Critical Review Jurnal Ekonomi Kota Fakt

Critical Review Jurnal Ekonomi Kota

“Faktor

-Faktor yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan Pada

Suatu Properti (Studi Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai - Surabaya)

”

CHIKITA Yusuf Widhaswara

3613100030

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

Tanah dan bangunan merupakan aset yang paling mendominasi penilaian suatu

properti. Tanah dan penggunaannya merupakan aset yang penting dan mempengaruhi

kemampuan membangun suatu bangsa, tidak hanya secara ekonomi namun juga secara

sosial dan budaya, karena perubahan nilai aset (tanah dan bangunan) itu sendiri dipengaruhi

oleh faktor fisik, ekonomi, sosial, dan budaya.

Kota Surabaya sebagai salah satu kota yang memiliki tingkat pertumbuhan yang

cepat, yang ditandai dengan tersedianya aktivitas ekonomi yang memadai, tersedianya

sarana komunikasi dan transportasi yang lengkap, serta sarana pendidikan dan kesehatan

yang lengkap telah menjadikan Kota Surabaya sebagai salah satu tujuan migrasi penduduk.

Kondisi ini mengakibatkan pertumbuhan Kota Surabaya menjadi pesat, namun kondisi ini juga

berkontribusi terhadap terciptanya dan berlangsungnya permukiman padat di Kota Surabaya.

Pertumbuhan penduduk yang terus meningkat mendorong tingginya kebutuhan

masyarakat akan tempat tinggal yang layak dan terjangkau. Kebutuhan masyarakat akan

perumahan sebagai tempat tinggal tidak ditunjang dengan adanya pasar tanah yang

transparan akibatnya masyarakat tidak mempunyai informasi yang dapat digunakan dalam

penilaian lahan dan bangunan sebagai penentuan nilai tanah dan bangunan pada

perumahan.

Oleh karena itu, dalam jurnal ilmiah dengan judul “Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan pada Suatu Properti (Studi Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai - Surabaya)” ini akan dihasilkan sebuah output (tujuan dan manfaat) berupa Mengetahui faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi

perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti serta Mengetahui bagaimana tingkat

signifikansi dan korelasi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti di

Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya.

BAB I

PENDAHULUAN

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERUBAHAN NILAI TANAH DAN BANGUNAN PADA SUATU

PROPERTI (STUDI KASUS: PERUMAHAN GALAXI BUMI PERMAI - SURABAYA)

LATAR BELAKANG

Teori-teori yang digunakan dalam menentukan Faktor-Faktor apa sajakah yang

Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan pada Suatu Properti (Studi Kasus:

Perumahan Galaxi Bumi Permai - Surabaya) adalah:

 Tingkat pendapatan masyarakat

 Perubahan nilai mata uang dan tingkat suku bunga

 Pengembalian investasi

 Permintaan dan penawaran Permintaan

Permintaan Tanah mempunyai kekuatan ekonomis dimana nilai atau harga

tanah sangat tergantung pada permintaan dan penawaran. Dalam jangka pendek

penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan

tergantung pada faktor permintaan, seperti:

1) Daya beli masyarakat (Affordability)

Faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain:

a) Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatif

rendah (di bawah standar).

b) Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah

pedesaan, masih relatif rendah.

c) Pembanguanan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga

memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini

berdampak terhadap persaingan antara golongan yang

berpenghasilan rendah, seolah-olah fasilitas dan kemajuan

pembangunan (termasuk perumahan) hanya dapat dinikmati oleh

kaum yang berpenghasilan tinggi saja.

d) Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil bagi

masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal.

e) Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan,

yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk

kategori rumah sederhana, menengah, maupun mewah. Untuk itu,

penyediaan fasilitas perumahan hendaknya disesuaikan dengan

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

kemampuan keluarga yang akan menempatinya, karena ekonomi

keluarga yang satu dengan yang lain tidak sama.

2) Tingkat pendapatan masyarakat

3) Tingkat suku bunga (Eckert 1990) Penawaran

a) Jumlah lahan yang tersedia

Jumlah tanah yang relatif tetap sementara permintaan akan tanah yang

semakin meningkat membuat tanah menjadi benda yang langka. Kelangkaan tanah

ini ditandai oleh semakin sulitnya memperoleh tanah untuk memenuhi kebutuhan,

khususnya di kota besar di tempat lain yang terus mengalami pertambahan penduduk.

Hal inilah yang cenderung menyebabkan kenaikan harga dan nilai tanah.

b) Manfaat lahan

Tanah memiliki kegunaan bagi setiap pemiliknya karena setiap pemilik dapat

memanfaatkan tanah untuk mendirikan rumah sebagai tempat berteduh dan

bangunan lain yang penting bagi kehidupan pemilik dan orang di sekitarnya. Pemilik

tanah juga dapat memanfaatkan tanah sebagai faktor produksi, simbol status, dan

berbagai kegunaan lainnya. Selain tanah maka bangunan merupakan benda yang

sangat berguna bagi manusia karena berbagai aktivitas manusia dilakukan di dalam

bangunan.

