BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Penelitian mengenai “Analisis Potensi Bentuk Kerjasama Optimasi Aset Lahan Milik PT KAI di Pangandaran”, bertujuan untuk mengetahui alternatif bentuk kerjasama pemanfaatan aset yang dapat memberikan pendapatan tertinggi bagi Perusahaan. Adapun kesimpulan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Berdasarkan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dapat dinyatakan sebagai berikut,
a. Berdasarkan hasil analisa aspek legal, aset lahan seluas 15.037 m² di Pananjungsari Pantai Pangandaran cocok dan sesuai untuk pengembangan Hotel dan Pusat Perbelanjaan.
b. Berdasarkan hasil analisa aspek fisik, aset lahan seluas 15.037 m² di Pananjungsari Pantai Pangandaran cocok dan sesuai untuk pengembangan Hotel dan Pusat Perbelanjaan.
c. Berdasarkan hasil analisa aspek finansial, aset lahan seluas 15.037 m² di Pananjungsari Pantai Pangandaran cocok dan sesuai untuk pengembangan Hotel dan Pusat Perbelanjaan.
d. Aspek produktivitas maksimal aset lahan di Pangandaran cocok dan sesuai untuk alternatif pengembangan Hotel. Karena Hotel memiliki nilai NOI, NPV, IRR, ROI lebih besar, dengan Payback Period lebih cepat daripada Pusat Perbelanjaan.
2. Berdasarkan Petunjuk Pelaksanaan Pemanfaatan Aset, PT KERETA API INDONESIA (Persero) memiliki 4 (empat) bentuk Kerjasama Pemanfaatan Aset yaitu kerjasama persewaan, Kerjasama Operasi (KSO), Kerjasama Usaha (KSU), dan Kerjasama Manajemen (KSM). Berdasarkan analisis
Cashflow, bentuk kerjasama KSO memiliki pendapatan yang paling tinggi
antara Persewaan, KSU, dan KSM. Jadi bentuk kerjasama untuk
5.2 Saran
Berdasarkan kesimpulan dari hasil penelitian yang telah dilakukan mengenai Analisis Optimasi Bentuk Kerjasama Optimasi Aset Lahan di Pangandaran, saran untuk PT KERETA API INDONESIA (Persero) adalah sebagai berikut :
1. Berdasarkan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik aset potensial lahan di Pangandaran, didapatkan hasil analisis pengembangan untuk pemanfaatan dan optimalisasi lahan adalah Hotel bintang 5 (lima). Hasil alternatif pengembangan Hotel didapatkan dari analisis kelayakan aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, dan aspek produktivitas maksimal. Berikut adalah hasil dari setiap kelayakan aspek-aspek tersebut,
a. Kelayakan berdasarkan aspek legal
Berikut adalah analisa aspek legal lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran,
i). Berdasarkan RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) Kabupaten Ciamis tahun 2011 - 2031, Kabupaten Ciamis diklasifikasikan sebagai kawasan andalan dengan sektor unggulan pertanian, kehutanan, perikanan, kelautan, dan pariwisata serta kawasan andalan Pangandaran dengan kegiatan unggulan pengembangan kepariwisataan dan bisnis kelautan.
ii). Berdasarkan persyaratan zoning pada lahan kosong tersebut diizinkan untuk dibangun sarana kepariwisataan berupa fasilitas umum komersial. Bangunan fasilitas umum komersial yang dimaksud dapat berupa Pusat Perbelanjaan dan Hotel. bangunan yang telah ada di sekitar aset lahan tersebut antara lain adalah penginapan, kios
accesories dan oleh-oleh khas Pantai Pangandaran, dan
Pujasera/tempat makan. Sehingga pada lahan tersebut hanya digunakan sebagai bangunan yang sesuai disyaratkan, minimal seperti bangunan yang sudah ada disekitarnya.
iii). Batas Aset Lahan
Berdasarkan hasil observasi dilapangan, aset lahan di Pananjungsari Pantai Pangandaran memiliki batas sebagai berikut :
- Utara : Jalan raya, Ruko/kios accesories
- Selatan : Jalan raya, Penginapan pondok pelangi, Pujasera. - Timur : Jalan raya, Susan’s Guest House.
