BAB III
TINJAUAN UMUM PROYEK
3.1 Pengertian Proyek
Proyek dalam bisnis dan ilmu pengetahuan biasanya didefinisikan sebagai sebuah usaha kolaboratif dan juga seringkali melibatkan penelitian atau desain, yang direncanakan untuk mencapai tujuan tertentu.
Proyek dapat juga didefinisikan sebagai usaha sementara,temporer, dan bukan permanen, yang memiliki sasaran khusus dengan waktu pelaksanaan yang tegas.
Bila ditinjau dari segi aspek fungsi dan tujuannya , maka dapat diartikan sebagai suatu proses yang berawal dari gagasan manusia, baik perorangan maupun kelompok, yang selanjutnya melalui beberapa proses tertentu untuk mewujudkan sesuatu, baik dalam bentuk fisik maupun non fisik, sebagai tujuan akhir.
Atau dengan kata lain diungkapkan sebagai berikut, proyek adalah suatu rangkaian kegiatan yang mempunyai dimensi waktu, biaya dan mutu guna mewujudkan gagasan yang timbul dengan sumber daya manusia yang terbatas karena naluri manusia untuk berkembang.
3.2 Macam macam Proyek 3.2.1 Proyek Pemerintah
Yang dimaksud proyek pemerintah adalah proyek yang dibiayai pemerintah berdasarkan skala pengadaannya.
Syarat resmi untuk menangani projek pemerintah adalah harus berbadan hukum. Hal ini dimaksudkan untuk mengatur agar kontraktor selalu mematuhi segala peraturan yang ditetapkan. Kontraktor yang telah mendaftarkan dirinya ke Departemen Pekerjaan Umum (DPU) berhak mendapatkan projek dari pemerintah maupun dari pihak swasta. Dalam melaksanakan projek pemerintah, kontraktor mendapatkan pengawasan dari dinas jawatan gedung-gedung, konsultan ahli, dan owner. Untuk melaksanakan sebuah projek, harus diawasi oleh BPK (Badan Pengawas Keuangan). Badan ini akan mengadakan proses pemeriksaan guna mengatur keuangan yang berhubungan dengan
uang pemerintah.
Proyek pemerintah dibedakan atas : a. Proyek Nasional
b. Proyek sektoral
Sumber dana ini berasal dari APBN, bantuan kredit, inpres maupun nono inpres dan bantuan asing. Untuk proyek bantuan pemerintah dilakukan standard yang menyangkut kelas bangunan dan komponen biaya pembangunan gedung yang meliputi biaya konstruksi, dan biaya pengawasan.
3.2.2 Proyek Swasta
Proyek swasta merupakan proyek yang dibiayai oleh pihak swasta sehingga tingkatan standard dana pengelola proyek, terdiri dari pimpro ( Pimpinan Proyek ), pimbapro (Pimpinan Bagian Proyek) dan pengelola bagian proyek.
Bila owner berbentuk perusahaan pada umumnya direktur erusahaan mengangkat seorang pemimpin projek tidak jarang perusahaan swasta menggunakan jasa konsultan untuk mengawasi pekerjaan proyek.
3.1 Usur – unsur yang terlibat dalam proyek
Proyek diadakan karena adanya kebutuhan suatu ruang atau bangunan yang dapat menunjanag kegiatan didalamnya. Untuk mewujudkan semua itu diperlukan sumber daya manusia yang mendukungnya. Oleh karena itu di dalam suatu proyek akan melibatkan beberapa unsur organisasi yang terkait. Secara garis besar unsur – unsur yang terlibat dalam penanganan suatu proyek adalah :
3.3.1 Pemberi tugas atau Pemilik ( Bouwheer / Owner )
Yang dimaksud dengan pemilik ,bouwheer atau owner ( Pemilik bangunan Atau pemberi tugas ) adalah yang memiliki bangunan , pemilik biasanya :
- Orang biasa ( Perorangan ) - Wakil dari suatu Instansi ( dinas ) - Wakil dari suatu perusahaan swasta . Adapun kewajiban dari pemilik antara lain :
1. Wajib membayar semua biaya yang diperlukan unutk melaksanakan keinginannya membangun kepada :
a. Perencana atau arsitek
b. Pemborong bangunan, yaitu harga bangunan ( harga bangunan )
c. Dinas dinas instansi yang bersangkutan yaitu : Biaya perizinan, pajak dll. 2. Menunjuk perencana atau seorang arsitek.
