BAB IV
PENDEKATAN PROGRAM PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
Pendekatan program dasar perencanaan dan perancangan arsitektur merupakan sebuah usaha untuk melakukan pendekatan pada acuan merencanakan dan merancang sehingga diharapkan dalam pera a ga Convention Hotel Bintang 5 di Sleman i i dapat e dekati kela aka u tuk e e uhi persyaratan pembangunan sebuah jasa akomodasi penginapan dan fasilitasnya serta kegiatan tambahan lainnya di Kabupaten Sleman hingga sepuluh tahun mendatang. Adapun beberapa dasar pendekatan yang harus diperhatikan adalah:
1. Pendekatan Aspek Fungsional
Pendekatan dalam aspek fungsional merupakan perincian apa dan siapa saja pelaku di dalam ruangan dan bermanfaat untuk menentukan kapasitas sehingga dapat ditemui besaran ruang yang dibutuhkan.
2. Pendekatan Aspek Kontekstual
Dasar pendekatan aspek kontekstual adalah untuk memahami lokasi yang dibutuhkan serta menganalisa tata ruang luar bangunan dan ruang terbuka hijau sehingga bangunan tersebut dapat dibangun pada lokasi yang sesuai dan strategis.
3. Pendekatan Aspek Kinerja
Pendekatan dalam aspek kinerja menganalisis tentang utilitas bangunan yang akanmenunjang kinerja dari sebuah bangunan dalam memenuhi kebutuhan fungsi ruangnya.Aspek ini memiliki tujuan untuk mencapai unsur kenyamanan, kemudahan dan mobilitas dari bangunan tersebut. 4. Pendekatan Aspek Teknis
Pendekatan aspek teknik berkaitan dengan teknis pembangunan gedung seperti menganalisis struktur dan bahan bangunan yang akan digunakan sehingga akan dibahas masalah struktur serta modul pembuatan ruangan.
5. Pendekatan Aspek Arsitektural
Pendekatan aspek arsitektural memiliki kaitan dengan konsep bangunan, karakter bangunan dan penekanan desain yang digunakan.
4.1 Pendekatan Aspek Fungsional 4.1.1 Pendekatan Fungsi
Fungsi utama dari sebuah convention hotel adalah sebagai tempat menyediakan jasa akomodasi penginapan dengan fasilitas yang lengkap sesuai dengan standart hotel berbintang di Kabupaten Sleman. Adapun fungsi dari Convention Hotel Bintang 5 di Sleman adalah sebagai berikut:
a. Convention Hotel Bintang 5 di Sleman dapat membantu meningkatkan kunjungan wisatawan ke Kabupaten Sleman baik yang akan berwisata, melakukan kunjungan bisnis dan melakukan konfrensi (MICE).
b. Convention Hotel Bintang 5 di Sleman merupakan hotel yang menyediakan jasa akomodasi penginapan untuk memenuhi kebutuhan wisatawan baik domestik maupun asing yang bertujuan untuk pariwisata maupun kunjungan bisnis, pertemuan, seminar, dagang serta acara resmi perusahaan.
4.1.2 Pendekatan Pelaku
Berdasarkan pengamatan di lokasi dan hasil studi banding, terdapat bermacam-macam kegiatan yang berlangsung di dalam hotel. Menurut pelakunya, dibedakan menjadi beberapa kegiatan antara lain sebagai berikut:
PELAKU KEGIATAN
a. Tamu Hotel dan Konvensi Pengunjung yang melakukan aktivitas menginap dan menggunakan segala fasilitas yang dibutuhkan. Kegiatan yang dilakukan membutuhkan tingkat privasi dan kenyamanan tinggi. Adapun kegiatan yang dilakukan antara lain:
a. Parkir
b. Melakukan check in maupun check out c. Menginap atau bermalam
d. Mempergunakan fasilitas yang disediakan hotel seperti sarana olahraga, restoran, bar, spa dan fasilitas hiburan lainnya.
e. Mengadakan pertemuan bisnis, seminar atau acara resmi perusahaan
f. Menukarkan uang, memesan tiket, memesan taksiMenginap di kamar hotel selama waktu yang diinginkannya. g. Keluar hotel untuk keperluan pribadinya
seperti mengunjungi tempat-tempat wisata,keluarga/ teman, keperluan bisnis dan lainnya.
h. Mengunjungi kegiatan pendukung konvensi seperti : exhibition atau pameran yang biasanya dibuka untuk umum.
b. Tamu Hotel Pengunjung yang melakukan aktivitas
menginap dan menggunakan segala fasilitas yang dibutuhkan. Kegiatan yang dilakukan membutuhkan tingkat privasi dan kenyamanan tinggi. Adapun kegiatan yang dilakukan antara lain:
a. Parkir
b. Melakukan check in maupun check out c. Menginap atau bermalam
d. Mempergunakan fasilitas yang disediakan hotel seperti sarana olahraga, restoran, bar, spa dan fasilitas hiburan lainnya.
e. Mengadakan pertemuan bisnis, seminar atau acara resmi perusahaan
f. Menukarkan uang, memesan tiket, memesan taksiMenginap di kamar hotel selama waktu yang diinginkannya. g. Keluar hotel untuk keperluan pribadinya
seperti mengunjungi tempat-tempat wisata,keluarga/ teman, keperluan bisnis dan lainnya.
c. Tamu Pengguna Fasilitas Hotel
Pengunjung yang hanya melakukan kegiatan sementara tanpa menginap dan menikmati fasilitas-fasilitas yang terdapat. Kegiatan yang dilakukan tidak membutuhkan tingkat privasi dan kenyamanan yang terlalu tinggi. Adapun kegiatan yang dilakukan antara lain:
a. Parkir
b. Menunggu dan bertemu tamu c. Melakukan reservasi fasilitas hotel d. Menggunakan fasilitas hotel e. Menggunakan toilet umum
f. Tidak menggunakan fasilitas menginap hotel tetapi mengunjungi hotel untuk keperluan tertentu.
g. Mengunjungi hotel untuk
mempergunakan fasilitas hotel seperti sarana olahraga, restoran, bar, spa dan fasilitas lainnya.
d. Tamu Konvensi (MICE) Pengunjung yang hanya melakukan kegiatan sementara tanpa menginap dan menikmati fasilitas-fasilitas yang terdapat. Kegiatan yang dilakukan tidak membutuhkan tingkat privasi dan kenyamanan yang terlalu tinggi. Adapun kegiatan yang dilakukan antara lain:
a. Parkir
b. Menunggu dan bertemu tamu c. Melakukan reservasi fasilitas hotel d. Menggunakan fasilitas hotel e. Menggunakan toilet umum
f. Mengunjungi kegiatan pendukung konvensi seperti : exhibition atau pameran yang biasanya dibuka untuk umum.
Pengelola
a. General Manager Pemegang jabatan tertiggi dan bertanggung jawab atas seluruh divisi di bawahnya. Adapun kegiatan yang dilakukan antara lain mengendalikan usaha, memberikan arahan serta mengawasi pelaksanaan seluruh kegiatan.
kepala divisi serta mengambil alih tugas general manager apabila sewaktu-waktu berhalangan.
c. Accounting Mengelola akuntansi keuangan hotel, yang meliputi penerimaan dan pengeluaran uang, pembukuan, pembayaran gaji pegawai, pembuatan laporan keuangan dsb.
d. Marketing Department Pengelola yang memiliki tugas untuk melakukan pemasaran dan penjualan produk yang ditawarkan dari pihak hotel, dainataranya kamar hotel, fasilitas dan pelayanan yang tersedia.
e. AdministrationDepartment Pengelola yang bertugas menangani keuangan hotel dan mengolah hasil data operasional. f. Security Staff Pengelola yang memiliki tugas untuk menjaga
keamanan hotel. Membuat perencanaan pengamanan/pencegahan dan pengawasan tentang berbagai kemungkinan insiden yang akan atau munkin terjadi di dalam maupun di luar hotel.
g. Engineering Department Pengelola yang mengurus pemeliharaan dan perawatan maintenance hotel
h. Human Resource Department Menerima dan menyeleksi pegawai, menempatkan dan menentukan posisi/jabatan tiap calon pegawai, menentukan upah pegawai, member sanksi kepada pegawai yang melanggar peraturan, mengabsensi pegawai, membuat evaluasi keberhasilan kerja pegawai. Pelayanan
a. Front Office Staff Bagian tempat informasi dan penerima tamu yang memesan kamar hotel (check in dan check out), penitipan barang, dan transaksi pembayaran, memberikan informasi, menerima & mengakomodasi tamu yang check in, membuat rekening perhitungan biaya tamu, membuat laporan administrasi penjualan kamar dsb.
c. Laundry & Dry Cleaning Menyusun dan membuat perencanaan untuk penerimaan semua linen, uniform karyawan, dan pakaian tamu untuk diadakan proses pencucian, pengeringan dan pegemasan serta membuat laporan tentang berapa jumlah linen, uniform dan jumlah biaya pakaian tamu yang dapat di cuci dan di dry cleaning setiap harinya.
d. Storekeeper (General Store) Menerima, menyimpan dan mengeluarkan persediaan barang dari atau ke gudang, melakukan pencatatan transaksi, mengurus jumlah barang yang diterima dan keluar masuknya barang.
e. Purhasing Membuat perencanaan, pembelian barang, bahan pada hotel.
f. Food and Beverage Coordinator
Bagian yang mengurus makanan dan minuman, menyediakan, menjual dan menyajikan. Mengolah, memproduksi dan menyajikan makanan dan minuman untuk keperluan tamu hotel, baik dalam kamar, restoran/coffee shop, banquet (resepsi pertemuan), makanan karyawan dsb.
g. Room Boy Mengecek keadaan kamar pada permulaan, kelengkapan dan kebersihan setiap kamar. Mengurus linen, perlengkapan mandi dan lain-lainnya pada kamar.
