• Tidak ada hasil yang ditemukan

PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BIAYA JUAL (1)

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2018

Membagikan "PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BIAYA JUAL (1)"

Copied!
5
0
0

Teks penuh

(1)

PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BIAYA JUAL BELI TANAH

Jual beli Nagatif

Peristiwa hukum Waris Sertifikat

Hibah/Wasiat Positif

Peralihan hak atas tanah yaitu suatu peristiwa hukum dimana subyek

kepemilikan tanah beralih dari seseorang (A) ke orang lain (B).

Dalam transaksi peralihan hak atas tanah menurut PP No. 10/1961 tentang

peralihan hak atas tanah aktanya harus dibuat camat, notaris, pejabat lain yang

ditugaskan sebagai PPAT.

Tugas PPAT ialah melaksanakan atau melakukan pembuatan akta

peralihan hak atas tanah atau penguasa hak atas tanah.

Pada pasal 19 PP 10/1961 pelaksanaan peralihan hak atas tanah atau

penguasaan hak atas tanah itu tugas PPAT (Camat, Notaris). Sedangkan kepala

desa tidak boleh melaksanakan peralihan hak atas tanah karena melanggar syarat

materiil ?

Dengan wewenang PPAT tersebut bukan berarti kepala desa kehilangan

wewenang mengenai transaksi tanah, masih ada yaitu meliputi :

1. Tanah adat

2. Hak memberikan surat keterangan ahli waris

3. Memberikan surat keterangan untuk keperluan konversi.

PP 51/1960 mengenai larangan penggunaan hak atas tanah tanpa izin yang

berhak ?

(2)

1. Negara

2. Perorangan atau individu.

3. Badan hukum (PT, CV dan sebagainya).

Dalam praktik jual beli tanah, pihak penjual dan pembeli sering

mengeluhkan biaya yang harus dikeluarkan. Situasi ini memerlukan penjelasan

terperinci dan menyeluruh. Jika tidak, pada pihak yang akan melakukan jual beli

tanah memiliki persepsi masing-masing tentang besar biaya yang ditetapkan

seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi jual beli tanah

yaitu pajak dan bea, biaya pembuatan akta PPAT, serta biaya pengurusan balik

nama. Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dan menggelembung

dalam angka tertentu.

Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh). Dikenakan

terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam

tahunpajak. Bisa berbentuk pengalihan sebagaimana diatur dalam pasal 1 juncto

pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 tahun 1983 (diubah menjadi

undang nomor 7 tahun 1991), undang nomor 10 tahun 1994 dan

undang-undang nomor 17 tahun 200 tentang Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada

Penjual.

Berdasarkan UU di atas, tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika

harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), besar PPh

dihitung dari NJOP. Untuk transaksi di bawah Rp. 60 juta PPh tidak wajib

(3)

Komponen be dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah

dan Bangunan (BPHTB). Ketentuannya diatur oleh Undang-undang Nomo 21

Tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-undang nomor 20

Tahun 2000 tentang BPHTB (UU BPHTB).

BPHTB sesungguhnya juga merupakan pajak yang dikenakan atas

perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli.

Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari

NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang terlebih dahulu

dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Nilai NPOPTKP ditetapkan secara regional. Paling besar senilai Rp. 60 juta.

Misalnya, NPOPTKP di Bandung Kota Rp. 30 juta, sedangkan di Bengkulu Rp.

10 juta.

Contoh : A menjual tanah ke B di Bandung seharga Rp. 100 juta.

NJOP-nya Rp. 90 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A sejumlah Rp. 100 juta x 5% = Rp.

5 juga. BPHTB yang harus dibayar B sejumlah Rp. 100 juta-Rp. 30 juta x 5% =

Rp. 3,5 juta.

