2.1. Rumah Susun yang Berhubungain Dengan Pengenaan PBB 2.1.1 Pengertian Rumah Susun
Berdasarkan UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun pasal 1 ayat 1 dijelaskan arti dari rumah susun itu sendiri, yaitu
"Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fiingsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama". Dengan kata lain rumah susun adalah bangunan bertingkat yang memenuhi syarat tertentu yang disebi tkan di atas dan setiap satuan rumah susun harus memiliki sarana penunjang (akses) ke jalan umum.
Di samping itu jika dilihat manurut pengertian yuridis, didalam pasal 1 ayat 1 ditegaskan bahwa :
"Rumah susun yang dimaksud daiam Undang-Undang ini, adalah istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunannya untuk hunian atau bukan hunian secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem psmbangunan".
Menurut Undang-Undang Rumah Susun (UURS) ini selanjutnya peruntukan rumah susun yang dibatigun adalah untuk hunian yang disebut apartemen/flat dalam prakteknya dapat secara mandiri, secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan (super hlock). Selain itu peruntukannya dapat pula digunakan secara campuran (mixed use) untuk hunian dan non hunian.
Istilah-istilah lainnya yang perlu diketahui yang berkaitan dengan UURS adalah:
1. Lingkungan yaitu sebidang tanali dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya yang secara keselurahan merupakan kesatuan tempat pemukiman.
susun.
3. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susuru tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaina bersama 4. Tanah bersama adalah sebidang tatiah yang digunakan atas dasar hak bersama
secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan ijin baigunan.
2.1.2 Satuan Rumah Susun (SRS)
Setiap satuan rumah susun harus mempunyai sarana penghubung ke jalan umum, sehingga dapat dimiliki secara terpisah dan berdiri sendiri berikut hak ata 5 bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dengan demikian SRS merupakan bagian dajri bangunan gedung bertingkat yang dalam prakteknya disebut "unit apartemen".
Batas pemilikan SRS adalah SRS dibaiasi dengan dinding, yaitu : 1. Permukaan bagian dalam dari dind ing pemisah
2. Permukaan bagian bawah dari langit-langit stmktur 3. Permukaan bagian atas dari lantai struktur
Untuk memiliki SRS harus dilandasi oleh suatu hak penguasaan yang disebut Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).
HMSRS menurut UUR.S meliputi.
1. Hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan Rumah Susun yang digunakan secara terpisah
2. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun 3. Hak bersama atas benda-benda
4. Hak bersama atas tanah
Yang kesemuanya merupakan satu kssatuan hak yang secara flmgsional tidak dapat dipisah-pisahkan.
2.2. Pengertian Pajak Secara Umum
Defmisi pajak menurut S.I. Djajadiningrat yang dikutip oleh (Tjahjono dan Husein (2000:3) adalah sebagai be rikut:
"Pajak sebagai suatu kevv'ajiban menyerahkan sebagian daripada kekayaan ke kas negara cisebabkan suatu keadaaan, kejadian dan perbuatan yang memberikari kedudukan tertentu, tetapi bukan sebagai hukuman, menurut peraturan yang ditetapkan pemerintah serta dapat dipaksakan, tetapi tidak ada jasa timbal balik dari negara secara langsung, untuk memelihara kesejahteraan umum"
Defmisi pajak menurut P.J.A. Adriani yang dikutip oleh (Waluyo dan Ilyas (2000:2) adalah:
"Iuran kepada negara (yang dapat dipaksakan) yang terutang oleh yang wajib membayamya menurut peraturan-peraturan, dengan tidak mendapat prestasi - kembali, yang langsung dapat ditunjuk, dan yang gunanya adalah untuk membiayai pengeluaran-pengeluaran umurn berhubung demgan tugas negara untuk menyelenggarakan pemerintahan'".
Dapat diketahui bahwa pajak merupakan penerimaan bagi negara yang sangat penting keberadaannya, karena memberikan masukan kepada kas negara berupa dana yang pada akhirnya digunakan untuk pengeluaran rutin pemerintah dan membiayai fasilitas-fasilitas yang digunakan untuk masyarakat umum dalam mencapai tujuan meningkatkan kemakmuran serta kesejahteraan masyarakat
Dari pengertian pajak yang telah disebutkan di atas dapat ditarik kesimpulan tentang ciri-ciri yang melekat pada pajak:
1. Pajak dipungut oleh negara, berclasarkan kekuatan Undang-Undang serta aturan pelaksanaanya.
2. Dalam pembayaran pajak-pajak tidak dapat ditunjukan adanya kontra prestasi individu oleh pemerintah atau tidak ada hubungan langsung antara jumlah pembayaran pajak dengan kontra prestasi secara individu.