Dalam melakukan penilaian terhadap tanah dan bangunan pada suatu kawasan

tentunya tidak lepas dari nilai yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut berdasarkan

faktor-faktor yang mempengaruhinya. Sehingga, perlu dicermati perpaduan nilai antara

keduanya.

a. Nilai Tanah

Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruang (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan

sangat terbatas, sementara itu permintaan dan kebutuhan akan tanah mempunyai

kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan,

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN BANGUNAN

BAB III

pertanian, industri, dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai

tanah.

Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk

dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas

rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam

penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam

satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Faktor non-manusia berkenaan

dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif,

seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya

sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak

menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama.

Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan

sampah, jauh dari pusat kota atau perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai

rendah jika dibandingkan dengan tanah yang menerima eksternalitas bersifat positif. Nilai

tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau

ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada

tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan.

b. Nilai Bangunan

Dalam penentuan nilai bangunan yang dilakukan secara masal, maka pelaksanaan

penilaian dimulai dengan penyusunan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Untuk

menyusun atau membuat DBKB digunakan metode survey kuantitas terhadap model

bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan

dasar perhitungan Analisis BOW. Biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam

biaya komponen utama, komponen material, dan komponen fasilitas bangunan.

Beberapa faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu

properti antara lain:

1. Faktor Fisik

Nilai pada suatu properti tanah dan bangunan maupun tanah itu memberikan nilai

secara langsung pada suatu properti. Faktor tersebut dibentuk secara alami (natural) maupun oleh tangan manusia. Contoh terbentuk oleh alam, yaitu lahan itu sendiri, seperti topografi,

tanah dan geologi, minyak, iklim atau temperatur, udara, air, jangkauan dan lokasi, tumbuhan

dan hewan, dan yang lainnya. Sedangkan contoh terbentuk oleh tangan manusia, seperti

ukuran dan luas yang ditentukan, bentuk bangunan, industri, fasilitas kesehatan dan

keamanan, transportasi umum, keadaan lingkungan, bandar udara, jalan raya, komunikasi,

2. Faktor Real Properti

Faktor real properti dikatakan dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan karena

real properti sangat erat kaitannya dengan nilai atas tanah dan bangunan itu sendiri, misalnya

tingkat kebutuhan masyarakat terhadap tanah dan bangunan serta properti tanah dan

bangunan yang merupakan kebutuhan primer masyarakat.

Data yang telah dikumpulkan dari 20 responden yang merupakan data mentah

kemudian ditabulasikan dengan tujuan untuk mempermudah dalam melakukan analisa data.

Analisa data yang dilakukan meliputi uji validitas dan uji reliabilitas serta analisis diskriptif.

Semua dilakukan dengan program aplikasi komputer SPSS.

UJI VALIDITAS (KESAHIHAN)

Jadi, pada tahap ini akan dilakukan perhitungan korelasi teknik product moment kebutuhan properti, aksesibilitas, topografi, lokasi, dan fasilitas.

Semua elemen (variabel) akan dinyatakan valid atau tidak valid dengan cara

membandingkan angka korelasi (r) lebih besar atau lebih kecil dari 0.444 sebagai nilai r tabel

(angka kritik, yaitu angka yang digunakan sebagai acuan dari angka korelasi).

Dari hasil rekapitulasi hasil uji validitas faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah

dan bangunan antar variabel dapat dilihat bahwa hampir semua elemen (variabel) dinyatakan

valid (sahih) dengan angka korelasi (r) lebih besar dari 0.444 (nilai r tabel).

UJI RELIABILITAS (KEANDALAN)

Berdasarkan hasil perhitungan dapat diketahui bahwa seluruh indikator dalam variabel

dinyatakan andal. Hal ini dapat dilihat pada kolom Koefisien Alpha, dimana memiliki nilai (

�

)

sebesar 0.60. Seluruh pernyataan (indikator) dalam tiap elemen (variabel) dapat dikatakan

andal dengan angka Koefisien Alpha lebih besar dari angka Cronbach Alpha (�) sebesar 0.6. Dari tabel tersebut didapatkan hasil bahwa berdasarkan Rekapitulasi Hasil Uji Reliabilitas

faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan menurut urutan tingkat

Koefisien Alpha dan Cronbach Alpha adalah Lokasi, Fasilitas, Aksesibilitas, Kebutuhan

Properti, dan Topografi.