- Barat : Jalan raya, Pantai Barat Pangandaran. Berikut adalah tabel yang menunjukkan analisis aspek legal,
No Aspek Penilaian Hasil Keterangan 1 Private Restriction /Contract
Aset lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran masih berupa lahan kosong (idle asset)
2 Zoning a. Kawasan Pariwisata
b. Sarana dan prasarana Kepariwisataan
c. Bisnis Pariwisata d. Bisnis kelautan
Alternatif pengembangan berdasarkan zoning dan RTRW Kab. Ciamis : a. Hotel
b. Pusat Perbelanjaan 3 Bukti
Kepemilikan
Groundkaart No. 22a Milik PT KAI (Persero) Lampiran 4 Peraturan-peraturan Bangunan (Building Code).
Garis Sempadan Bangunan (GSB)
a. GSB sisi depan minimum 10 m. b.GSB sisi samping
kanan dan kiri minimum 4 m. c. GSB sisi belakang
minimum 4 m.
Koefisien Dasar Hijau (KDH) 25% dari Total Luas Darah Perencanaan Pengembangan.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
72% Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
3,6 5
Peraturan-peraturan Lingkungan
Koefisien Dasar Hijau (KDH) telah mengikuti aturan yang telah ditetapkan.
Sumber : Hasil Perhitungan, 2012
Berdasarkan analisis dari kelayakan aspek legal, PT KAI (Persero) dapat membangun dan mengembangkan aset lahan potensial di Pananjungsari Pantai Pangandaran sebagai Hotel karena sesuai dengan RTRW Kabupaten Ciamis dan Zoning daerah Kabupaten Ciamis. Hotel yang dapat dibangun
b. Kelayakan berdasarkan aspek fisik
Berikut adalah analisa aspek fisik lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran,
No Aspek Penilaian Hasil Keterangan
1 Hak milik atas nama
PT KAI (Persero).
2 Bukti Kepemilikan Groundkaart No. 22a. Terlampir 3 Alamat Objek Jl. Bulak Laut Desa Pananjung
Sari Pangandaran, Kabupaten Ciamis.
Peta Terlampir
4 Jenis Properti Real Estate
5 Zona Peruntukan Jasa, kepariwisataan dan bisnis kelautan
RTRW
Kabupaten Ciamis
6 Private Restriction
/Contract
Jasa, Kepariwisataan dan bisnis kelautan yaitu, 1. Hotel 2. Pusat Perbelanjaan. Berdasarkan RTRW Kabupaten Ciamis dan Kebijakan PT KAI (Persero)
7 Building Code Berdasarkan RTRW Kota
Ciamis, ketinggian Bangunan max 5 Lantai
8 Ketinggian Banggunan
10,5 meter Tinggi perlantai adalah 2,1 meter 9 Kontrol terhadap benda sejarah UU RI No. 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan. 10 Aturan Keselamatan Lingkungan UU RI No. 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan. 11 Aturan Kesehatan dan Keamanan Hunian
Permen PU No. 29 tahun 2006 tentang pedoman persyaratan teknis bangunan gedung. Sumber : Hasil Perhitungan, 2012
Berdasarkan analisis dari kelayakan aspek fisik, aset lahan potensial di Pananjungsari Pantai Pangandaran dapat dibangun dan dikembangkan sebagai Hotel karena memenuhi persyaratan dari aspek fisik lahan untuk dibangun menjadi bangunan. Bangunan Hotel sesuai dengan persyaratan teknis bangunan gedung dan peraturan yang berlaku. Bangunan yang dapat dibangun adalah setinggi 5 lantai, dengan tingkat Koefisiend Dasar Bangunan (KDB) sebesar 72%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar 3,6. Untuk Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi depan adalah 10 meter, untuk sisi kanan, sisi kiri, dan sisi belakang adalah 4 meter.