3. Penyelenggaraan pemerintah secara umum merupakan kontra prestasi dari negara.
4. Diperuntukkan bagi pengeluaran rutin pemerintah jika masih surplus digunakan untuk "public investment".
5. Pajak dipungut disebabkan adanya suatu keadaan, kejadian dan perbuatan yang memberikan kedudukan tertenm kepada seseorang.
pajak tidak langsung (Waluyo dan Ilyas 2000:9). Berikut diuraikan pengertian masing-masing:
1. Pajak langsung
Adalah pajak yang harus dipikul sendiri oleh wajib pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepacla orang lain.
Contoh: Pajak Burni dan Bangunan (PBB).
2. Pajak tidak langsung
Adalah pajak yang pembebanannya dapat dilimpahkan ke pihak lain.
Contoh: Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Menurut sifatnya pajak dibagi menjadi dua, yaitu pajak subjektif dan pajak objektif (Waluyo dan Ilyas 2000:9), yaitu:
1. Paj ak subj ektif atau paj ak yang ber sifat perorangan
Adalah pajak yang dalam pengenaannya memperhatikan keadaan atau kondisi pribadi wajib pajak.
Contoh: Pajak Penghasilan (PPh).
2. Pajak objektifatau pajak yang bersifat kebendaan
Adalah pajak yang dalam pengenaannya hanya memperhatikan sifat objek pajaknya saja, tanpa memperhatikati keadaan diri Wajib Pajak.
Contoh: Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan Barang Mewah.
Sebagaimana telah diketahui crri-ciri yang melekat pada pengertian pajak dari berbagai definisi, terlihat adanya dua fungsi pajak (Waluyo dan Ilyas 2000:3), yaitu:
1. Fungsi penerimaan (Budgetary)
Pajak berfungsi sebagai sumber dana yang diperuntukkan bagi pembiayaan pengeluaran pemerintah atau untuk membiayai kegiatan-kegiatan pemerintah.
Contohr. Dimasukkannya pajak dalam APBN sebagai penerimaan dalam negeri.
2. Fungsi mengatur (Regulatory)
Pajak berfungsi sebagai alat untuk mengatur atau melaksanakan kebijakan di bidang sosial dan ekonomi. Selain itu, sebagai alat pengatur, pajak juga
berfungsi untuk mengatur perekonomian guna menuju pertumbuhan ekonomi yang lebih cepat, serta stabilitas ekonomi.
Dalam memungut pajak dikenal ada tiga sistem pemungutan (Mardiasmo 1995:8,9), yaitu:
1. Official Assessment System
Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang kepada fiskus untuk menentukan besarnya :>ajak yang terutang.
2. Self Assessment System
Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang, kepercayaan, tanggung jawab kspada Wajib Pajak untuk menghitung, memperhitungkan, membayar, dan melaporkan sendiri besamya pajak yang harus dibayar.
3 With Holding System
Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang kepada pihak ketiga untuk memotong atau memungut besamya pajak yang terhutang terhadap Wajib Pajak.
2.3. Pajak Bumi dan Bangunan
2.3.1 Definisi Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan terhadap bumi dan bangunan, secara umum pengenaan PBB terhadap bentuk hunian tetap mengacu pada UU Nomor 12 Tahu:i 1985 sebagaimana diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994., pengertian bunii di sini adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dimana bangunan melekat dan perairan pedalaman (termiisuk rawa-rawa tambak perairan) serta laut wilayah Republik Indonesia sedangkan bangunan merupakan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha dan tempat yang diusahakan.
Pajak Bumi dan Bangunan menipakan pajak yang dikenakan atas harta tak gerak, maka oleh sebab itu yang dipcntingkan adalah obyeknya, keadaan atau status orang atau baidan yang dijadikan subyek tidak penting dan tidak
mempengaruhi besarnya pajak, pajak ini disebut juga pajak yang obyektif. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ini karena dikenakan setiap tahun maka merupakan pajak langsung yang pajaknya harus dipikul sendiri oleh wajib pajak dan tidak dapat dilimpahkan kepada orang lain.