Setelah dilakukan perhitungan manual, maka selanjutnya dilakukan perhitungan

dengan menggunakan program SPSS. Untuk membandingkan antara hasil dari perhitungan

manual dengan hasil dari perhitungan program SPSS, sama atau berbeda. Dari perhitungan

mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti berdasarkan urutan

tingkat korelasi dan signifikansinya. Jadi, faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai

tanah dan bangunan menurut urutan tingkat korelasi dan signifikansinya adalah Lokasi,

Fasilitas, Kebutuhan Properti, Aksesibilitas, dan Topografi.

Ternyata, hasil dari perhitungan manual dengan hasil dari perhitungan program SPSS

berbeda. Perbedaannya adalah jika pada perhitungan manual urutannya adalah Lokasi,

Fasilitas, Aksesibilitas, Kebutuhan Properti, dan Topografi. Sedangkan pada perhitungan

dengan menggunakan program SPSS urutannya adalah Lokasi, Fasilitas, Kebutuhan

Properti, Aksesibilitas, dan Topografi. Sehingga, faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan

nilai tanah dan bangunan di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya menurut urutan

tingkat korelasi dan signifikansinya adalah Lokasi, Fasilitas, Kebutuhan Properti, Aksesibilitas,

dan Topografi.

Seharusnya dalam penelitian ini diharapkan dapat melakukan wawancara dan

kuesioner kepada personil yang memiliki kemampuan dan pengetahuan yang baik dalam

penilaian properti khususnya properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya sehingga

didapatkan data-data yang relevan dan akurat. Keberhasilan penelitian bergantung pada

keakuratan data yang diperoleh. Semakin dekat menginginkan hasil sampel yang dapat

mewakili karakteristik populasi, maka semakin tinggi ketelitian yang diperlukan. Semakin

tinggi ketelitian, maka semakin besar ukuran sampel yang diperlukan, terutama jika

variabilitas dalam populasi tersebut besar. Semakin besar jumlah sampel, maka error

sampling akan semakin kecil dan data tersebut semakin akurat. Dapat dilanjutkan pada

penelitian yang lebih spesifik baik pada kondisi tanah dan bangunan, sehingga diharapkan

didapatkan faktor-faktor yang lebih relevan di dalam mempengaruhi nilai suatu tanah dan

bangunan yang berada di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya.

Faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu properti di

Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya tidak hanya Faktor Fisik dan Faktor Real Properti

saja. Tetapi masih terdapat faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada

suatu properti, diantaranya adalah Faktor Ekonomi. Seperti kita ketahui, ekonomi sangat erat

CRITICAL REVIEW

BAB IV

kaitannya dengan nilai. Oleh karena itu, faktor ekonomi berperan aktif dalam mempengaruhi

perubahan nilai tanah dan bangunan yang ada pada suatu properti, misalnya:

 Tingkat pendapatan masyarakat

 Perubahan nilai mata uang dan tingkat suku bunga

 Pengembalian investasi

 Permintaan dan penawaran

Menurut Eldred (1987:4), faktor-faktor yang menentukan nilai ekonomi dari suatu

properti tanah adalah:

1. Permintaan yang menunjukkan keinginan dan kemampuan seseorang untuk membeli

atau menyewa suatu properti.

2. Kegunaan yang menunjukkan manfaat dari properti subyek yang dapat memberikan

kepuasan pada konsumen.

3. Kelangkaan yang menunjukkan kuantitas dan kualitas dari properti lain yang bersaingan

dengan properti subyek yang bersangkutan.

4. Transferability yaitu, menunjukkan proses pengalihan hak-hak properti dari satu pihak

ke pihak lain melalui jual beli, sewa, dan kontrak.

Selain Faktor Ekonomi, juga terdapat Faktor Sosial yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu properti, misalnya:

1.) Jumlah penduduk

Jumlah penduduk berdampak terhadap banyaknya permintaan akan suatu

lahan pada perumahan, hal ini memberi pengaruh terhadap nilai jual tanah dan

bangunan pada suatu Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya.

2.) Kepadatan penduduk

Tingkat kepadatan penduduk yang berkorelasi dengan jumlah tenaga kerja, tingkat

upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tentunya berpengaruh terhadap permintaan

dan penawaran akan produk barang atau jasa.

3.) Tingkat pendidikan

Tingkat pendidikan merupakan salah satu variabel yang dapat menunjukkan

karakteristik penduduk yang kemudian akan membentuk suatu pola penggunaan

tanah pada suatu wilayah. Tingkat pendidikan masyarakat juga berpengaruh terhadap

pola penilaian tanah dan bangunan.

4.) Tingkat kejahatan atau keamanan

Perumahan yang tingkat keamanannya tidak terjamin akan mengurangi minat

masyarakat untuk menempati perumahan tersebut. Kurangnya minat terhadap

5.) Pola hidup masyarakat

Dalam lingkungan masyarakat terjadi aktivitas sosial yang membentuk suatu

pola hidup masyarakat tersebut. Pola hidup masyarakat ini mencerminkan

karakteristik penduduknya yang meliputi perilaku, tingkat pendidikan, tingkat ekonomi

masyarakat dan kebutuhannya. Pola hidup masyarakat yang modern akan berdampak

terhadap pemanfaatan dan kegunaan tanah dan bangunan di Perumahan Galaxi Bumi

Permai, Surabaya.

