Jenis-Jenis Hak Atas Tanah

(1)

Jenis

Jenis –

–

Jenis Hak Atas Tanah

Bila dipandang menurut sejarahnya di Indonesia, maka hukum

Bila dipandang menurut sejarahnya di Indonesia, maka hukum agraria dapat dibagi atas dua agraria dapat dibagi atas dua fase,fase, yakni:

yakni:

• Hukum Agraria sebelum UUPA • Hukum Agraria sebelum UUPA • Hukum Agraria setelah UUPA • Hukum Agraria setelah UUPA Dalam Hukum Agraria

Dalam Hukum Agraria sebelum berlakunya UUPA terdapat dua kutub hukum, yaitu:sebelum berlakunya UUPA terdapat dua kutub hukum, yaitu:

• Hukum Agraria adat, dimana hukum ini berasal dari adat istiadat atau kebiasaan penduduk pribumi • Hukum Agraria adat, dimana hukum ini berasal dari adat istiadat atau kebiasaan penduduk pribumi yang telah menjadi aturan atau norma yang harus dipatuhi. Hukum ini mengenal hak atas tanah yang telah menjadi aturan atau norma yang harus dipatuhi. Hukum ini mengenal hak atas tanah seperti hak ulayat, hak milik dan hak pakai.

seperti hak ulayat, hak milik dan hak pakai.

• Hukum Agraria Barat, dimana hukum ini adalah hukum yang sengaja diterapkan oleh Belanda sejak • Hukum Agraria Barat, dimana hukum ini adalah hukum yang sengaja diterapkan oleh Belanda sejak zaman penjajahan di Indonesia. Hukum ini juaga bisa disebut Hukum Perdata Barat, hukum ini

zaman penjajahan di Indonesia. Hukum ini juaga bisa disebut Hukum Perdata Barat, hukum ini melahirkan hak-hak atas tanah seperti hak eigendom, hak

melahirkan hak-hak atas tanah seperti hak eigendom, hak opsal, hak arfpacth, hak gebruik.opsal, hak arfpacth, hak gebruik.

Sejak tanggal 24 September 1960, yaitu tanggal terhitung mulai berlakunya UUPA no. 5/1960, Sejak tanggal 24 September 1960, yaitu tanggal terhitung mulai berlakunya UUPA no. 5/1960, hak-hak atas tanah yang diatur oleh hukum perdata Eropa yang dimuat dalam buku kedua KUHS tentang hak atas tanah yang diatur oleh hukum perdata Eropa yang dimuat dalam buku kedua KUHS tentang benda dinyatakan tidak berlaku lagi

benda dinyatakan tidak berlaku lagi kecuali peraturan-peraturan tentang hipotek yang masih tetapkecuali peraturan-peraturan tentang hipotek yang masih tetap berlaku. Hak-hak yang diatur dalam buku kedua itu diantaranya adalah hak eigendom (hak milik berlaku. Hak-hak yang diatur dalam buku kedua itu diantaranya adalah hak eigendom (hak milik menurut pengertian hukum Eropa), hak erfpacht, hak opstal, dan hak gebruik, dialihkan dan dirubah menurut pengertian hukum Eropa), hak erfpacht, hak opstal, dan hak gebruik, dialihkan dan dirubah masing-masing ke dalam salah satu hak atas tanah yang tercantum dalam pasal 16 UUPA no. 5/1960, masing-masing ke dalam salah satu hak atas tanah yang tercantum dalam pasal 16 UUPA no. 5/1960, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, dan hak-hak lainnya. yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, dan hak-hak lainnya. Selain hak-hak atas tanah yang diatur oleh hukum perdata Eropa, juga hak-hak atas tanah yang Selain hak-hak atas tanah yang diatur oleh hukum perdata Eropa, juga hak-hak atas tanah yang diatur oleh hukum adat seperti diantaranya: hak gogoloan, hak pekulen, dan hak sanggan dialihkan diatur oleh hukum adat seperti diantaranya: hak gogoloan, hak pekulen, dan hak sanggan dialihkan ke dalam salah satu hak atas tanah dalam pasal 16 UUPA no. 5/1960.

ke dalam salah satu hak atas tanah dalam pasal 16 UUPA no. 5/1960. Konversi Hukum Barat terdiri dari beberapa

Konversi Hukum Barat terdiri dari beberapa jenis diantaranya:jenis diantaranya: a. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah hak Barat

a. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah hak Barat

b. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah bekas hak Indonesia b. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah bekas hak Indonesia c. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah bekas Swapraja c. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah bekas Swapraja

(2)

Konversi Hak Atas Tanah Bekas Hak

Konversi Hak Atas Tanah Bekas Hak Barat

Barat

Jenis hak atas tanah berasal bekas

Jenis hak atas tanah berasal bekas hak barat:hak barat:

1. Hak Eigendom 1. Hak Eigendom

Mengenai konversinya, hak eigendom dapat diatur sebagai berikut: Mengenai konversinya, hak eigendom dapat diatur sebagai berikut: 1) Hak milik

1) Hak milik

Apabila hak eigendom atas tanah yang ada sejak berlakunya Undang-undang Pokok Agraria menjadi Apabila hak eigendom atas tanah yang ada sejak berlakunya Undang-undang Pokok Agraria menjadi hak milik setelah memenuhi syarat sebagaimana tersebut dalam pasal

hak milik setelah memenuhi syarat sebagaimana tersebut dalam pasal 2121 2) Hak guna bangunan

2) Hak guna bangunan

Apabila hak eigendom itu kepunyaan orang asing, seorang warga NEGARA yang disamping Apabila hak eigendom itu kepunyaan orang asing, seorang warga NEGARA yang disamping kewarganegaraannya asing dan badan hukum yang

kewarganegaraannya asing dan badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimanatidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21 ayat 2, sejak berlakunya Undang-undang ini menjadi Hak Guna yang dimaksud dalam pasal 21 ayat 2, sejak berlakunya Undang-undang ini menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1 dengan jangka waktu 20 tahun

Bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1 dengan jangka waktu 20 tahun 3) Hak Pakai

3) Hak Pakai

Apabila hak eigendom itu kepunyaan negeri asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah Apabila hak eigendom itu kepunyaan negeri asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman, Kepala perwakilan dan Gedung Kedutaan sejak mulai berlakunya undang-undang ini kediaman, Kepala perwakilan dan Gedung Kedutaan sejak mulai berlakunya undang-undang ini menjadi hak pakai tersebut dalam pasal 41 ayat 1 yang akan berlangsung selama tanahnya yang menjadi hak pakai tersebut dalam pasal 41 ayat 1 yang akan berlangsung selama tanahnya yang dipergunakan untuk keperluan di atas

dipergunakan untuk keperluan di atas 4) Tidak dikonversi/ dihapus

4) Tidak dikonversi/ dihapus

Apabila hak eigendom tersebut dalam ayat 3 pasal 1 ini, dibebani dengan hak opstal atau hak Apabila hak eigendom tersebut dalam ayat 3 pasal 1 ini, dibebani dengan hak opstal atau hak erfpacht, maka hubungan antara yang mempunyai hak ei

erfpacht, maka hubungan antara yang mempunyai hak ei gendom tersebut dan pemegang hak opstalgendom tersebut dan pemegang hak opstal atau hak erfpacht selanjutnya diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan ol

atau hak erfpacht selanjutnya diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan ol eh Menteri Agrariaeh Menteri Agraria 2. Hak Opstal

2. Hak Opstal

Pasal 1 Indonesia ketentuan konversi UUPA

Pasal 1 Indonesia ketentuan konversi UUPA menentukan Hak opstal dan hak erfpacht untukmenentukan Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada pada

perumahan yang ada pada pada mulai berlakunya UUPA, sejak saat tersebut menjadi hak gunamulai berlakunya UUPA, sejak saat tersebut menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1, yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1, yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahun

erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahun

Dengan demikian maka hak opstal itu dikonversi munjadi hak guna bangunan menurut pasal 35 ayat Dengan demikian maka hak opstal itu dikonversi munjadi hak guna bangunan menurut pasal 35 ayat 1 UUPA dalam jangka waktu sisa waktu dari hak opstal sejak tanggal 24

1 UUPA dalam jangka waktu sisa waktu dari hak opstal sejak tanggal 24 September tersebut, denganSeptember tersebut, dengan ketentuan maksimum 20 tahun hak opstal yang sudah habis waktunya pada tanggal 24 September ketentuan maksimum 20 tahun hak opstal yang sudah habis waktunya pada tanggal 24 September 1960 tidak dikonversi.

1960 tidak dikonversi.