3. Mengangkat direksi, seorang atau badan yang diangkat atau ditunjuk oleh pemilik dengan surat keputusan untuk bertindak sebagai wakilnya dalam pengawasan pelaksanaan pekerjaan.
4. Menetapkan kontraktor yang ditunjuk, untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi. 5. Menandatangani surat perjanjian (kontrak), yaitu membuat kontrak antara pemilik
dengan pihak pelaksana (kontraktor bangunan) yang berisikan antara lain :
a. Pihak pemilik disebut pihak ke 1 dan pihak kontraktor bangunan (pemborong) disebut pihak ke II.
b. Uraian dan syarat – syarat pelaksanaan (bestek) dan gambar – gambar pelaksanaan.
c. Lima waktu pelaksanaan d. Cara pembayaran.
Syarat – syarat dari pemberi tugas / pemilik antara lain : Perorangan pemilik harus memiliki :
a. Dana anggaran yang diperlukan b. Tanah untuk bangunan
a. Surat keputusan otorisasi, yaitu pejebat penerima SKO b. Dana anggaran biaya yang diperlukan
c. Tanah bangunan
3. swasta, pemilik harus memilki :
a. Surat pengangkutan, yaitu pejabat penerima surat pengangkatan (SP) b. Dana anggaran biaya yang diperlukan
c. Tanah bangunan
3.3.2 Konsultan perencana atau biro arsitektur
Bertugas membantu pemilik proyek dalam perencanaan, mulai saat pemetaan lokasi sampai pada saat proses pelaksanaan proyek. Juga bertugas mengelola dokumen konstruksi dan memberikan penjelasan terhadap permasalahan – permasalahan perencanaan yang timbul pada tahap konstruksiatai pelaksanaan.
Yang dimaksud dengan perencana adalah ahli bangunan yang biasa disebut juga arsitek yaitu perorangan atau badan hukum yang mempergunakan keahliannya dan berdasarkan surat perintah kerja (SPK) dari pemilik untuk mengerjakan perencanaan bangunan. Perencana dapat berbentuk perorangan, yaitu seorang ahli arsitek (insinyur Arsitek), maupun biro – biro perencana (konsultan arsitek).
Arsitek adalah sebutan ahli yang mampu melakukan peran dalam proses kreatif menuju terwujudnya tata ruang dan tata masa guna memenuhi tata kehidupan masyarakat dan lingkungannya, yang mempunyai latar belakang atau dasar pendidikan tinggi arsitektur atau yang setara, mempunyai kompetensi yang diakui sesuai dengan ketentuan ikatan arsitektur Indonesia, serta melakukan praktek profesi arsitek.
Syarat – syarat sebagai pelaksana antara lain ;
1. Perencana dapat berupa perorangan atau berbentuk badan hokum.
2. Perencana harus mampu / mengusahakan semaksimal mungkin memenuhi keinginan pemilik. Oleh karenanya harus seorang ahli.
3. Perencana harus merupakan kepercayaan pemilik (owner)
4. Perencana harus sanggup dan mampu menjadi pemilik penasehat dalam pelaksanaan pekerjaan
1. Merencanakan dan merancang bangunan sesuai kaidah – kaidah arsitektur yang meliputi struktur dan ME.
2. Memberikan gagasan atau pemecahan masalah kepada pemilik, bila terjadi permasalahan dan hambatan dalam proses perencanaan dan perancangan selama proses pelaksanaan proyek berjalan.
3. Menyelesaikan berbagai bagian tertentu berdasarkan keinginan pemilik dan syarat – syarat dalam perencanaan dan perancangan sesuai dengan peraturan – peraturan yang ada di wilayah tersebut.
4. Menyediakan dokumen gambar kerja sebagai acuan dari pelaksanaan arsitektural dan interior pada kontraktor pelaksana utama yang telah dikoordinasikan dengan gambar kerja struktur ME.