Pemerintah dalam menerapkan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) memiliki tujuan yaitu:
a. Menyederhanakan peraturan perundang-undangan pajak sehingga mudah dimengerti oleh rakyat.
b. Memberi dasar hukum yang kuat pada pungutan pajak atas harta tak gerak dan sekalian menyerasikan pajak atas harta tak gerak di semua daerah dan menghilangkan simpang-siur.
c. Memberikan kepastian hukum kepada masyarakat, sehingga rakyat tahn sejauh mana hak dan kewajiban, menghilangkan pajak ganda yang terjadi sebagian akibat berbagai undang-undang pajak yang sifatnya sama.
d. Memberikan penghasilan kepadf. daerah yang sangat diperlukan untuk menegakkan otonomi daerah dan utituk pembangunan daerah.
e. Menambah penghasilan bagi daerah.
2.3.2 Subyek Pajak Bumi dan Bangunan
Subyek pajak Bumi dan Bangunan adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata yang mempunyai suatu hik atas bumi,dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan, yang meliputi antara lain pemilik, penghuni, pengontrak, penggarap, pemakai dan penyewa.
2.3.3 Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Dikecualikan
Sesuai dengan Undang-Undang No. 12 Tahun 1994 Pasal 3 Ayat 1 ada beberapa objek pajak yang tidak dikenakan atau dibebaskan dari pengenaan PBB.
Objek pajak tersebut adalah:
1. Objek yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosiial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk mencari keuntungan.
Yang dimaksud tidak mencari keuntungan disini adalah bahwa objek pajak itii diusahakan untuk melayani kepentingan umum, dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan.
2. Objek yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3. Objek yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
4. Objek yang digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat, berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
5. Objek yang digunakan oleh Perwakilan Organisasi Intemasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
2.3.4 Objek Pajak Buirni dan Bangunan
Sesuai dengan yang tercantum dalam UU Nomor 12 Tahun 1994, dimana yang menjadi objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan. Seperti yang sudah dijelaskan di atas bahwa bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa tambak pengairan) serta laut wilayah Republik Indonesia. Bangunaii adalah konstruksi tekriik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan untuk tempat tinggal. tempat usaha dan tempat yang diusahakan.
Termasuk dalam pengertian bangunan disini adalah:
• Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan, seperti hotel, pabrik dam emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan komplek bangunan tersebut
• Jalan tol
• Kolam renang
• Pagar mewah
• Tempat olahraga
• Galangan kapal, dermaga
• Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
• Fasilitas lain yang memberikan manfaat
Dengan demikian objek Pajak Bumi dan Bangunan bisa saja berupa burri saja, bangunan saja atau keduanya.
2.3.4.1 Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) Objek tanah dalam suatu wilayah dapat dikelompokkan/dibagi menjadi beberapa zona. Dalam PBB zona yang membagi objek tanah dalam suatu wilayati disebut Zona Nilai Tanah (ZNT). Zona Nilai Tanah adalah daftar yang memuat himpunan kelompok areal tanah yang mempunyai nilai indikasi rata-rata yang sama, yang disusun perkelurahan. Untuk menentukan nilai ZNT perkelurahan dapat ditentukan dengan menggunakan Nllai Indikasi Rata-rata (NIR). Sedangkan NIR adalah nilai pasar wajar rata-rata yang mewakili nilai tanah dalam zona nilai tanah.
Objek banguiran yang berdiri di atas tanah, nilai jual bangunannya dapat ditentukan dengan mengunakan Daftai Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
DBKB adalah suatu daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan perkiraaa nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama, biaya komponen material bangunan, dan biaya komponen fasilitas bangunan.
2.3.4.2 Klasifikasi Buini dan Bangunan
Di dalam UU Nomor 12 Tahun 1994 dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan klasifikasi burni dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terhutang.
Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhinya sebagai berikut:
• Letak, merupakan lokasi objek paj ak berada.
• Peruntukan, merupakan penggunaan atas objek pajak seperti perumahan.
• Pemanfaatan, penggunaan atas objek pajak seperti pertanian, ladang, sawah.
• Kondisi lingkungan, merupakan kcadaan objek pajak disekitaraya.
Sedangkan untuk Klasifikasi bangunan:
• Bahan yang digumikan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi lingkungan
Dasar untuk menetapkan klasifikasi tanah adalah menggunakan NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) sedangkan untuk bimgunan menggunakan DBKB.
2.3.4.3 Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Dalam Pasal 6 Ayat 1 UU PBB 1985 menentukan bahwa yang dijadikan dasar untuk pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Sedangkan dalam Pasal 1 Ayat 3 menjelaskan bahwa Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli (nilai jual) yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui peirbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti. Hal ini dilakukan untuk mendapatkan nilai jualnya yang akan digunakan untuk mengetahui besarnya NJOP.