4.1.3 Pendekatan Aktifitas
Aktifitas dalam convention hotel yang dimaksud disini adalah aktifitas yang terjadi sebagai akibat dari pengunjung, pengelola dan pelayanan hotel. Berdasarkan pengamatan di lokasi, hasil studi banding dan pesyaratan teknis bangunan hotel, kegiatan-kegiatan yang berlangsung di dalam hotel dapat dikelompokkan menurut kegiatannya, antara lain sebagai berikut:
Kelompok Kegiatan Uraian Kegiatan
Kegiatan Publik
Memarkirkan kendaraan Menerima tamu
Sumber : Analisa Pribadi dan Studi Banding, 2016
Melayani pemesanan kamar hotel atau fasilitas lainnya dan pusat informasi tamu.
Melakukan pemesanan kamar
Melakukan pemesanan fasilitas ruang meeting Menerima tamu, menunggu, atau tempat berkumpul Makan dan minum dengan fasilitas lengkap
Sarapan pagi dan bersantai
Bersantai dan minum-minum ringan
Melakukan pertemuan, rapat, seminar dan sejenisnya. Makan, minum sebagai fasilitas dari function room Rekreasi, olahraga dan bermain.
Kegiatan berbelanja
Mengambil uang tunai atau melakukan transaksi melalui ATM
Buang air kecil dan buang air besar Solat
Kegiatan Privat Melakukan aktifitas menginap diantaranya tidur dan mandi.
Kegiatan Pengelolaan
Mengurus adminitrasi, keuangan, pemasaran, pendataan barang masuk dan keluar dan pengelolaan lainnya. Melakukan koordinasi / briefing pada tim / keseluruhan karyawan
Peralihan sebelum memulai bekerja, yaitu berganti baju seragam, penyimpanan barang karyawan, dan lainnya. Menampung kegiatan pemeliharaan dan perawatan maintenance hotel
Mengontrol kegiatan hotel dilengkapi dengan CCTV, soundcentral, PABX
Mengurus administrasi yang berkaitan dengan makanan dan minuman.
Kegiatan Servis
Menyimpan seragam karyawan dilengkapi dengan locker pakaian.
Mengatur ketersediaan kelengkapan kamar tamu dan restoran.
Menyimpan barang karyawan dan beristirahat Mencuci, menyetrika kepentingan hotel dan tamu. Menyimpan perlengkapan kamar.
Mempersiapkan makanan dan minuman
Bongkar muat barang belanjaan dan barang mentah dapur Menyimpan barang bahan makanan maupun kegiatan reparasi
Sarana penunjang hotel meliputi PABX, genset room, ruang panel, ruang pompa air dan ruang sampah.
4.1.4 Pendekatan Kapasitas Hotel
a. Perhitungan Jumlah Kamar dari Data Jumlah Wisatawan
Berikut adalah data jumlah kunjungan wisatawan baik domestik maupun asing yang menginap di hotel berbintang di Sleman pada tahun 2010 hingga 2014:
TAHUN JUMLAHWISATAWAN YANG MENGINAP DI HOTEL
JUMLAH
DOMESTIK ASING
Tahun 2010 667.792 133.868 801.660 Tahun 2011 694.425 149.843 844.268 Tahun 2012 721.058 165.818 886.876 Tahun 2013 747.691 181.793 929.484 Tahun 2014 774.324 197.768 972.092 JUMLAH 3.605.290 829.090 4.434.380
Tabel 4.3 Jumlah Wisatawan Yang Menginap di Hotel Tahun 2011-2015
Maka untuk mengetahui jumlah wisatawan domestik maupun asing yang akan menginap di hotel berbintang pada tahun 2025 diperlukan proyeksi laju pertumbuhan. Hal tersebut dapat diketahui dengan rumus sebagai berikut:
� = � + � − �
Keterangan:
Pm = jumlah pada tahun m Po = jumlah pada tahun dasar Pn = jumlah pada tahun akhir
m = selisih tahun m dengan tahun dasar
n = selisih tahun dari data pada tahun akhir dan tahun dasar
Pada tahun 2015 jumlah wisatawan yang berkunjung ke Kabupaten Sleman dan menginap di hotel berbintang di Kabupaten Sleman sebanyak 1.194.188 wisatawan dan sebanyak 737.731wisatawan menginap di hotel berbintang pada tahun 2011. Maka untuk menghitung proyeksi pertumbuhan wisatawan yang menginap di hotel pada tahun 2025 di dapat persamaan sebagai berikut:
Pm = jumlah wisatawan pada tahun 2025 P2010= 801.660 wisatawan
P2014= 972.092 wisatawan m = 2025 – 2010 = 15 tahun n = 2014 – 2010 = 4 tahun
maka � = . + . − .
� = . + .
� = . + .
� = . . � � � �
Jadi, proyeksi jumlah wisatawan yang menginap di hotel berbintang di Kabupaten Sleman pada tahun 2025 mencapai 1.440.780 wisatawan.
Untuk mengetahui tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Kabupaten Sleman dapat dilihat pada tabel berikut :
Bintang 1 Bintang 2 Bintang 3 Bintang 4 Bintang 5
Tahun 2014 38.70 % 59.03 % 51.15 % 57.94 % 69.96 % Tahun 2013 51.37 % 45.57 % 52.24 % 61.38 % 60.48 % Tahun 2012 50.63 % 47.98 % 52.01 % 60.14 % 57.08 % Tahun 2011 35.80 % 45.11 % 49.75 % 55.09 % 52.97 % Tahun 2010 37.23 % 28.48 % 53.77 % 52.77 % 49.09 % Rata-rata
per-tahun
47.74 % 45.23 % 51.78 % 57.46 % 57.88 %
Sumber : Kabupaten Sleman Dalam Angka 2015
Presentase rata-rata wisatawan yang menginap di hotel bintang 5 pada tahun 2010-2014 sebesar 57.88 %. Maka pada tahun 2025 jumlah wisatawan yang menginap di hotel bintang 5 adalah:
� = . . , %
� = . � � � �
Untuk mengetahui rata-rata lama menginap wisatawan di hotel berbintang di Kabupaten Sleman dapat dilihat pada table berikut :
NO BULAN HOTEL Rata-Rata Hotel
Bintang dan Non-Bintang BINTANG NON-BINTANG
1. Januari 1,72 1,36 1,63
2. Februari 1,76 1,32 1,64
3. Maret 1,74 1,32 1,64
4. April 1,70 1,28 1,61
5. Mei 1,54 1,24 1,47
6. Juni 1,71 1,25 1,61
7. Juli 1,74 1,28 1,65
8. Agustus 1,67 1,28 1,58
9. September 1,77 1,40 1,70
10. Oktober 1,68 1,24 1,60
11. November 1,82 1,29 1,71
12. Desember 1,66 1,27 1,56
Jumlah 1,70 1,29 1,61
2013 1,61 1,42 1,56
2012 1,67 1,42 1,59
2011 1,74 1,55 1,67
2010 1,69 1,47 1,60
Rata-rata lama menginap wisatawan di hotel bintang 5 di Kabupaten Sleman selama 1.70 hari. Maka dalam waktu satu tahun = ℎ���
. ℎ���= . ℎ� �.