Jadi dengan demikian, maka bekas yang

(3)

3. Hak Erfpacht 3. Hak Erfpacht

a. Hak erfpacht untuk

a. Hak erfpacht untuk perusahaan kebun besarperusahaan kebun besar 1) Konversi hak erfpacht untuk

1) Konversi hak erfpacht untuk perusahaan kebun besarperusahaan kebun besar 2) Pelaksanaan konversi bekas hak

2) Pelaksanaan konversi bekas hak barat c.2 hak erfpacht untuk barat c.2 hak erfpacht untuk perusahaan kebun besarperusahaan kebun besar b. Hak erfpacht yang sudah habis waktunya

b. Hak erfpacht yang sudah habis waktunya Pasal 15 ayat 2 PMA No. 2 /

Pasal 15 ayat 2 PMA No. 2 /1960, menentukan: Hak erfpacht termaksud dalam ayat 1 pasal ini yang1960, menentukan: Hak erfpacht termaksud dalam ayat 1 pasal ini yang sudah habis waktunya dikonversi menjadi hak pakai

sudah habis waktunya dikonversi menjadi hak pakai yang berlaku sementara sampai ada keputusanyang berlaku sementara sampai ada keputusan yang pasti

yang pasti

c. Hak erfpacht untuk pertanian kecil c. Hak erfpacht untuk pertanian kecil

1) Konversi hak erfpacht untuk pertanian kecil 1) Konversi hak erfpacht untuk pertanian kecil 2) Pelaksanaan konversi hak erfpacht untuk

2) Pelaksanaan konversi hak erfpacht untuk pertanian kecilpertanian kecil e. Hak erfpacht untuk perumahan

e. Hak erfpacht untuk perumahan

1) Konversi Hak erfpacht untuk perumahan pasal

1) Konversi Hak erfpacht untuk perumahan pasal V UUPA menentukan:V UUPA menentukan:

Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada mulai berlakunya UU ini sejak saat itu Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada mulai berlakunya UU ini sejak saat itu menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1 yang berlangsung selama sisa waktu hak menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1 yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan hak erfpacht tersebut, tetapi

opstal dan hak erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahunselama-lamanya 20 tahun 2) Pelaksanaan konversi hak erfpacht untuk

2) Pelaksanaan konversi hak erfpacht untuk perumahanperumahan

4. Hak Gebruik 4. Hak Gebruik

Hak-hak gebruik sejak berlakunya UUPA tanggal 24 September 1960 sesuai dengan pasal VI Hak-hak gebruik sejak berlakunya UUPA tanggal 24 September 1960 sesuai dengan pasal VI ketentuan konversi UUPA dikonversi menjadi hak pakai, sebagaimana dimaksud pasal

ketentuan konversi UUPA dikonversi menjadi hak pakai, sebagaimana dimaksud pasal 41 ayat 141 ayat 1 UUPA.

UUPA.

5. Bruikleen 5. Bruikleen

Konversi VI ketentuan konversi UUPA menentukan: Konversi VI ketentuan konversi UUPA menentukan: Hak-hak atas tanah yang memberi

Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak yang dimaksudwewenang sebagaimana atau mirip dengan hak yang dimaksud dalam pasal 41 ayat 1, seperti yang disebut dengan nama sebagai dibawah yang ada pada mulai dalam pasal 41 ayat 1, seperti yang disebut dengan nama sebagai dibawah yang ada pada mulai berlakunya UU ini, yaitu hak Vruchtgebruik, genggam bauntuik, anggaduh, bengkak, lungguh, berlakunya UU ini, yaitu hak Vruchtgebruik, genggam bauntuik, anggaduh, bengkak, lungguh, pituwas dan hak-hak lain dengan nama apapun juga.

(4)

Konversi Hak Atas Tanah Bekas Hak-Hak Indonesia

Jenis hak-hak atas tanah berasal dari

Jenis hak-hak atas tanah berasal dari tanah bekas hak-hak Indonesia:tanah bekas hak-hak Indonesia: 1.

1. Hak Erfpacht yang Hak Erfpacht yang altijddurealtijddurend (Altyddurende Eefpacht)nd (Altyddurende Eefpacht)

Untuk diketahui bahwa sebenarnya hak erfpacht yang altijddurend adalah

Untuk diketahui bahwa sebenarnya hak erfpacht yang altijddurend adalah merupakan hakmerupakan hak Indonesia. Tanahnya bisa berupa tanah bangunan, tapi juga

Indonesia. Tanahnya bisa berupa tanah bangunan, tapi juga bisa berupa tanah pertanian.bisa berupa tanah pertanian. Altyddurende Eefpacht ini seperti hak-hak Indonesia lainnya yang

Altyddurende Eefpacht ini seperti hak-hak Indonesia lainnya yang sejenis hak milik adat diatur dalamsejenis hak milik adat diatur dalam pasal II ketentuan-ketentuan konversi UUPA, dan dikonversi sebagai berikut:

pasal II ketentuan-ketentuan konversi UUPA, dan dikonversi sebagai berikut: 1) Hak milik (Pasal II ayat 1 UUPA)

1) Hak milik (Pasal II ayat 1 UUPA)

2) Hak guna usaha (Pasal II ayat 2 UUPA) 2) Hak guna usaha (Pasal II ayat 2 UUPA) 3) Hak guna bangunan

3) Hak guna bangunan 2.

2. Hak Agrarische KegindomHak Agrarische Kegindom

Seperti halnya hak erfpacht yang alsijdurend maka hak agrarische kigendom merupakan hak Seperti halnya hak erfpacht yang alsijdurend maka hak agrarische kigendom merupakan hak Indonesia yang tanahnya bisa berupa tanah

Indonesia yang tanahnya bisa berupa tanah bangunan tetapi juga berupa tanah pertanian.bangunan tetapi juga berupa tanah pertanian.

Hak Agrarische Kegindom ini seperti hak-hak Indonesia lainnya, yang sejenis hak milik, diatur dalam Hak Agrarische Kegindom ini seperti hak-hak Indonesia lainnya, yang sejenis hak milik, diatur dalam pasal II ketentuan-ketentuan konversi UUPA dapat dikonversi sebagai berikut:

pasal II ketentuan-ketentuan konversi UUPA dapat dikonversi sebagai berikut: 1) Hak milik (pasal II ayat I UUPA)

1) Hak milik (pasal II ayat I UUPA)

2) Hak Guna Usaha (Pasal II ayat 2 UUPA) 2) Hak Guna Usaha (Pasal II ayat 2 UUPA) 3) Hak Guna bangunan

3) Hak Guna bangunan 3.

3. Hak GogolanHak Gogolan a. Jenis hak gogolan a. Jenis hak gogolan

Ada 2 jenis hak gogolan, yaitu: Ada 2 jenis hak gogolan, yaitu: 1) Hak gogolan yang bersifat tetap 1) Hak gogolan yang bersifat tetap

Hak gogolan bersifat tetap adalah hak gogolan, apabila para gogol tersebut terus menerus Hak gogolan bersifat tetap adalah hak gogolan, apabila para gogol tersebut terus menerus memunyai tanah gogolan yang sama dan apabila si gogol itu meninggal dunia, dapat diwariskan memunyai tanah gogolan yang sama dan apabila si gogol itu meninggal dunia, dapat diwariskan tertentu.

tertentu.

2) Hak gogolan yang bersifat tidak tetap 2) Hak gogolan yang bersifat tidak tetap

Hak gogolan yang bersifat tidak tetap adalah hak gogolan, apabila para go

Hak gogolan yang bersifat tidak tetap adalah hak gogolan, apabila para go gol tersebut tidak terusgol tersebut tidak terus menerus memegang tanah gogolan yang sama atau apabila si gogol itu meninggal dunia, maka tanah menerus memegang tanah gogolan yang sama atau apabila si gogol itu meninggal dunia, maka tanah gogolan tersebut kembali pada desa.