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara merhbandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
Nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
NJOP Bumi dan bangunan dari tahun ke tahun akan mengalami kenaikan ataupun tetap. Untuk bumi biasanya dipengaruhi oleh perkembangan wilayah setempat. Sedangkan untuk bangunan dipengaruhi oleh naiknya harga bahan bangunan meskipun adanya penyusutan bangunan dari tahun ke tahun, namun selisih harga bangunan lebih besar dari penyusutan.
Dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian:
1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Penilaian berdasarkan pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan objek lain yang nilai jualnya sudah diketahui. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual-beli atau harga sewa yang wajar.
Dalam hal objek yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti terbaik dari nilai pasar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan dalam penentuan NJOP tanah, tetapi tidak tertutup kemungkinan untuk penentuan NJOP bangunan.
Contoh perhitungan adalah sebagai berikut:
Properti yang dinilai : Jl. Mawar No. 36 (18 m x 22 m) Data pembanding : Jl. Mawar No. 3 , 1 5 , dan 19
Gambar 2.1 Denah Tanah
Tabel 2.1 Analisa Penyesuaian Data Harga Jual dan Nilai Tanah Per M2
No
1 2
3
4
5
Identifikasi objek Alamat Luas:
Tanah Bangunan Tahun dibangun
Waktu transaksi
Hargajual
Tanggal penilaian Harga jual tanah dan
Bangunan
Penyesuaian jenis data Penyesuaian waktu Jumlah penyesuaian Nilai tanah dan bangunan setelah penyesuaian
Nilai bangunan Nilai tanah Luas tanah (m2) Nilai tanah per m2
Nilai tanah per m2
Penyesuaian lokasi Penyesuaian fisik
Data ke-1
Jl. Mawar No. 3
20 m x 25 m 18 m x 15 m Akhir tahun
1996
Desember 2000
Rp 450.000.000
Data ke-2
Jl. MawarNo.15
1 5 m x l 7 m 12 mx 15 m Awal tahun 1994
Januari 20010
Rp 300.000.000 Analisa harga jual per m2
Januari 2002 Rp 450.000.000
- + 6.5 %
+6,5 % Rp479.250.C00
Rp 89.640.000 Rp389.610.000
500 Rp 779.220
Rp 300.000.000
- + 6,5 %
+6,5 % Rp 319.500.000
Rp 59.760.000 Rp 259.740.000
255 Rp 1.018.588 Analisa nilai tanah per m2
Rp 779.220 - -
Rp 1.018.588 -10 %
-
Data ke-3 j
Jl.MawarNo.19
1 5 m x 19 m 12 m x 15 m Juli 1995
Penawaran pada Desember 2000 Rp 325.000.000
!
Rp 325.000.000
- 1 0 % - - 10 % Rp 292.500.000
Rp 50.400.000 Rp 242.100.000
285 Rp 849.473
Rp 849.473 - -
Jumlah penyesuaian Nilai tanah per m2 setelah penyesuaian
Rp
(Tabel 2.
- 779.220
1 sambungan) I - 10 %
Rp 916.729 Rp 849 - .473
Sumber: Modul Diklat Penilai PBB
Untuk faktor penyesuaian data, waktu, lokasi dan fisik bersifat subyektif tetapi ada beberapa hal yang dapat mempengaruhi masing-masing penyesuaian, yaitu:
a. Penyesuaian data
• Transaksi jual beli b. Penyesuaian waktu
• Inflasi
• Permintaan dan penawaran
• Perekonomian Indonesia c. Penyesuaian lokasi
• Aksesibilitas
• Fasilitas
• Letak
d. Penyesuaian fisik
• Bentuk tanah
• Di bawah permukaan j alan/di a tas permukaan j alan
• Bentuk permukaan tanah/contcur
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Penilaian berdasarkan pendekatan biaya dilakukan dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan yang dinilai, dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara memperhitungkan biaya rata-rata per m2 setiap komponen bangunan dan material lainnya. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) disebut juga Building Cost Table (BCT).
Contoh perhitungan adalah sebagai berikut:
Tahun dibangun =; 1994
Luas == 562 m2
Jumlah lantai == 2
Tabel 2.2 Data-data nilai komponen utama dan material
Item
Konstruksi utama Dinding
Penutup lantai Langit-langit Atap
Uraian bahan Beton
Batu bata Teraso Triplek
Genteng keramik Jumlah (A)
Nilai (Rp/m2) 500
42 45 30 80 697
Sumber: Diklat Pajak Bumi Bangunan (PBB).
