1
PENENTUAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN DENGAN
MENGGUNAKAN TEKNIK QUALITY RATING
ATAS PERUMAHAN MEWAH ATAU
APARTEMEN DI KOTA TANGERANG
SELATAN
Handoko Danik Anggoro
Universitas Bina Nusantara, Jl. Kebon Jeruk Raya No.27. Kemanggisan/ Palmerah Jakarta Barat 11530,
Abstrak
Penelitian ini menerapkan Teknik Quality Rating yang bertujuan untuk mengetahui pengaruh nilai tingkat kualitas (QS) faktor lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan, dan lingkungan sekitar yang merupakan variable independen terhadap NJOP Bangunan khususnya di Kota Tangerang Selatan sebagai variable dependennya secara simultan, sehingga didapatkan NJOP yang sesuai dengan keadaan bangunan. Jenis data dalam penelitian ini adalah kuantitatif dengan menggunakan data sekunder (secondary data). Metode penelitian yang digunakan penulis adalah metode penelitian sampel dengan jumlah sampel sebanyak 32 nama perumahan mewah atau apartemen yang ada di Kota Tangerang Selatan yang menjadi wilayah kerja KPP Pratama Serpong, metode pengumpulan data, dan metode analisa data. Statistik uji yang digunakan adalah Regresi Linier Sederhana serta data diproses dengan menggunakan program statistik SPSS Versi 20 yang diolah kembali oleh penulis kemudian digunakan juga studi kepustakaan dalam mendukung penelitian ini. Dengan hasil perhitungan dan analisa data yang diperoleh, didapat bahwa R Square sebesar 0,655. Hal ini menunjukkan bahwa 65,5% Nilai Jual Bangunan (Y) dapat dijelaskan oleh variabel Quality Score (QS), sedangkan sisanya 34,5% (100%-65,5%) dijelaskan oleh faktor diluar Quality Score. Dari hasil analisa tersebut maka penelitian ini membuktikan secara simultan bahwa variable independen faktor lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan, lingkungan sekitar mempunyai pengaruh yang cukup signifikan terhadap penentuan variable dependen nilai jual bangunan yang akan memberikan perbandingan pada sistem perhitungan KPP Pratama Serpong. Dengan demikian hasil data analisis dapat digunakan untuk menentukan besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bangunan untuk kepentingan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Kata kunci: Teknik Quality Rating, Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB), Nilai Jual Objek Pajak
2 Abstract
This research technique implemented Quality Rating aimed to determine the effect of the value of the quality level (QS) factor of the location, width of the main street, the useful life of the building, the building area, and environment variables that are independent of tax object of sales value building especially in South Tangerang city as the dependent variable in simultaneously, so we get tax object of sales value accordance with state building. The type of data in this study is quantitatively using secondary data. The research method used by the author is the method of the study sample with a sample of over 32 brands of luxury housing or apartments in the city of South Tangerang became KPP Pratama Serpong working areas, methods of data collection, and data analysis method. Test statistic used is the Simple Linear Regression and the data processed using the statistical program SPSS version 20 are recycled by later authors used also in the study of literature supporting this research. With the results of the calculation and analysis of the data obtained, found that the R Square of 0.655. It shows that 65.5% Value of Selling Building (Y) can be explained by the variable Quality Score (QS), while the remaining 34.5% (100% -65.5%) is explained by factors beyond the Quality Score. From the results of this analysis, this research proves that simultaneous independent variable to its location, the width of the main street, the useful life of the building, the building area, the surrounding environment has a significant influence on the determination of the dependent variable selling the building that will provide comparative calculation system KPP Pratama Serpong. Thus the results of the data analysis can be used to determine the amount of tax object of sales value building for the benefit of land and building tax.
Keywords: Quality Rating Methods, Land and Building Tax, Tax Object of Sales Value.
