Kata Kunci: Rekayasa Nilai, Biaya, Alternatif

(1)

PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK PEMBANGUNAN

GEDUNG KANTOR PERTANAHAN KOTA PAREPARE

M. Asad Abdurahman, A. Subhan Mustari, Ferdiansyah I. Halim

Abstrak

Penelitian ini mencoba untuk menganalisis bahwa pada proyek pembangunan gedung

kantor pertanahan kota Parepare, khusunya pada pekerjaan beton kolom lantai I, pekerjaan dinding lantai I dan II, pekerjaan keramik Lantai I dan II dan pengecetan lantai I dan II dapat dilakukan VE karena dari referensi yang sudah ada . VE memberikan dampak positif berupa efisiensi biaya tanpa mengurangi fungsi utama. Metode yang digunakan terdiri dari 4 tahap rencana kerja rekayasa nilai, yaitu tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisa dan tahap rekomendasi. Proyek ini terdiri dari 2 lantai dan membutuhkan dana sebesar Rp. 2.680.000.000,00. Sehingga terdapat total penghematan biaya sebesar Rp. 533.595.287,76 Kata Kunci: Rekayasa Nilai, Biaya, Alternatif

PENDAHULUAN

Proyek Konstruksi berkembang

sejalan dengan perkembangan dan

kemajuan teknologi. Bidang-bidang

kehidupan manusia makin beragam

sehingga menuntut jasa konstruksi

membangun proyek-proyek konstruksi yang sesuai dengan kebutuhan tersebut. Proyek konstruksi untuk bangunan gedung perkantoran atau sekolah dan perumahan akan sangat berbeda dengan konstruksi bangunan pabrik, begitu juga dengan konstruksi bangunan bendungan, jembatan, jalan dan proyek sipil lainnya. Proyek konstruksi semakin hari semakin kompleks dan membutuhkan biaya yang besar, sehingga membutuhkan perhatian dalam pengelolaan waktu dan sumber daya lebih baik lagi. Suatu studi yang dilakukan untuk menilai sejauh mana kesiapan pelaksana konstruksi di Indonesia dalam upaya untuk meningkatkan nilai (value) suatu produk konstruksi dengan mengurangi pemborosan

(waste) yang terjadi dalam proses

pelaksanaan proyek konstruksi. Dasar pemikiran yang mendasari perlunya Value Engineering adalah bahwa pada setiap kegiatan konstruksi selalu terdapat biaya-biaya yang tidak diperlukan. Biaya tersebut tidak terlihat atau disadari oleh pemilik, perencana, maupun pelaksana kegiatan tersebut. Merupakan suatu hal

yang tidak mungkin untuk melakukan analisis yang sempurna untuk semua detail perencanaan yang begitu banyak dari suatu proyek untuk mencapai keseimbangan fungsional yang terbaik antara biaya, penampilan, reabilitas tanpa mengadakan Value Engineering Review. Penghematan efisiensi anggaran dari pihak owner yang berdasarkan permintaan agar

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

diperkecil. Oleh karena itu dilakukan penghematan tanpa mengurangi kualitas bangunan tersebut. Berkaitan dengan hal tersebut di atas, maka penulis mengangkat contoh kasus pada pekerjaan proyek pembangunan Gedung Kantor Pertanahan Kota Parepare.

Pengertian Rekayasa Nilai

Menurut Dell’Isola (1975),

Rekayasa Nilai adalah teknik manajemen yang menggunakan pendekatan sistematis

(2)

untuk mencari keseimbangan fungsional yang terbaik antara biaya, mutu dan kinerja suatu proyek. Rekayasa Nilai bukan hanya menganalisis suatu biaya, tetapi fungsi

yang diberikan oleh setiap elemen

bangunan dari perencanaan tersebut

sebelum menerapkan Rekayasa Nilai.

Tujuan Rekayasa Nilai

Rekayasa Nilai merupakan disiplin

manajemen yang memfokuskan

perhatiannya pada fungsi dasar suatu desain atau proses konstruksi. Rekayasa Nilai menekankan pada pencapaian fungsi dasar biaya siklus hidup proyek terendah, tahap melakukan pengurangan terhadap kualitas dan estetika yang biasa diterima. Rekayasa Nilai mendorong dilakukannya evaluasi terhadap sistem konstruksi dan material baru melalui desain yang inovatif.

