BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kemajuan negara Indonesia sebagai negara yang berkembang kini termasuk menjadi salah satu negara yang cepat diantara negara lainnya. Pertumbuhan sektor yang strategis menjadi faktor yang dapat berkontribusi dalam perkembangan suatu negara, hal ini bisa dilihat tingginya minat investor untuk menanamkan modal, dengan adanya nilai harga saham dan pertumbuhan penjualan yang terus meningkat menjadikan sektor ini banyak diminati oleh para penanam modal. Investor kini banyak yang menginvestasikan dananya. Salah satu instrumen investasi yang hingga kini masih banyak diminati oleh masyarakat yaitu industri dibidang properti dan real estate.
Sektor industri properti dan real estate memiliki peran penting di dalam bidang pembangunan, perekonomian dan pengembangan. Sudah banyak perusahaan industri yang berdiri dan memiliki market pasar yang luas. Mulai dari industri properti dan real estate yang bergerak di bidang pembangunan seperti gedung hingga sarana dan prasarana umum yang tediri dari beberapa segmen pasar yaitu gedung perkantoran (office building), retail market yang meliputi swalayan, mall, apartemen dan kondominium, pasar kawasan industri (industrial estate market), dan pasar hotel menurut (Tauke et al., 2017). Industri ini kerap didorong oleh pemerintah untuk dapat menggerakkan pertumbuhan ekonomi Indonesia melalui program-program yang dikeluarkan seperti sistem KPA dan KPR.
Seorang investor yang akan menginvestasikan dananya kepada suatu perusahaan memiliki tujuan untuk memaksimalkan keuntungan (capital gain). Investasi dibidang properti telah menjadi trend bagi seorang investor atau pengusaha dalam dunia bisnis. Investasi properti dianggap sebagai investasi yang aman dan stabil dalam mendapatkan keuntungan yang besar baik dalam jangka waktu pendek maupun jangka waktu panjang. Fenomena yang terjadi ketika sektor industri properti dan real estate mengalami over suppleid atau booming, maka akan
menarik perhatian para investor dan menyadari adanya potensial profit pertumbuhan ekonomi yang baik. Namun sebaliknya jika pertumbuhan ekonomi mengalami penurunan yang cepat maka sektor properti dan real estate akan mengikuti dampaknya yaitu mengalami penurunan yang sangat drastis. Meskipun kenyataannya demikian tetapi sektor ini masih banyak diminati oleh kalangan pengusaha dan investor yang akan menanamkan investasinya di bidang properti dan real estate.
Alshifa (2021) menjelaskan sebelum membeli saham, investor tidak begitu saja membeli saham suatu perusahaan tetapi akan melakukan penilaian terlebih dengan melakukan analisis fundamental. Analisis dapat dilakukan berdasarkan informasi yang diperoleh dari laporan keuangan atau laporan keuangan tahunan. Investor akan melakukan analisis terhadap indikator yang ada. Indikator yang digunakan untuk menilai perkembangan ekonomi suatu perusahaan yaitu dapat dilihat dari nilai perusahaannya. Saat investor ingin berinvestasi disuatu perusahaan atau menjual saham perusahaan, mereka perlu menganalisis nilai perusahaannya. Menurut Putri dan Fidiana (2017) nilai perusahaan merupakan persepsi investor terhadap tingkat keberhasilan perusahaan yang sering dikaitkan dengan harga saham. Investor dapat menggunakan nilai perusahaan sebagai landasan untuk melihat kinerja perusahaan dimasa yang akan datang. Harga saham yang tinggi membuat nilai perusahaan juga tinggi. Dengan tingginya nilai perusahaan membuat rasa percaya diri seorang investor terhadap perusahaan tersebut akan terus meningkat.