Sehingga pada tahun 2025, kamar yang dibutuhkan wisatawan setiap tahunnya adalah sebagai berikut :
� = ., = . � �����
Sedangkan perkiraan kamar pada tahun 2025 berdasarkan rasio perbandingan antara jumlah wisatawan yang menginap di hotel bintang 5 dengan jumlah kamar yang tersedia tiap tahunnya adalah sebagai berikut :
Jumlah Wisatawan Jumlah Kamar Rasio
Tahun 2014 521.199 1.603 325,13
Tahun 2013 440.464 1.603 274,77
Tahun 2012 316.483 1.428 221,62
Sumber : Kabupaten Sleman Dalam Angka 2015
Tabel 4.5 Rata-rata Lama Menginap di Hotel Berbintang Tahun 2014
Tahun 2011 322.445 1.327 290,39
Tahun 2010 314.618 939 335,05
Rata-rata Perbandingan 299,99
Berdasarkan rata-rata rasio perbandingan di atas, maka pada tahun 2025 kamar yang tersedia sebanyak :
� = ., = . �����
Sehingga selisih antara kamar yang dibutuhkan wisatawan pada tahun 2025 dnegan ketersediaan kamar pada tahun 2025 adalah sebagai berikut :
� = . �� � − . �� � = . � �����
Maka kekurangan kamar pada hotel bintang 5 di Kabupaten Sleman pada tahun 2025 sebanyak 1.105 unit kamar.
b. Perhitungan Tipe Kamar
Dari data-data yang diperoleh mengenai tipe kamar pada hasil studi banding dapat dibedakan dengan perbandingan sebagai berikut:
1. Pertimbangan
Berdasarkan SK Dirjen Pariwisata (Persyaratan Kelas Hotel Berbintang, Depparpostel RI,1998) : perbandingan komposisi jumlah kamar tidur adalah 20% kamar single, 40% kamar twin, 30% kamar double dan 10% kamar suite.
2. Perhitungan
Berdasarkan SK Dirjen Pariwisata (Persyaratan Kelas Hotel Berbintang, Depparpostel RI,1998) : perbandingan komposisi jumlah kamar tidur adalah 20% kamar single, 40% kamar twin, 30% kamar double dan 10% kamar suite.
Standart Room :Twin Room : Deluxe Room : Suite 30% : 40 % : 20% : 10%
Sehingga didapatkan hasil sebagai berikut:
Standart Room = 30 % x 300 kamar = 90 unit
Twin Room = 40 % x 300 kamar= 120 unit
Deluxe Room = 20 % x 300 kamar= 60 unit
Suite Room = 10 % x 300 kamar= 30 unit Kamar Suite dibagi menjadi 3 jenis, yaitu
Junior Suite Room = 20 unit
Executive Suite Room = 8 unit
Presidential Suite Room = 2 unit
Dari hasil studi banding di atas, dapat direncanakan tipe kamar yang paling banyak disediakan yaitu:
Standart Double Room, dengan luas 28 m2 kapasitas kamar tidur 2 orang,
menggunakan tempat tidur ukuran king size bed, kamar mandi dalam dengan shower.
Twin Room, dengan luas 36 m2 kapasitas kamar tidur 2 orang, menggunakan pilihan
Deluxe Room, dengan luas 36 m2 kapasitas kamar tidur 2 orang dengan pilihan ukuran
tempat tidur king size bed, mini sofa, kamar mandi dengan fasilitas bath tub dan shower.
Junior Suite Room, dengan luas 72 m2 kapasitas kamar tidur 2-3 orang dengan
menggunakan ukuran tempat tidur king size bed, sofa bed dilengkapi dengan sofa duduk, meja kerja, coffee table, bath tub dan shower.
Executive Suite Room, dengan luas 192 m2 kapasitas kamar tidur 2-4 orang dengan
menggunakan ukuran tempat tidur king size bed, sofa bed, dilengkapi dengan living room, dinning area, meja kerja, coffee table, dapur mini, bath tub, dan shower.
Presidential Suite Room, dengan luas 288 m2 kapasitas kamar tidur 2-4 orang dengan
menggunakan ukuran tempat tidur king size bed, sofa bed, dilengkapi dengan 2 bedrooms, living room, dinning area, meja kerja, coffee table, dapur mini, meeting room, bath tub, dan shower.
4.1.5 Pendekatan Kapasitas MICE
Wisatawan ke D.I.Yogyakarta ternyata tidak hanya untuk melihat pesona/keindahan daya tarik wisata yang ada di D.I.Yogyakarta saja tetapi dengan semakin kondusifnya destinasi Yogyakarta menjadikan Wisata MICE yang semakin berkembang pada beberapa tahun terakhir ini juga menjadi salah satu wisata andalan Kabupaten Sleman dalam memberikan kontribusi/pemasukan bagi PAD. Pada tahun 2010 pelaksanaan MICE di Sleman sebanyak 5.554 kali/tahun sedangkan pada tahun 2011 teralisasi sebanyak 8.963 kali/tahun. Dengan demikian penyelenggaraan MICE di Kabupaten Sleman rata-rata ada 23 kali dalam 1 (satu) hari. Berikut ini adalah jumlah penyelenggaraan even MICE di Kabupaten Sleman dalam kurun waktu 2010-2014.
NO TAHUN EVENT MICE
1. 2010 5.554
2. 2011 8.693
3. 2012 11.832
4. 2013 14.971
5. 2014 18.110
Penyelenggaraan MICE di Kabupaten Sleman rata-rata tiap tahun memiliki kenaikan sejumlah 36,1 %. Berikut ini jumlah penyelenggara dan peserta MICE di Kabupaten Sleman pada tahun 2011.
NO BULAN JUMLAH
PENYELENGGARA
JUMLAH PESERTA (org)
Tabel 4.7 Jumlah Event MICE di Hotel Kabupaten Sleman Tahun 2010-2014
Sumber : Kabupaten Sleman dalam Angka 2015
1. Januari 420 46.482
2. Februari 501 36.146
3. Maret 678 45.022
4. April 621 41.201
5. Mei 832 48.717
6. Juni 739 41.521
7. Juli 1.076 58.045
8. Agustus 348 14.959
9. September 738 35.444
10. Oktober 1.076 59.224
11. November 885 57.329
12. Desember 779 44.909
Jumlah 8.693 828.999
Rata-rata per bulan
724 44.083
Penyelenggaraan MICE di Kabupaten Sleman yang diselenggarakan di hotel rata-rata 724 even setiap bulan dengan rata-rata peserta sekitar 44.083 orang. Berikut ini proyeksi even MICE yang akan diselenggarakan di Kabupaten Sleman pada tahun 2025.
� = � + � − �
Keterangan:
Pm = jumlah pada tahun m Po = jumlah pada tahun dasar Pn = jumlah pada tahun akhir
m = selisih tahun m dengan tahun dasar
n = selisih tahun dari data pada tahun akhir dan tahun dasar
Pada tahun 2014 jumlah even MICE yang diselenggarakan ke Kabupaten Sleman dan diselenggarakan di hotel berbintang di Kabupaten Sleman sebanyak 18.110 wisatawan. Maka untuk menghitung proyeksi pertumbuhan even MICE yang diselenggarakan di hotel pada tahun 2025 di dapat persamaan sebagai berikut:
Pm = jumlah wisatawan pada tahun 2025 P2010= 5.554 even
P2014= 18.110 even
m = 2025 – 2010 = 15 tahun n = 2014 – 2010 = 4 tahun
maka � = . + . − .
� = . + .
� = . + .
� = . � � t
c. Perhitungan Jumlah Pengelola dari Hasil Studi Banding
Rasio perbandingan jumlah unit kamar yang akan direcanakan dengan karyawan adalah 1:0,9 atau dapat diartikan 1 kamar dilayani oleh 0,9 karyawan. Jadi dengan kapasitas 300 kamar, maka karyawan yang dibutuhkan adalah 300 x 0,9 = 270 karyawan atau dibulatkan menjadi 270 karyawan.
Pengelola Jumlah Orang
a. General Manager 1 b. Assistant Manager 1
c. Accounting 5
d. Marketing Department
Marketing Manager
Staff 1
10 e. Administration Department
Kepala Administrasi
Cost Control
Staff
1 10 10 f. Front Office Department
Kepala Department
Receptionist
Reservation
Operator
Bell boy
1 5 5 5 10 g. Housekeeping Department
Manager
Houseman
Laundry
Gardener
1 75 10
5 h. Food and Beverage Department
Food serving manager
Cook
Bartender
Waiter / waitress
Cashier
1 25 5 30 5 i. Human Resource Department
Personal Manager
Staff 1
15 j. Engineering Department
Kepala Dept. Engineering
Electrical Mechanical
Plumber
1 10 10 k. Security Staff
Kepala Dept. Security
Security 1
10
Jumlah 270
4.1.6 Pendekatan Kebutuhan Ruang
Kebutuhan ruang didasarkan pada jenis kegiatan yang terjadi pada kelompok kegiatan para pelaku kegiatan. Kebutuhan ruang dapat dikelompokkan sebagai berikut:
Kelompok
Kegiatan Uraian Kegiatan Sifat Kebutuhan Ruang
Kegiatan
Publik Memarkirkan kendaraan Publik
Area Parkir Parkir mobil Parkir motor Sumber :Analisa Pribadi, 2016
Parkir pengelola Security office Ruang transisi dari area
pintu masuk menuju ke fasilitas yang ada di dalam hotel
Publik Entrance Hall
Menerima tamu Publik Lobby
Melayani pemesanan kamar hotel atau fasilitas lainnya dan pusat informasi tamu.