Seringkali pengendalian biaya

berarti mengurangi fungsi fasilitas atau mengurangi kualitas estetika. Konstribusi Rekayasa Nilai terhadap manajemen biaya adalah memungkinkannya pengurangan biaya tanpa mengkompromikan fungsi atau estetika yang dipersyaratkan. Oleh karena itu Rekayasa Nilai bisa digambarkan sebagai suatu pengendalian biaya yang kreatif, untuk memenuhi target biaya klien dengan menghasilkan yang terbaik untuk proyek..

Value Enginering Job Plan

Pada tahap kerja rekayasa nilai ini digunakan metode 4 langkah sesuai teori

De’ll Isola dengan alasan untuk

mengaplikasikan dan menyelesaikan tahap perencanaan kerja rekayasa nilai secara terarah dan praktis. Adapun langkah-langkah dalam penyelesaian rekayasa nilai dengan metode 4 langkah yaitu tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisa dan tahap rekomendasi

METODOLOGI

Secara skematis metodologi

penelitian dapat dilihat pada diagram alir (flowchart) sebagai berikut

Gambar.1. Diagram Alir Penilitian

Data Penelitian

Dalam penelitian ini terdapat dua jenis data yang akan digunakan, yaitu: 1. Data Primer

Data primer dapat berupa data-data teknis dari proyek, seperti gambar bestek, daftar harga satuan, RAB, Rencana Kerja dan Syarat (RKS). 2. Data Sekunder

Data sekunder adalah data-data pendukung yang dapat dijadikan input dan referensi dalam melakukan analisis rekayasa nilai, seperti daftar harga satuan dan analisa pekerja, data bahan atau material bangunan yang digunakan, data alat-alat berat, data tenaga kerja, dan data-data lainnya yang bias dijadikan referensi dalam menganalisis rekayasa nilai.

(3)

Dalam peneitian penerapan rekayasa nilai pada proyek ini digunakan metode atau teknik rencana kerja rekayasa nilai berdasarkan teori Dell’Isola (1975) yang terdiri dari tahap informasi, thap kreatif, tahap analisa, tahap rekomendasi. a. Tahap Informasi

Tahap informasi dilakukam dengan mengumpulkan data-data proyek yaitu gambar desain dan RAB. Mempelajari gambar perencanaan dan RAB untuk mendapatkan masing-masing komponen dari item pekerjaan dan biaya pekerjaan.

Menyusun informasi harga item

pekerjaan dengan membuat cost model proyek. Setelah itu menentukan item pekerjaan yang berbiaya tinggi dari data cost model kedalam tabel breakdown

cost model. Menggabarkan item

pekerjaan terpilih dalam bentuk grafik hokum distribusi pareto. Menganalisa lebih lanjut dalam analisa fungsi seperti

menentukan fungsi dasar item

pekerjaan, menentukan fungsi

komponen item pekerjaan. Menentukan rasio cost/worth yang merupakan indeks nilai biaya disbanding nilai manfaat. b. Tahap Kreatif

Setelah diperoleh item-item yang

memungkinkan untuk dilakukan

rekayasa nilai, dilakukan pengumpulan ide dan berfikir secara kreatif untuk mendapatkan alternatif desain yang dapat memenuhi fungsi dasar item kerja tersebut. Pada tahap kreatif ini dilakukan dengan cara membagikan kueisioner pada pihak yang berpengalaman untuk mendapatkan alternatif desain yang dapat memenuhi fungsi dasar item kerja tersebut.

c. Tahap Analisa

Setelah dilakukan penilaian terhadap

keuntungan serta kerugiannya,

alternatif-alternatif tersebut dianalisa

pengaruhnya terhadap biaya daur

proyek. Masing-masing alternatif

dibandingkan terhadap biaya

kepemilikan dan pengoperasian fasilitas d. Tahap Rekomendasi

Alternatif yang tepilih pada tahap analisa diajukan pada tahap ini yang selanjutnya disampaikan secara tertulis kepada pemilik proyek. Penyampaian tersebut harus dilakukan dengan baik dan meyakinkan serta disajikan sejelas mungkin dengan memakai sketsa dari item yang terpilih

HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Tahap Informasi

a. Identifikasi item pekerjaan

Dilakukan penyusunan breakdown cost model dari biaya item-item pekerjaan

pada proyek ini. Hasil Tersebut

dicantumkan di tabel 1

Tabel 1. Breakdown Cost Model

Berdasarkan breakdown cost model tersebut didapatkan biaya item pekerjaan dari yang tertinggi sampai terendah. Selanjutnya untuk menemukan batasan item kerja berbiaya tinggi digunakan grafik hokum distribusi pareto pada gambar 2. Berdasarkan gambar tersebut di dapatkan 7 item pekerjaan berbiaya tinggi yaitu Beton Lantai II, Beton Lantai I, Kusen pintu dan jendela lantai II, Konstruksi atap, pek. Tanah dan pondasi, pek lantai I dan pek lantai II.

(4)

gambar 2. Diagram Pareto

b. Identifikasi item berbiaya tidak

diperlukan

Selanjutnya melakukan analisa

fungsi untuk mendapatkan perbandingan antara biaya dan manfaat (c/w). Hail rekapitulasi analisa fungsi dicantumkan pada tabel 2.

Tabel 2. Rekapitulasi Analisa Fungsi No Item Pekerjaan C/W 1 Pek. Beton Lantai I 1,21 2 Pek. Dinding Lantai I 2,18 3 Pek. Dinding Lantai II 2,18 4 Pek. Keramik Lantai I 1,20 5 Pek. Keramik Lantai II 1,20 6 Pek. Pengecetan Lantai I 1,32 7 Pek. Pengecetan Lantai II 1,88

B. Tahap Kreatif

Berdasarkan hasil diskusi yang

dilakukan oleh pihak-pihak yang

berpengalaman didapatkan alternative

untuk tiap item pekerjaan yang

dicantumkan dalam tabel 3 sampai tabel 9

Tabel 3. Alternatif pek beton lantai I

Tahap Kreatif

Pengumpulan alternatif

Item: Pekerjaan Beton Lantai I Fungsi: Menyalurkan Beban

No Alternatif

A0 Kolom (50/50) K225 pembesian 20D16

A1 Kolom (40/40) K225 pembesian 16D13 Tabel 4. Alternatif pekerjaan dinding lantai I Tahap Kreatif

Item: Pekerjaan Dinding lantai I Fungsi: Membatasi Ruangan No Alternatif

A0 Pasangan ½ batu bata(1:4) plesteran (1:5)

A1 Pasangan dinding batako(1:5) plesteran (1:5)

Tabel 5. Pengumpulan alternatif pek. Dinding lantai II

Tahap Kreatif

Item: Pekerjaan Dinding lantai II Fungsi: Membatasi Ruangan No Alternatif

A0 Pasangan ½ batu bata(1:4) plesteran (1:5)

A1 Pasangan dinding batako(1:5) plesteran (1:5)

Tabel 6. Pengumpulan alternatif Pek. Keramik lantai I

Tahap Kreatif

Item: Pekerjaan Keramik lantai I Fungsi: Melapisi Lantai

No Alternatif

A0 Keramik lantai 60x60, rabat beton lantai T=5cm

Tabel 7. Pengumpulan alternatif Pek Keramik lantai II

Tahap Kreatif

Item: Pekerjaan Keramik lantai II Fungsi: Melapisi Lantai

No Alternatif

Tabel 8. Pengumpulan Alternatif pekerjaan pengecetan Lantai I

Tahap Kreatif

Item: Pekerjaan pengecetan lantai I Fungsi: menciptakan keindahan No Alternatif

A0 Cat dinding setara mowilex interior, cat dinding mowilex exterior

A1 Cat dinding setara metrolite interior, cat dinding metrolite exterior

Tabel 9. Pengumpulan alternatif pekerjaan pengecetan lantai II

Tahap Kreatif

Item: Pekerjaan pengecetan lantai II Fungsi: menciptakan keindahan No Alternatif

A0 Cat dinding setara mowilex interior, cat dinding mowilex exterior

A1 Cat dinding setara metrolite interior, cat dinding metrolite exterior

C. Tahap Analisa 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00

(5)