Besar pajak di atas akan berbeda jika NJOP atas tanah lebih tinggi dari

harga transaksi. Misalnya, jika NJOP-nya Rp. 120 juta, maka PPh yang harus

dibayar A sejumlah Rp. 120 juta x 5% = Rp. 6 juta. BPHTB yang harus dibayar B

sejumlah Rp. 120 juta – Rp. 30 juta x 5% = Rp. 4,5 juta.

Contoh lain : X menjual tanah kepada Y di Bengkulu seharga Rp. 45 juta.

(4)

pembayaran PPh dan BPHTB adalah NJOP. Besar PPh yang dibayar X nilai

karena NJOP masih di bawah Rp. 60 juta. BPHTB yang harus dibayar Y sejumlah

Rp 50 juta – Ro 10 juta x 5% = Rp 2 juta. Sebaliknya, jika NJOP lebih kecil, yaitu

Rp. 30 juta, PPh tetap nihil. BPHTB yang harus dibayar sejumlah Rp. 45 juta –

Rp 10 juta x 5% = Rp 1,75 juta.

Dalam kasus tertentu, beberapa obyek pajak dikecualikan dari pembayaran

BPHTB. Obyek yang dikecualikan ini diatur dalam pasal 3 ayat (1) UU BPHTB.

Obyek-obyek itu adalah :

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakukan timbal balik.

2. Negara untuk penyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan

pembangunan guna kepentingan umum.

3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh

Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia dengan syarat tidak

menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas

badan atau perwakilan organisasi tersebut.

4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum

lain dengan tidak adanya perubahan nama.

5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.

6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta tanah. Komponen

ini meliputi biaya pembuatan akta PPAT, honorarium PPAT dan saksi-saksi

sebagaimana dinyatakan dalam pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37

(5)

biaya-biaya itu tidak boleh lebih dari 1% dari harga transaksi yang tercantum

dalam akta. PPAT sebetulnya wajib memberikan jasa tanpa pungutan biaya bagi

orang yang tidak mampu.

Komponen biaya yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama. Ini

meliputi biaya cek sertifikat, pembeli formulir/blangko balik nama, biaya

administrasi dan jasa pengurusan. Besar biaya ini tergantung dari nilai transaksi

dan lokasi jual beli. Jadi besaran komponen ini akan berbeda pada sejumlah kota.

Mungkin biaya inilah yang akan terasa lebih berat dibandingkan biaya-biaya lain.

Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan

balik nama ini. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama

Referensi

Dokumen terkait

Secara Praktis Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi suatu dokumentasi tertulis terkait pengetahuan tukang ambiek kambie di Nagari Sungai Sirah Kuranji Hulu

“Setiap perbuatan terhadap seseorang terutama perempuan yang berakibat timbulnya kesengsaraan atau penderitaan secara fisik, seksual, dan psikologis, dan/atau

Diagnostik peritoneal lavage merupakan tes cepat dan akurat yang digunakan untuk mengidentifikasi cedera intra-abdomen setelah trauma tumpul pada pasien hipotensi atau tidak

Fraktur Smith adalah fraktur radius bagian distal dengan angulasi atau dislokasi fragmen distal ke voler. Fraktur Smith dikenal sebagai kebalikan dari fraktur Colles. Jika

3.7 Hubungan Kerja Antar Buruh/Pekerja No Pertanyaan Sangat Setuju Setuju Tidak Setuju Sangat Tidak Setuju 1 Saya sudah menganggap teman- teman di pabrik seperti

• Menganalisis kebijakan-kebijakan pemerintah yang masuk dalam scope fungsi pengawasan (oversight function) DPR RI untuk membantu DPR dalam mengawasi efisiensi dan

Untuk kayu bung bulang, besarnya penetrasi bahan peng awet dengan cara konvensional adalah 77,91 % sedangkan dengan interpretasi gambar digital adalah 78,13 % dan

Perlu dilakukan penelitian lanjutan dengan menggunakan lebih banyak lokus dan ternak pada kromosom yang lain untuk mendeteksi adanya lokus yang dapat digunakan