commit to user
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Landasan Teori
1. Tanah dan Bangunan
Arti dari lahan (site) adalah permukaan daratan yang memiliki kekayaan benda padat, cair dan gas, sedangkan tanah (soil) yang dimaksud dalam hal ini adalah benda berwujud padat, cair dan gas yang terdiri dari bahan organik maupun anorganik yang terdapat di dalam tanah. Tanah dijadikan sebagai barang investasi yang menguntungkan sekaligus mendorongspekulasi karena di satu sisi ketersediaan lahan tersebut, sedangkan di sisi lain permintaan akan lahan semakin bertambah terus-menererus, sehingga mengakibatkan nilai tanah menjadi mahal terutama bila berdekatan dengan pusat-pusat kota (Eckert, 1990).
Tanah memiliki kekuatan ekonomis dimana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran inelastis, hal ini berarti harga tanah pada wilayah tersebut menjadi tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert, 1990).
Tanah dan bangunan adalah kebutuhan hidup manusia memiliki nilai yang membuatnya menjadi sangat berarti bagi manusia.Menurut Marihot P. Siahaan (2003), nilai tanah dan bangunan bagi manusia ditentukan adanya 5 ciri tanah dan
commit to user
bangunan, yang disingkat sebagai DUST + V yaitu meliputi permintaan (demand), kegunaan bagi pemiliknya (utility), memilikikelangkaan (scarcity), bisa dipindahtangankanatau dialihkan (transferability), dan bisa dinilai dengan uang
(valuable).
Tanah memang memiliki nilai ekonomis yang tinggi, dan tak pernah sepi peminat.Tetapi tanah juga memiliki standart harga yang tidak selalu stabil.Tetapi secara umum, trend harga tanah cenderung terus meningkat.Dan juga diketahui bahwa beberapa hal yang mempengaruhi harga tanah di setiap wilayah berbeda-beda dan sering bersifat lokal (Aliyah, 2011).
Desain arsitektur bangunan yang bertema perumahan telah menjadi tren yang berkembang pesat, hingga setiap perumahan hampir selalu tampil dengan desain bangunan dengan tema tertentu untuk mengembangkan lingkungannya. Dalam perkembanganya desain arsitektur perumahan sekarang muncul sebagai komoditi komsumsi manusia sehingga terjadi perubahan fungsi hunian sebagai rumah tinggal bertambah pada kenyamanan, keamanan, kebanggaan dan keindahan yang akan ditempati.
Fenomena bangunan tematik dimulai sejak hilangnya batas ruang dan waktu di era teknologi informasi sehingga kita bisa melihat banyak sekali karya arsitektur di tempat yang berbeda hanya dengan visualisasi gambar, hal ini membuat banyak sumber ide yang dapat diambil dari mana saja. Berbagai macam artefak fisik karya arsitektur yang dilepas begitu saja dari konteks ruang geografis dan waktu kemudian direproduksi menjadi komoditas yang saat ini banyak digunakan sebagai tema keseharian dalam kompleks perumahan urban.
commit to user
Di Kelurahan Singopuran sendiri fenomena bangunan tematik sudah tumbuh dari beberapa perumahan. Semua desain tersebut merupakan tawaran tempat tinggal sekaligus menawarkan keindahan fisik bangunan yang berbeda. Namun sejauh mana makna yang ingin ditampilkan perancang melalui visualisasi bangunan tersebut dapat tersampaikan kepada penggunanya, diperlukan wawasan yang lebih luas mengenai pentingnya pemahaman bahwa perancangan harus kembali kepada manusia sebagai penggunanya, memang pengertian keindahan luas sekali yang didalamnya terdapat ekspresi, proporsi, dan komposisi yang pada prinsipnya masih tergantung dari persepsi pengamatnya.
Faktor-faktor untuk mempertimbangkan desain rumah antara lain dengan memperhatikan bentuk denah rumah, luas lahan / luas bangunan, tampak rumah. Luasan tanah yang besar memberikan konsumen berbagai pilihan untuk memperluas rumah untuk pengembangan rumah tersebut. Luas setiap ruangan menentukan keleluasaan menata interior ruangan. Tampak rumah membuat rumah bisa tampil unik, menarik dan merepresentasikan jati diri. Kapasitas rumah dan jumlah orang yang akan tinggal harus disesuaikan dengan kebutuhan. Perawatan berkala terhadap rumah dapat menjaga nilai dan kualitas bangunan rumah.
