PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
Pajak bumi dan bangunan adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena
adanya keuntungan dan atau kedudukan social ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan
yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat daripadanya. Dasar pengenaan
pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga
pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.
PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan
oleh keadaan objek pajak yait u bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subyek (siapa yang
membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.
Istilah penting dalam PBB
a. Bumi adaldah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya
b. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah
dan atau perairan
c. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan
melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru,
atau NJOP pengganti
d. Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk
melaporkan data obyek pajak menerut ketentuan undang undang ini
e. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang adalah surat yang digunakan oleh Direktorat
Objek pajak bumi dan bangunan Yang menjadi objek pajak adalah :
a. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya
b. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
tanah dan/atau perairan
Yang termasuk pengertian bangunan adalah jalan lingkungan yang terletak dalam suatu
kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu
kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; jalan tol; kolom renang; pagar mewah; tempat
olahraga; galangan kapal; dermaga; taman mewah
Objek pajak bumi dan bangunan yang dikecualikan Objek pajak yang dikecualikan adalah :
a. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah social,
pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan seperti masjid, rumah sakit, sekolah, panti asuhan, candid an lain lain
b. Digunakan untuk kuburan
c. Digunakan sebagai tempat penyimpanan peninggalan purbaka;a
d. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional dan lain-lain
e. Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan asas timbal balik dan Organisasi
Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan
Subjek pajak bumi dan bangunan
a. Mempunyai hak atas bumi/tanah dan atau;
b. Memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan /atau;
c. Memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;
d. Memperoleh manfaat atas bangunan
Dasar pengenaan PBB
Adanya NJOP adalah Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan
harga dengan objek lain yang sejenis, atai nilai perolehan baru atau nilai objek pajak pengganti.
Besarnya NJOP ditetapjan oleh Menteri Keuangan setiap 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah
tertentu ditetapkan setiap tahun denga perkembangan daerahnya.
Dasar perhitungna pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20 %
dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak
Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan denga Peraturan Pemerintah dengan
memperhatikan kondisi ekonomi nasional
Tariff PBB
Tariff pajak yang dikenakan atas obyek pajak adalah sebesar 0.5% dan jenis tariff ini disebut
sebagai tariff tunggal yang berlaku terhadap obyek pajak jenis apapun diseluruh wilayah
Indonesia. Tariff Efektif PBB adalah 0,1% untuk objek yang NJOP kurang dari 1 milyar dan
Dasar perhitungan PBB
Dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pahak. Besarnya NJKP adalah :
a. Obyek pajak perkebunan adalah 40%
b. Obyek pajak kehutanna adalah 40%
c. Objek pajak pertambangan adalah 20%
d. Apabila NJOPnya < Rp 1.000.000.000 adalah 40%
e. Apabila NJOPnya > Rp 1.000.000.000 adalah 20%
Rumus perhitungan PBB
Rumus perhitungna PBB = tariff x NJKP
Contoh :
Jika NJKP = 40% x (NJOP-NJOPTKP)
Maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x ( NJOP-NJOPTKP)
= 0,2% x ( NJOP-NJOPTKP)
Jika NJKP = 20% x (NJOP-NJOPTKP)
Maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x ( NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x ( NJOP-NJOPTKP)
Contoh perhitungan PBB
1. Tuan Bonco seorang mahasiswa DIII perpajakan univbraw pada tahun 2007 hanya
memiliki sebuah objek pajak berupa bumi di kawasan soekarno hattta, malang dan
diketahui NJUOB bumi tersebut sebesar Rp 10.000.000. berapakah besar PBB yang
Jawab :
Karena besarnya NJOP kurang dari Rp 12.000.000 maka objek pajak tidak dikenakan
PBB
2. Tuan ponco seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah pada tahun 2007. Objek
pertama terletak di desa wlingi, blitar dan objek kedua terletak di desa bendo blitar.