Ditengah perkembangan bisnis yang semakin berkembang, serta berdasarkan tuntutan baik internal dan eksternal perusahaan berusaha mengikuti keinginan pasar secara dinamis. Maraknya persaingan perusahaan menjadi motivasi untuk bersaing dan mendapatkan persepsi dan citra yang baik dari setiap pemegang kepentingan perusahaan. Adanya perusahaan yang didirikan artinya perusahaan harus memiliki tujuan dan harapan yang jelas. Adapun tujuannya yaitu “pertama perusahaan harus mencapai keuntungan yang maksimal, tujuan yang kedua yaitu perusahaan harus mensejahterakan pemilik dari perusahaan atau pemilik sahamnya, dan yang ketiga yaitu nilai perusahaan harus memiliki nilai maksimal dan dapat mencerminkan
bahwa harga saham perusahaan tersebut dapat menjamin bagi investor menurut (Nugraha,2018) tujuan dari ketiga perusahaan tersebut sebenarnya tidak jauh berbeda.
Menurut Siregar, Edo, dkk. (2020) Perusahaan dapat dikatakan tumbuh baik jika memiliki nilai PBV lebih dari 1. Kemampuan perusahaan dalam mendapatkan keuntungan atau profit dapat dipengaruhi oleh seberapa besarnya nilai perusahaan. Pada dasarnya nilai perusahaan dapat di ukur dengan harga pasar saham yaitu Price to Book Value (PBV) yang menghubungkan harga pasar saham perusahaan dan nilai buku per saham. Harga pasar saham menunjukkan penilaian sentral dari seluruh pelaku pasar, sedangkan nilai buku merupakan hasil bagi antara modal pemegang saham dengan jumlah saham yang beredar.
Struktur kepemilikan saham dengan adanya kepemilikan saham oleh manajemen kepemilikan saham institusional dapat mempengaruhi agency cost atau naik turunnya nilai perusahaan. Nilai perusahaan tercermin dari harga sahamnya, harga saham perusahaan yang terbentuk antara pembeli dan penjual terjadi pada saat transaksi sesungguhnya. Martono dan Harjito (2006;13 dalam putri 2017) menyatakan nilai perusahaan tercermin dari nilai pasar sahamnya jika perusahaan tersebut sudah go public atau jika perusahaan belum go public maka nilai perusahaan adalah nilai yang terjadi apabila perusahaan tersebut di jual. Setiap perusahaan yang sudah go public akan fokus pada tujuan untuk memaksimalkan nilai perusahaan, karena dengan meningkatnya nilai perusahaan maka kemakmuran pemilik perusahaan atau pemegang saham akan meningkat.
Kinerja perusahaan tercerminkan oleh harga saham yang dibentuk oleh permintaan dan penawaraan pasar modal yang memfleksikan penilaian masyarakat terhadap kinerja perusahaan. Nilai perusahaan merupakan suatu nilai yang dapat digunakan untuk mengukur seberapa besar minat suatu perusahaan dari sudut pandang beberapa investor yang mengaitkan nilai perusahaan dengan harga sahamnya. Tujuan perusahaan dalam jangka waktu yang panjang adalah memaksimalkan nilai perusahaannya, yaitu dengan semakin tingginya nilai perusahaan maka manggambarkan semakin sejahtera pula pemiliknya.
Berikut adalah grafik jumlah perusahaan sektor properti dan real estate tahun 2015 – 2019 dengan menggunakan nilai rasio rata-rata PBV >1 sebagai ukuran penilaian investor dalam berinvestasi. Adapun datanya diperoleh sebagai berikut :
Gambar 1. 1
Gambar Data Rata-rata Nilai PBV pada Perusahaan Sektor Properti dan Real Estate Periode 2015-2019
Sumber : IDX, diolah oleh peneliti, 2021
Berdasarkan Grafik diatas pada periode 2015 – 2019 sektor perusahaan properti memiliki nilai rasio price to book value yang signifikan meningkat terutama pada tiga tahun terakhir. Dilihat dari nilai PBV yang diperoleh bahwa apabila nilai suatu perusahaan dikatakan tinggi (Overvalue) maka nilai rasio PBV harus (>1), begitupun sebaliknya apabila nilai rasio yang rendah (<1) maka prospek perusahaan tersebut memiliki valuasi yang rendah (Undervalue). Pada tahun 2015 terdapat 48 jumlah perusahaan yang terdaftar di BEI memiliki nilai rata-rata PBV lebih dari satu. Pada tahun 2016 terdapat 50 perusahaan dan pada tahun 2017 rata-rata nilai PBV pada sektor industri properti dan real estate sempat mengalami penurunan namun tidak menjadi kendala bagi setiap perusahaan yang terdaftar untuk terus meningkatkan citra perusahaan. Lalu pada tahun 2018 sampai dengan
2019 nilai PBV pada sektor industri dan real estate mengalami peningkatan dan jumlah perusahaan pada tahun 2015 dari 49 perusahaan menjadi 66 perusahaan di tahun 2019. Dengan demikian upaya perusahaan dibidang sektor properti untuk tetap menjaga dan mempertahankan kinerja serta mencapai nilai perusahaan yang lebih baik terus di pertahankan.