Perhitungan NJOP (Rp .000):
I. Biaya komponen utama + mater al/m2
Luas x A
Nilai sebelum disusutkan II. Penyusutan 15%
Jumlah penyusutan _Nilai setelah disusutkan Nilai bangunan/m2 (Rp .000)
Rp697
592 xRp 697= Rp 391.714
= Rp 391.714
15% xRp 391.714 = Rp 58.757-
= Rp 332.957
= Rp592
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) t.
Penilaian berdasarkan pendekatan pendapatan dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan dari objek pajak tersebut dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat bunga pengembalian modal dan
keuntungan {return of/investment). Pendekatan pendapatan juga dikenal dengan nama pendekatan kapitalisasi.
Setelah diketahui nilai indikasi rata-ratanya untuk tanah dan nilai jual untuk bangunan maka dibawah ini merupakan perhitungan NJOP Bumi dan Bangunan :
Tabel 2.3 Perhitungan NJOP Bumi dan Bangunan
Sumber: Undang-Undang Nomor \2 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
2.3.4.4 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
Pasal 3 ayat 3 Undang-Undang No. 12 tahun 1994 menyatakan bahwa besamya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah Rp 8.000.000 untuk setiap wajib pajak. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ini diubah berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor. 201/KMK.04/200 menjadi setinggi-tingginya Rp 12.000.000 untjik setiap wajib pajak.
Besamya Niiai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk setiap Kabupaten/Kota, ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapatan Pemerintah Daerah setempat.
2.3.4.5 Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dan Tarif Pajak
Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak. Nilai Jual Kena Pajak adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenamya.
Persentase NJKP berdasarkar pasal 1 PP No.74 tahun 1998 adalah sebagai berikut:
a. Sebesar40%
1. Objek Pajak perumahan yang; wpnya perseorangan dengan NJOP bumi dan bangunan sama dengan atau lebih dari Rp 1.000.000.000 tidak berlaku untuk PNS, ABRI, pensiunan janda/duda yang semata-mata dar gaji/uang pension
2. Objek Pajak perkebunan yang luasnya sama dengan atau lebih dari 2f Ha yang dikuasai BUMN atan Badan Usaha Swasta
3. Objek Pajak kehutanan, termasuk areal blok tebangan dalam kegiatan pemegang HPH, Hak Pemungutan Hasil Hutan dan pemegang ijin pemanfaatan kayu.
b. Sebesar 20% untuk objek pajak lainnya
Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5% yang merupakan tarif tunggal yang diatur dalam UU No.12 tahun 1985 pasal 5.
2.3.5 Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)
Surat Pemberitahuan Objek pajak ini merupakan surat yang harus diisi oleh wajib pajak tentang objek pajaknya, dan harus diisikan secara jelas, benar dan lengkap. Surat pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) ini harus disampaikan selambat-lambatnya 30 hari setelah tanggal diterimanya Surat Pemberitahuan ObjekPajak (SPOP).
SPOP ini hanya diberikan apabila:
a. Obj ek paj ak belum terdaftar/data belum lengkap.
b. Objek pajak telah terdaftar tapi data belum lengkap.
c. NJOPberubah.
d. Objek pajak dimutasikan/laporan dari instansi yang berkaitan langsung dengan objek pajak.
Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) akan dilaporkan kembali apabila adanya renovasi atau perubahan pada bangunan, apabila tidak ada perabahan maka Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) hanya dilaporkan sekali saja.
2.4. Menghitung PBB Rumah Susun
2.4.1. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)
Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) adalah nilai pasar wajar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona nilai tanah (Keputusan Direktur Jenderal Pajak Noraor KEP-04/PJ.6/1998).
NIR dihitung berdasarkan informasi harga jual yaitu data penawaran atau hipotik dan data transaksi yang dicapat dari pihak-pihak yang bersangkutan.
Pihak-pihak tesebut adalah notaris, kepala desa, agen property, majalah, brosur dan pameran.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam menentukan NIR dalam suatu wilayah:
a. Mengumpulkan data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau tanah dan bangunan.