(5)

Hak Eigendom

Hak Eigendom atau lengkapnya disebut " eigendom recht" atau "right of property" dapat Hak Eigendom atau lengkapnya disebut " eigendom recht" atau "right of property" dapat diterjemahkan sebagai " hakmilik ", diatur dalam buku II BW ( burgerlijke wetboek) atau KUHPerdata diterjemahkan sebagai " hakmilik ", diatur dalam buku II BW ( burgerlijke wetboek) atau KUHPerdata (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ). Hak eigendom ini dikontruksikan sebagai hak kepemilikan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ). Hak eigendom ini dikontruksikan sebagai hak kepemilikan atas tanah yang tertinggi diantara hak-hak kepemilikan yang lain. Hak eigendom merupakan hak atas tanah yang tertinggi diantara hak-hak kepemilikan yang lain. Hak eigendom merupakan hak kepemilikan keperdataan atas tanah yang terpenuh, tertinggi yang dapat dipunyai oleh seseorang. kepemilikan keperdataan atas tanah yang terpenuh, tertinggi yang dapat dipunyai oleh seseorang. Terpenuh karena penguasaan hak atas tanah tersebut bisa berlangsung selamanya, dapat

Terpenuh karena penguasaan hak atas tanah tersebut bisa berlangsung selamanya, dapat diteruskanditeruskan atau diwariskan kepada anak cucu. Tertinggi karena hak atas atas tanah ini tidak dibatasi jangka atau diwariskan kepada anak cucu. Tertinggi karena hak atas atas tanah ini tidak dibatasi jangka waktu, tidak seperti jenis hak atas

waktu, tidak seperti jenis hak atas tanah yang lain, misalnya hak erfpacht tanah yang lain, misalnya hak erfpacht atau hak opstalatau hak opstal pemilik-pemilik tanah bangunan Eigendom bisa saja;

pemilik-pemilik tanah bangunan Eigendom bisa saja; a.

a. pemilik awal dahulu adalah orang asing yang berwarga negara RI di zaman Belanda.pemilik awal dahulu adalah orang asing yang berwarga negara RI di zaman Belanda. b.

b. ahli waris orang tersebut yang WNI, karena ahli waris itu seorang pribumi (Dari pisahnyaahli waris orang tersebut yang WNI, karena ahli waris itu seorang pribumi (Dari pisahnya ikatan pernikahan setelah suami meninggal dunia maka status istri /ahli waris kembali ikatan pernikahan setelah suami meninggal dunia maka status istri /ahli waris kembali menjadi pribumi.

menjadi pribumi. c.

c. orang-orang WNI dan pribumi bangsa kita yang kebanyakan ekonominya lemahorang-orang WNI dan pribumi bangsa kita yang kebanyakan ekonominya lemah hingga tidak mampu melaksanakan konversi/pendaftaran ulang seperti kesempatan hingga tidak mampu melaksanakan konversi/pendaftaran ulang seperti kesempatan dari negara tahun 1964 dan 1974.

dari negara tahun 1964 dan 1974.

Hak Eigendom adalah hak untuk membuat suatu barang secara leluasa dan untuk berbuat terhadap Hak Eigendom adalah hak untuk membuat suatu barang secara leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang undang atau barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain. Adapula, Hak eigendom atas tanah ialah suatu hak yang terkuat dalam hukum Barat. orang lain. Adapula, Hak eigendom atas tanah ialah suatu hak yang terkuat dalam hukum Barat. Tidaklah sama hakikatnya hak milik atas tanah menurut konsepsi hukum (perdata) barat ini dengan Tidaklah sama hakikatnya hak milik atas tanah menurut konsepsi hukum (perdata) barat ini dengan hakikat hak milik atas tanah menurut konsepsi UUPA. Dengan hak eigendom atas tanah, pemilik hakikat hak milik atas tanah menurut konsepsi UUPA. Dengan hak eigendom atas tanah, pemilik (eignaar) tanah yang bersangkutan mempunyai hak mutlak atas tanahnya. Hal ini karena mengingat (eignaar) tanah yang bersangkutan mempunyai hak mutlak atas tanahnya. Hal ini karena mengingat konsepsi hukum barat itu dilandasi oleh jiwa dan pandangan hidup yang lebih mengagungkan konsepsi hukum barat itu dilandasi oleh jiwa dan pandangan hidup yang lebih mengagungkan kepentingan perorangan daripada kepentingan umum maupun kebendaan.

kepentingan perorangan daripada kepentingan umum maupun kebendaan. Hak Eigendom. Pasal

Hak Eigendom. Pasal 51 ayat 1 I.S. (Indische 51 ayat 1 I.S. (Indische Staatsregeling) Staatsregeling) sebagai pengganti psebagai pengganti pasal 62 RR ayat 1asal 62 RR ayat 1 melarang Gubernur Jenderal menjual tanah tanah Landsdomein. Tetapi ayat 2 pasal ini melarang Gubernur Jenderal menjual tanah tanah Landsdomein. Tetapi ayat 2 pasal ini mengecualikan atas tanah tanah yang kecil yang luasnya tidak lebih dari 10 bouw (0,7 hektar) dan mengecualikan atas tanah tanah yang kecil yang luasnya tidak lebih dari 10 bouw (0,7 hektar) dan pemberian ini asal untuk keperluan perluasan kota atau desa atau untuk mendirikan usaha usaha pemberian ini asal untuk keperluan perluasan kota atau desa atau untuk mendirikan usaha usaha kerajinan.

kerajinan. Jadi, Jadi, cara cara memperoleh memperoleh eigendom eigendom tersebut tersebut antara antara lain lain karena karena penjualan penjualan tanah tanah oleholeh pemerintah

pemerintah atau atau penyerahan penyerahan atas atas tanah tanah kepada kepada orang orang lain. lain. Tanah Tanah tanah tanah yang yang tunduk tunduk kepadakepada hukum

hukum adat adat dapat dapat juga juga diberikan diberikan eigendom. eigendom. Setelah Setelah dibebaskan dibebaskan terlebih dahulu dari hakterlebih dahulu dari hak adatnya

adatnya dan diajukan dan diajukan permohonan keppermohonan kepada pemerintah.ada pemerintah. Pasal 570 Kitab Undang undan

Pasal 570 Kitab Undang undang Hukum Perdata menyebug Hukum Perdata menyebutkan; Eigendom adalah hak untkan; Eigendom adalah hak untuk tuk dengandengan bebas mempergunakan

bebas mempergunakan suatu suatu benda sepenuh benda sepenuh penuhnya dan penuhnya dan untuk untuk menguasai menguasai seluas seluas luasnya,luasnya, asal

asal saja saja tidak tidak bertentangan bertentangan dengan dengan undang undang undang undang atau atau peraturan peraturan peraturan peraturan umum umum yangyang ditetapkan oleh instansi (kekuasaa

ditetapkan oleh instansi (kekuasaan) yang berhak n) yang berhak menetapkannya, menetapkannya, serta tidak serta tidak menganggu hakmenganggu hak hak orang

hak orang lain; semua lain; semua itu kecuali itu kecuali pencabutan eigendom untuk pencabutan eigendom untuk ke pentingan umum ke pentingan umum dengandengan pembayaran

(6)

Hak erfpacht

Hak erfpacht ialah hak untuk dapat mengusahakan atau mengolah tanah orang lain dan menarik Hak erfpacht ialah hak untuk dapat mengusahakan atau mengolah tanah orang lain dan menarik manfaat atau hasil yang sebanyak banyaknya dari tanah tersebut. Di samping menggunakan tanah manfaat atau hasil yang sebanyak banyaknya dari tanah tersebut. Di samping menggunakan tanah orang lain itu untuk dimanfaatkan hasilnya, pemegang hak erfpacht ini berwenang pula untuk orang lain itu untuk dimanfaatkan hasilnya, pemegang hak erfpacht ini berwenang pula untuk memindahtangankan haknya itu kepada orang lain, menjadikannya sebagai jaminan hutang dan memindahtangankan haknya itu kepada orang lain, menjadikannya sebagai jaminan hutang dan mengalihkannya pula kepada ahli warisnya sepanjang belum

mengalihkannya pula kepada ahli warisnya sepanjang belum habis masa berlakunya.habis masa berlakunya. Hak

Hak erfpacht,erfpacht, adalah hak benda yang paling luas yang dapat dibebankan atas benda orang lain. Pasaladalah hak benda yang paling luas yang dapat dibebankan atas benda orang lain. Pasal 720 Kitab undang undang hukum perdata menyebutkan, bahwa pemegang

720 Kitab undang undang hukum perdata menyebutkan, bahwa pemegang erfpacht erfpacht mempunyai hakmempunyai hak untuk mengusahakan dan merasakan hasil benda itu dengan penuh. Hak ini bersifat turun temurun, untuk mengusahakan dan merasakan hasil benda itu dengan penuh. Hak ini bersifat turun temurun, banyak diminta untuk keperluan pertanian. Di Jawa dan Madura Hal

banyak diminta untuk keperluan pertanian. Di Jawa dan Madura Hal erfpacht erfpacht diberikan untukdiberikan untuk pertanian besar, tempat tempat kediaman di pedalaman, perkebunan dan pertanian kecil. Sedang di pertanian besar, tempat tempat kediaman di pedalaman, perkebunan dan pertanian kecil. Sedang di daerah luar Jawa hanya untuk

daerah luar Jawa hanya untuk pertanian besar, perkebunan dan pertanian kecil.pertanian besar, perkebunan dan pertanian kecil.

Menurut Pasal 720 ayat (1) KUHPdt itu sendiri adalah suatu hak kebendaan untuk menikmati Menurut Pasal 720 ayat (1) KUHPdt itu sendiri adalah suatu hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban akan sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban akan membayar upeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik berupa membayar upeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik berupa uang, baik berupa hasil atau pendapatan. Prof. Subekti mengutarakan pendapat-nya tentang uang, baik berupa hasil atau pendapatan. Prof. Subekti mengutarakan pendapat-nya tentang pengertian hak

pengertian hak erfpacht erfpacht dengan mengacu pada Pasal 720 KUHPer, yaitu suatu hak kebendaan untukdengan mengacu pada Pasal 720 KUHPer, yaitu suatu hak kebendaan untuk menarik penghasilan seluas-luasnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik orang lain menarik penghasilan seluas-luasnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik orang lain dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun, yang dinamakan dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun, yang dinamakan "pachf

"pachf atau "canon".atau "canon".