Adanya faktor lain yang mempengaruhi nilai perusahaan, yaitu faktor eksternal dan faktor internal. Faktor internal yaitu faktor yang mempengaruhi nilai perusahaan dari dalam perusahaan itu sendiri dengan menganalisis kinerja keuangan yang meliputi: kepemilikan manajerial, kepemilikan institusional, kebijakan dividen, komisaris independen, leverage, ukuran perusahaan, good corporate governance dan profitabilitas. Sedangkan faktor eksternal yaitu faktor yang mempengaruhi nilai perusahaan dari luar perusahaan seperti tingkat suku bunga, inflasi dan nilai kurs.
Manajemen leverage sangatlah penting karena memutuskan untuk menggunakan hutang yang tinggi dapat mempengaruhi nilai perusahaan yang disebabkan adanya pengurangan pajak penghasilan. Tinggi rendahnya nilai leverage yang dihasilkan oleh perusahaan dapat pula mempengaruhi nilai perusahaan. Dengan demikian artinya leverage yang semakin besar maka resiko investasi akan semakin besar pula. Untuk meningkatkan asset perusahaan, perusahaan harus memanfaatkan hutang dengan baik guna mencapai operasi perusahaan dan memperoleh laba yang tinggi serta dapat meningkatkan nilai perusahaan.
Penerapan good corporate governance menjadi topik yang menarik ketika indonesia mengalami krisis pada tahun 1998, salah satu penyebab krisis di Indonesia adalah kurangnya pengawasan terhadap direksi perusahaan yang seharusnya dilakukan oleh komisaris independen dan komite audit. Dengan menambahkan komite audit maka dapat menyelesaikan beberapa masalah didalam perusahaan. Penerapan komite audit pada perusahaan yang dilakukan secara efektif akan dapat meminimalisir terjadinya konflik. Kegiatan pengawasan komisaris independen merupakan peran aktif komite dibagian eksternal perusahaan.
Komisaris independen dapat memberikan peran dengan mengedepankan kesetaraan dan keadilan dengan begitu terciptanya nilai tambah bagi perusahaan.
Perusahaan dipandang dengan baik oleh manajemen dan pemegang saham apabila dapat melakukan penerapan tata kelola perusahaan dengan baik. Da sebaliknya perusahaan akan dipandang negatif oleh masyarakat dan calon investor apabila komite audit dan komisaris independen tidak dapat melakukan penerapan tata kelola perusahaan dengan baik serta melaksanakan tugas dan fungsinya secara terbuka dan efisien kepada masyrakat. Menurut penelitian Mateus (2017)‘good corporate governance pada variabel komite audit dan komisaris independen tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan.”Sedangkan menurut penelitian Oscar (2017) komite audit berpengaruh terhadap nilai perusahaan, sedangkan menurut sa’diah (2019)“komisaris independen berpengaruh terhadap nilai perusahaan.”
Usaha yang dilakukan perusahaan untuk menghasilkan laba dapat dilihat profitabilitasnya. Menurut Arif Sukmana (2016)“profitabilitas merupakan rasio efektifitas manajemen dalam mengelola perusahaan. Artinya apakah perusahaan mampu untuk menghasilkan laba atau profit atas tingkat modal, asset, penjualan dan modal saham.”Efektivitas ini dinilai dengan mengaitkan laba bersih dengan aktiva yang digunakan untuk menghasilkan laba tersebut. Prospek perusahaan dikatakan baik bagi investor dan dapat menarik minat untuk membeli saham perusahaan tersebut apabila pembayaran devidennya dilakukan secara tepat waktu. Lubis et al. (2017) menyatakan peningkatan harga saham sama artinya dengan meningkatkan nilai perusahaa, sehingga selanjutnya dapat menjamin kemakmuran pemegang saham. Investor yang menanamkan modalnya pada suatu perusahaan ingin mencapai tujuan yaitu memperoleh return, yang artinya semakin tinggi laba maka semakin investor percaya diri akan return yang diharapkan. Kemudian perusahaan juga dapat membuat nilai perusahaan menjadi meningkat. Berdasarkan hasil penelitian oleh Agus Suwardika dan Mustanda (2017) terhadap nilai perusahaan menyimpulkan bahwa profitabilitas secara parsial berpengaruh signifikan dan variabel profitabilitas memiliki nilai positif terhadap nilai perusahaan. Hal ini bertolak belakang bagi peneliti (Alfia et al., 2020) yang menyatakan bahwa profitabilitas tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan.