Data yang dikumpulkan dapat bersumber dari himpunan laporan PPAT/notaris, data jual beli maupun informasi dari lurah/kepala desa, data dari kunjungan ke agen properti, data penawaran/penjualan property melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan data lapangan yang merupakan data yang dianggap paling dipercaya akurasinya
b. Evaluasi/analisis tanah dan bangunan berdasarkan penyesuaian terhadap waktu dan jenis data.
c. Menentukan hargajual tanah dalara per meter persegi
• Tanah kosong
Harga jual dibagi luas tatiah dalam meter persegi
• Tanah dan bangunan
Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat setelah itu kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan, bagi harga jual tanah dengan luas tanah dalam meter persegi.
d. Penyesuaian harga jual tanah berdasarkan faktor lokasi dan penentuan NIR.
Cara menghitung NIR:
.(2.1)
XI = Harga tanah ke-l/m2 (Setelah diadakan penyesuaian) X2 = Harga tanah ke-2/m2 (Setelah diadakan penyesuaian) X3 = Harga tanah ke-3/m2 (Setelah diadakan penyesuaian) n = Jumlah harga yang didapat
DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) adalah suatu daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan perkiraan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama, biaya komponen material dan biaya komponen fasilitas (Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-04/PJ.6/1998).
• Komponen struktur utama actalah komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi, pelat lantai, kolom, balok, tangga dan dinding geser. Struktur bangunan bawnh tanah (basement) dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama .
• Komponen straktur material adalah komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan.
• Komponen fasilitas adalah komponen pelengkap fungsi bangunan Langkah-langkah yang dilakukan dalam menghitung DBKB:
a. Memisahkan antara komponen uiiama, komponen material dan komponen fasilitas.
b. Menghitung biaya komponen bangunan secara terpisah yang terdiri daii komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas.
c. Menj umlahkan komponen-komponen tersebut.
d. Melakukan penyusutan terhadap pcnjumlahan komponen-komponen tersebut.
e. Menambahkan dengan fasilitas yang tidak perlu disusutkan, seperti AC dan daya listrik.
Untuk menghitung biaya kotnponen bangunan yang dilakukan secara terpisah, di bawah ini akan diuraikan unsur-unsur yang mempengaruhi setiap komponen utama, material dan fasilitas.
a. Biaya komponen utama yaitu biaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per nieter persegi lantai.
Unsur-unsur komponen utama:
1. Pekerj aan persiapan.
2. Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali).
3. Pekerjaan beton/beton bertulnng (termasuk kolom dinding luar/dalam, lantai dan plat lantai).
4. Pekerjaan dinding luar (plester, pekerjaan cat).
5. Pekerjaan kayu dan pengawetan termasuk pekerjaan cat (kosen, pintiL jendela, kuda-kuda dan rangka atap kecuali kaso dan reng).
6. Pekerjaan sanitasi.
7. Pekerjaan instalasi air bersih.
8. Pekerjaan instalasi listrik.
9. Biaya untuk overhead proyek, jasa arsitek/konsultan, pengawasan.
keuntugan pemborong, PPN, IMB, dan bunga selama pembangunan sebesar 38 % dari jumlah 1 sanipai dengan 8
b. Biaya komponen material bangunan yaitu biaya material atap, dinding, langit- langit, dan lantai psr meter persegi lantai.
Unsur-unsur material bangunan:
1. Atap
a. Bahan penutup atap.
b. Kaso, reng (aluminium foil, triplekjika ada).
c. Upah.
d. Biaya untuk overhead proyek, pengawasan, keuntungan pemborong, PPN, IMB dan bunga selama pembangunan sebesar 38 % dari jumlah a sampai dengan c, faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas
bangunan adalah 1,3 (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah).
2. Dinding (dinding dalam tanpa pintu, jendela)
a. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat).
b. Upah.
c. Biaya overhead proyelc, jasa arsitek/konsultan, pengawasan, keuntungan pemborong, PPN, IMB dan bunga selama pembangunan
sebesar 38 % dari jumlah a sampai dengan b.
d. Faktor penyesuaian dinditig bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0,60.
3. Langit-langit
a. Bahan langit-langit dan pekerj aan cat.
b. Rangka dan penggantung.
c. Upah.
d. Biaya overhead proyek, jasa arsitek/konsultan, pengawasan, keuntungan pemborong, PPN, IMB dan bunga selama pembangunan sebesar 38 % dari jumlah a sampai dengan c.
4. Lantai
a. Bahan penutup lantai.
b. Spesi.
c. Upah.
e. Biaya overhead proyek, jasa arsitek/konsultan, pengawasan, keuntungan pemborong, P?N, IMB dan bunga selama pembangunan sebesar 38 % dari jumlah a sampai dengan c.
