1 BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertumbuhan ekonomi yang semakin tinggi telah terjadi di Indonesia khususnya di DKI Jakarta. Pada tahun 2010, pemerintah telah menargetkan pertumbuhan ekonomi mencapai 6,8%. Menurut Hendri Saparini dalam dialog pro3 RRI, Rabu(13/3/2013), target ini dapat terlaksana ditengah kondisi pertumbuhan ekonomi yang menurun dan terjadinya pemangkasan anggaran.
Akan terjadi pertumbuhan ekonomi yang 60% dipegang oleh swasta. Hal ini dikarenakan banyaknya minat asing yang berinvestasi di Indonesia, khususnya investasi portofolio dan investasi langsung.
Pertumbuhan ekonomi yang tinggi ini membuat meningkatkan kebutuhan akan sebuah properti di beberapa daerah di DKI Jakarta. Muncul sebuah prediksi dari para pakar real estate akan bermunculan pusat-pusat kota baru untuk menunjang pertumbuhan ekonomi di DKI Jakarta.
Menurut National Director Head Of Strategic Consulting Jones Lang LaSalle, Vivin Harsanto, berdasarkan planning tata ruang yang disusun oleh Pemda DKI, kawasan Cempaka Putih akan menjadi sebuah Semanggi kecil ( Clover Leaf ) yang memudahkan akses menuju berbagai tempat seperti bandara atau pusat kota. Dengan harga tanah sekitar 8 juta – 12 juta rupiah. Lokasi ini berpotensi untuk perkantoran dan komersil. Alasan yang menguatkan Vivin untuk berpendapat bahwa daerah Cempaka Putih sangat
berpotensial di Jakarta dikarenakan letaknya yang berdekatan dengan Kelapa Gading dengan dukungan infrastruktur jalan (Sumber : BeritaSatu.com).
Ketersediaan lahan yang terbatas dan kebutuhan yang tinggi membuat harga tanah di wilayah Kelapa Gading mencapai Rp 20-40 juta per m2 (Sumber: Ketua Real Estate Indonesia (REI), Setyo Maharso) dengan kenaikan tertinggi harga tanah di Jakarta selama periode triwulan II-2012 sebesar 7,44% (sumber: survey yang dilakukan oleh Bank Indonesia). Harga tanah ini sudah melampaui harga tanah di kawasan Pondok Indah. Tidak hanya harga tanahnya yang tinggi, pertumbuhannya pun tergolong lebih tinggi jika dibandingkan dengan daerah PIK atau Pondok Indah. Fakta inilah yang membuat harga tanah di sekitar Kawasan Kelapa Gading mengalami peningkatan.
Pertumbuhan ekonomi ini selain membawa dampak baik juga membawa dampak buruk pada suatu daerah. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi membuat terjadinya peningkatan jumlah kendaraan yang berakhir pada kemacetan sebagai sumber dari polusi udara. Polusi udara ini dapat ditekan dengan penciptaan ruang-ruang hijau di Jakarta.
Berdasarkan KTT Bumi di Rio Janeiro (1992) dan Johannesberg (2002) telah disepakati RTH kota yang sehat minimal 30% dari luas kota secara keseluruhan. Saat ini Jakarta baru memiliki 10 persen ruang terbuka hijau atau setara dengan 66,1 kilometer persegi. Dengan demikian luas ruang terbuka yang dibutuhkan masih 20 persen atau setara dengan 132,2 kilometer persegi dari luas lahan Jakarta yang mencapai 661,52 kilometer persegi (Sumber: www.merdeka.com). Ketersedian RTH di Jakarta hanya 23%
namun dengan partisipasi masyarakat dan sektor swasta, Jakarta mampu mencapai 30%.
Selain polusi udara, kurangnya daerah resapan air di Jakarta khususnya pada daerah Jakarta Utara dan Jakarta Timur membuat terjadinya penggenangan air pada wilayah-wilayah tersebut. Jika hal ini terus menerus terjadi pada tahun 2050, kawasan Istana Negara dan Taman Silang Monas terendam air laut , dan tepi pantai Kota Jakarta bergeser ke Dukuh Atas. Empat puluh persen wilayah Jakarta memiliki ketinggian 7 m hingga 3 m dibawah permukaan laut. Di lain sisi terjadi kenaikan permukaan air laut setinggi 0,57 cm per tahun. Maka dapat diperkirakan bahwa sekitar 24 % wilayah Jakarta akan tergenang secara permanen. (Sumber: Jakarta Menuju RTH 30%).