Publik
Front Office Lobby
Receptionist Reservation Penitipan Barang Cashier
Melakukan pemesanan
kamar Publik
Melakukan pemesanan
fasilitas ruang meeting Publik Melakukan penitipan
barang Publik
Membayar administrasi Publik
Menerima tamu,
menunggu, atau tempat berkumpul
Publik Lounge
Memenuhi kebutuhan
komersil seperti souvenir shop, mini market, ATM gallery
Publik Ruang yang
disewakan
Kegiatan Penunjang
Makan dan minum dengan
fasilitas lengkap Publik Restaurant
Sarapan pagi dan bersantai Publik Coffee Shop Bersantai dan
minum-minum ringan Publik Bar
Melakukan pertemuan, rapat, seminar dan sejenisnya.
Publik
Meeting Room
Function Room
Makan, minum sebagai
Rekreasi, olahraga dan bermain.
Semi Publik
Sarana olahraga Swimming pool Fitness Club Locker Ruang Ganti Lavatory Buang air kecil dan buang
air besar Publik Lavatory
Sarana ibadah Publik Musholla
Kegiatan Privat
Melakukan aktifitas menginap diantaranya tidur dan mandi.
Privat
Standart room
Deluxe Room
Junior Suite
Executive Suite
Kegiatan Pengelolaan
Kegiatan pimpinan dan kesekretariatan
Privat
Office
General Manager Assist. Manager Administration Marketing Engineering HRD Mengurus adminitrasi,
keuangan, pemasaran, pendataan barang masuk dan keluar dan pengelolaan lainnya.
Privat Administration
Room
Melakukan koordinasi / briefing pada tim / keseluruhan karyawan
Privat Meeting Room
Peralihan sebelum memulai bekerja, yaitu berganti baju seragam, penyimpanan
barang karyawan, dan lainnya.
Ruang Ganti Locker Pantry Musholla
Menampung kegiatan
pemeliharaan dan
perawatan maintenance
hotel Servis
Engineering Office
Ruang Genset Ruang Panel Ruang Pompa Mengontrol kegiatan hotel
dilengkapi dengan CCTV, soundcentral, PABX
Servis Control Room
Menjaga keamanan pada hotel dilengkapi dengan fasilitas monitoring ruangan.
Servis Security Office
Mengurus administrasi yang berkaitan dengan makanan dan minuman.
Servis Food and
Beverage Office
Kegiatan Servis
Menyimpan seragam
karyawan dilengkapi dengan locker pakaian.
Servis Uniform Room
Mengatur ketersediaan kelengkapan kamar tamu dan restoran.
Servis
Housekeeping Office
Janitor
Lost and Found Room
Menyimpan barang
karyawan dan beristirahat Servis Ruang Karyawan Mencuci, menyetrika
kepentingan hotel dan tamu.
Servis Laundry and dry
cleaning
Menyimpan perlengkapan
Mempersiapkan makanan dan minuman
Servis
Dapur Dapur utama Cold Storage Gudang Bongkar muat barang
belanjaan dan barang mentah dapur
Servis Loading Dock
Menyimpan barang
kegiatan reparasi Servis
Gudang
Gudang Peralatan dan Perlengkapan Sarana penunjang hotel
meliputi PABX, genset room, ruang panel, ruang pompa air dan ruang sampah.
Servis Mechanical Room
4.1.7 Pendekatan Program Ruang
Pendekatan program ruang dilakukan dengan melihat standar besaran ruang dan kapasitas dari ruang-ruang yang ada. Standar besaran ruang yang digunakan dalam perencanaan diperoleh dari beberapa sumber, yaitu sebagai berikut:
No. Acuan Simbol
1. Ernest Neufert. 1992. Data Arsitek jilid 1 dan 2.
Erlangga: Jakarta DA
2. Lawson, Fred. 1995. Hotels and Resorts Planning Design and Refurbisment. England: Butterworth Architecture
HR
3. Rutes, Walter and Richars Penner. 1985. Hotel Planning and Design. London: Architectural Press HD 4. Joseph de Chiara & John Callender. 1973. Time Saver
Standards for Building Types. New York: Mc Graw Hill TSS 5. Marlina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan
Komersial. Yogyakarta: Penerbit ANDI PBK Tabel 4.11 Acuan Sumber Standar Besaran Ruang
6. Surat Keputusan Dinas Pariwisata No. 14/U/II/88 tentang Pelaksanaan Ketentuan Usaha dan Pengelolaan Hotel.
SKDP
7. Keputusan Direktur Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96 mengenai Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkir
DJPD
8. Studi Banding SB
9. Asumsi AS
Di dalam menghitung program ruang perlu diperhatikan sirkulasi (flow), sirkulasi dibuat berdasarkan tingkat kenyamanan, yaitu:
No. Presentase Keterangan 1. 5 – 10 % Standar minimum
2. 20 % Kebutuhan keluasan sirkulasi 3. 30 % Kebutuhan kenyamanan fisik 4. 40 % Tuntutan kenyamanan psikologis 5. 50 % Tuntutan spesifik kegiatan
6. 70 – 100 % Keterkaitan dengan banyak kegiatan
Berikut ini adalah pendekatan program ruang pada Convention Hotel bintang 5 di Sleman :
Jenis Ruang Standar Besaran
K
ap
asi
ta
s
Perhitungan Luas
S
u
m
b
e
r
Keterangan
Kelompok Kegiatan Publik
Sumber: Analisa Pribadi
Sumber: Time Saver Standart of Building, 1973 Tabel 4.12 Presentase Sirkulasi ruang
Entrance Hall-Lobby indoor yang terhubung dengan outdoor atau terdapat taman indoor dengan unsur tropis. Perpaduan antara arsitektur tropis dan arsitektur modern,
Jumlah Total Kegiatan Publik
Total 1.490,61 m2≈ . m2
Jenis Ruang Standar Besaran
Restaurant Special 1 memberikan pilihan
Restaurant Special 2 memberikan pilihan Sirkulasi 30% 343,98 m2 Total Luas Restaurant 1.490,61 m2
Bar and Cafe
Wastafel 1,3 m2/ Sirkulasi 30% 316.98 m2 Total Luas Bar & Cafe 1.373,61 m2 merupakan private sky
Total Luas Bar & Cafe 638,85 m2
Lavatory Wanita 6 unit
Sirkulasi 30% 5,64 m2 Jumlah 10.094,78 m2
Sirkulasi 30% 3.028,43 m2 Total Luas Convention Center 13.123,21 m2
Swimming Pool
Pool 25 m x
50 m
1 unit 25 m x 50 m = 1250 m2
HD
Sirkulasi 30% 5,64 m2 Total 24,44 m2 Jumlah 161,63 m2 Sirkulasi 30% 48,48 m2
Total 210,11 m2
Jumlah Total Kegiatan Penunjang
Jumlah 20.446,54 m2 Sirkulasi 30% 6.133,96 m2
Total 26.580,50 m2≈ . m2
Jenis Ruang Standar Besaran
Sirkulasi 100% 7,345 m2 Total 14,69 m2
Jumlah 2,16 m2
Jumlah Luas Kamar Standart Double Jumlah 21,56 m2
Jumlah Luas Kamar Twin
Jumlah 28,41 m2 Sirkulasi 30% 8,52 m2
Total 36,09 m2≈ m2
Jumlah kamar twin = 120 unit 36 m2 x 120 = 4.320 m2
Deluxe Room
Kamar Tidur
King Size Bed 2m x 2m 1 unit 4m² x 1 = 4 m² SB
Nakas 0,6 m x 0,6 m
2 unit 0,36 m² x 2 = 0,72 m² SB
Lemari 0,6 m x 1,8 m
1 unit 1,08 m² x 1 = 1,08 m² SB
Meja 0,75 m x
1,5 m
1 unit 1,125 m² x 1 = 1,125 m²
SB
Kursi 0,5 m x 0,6 m
1 unit 0,3 m² x 1 = 0,3 m² SB
Sofa 0,8 m x
1,5 m
1 unit 1,2 m² x 1 = 1,2 m² SB
Coffe Table 0,6 m x 1,2 m
1 unit 0,72 m² x 1 = 0,72 m² SB
Jumlah 9,145 m2 Sirkulasi 100% 9,145 m2 Total 18,29 m2 Bathroom
Kloset duduk 0,65 m x 0,55 m
1 unit 0,36 m² x 1 = 0,36 m² DA
Shower 1,2 m x
1,2 m
1 unit 1,44 m² x 1 = 1,44 m² DA
Bathup 0,8 m x 2
m
1 unit 1,6 m² x 1 = 1,6 m²
Wastafel 0,4 m x 1 m
1 unit 0,4 m² x 1 = 0,4 m² DA
Jumlah 3,8 m2
Sirkulasi 100% 3,8 m2 Total 7,6 m2
Balkon 1,5 m x
1,5 m
1 unit 2,55 m² x 1 = 2,55 m² SB
Jumlah Luas Kamar Deluxe
Sirkulasi 30% 8,532 m2
Sirkulasi 100% 12,905 m2 Total 25,81 m2
Bathup 0,8 m x 2
Jumlah Luas Kamar Junior Suite Jumlah 48,21 m2
Total 8 m2
Jumlah Luas Kamar Executive Suite
Jumlah 128,95 m2 Sirkulasi 50% 64,475 m2
Total 192,45 m2≈ m2
Sirkulasi 100% 11,945 m2 Total 23,81 m2 Kamar Tidur
Nakas 0,6 m x
Terrace
Jumlah Luas Kamar Preidential Suite
Jumlah 191,83 m2 Sirkulasi 50% 95,91 m2
Total 287,74 m2≈ m2
Jml presidential suite = 2 unit 288 m2 x 2 = 576 m2
Jumlah Luas Kelompok Kegaiatan Privat
Jumlah 12.552 m2 Sirkulasi 50% 6.276 m2 Total 18.828 m2
Jenis Ruang Standar Besaran
HRP Entrance Hall dibuat dengan konsep
Total 21,19 m2 Lavatory Wanita
Toilet Wanita 1,7 m2/ org
8 org 1,7 m2 x 8 = 13,6 m2 DA
Wastafel 1,3 m2/ unit
4 unit 1,3 m2 x 4 = 5,2 m2 DA
Sirkulasi 30% 5,64 m2 Total 24,44 m2 Jumlah 323,13 m2 Sirkulasi 30% 96,93 m2
Total 420,06 m2
Ruang Makan Karyawan
R. Makan 1,7 m2/ org
0,4 staff
1,7 m2 x 270 = 459 m2
HRP
Dapur ⅓ r.