PENDAHULUAN
Pada saat ini begitu banyak pembangunan di wilayah perkotaan atau di pinggiran kota seiring berkembangnya zaman dan sejalan dengan bertambahnya jumlah penduduk. Seperti yang kita ketahui bahwa tanah telah menjadi kebutuhan manusia sejak dulu untuk memenuhi kebutuhan sehari-harinya sekaligus sebagai tempat untuk menetap serta membangun sebuah rumah atau bangunan, dan biasanya untuk memperoleh sebidang tanah serta bangunan tersebut manusia melakukannya dengan transaksi jual beli atau membangunnya sendiri. Dari transaksi jual beli tersebut akan menunjukan bahwa pentingnya bangunan dan mempunyai nilai tersendiri untuk manusia. Bangunan merupakan salah satu unit produksi yang berdiri diatas tanah. Sebagai salah satu unit produksi, bangunan dapat dimiliki oleh setiap individu untuk memperoleh pendapatan atau memproduksi barang dan jasa dengan tetap memperhatikan tanggung jawabnya atas kepemilikan bangunan tersebut. Karena adanya ketidakadilan atau ketidaksepadanan dalam pengenaan pajak, dapat menghilangkan kepercayaan dari Wajib Pajak atas sistem perpajakan yang akan mengakibatkan berkurangnya kesadaran diri masyarakat untuk membayar pajak. Dengan adanya permasalahan seperti yang disebutkan di atas, maka diperlukan suatu analisis serta teknik penilaian sederhana, mudah dimengerti dan diterapkan serta dapat mengurangi pengaruh negatif subjektivitas dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak. Analisis serta teknik yang akan ditekankan dalam skripsi ini adalah penilaian Nilai Jual Objek Pajak bangunan dengan menggunakan Teknik Quality Rating yang dapat digunakan menjadi dasar dalam memperoleh nilai jual dari bangunan atau apartemen. Teknik Quality Rating adalah suatu teknik penilaian yang sederhana dengan menggunakan perhitungan rata-rata tertimbang, dan memungkinkan penilai untuk menentukan faktor-faktor serta besarnya peranan untuk mempengaruhi nilai jual bangunan
3
dari kawasan yang dimaksudkan. Penelitian yang pertama dilakukan oleh Drs. Hamsari Marsani, yang ditulis dalam Jurnal Survei serta Penelitian Properti Volume 020 Januari 2001 (Marsani 2001:22) dengan judul Menentukan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dengan Teknik Quality Rating, pada penelitian ini diuraikan mengenai perhitungan Quality Score dengan cara mengkalikan score dari tiap faktor yang berpengaruh dengan persentase angka tertimbang, kelemahan dari penilitian ini adalah tidak digunakannya teknik uji statistik sehingga tidak bisa membuktikan bahwa Quality
Score berpengaruh pada nilai jual tanah yang akan dinilai, kelebihan yang ada dalam penelitian
Marsani adalah faktor-faktor serta besarannya persentase yang mempengaruhi Nilai Jual Objek Pajak Bumi diambil dari Modul Penelitian Diklat Penyesuaian Tingkat III PBB yang diterbitkan oleh Badan Pendidikan serta Pelatihan Keuangan. Penelitian yang kedua dilakukan oleh Prasetyo Aji yang ditulis dalam Jurnal Servei serta Penelitian Properti Volume 015 Januari 1999 (Prasetyo Aji 1999:26) dengan judul Sistem Acuan Penentuan Niali Pasar Tanah, pada penelitian ini dituliskan bagaimana cara perhitungan menggunakan Teknik Quality Rating dengan cara mengkalikan score dari tiap atribute zona, kelemahannya adalah tidak menggunakan teknik uji statistik sehingga tidak dapat terbukti bahwa Quality Score (QS) berpengaruh terhadap nilai jual tanah yang diamati, selain itu Prasetyo Aji tidak menjelaskan darimana diambilnya faktor-faktor serta besaran persentase yang mempengaruhi Nilai Jual Objek Pajak Bumi. Penelitian yang ketiga dilakukan oleh Hendro Wasis Setiyanto dengan judul skripsi Penggunaan Teknik Quality Rating Untuk Menentukan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Bumi (NJOP) Bumi pada Daerah “X” di Sidoarjo. Didalam penelitian ini menggunakan uji statistik untuk menganalisa apakah Quality
Score QS berpengaruh terhadap Nilai Jual Objek Pajak Bumi, berbeda dengan penelitian
sebelumnya yang tidak terdapat uji statistik serta didalam penelitian ini menggunakan Rating
Scale dalam pemberian score untuk tiap faktornya. Sehingga penyajian ini akan lebih cenderung
mengarah pada faktor serta persentase yang diterapkan oleh Hamsari Marsani dan Hendro Wasis Setiyanto namun skripsi ini hanya berfokus pada perhitungan besaran nilai jual objek pajak bangunan tidak membahas lebih atas perhitungan nilai tanahnya namun tetap menggunakan teknik yang sama dengan penelitian terdahulu. Rumusan masalahnya adalah sebagai berikut :
1. Bagaimana menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bangunan mewah atau apartemen dengan teknik Quality Rating?