Life Cycle Cost digunakan sebagai salah satu kriteria pemilihan alternatif. Di dalam LCC masing-masing alternatif terdiri dari initial cost, replacement cost, salvage cost, operational cost, dan maintenance cost. Rekapitulasi LCC masing-masing item pekerjaan.

Tabel 10. Rekapitulasi Besarnya Penghematan Initial Cost No . Item Pekerjaan Alternat if Desain Nilai (Rp) Penghemat an (%) 1 Pek Beton Lantai I Desain Awal 166,604,711. 27 9.79% Alternat if 151,742,802. 82 2 Pek. Dinding Lantai I Desain Awal 79,923,263.4 1 26.12% Alternat if 63,370,712.2 6 3 Pek. Dinding Lantai II Desain Awal 94,141,476.7 8 26.12% Alternat if 74,644,254.7 8 4 Pek. Keramik Lantai I Desain Awal 105,769,420. 20 23.16% Alternat if 85,879,651.8 0 5 Pek. Keramik Lantai II Desain Awal 131,132,520. 00 28.99% Alternat if 101,661,480. 00 6 Pek. Pengecet an Lt I Desain Awal 25,776,557.8 2 24.12% Alternat if 20,767,798.7 4 7 Pek. Pengecet an Lt II Desain Awal 43,245,824.1 5 21.86% Alternat if 35,528,587.3 5

Tabel 11. Rekapitulasi Besarnya Penghematan NPV No. Item Pekerjaan Alterna tif Desain Nilai (Rp) Penghe matan (%) 1 Pek Beton Lantai I Desain Awal Rp165,294,208.37 9.81% Alterna tif Rp150,530,814.91 2 Pek. Dinding Lantai I Desain Awal Rp90,386,785.17 22.13% Alterna tif Rp74,005,834.32 3 Pek. Dinding Lantai II Desain Awal Rp106,466,441.35 22.13% Alterna tif Rp87,171,347.05 4 Pek. Keramik Lantai I Desain Awal Rp135,889,702.81 24.45% Alterna tif Rp109,190,393.75 5 Pek. Keramik Lantai II Desain Awal Rp176,027,574.08 28.99% Alterna tif Rp136,466,710.94 6 Pek. Pengecetan Lt I Desain Awal Rp27,502,975.81 24.19% Alterna tif Rp22,145,886.33 7 Pek. Pengecetan Lt II Desain Awal Rp45,412,933.87 21.86% Alterna tif Rp37,266,558.02 D. Tahap Rekomendasi

Setelah dilakukan analisa pemilihan alternatif dengan metode Analisa Biaya Siklus Hidup (Life Cycle Cost Analysis) secara keseluruhan dari beberapa alternatif yang ada, tahap yang dilalui selanjutnya

dan merupakan tahap akhir dalam

penerapan Rekayasa Nilai sesuai Rencana Kerja Rekayasa Nilai adalah tahap rekomendasi. Pada tahap ini, yang dilakukan adalah memberikan rekomendasi atas hasil studi analisa yang telah dilaksanakan unutk dijadikan sebagai alat bantu dalam mengambil langkah-langkah

penghematan biaya pada Proyek

Pembangunan Gedung Kantor Pertanahan Kota Parepare.