makan
1 unit ⅓ 2 = 153 m2 HMC
Lavatory Pria
Toilet Pria 1,7 m2/ rg
6 org 1,7 m2 x 6 = 10,2 m2 DA
Urinoir 0,7 m2/ unit
5 unit 0,7 m2 x 5 = 3,5 m2 DA
Wastafel 1,3 m2/ unit
2 unit 1,3 m2 x 2 = 2,6 m2 DA
Sirkulasi 30% 4,89 m2 Total 21,19 m2 Lavatory Wanita
Toilet Wanita 1,7 m2/ org
8 org 1,7 m2 x 8 = 13,6 m2 DA
Wastafel 1,3 m2/ unit
4 unit 1,3 m2 x 4 = 5,2 m2 DA
Sirkulasi 30% 5,64 m2 Total 24,44 m2 Jumlah 657,63 m2 Sirkulasi 30% 197,28 m2 Total 854,91 m2
Jumlah Kelompok Kegiatan Pengelola
Sirkulasi 50% 804,94 m2
Total 2.414,82 m2≈ . m2
Jenis Ruang Standar Besaran
HRP Entrance Hall dibuat dengan konsep
Total 24,44 m2 Jumlah 448,63 m2 Sirkulasi 50% 224,31 m2
R. Pompa 25 m² /
Jumlah Kelompok Kegiatan Pelayanan
Jumlah 3.798,14 m2 Sirkulasi 50% 1.899,07 m2
Total 5.697,21 m2 ≈ . m2
Kelompok Area Parkir
Berdasarkan peraturan standar parkir yang dikeluarkan oleh Keputusan Direktur Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96 mengenai Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkiruntuk bangunan hotel adalah berdasarkan kebutuhan ruang parkir. Tabel ukuran kebutuhan ruang parkir sumber Direktur Jenderal Perhubungan Darat RI sebagai berikut:
No. Peruntukkan Satuan Ruang Parkir (SRP) Kebutuhan Ruang Parkir
1. Pusat Perdagangan
Pertokoan SRP / 100 m2 luas lantai efektif 3,5 – 7,5
Pasar Swalayan SRP / 100 m2 luas lantai efektif
SRP / 100 m2 luas lantai efektif
3,5 – 7,5 Pasar SRP / 100 m2 luas lantai efektif 3,5 – 7,5
2. Pusat Perkantoran
Pelayanan Bukan Umum SRP / 100 m2 luas lantai 1,5 – 3,5
Pelayanan Umum SRP / 100 m2 luas lantai 1,5 – 3,5
3. Pusat Pertemuan
Non Padat SRP / 100 m2 luas lantai
6. Rumah Sakit SRP / tempat tidur 0,2 – 1,3
7. Gedung Pertunjukan SRP / tempat duduk 0,1 – 0,4
No. Jenis Kendaraan SRP (m2)
1.
2. 3.
a. Mobil penumpang untuk golongan I b. Mobil penumpang untuk golongan II c. Mobil penumpang untuk golongan III Bus/ Truk
Sepeda Motor
2,3 x 5 2,5 x 5 3,0 x 5 3,4 x 12,5
0,75 x 2
Berdasarkan table di atas, maka perhitungan untuk kebutuhan ruang parkir adalah sebagai berikut:
Jenis Ruang Standar Besaran Kapasitas Perhitungan Luas Sumber
Kelompok Area Parkir Hotel
Parkir Mobil 0,6 SRP/kamar
3m x 5,5m/mobil
300 kamar 0,6 SRP x 300 = 180 SRP
16,5m2 x 180 = 2.970 m2
DJPD
Parkir Motor 1,5m x 2m/motor 10% luas parkir mobil
10%x 2.970 m2 = 297 m2 TSS
Bus 42,5 m2/unit 5 unit 42,5 m2 x 5 = 212,5 m2 DA
Truk Barang 42,5 m2/unit 1 unit 42,5 m2 x 1 = 42,5 m2 DA
Kelompok Area Parkir Convention Center
Parkir Mobil 10 SRP/100 m2 3m x 5,5m/mobil
4400 m2 10 SRP x 44 = 440 SRP 16,5m2 x 440 = 7.260 m2
DJPD
Parkir Motor 1,5m x 2m/motor 10% luas parkir mobil
10%x 7.260 m2 = 726 m2 TSS
Bus 42,5 m2/unit 10 unit 42,5 m2 x 10 = 425 m2 DA Truk Barang 42,5 m2/unit 3 unit 42,5 m2 x 3 = 127,5 m2 DA
Jumlah 12.090,5 m2
Tabel 4.20 Kebutuhan Ruang Berdasarkan Jenis Kendaraan Tabel 4.19 Kebutuhan Ruang Berdasarkan Jenis Kendaraan
Sirkulasi 100% 12.090,5 m2
Total 24.181 m2
Jumlah seluruh kebutuhan ruang yang dibutuhkan :
Berdasarkan table perhitungan di atas, dapat diambil kesimpulan besaran ruang yang dibutuhkan untuk membangun Convention Hotel bintang 5 di Sleman yaitu:
No. Kelompok Kegiatan Jumlah
1. Kelompok Kegiatan Publik 1.491 m2
2. Kelompok Kegiatan Penunjang 21.120 m2
3. Kelompok Kegiatan Privat 15.959 m2
4. Kelompok Kegiatan Pengelola 1.805 m2
5. Kelompok Kegiatan Pelayanan 3.918 m2
Jumlah Kelompok Kegiatan 44.293 m2
Jumlah Area Parkir 24.181 m2
Total 68.474 m2
4.1.8 Pendekatan Hubungan Ruang
Penyusunan ruang dalam perencanaan bangunan menggunakan pengelompokkan kegiatan yang bertujuan untuk menciptakan efisiensi dan efektifitas dalam koordinasi hubungan, kegiatan dan fungsi ruang dalam perancangan. Untuk mengetahui hubungan antar kelompok ruang, dapat dilihat dalam gambar berikut ini:
KEGIATAN UTAMA / PRIVAT Unit Kamar
- Standart Room
- Deluxe Room
- Junior Suite Room
- Executive Suite Room
KEGIATAN PUBLIK
Parking Area
Hall
Lobby
Front Office Lobby
- Receptionist
- Reservation
- Penitipan Barang
- Cashier
Lounge
Ruang yang disewakan
KEGIATAN SERVIS
Food and Beverage Office
KEGIATAN PENUNJANG Tabel 4.21 Jumlah Total Besaran Ruang
Sumber: Analisa Pribadi
Adapun pola hubungan ruang dikelompokkan sesuai dengan fungsinya. Pola hubungan ruang digambarkan pada matriks hubungan ruang sebagai berikut : Keterangan :
: Hubungan Erat : Hubungan Sedang : Tidak Berhubungan
a. Fungsi Utama
1. Ruang Akomodasi (Hotel)
2. Convention Center
b. Fungsi Penunjang 1. Food and Baverage
2. Shopping Arcade
3. Fitness Center
4. Swimming Pool
c. Fungsi Pengelola
1. Departemen Food and Baverage
2. Departemen Front Office
4. Departemen Housekeeping
5. Departemen Purchasing
6. Departemen Security
4.1.9 Pendekatan Sirkulasi
Menurut Francis D.K. Ching dalam bukunya Arsitektur Bentuk, Ruang, dan Tatanan (Ching, 2008), sirkulasi merupakan pergerakan melalui ruang yang dimana jalur pergerakan yang dapat dianggap sebagai elemen penyambung inderawi yang menghubungkan ruang-ruang sebuah bangunan. Sirkulasi yang dipakai merupakan standar sirkulasi dalam membangun sebuah bangunan untuk mendapatkan kenyamanan secara fisik.