2. Bagaimana cara menghitung serta menganalisa nilai tingkat kualitas pada bangunan mewah atau apartemen?
3. Bagaimana cara memberikan nilai tingkat (score) untuk faktor-faktor yang telah teridentifikasi untuk dianalisa selanjutnya?
4. Apakah Nilai Jual Objek Pajak Bangunan (perumahan mewah atau apartemen) Kota Tangerang Selatan telah sesuai dengan nilai pasar?
5. Bagaimana korelasi antara penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan Quality
Score dengan nilai jual bangunan mewah atau apartemen di Kota Tangerang?
Sedangkan tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui perhitungan nilai NJOP bangunan mewah atau apartemen dengan menggunakan teknik Quality Rating.
2. Untuk mengetahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang sesuai dengan nilai pasar.
3. Untuk memberikan nilai tingkat fakkor-faktor yang telah teridentifikasi menggunakan
Quality Score.
4. Untuk mengetahui seberapa besar pengaruh faktor-faktor seperti lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan dan lingkungan sekitar terhadap penentuan Nilai Jual Objek Pajak.
4
METODE PENELITIAN
Dalam menulis skripsi ini, akan menggunakan metode analisis deskriptif. Dalam penulisan ini akan mengumpulkan dan menggunakan data-data dari berbagai sumber literatur serta mendeskripsikan dan menganalisisnya untuk memperoleh kesimpulan yang tepat sesuai dengan teori yang ada.
Metode Penelitian Lapangan 1. Observasi
Observasi ialah suatu teknik pengumpulan data dimana akan mengadakan pengamatan secara langsung terhadap obyek penelitian yang merupakan sumber data, sehingga data yang diperoleh benar-benar bersifat obyektif. Observasi atau pengamatan ini dilakukan di KPP Pratama Serpong dan lokasi penilaian NJOP.
2. Wawancara
Untuk memperoleh informasi tambahan dalam proses penulisan skripsi ini, akan dilakukan wawancara langsung dengan pihak-pihak yang berwenang sehingga data dan informasi yang diperoleh lebih akurat.
Metodologi Penelitian Kepustakaan
Untuk mendapatkan dasar yang kuat dalam pembahasan permasalahan, akan menggunakan metode penelitian pustaka dengan cara mengumpulkan dan membaca informasi yang diperoleh dari buku-buku, artikel-artikel, jurnal, Peraturan-Peraturan Perpajakan dan literatur yang berhubungan dengan topik bahasan.
HASIL DAN BAHASAN
Tabel 1 Korelasi Y QS Y Pearson Correlation 1 .810(**) Sig. (1-tailed) .000 N 32 32 QS Pearson Correlation .810(**) 1 Sig. (1-tailed) .000 N 32 32
5
Hasil Simple Linear Regression, dengan data Quality Score (QS) sebagai sumbu X dan nilai jual bangunan objek pembanding sebagai sumbu Y menunjukan koefisien korelasi sebesar 0,810 dan R Square sebesar 0,655.
Tabel 2 Koefisien Determinasi
Model R R Square Adjusted Std. Error of the Estimate
1 .810(a) .655 .644 418.648
Dari hasil analisa tersebut maka penelitian ini membuktikan bahwa variable independen faktor lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan, dan lingkungan sekitar mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap penentuan variable dependen nilai jual bangunan.
Tabel 3 Regresi Sederhana
Model Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients t Sig. B Std. Error Beta B Std. Error 1 (Constant) -2726.418 503.144 -5.419 .000 QS 5.619 .744 .810 7.555 .000
Berdasarkan hasil perhitungan regresi linier sederhana diatas, didapat nilai parameter α sebesar - 2.726.418 dan β sebesar 5.619 maka dapat dituliskan persamaan regresinya sebagai berikut: Y = - 2.726.418 + 5.619 (QS)
.
1. -2.726.418 (negatif) menyatakan bahwa jika tidak ada variabel Quality Score, maka bangunan di Kota Tangerang Selatan nilai jual Rp -2.726.418,00.
2. 5.619 menyatakan bahwa setiap penambahan 1% Quality Score menaikkan nilai jual bangunan di Kota Tangerang Selatan sebesar Rp 5.619,00.
