4. Bagi penelitian selanjutnya baik yang akan melakukan penelitian pada lokasi
penelitian yang sama ataupun dengan lokasi penelitian yang lain disarankan
agar menggunakan faktor lainnya misal: jarak bidang tanah dan bangunan ke
CBD, kondisi jalan di depan tanah, bidang tanah dilalui angkutan umum,
bebas banjir, jarak bidang tanah dan bangunan dengan tower telekomunikasi