Mutu dan desain bangunan harus dipertimbangkan oleh konsumen karena kualitas bangunan yang memenuhi standar dapat memberikan ketahanan dan kenyaman dalam rumah, serta desain bangunan yang sesuai kriteria konsumen akan berpangaruh terhadap harga rumah itu dan akhirnya mempengaruhi keputusan pembelian akan rumah tersebut (Effendi, 1996).
commit to user 2. Perumahan
Menurut UU RI No.4 Tahun 1992 Pasal 1 Ayat (2), rumah memiliki arti bangunan dan lingkungan tempat tinggal dilengkapi dengan sarana dan prasarana fasilitas yang memenuhi syarat-syarat untuk mendukung kehidupan manusia.
Rumah menjadi pelindung yang menutupi manusia dari dunia luar. Filosofi rumah dapat diibaratkan tubuh manusia yang membutuhkan penutup berupa rumah (Taylor, 1990).
Rumah akan disebut menjadi perumahan apabila menjadi sekumpulan kesatuan di atas petak-petak lahan individu atau sebagai kelompok rumah gandeng atau sebagai bangunan apartemen (Davis, 1993).
Rumah dapat dianggap mesin, alat penggandaan produksi. Tapi nilai rumah lebih dari itu, rumah adalah citra, cahaya pantulan jiwa dan cita-cita kita. Rumah adalah lambang yang membahasakan segala yang manusiawi, indah dan agung dari dia yang membangunnya; kesederhanaan dan kewajarannya yang memperteguh hati setiap manusia. Rumah memang kita gunakan, namun lebih dari itu, rumah adalah cerminan jiwa yang bermartabat (Yusuf, 1995).
Batasan permukiman atau pemukiman terkait erat dengan konsep lingkungan hidup dan penataan ruang. Pemukiman adalah area tanah yang digunakan sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan dan merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan (Raldi, 1995).
commit to user
Rumah harus dapat memberikan lingkungan yang aman, sehat dan nyaman. Pemerintah dengan wewenang yang dimilikinya memberikan arahan, standar peraturan dan ketentuan yang harus dilaksanakan oleh pihak pengembang. Berdasarkan UU No 4 Tahun 1992, kewajiban pengembang antara lain :
a. Pengembang harus membangun jaringan prasarana lingkungan rumah mendahului pembangunan rumah, memelihara dan mengelolanya sampai pengesahan dan penyerahan kepada Pemerintah Daerah. b. Mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan fasilitas umum. c. Melakukan penghijauan lingkungan perumahan.
d. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan. e. Membangun rumah.
Silas (2002), mengatakan bahwa aspek yang paling dominan mempengaruhi perumahan di masa sekarang adalah keberlanjutannya
(sustainability). Aspek ini memiliki konsep yang rumit walaupun tampak
sederhana. Ada lima syarat dari rumah yang berkelanjutan, yaitu:
1) Mendukung peningkatan mutu produktivitas kehidupan penghuni baik secara sosial, ekonomi dan politik. Artinya setiap anggota penghuni terinspirasi untuk melakukan tugasnya lebih baik.
2) Tidak menimbulkan gangguan lingkungan dalam bentuk apapun sejak pembangunan, pemanfaatan dan apabila harus dimusnahkan. Ukuran yang dipakai terhadap gangguan yang terjadi terhadap lingkungan adalah efektivitas konsumsi energi.
commit to user
3) Mendukung peningkatan mobilitas kesejahteraan penghuninya secara fisik dan spiritual. Berarti penghuni mengalami terus peningkatan mutu kehidupan fisik dan non-fisik.
4) Menjaga keseimbangan antara perkembangan fisik rumah dengan mobilitas sosial-ekonomi penghuninya. Pada awalnya keadaan fisik rumah lebih tinggi dari keadaan non-fisik, namun ini berbalik setelah penghuni mapan di rumah tersebut.