Sedangkan untuk komponen fasilitas berdasarkan pada tabel DBKB sesuai dengan fasilitas yang ada. Ada dua cara yang digunakan oleh kantor PBB untuk menghitung nilai bangunan:
Cara pertama yang digunakan kantor PBB yang terdapat pada Jurnal Survai dan Penilaian Properti Volume 021 Tahun 2001, untuk menghitung nilai bangunan dengan menggunakan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB):
Biaya Komponen Utama/m2 = xxxx Biaya Komponen Material/m2 = xxxx Biaya Komponen Fasilitas = xxxx + Nilai sebelum disusutkan = xxxx Penyusutan = xxxx- Nilai setelah disusutkan = xxxx Fasilitas (tidak perlu disusutkan) = xxxx + Nilai bangunan = xxxx
Nilai bangunan/m2 = xxxx
Cara kedua yang digunakan oleh kantor PBB adalah sebagai berikut:
Konstruksi utama (lihat tabel) = xxxx Basemen = xxxx Fasilitas = xxxx + Nilai belum disusutkan = xxxx Penyusutan = xxxx- Nilai setelah disusutkan = xxxx Fasilitas (tidak perlu disusutkan) = xxxx + Nilai bangunan = xxxx
Nilai bangunan/m2 = xxxx
Untuk cara yang kedua pada konstruksi utatna melihat langsung pada tabel DBKB dengan memperhatikan kelas nimah susun. Kelas rumah susun didasarkan pada:
a. Fasilitas b. Material
c. Desain bangunan d. Jumlah lantai >20
e. Jumlah unit rumah susun
f. Terletak di daerah yang strategis
Contoh perhitungan sebagai Data-data bangunan:
Perhitungan tahun 1997 Luas tanah
Jumlah lantai Jumlah basemen Luas bangunan efektif Luas bangunan bersama Luas basemen
Tahun dibangun Kondisi
Struktur utama Fondasi
Kolom Balok Plat
Struktur material MDD = MDL PDD
PDL IX
n.
Struktur fasilitas PABX
Daya listrik Ac split Lift
Lapangan tenis
benkut:
= 1.200 m2
= 14 laniai
= 2
= 12.100 m2
= 3.670 m2
= 4.440 m2
= tahun \995
= baik
= tiang pancang
= beton
= beton
= beton(12cm)
= batu bata dengan plester 2 sisi
= semen
= cat
= Gypsum
= genting keramik
= marmer dan keramik
= 20 saluran
= 1.385 kv
= 30 buah
= 2buah
= 1 ban
Kolam renang = 120 m2
Water heater = 1 buah/unit
Proteksi api hydrant = detektor asap dan panas Splinkler =10 buah/unit
Fire alarm = 3 buah/unit Hydrant = 6 buah/unit
Fasilitas lain yang dimiliki adalah Pengolahan limbah, penangkal petir
Cara pertama:
Biaya komponen utama/m2
Struktur utama 15.770 m2x R p 1.365.526 =Rp 21.534.345.020 Basemen 4.440 m2 x Rp 1.329.178 = Rp 5.901.550.320 +
Rp 27.435.895.340 Biaya komponen material/m2
A. MDD
Struktur utama 15.770 m2xRp 76.391 Basemen 4.440 m2x R p 55.250 B. MDL 15.770 m2 x Rp 90.971 C. PDD 15.770 m2 x Rp 13.697 D. PDL 15.770 m2 x Rp 16.463
E. LL 15.770m2xRp 234.261
F. PA 948 m2 x Rp 96.375
G. PL
Marmer 5.844 m2x R p 529.537 Keramik 9.926 m2x R p 137.360 H. Sanitasi
Super struktur 15.770 m2x R p 283.636 =Rp 4.472.939.720 Basemen 4.440m2xRp 205.140 = R p 910.821.600 I. Plumbing
Super struktur 15.770 m2x R p 313.888 =Rp 4.950.013.760 Basemen 4.440 m2 x Rp 2.27.020 = Rp 1.007.968.800 +
Rp 22.945.684.878 Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp Rp
1.204.686.070 245.310.000 1.434.612.670 216.001.690 259.621.510 3.694.295.970 91.363..500
3.094.614.228 1.363.435.360
Biaya komponen fasilitas Lift 2 Hydrant
Sprinkler Alarm PABX
Sistem air panas
Penangkal petir 1 Sis.pengolahan limbah Televisi (MATV) Kolam renang (pelapis) Perkerasan (ringan)
bh x Rp 2.602.590.700 20.210 m2x R p 10.315 20.210 m2x R p 33.543 20.210 m2x R p 16.994 20 sal x Rp 5.243.728 15.770 m2x R p 87.852 4 lantaixRp 1.764.307
20.210 m2x R p 41.178 4.440 m2 x Rp 59.333 120 m2x R p 1.298.377
60 m2x R p 178.824 Lap. tenis (beton + lampu) 1 ban x Rp 316.032.358
Nilai sebelum penyusutan Penyusutan (lampiran 7)
Nilai penyusutan = 9 % xRp 59.909.794.374
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp 5
1
9.