Contoh Perhitungan untuk Komplek Grand Akasia Mansion G02/RW/RT 05/007 yang telah diberi score sebagai berikut :
1. Lokasi (25%) = 8 x 25% = 2
2. Lebar Jalan Utama (15%) = 5 x 15% = 0.75
3. Masa Manfaat Bangunan (25%) = 8 x 25% = 2
4. Luas Bangunan (15%) = 3 x 15% = 0.45
5. Lingkungan Sekitar (20%) = 10 x 20% = 2
6 Nilai Jual Bangunan per m2
Y = - 2.726.418 + (5.619 x 720) = Rp 1.319.262,00
NJOP menurut KPP Pratama serpong sebesar Rp 1.400.652,00. Hal ini menunjukan bahwa Teknik Quality Rating menghasilkan taksiran Nilai Jual Bangunan yang tidak menyimpang jauh dari keadaan sebenarnya.
SIMPULAN, SARAN DAN KETERBATASAN
Simpulan
Penulisan ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana pengaruh dari variabel independen terhadap penentuan Nilai Jual Objek Pajak Bangunan di Kota tangerang Selatan yang berada pada wilayah kerja KPP Pratama Serpong sebagai variabel dependen. Adapun variabel independen yang digunakan dalam penulisan ini adalah Quality Score (Total Nilai Tingkatan Kualitas) yang didalamnya terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai jual bangunan yaitu faktor lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan, dan lingkungan sekitar. Berdasarkan hasil uji statistik yang telah dilakukan, diperoleh hasil sebagai berikut:
1. Berdasarkan hasil penghitungan uji statistik (uji t), dibuktikan bahwa Quality Score (Total Nilai Tingkatan Kualitas) mempunyai pengaruh yang cukup signifikan terhadap nilai jual bangunan di Kota Tangerang Selatan.
2. Teknik Quality Rating menghasilkan taksiran nilai jual bangunan yang tidak terlalu menyimpang jauh dari keadaan sebenarnya bangunan tersebut. Dapat digunakan sebagai penaksiran nilai bangunan baik secara total atau per m2 sesuai dengan keperluannya.
Teknik Quality Rating merupakan cara untuk menentukan NJOP Bangunan dengan menggunakan data-data pembanding sebagai perbandingan dengan nilai yang ditaksir.
Saran
Saran yang dapat diberikan setelah melakukan analisis dalam penulisan ini, yaitu: 1. Karena Quality Score mempunyai pengaruh yang cukup signifikan terhadap NJOP
Bangunan, maka akan diharapkan para penilai PBB untuk menggunakan Teknik Quality
Rating dalam penerapannya. Sehingga bisa mengurangi pengaruh subjektivitas penilai sebab
nilai tingkatan diberikan secara konsisten melalui interval yang difikirkan secara matang, sehingga dapat memperoleh nilai jual bangunan yang juga konsisten serta mengingat efisiensi waktu sangat diperlukan.
2. Dalam memberikan score maka penilai harus benar-benar mengenal dan mengetahui dengan baik daerah yang akan diteliti baik itu lokasi, lebar jalan utamanya, masa manfaat bangunan, luas bangunan, dan lingkungan sekitar, sehingga interval yang ditentukan juga sesuai dengan faktor yang ada dan tidak menyimpang dari konteks yang dikerjakan.
7 Keterbatasan
Penulisan ini juga terdapat beberapa keterbatasan yang kemungkinan mempengaruhi hasil akhir dari penulisan ini. Keterbatasan tersebut antara lain:
1. Penulisan ini hanya menggunakan 5 faktor yang mempengaruhi nilai jual bangunan yaitu seperti yang selalu dibahas sebelumnya. Masih ada faktor-faktor lain yang diperkirakan mempengaruhi nilai jual bangunan. Oleh karena itu diharapkan pada penulisan selanjutnya dapat menambah faktor yang lain agar dapat menentukan nilai jual bangunan lebih tepat. 2. Dalam faktor masa manfaat bangunan dan lingkungan sekitar, klasifikasi untuk pemberian
nilai tingkatan atau score terdapat keterbatasan, sebagai berikut: a. Faktor Masa Manfaat Bangunan.