1. Sirkulasi Tamu
Sirkulasi manusia yang ada di Convention Hotel Bintang 5 di Sleman terdiri dari:
2. Sirkulasi pengelola dan pelayanan.
Gambar 4.3 Diagram Sirkulasi Pengelola dan Pelayanan Sumber: Analisa Pribdadi, 2016
2. Sirkulasi Barang dan Makanan
Sirkulasi dibagian ini sangat penting juga karena merupakan bagian yang berpengaruh jalannya proses kegaiatan di hotel, apabila sirkulasi dibagian ini sudah baik maka akan memperlancar segala kebutuhan hotel. Proses yang dimaksud disini adalah proses dari penerimaan barang sampai pada unit-unit kegiatan dan memerlukan pendistribusian barang bagian sirkulasi ini terdiri dari :
Sirkulasi makanan dan minuman; yaitu sirkulasi bahan makanan dan minuman baik yang masih mentah maupun yang sudah matang
Sirkulasi barang tamu
Sirkulasi barang perlengkapan; yaitu sikulasi yang mencakup barang-barang atau perabot seperti meja, kursi, peralatan kamar, peralatan kebersihan dan perlengkapan kantor pengelola maupun karyawan.
4.2 Pendekatan Aspek Kontekstual
Dasar pendekatan kontekstual adalah untuk memahami lokasi yang dibutuhkan sehingga gedung tersebut dapat dibangun pada lokasi yang sesuai dan strategis.
Gambar 4.4 Diagram Alur Sirkulasi Makanan Sumber: Analisa Pribdadi, 2016
Gambar 4.6 Diagram Sirkulasi Barang Sumber: Analisa Pribdadi, 2016
4.2.1 Pemilihan Lokasi
Sesuai dengan fungsi Detail Tata ruang kota seperti yang telah disebutkan pada bab sebelumnya, maka faktor-faktor yang berkaitan erat dalam menentukan lokasi dapat didasarkan pada beberapa aspek-aspek sebagai berikut :
a. Aspek pengembangan kota
Lokasi memenuhi aturan dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Sleman. Lokasi berada dalam lingkup rencana pengembangan kota, terletak di kawasan bisnis komersial serta mempunyai prospek dan potensi untuk pengembangan di masa yang akan datang.
b. Aspek pelayanan
1. Terletak pada lokasi perkantoran dan bisnis komersial sesuai dengan fungsinya sebagai usaha akomodasi dengan fasilitas konvensi.
2. Terletak pada lokasi pelayanan jasa dan permukiman dengan aksesbilitas yang cukup tinggi sehingga mudah dalam pencapaian.
c. Aspek transportasi
1. Lokasi bangunan dekat dengan jalur transportasi umum.
2. Lokasi dapat dijangkau dari bandara dan pelabuhan serta sarana transportasi umum tanpa membutuhkan waktu yang lama sehingga dapat terhindar dari kemacetan atau jalan-jalan yang padat kendaraan.
d. Aspek utilitas
Lokasi bangunan berada dalam jangkauan jaringan utilitas kota yang lengkap seperti jaringan air, jaringan listrik, jaringan telepon dan lainnya.
Pemilihan lokasi Convention Hotel Bintang 5 di Sleman mangacu pada beberapa karakteristik yang berfungsi sebagai pertimbangan dalam pemilihan tapak. Karakteristik tersebut antara lain:
a. Lokasi (Bobot 40)
Lokasi merupakan daerah yang strategis anatara pusat kota, bisnis, ekonomi dan pariwisata karena target pengunjung hotel adalah para wisatawan baik asing maupun domestik serta para pebisnis atau investor asing. Oleh karena itu, dibutuhkan lokasi yang mudah diakses baik dari pusat kota, bisnis, ekonomi dan pariwisata, agar memudahkan dalam pencapaian menuju ke lokasi convention hotel.
b. Aksesibilitas (Bobot 30)
Merupakan kemudahan dalam pencapaian tapak, yang dapat didukung dengan keberadaan transportasi umum di sekitar tapak, pencapaian melalui akses jalan tol, kondisi jalan dan kapasitas jalur sirkulasi yang baik.
c. Fasilitas Pendukung Sekitar (Bobot 20)
Merupakan keberadaan fasilitas pendukung yang sudah ada di sekitar lingkungan tapak. Misalnya terdapat pusat oleh-oleh, pusat hiburan, rumah peribadatan atau fasilitas pendukung lainnya.Hal ini berguna untuk memudahkan pengunjung convention hotel dalam memenuhi kebutuhan lainnya.
d. Ketersediaan Lahan (Bobot 10)
Dibutuhkan luasan lahan yang sesuai dengan kebutuhan ruang yang dibutuhkan, sehingga luasan tapak harus dapat menampung luasan besaran kebutuhan ruang dan masukan regulasi pada penggunaan lahan tersebut.
No. Kelompok Kegiatan Jumlah
1. Kelompok Kegiatan Publik 827,35 m2
2. Kelompok Kegiatan Penunjang 4.807,35m2
3. Kelompok Kegiatan Privat 5.959,2 m2
4. Kelompok Kegiatan Pengelola 1.407,05 m2
5. Kelompok Kegiatan Pelayanan 2.724,12m2
Jumlah Kelompok Kegiatan 15.725,08 m2
Jumlah Area Parkir 3.633,02 m2
Total 19.358,10 m2
Pembagian Lantai
Lantai basement terdiri dari 2 lantai yaitu area parkir dan kegiatan pelayanan (servis): 24.181 m2 + 5.697 m2 = 29.878 m2
= @ lantai 14.939 m2
Bagian podium terdiri dari 2 lantai yaitu kegiatan penunjang (kecuali convention center dan wedding chapel), kegiatan pengelola dan kegiatan publik:
13.090,69 m2 + 2.415 m2 + 1.491 m2= 16.996,69 m2
= @ lantai 6.545,34 m2
Luas lantai dasar = luas dasar podium + convention center + wedding chapel
= 6.545,34 m2 + 13.459,79 m2 + 336,1 m2
= 20.341,23 m2
Luas lahan yang dibutuhkan = luas lantai dasar : KDB = 20.341,23 m2 : 60%
= 33.902,05 m2
Kelompok kegiatan privat beserta kegiatan pelayanan (servis) direncanakan akan terdiri dari 8 lantai. Sedangkan pada lantai teratas direncanakan untuk swimming pool dan sky lounge.
4.2.2.Pemilihan Tapak
Berdasarkan karakteristik pemilihan lokasi yang telah ditentukan di atas, terpilihkan 3 alternatif tapak yang sesuai untuk Convention Hotel Bintang 5 di Sleman adalah sebagai berikut:
a. Alternative Tapak 1
Tapak alternative 1 berada di Jalan Raya Ringroad dengan luas ± 89.641,42 m2 dan
batas-batas pada tapak adalah sebagai berikut: a. Sebelah Utara : Jalan Raya Ringroad b. Sebelah Timur : Hartono Mall c. Sebelah Barat : Jalan Kaliurang d. Sebelah Selatan : Permukiman Warga
Tabel 4.22 Jumlah Besaran Ruang Convention Hotel Bintang 5 di Sleman
Peraturan di sekitar Jalan Raya Ringroad di Kabupaten Sleman , yaitu:
a. Jalan Raya Ringroad merupakan jalan lingkar luar yang menjadi jalan sekunder kolektor.
b. Perdagangan dan jasa serta permukiman KDB yang direncanakan adalah 60%. c. Perdagangan dan jasa termasuk perhotelan memiliki rencana KLB maksimal 10 lantai
dan KLB 3,6.
d. Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan jalan dihitung dari as jalan sampai dengan dinding terluar bangunan yang besarnya ditetapkan berdasarkan fungsi jalan kolektor sekunder sepanjang 23 meter.
Bagian depan eksisting terdapat rumah sakit, bank, perkantoran dan sekolah, dengan lebar jalan ±18 m. Pada bagian timur terdapat pusat perbelanjaan yang dibatasi oleh Jalan dengan lebar jalan ±8 m. Tapak terletak 6,82 km dari Tugu Jogja Kembali dan berjarak 8,3 km dari Malioboro. Sedangkan dari akomodasi transportasi, tapak berjarak
Gambar 4.7 Tapak Alternatif 1 Sumber : googleearth.com, 2016
6,47 km dari Bandara Adisucipto, berjarak 8,4 km dari Stasiun Tugu dan 6,5 km dari Stasiun Maguwo.