Terdapat beberapa penelitian yang membahas pengaruh ketiga faktor tersebut kepada nilai perusahaan. Menurut (Yusmaniarti, et al 2019) mengatakan rasio leverage dapat berpengaruh positif terhadap nilai perusahaan. Penggunaan hutang yang baik oleh perusahaan didalam kegiatan operasionalnya seperti meningkatkan asset perusahaan untuk mendapatkan profit yang tinggi maka perusahaan telah memanfaatkan fungsi leverage dengan baik dan dapat meningkatkan nilai perusahaannya. Sementara pada penelitian (Mikhy, 2016) menyebutkan hasil yang kontradiktif dengan penelitian lainnya bahwa leverage tidak berpengaruh kepada nilai perusahaan.
Semakin banyak anggota komisaris maka semakin banyak pula yang dapat menjadi pengawas dan meningkatkan nilai perusahaan. Dengan ini beberapa penelitian menjelaskan bahwa kepemilikan manajerial memiliki pengaruh positif terhadap nilai perusahaan (Putu, 2020). Sementara didalam penelitian yang dikemukakan oleh (Bagaskara et al., 2021) menyebutkan kepemilikan manajerial tidak memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Dengan hasil tersebut maka, kepemilikan manajerial tidak dapat mengurangi ketidakselarasan kepentingan antara manajemen dengan pemilik atau pemegang saham sehingga tidak dapat untuk meningkatkan nilai perusahaan.”
Besar kecilnya ekuitas, penjualan dan total aktiva perusahaan dapat menggambarkan besar kecilnya suatu perusahaan. Semakin besar total aktiva perusahaan menggambarkan bahwa perusahaan tersebut telah mencapai tahap kedewasaan. Rai dan Merta (2016) menerangkan bahwa besar kecilnya total aktiva ataupun modal yang digunakan perusahaan adalah gambaran dari ukuran perusahaan. Umumnya perusahaan yang berukuran besar relatif lebih mudah dalam memperoleh sumber pendanaan dan dampaknya membuat nilai perusahaan meningkat. Penelitian terdahulu yang dilakukan Setiawan et al., (2021) membutikan bahwa ukuran perusahaan terdapat pengaruh terhadap nilai perusahaan. Namun penelitian Suwardika dan Mustanda (2017) sebaliknya ukuran perusahaan tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan.
Melihat masih sedikitnya penelitian yang meneliti tentang good corporate governance terhadap nilai perusahaan serta banyaknya hasil penelitian terdahulu
yang berbeda atau bertolak belakang maka hal ini menjadi topik yang menarik bagi peneliti untuk dilakukannya analisis lebih lanjut terhadap nilai perusahaan sektor properti dan real estate. Terlebih fenomena sektor tersebut pertumbuhannya sedang turun tajam dan membuat investor berpikir lebih hati-hati. Maka peneliti tertarik mengangkat penelitian dengan judul: “PENGARUH LEVERAGE, GOOD
CORPORATE GOVERNANCE, PROFITABILITAS DAN UKURAN
PERUSAHAAN TERHADAP NILAI PERUSAHAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI DAN REAL ESTATE YANG TERDAFTAR DI BURSA EFEK INDONESIA TAHUN 2015-2019” dengan tujuan untuk menjadi bahan pertimbangan para investor terhadap faktor yang mempengaruhi nilai perusahaan sebelum berinvestasi di sektor properti dan real estate.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah disampaikan di atas, maka permaslahan penelitian ini dapat di rumuskan sebagai berikut :
1. Bagaimana pengaruh Leverage terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia?
2. Bagaimana pengaruh Good Corporate Governance (Komisaris Independen) terhadap Nilai perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia?