Tsbel 12. Tahap Rekomendasi Pek. Kolom Lantai I

TAHAP REKOMENDASI

Item Pekerjaan : Pekerjaan Beton Lantai I Fungsi : Menyalurkan Beban 1

. Desain Awal

Pek. Kolom (50/50 Cm) Beton K.225, pembesian kolom (20 D16)

2

(6)

Pek. Kolom (40/40 Cm) Beton K.225, pembesian kolom (16 D13) 3 . Penghematan Biaya = 151,742,802.82 = 9.79 % 4 . Dasar Pertimbangan :

Berdasarkan analisa Biaya Siklus Hidup proyek/ Life Cycle Cost (LCC)

Tidak bertentangan dengan batasan dalam proyek

Tabel 13. Tahap Rekomendasi pekerjaan dinding lantai I

Item Pekerjaan : Pekerjaan Dinding Lantai I

Fungsi : Membatasi Ruangan 1

. Desain Awal

Pek. Pasangan 1/2 Batu Bata ( 1 : 4), Pek. Plesteran Tembok ( 1 : 5 ), pek. Acian 2 . Usulan

Pasangan dinding batako 1pc:5ps, Pek. Plesteran Tembok ( 1 : 5 ), pek. Acian 3 . Penghematan Biaya = 63,370,712.26 = 26.12 % 4 . Dasar Pertimbangan :

Tabel 13. Tahap Rekomendasi Pek. Dinding Lantai II

Item Pekerjaan : Pekerjaan Dinding Lantai II Fungsi : Membatasi Ruangan 1

. Desain Awal

Pek. Pasangan 1/2 Batu Bata ( 1 : 4), Pek. Plesteran Tembok ( 1 : 5 ), pek. Acian 2 . Usulan

Pasangan dinding batako 1pc:5ps, Pek. Plesteran Tembok ( 1 : 5 ), pek. Acian 3 . Penghematan Biaya = 74,644,254.78 = 26.12 % 4 . Dasar Pertimbangan :

Tabel 14. Tahap Rekomendasi Pekerjaan Keramik Lantai I

Item Pekerjaan : Pekerjaan Keramik Lantai I

Fungsi : Melapisi Lantai 1

. Desain Awal

Pek. Pas. Keramik Lantai 60 x 60 cm, Pek. Rabat Beton Lantai T = 5 cm 2 . Usulan

Pek. Pas. Keramik Lantai 40 x 40 cm, Pek. Rabat Beton Lantai T = 5 cm 3 . Penghematan Biaya = 85,879,651.80 = 23.16 % 4 . Dasar Pertimbangan :

Tabel 15. Tahap Rekomendasi Pekerjaan Keramik Lantai II

Item Pekerjaan : Pekerjaan Keramik Lantai II Fungsi : Melapisi Lantai

1

. Desain Awal

Pek. Pas. Keramik Lantai 60 x 60 cm, Pek. Rabat Beton Lantai T = 5 cm

2

. Usulan

Pek. Pas. Keramik Lantai 40 x 40 cm, Pek. Rabat Beton Lantai T = 5 cm 3 . Penghematan Biaya = 101,661,480.00 = 28.99 % 4 . Dasar Pertimbangan :

(7)

Tabel 16. Tahap Rekomendasi Pek. Pengecetan Lantai I

Item Pekerjaan : Pekerjaan Pengecetan Lantai I Fungsi : Menciptakan Keindahan 1

. Desain Awal

Pek. Cat Dinding Setara Mowilex Interior, Pek. Cat Dinding Mowilex Exterior,

Pek. Cat Kayu ( Kusen,Pintu Jendela ), Pek. Cat Plafond dan Les

2

. Usulan

Pek. Cat Dinding Setara Metrolite Interior, Pek. Cat Dinding setara Metrolite Exterior

Pek. Cat Kayu ( Kusen,Pintu Jendela ), Pek. Cat Plafond dan Les 3 . Penghematan Biaya = 20,767,798.74 = 24.12 % 4 . Dasar Pertimbangan :

Tabel 17. Tahap Rekomendasi Pek. Pengecetan Lantai II

Item Pekerjaan : Pekerjaan Pengecetan Lantai II Fungsi : Menciptakan Keindahan 1

. Desain Awal

Pek. Cat Dinding Setara Mowilex Interior, Pek. Cat Dinding Mowilex Exterior,

Pek. Cat Kayu ( Kusen,Pintu Jendela ), Pek. Cat Plafond dan Les

2

. Usulan

Pek. Cat Dinding Setara Metrolite Interior, Pek. Cat Dinding setara Metrolite Exterior