5. Pengawasan berkala dan koordinasi lapangan selama proses pembangunan agar pelaksanaan sesuai dengan desain dan detail – detail yang dimaksud.
3.3.3 Manajemen Konstruksi
Keberhasilan suatu proyek ditentukan oleh manajemen yang baik. Bukan hanya para pembangun atau sub kontraktornya, tetapi pemilik dan arsitek juga ikut menentukan keberhasilan tersebut. Pekerjaan ini bukan suatu pekerjaan yang ringan dan harus ditangani secara serius. Oleh karena itu, perlu adanya campur tangan dari konsultandalam tahap konstruksi baik ditingkat program maupun ditingkat operasional. Konsultan manajemen konstruksi ditentukan pada proyek yang jumlah dananya diatas satu milyar rupiah, atau pada proyek yang cukup canggih.
Tujuan lain dari manajeman konstruksi adalah mengelola atau mengatur pelaksanaan atau pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil sesuai dengan persyaratan. Untuk keperluan mencapai tujuan ini perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan, dan waktu pelaksanaan pembangunan. Dalam rangak pencapaian hasil ini selalu diusahakan pencapaian pengawasan mutu (Qualiyi Control), pengawasan penggunaan biaya (Cost Control). Ketiga kegiatan ini harus dilaksanakan dalam waktu bersamaan. Penyimpangan yang
terjadi dari salah satu hasil kegiatan pengawasan dapat mengakibatkan hasil pembangunan tidak sesuai dengan persyaratan yang telah ditetepakan.
3.3.4 Konsultan pengawas
Merupakan badan yang ditunjuk oleh pemilik untuk mengawasi pelaksanaan proyek oleh kontraktor dilapangan dengan memeberikan layanan jasa pengawasn baik keseluruhan maupun sebagian pekerjaan pelaksanaan pekerjaan konstruksi, bukan pemilik bangunan, melainkan hanya mewakili pemilik dalam hal – hal tertentu yang menyangkut teknik pelaksanaan pekerjaan konstruksi secara fisik yang meliputi :
1. Member penjelasan tambahan untuk memperjelas maksud dan pengertian yang telah ditetapkan dalam dokumen proyek.
2. Memeriksa dan memberikan persetujuan dalam pembayaran angsuran biaya pelaksanaan.
3. Membuat gambar – gambar atau syarat – syarat tambahan untuk menyesuaikan dengan keadaan, bila dianggap perlu untuk memperjelas hal- hal yang dianggap belum cukup jelas dalam dokumen kontrak.
3.3.5 Quantity Surveyor ( QS)
Adapun tugas dan tanggung jawab QSadala ;
1. Bertanggung jawab secara umum terhadap kesesuaian besaran volume palaksanaan sertamelakukan verifikasi terhadap volume pelaksanaan di lapangan dengan besaran yang tercantum dalam BQ (Bill Of Quantities ). 2. Menghitung rencana besaran volume pekerjaan sebelum pelaksanaan
serta melakukan verifikasi terhadap volume terpasang untuk pekerjaan subcontractor.
3. Memeriksa setiap instruksi dari pemberi tugas dalam kaitannya dengan cost effect
4. Menyiapkan progress claim rutin kepada pemberi tugas termasuk perhitungan variation orders untuk menerima persetujuan atasan langsung.
5. Memastikan item dan volume tercantum dalam delivery order formIDO sesuai dengan sub RAP material.
3.3.6 Kontraktor Pelaksana atau Pemborong Bangunan
Kontraktor adalah sebutan secara umum yang diterapkan untuk seorang yang melaksanakan pekerjaan dalam industry. Untuk membedakan satu kontraktor dengan menyetujui memikul tanggung jawab dari seluruh proyekdan yang hanya memikul sebagian dari pekerjaan tersebut digunakan istilah pertama disebut kontraktor utama, sedangkan yang kedua disebut sub kontraktor.