Tabel 4.23 Ketentuan Lahan Tapak Alternatif 1 Luas
Lahan KDB
Total Luas Lantai Dasar
KLB Total Luas Lantai
Tinggi Lantai Maksimum
GSB
89.641,42
m2 60%
53.784,85
m2 3,6
193.625,46
m2 10 lantai 23 m
Sumber: Analisa Pribadi, 2016 b. Alternative Tapak 2
Tapak alternative 2 berada di Jalan Laksda Adisucipto dengan luas ± 64.953,65 m2
dan batas-batas pada tapak adalah sebagai berikut: a. Sebelah Utara : Jalan Laksda Adiucipto b. Sebelah Timur : Permukiman Warga c. Sebelah Barat : Permukiman Warga d. Sebelah Selatan : Permukiman Warga
Gambar 4.9 Tapak Alternatif 2
Peraturan di sekitar Jalan Laksda Adisucipto , yaitu:
a. Jalan Laksda Adisucipto merupakan jalan lingkar luar yang menjadi jalan sekunder kolektor.
b. Perdagangan dan jasa serta permukiman KDB yang direncanakan adalah 60%. c. Perdagangan dan jasa termasuk perhotelan memiliki rencana KLB maksimal 10
lantai dan KLB 3,6.
d. Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan jalan dihitung dari as jalan sampai dengan dinding terluar bangunan yang besarnya ditetapkan berdasarkan fungsi jalan kolektor sekunder sepanjang 23 meter.
Bagian depan eksisting terdapat pertokoan, mall, hotel, kantor, dan sekolah, dengan lebar jalan ±18 m. Pada bagian timur terdapat pusat perbelanjaan yang dibatasi oleh Jalan dengan lebar jalan ±8 m. Tapak terletak 4,19 km dari Tugu Jogja Kembali dan berjarak 5,9 km dari Malioboro. Sedangkan dari akomodasi transportasi, tapak berjarak 3,47 km dari Bandara Adisucipto, berjarak 6,02 km dari Stasiun Tugu dan 3,5 km dari Stasiun Maguwo.
Tabel 4.24 Ketentuan Lahan Tapak Alternatif 1 Luas
Lahan KDB
Total Luas Lantai Dasar
KLB Total Luas Lantai
Tinggi Lantai Maksimum
GSB
64.953,65
m2 60%
38.972,19
m2 3,6
140.299.88
m2 10 lantai 23 m
Sumber: Analisa Pribadi, 2016
c. Alternatif Tapak 3
Tapak alternative 3 berada di Jalan Raya Solo dengan luas ± 53.387,78 m2 dan
batas-batas pada tapak adalah sebagai berikut: a. Sebelah Utara : Permukiman Warga
b. Sebelah Timur : Permukiman Warga c. Sebelah Barat : Pusat Oleh-oleh Yogyakarta
d. Sebelah Selatan: Jalan Raya Solo dan Bandara Adisucipto
Peraturan di sekitar Jalan Raya Solo , yaitu:
a. Jalan Raya Solo merupakan jalan lingkar luar yang menjadi jalan sekunder kolektor. Gambar 4.11 Tapak Alternatif 3
Sumber : googleearth.com, 2016
b. Perdagangan dan jasa serta permukiman KDB yang direncanakan adalah 60%. c. Perdagangan dan jasa termasuk perhotelan memiliki rencana KLB maksimal 8
lantai dan KLB 3,6.
d. Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan jalan dihitung dari as jalan sampai dengan dinding terluar bangunan yang besarnya ditetapkan berdasarkan fungsi jalan kolektor sekunder sepanjang 23 meter.
Bagian depan eksisting terdapat bandara, bank, kantor, dan pusat oleh-oleh, dengan lebar jalan ±18 m. Pada bagian timur terdapat pusat perbelanjaan yang dibatasi oleh Jalan dengan lebar jalan ±8 m. Tapak terletak 6,31 km dari Tugu Jogja Kembali dan berjarak 7,78 km dari Malioboro. Sedangkan dari akomodasi transportasi, tapak berjarak 1,27 km dari Bandara Adisucipto, berjarak 8,14 km dari Stasiun Tugu dan 1,3 km dari Stasiun Maguwo.
Tabel 4.25 Ketentuan Lahan Tapak Alternatif 3 Luas
Sumber: Analisa Pribadi, 2016 4.2.3 Pendekatan Tapak Terpilih
Penilaian terhadap kedua tapak lokasi tersebut ditentukan dengan beberapa pertimbangan. Mengingat sasaran dari pengguna convention hotel adalah wisatawan domestik maupun asing dan para pebisnis yang memiliki tujuan di pusat kota, memerlukan lokasi yang strategis dekat dengan pusat kota dan perkantoran serta sarana prasarana kota, namun tidak menyimpang dari rencana perkotaan yang telah ditentukan. Penilaian dilakukan dengan memberikan bobot nilai 1-3 dengan kriteria sebagai berikut:
4.2.4.Pendekatan Pengolahan Tapak
Persyaratan pengolahan tapak yang diatur dalam standar Greenship untuk bangunan baru, antara lain :
1) Membangun di dalam kawasan perkotaan dilengkapi minimal 8 (delapan) dari 11 prasarana sarana kota. Atau membangun dalam kawasan perkotaanyang berkepadatan <300 orang/ha sehingga tingkat kepadatan hunian >300 orang/Ha. (ASD 1 : Site Selection)
2) Terdapat minimal 7 jenis fasilitas umum dalam jarak pencapaian jalan utama sejauh 1500 m dari tapak. Membuka akses pejalan kaki selain ke jalan utama di luar tapak yang menghubungkan-nya dengan jalan sekunder dan/atau lahan milik orang lain sehingga tersedia akses ke minimal 3 fasilitas umum sejauh 300 m jarak pencapaian pejalan kaki. Membuka lantai dasar gedung sehingga dapat menjadi akses pejalan kaki yang aman dan nyaman selama minimum 10 jam sehari. (ASD 2 : Community Accessibility)
3) Adanya halte atau stasiun transportasi umum dalam jangkauan 300 m (walking distance) dari gerbang lokasi bangunan dengan tidak memperhitungkan panjang jembatan penyeberangan dan ramp.
Menyediakan fasilitas jalur pedestrian di dalam area gedung untuk menuju ke stasiun transportasi umum terdekat yang aman dan nyaman sesuai dengan Peraturan Menteri PU 30/PRT/M/2006 mengenai Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan Lampiran 2B. (ASD 3 : Public Transportation). 4.3 Pendekatan Aspek Kinerja
Pendekatan kinerja merupakan pendekatan untuk membahas kinerja atau utilitas yang akan digunakan pada Convention Hotel Bintang 5 di Sleman ini. Terdapat beberapa sistem kinerja yang akan dibahas, yaitu sistem pencahayaan, penghawaan, akustik, jaringan air bersih, jaringan air kotor, pembuangan sampah, proteksi kebakaran, penangkal petir, komunikasi, keamanan bangunan, transportasi dan jaringan listrik. Dalam pendekatan aspek kinerja Convention Hotel Bintang 5 di Sleman ditekankan pada peraturan Greenship Building Regulation. Berikut ini adalah standar Greenship untuk bangunan baru.