6.) Peraturan pada kawasan tersebut

Setiap kawasan mempunyai ciri dan karakteristik tersendiri begitupun halnya

dengan lingkungan perumahan yang berada di Perumahan Galaxi Bumi Permai,

Surabaya. Untuk menciptakan lingkungan yang nyaman dan aman sebagai tempat

tinggal tentunya ada beberapa hal penting yang menjadi aturan dan telah disepakati

bersama. Hal ini biasanya menjadi pertimbangan dalam memilih tempat tinggal.

Menurut saya, Faktor Pemerintah (Regulasi) juga sangat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu properti, seperti Proses Ijin Mendirikan Bangunan

(IMB), Undang-Undang Agraria Sertifikat dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB),

Pendaftaran tanah, dan dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang

bersangkutan dengan pendaftaran tanah. Karena tanpa adanya Faktor Pemerintah

(Regulasi), jual-beli tanah akan dilakukan seenaknya saja tanpa ada aturan yang

mengikat. Oleh karena itu, disini Faktor Pemerintah (Regulasi) memiliki peranan yang

sangat penting terhadap nilai tanah dan bangunan.

(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah

diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur

dengan Peraturan Pemerintah.

(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:

a) Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah

b) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut

c) Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian

yang kuat.

Menurut Riza (2005), pada dasarnya nilai suatu tanah dapat diciptakan,

dipelihara, diubah atau dirusak oleh permainan ke-empat kekuatan penggerak

kehidupan masyarakat, yaitu:

 Standar kehidupan sosial

 Perubahan dan penyesuaian kehidupan ekonomi

 Peraturan Pemerintah

Tanah dan bangunan merupakan aset yang paling mendominasi penilaian suatu

properti. Nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi

sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti

nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka

nilai tanahnya juga tinggi, demikian pula sebaliknya. Sedangkan dalam penentuan nilai

bangunan yang dilakukan secara masal, maka pelaksanaan penilaian dimulai dengan

penyusunan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

Faktor yang paling dan kurang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan

pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya adalah:

1. Faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu

properti adalah:

 Faktor Lokasi (R = 0,8 � = 0,0) yang meliputi:

 Letak wilayah berada dalam pusat keramaian memberi nilai pada tanah dan bangunan (35.43%).

 Tanah dan bangunan yang berada pada suatu dataran tinggi memberi perubahan nilai tersendiri (32.74%).

 Tanah dan bangunan dekat pantai memiliki nilai tersendiri sehingga merubah nilainya (31.84%).

2. Faktor yang kurang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu

properti adalah:

 Faktor Topografi (R = 0,49 � = 0,0) yang meliputi:

 Keadaan kontur tanah yang kurang rata memberi nilai tersendiri terhadap tanah tersebut (51.43%).

 Luas dan jenis tanah dan bangunan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan tersebut (48.57%).

1. Selain itu, nilai tanah dan bangunan juga dipengaruhi oleh beberapa faktor, seperti

Faktor Fisik, Faktor Real Properti, Faktor Ekonomi, Faktor Sosial, Faktor Pemerintah

(Regulasi), dan Faktor Aksesibilitas.

KESIMPULAN

LESSON LEARNED

BAB V

2. Dari faktor-faktor tersebut, kita dapat menentukan Variabel-Variabel (Elemen) Nilai

Tanah dan Bangunan, yang kemudian dianalisis dengan menggunakan data mentah

yang telah dikumpulkan dari para responden.

3. Analisa data dapat dilakukan dengan uji validitas dan uji reliabilitas serta analisis

diskriptif dengan menggunakan program aplikasi komputer SPSS.

4. Output dari analisa rekapitulasi hasil uji validitas (kesahihan) berupa faktor-faktor yang

paling berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan.

5. Output dari analisa uji reliabilitas (keandalan) berupa faktor-faktor yang mempengaruhi

perubahan nilai tanah dan bangunan menurut urutan tingkat korelasi dan

signifikansinya. Hasilnya dapat dilihat pada kolom Koefisien Alpha, dimana memiliki

nilai (�) sebesar 0.60. Perhitungan dilakukan secara manual, selanjutnya perhitungan

dilakukan dengan menggunakan program SPSS.

Setiawan, Ikhsan. (2006). Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan Pada Suatu Properti (Studi Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai - Surabaya). Jurnal Neutron Vol. 6 No. 2

Mahardini, Ismi. (2012). Analisis Pengaruh Harga, Pendapatan, Lokasi, dan Fasilitas terhadap Permintaan Rumah Sederhana.