Gambar 1.1 Daerah Banjir 2008 ; Gambar 1.2 Daerah Banjir 2011
Gambar1.3 Daerah Banjir 2012 ; Gambar1.4 Daerah Banjir 2013 Sumber : Badan Nasional Penanggulangan Bencana dan BMKG,2013
Dari keempat gambar diatas terjadi perubahan signifikan mengenai masalah banjir yang terjadi di Jakarta. Terjadi perubahaan daerah-daerah yang awalnya tidak terkena banjir lambat laun ikut terkena banjir. Genangan air mulai menyebar ke daerah Jakarta Timur dan Jakarta Utara. Jakarta Utara
berada dibawah permukaan laut (Sumber: TribunJakarta.com). Di lain sisi, peningkatan penghijauan banyak terjadi di Jakarta Selatan. Jakarta Selatan memiliki daya dukung tanah yang lebih baik untuk dijadikan area resapan.
Gambar 1.5 Peta Kawasan Hijau 2010 ; Gambar1.6 Kawasan Hijau 2030 Sumber : Ruang Jakarta,2011
Gambar 1.7 Lokasi Tapak Sumber: Google Maps,2013
Pada lokasi cempaka putih dan pulomas ini tidak hanya strategis untuk dilakukan pembangunan seperti layaknya semanggi, namun juga memiliki potensi alam yang bagus. Pada daerah lokasi ini terdapat waduk Riario seluas 25 ha yang sudah lama tidak efektif dan dalam kondisi waduk yang banyak sampah dan enceng gondok. Airnya pun juga keruh dan terdapat bangunan liar membuat waduk tersebut menjadi kurang menarik. (sumber:
Lokasi
www.ahok.org). Waduk ini juga sudah mengalami pendangkalan dasar waduk.
Dari kekurangan ruang terbuka hijau tersebut, timbul fakta lain dimana ruang terbuka yang memang sudah tercipta tidak dipergunakan secara baik. Bahkan dapat dikatakan terbengkalai. Dari 350 taman terbuka hijau di daerah Jakarta, hanya 0,2% yang direkomendasikan oleh Komunitas Peta Hijau Jakarta (PHJ).
Nirwono Joga, menyatakan PHJ hanya merekomendasikan 10 hingga 15 taman dari total keseluruhan 350 taman. Selebihnya tidak ada yang bisa dimanfaatkan dari taman-taman yang terbengkalai tersebut karena udara yang tidak bersih, tidak bisa dijadikan tempat peneduh, dan sebagainya ( sumber: www.rumah.com)
Kepala Dinas Pertamanan dan Pemakaman DKI Jakarta, Chatarina Suryowati menuturkan bahwa memang kondisi taman-taman di Jakarta ditimbuni sampah. Hampir 30% dari 800 taman dalam keadaan yang memprihatinkan. Hal ini dikarenakan minimnya alokasi anggaran. Anggaran yang terbatas membuat 1 anggaran dipergunakan untuk penataaan 2-3 taman. Penataan itu pun hanya terbatas pada penyapuan dengan frekuensi yang tidak rutin. (Sumber: kompas)
Dengan demikian, sebuah fungsi campuran yang dibangun di wilayah Pulomas ini dapat mengakomodasi kebutuhan dari peningkatan perekonomian di Jakarta. Selain itu fungsi campuran yang disandingkan dengan RTH dapat membuat tatanan wilayah tersebut menjadi lebih baik. RTH 30% pun dapat terwujud dengan peran serta dari pihak swasta.
1.2 Masalah / Isu Pokok
Pertumbuhan ekonomi yang tinggi pada wilayah ini meningkatkan sebuah kebutuhan ruang ekonomi seperti hunian atau sarana lainnya yang mampu mengakomodasi peningkatan komersial di Jakarta. Oleh karena itu, dibutuhkannya sebuah fungsi campuran yang mampu mengakomodasi kebutuhan pada daerah-daerah yang akan berkembang menjadi pusat-pusat kota kecil.
Disisi lain pertumbuhan ekonomi ini juga menimbulkan suatu dampak buruk terkait dengan masalah lingkungan yang mencakup kemacetan yang berujung pada polusi udara serta banyaknya genangan air di Jakarta. Dengan menggunakan penerapan konservasi ruang terbuka, kebutuhan akan sebuah bangunan dengan fungsi campuran dapat disempurnakan dengan penciptaan sebuah ruang terbuka. Nantinya ruang terbuka inilah yang akan mengurangi permasalahan lingkungan khususnya terkait dengan masalah kemacetan, polusi udara dan genangan air.