5) Membuka peran penghuni/pemilik yang besar dalam pengambilan keputusan terhadap proses pengembangan rumah dan rukun warga tempat dia berinteraksi dengan tetangga.
Persyaratan yang harus dipenuhi di suatu lokasi kawasan perumahan antara lain :
a. Tidak terganggu oleh polusi air, udara, maupun suara b. Tersedia air bersih
c. Memungkinkan untuk melakukan perkembangan pembangunan d. Aksesbilitas yang baik
e. Mudah dan aman menuju tempat kerja
f. Tidak berada di bawah permukaan air lingkungan g. Memiliki kemiringan yang rata
Tempat keramat / bersejarah dan tempat yang menjadi penghidupan penduduknya harus diperhatikan saat menentukan lokasi perumahan. Selain itu, pembangunan perumahan harusdidasari rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah.
commit to user
Menurut C.A. Doxiadis (Time-Savern Standards for Urban Design,
McGraw-Hill, 1966), ada lima unsur yang cukup tepat untuk sebuah pendekatan
yang menyeluruh terhadap permukiman, unsur-unsur itu disebut Ekistic Element, yaitu :
a. Individu (man)
Maksudnya manusia sebagai individu, meliputi perempuan dan laki-laki
b. Masyarakat (society)
Kegiatan saling berinteraksi dengan kecenderungan populasi, menggolongkan perilaku, kebiasaan sosial, jabatan, pendudukan, pendapatan, dan pemerintahan. Masyarakat merupakan hal utama yang tidak bisa dipisahkan dalam komunitas masyarakat kecil setelah menjadi komunitas yang lebih besar (permukiman)
c. Alam (nature)
Adanya ekosistem untuk individu dan masyarakat beraktivitas dan menempati kota dan permukiman. Keterkaitan antara manusia, mesin, permukiman dan alam sangat penting seperti halnya daya dukung daerah, benua dan terakhir keseluruhan planet
d. Pelindung (shells)
Pelindung digunakan sebagai istilah umum untuk semua bangunan dan stuktur
e. Jaringan (network)
Jaringantransportasi, komunikasi dan fasilitas pendukung permukiman, terikat bersama dalam organisasi dan struktur.
commit to user
Perubahan jaringan tersebut sangat mempengaruhi pola kota dan sering juga pengembangan di dalam jaringan dapat mengakibatkan pengembangan yang baru terhadap kota besar dan masyarakatnya.
Aristoteles berkata, “bahwa sasaran permukiman untuk sebuah kota besar adalah untuk membuat individu yang bahagia dan aman. Keselamatan tidaklah hanya terbatas pada keselamatan dari peperangan, tetapi keselamatan dari kejahatan, polusi dan bencana alam”. Doxiadis mengatakan bahwa untuk aman, untuk tinggal dan untuk mencapai kebahagiaan, manusia harus membangun permukiman yang mengikuti prinsip prinsip dasar seorang individu mencari kebahagiaan :
a. Kontak/interaksi maksimal (maximal contacts) b. Usaha minimum (minimum effort)
c. Ruang optimal (optimum space)
d. Lingkungan yang berkualitas (quality of environment)
e. Optimal dalam mengkaji prinsip-prinsip (optimum in the synthesis of
all principles).
3. Harga, Lokasi dan Lingkungan
Harga
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia , harga adalah jumlah uang atau alat tukar lain yang senilai, yang harus dibayarkan untuk produk atau jasa pada waktu tertentu dan di pasar tertentu.
commit to user
Alfred Marshall (1842-1924) dalam Principles of Economics, yang diterbitkan tahun 1890, menjelaskan bahwa permintaan dan penawaran secara
simultan menentukan harga.Permintaan dan penawaran secara bersama-sama
menentukan harga (P) dan kuantitas keseimbangan suatu barang (Q) (Nicholson,
2002).