Tabel 4.26 Kriteria Bangunan Green
KODE KRITERIA
Appropriate Site Development (Tepat Guna Lahan)
ASD P Basic Green Area (Area Dasar Hijau)
ASD 1 Site Selection (Pemilihan Tapak)
ASD 2 Community Accessibility (Aksesbilitas Masyarakat) ASD 3 Public Transportation (Transportasi Publik)
ASD 4 Bicycle (Penggunaan Sepeda)
ASD 5 Site Landscaping (Lansekap Tapak)
ASD 7 Stormwater Management (Pengelolaan Air Hujan)
Energy Efficiency and Conservation (Efisiensi dan Penghematan Energi
EEC P1 Electrical Sub Metering (Pengukuran Sistem Elektrikal)
EEC P2 OTTV Calculation (Perhitungan OTTV)
EEC 1 Energy Efficiency Measure(Pengukuran Efisiensi Energi) EEC 2 Natural Lighting (Pencahayaan Alami)
EEC 3 Ventilation (Ventilasi)
EEC 4 Climate Change Impact (Dampak Perubahan Iklim)
EEC 5 On Site Renewable Energy (Energi terbarukan pada Tapak)
Water Conservation (Penghematan air) WAC P1 Water Metering (Pengukuran Penggunaan Air)
WAC P2 Water Calculation(Perhitungan Penggunaan Air)
WAC 1 Water Use Reduction (Pengurangan Penggunaan Air)
WAC 2 Water Fixtures (Pemasangan Instalasi Air)
WAC 3 Water Recycling (Pendaur-ulangan Air)
WAC 4 Alternative Water Resource (Sumber Air Alternatif)
WAC 5 Rainwater Harvesting (Penyimpanan Air Hujan)
WAC 6 Water Efficiency Landscaping (Efisiensi Air untuk lansekap)
Material Resource and Cycle (Sumber dan Daur-ulang Material)
MRC P Fundamental Refrigerant (Refrigeran berkualitas)
MRC 1 Building and Material Reuse(Penggunaan Material Bekas) MRC 2 Environmentally Friendly Material(Material Ramah
Lingkungan)
MRC 3 Non ODS Usage (Tidak Menggunakan ODS)
MRC 4 Certified Wood (Sertifikat Kayu)
MRC 5 Prefab Material (Material Prepabrikasi)
MRC 6 Regional Material (Material Dalam Negeri)
IHC P Outdoor Air Introduction (Introduksi Udara Luar)
IHC 1 CO2 Monitoring (Pengotrol Kadar CO2)
IHC 2 Environmental Tobacco Smoke Control (Pengendalian Asap Rokok)
IHC 3 Chemical Pollutants (Pencemaran Zat Kimia)
IHC 4 Outside View (pandangan Jarak Jauh)
IHC 5 Visual Comfort (Kenyamanan Visual) IHC 6 Thermal Comfort (Kenyamanan Suhu Udara)
IHC 7 Acoustic Level (Tingkat Kebisingan)
Building Environmental Management (Pengelolaan Lingkungan)
BEM P Basic Waste Management (Pengelolaan Dasar Limbah Buangan)
BEM 1 GP as a Member of The Project Team (GP sebagai anggota Tim Proyek )
BEM 2 Pollution of Construction Activity (Pencemaran Kegiatan Konstruksi)
BEM 3 Advanced Waste Management(Pengelolaan Limbah Terpadu)
BEM 4 Proper Commissioning(Pemeriksaan secara Menyeluruh)
BEM 5 Submission Green Building Data (Penyerahan Data Bangunan Hijau)
BEM 6 Fit Out Agreement (Hasil Perjanjian)
BEM 7 Occupant Survey (Survei Pengguna Bangunan) Sumber: (Taufik, 2014) 4.3.1 Sistem Pencahayaan
Sistem pencahayaan yang digunakan pada Convention Hotel Bintang 5di Slemanini ada dua macam sistem, yaitu pencahayaan alami dan pencahayaan buatan.
a. Pencahayaan Alami
memaksimalkan pencahayaan alami yaitu lobby, restoran, café and bar, ruang fitness dan unit kamar.
b. Pencahayaan Buatan
Pencahayaan buatan menggunakan lampu penerangan yang bersifat diffuser (tidak menyilaukan). Pencahayaan buatan pada ruang-ruang dalam hotel konvensi dapat diatur sesuai dengan karakter ruang yang ada. Ruangan tersebut diantaranya yaitu meeting room, ballroom, ruang pengelola, lavatory, musholla, janitor, gudang dan beberapa ruang servis lainnya.
Untuk penghematan energy, terdapat sensor gerak yang mampu mengontrol lampu. Jika ruangan tersebut kosong, tidak ada pergerakan maka lampu akan mati, namun jika sensor mendapati adanya gerakan, maka lampu akan otomatis menyala. Sistem tersebut akan diterapkan pada beberapa ruangan service, yaitu lavatory, musholla, janitor dan ruang karyawan. Pencahayaan buatan juga menggunakan lampu hemat energy, yaitu lampu LED (Light Emitting Diode) yang dapat menghemat energy hingga 85% jika dibandingkan bola lampu tradisional. Selain itu,
1. menggunakan lampu dengan daya pencahayaan sebesar 30%, yang lebih hemat daripada daya pencahayaan yang tercantum dalam SNI 03 6197-2000. (EEC 1-3-2 : Non Natural Lighting).
2. Menggunakan 100% ballast frekuensi tinggi (elektronik) untuk ruang kerja. 3. Zonasi pencahayaan untuk seluruh ruang kerja yang dikaitkan dengan sensor
gerak (motion sensor).
4. Penempatan tombol lampu dalam jarak pencapaian tangan pada saat buka pintu. (EEC 1-3-2 : Non Natural Lighting)
5. Menggunakan material lampu yang kandungan merkurinya pada toleransi maksimum yang disetujui GBC Indonesia dan tidak menggunakan material yang mengandung asbestos dan styrene. (IHC 3 : Chemical Pollutans)
6. Menggunakan lampu dengan iluminansi (tingkat pencahayaan) ruangan sesuai dengan SNI 03-6197-2000 tentang Konservasi Energi pada Sistem Pencahayaan. (IHC 5 : Visual Comfort)
4.3.2 Sistem Penghawaan
Sistem penghawaan yang digunakan pada Convention Hotel Bintang 5di Sleman ini ada dua macam, yaitu sistem penghawaan alami dan penghawaan buatan.
a. Penghawaan Alami
Sistem penghawaan alami digunakan pada bagian-bagian bangunan yang memungkinkan hal tersebut seperti lounge, café and bar, pool resto, dan lain-lain. Sinar matahari secara langsung dapat meningkatkan suhu ruang dengan cepat sehingga diperlukan metode untuk mereduksi suhu panas dari sinar matahari tersebut. Metode yang digunakan antara lain dengan menggunakan sun shading, penggunaan kaca reflektor dan vegetasi. Penghawaan alami juga mempengaruhi penghematan energi listrik yang digunakan untuk menyejukkan ruangan. Sistem ini digunakan pada dapur, gudang dan lavatory.
Penghawaan alami yang dapat diterapkan pada bangunan hotel konvensi yang tercantum dalam kriteria Greenship untuk Ba gu a Baru a tara lai :
2) Menetapkan perencanaan kondisi termal ruangan secara umum pada suhu 250C
dan kelembaban relative 60%. b. Penghawaan Buatan
Penghawaan buatan hanya dilakukan pada tempat-tempat tertentu yang membutuhkan pengkodisian udara maksimal. Sistem tata udara disesuaikan dengan tingkat kebutuhan suatu ruang. Sistem tata udara dibagi dua yaitu sistem tata udara langsung dan tidak langsung.
1) Sistem tata udara langsung (direct cooling)
Sistem yang dimaksud ini adalah dengan menggunakan AC (Air Conditioner) dan exhaust fan serta blower pada ruang tertentu.. Penggunaan AC dibagi menjadi dua jenis yaitu AC split dan AC sentral. AC split biasanya juga disebut dengan AC setempat karena udara dikondisikan hanya pada salah satu ruangan, seperti pada ruangan retail, ruang pengelola, unit kamar. Sedangkan AC sentral merupakan sistem yang memerlukan Menara pendingin (water cooling tower) yang ditempatkan di luar bangunan. Pada bangunan ini, AC sentral diletakkan di ruang-ruang public seperti lobby, koridor, function room. Untuk mengalirkan udara, sistem ini menggunakan sistem ducting. Sedangkan exhaust fan digunakan pada lavatory, pantry, dapur dan ruang-ruang servis untuk mekanikal elektrikal dan blower digunakan pada ruang generator.
2) Sistem tata udara tidak langsung (indirect cooling)
Seperti AHU, chiller, kondensor dan coolingtower, digunakan pada ruang-ruang yang besar seperti restoran, ruang-ruang konvensi, lobby dan ruang-ruang lainnya yang dianggap perlu.
Penghawaan buatan yang dapat diterapkan pada bangunan hotel konvensi a g ter a tu dala kriteria Greenshipu tuk Ba gu a Baru a tara lai : a) Menggunakan peralatan air conditioning dengan COP minimum 10% lebih
besar dari standar SNI 03-6390-2000.
b) Tidak mengkondisikan (tidak memberi AC) ruang WC, tangga, koridor, dan lobi lift, serta melengkapi ruangan tersebut dengan ventilasi alami ataupun mekanik.
c) Tidak menggunakan Chloro Fluoro Carbon (CFC) sebagai refrigeran.
d) Ruangan dengan kepadatan tinggi, yaitu < 2.3 m2 per orang dilengkapi dengan instalasi sensor gas karbon dioksida (CO2) yang memiliki mekanisme untuk mengatur jumlah ventilasi udara luar sehingga konsentrasi CO2 di dalam ruangan tidak lebih dari 1.000 ppm, sensor diletakkan 1,5 m di atas lantai dekat return air grille atau return air duct. (IHC 1 : CO2 Monitoring)
e) Desain ruangan yang menunjukkan adanya potensi introduksi udara luar minimal sesuai dengan Standar ASHRAE 62.1-2007 atau Standar ASHRAE edisi terbaru. (IHC P : Outdoor Air Introduction)
4.3.3 Sistem Akustik
Sistem akustik diterapkan pada ruang-ruang yang memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi seperti ruang konvensi dan ruang-ruang lainnya yang dianggap perlu. Sistem akustik diaplikasikan pada ruang-ruang tersebut dengan memanfaatkan bahan-bahan peredam suara seperti :
1) Finishing lantai dengan menggunakan karpet.
2) Dinding dengan menggunakan bahan kayu, pemakaian material kaca dan konstruksi dinding berbahan karet atau busa.