1.3 Formulasi Masalah
Dari penjabaran fakta-fakta diatas dapat ditemukan sebuah fokus-fokus permasalahan sebagai berikut:
Fungsi-fungsi bangunan apa yang sesuai dengan lokasi pulomas tersebut? Bagaimana desain kawasan fungsi campuran tersebut yang sesuai
dengan pendekatan green space / open space reserve ? 1.4 Ruang Lingkup
Sesuai dengan maksud dan tujuan yang akan dicapai, maka dalam studi ini akan menelaah hal-hal sebagai berikut :
Pembangunan suatu fungsi bangunan campuran pada daerah Pulomas, Jakarta Timur untuk melengkapi kebutuhan masyarakat dan menyelesaikan permasalahan lingkungan yanga ada.
Penerapan konsep open space reserve dalam penciptaan lingkungan binaan dan bangunannya di Jakarta Timur
Cakupan dan konsep open space reserve mencakup penciptaan area resapan air hujan, area paru-paru kota, tempat bermain dan berolahraga,dan tempat interaksi.
Ruang Lingkup Wilayah Studi
Wilayah studi berada di Kota Jakarta, dengan batasan objek studi sebagai berikut : wilayah sekitar Pulomas yang berbatasan dengan Kelapa Gading dan cempaka putih.
1.5 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut yakni: menentukan fungsi bangunan yang cocok pada lokasi tersebut, menentukan desain kawasan fungsi campuran tersebut yang sesuai dengan pendekatan green space / open space reserve sehingga mampu menyelesaikan masalah lingkungan yang ada. Diharapkan dengan hasil penelitian ini dapat menambah wawasan dan mampu menjadi alternatif dalam pengembangan Kota Jakarta ke arah yang lebih baik lagi.
1.6 State of The Arts
Menurut Jurnal “Urban Green Space System Planning” karya Bayram Cemil Bilgili dan Ercan Gokyer menjabarkan Urban Green Space secara detail. Penjabaran ini mencakup sistem, klasifikasi, dan contoh dari Urban Green Space.
Beda lagi dengan panduam Commercial and Mixed-Use Development yang diterbitkan oleh Management transportasi dan pertumbuhan Oregon. Dalam artikel ini dibahas faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam pembuatan suatu mixed-use building.
Lain halnya dengan review yang ditulis oleh Joseph S. Rabianski dan J. Sherwood Clements dari Departement of Real Estate Georgia State University Atlanta, GA dengan judul Mixed-Use Development: A Review Of Professional Literature. Dalam review ini dibahas tentang faktor-faktor yang menjadi kunci kesuksesan dari sebuah mixed use building.
Menurut Jurnal “The Effects of Public Green Space on Residential Property Value in Beijing” yang diterbitkan dalam Journal of Resources and Ecology oleh Institute of Geographic Sciences and Natural Resources, Chinese Academy of Science pada September 2012 menyatakan bahwa sejumlah peneliti empiris di Eropa dan Amerika menyatakan bahwa taman dan ruang terbuka memberikan dampak postif terhadap nilai dari sebuah property yakni ruang terbuka kota mampu menaikkan 0,5%-14.1% nilai dari sebuah properti. Sebuah ruang terbuka hijau dapat mempengaruhi sektor ekonomi sekitar.
Dalam jurnal yang diterbitkan oleh Universiti Teknologi Malaysia karya dari Rustam Hakim yang berjudul The Alternative of Green Open
Space Management in Jakarta City, Indonesia mengkaji alternatif management Green Open Space yang ada di Jakarta. Alternatif ini dapat dilakukan dengan mengadakan kerjasama dari pihak masyarakat dan pemerintah.
Namun, pada penelitian yang akan dilakukan akan dibahas mengenai rancangan sebuah mixed uses building di lokasi yang strategis. Rancangan ini hadir karena besarnya potensi yang ada pada lokasi tersebut. Rancangan mixed use ini juga yang dilengkapi dengan ruang terbuka hijau. Ruang terbuka hijau ini diciptakan untuk mengurangi permasalahan lingkungan yang terkait dengan banjir, kemacetan dan polusi udara.