c. Kelayakan berdasarkan aspek finansial
Berikut adalah analisa aspek finansial lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran, No Indikator Hotel (Okupansi 100%) (Rp) Hotel (Okupansi 60%) (Rp) Pusat Perbelanjaan (Rp) Kriteria Produktivitas Maksimal
1 NOI 110.273.563.908,- 52.403.032.670,- 32.214.785.004,- NOI Positif
dan Terbesar Hotel
2 NPV 769.415.653.443,- 130.647.371.741,- 32.445.471.600,- NPV Positif
dan Terbesar Hotel
3 IRR 24% 9% 6 % Prosentase
IRR terbesar Hotel
4 ROI 22% 11% 8% Prosentase
ROI terbesar Hotel
5 PP 6 tahun 6 bulan 14 tahun 5 bulan 15 tahun 7 bulan PP paling
cepat Hotel
Sumber : Hasil Perhitungan, 2012
Berdasarkan analisis dari kelayakan aspek keuangan, untuk pemanfaatan dan optimasi aset lahan potensial di Pananjungsari Pantai Pangandaran, PT KAI (Persero) perlu mempertimbangkan pembangunan dan pengembangan Hotel karena menghasilkan pendapatan tertinggi dan dengan tingkat NOI, NPV, IRR, ROI lebih besar dengan Payback Period lebih cepat daripada Pusat perbelanjaan.
d. Kelayakan berdasarkan aspek produktivitas maksimal
Berikut adalah analisa aspek produktivitas maksimal aset lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran,
No Aspek Kelayakan Hotel
Pusat Perbelanjaan
1 Aspek Legal √ √
2 Aspek Fisik √ √
3 Aspek Finansial √ √
4 Aspek Produktivitas Maksimal √ - Sumber : Hasil Perhitungan, 2012
Berdasarkan analisis kelayakan aspek produktivitas maksimal,
2. Setelah melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik aset lahan, kemudian dilanjutkan untuk menganalisis bentuk kerjasama optimasi aset lahan, berikut adalah tabel Hasil Akhir Pendapatan dari Masing-masing Bentuk Kerjasama,
No Bentuk Kerjasama Waktu
Kerjasama Pendapatan (Rp) Biaya Operasional (Rp)
1 Kerjasama Persewaan 5 tahun 965.170.950 - 2 a). Kerjsama Operasi (KSO)
(Tingkat Okupansi 100%)
30 tahun 2.007.467.839.251 90.959.913.369
b). Kerjsama Operasi (KSO) (Tingkat Okupansi 60%)
30 tahun 792.186.683.253 19.369.524.607
3 a). Kerjasama Usaha (KSU) (Tingkat Okupansi 100%)
30 tahun 1.720.686.719.358 90.959.913.369
b). Kerjasama Usaha (KSU) (Tingkat Okupansi 60%)
30 tahun 679.017.157.072 19.369.524.607
4 Kerjasama Manajemen (KSM) 5 tahun 772.136.760 - Sumber : Hasil Perhitungan, 2012
Bentuk kerjasama yang paling menguntungkan dan menghasilkan pendapatan tertinggi yaitu bentuk Kerjasama Operasi (KSO) dari beberapa alternatif bentuk kerjasama lainnya yaitu persewaan, Kerjasama Usaha (KSU), dan Kerjasama Manajemen (KSM). Dengan demikian, berdasarkan analisis yang sudah dilakukan, pihak PT KERETA API INDONESIA (Persero) dapat melakukan bentuk Kerjasama Operasi (KSO) untuk pengembangan Hotel.
3. Setelah analisis penelitian Tugas Akhir ini dilakukan, selanjutnya diperlukan penelitian lanjutan dari hasil penelitian Tugas Akhir ini, yaitu analisis Data Pasar untuk menganalisis Data Pasar dan tingkat permintaan pasar terhadap Hotel di Pantai Pangandaran Kabupaten Ciamis.