3. Bagaimana pengaruh Good Corporate Governance (Kepemilikan Manajerial) terhadap Nilai perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia?
4. Bagaimana pengaruh Profitabilitas terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia? 5. Bagaimana pengaruh Ukuran Perusahaan terhadap nilai properti dan real
estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia?
6. Bagaimana pengaruh Leverage, Good Corporate Governance, Profitabilitas dan Ukuran Perusahaan terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia?
1.3 Tujuan Penelitian
Sesuai dengan perumusan masalah yang telah dikemukakan di atas, sehingga tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh leverage terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
2. Untuk memahami dan menganalisa pengaruh good corporate governance (Komisaris Independen) terhadap Nilai Perusahan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
3. Untuk memahami dan menganalisa pengaruh good corporate governance (Kepemilikan Manajerial) terhadap Nilai Perusahan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
4. Untuk melihat dan menganalisa pengaruh profitabilitas terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
5. Untuk membuktikan dan menganalisis pengaruh ukuran perusahaan terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
6. Untuk mengetahui dan menganalisa pengaruh leverage, good corporate governance, profitabilitas dan ukuran perusahaan terhadap Nilai Perusahaan pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
1.4 Manfaat Penelitian
Dari penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi berbagai kalangan. Adapun manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah :
1. Manfaat Teoritis
a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi nilai tambah dan wawasan ilmu pengetahuan dibidang leverage, good corporate governance (GCG), profitabilitas dan ukuran perusahaan terhadap Nilai Perusahaan.
b. Hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai acuan atau referensi untuk peneliti dimasa yang akan datang, untuk meneliti Nilai Perusahaan khususnya pada leverage, good corporate governance, profitabilitas dan ukuran perusahaan.
2. Manfaat Praktis
a. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai input bagi investor dalam menentukan pilihan untuk berinvestasi dengan melihat nilai perusahaan berdasarkan variabel leverage, good corporate governance (GCG), profitabilitas dan ukuran perusahaan yang mempengaruhi Nilai Perusahaan.
b. Hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dan pengetahuan bagi calon investor yang ingin berinvestasi dengan menjadikan bahan referensi terhadap penilaian perusahaan dibidang sektor properti dan real estate.
1.5 Sistematika Penulisan
Penelitian dilakukan dalam rangka penyusunan skripsi yang terdiri dari 5 (lima) BAB dengan Sub Bab yang berfungsi sebagai gambaran yang jelas mengenai hal yang tertulis, berikut sistematika penulisan laporan penilitian sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini membahas mengenai latar belakang perkembangan sektor properti di Indonesia dan pengaruh faktor apa saja yang mempengaruhi nilai perusahaan yaitu Leverage, Good Corporate Governance (GCG), Profitabilitas dan Ukuran Perusahaan.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Pada bab ini berisi tentang landasan teori, penelitian terdahulu, kerangka pemikiran dan hipotesa dan metode penelitian. Pada bab tinjauan pustaka ini akan menjelaskan tentang landasan teori yang meliputi pengertian nilai perusahaan dan indikator yang mempengaruhinya, serta uraian dari beberapa peneliti terlebih dahulu yang relevan dan hasil hipotesis. Topik penelitian ini mencakup grand teori dan teori mengenai Leverage, Good Corporate Governance (GCG), Profitabilitas, Ukuran Perusahaan dan Nilai Perusahaan.
BAB III METODE PENELITIAN
Pada bab ini berisi tentang objek penelitian yang terdiri dari metodologi penelitian, jenis penelitian, desain penelitian, definisi operasional variabel, populasi, sampel, metode analisis dan metode pengumpulan data yaitu melalui tahap pengelolaan data serta tahap pengujian penelitian.
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Pada bab ini berisi tentang hasil penelitian dan pembahasan yang terdiri dari deskripsi data dan hasil analisa hipotesis.
BAB V PENUTUP
Bab penutup ini membahas kesimpulan dan saran dari hasil penelitian data-data yang telah dilakukan.