Dengan demikian dapat disimpulkan, bahwa yang dimaksud dengan hak

Dengan demikian dapat disimpulkan, bahwa yang dimaksud dengan hak erfpacht erfpacht (hak guna usaha)(hak guna usaha) adalah hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah adalah hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik orang lain, dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun. Hak milik orang lain, dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun. Hak erfpacht

erfpacht ini dapat juga dijual atau dipakai sebagai jaminan hutang (hipotik). Hakini dapat juga dijual atau dipakai sebagai jaminan hutang (hipotik). Hak erfpacht erfpacht iniini berpindah pada para ahli warisnya apabila orang yang mempunyai hak meninggal. Sama seperti berpindah pada para ahli warisnya apabila orang yang mempunyai hak meninggal. Sama seperti berakhirnya hak

berakhirnya hak opstal,opstal,maka menurut Pasal 736 KUHPdt, hakmaka menurut Pasal 736 KUHPdt, hak erfpacht erfpacht ini dapat hapus karena :ini dapat hapus karena : 1)

1) Hak opstal jaHak opstal jatuh ke dalatuh ke dalam satu tangan.m satu tangan. 2) Musnahnya pekarangan.

2) Musnahnya pekarangan. 3)

3) Selama 30 Selama 30 tahun tidak tahun tidak dipergunakan.dipergunakan. 4)

4) Waktu yang Waktu yang diperjanjikan diperjanjikan telah lampau.telah lampau. 5)

(7)

Hak gebruik

Hak gebruik adalah suatu hak kebendaan atas benda orang lain bagi seseorang tertentu untuk Hak gebruik adalah suatu hak kebendaan atas benda orang lain bagi seseorang tertentu untuk mengambil benda sendiri dan memakai apabila ada hasilnya sekedar buat keperluannya sendiri mengambil benda sendiri dan memakai apabila ada hasilnya sekedar buat keperluannya sendiri beserta keluarganya.

beserta keluarganya.

Hak gebruik ini memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat memakai tanah Hak gebruik ini memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat memakai tanah eigendom orang lain guna diusahakan dan diambil hasilnya bagi diri dan keluarganya saja. Di eigendom orang lain guna diusahakan dan diambil hasilnya bagi diri dan keluarganya saja. Di samping itu pemegang hak gebruik ini boleh pula tinggal di atas tanah tersebut selama jangka waktu samping itu pemegang hak gebruik ini boleh pula tinggal di atas tanah tersebut selama jangka waktu berlaku haknya itu.

berlaku haknya itu.

Hak gebruik ini diatur oleh apa yang telah ditentukan sendiri dalam perjanjian kedua belah pihak. Hak gebruik ini diatur oleh apa yang telah ditentukan sendiri dalam perjanjian kedua belah pihak. Tapi jika tidak ada perjanjian antara kedua belah pihak, maka berlakulah pasal 821 dan pasal-pasal Tapi jika tidak ada perjanjian antara kedua belah pihak, maka berlakulah pasal 821 dan pasal-pasal yang berkaitan dengan hal itu dalam KUH Perdata.

yang berkaitan dengan hal itu dalam KUH Perdata. Pasal 281 KUH

Pasal 281 KUHPerdata Perdata “ barang s“ barang siapa mempunyai iapa mempunyai hak pakai atas hak pakai atas sebuah pekarangansebuah pekarangan, hanya, hanya diperbolehkan menarik hasil-hasil dari pekarangan itu, sekedar dibutuhkan sendiri dan anggota diperbolehkan menarik hasil-hasil dari pekarangan itu, sekedar dibutuhkan sendiri dan anggota keluarganya ”.

keluarganya ”.

Hak Milik dan Hak Pakai

Hak milik (adat) atas tanah adalah suatu hak atas tanah yang dipegang oleh perorangan atas Hak milik (adat) atas tanah adalah suatu hak atas tanah yang dipegang oleh perorangan atas sebidang tanah tertentu yang terletak di dalam wilayah hak ulayat masyarakat hukum adat yang sebidang tanah tertentu yang terletak di dalam wilayah hak ulayat masyarakat hukum adat yang bersangkutan.

bersangkutan. Pada Pada dasarnya, dasarnya, yang yang pemilik pemilik tanah tanah belum belum mempunyai mempunyai kekuasaan kekuasaan penuh penuh atas atas tanahtanah yang dimilikinya atau dikuasainya tersebut. Artinya, belum bisa menguasainya secara bebas, karena yang dimilikinya atau dikuasainya tersebut. Artinya, belum bisa menguasainya secara bebas, karena hak milik ini masih mempunyai fungsi sosial. Contohnya tanah yang dikuasai dengan hak milik dalam hak milik ini masih mempunyai fungsi sosial. Contohnya tanah yang dikuasai dengan hak milik dalam hukum adat itu berupa sawah dan

hukum adat itu berupa sawah dan beralih turun-menurun.beralih turun-menurun.

Hak Pakai (adat) atas tanah ialah suatu hak atas tanah menurut hukum adat yang telah memberikan Hak Pakai (adat) atas tanah ialah suatu hak atas tanah menurut hukum adat yang telah memberikan wewenang kepada seseorang tertentu untuk memakai sebidang tanah tertentu bagi wewenang kepada seseorang tertentu untuk memakai sebidang tanah tertentu bagi kepentingannya.

kepentingannya. Hak Hak ini ini mirip mirip dengan dengan hak hak yang yang dinikmati dinikmati oleh oleh orang orang asing asing atau atau orang orang luarluar persekutuan atas

persekutuan atas tanah persekutuan. Hanya saja, pertanah persekutuan. Hanya saja, perseorangan anggota persekutuan tidak dituntutseorangan anggota persekutuan tidak dituntut untuk membayar biaya atau ganti rugi tertentu. Biasanya tanah yang dikuasai dengan hak dalam untuk membayar biaya atau ganti rugi tertentu. Biasanya tanah yang dikuasai dengan hak dalam hukum adat itu berupa ladang.

hukum adat itu berupa ladang.

Bentuk hukum penguasaan tanah pada masyarakat adat dikenal dengan hak atas tanah adat. Ini Bentuk hukum penguasaan tanah pada masyarakat adat dikenal dengan hak atas tanah adat. Ini merupakan istilah yang digunakan secara formal, walaupun sesungguhnya pada

merupakan istilah yang digunakan secara formal, walaupun sesungguhnya pada setiap etnik maupunsetiap etnik maupun suku istilah yang digunakan berbeda-beda.

(8)

Hak atas tanah dalam hukum adat dapat dibagi sebagai berikut (Artawilaga, 1960) Hak atas tanah dalam hukum adat dapat dibagi sebagai berikut (Artawilaga, 1960) ::

1.

1. Hak persekutuan hukum, yaitu hak ulayat, Hak persekutuan hukum, yaitu hak ulayat, termasuk di dalamnya :termasuk di dalamnya : 2.

2. Hak-hak perseorangan, yaitu diantaranya :Hak-hak perseorangan, yaitu diantaranya : 1.

1. Hak pembukaan tanahHak pembukaan tanah 2.

2. Hak untuk mengumpulkan hasil hutanHak untuk mengumpulkan hasil hutan 1.

1. Hak milikHak milik 2.

2. Hak memungut hasil tanahHak memungut hasil tanah 3.

3. Hak wenang pilih/hak pilih lebih dahuluHak wenang pilih/hak pilih lebih dahulu 4.

4. Hak wenang beliHak wenang beli 5.

5. Hak pejabat adatHak pejabat adat

Sedangkan tanah adat dalam hukum adat diklasifikasikan menjadi (Abdulharis, 2007): Sedangkan tanah adat dalam hukum adat diklasifikasikan menjadi (Abdulharis, 2007):

1.

1. Kelas tanah ulayat menetapKelas tanah ulayat menetap 2.

2. Kelas tanah ulayat berpindah dan semi Kelas tanah ulayat berpindah dan semi berpindahberpindah 3.

3. Kelas tanah adat milik pribadiKelas tanah adat milik pribadi 4.

4. Kelas tanah kerajaanKelas tanah kerajaan

Hak opstal

Hak opstal adalah suatu hak kebendaan untuk memiliki bangunan dan tanaman tanaman diatas Hak opstal adalah suatu hak kebendaan untuk memiliki bangunan dan tanaman tanaman diatas sebidang tanah orang lain. Adapun, Hak Opstal ialah suatu hak yang memberikan wewenang kepada sebidang tanah orang lain. Adapun, Hak Opstal ialah suatu hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk memiliki segala sesuatu yang terdapat di atas tanah eigendom orang lain pemegangnya untuk memiliki segala sesuatu yang terdapat di atas tanah eigendom orang lain sepanjang sesuatu tersebut bukanlah kepunyaan “eignaar” tanah yang bersangkutan. Segala

sepanjang sesuatu tersebut bukanlah kepunyaan “eignaar” tanah yang bersangkutan. Segala sesuatusesuatu yang dapat dimiliki itu misalkan rumah atau bangunan, tanaman dan sebagainya.

yang dapat dimiliki itu misalkan rumah atau bangunan, tanaman dan sebagainya.