Yang dimaksud dengan kontraktor pelaksana / pemborong adalah perorangan atau badan usaha baik swasta atau negeri yang bersifat perseorangan dan berbadan hukum dan bergerak dalam bidang jasa konstruksi / pelaksanaan pembangunan. Pekerjaan yang di tangani meliputi pekerjaan struktrur, pekerjaan arsitektur dan interior.
Untuk mempercepat proses pelaksanaan tersebut, biasanya kontraktor utama menunjuk beberapa sub kontraktor.
1. Hak dan kewajiban kontraktor antara lain :
a. Menerima uang pembayaran (borongan) sesuai dengan kontrak kerja. b. Melaksanakan tugaspelaksanaan sesuai dengan gambar (bestek).
c. Mengikuti atau tunduk kepada direksi atas segala perintah/petunjuk yang tidak bertentangan dengan pelaksanaan .
d. Membuat laporan / data mingguan kepada direksi mengenai perkembangan pekerjaan, material maupaun tenaga kerja.
2. Syarat –syarat kontraktor antara lain : a. Memilki modal yang sesuai.
b. Memilki kesanggupan menyelesaikan pekerjaan . c. Memilki tenaga ahli yang cukup.
d. Memiliki kantor dan ruang kerja ( work shop ) e. Memilki peralatan kerja
f. Memilki riwayat kerja yang baik. 3. Syarat –syarat kontraktor antara lain :
b. Mempunyai akte notaris.
c. Mempunyai modal perusahaan.
d. Mempunyai surat ijin usaha perdaganagan (SIUP )
e. Memilki tenaga ahli untuk masing – masing bidangnya seperti bidang perencanaan, konstruksi dan tenaga ahli lain yang mendukung
f. Memilki referensi Bank atau Bank garansi, serta sistem administrasi yang di lakukan secara professional.
3.4 Cara Mendapatkan Proyek
Pada umumnya bangunan perorangan banyak yang dikerjakan sendiri, artinya tidak diborongkan kepada salaha satu kontraktor. Kadang – kadang hanya bagian – bagian pekerjaan saja yang diborongkan pada sub pemborong dan hanya borongan upah kerja, sedangkan bahan – bahan disediakan oleh pemilik. Lain= halnya dengan bangunan pemerintah pada umumnya harus diborongkan (dikontrak) hal ini berkaitan dengan adanya peraturan pemerintah yang harus ditaati. Tentang bangunan swasta kadang – kadang peraturannya harus diborongkan dan kadang – kadang dikerjakan sendiri.
Banyak cara bagi kontraktor untuk mendapatkan proyek, misalnya dengan cara mengikuti lelanngyang diadakan oleh principal (pemilik proyek) disamping itu ada juga cara- cara lainyang dilakukan olah pemilik proyek. Apabila semua persiapan – persiapan untuk dapat melaksanakan pembuatan bangunan telah selesai, maka principal atau diwakili oleh direksi menawarkan pekerjaan tersebut kepada beberapa pemborong (kontraktor) dengan cara pelelangan. Pelelangan akan memberikan kesempatan kepada beberapa pemborong mengadakan penawaran biaya pekerjaan itu secara tertulis. Dan belum tentu tawaran yang rendah dapat diterima. Dengan segala pertimbangan baru dapat ditentukan pemborong yang mana yang dapat diteima. Menurut keppres nomor 16 tahun 1994, pelaksanaan pemborong untuk suatu proyek pemerintah dilakaukan melalui :
3.4.1 Pelelangan umum
Pelelangan umum adlah pelelangan yang dilakukan secar terbuka diumumkan secara luas melalui media masa , media cetak dan papan pengumuman secara resmi.
Pemberitahuan menurut peraturan dilakukan paling sedikit 14 hari sebelumnya. Pemborong semacam ini biasanya setiap orang berhak mendaftarkan. Tetapi disamping itu ada satu peraturan yang member hak – hak tertentu kepada yang member perintah tentang pemberian pekerjaan bangunan kepada seseorang.