Pek. Cat Kayu ( Kusen,Pintu Jendela ), Pek. Cat Plafond dan Les 3 . Penghematan Biaya = 35,528,587.35 = 21.86 % 4 . Dasar Pertimbangan :

PENUTUP

Kesimpulan

Dari analisa dan pembahasan pada bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut:

1. Dalam penenelitian penerapan

rekayasa nilai pada proyek ini digunakan metode atau teknik Rencana Kerja Rekayasa Nilai (Value Engineering Job Plan) berdasakan teori Dell’Isola (1975) yaitu rencana kerja rekayasa nilai yang terdiri dari tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisa, dan tahap rekomendasi.

2. Analisa yang digunakan dalam

tahap analisa Rencana Kerja

Rekayasa Nilai adalah analisa biaya siklus hidup (Life Cycle Cost). 3. Berdasarkan hasil analisa fungsi

pada tahap informasi dari

keseluruhan item pekerjaan,

diperoleh 4 item pekerjaan yang

mempunyai rasio C/W

(Cost/Worth) > 1, sehingga layak

untuk diadakan penerapan

Rekayasa Nilai, yaitu:

a. Pekerjaan Beton Lantai I b. Pekerjaan dinding lantai I

dan II

c. Pekerjaan keramik lantai I dan II

d. Pekerjaan pengecatan lantai I dan II

4. Total keseluruhan penghematan gedung kantor pertanahan kota

Parepare sebesar Rp.

533.595.287,76 dengan rincian : a. Pekerjaan beton lantai I

merekomendasikan

alternatif desain akhir

dengan biaya penghematan sebesar Rp. 151.742.802,82 atau 9.79%

b. Pekerjaan dinding lantai I merekomendasikan

alternatif sebagai desain

(8)

penghematan sebesar Rp. 63.370.712,26 atau 26,12% c. Pekerjaan dinding lantai II

merekomendasikan

dengan biaya penghematan sebesar Rp. 74.644.254,78 atau 26,12%

d. Pekerjaan keramik lantai I merekomendasikan

dengan biaya penghematan sebesar Rp. 85.879.651,80 atau 23.16%

e. Pekerjaan keramik lantai II merekomendasikan

dengan biaya penghematan sebesar Rp. 101.661.480,00 atau 28,99%

f. Pekerjaan pengecetan

Lantai I merekomendasikan alternatif sebagai desain

akhir dengan biaya

penghematan sebesar Rp. 20.767.798,74 atau 24,12%

g. Pekerjaan pengecetan

Lantai II

merekomendasikan

alternatif sebagai desain

akhir dengan biaya

penghematan sebesar Rp. 35.528.587.35 atau 21,86%

5.2 Saran

Penulis menyimpulkan saran

sebagai berikut:

1. Dalam studi penerapan Rekayasa Nilai sebaiknya dilaksanakan oleh suatu tim studi yang terdiri dari pakar atau ahli yang profesioanl

dan berwawasan luas dalam

bidangnya masing-masing sesuai objek studi yang akan dianalisa,

sehingga kriteria-kriteria yang

terkait dengan objek studi dapat ditentukan mendekati nilai ideal. 2. Penerapan Rekayasa Nilai di

lapangan sebaiknya dilakukan pada

saat awal perencanaan

pembangunan, sehingga dapat

memberikan hasil yang optimal.

DAFTAR PUSTAKA

Dell’Isola, A. 1975. Value Engineering in

the Construction Industry. New York

: Van Nostrad Reinhold Company

Zimmerman, L. W. & Hart, G. D. (1982).

Value Engineering : A Practical Approach for Owners, Designer, and Contractors. New York : Van

Nostrald Reinhold

Dean, A. 2013. Penerapan Rekayasa Nilai

Pada Proyek Pembangunan Gedung Research center ITS Surabaya. Tugas

Akhir: Surabaya ; ITS

Wicaksono, A. Y. 2012. Penerapan

Rekayasa Nilai Pada Proyek Pembangunan Universitas Katolik Widya Mandala Pakuwon City Surabaya. Tugas Akhir : Surabaya ;