Di samping wewenang untuk dapat memiliki benda benda tersebut, hak postal juga memberikan Di samping wewenang untuk dapat memiliki benda benda tersebut, hak postal juga memberikan kepada pemegangnya untuk :

kepada pemegangnya untuk :

• Memindahtangankan (benda yang menjadi) haknya itu

• Memindahtangankan (benda yang menjadi) haknya itu kepada orang lain.kepada orang lain. • Menjadikan benda tersebut sebagai jaminan hutangnya

• Menjadikan benda tersebut sebagai jaminan hutangnya • Mengalihkannya

• Mengalihkannya kepada ahli warisnya sepanjang jangka waktu berlakunya hak opstal itu belumkepada ahli warisnya sepanjang jangka waktu berlakunya hak opstal itu belum habis menurut perjanjian yang telah ditetapkan

habis menurut perjanjian yang telah ditetapkan bersama pemilik tanah.bersama pemilik tanah.

Hak ini diberikan berdasarkan S.1872 nomor 124 untuk paling lama 30 tahun, sedangkan luasnya Hak ini diberikan berdasarkan S.1872 nomor 124 untuk paling lama 30 tahun, sedangkan luasnya tanah terbatas yaitu paling banyak hanya 10 bauw. Tanah yang dapat diberikan dengan hal opstal tanah terbatas yaitu paling banyak hanya 10 bauw. Tanah yang dapat diberikan dengan hal opstal hanya tanah negara bebas. Milik tanah perorangan dan desa dapat juga, diberikan hak opstal, yaitu hanya tanah negara bebas. Milik tanah perorangan dan desa dapat juga, diberikan hak opstal, yaitu setelah memberikan ganti rugi kepada yang

(9)

Hak Ulayat

Hak

Hak ulayat ulayat adalah adalah kewenangan, yang kewenangan, yang menurut menurut hukum hukum adat, adat, dimiliki dimiliki oleh oleh masyarakat masyarakat hukumhukum adat

adat atas wilayah atas wilayah tertentu yang tertentu yang merupakan lingkungan merupakan lingkungan warganya, dimana warganya, dimana kewenangan inikewenangan ini memperbolehkan masyarakat untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, memperbolehkan masyarakat untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut bagi kelangsungan hidupnya. Masyarakat dan sumber daya yang dimaksud dalam wilayah tersebut bagi kelangsungan hidupnya. Masyarakat dan sumber daya yang dimaksud memiliki hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat memiliki hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang

hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.bersangkutan.

Apa Saja Syarat Pengakuan Terhadap Tanah Yang dikelolah Oleh Sekolompok Orang Sehingga dapat Apa Saja Syarat Pengakuan Terhadap Tanah Yang dikelolah Oleh Sekolompok Orang Sehingga dapat di Kategorikan Sebagai tanah Ulayat/Tanah Adat

di Kategorikan Sebagai tanah Ulayat/Tanah Adat

1. Diatas tanah ulayat/ tanah adat tersebut terdapat masyarakat hukum adat yang mengelolah tanah 1. Diatas tanah ulayat/ tanah adat tersebut terdapat masyarakat hukum adat yang mengelolah tanah tersebut

tersebut

2. Masyarakat adat tersebut memilki tatanan/aturan-aturan adat

2. Masyarakat adat tersebut memilki tatanan/aturan-aturan adat yang sifatnya mengikat kepadayang sifatnya mengikat kepada masyarakat hukum adat tersebut

masyarakat hukum adat tersebut

3. Tanah yang kelompok hukum adat anda kalim sebagai tanah Ulayat/tanah adat adalah tanah 3. Tanah yang kelompok hukum adat anda kalim sebagai tanah Ulayat/tanah adat adalah tanah tempat masyarakat hukum adat anda mengambil keperluan hidup sehari

tempat masyarakat hukum adat anda mengambil keperluan hidup sehari -hari.-hari.

4. Terdapat tatanan/aturan hukum adat yang mengatur tentang bagaimana tata cara pengelolaan 4. Terdapat tatanan/aturan hukum adat yang mengatur tentang bagaimana tata cara pengelolaan tanah adat tersebut.

tanah adat tersebut.

Persekutuan dengan tanah yang diduduki terdapat hubungan yang erat, hubungan yang Persekutuan dengan tanah yang diduduki terdapat hubungan yang erat, hubungan yang bersifat

bersifat religio-magis.religio-magis. Hubungan ini menyebabkan persekutuan memperoleh hak untuk menguasaiHubungan ini menyebabkan persekutuan memperoleh hak untuk menguasai tanah yang dimaksud, memamfaatkan tanah, memungut hasil dari tumbuh-tumbuhan yang hidup tanah yang dimaksud, memamfaatkan tanah, memungut hasil dari tumbuh-tumbuhan yang hidup diatas tanah itu, juga berburu terhadap binatang-binatang yang hidup disitu. Hak persekutuan atas diatas tanah itu, juga berburu terhadap binatang-binatang yang hidup disitu. Hak persekutuan atas tanah ini disebut

tanah ini disebut hak pertuanan atau hak ulayat.hak pertuanan atau hak ulayat.

Kedudukan hak ulayat ini, berlaku keluar dan kedalam. Berlaku ke luar karena bukan warga Kedudukan hak ulayat ini, berlaku keluar dan kedalam. Berlaku ke luar karena bukan warga persekutuan pada prinsipnya

persekutuan pada prinsipnya tidak diperbolehkantidak diperbolehkan turut menggarap tanah yang merupakan wilayahturut menggarap tanah yang merupakan wilayah kekuasaan persekutuan yang bersangkutan, hanya dengan seizin persekutuan serta setelah kekuasaan persekutuan yang bersangkutan, hanya dengan seizin persekutuan serta setelah membayar atau memberikan ganti kerugian, orang luar bukan warga persekutuan dapat membayar atau memberikan ganti kerugian, orang luar bukan warga persekutuan dapat memperoleh kesempatan untuk turut serta menggunakan tanah wilayah persekutuan.

memperoleh kesempatan untuk turut serta menggunakan tanah wilayah persekutuan.

Berlaku kedalam, karena persekutuan sebagai suatu keseluruhan yang berarti semua warga Berlaku kedalam, karena persekutuan sebagai suatu keseluruhan yang berarti semua warga persekutuan bersama-sama sebagai suatu kesatuan, melakukan hak ulayat dimaksud untuk memetik persekutuan bersama-sama sebagai suatu kesatuan, melakukan hak ulayat dimaksud untuk memetik hasil dari tanah beserta segala t

hasil dari tanah beserta segala tumbuh-tumbuhan dan binatang liar yang hidup umbuh-tumbuhan dan binatang liar yang hidup diatasnya.diatasnya.

Antara hak ulayat dan hak warga masing-masing ada hubungan timbal balik. Jika seorang warga Antara hak ulayat dan hak warga masing-masing ada hubungan timbal balik. Jika seorang warga persekutuan berhak untuk membuka tanah, untuk mengerjakan tanah itu terus menerus dan persekutuan berhak untuk membuka tanah, untuk mengerjakan tanah itu terus menerus dan menanam pohon-pohon diatas tanah itu, sehingga ia mempunyai hak milik atas tanah itu (pasal 20 menanam pohon-pohon diatas tanah itu, sehingga ia mempunyai hak milik atas tanah itu (pasal 20 UUPA).

(10)

Hak milik ini harus menghormati : Hak milik ini harus menghormati : 1. hak ulayat desanya;

1. hak ulayat desanya;

2. kepentingan-kepentingan yang memiliki tanah; 2. kepentingan-kepentingan yang memiliki tanah; 3. peraturan-peraturan adat.

3. peraturan-peraturan adat.

Bila kemudian tanah itu ditinggalkan dan tidak diurus lagi oleh yang berkepentingan maka tanah itu Bila kemudian tanah itu ditinggalkan dan tidak diurus lagi oleh yang berkepentingan maka tanah itu kembali menjadi hak ulayat.

kembali menjadi hak ulayat.