Gambar 2.1. Kurva Permintaan dan Penawaran Menurut Marshall
Sumbangan yang paling terkenal dari pemikiran Marshall dalam teori nilai merupakan sintetis antara pemikiran pemula dari marjinalis dan pemikiran Klasik. Bekerjanya permintaan dan penawaran seperti bekerjanya dua mata gunting, dengan demikian, analisis ongkos produksi merupakan pendukung sisi penawaran dan teori kepuasan marjinal sebagai inti pembahasan permintaan. Untuk memudahkan pembahasan keseimbangan parsial, maka digunakannya asumsi
commit to user
Harga adalah unsur tunggal dalam pemasaran yang menghasilkan pendapatan penjualan. Penetapan harga pada perusahaan besar umumnya ditentukan oleh manajer divisi atau bagian produksi, tetapi pihak manajemen perusahaan tetap menentukan tujuan dan kebijakan umum mengenai harga jual, dan sering juga sejalan dengan usulan harga yang diajukan oleh para manajernya (Kotler, 1998 : 120).
Menurut Kotler (1998), ada enam langkah pokok dalam penetapan harga jual suatu produk yang dapat dilakukan oleh produsen, yaitu dengan :
a. Menetapkan tujuan pemasaran, misalnya untuk bertahan hidup, maksimalisasi keuntungan jangka pendek, unggul dalam pangsa pasar, atau unggul dalam kualitas produk.
b. Menentukan kurva permintaan yang memperlihatkan jumlah produk yang akan dibeli di pasar dalam waktu tertentu, pada berbagai tingkat harga. Semakin inelastis permintaan, makin mampu perusahaan menaik - turunkan harganya.
c. Memperkirakan mengenai perilaku biaya pada berbagai tingkat produksi dan perilaku biaya dalam kurva pengalamannya.
d. Menguji dan mengambil sampel harga - harga kompetitor sebagai dasar penetapan harga jualnya sendiri.
e. Perusahaan dapat memilih berbagai metode penentuan harga, yaitu : cost plus, analysis break even dan target profit, perceived value, going rate dan sealed-bid pricing.
commit to user
f. Menentukan harga final yang harus mencerminkan berbagai cara psikologis yang paling efektif, harus mempertimbangkan reaksi yang mungkin muncul dari distributor, dealer, tenaga penjualperusahaan, kompetitor, pedagang dan pemerintah.
Penawaran adalah banyaknya barang yang ditawarkan oleh penjual pada suatu pasar tertentu, pada periode tertentu, dan pada tingkat harga tertentu. Keinginan para penjual dalam menawarkan barangnya pada berbagai tingkat harga ditentukan oleh beberapa faktor.
Menurut Sadono Sukirno (2005), faktor yang mempengaruhi penawaran adalah :
1. Harga
2. Harga barang lain
3. Biaya faktor produksi
4. Teknologi
5. Tujuan perusahaan
6. Ekspektasi (ramalan)
Ditinjau dari jumlah barang yang ditawarkan, penawaran dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu penawaran perorangan dan penawaran kolektif.
a. Penawaran Individu
Penawaran individu adalah jumlah barang yang dijual oleh seorang penjual.
commit to user b. Penawaran Kolektif
Penawaran kolektif disebut juga penawaran pasar. Penawaran kolektif adalah keseluruhan jumlah barang yang ditawarkan oleh penjual di pasar. Penawaran pasar adalah penjumlahan dari keseluruhan penawaran perorangan.
Hukum penawaran pada dasarnya mengatakan bahwa semakin tinggi harga suatu barang, semakin banyak jumlah barang tersebut akan ditawarkan oleh para penjual. Sebaliknya, makin rendah harga suatu barang, semakin sedikit jumlah barang tersebut yang ditawarkan dengan asumsi ceteris paribus (the other things
on held constant).
Developer perumahan sebagai produsen memiliki beberapa tujuan dalam penetapan harga (Peter, J.Paul & Olson, Jerry C, 2000 : 238), yaitu :
a. Meningkatkan penjualan b. Menargetkan pangsa pasar
c. Keuntungan jangka panjang maksimum d. Keuntungan jangka pendek maksimum e. Pertumbuhan
f. Stabilisasi pasar
g. Menurunkan sensitivitas konsumen terhadap harga h. Mempertahankan kepemimpinan harga
i. Menakut - nakuti pendatang baru
commit to user
Menurut Tutu (2007), konsumen dapat menafsirkan harga rumah secara rasional dengan dua komponen dasar, yaitu:
a. Harga tanah
1) Status tanah
Dalam hal ini mengenai keberadaan surat tanah, apakah berupa Sertifikat atau surat kepemilikan yang lain. Sertifikat itu sendiri ada yang berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Status yang bermacam – macam membuat harga tanah beraneka ragam pula.