59.
5.
.205.181.400 208.466.150 677.904.030 343.448.740 104.874.560 .385.426.040 24.700.298 832.207.380 263.438.520 155.805.240 10.729.440 316.032.358 + 528.214.156 909.794.374
391.881.494- Nilai setelah disusutkan Rp 54.517.912.880 Fasilitas (tidak perlu disusutkan)
Listrik 1.385 k v x R p 2.799.780 =Rp 7.559.406.000 Acsplit 30 b h x R p 6.528.547 =Rp 3.394.844.440 + Nilai bangunan Rp 65.472.163.320
Nilai bangunan/m2 Rp 3.239.592
Cara kedua:
Konstruksi utama 15.770 m2x R p 2.147.000 =Rp 33.858.190.000 Basemen 4.440 m2 x Rp 823.000 = Rp 3.654.120.000 +
Rp 37.512.310.000 Biaya komponen fasilitas
Lift penumpang 2 buah x Rp 2.602.590.700 =Rp 5.205.181.400 Hydrant 20.210 m2x R p 10.315 =Rp 208.466.150 Sprinkler 20.210 m2x R p 33.543 =Rp 677.904.030
Alarai 20.210 m2xRpl6.994 =Rp 343.448.740 PABX 20 salxRp 5.243.728 = Rp 104.874.500 Sistem air panas 15.770 m2xRp 87.852 =Rp 1.385.426.040 Penangkal petir 14 l t x R p 1.764 307 = Rp 24.700.298 Sistem pengolahan limbah 20.210 m2 x 41.178 =Rp 832.207.380 Kolam renang (pelapis) 120 m2 x Rp 1.298.377 = Rp 155.805.240 Perkerasan (rmgan) 60 m2 x Rp 178.824 Rp 10.729.440 Lap. tenis (lampu + beton) 1 ban x Rp 316.032.358 = Rp 316.032.358 +
Rp 9.528.214.156 Nilai sebelum penyusutan Rp 47.040.524.156 Penyusutan (lampiran 7)
Nilai penyusutan = 9% x Rp 47.040.524.156 Rp 4.233.647.174- Nilai setelah disusutkan Rp 42.806.876.982 Fasilitas (tidak perlu disusutkan)
Listrik 1.385 k v x R p 2.799.780 = R p 7.559.406.000 Acsplit 30 b h x R p 6.528.547 = R p 3.394.844.440 + Nilai bangunan Rp 53.761.127.422
Nilai bangunan/m2 Rp 2.660.125
2.4.2 Cara Menghitung NJOP Rumah Susun
Dalam menghitung NJOP pada rumah susun yang harus diperhatikan adalah
• Hitung nilai bangunan sendiri dan nilai bangunan proporsi menggunakan klas bangunan induk
• Hitung nilai tanah sendiri dan nilai tanah proporsi menggunakan klas tanah yang ada
Pada dasamya NJOP rumah susun hampir sama dengan perhitungan NJOP rumah biasa, tetapi ada sedikit perbedaan, perbedaan tersebut adalah sebagai berikut:
2.4.3 Cara Menghitung PBB Pada Rumah Susun
Dalam menghitung PBB rumah susun hampir sama dengan rumah biasa, hanya yang perlu diperhatikan adalah besamya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB.
Cara menghitung PBB:
NJOP untuk penghitungan PBB
= NJOP sebagai dasar pengenaan PBB - NJOPTKP
Apabila NJOP sebagai dasar pengenaan PBB < Rp 1.000.000.000 maka PBB yang terhutang:
= NJOP untuk penghitungan PBB x 20 % x 0,5 % atau
Apabila NJOP sebagai dasar pengenaan PBB > Rp 1.000.000.000 maka PBB yang terhutang:
: NJOP untuk penghitungan PBB x 40 % x 0,5 %
; (2.3)