Jika terjadi perselisihan, Kepala adat akan

Jika terjadi perselisihan, Kepala adat akan mengambil beberapa tindakan untuk memulihkanmengambil beberapa tindakan untuk memulihkan perselisihan tersebut, umpamanya:

perselisihan tersebut, umpamanya:

1) mengganti kerugian pada orang yang dirugikan/ pada masyarakat adat 1) mengganti kerugian pada orang yang dirugikan/ pada masyarakat adat 2) membayar uang adat kepada

(11)

Hak-Hak Atas Tanah Setelah Berlakunya UUPA

Hak Milik

Menurut Pasal 20 UUPA hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat Menurut Pasal 20 UUPA hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Salah satu kekhususan dari Hak Milik ini tidak dibatasi oleh waktu dan diberikan untuk waktu yang Salah satu kekhususan dari Hak Milik ini tidak dibatasi oleh waktu dan diberikan untuk waktu yang tidak terbatas lamanya yaitu selama hak milik ini masih diakui dalam rangka beriakunya UUPA, tidak terbatas lamanya yaitu selama hak milik ini masih diakui dalam rangka beriakunya UUPA, kecualiakan ketentuan Pasal 27 UUPA.

kecualiakan ketentuan Pasal 27 UUPA.

Pasal 27 UUPA menjelaskan bahwa Hak Milik itu hapus apabila : Pasal 27 UUPA menjelaskan bahwa Hak Milik itu hapus apabila : §

§ Tanahnya jatuh Tanahnya jatuh kepada negara kepada negara :: 1.

1. Karena Karena pencabutan pencabutan hak hak berdasarkan berdasarkan Pasal Pasal 1818 2.

2. Karena Karena penyerahan penyerahan dengan dengan sukarela sukarela oleh oleh pemiliknyapemiliknya 3.

3. Karena Karena diterlantarkanditerlantarkan 4.

4. Karena Karena ketentuan ketentuan Pasal Pasal 21 21 ayat ayat (3) (3) dan dan Pasal Pasal 26 26 ayat ayat (2)(2) §

§ Tanahnya Tanahnya musnah.musnah.

Pada asasnya badan hukum tidak mungkin

Pada asasnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali mempunyai tanah dengan hak milik kecuali ditentukanditentukan secara khusus oleh Undang-undang atau peraturan lainnya,

secara khusus oleh Undang-undang atau peraturan lainnya, seperti yang telah ditentukan olehseperti yang telah ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1973 yaitu:

Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1973 yaitu: a.

a. Bank-bank yang Bank-bank yang didirikan didirikan oleh oleh negara.negara. b.

b. Perkumpulan-perkumpulan Perkumpulan-perkumpulan Koperasi peKoperasi pertanian rtanian yang yang didirikan didirikan berdasarkan berdasarkan undang- undang-undang Nomor 79 Tahun 1958.

undang Nomor 79 Tahun 1958. c.

c. Badan-badan Badan-badan keagamaan keagamaan yang yang ditunjuk ditunjuk oleh oleh menteri menteri pertanian/agraria pertanian/agraria setelah setelah mendengarmendengar menteri agama.

menteri agama. d.

d. Badan-badan sosial Badan-badan sosial yang yang ditunjuk ditunjuk oleh oleh menteri menteri pertanian/agraria pertanian/agraria setelah setelah mendengar mendengar menterimenteri sosial.

sosial.

Penjelasan umum UUPA menerangkan bahwa dilarangnya badan hukum mempunyai hak milik, Penjelasan umum UUPA menerangkan bahwa dilarangnya badan hukum mempunyai hak milik, karena memangnya badan hukum tidak periu mempunyai hak milik tetapi cukup bagi karena memangnya badan hukum tidak periu mempunyai hak milik tetapi cukup bagi keperluan-keperluan yang khusus yaitu hak-hak lain selain hak milik.

(12)

Turun temurun

Turun temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidupartinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila

dan bila pemiliknya meninggal pemiliknya meninggal dunia, maka dunia, maka hak hak miliknya dapat miliknya dapat dilanjutkan oleh dilanjutkan oleh ahli wariahli warisnyasnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik.

sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Terkuat Terkuat artinya hak milik atas tanah lebih kuatartinya hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan denganhak

dibandingkan denganhak atas tanah atas tanah yang lain, yang lain, tidak mempunyai batas waktu tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudahtertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus.

dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. TerpenuhTerpenuh artinyahak milik atasartinyahak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah tanah memberi wewenang kepada pemiliknya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan denganhak atas tanah yang lain.

bila dibandingkan denganhak atas tanah yang lain.

Namun demikian bukan berarti bahwa sifat terkuat dan terpenuh yang melekat Namun demikian bukan berarti bahwa sifat terkuat dan terpenuh yang melekat pada hak milik menjadikan hak ini sebagai hak yang mutlak, tidak terbatas, dan tidak dapat diganggu pada hak milik menjadikan hak ini sebagai hak yang mutlak, tidak terbatas, dan tidak dapat diganggu gugat, karena dalam situasi dan kondisi tertentu hak milik ini dapat pula dibatasi. Pembatasan yang gugat, karena dalam situasi dan kondisi tertentu hak milik ini dapat pula dibatasi. Pembatasan yang paling nyata diatur dalam ketentuan UUPA antara lain terdapat dalam pasal-pasal sebagai berikut: paling nyata diatur dalam ketentuan UUPA antara lain terdapat dalam pasal-pasal sebagai berikut: -

- Pasal Pasal 6 6 : : Semua Semua hak hak atas atas tanah tanah mempunyai mempunyai fungsi fungsi sosial. sosial. Seseorang Seseorang tidak tidak dibenarkandibenarkan mempergunakan

mempergunakan atau atau tidak tidak mempergunakan mempergunakan hak hak miliknya miliknya (atas (atas tanah) tanah) semata semata hanya hanya untukuntuk kepentingan pribadinya, apalagi jika hal itu dapat merugikan kepentingan masyarakat karena sesuai kepentingan pribadinya, apalagi jika hal itu dapat merugikan kepentingan masyarakat karena sesuai dengan asas fungsi social ini

dengan asas fungsi social ini hak milik dapat hapus jika hak milik dapat hapus jika kepentingan umum menghendakinya.kepentingan umum menghendakinya.

- Pasal 7: Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang - Pasal 7: Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.

melampaui batas tidak diperkenankan.

- Pasal 17 : Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud - Pasal 17 : Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatuhak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

sesuatuhak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

- Pasal 18 : Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan - Pasal 18 : Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.

dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.

- Pasal 21 ayat (1) : Hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hakmilik. - Pasal 21 ayat (1) : Hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hakmilik. Mengenai keabsahan dan kehalalan hak milik, telah dikenal dua asas,

Mengenai keabsahan dan kehalalan hak milik, telah dikenal dua asas, pertama pertama asasasas “Nemo plus juris“Nemo plus juris transfere potest quam ipse habel”

transfere potest quam ipse habel” , artinya tidak seorangpun dapat mengalihkan atau memberikan, artinya tidak seorangpun dapat mengalihkan atau memberikan sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa yang dia punyai.

sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa yang dia punyai. KeduaKedua, asas, asas “Nemo sibi “Nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest

ipse causam possessionis mutare potest ”, artinya tidak seorangpun mengubah bagi dirinya atau”, artinya tidak seorangpun mengubah bagi dirinya atau kepentingan pihaknya sendiri, tujuan dari penggunaan objeknya.

(13)

Hak Pakai

Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU Tanah), Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang Agraria (UU Tanah), Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain.

dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Sebagaimana diatur dalam Pasal42

Sebagaimana diatur dalam Pasal42 Hukum Tanah, Hak PaHukum Tanah, Hak Pakai dapat diberikan kepadkai dapat diberikan kepada:a: 1.

1. warga negara Indonesia;warga negara Indonesia; 2.

2. orang asing yang orang asing yang berkedudukan di Indonesia;berkedudukan di Indonesia; 3.

3. badan hukum yang didirikan dan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia;berkedudukan di Indonesia; 4.

4. badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.

Lebih lanjut, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Lebih lanjut, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40), Hak Pakai dapat diberikan di Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40), Hak Pakai dapat diberikan di atas tanah dengan status:

atas tanah dengan status: 1.

1. tanah negara;tanah negara; 2.

2. tanah hak pengelolaan;tanah hak pengelolaan; 3.

3. tanah hak milik.tanah hak milik.

Ditetapkan dalam Pasal 45 PP 40 jangka waktu bagi hak pakai atas tanah Negara adalah 25 (dua Ditetapkan dalam Pasal 45 PP 40 jangka waktu bagi hak pakai atas tanah Negara adalah 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. PP 40 puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. PP 40 mengatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu Hak Pakai

mengatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu Hak Pakai dapat diperpanjang, yaitu:dapat diperpanjang, yaitu: 1.

1. Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah;Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah; 2.

2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;pemegang hak; 3.

3. Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang diatur dalam PPdiatur dalam PP 40.

40.