Adapun syarat – syarat lain pelelangan yang dilakukan antara calon pemborong yang tercatat dalam daftar rekanan yang mampu (DRM). Untuk ikut dalam pelealngan umum pemborong harus menyatakan surat penawaran sebgai berikut ;
1. Keterangan yang menyatakan pemborong memilki seperti : neraca perusahaan terakhir, daftar pemilik modal, susunan pengurus, pemilik modal, ijin usaha suatuperusahaan dan peralatan yang diperlikan.
2. Rekanan surat fiscal yang masih berlaku 3. Referensi Bank.
4. Surat jaminan Bank pemerintah atau Bank lain yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
3.4.2 pemborongan dibawah tangan
Dengan cara ini direktur, atas nama yang member perintah, mengundang beberapa pemborong saja mengajukan permintaan / menawar untuk mendaftarkan suatu pekerjaan bangunan yang akan dilaksanakan.
Sedangkan pemborong yang dapat dipilih adalah
a. Pemborong berpengalaman pada proyek – proyek sjenis.
b. Pemborong telah mempunyai alat – alat pembantu yang cukup lengkap. c. Pemborong yang mempunyai cukup modal.
d. Pemborong yang ahli pada bidangnya.
Biasanya pekerjaan akan diberikan kepada pemborong yang penawarannya dalam pendaftaran paling rendah, atau harga pendaftarannya menurut para pendapat yang member perintah atau direksi tidak terlalu tinggi.
Direksi biasanya akan menunjuk / mengundang suatu pemborong tertentu yang telah diketahui oleh direksi pernah melaksanakan pekerjaan yang semacam dan dikerjakan dengan hasil yang baik, atau pemborong yang ditunjuk tersebut
mempunyai alat –alat pembantu yang lengkap untuk pelaksanaan pekerjaan yang akan dilaksanakan.
3.4.3 Pemborong dengan undangan
Pemborong dengan undangan merupakan system yang dilakukan oleh pemilik atau principal dengan cara mengundang pemborong / kontraktor yang telah mempunyai kemampuan lebih dalam mengerjakan proyek – proyek dan dedikasinya tidak perlu diragkan lagi. Sedangkan yang memedakan dengan system pemborong dibawah tangan adalah :
- Cara pertama calon – calon pemborong diundang untuk mendaftar sebagai calon.
- Calon kedua hanya satu pemborong yang diberi tahu, sedangkan perbedaan – perbedaan lainnya hanya dibatasi oleh beberapa pasal dan tidak begitu jelas.
3.4.4 penunjukan Langsung
Penunjukan langsung adalah pelaksanaan mengadakan barang / jasa tanpa melalui pelelangan, yang dilakukan dengan membandingkan sekurang – kurangnya 3 penawar dan melakukan negosiasi, baik teknis maupun biaya / harga. Sehingga diperoleh harga yang wajar serta dapat dipertanggungjawabkan dari rekanan yang tercatat sebagai daftar rekanan
3.5 Kewajiban dn Wewenang Pihak yang Terlibat dalam Proyek
Kewajiban dan wewenang para pihak dalam perjanjian pemborong / kontrak hanya sedikit sekali diatur dalam KUH perdata perjanjian itu sendiri sebagian besar masih diatur dalam kepress no.29 tahun 1984,kemusian dimuat secara terperinci dalam perjanjian pemborong, juga dalam bestek dan syarat.
Adapun pihak – pihak yang terlibat :
Pihak I : Bouwheer, Aan besteder, kepala kantor, pimpro Pihak II : Pemborong, Rekanan, Kontraktor, Annemer Pihak III : Konsultan perencana, Biro Arsitek, Arsitek
Pihak IV : Konsultan pengawas, Civil Enginering
Berikut pasal 28 Kepress 29 Tahun 1984 mengenai peserta dalam perjanjian kontrak.
3.5.1 Pemilik ( Bouwher )
Yang dimaksud pemilik / Bouwher / Owner adalah pemilik bangunan atau pemberi tugas.