Dalam menentukan klasifikasi faktor masa manfaat bangunan, di dasarkan pada keadaan sebenarnya bangunan yang berdiri tersebut, yaitu lebih kepada kondisi bangunan saat di observasi dan bertanya kepada pihak yang lebih mengerti tentang bangunan. Semakin terlihat kokoh bangunan tersebut berdiri maka klasifikasi yang diberikan juga akan semakin tinggi, namun bila semakin rusak atau tua bangunan tersebut berdiri maka klasifikasi yang diberikan semakin rendah. Keterbatasan yang ada pada faktor ini yaitu pada estimasi masa waktu yang diberikan pada para ahli bangunannya saja.
b. Faktor Lingkungan Sekitar.
Dalam menentukan klasifikasi faktor lingkungan sekitar di dasarkan pada keadaan lingkungan sekitar bangunan berdiri, yaitu dilihat dari keadaan saluran depan rumah, keadaan air disekitar perumahan bagus atau tidaknya dengan mencari sedikit informasi dari penjaga perumahan, serta bertanya tentang jauh atau dekatnya lokasi bangunan dengan banjir atau kali dan sebagainya, semakin mendekati interval paling tinggi berarti keadaan lingkungan disekitar bangunan semakin bagus dan sebaliknya. Pada faktor ini terdapat keterbatasan waktu serta penulis tidak terlalu memahami daerah bangunan seluruhnya.
Penulis menggunakan data tahun 2011 dengan jumlah data 32 buah untuk uji statistik dan 10 buah data untuk melakukan prediksi serta perbandingan. Keterbatasan-keterbatasan yang dijelaskan diatas dimaksudkan untuk mengurangi dan meminimalkan unsur subjektifitas dalam penulisan ini. Sehingga diharapkan dalam penulisan skripsi yang lain untuk selanjutnya dapat menentukan tingkat klasifikasi yang lebih tepat agar dapat menaksirkan nilai jual bangunan yang lebih akurat beserta dengan faktor-faktor lainnya yang ada dan sesuai.
8
REFRENSI
Aji Prasetyo. (1999). Sistem Acuan Penentuan Nilai Pasar Tanah. Jurnal Survei Dan Penilaian Properti. Vol.015.
Artikel Pendaerahan Pajak Bumi dan Bangunan dalam
http://www.bppk.depkeu.go.id/webpajak/wawasan-ilmiah/. Diakses tanggal 25 November 2012.
Ilustrasi Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perumahan Mewah Atau Apartemen dalam http://zqzakky.blogspot.com/2012/05/contoh-penghitungan-pbb/. Diakses tanggal 6 Oktober 2012.
Ikhsan M, Jurnal Akuntansi, Faktor Alam dan Ekonomi yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan.
Klasifikasi Penetapan NJOP Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam http://www.klinik-pajak.com/. Diakses tanggal 10 November 2012.
Mardiasmo (2009). Perpajakan Edisi Revisi 2009. Yogyakarta: Penerbit ANDI.
Marsani Hamsari, (2001). Menentukan NJOP Bumi Dengan Teknik Quality Rating. Jurnal
Survai dan Penilaian Properti vol. 020.
Objek PBB dalam http://www.pajak.go.id/. Diakses tanggal 10 November 2012.
Penilaian Objek Pajak Bangunan dalam www.iprotax-pemda.com/. Diakses tanggal 6 November 2012.
Penilaian Properti Dengan Metode Harga Pasar dalam http://agungariepratama.blogspot.com/. Diakses tanggal 10 November 2012.
Peraturan Dan Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam http://www.pajak.go.id/ . Diakses tanggal 6 November 2012.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dalam www.pu.go.id. Diakses tanggal 4 Oktober 2012.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 150/PMK.03/2010 tentang Klasifikasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam. http://www.sjdih.depkeu.go.id/fulltext/2010/150~PMK.03~2010Per.html. Diakses tanggal 3 Oktober 2012.
Resmi S (2011). Perpajakan : Teori Dan Kasus buku 1 (edisi 5). Jakarta : Penerbit Salemba Empat.
Ratcliff Richard U (1972). Valuation For Real Estate Decisions. Penerbit : Democrat Press
9
Rusjdi M (2008). PBB, BPHTB,dan Bea Meterai (Edisi 2). Jakarta: Penerbit Pt. Indeks. Suandy E, (2006). Perpajakan (edisi 2). Jakarta : Penerbit Salemba Empat
Zain M dan Herman S (2011). Himpunan Undang Undang Perpajakan 2010. Jakarta: Penerbit Pt. Indeks.