Lebih lanjut, untuk perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, Pasal 47 PP 40 mengatur bahwa Lebih lanjut, untuk perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, Pasal 47 PP 40 mengatur bahwa permohonan atas perpanjangan jangka waktu harus diajukan selambat-lambatnya dua tahun permohonan atas perpanjangan jangka waktu harus diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai

sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.tersebut.

Selain itu, PP 41 mengatur jangka waktu yang berbeda untuk Hak Pakai atas rumah yang dibangun Selain itu, PP 41 mengatur jangka waktu yang berbeda untuk Hak Pakai atas rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik, jangka waktu perjanjian tersebut tidak boleh berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik, jangka waktu perjanjian tersebut tidak boleh lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun dimana perjanjian tersebut dapat diperpanjang selama 25 (dua lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun dimana perjanjian tersebut dapat diperpanjang selama 25 (dua puluh lima) tahun. Walaupun demikian, perpanjangan selama 25 (dua puluh lima) tahun harus puluh lima) tahun. Walaupun demikian, perpanjangan selama 25 (dua puluh lima) tahun harus dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dan pemegang hak milik. Selanjutnya, dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dan pemegang hak milik. Selanjutnya, perpanjangan dapat dibuat dengan ketentuan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia atau perpanjangan dapat dibuat dengan ketentuan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia atau untuk perusahaan asing, mempunyai perwakilan di Indonesia.

(14)

Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun atas Hak Pakai tanah negara atau Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun atas Hak Pakai tanah negara atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak lagi berdomisili di Indonesia, dalam jangka berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak lagi berdomisili di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun, orang asing harus mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi waktu 1 (satu) tahun, orang asing harus mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi syarat untuk memiliki hak atas tanah. Dalam hal orang asing tersebut menolak untuk mengalihkan syarat untuk memiliki hak atas tanah. Dalam hal orang asing tersebut menolak untuk mengalihkan haknya kepada pihak lain, rumah yang dibangun atas tanah negara akan dikuasai oleh negara untuk haknya kepada pihak lain, rumah yang dibangun atas tanah negara akan dikuasai oleh negara untuk dilelang. Adapun rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak, rumah akan dilelang. Adapun rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak, rumah akan dimiliki oleh pemegang hak.

dimiliki oleh pemegang hak.

Subyek Yang Berwenang Memperoleh Hak Pakai Subyek Yang Berwenang Memperoleh Hak Pakai



 WNIWNI 

 WNA yang berkedudukan di IndonesiaWNA yang berkedudukan di Indonesia 

 Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesiaberkedudukan di Indonesia 

 Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di IndonesiaIndonesia

Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam Hak Guna Usaha adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu

jangka waktu paling lama paling lama 35 tahun 35 tahun dan dapat dan dapat diperpanjang paling diperpanjang paling lama 25 lama 25 tahun, guna tahun, guna PerusahaanPerusahaan Pertanian, Perikanan atau Pertenakan. (Pasal 28 Ayat 1)

Pertanian, Perikanan atau Pertenakan. (Pasal 28 Ayat 1)

Hak ini adalah Hak yang khusus untuk mengusahakan tanah yang bukan miliknya sendiri guna Hak ini adalah Hak yang khusus untuk mengusahakan tanah yang bukan miliknya sendiri guna Perusahaan Pertanian, Perikanan dan Pertenakan.

Perusahaan Pertanian, Perikanan dan Pertenakan.

Proses daripada HGU itu sendiri adalah penyerahan tanah oleh pihak pemilik tanah (misalnya: Proses daripada HGU itu sendiri adalah penyerahan tanah oleh pihak pemilik tanah (misalnya: masyarakat) kepada negara, untuk kemudian diberikan lagi dengan status HGU kepada pihak yang masyarakat) kepada negara, untuk kemudian diberikan lagi dengan status HGU kepada pihak yang berkepentingan. Artinya, untuk membuat status tanah menjadi tanah negara, si yang berkepentingan. Artinya, untuk membuat status tanah menjadi tanah negara, si yang berkepentingan (dalam hal ini pemohon HGU) haruslah membebaskan tanah tersebut dari pemilik berkepentingan (dalam hal ini pemohon HGU) haruslah membebaskan tanah tersebut dari pemilik lamanya (masyarakat) dengan cara memberikan ganti rugi. Setelah itu barulah tanah tersebut lamanya (masyarakat) dengan cara memberikan ganti rugi. Setelah itu barulah tanah tersebut dimohonkan haknya sebagai HGU.

dimohonkan haknya sebagai HGU.

Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha, adalah: Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha, adalah:

1.

1. Warga negara Indonesia.Warga negara Indonesia. 2.

2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan Pasal 8 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Berdasarkan Pasal 8 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, jangka waktu Hak Guna Usaha, adalah untuk pertama kalinya paling lama 35 Pakai Atas Tanah, jangka waktu Hak Guna Usaha, adalah untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui untuk tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

(15)

Pemegang hak guna usaha menikmati segala hak yang terkandung dalam hak milik alas tanah yang Pemegang hak guna usaha menikmati segala hak yang terkandung dalam hak milik alas tanah yang ada dalam usahanya, tetapi ia tidak boleh berbuat sesuatu yang kiranya dapat menurunkan harga ada dalam usahanya, tetapi ia tidak boleh berbuat sesuatu yang kiranya dapat menurunkan harga tanah itu. Dengan demikian ia tidak boleh antara lain melakukan penggalian batu, batu bara tanah itu. Dengan demikian ia tidak boleh antara lain melakukan penggalian batu, batu bara terpendam, tanah liat atau bagian tanah lain sejenis itu, kecuali bila penggalian itu memang sudah terpendam, tanah liat atau bagian tanah lain sejenis itu, kecuali bila penggalian itu memang sudah dimulai ketika hak itu diperolehnya.

dimulai ketika hak itu diperolehnya.

Pohon-pohon yang mati atau roboh secara kebetulan selama hak guna usaha berjalan, menjadi Pohon-pohon yang mati atau roboh secara kebetulan selama hak guna usaha berjalan, menjadi bagian pemegang hak guna usaha, asal diganti dengan pohon lain. Demikian pula ia mempunyai bagian pemegang hak guna usaha, asal diganti dengan pohon lain. Demikian pula ia mempunyai kebebasan terhadap tanam-tanaman yang diselenggarakannya sendiri.

kebebasan terhadap tanam-tanaman yang diselenggarakannya sendiri.

Pemilik tanah tidak wajib mengadakan suatu perbaikan. Sebaliknya pemegang hak guna usahalah Pemilik tanah tidak wajib mengadakan suatu perbaikan. Sebaliknya pemegang hak guna usahalah yang berkewajiban memelihara barang yang ada dalam hak guna usaha tersebut dan melakukan yang berkewajiban memelihara barang yang ada dalam hak guna usaha tersebut dan melakukan perbaikan terhadap kerusakan-kerusakan yang biasa. Ia boleh memperbaiki tanah itu, dengan perbaikan terhadap kerusakan-kerusakan yang biasa. Ia boleh memperbaiki tanah itu, dengan mendirikan gedung-gedung di atasnya, dengan membukanya atau menanaminya. Ia berhak mendirikan gedung-gedung di atasnya, dengan membukanya atau menanaminya. Ia berhak mengalihkan haknya kepada orang lain, membebaninya dengan hipotek dan membebani tanah yang mengalihkan haknya kepada orang lain, membebaninya dengan hipotek dan membebani tanah yang dibebani hak guna usaha itu dengan pengabdian pekarangan selama jangka waktu hak guna dibebani hak guna usaha itu dengan pengabdian pekarangan selama jangka waktu hak guna usahanya.

usahanya.

Pada waktu berakhirnya hak guna usaha, ia boleh mengambil gedung yang didirikan dan tanaman Pada waktu berakhirnya hak guna usaha, ia boleh mengambil gedung yang didirikan dan tanaman yang diusahakan, yang menurut perjanjian tidak semestinya didirikan atau ditanam;

yang diusahakan, yang menurut perjanjian tidak semestinya didirikan atau ditanam; tetapi bila tanahtetapi bila tanah itu menjadi rusak karena pengambilan barang-barang itu, ia wajib mengganti kerugian. Namun itu menjadi rusak karena pengambilan barang-barang itu, ia wajib mengganti kerugian. Namun demikian pemilik tanah berhak menahan barang-barang itu sampai pemegang hak guna usaha demikian pemilik tanah berhak menahan barang-barang itu sampai pemegang hak guna usaha menunaikan segala kewajibannya.

menunaikan segala kewajibannya.

Pemegang hak guna usaha tidak berhak menuntut pemilik tanah membayar harga gedung, Pemegang hak guna usaha tidak berhak menuntut pemilik tanah membayar harga gedung, bangunan, tanaman dan apa saja yang dibuat oleh yang tersebut pertama dan masih ada di atas bangunan, tanaman dan apa saja yang dibuat oleh yang tersebut pertama dan masih ada di atas tanah itu pada saat berakhirnya hak guna usaha.

tanah itu pada saat berakhirnya hak guna usaha.