Kewajiban pemilik antara lain membayar semua biaya yang diperlukan untuk melaksanakan keinginan membangun kepada :
a. Perencana atau biro arsitek, yaitu berupa uang honorium perencana. b. Pemborong bangunan, yaitu harga bangunan (harga borongan). c. Dinas – dinas instansi yang bersangkutan yaitu berupa :
1. Biaya – biaya perjanjian
2. Uang dana biaya pemeriksaan bahan – bahan bangunan 3. Pajak – pajak
3.5.2 Kontraktor pelaksana / pemborong
Menurut kepress 16 tahun 1984 tentang penetapan kualifikasi perusahaan jasa pemborong (kontraktor). Penggolongan kualifikasi pemborong dibagi menjadi golongan A, B, C1 dan C2.
1. Golongan kontraktor dengan kemampuan tinggi, A : Merupakan rekanan yang mampu melaksanakan perbaikan dan pembangunan dengan persyaratan teknis tinggi atau sangat tinggi bernilai diatas 1 milyar.
2. Golongan kontraktor dengan kemampuan mdaya, B : Merupakan rekanan yang mampu melaksanakan perbaikan dan pembangunan dengan persyaratan teknis madya persyaratan teknis tinggi bernilai diatas 500Juta samapai 1Milyar.
3. Golongan kontraktor C1 dan C2
C1, rekanan yang mampu melaksanakan perbaikan dan pembangunan dengan persyaratan teknis sederhana / bernilai diatas 200 juta sampai dengan 500 juta.
C2, rekanan yang mampu melaksanakan perbaikan dan pembangunan dengan persyaratan teknis sederhana / bernilai diatas 150 juta sampai dengan 200 juta.
Dalam klarifikasi kontraktor perlu diperhatikan : a. Kemampuan keuangan
b. Kemampuan personalia c. Kemampuan peralatan d. Kemampuan perusahaan
3.5.3 Perencana atau biro Arsitek
Yang bertindak sebagai perencana adalah :
- Pemerintah diwakili oleh badan yang ditunjuk ( diberi kuasa) - Swasta diwakili oleh konsultan perencana
Tugas perencana adalah sebagai berikut : 1. Sebagai penasehat , antara lain tentang :
- Ide desain
- Rencana anggaran biaya
- Gambar detail (gambar kerja bestek)
2. Sebagai pengawas pekerjaan dilapangan yang bertugas sebagai bouwher (direksi lapangan) hubungan dengan bouwher diatur pada pasal1792-1819 KUH perdata.
3. Perencana / designer
Tugas perencana akan menjabarkan gagasan bouwher hingga terwujud gambar desain siap untuk dilaksanakan.
3.6 Penilaian Kemampuan Rekanan
3.6.1 Penilaian Keuangan Kontraktor / Pemborong
Penilaian kemampuan keuangan kontraktor dihitung terhadap kekayaan bersih perusahaan berdasarkan neraca keuangan perusahaan tahun terakhir dari laporan keuangan lainnya sesuai rumusan sebagai berikut :
Kekayaan bersih = (a+b+c) – ( d+e)
Keterangan :
a = Aktiva latar b = Aktiva tetap c = Aktiva lain
d = utang jangka pendek e = utang jangka panjang
3.6.2 Penilaian Kemampuan Personalia
Penilaian kemampuan personalia dilakukan terhadap tenaga ahli tetap dari perusahaan yang digolongkan sebagai berikut :
1. Sarjana Teknik
2. Sarjana muda teknik atau pendidikan teknik setingkat seperti politeknik dan seterusnya
3. STM atau pendidikan teknik yang setingkat
4. Tenaga pendukung lainnya, seperti tenaga pembukuan, barang / jasa lainnya
3.6.3 Nilai Pekerjaan Bagi Konsultan
Nilai pekerjaan untuk rekanan bidang usaha jasa konsultasi / konsultan adalah sebagai berikut :
1. Kualifikasi A, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai diatas Rp. 100 juta
2. Kualifikasi B, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai diatas Rp. 50 juta sampai dengan Rp. 100 juta
3. Kualifikasi C, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai sampai dengan Rp. 50 juta
3.6.4 Nilai pekerjaan bagi pemborong / kontraktor
Nilai pekerjaan untuk rekanan bidang usaha pemborongan dan pengadaan barang / jasa adalah sebagai berikut :