Diketahui bahwa untuk objek pertama NJOP bumi sebesar Rp 8.000.000 dan NJOP
bangunan sebesar Rp 7.500.000. untuk objek yang kedua diketahui NJOP bumi sebesar
Rp 9.000.000 dan NJOP bangunan sebesar Rp 6.000.000
Hitung PBB terhutang tahun 2007 tuan ponco atas kedua objek tersebut !
Jawab :
PBB terhutang = tariff 0,5% x NJKP
NJKP = NJOP-NJOPTKP
Dimana NJOP = NJOP bumi + NJOP Bangunan
NJOP di desa wlingi
NJOP Bumi + NJOP bangunan = Rp 8.000.000 + Rp 7.500.000
= Rp 15.500.000
NJOP di desaBendo
NJOP Bumi + NJOP bangunan = Rp 9.000.000 + Rp 6.000.000
= Rp 15.000.000
NJKP = (NJOP desa wlingi + NJOP desa bendo) – NJOPTKP
= Rp 15.500.000 + Rp 15.000.000 – Rp 12.000.000
Tariff PBB terhutang : Tarif x NJKP
: 0,5% x 20% x Rp 18.500.000
: Rp 18.500
3. Tuan Poneng adalah seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah yang terletak di
Blitar. Objek pertama terletak di jalan semeru dan objek kedua terletak di jalan raya
rinjani. Diketahui objek pertama NJOP bumi sebesar Rp. 1.000.000.000,- (1 M) dan
NJOP bangunan Rp. 3.500.000,- (3,5 M) sedangkan untuk yang kedua diketahui NJOP
bumi sebesar Rp. 1.000.000.000,- (1 M) dan NJOP Bangunan sebesar Rp.
4.500.000.000,- (4,5 M). Hitunglah PBB terhutang Tuan Poneng atas kedua objek
tersebut.
Jawab :
NJOP terbesar adalah terletak pada NJOP di Jalan Raya Rinjani dengan :
NJOP Bumi = Rp. 1.
000.000.000,-NJOP Bangunan = Rp. 4.500.000.000,- +
NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp.
5.500.000.000,-NJOPTKP = Rp. 12.000.000,- (-)
NJOP utk
Jl. Semeru :
NJOP Bumi = Rp.
NJOP bangunan = Rp. 3.500.000.000,- +
NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp. 4.500.000.000,-
NJOPTKP = Rp. 0,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB = Rp.
4.500.000.000,-NJOP = 4.500.000.000,-NJOP Bumi + 4.500.000.000,-NJOP Bangunan = Rp. 5.488.000.000 + Rp. 4.500.000.000=
Rp.9.988.000.000.
PBB Terhutang = Tarif x NJKP = Tarif x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,5% x 40% x 9.988.000.000.
= Rp.
19.970.000,-4. Tuan Boni seorang pegawai negeri yang memiliki 2 buah rumah pada suatu Kawasan
Real Estate bernama Pondok Indah. Objek pertama terletak di Pondok Indah Estate
dengan NJOP sebesar Rp. 28.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 23.500.000,-
Untuk Objek kedua terletak di Puncak Dieng dengan NJOP Bumi sebesar Rp.
31,000,000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 10.000.000,-. Hitunglah PBB terhutang
Jawab :
Rumah di kawasan Pondok Indah :
NJOP Bumi = Rp.
28.000.000,-NJOP Bangunan = Rp.
23.500.000,-Total NJOP = Rp. 41. 500.000
Rumah di kawasan Puncak Dieng :
NJOP Bumi = Rp,
NJOP Bangunan = Rp,
10.000.000,-Total NJOP = Rp.
NJOP terbesar terletak Pada Rumah Di kawasan Pondok Indah.
NJOP Bumi = Rp.
28.000.000,-NJOP Bangunan = Rp.
23.500.000,-NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp. 41.
NJOPTKP = Rp 12. 000.000,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB Rp 29.500.000,-.
Kemudian untuk Pondok Dieng Estate :
NJOP Bumi = Rp.
NJOP Bangunan = Rp.
10.000.000,-NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp.
NJOPTKP = Rp. 0,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB Rp.
PBB Terhutang = Tarif x NJKP = Tarif x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,15% x 20% x Rp.