Pemegang hak guna usaha harus membayar semua pajak yang dikenakan terhadap tanah itu, baik Pemegang hak guna usaha harus membayar semua pajak yang dikenakan terhadap tanah itu, baik pajak biasa maupun pajak luar biasa, baik pajak tahunan maupun pajak yang harus dibayar hanya pajak biasa maupun pajak luar biasa, baik pajak tahunan maupun pajak yang harus dibayar hanya satu kali saja. Kewajiban untuk membayar upeti tidak dapat dipecah-pecah, dan harus ditanggung satu kali saja. Kewajiban untuk membayar upeti tidak dapat dipecah-pecah, dan harus ditanggung seluruhnya oleh pemegang hak guna usaha, walaupun tanah yang bersangkutan telah dibagi-bagi seluruhnya oleh pemegang hak guna usaha, walaupun tanah yang bersangkutan telah dibagi-bagi untuk beraneka usaha.

untuk beraneka usaha.

Pemegang hak guna usaha tidak dapat menuntut dibebaskan dari pembayaran upeti, baik karena Pemegang hak guna usaha tidak dapat menuntut dibebaskan dari pembayaran upeti, baik karena hasilnya berkurang maupun karena hasilnya tidak ada lagi. Meskipun demikian, bila selama lima hasilnya berkurang maupun karena hasilnya tidak ada lagi. Meskipun demikian, bila selama lima tahun berturut-turut pemegang hak guna usaha tidak memperoleh kenikmatan apa pun dari tanah tahun berturut-turut pemegang hak guna usaha tidak memperoleh kenikmatan apa pun dari tanah itu, ia harus dibebaskan dari

itu, ia harus dibebaskan dari pembayaran upeti selama ia tidak memperoleh hasil.pembayaran upeti selama ia tidak memperoleh hasil.

Untuk setiap pengalihan hak guna usaha atau pembagian oleh suatu persekutuan, tidak diwajibkan Untuk setiap pengalihan hak guna usaha atau pembagian oleh suatu persekutuan, tidak diwajibkan membayar iuran istimewa. Dengan berakhirnya hak guna usaha, pemilik tanah mempunyai tuntutan membayar iuran istimewa. Dengan berakhirnya hak guna usaha, pemilik tanah mempunyai tuntutan perseorangan terhadap pemegang hak usaha untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga yang perseorangan terhadap pemegang hak usaha untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga yang disebabkan pemegang hak guna usaha lalai dan kurang memelihara pekarangan dan untuk hak-hak disebabkan pemegang hak guna usaha lalai dan kurang memelihara pekarangan dan untuk hak-hak yang akibat kesalahan pemegang hak guna usaha telah gugur karena lewat waktu.

(16)

Bila hak guna usaha berakhir karena lewatnya waktu maka hak itu boleh berjalan terus sampai Bila hak guna usaha berakhir karena lewatnya waktu maka hak itu boleh berjalan terus sampai dihentikan. Hak guna usaha dapat dicabut bila tanah rusak sama sekali atau sangat disalahgunakan, dihentikan. Hak guna usaha dapat dicabut bila tanah rusak sama sekali atau sangat disalahgunakan, tanpa mengurangi tuntutan untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga. Pencabutan dapat juga tanpa mengurangi tuntutan untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga. Pencabutan dapat juga diucapkan karena kelalaian membayar uang upeti selama lima tahun berturut-turut dan setelah diucapkan karena kelalaian membayar uang upeti selama lima tahun berturut-turut dan setelah sia-sia ditegur oleh juru

sia ditegur oleh juru sita secara sah, sekurang-kurangnya enam minggu sebelum tuntutan diajukan.sita secara sah, sekurang-kurangnya enam minggu sebelum tuntutan diajukan. Pemegang hak guna usaha dapat menghindarkan penghapusan hak guna usaha karena kerusakan Pemegang hak guna usaha dapat menghindarkan penghapusan hak guna usaha karena kerusakan yang diperbuat pada tanah atau karena penyalahgunaan hak, bila ia memperbaiki barang-barang itu yang diperbuat pada tanah atau karena penyalahgunaan hak, bila ia memperbaiki barang-barang itu sehingga kembali dalam keadaan seperti semula dan memberikan jaminan yang cukup untuk sehingga kembali dalam keadaan seperti semula dan memberikan jaminan yang cukup untuk selanjutnya.

selanjutnya.

Semua ketentuan dalam bab ini hanya berlaku selama dalam perjanjian kedua belah pihak tidak Semua ketentuan dalam bab ini hanya berlaku selama dalam perjanjian kedua belah pihak tidak diadakan penyimpangan. Hak guna usaha berakhir menurut cara berakhirnya hak numpang karang diadakan penyimpangan. Hak guna usaha berakhir menurut cara berakhirnya hak numpang karang sebagaimana ditentukan dalam Pasal 718 dan 719.

sebagaimana ditentukan dalam Pasal 718 dan 719.

Hak guna bangunan

..

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 ayat 1 UUPA). Di yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 ayat 1 UUPA). Di dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 diatur lebih lanjut mengenai HGB. HGB dapat dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 diatur lebih lanjut mengenai HGB. HGB dapat diberikan atau dibebankan terhadap tanah negara; tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Hak diberikan atau dibebankan terhadap tanah negara; tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Hak guna bangunan juga dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.

guna bangunan juga dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Pemberian HGB

Pemberian HGB

Berdasarkan Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Berdasarkan Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah dijelaskan bahwa HGB hanya diperuntukkan bagi warga negara Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah dijelaskan bahwa HGB hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB tidak dapat diperuntukkan bagi orang asing dan badan hukum asing. HGB diberikan Indonesia. HGB tidak dapat diperuntukkan bagi orang asing dan badan hukum asing. HGB diberikan untuk jangka waktu selama 30 tahun dengan perpanjangan selama 20 tahun. HGB diberikan dengan untuk jangka waktu selama 30 tahun dengan perpanjangan selama 20 tahun. HGB diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk atas usul pemegang hak keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk atas usul pemegang hak pengelolaan, lalu di daftarkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan.

pengelolaan, lalu di daftarkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan. Kewajiban Pemegang HGB

Kewajiban Pemegang HGB Pemegang HGB berkewajiban: Pemegang HGB berkewajiban:

1.

1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalamMembayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan keputusan pemberian haknya, menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;

persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya; 2.

2. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang aMemelihara dengan baik tanah dan bangunan yang a da di atasnya serta menjaga kelestarianda di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

lingkungan hidup; 3.

3. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang HakMenyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB i

Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB i tu hapus;tu hapus; 4.

(17)

Peralihan HGB Peralihan HGB

Peralihan HGB terjadi karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan Peralihan HGB terjadi karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan.

pewarisan. Berakhirnya HGB Berakhirnya HGB

HGB berkahir karena jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena HGB berkahir karena jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir, dicabut untuk kepentingan umum,

waktu berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, dan tanahnya musnah.ditelantarkan, dan tanahnya musnah.

Hak sewa untuk bangunan

hak seseorang atau suatu badan hukum mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan hak seseorang atau suatu badan hukum mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (Pasal 44 ayat 1 bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (Pasal 44 ayat 1 UUPA).

UUPA).

Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak menggunakan Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. hak sewa hanya dapat diberikan untuk tanah bangunan, hak sewa untuk uang sebagai sewa. hak sewa hanya dapat diberikan untuk tanah bangunan, hak sewa untuk pertanian tidak dibenarkan dan hanya dapat dibebankan di atas tanah milik orang lain. Di atas tanah pertanian tidak dibenarkan dan hanya dapat dibebankan di atas tanah milik orang lain. Di atas tanah negara hak sewa tidak dapat diberikan.

negara hak sewa tidak dapat diberikan. Subyek hak sewa yaitu :

Subyek hak sewa yaitu : a.

a. WNIWNI b.

b. WNA yang berkedudukan di IndonesiaWNA yang berkedudukan di Indonesia c.

c. Badan Hukum IndonesiaBadan Hukum Indonesia d.

d. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di IndonesiaIndonesia Pembayaran Uang Sewa

Pembayaran Uang Sewa

Berbeda dengan hak guna bangunan yang berasal dari tanah negara ataupun tanah hak milik, di Berbeda dengan hak guna bangunan yang berasal dari tanah negara ataupun tanah hak milik, di mana si penerima hak hams membayar pemasukan pada Negara ataupun pada pemilik pada awal mana si penerima hak hams membayar pemasukan pada Negara ataupun pada pemilik pada awal pemberian hak, maka hak sewa untuk bangunan,

pemberian hak, maka hak sewa untuk bangunan, pembayaran sews dapat dilakukan :pembayaran sews dapat dilakukan : a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu.

a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu. b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan. b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan. c. perjanjian sewa tidak