1. Kualifikasi A, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai diatas Rp. 1 Milyar
2. Kualifikasi A, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai diatas Rp. 500 juta sampai dengan Rp. 1 Milyar.
3. Kualifikasi A, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai diatas Rp. 200 juta sampai dengan Rp. 500 juta
4. Kualifikasi A, apabila dapat menangani pekerjaan dengan nilai diatas Rp. 15 juta sampai dengan Rp. 200 juta.
3.7 Prosedur dalam pelelangan
Dalama pelelangan ada prosedur yang dijalankan berdasarkan fungsi dan tugasnya masing – masing, antara lain :
1. Departemen : Pembuat surat keputusan otorisasi ( SKO )
2. Pelelang (Owner) : penerima SKO yang mempunyai kewajiban menyelenggarakan :
- Gambar rencana - Bestek
- Surat undangan / pengumuman pelelangan - Penyelesaian status tanah bangunan - Penetapan direksi
3. Penunjukan pelelangan
Yang harus hadir dalam rapat penunjukan / pelelangan adalah : - Pelelang / owner
- Direksi dan panitia lelang - Kontraktor
4. Berita acara penjelasan
Berita acara penjelasan dibuat oleh pelelang / direksi dan kebenarannya dikuatkan oleh wakil kontraktor yang hadir dalam rapat penunjukan selanjutnya berita acara penjelasan dikirim kepada :
a. Kontraktor, untuk :
- Surat penawaran.
- Uang jaminan pelelangan
- Pedoman pelaksanaan pelelangan b. Direksi untuk :
- Perhitungan anggaran biaya - Penelitian surat penawaran - Penelitian uang jaminan
- Pedoman pengawasan pelaksanaan pekerjaan. 5. Kontrak Penawaran
Surat penawaran dari peserta lelang dimasukan ke dalam kotak penawaran sebelum batas waktu yang telah ditentukan seperti tercantum dalam berita acara penjelasan pekerjaan.
Yang harushadir dalam rapat pelelangan (pembukaan surat penawaran) adalah :
1. Pelelang ( Owner ) 2. Direksi dan panitia lelang 3. Kontraktor
Cara pembukaan surat penawaran dibedakan menurut sifatnya : a. Pelelangan terbuka
- Pembukaan dihadapan para peserta lelang - Terdiri dari 2 sampul yang tertutup
o Sampul Administratif (kelengkapan persyaratan) o Sampul penawaran harga
- Pembukaan sampul dan pemeriksaan oleh panitia lelang konsultandan dua wakil kontraktor peserta lelang.
- Sampul administrativ dibuka dan diperiksa terlebih dahulu, bila dinyatakan sah baru kemudian dibuka, bila tidak sah maka sampul penawaran tidak perlu dibuka.
- Dibuat berita acara pembukaan surat penawaran harga b. Pelelangan tertutup
- Pembukaan surat penawaran harga hanya oleh panitia lelang dan konsultan evaluasi.
- Evaluasi penawaran harga oleh konsultan perencana
- Volume yang hamper sama dari beberapa kontraktor dan konsultan menjadi acuan sebagai volume yang benar.
- Hasil evaluasi dibuat rangking 1 – 3 untu klarifikasi dan negosiasi
- Rangking berdasarkan harga penawaran yang paling rendah dan benar.
6. Penentuan Pemenang Lelang
Penentuan pemenang lelang yang akan menjadi pelaksana dapat dinyatakan di dalam rapat pelelangan yang hadir oleh para peserta lelang atau melalui pemberitaan secara tertulis sesudah waktu tertentu.
7. Surat Pemberian Pekerjaan (SPK)
Bagi perencana dan kontraktor yang memenangkan pelelangan akan mendapat pemberian pekerjaan dari pihak lelang (Owner ). Kontraktor segera melakukan persiapan guna manandatangani surat perjanjian pemborongan atau surat perintah kerja (surat kontrak)
8. Surat perjanjian pemborong ( Surat Kontrak )
Setelah masing – masing pihak memenuhi persyaratan yang diperlukan dalam surat perjanjian pemborongan maka selanjutnya dapat menandatangani surat perjanjian pemborongan antara pihak owner dan kontraktor.