2) Lokasi tanah
Terkait dengan NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), misalnya pada suatu kawasan terdapat lokasi dengan NJOP yang sama akan tetapi harga jual tanahnya berbeda untuk seluruh kawasan tersebut. Hal seperti ini bisa terjadi karena di kawasan itu ada tanah yang berada dalam gang dan ada yang di tepi jalan besar atau ada tanah yang terdapat pada lokasi yang sama tetapi salah satu tanah yang dimaksud kondisinya ada di bawah permukaan jalan, jadi sebelum dibangun harus diuruk dulu.
commit to user b. Harga bangunan
1) Permanensi bangunan
Permanensi bangunan ada empat macam, yaitu bangunan tidak permanen, semi permanen, permanen, dan monumental.
2) Usia bangunan
Semakin tua usia sebuah bangunan maka semakin murah harganya. Karena dianggap ada penyusutan (4% per tahun). Nilai penyusutan ini bisa berubah misalnya, semakin terawat sebuah rumah maka nilai penyusutannya akan semakin kecil dan begitu juga sebaliknya.
3) Bentuk dan ukuran bangunan
Sebaiknya konsumen menilai bentuk bukan dalam arti model saja, tetapi juga pengorganisasian ruang. Maksudnya, apakah penataan ruang sudah sesuai dengan kebutuhan atau belum. Dari segi ukuran dapat dipastikan bahwa semakin besar sebuah rumah maka harganya akan semakin tinggi. Tetapi untuk rumah dengan luas yang sama harganya bisa berbeda - beda tergantung jumlah pembagian ruang di dalamnya. Hukum permintaan mengatakan bahwa semakin rendah harga barang maka semakin banyak permintaan terhadap barang tersebut., ataupun sebaliknya.
Trend kenaikan harga properti akan sangat dipengaruhi oleh kenaikan angka pertumbuhan penduduk di sebuah negara atau daerah, kemampuan dana juga sangat mempengaruhi, pertumbuhan ekonomi, pendapatan per kapita, perkembangan tingkat suku bunga, sarana investasi jangka panjang. Mereka
commit to user
berharap akan mendapatkan penghasilan berupa sewa rumah.Harga bukanlah satu-satunya pertimbangan yang harus diambil guna mengambil keputusan untuk membeli rumah.Keputusan ini juga didasari oleh beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan.Aspek-aspek tersebut adalah lokasi, akses jalan menuju rumah, lingkungan sekitar rumah, keadaan fisik rumah itu sendiri, serta ukuran yang sesuai dengan yang diinginkan.
Dalam jangka pendek penawaran perumahan adalah tetap karena waktu yang dibutuhkan untuk membangun rumah. Karena itu dalam jangka pendek permintaan lebih berpengaruh terhadap harga daripada penawaran. Bagaimanapun jika penawaran perumahan inelastis maka peningkatan permintaan akan membuat peningkatan besar pada harga.
Dalam jangka panjang penawaran rumah dipengaruhi oleh banyak faktor, yaitu :
1. Ketersediaan ijin pengembangan. Hal ini sangat sulit untuk dilakukan di daerah pedesaan.
2. Oportunity cost untuk pengembang memberikan keuntungan yang lebih baik dari investasi tipe yang lain.
3. Rumah yang sudah ada mungkin diruntuhkan karena tidak layak untuk dihuni.
4. Peningkatan biaya pembangunan rumah baru akan menggeser penawaran ke kiri.
commit to user
Lokasi
Menurut Sudharto P. Hadi (2005) secara garis besar tahap pengembangan permukiman dibagi ke dalam tahap perencanaan awal dan pada tahap operasional. Dilihat dari sisi lingkungan, ada dua persoalan yang muncul ketika lokasi pembangunan permukiman telah diputuskan.
Pertama, apakah daerah tersebut layak dan tidak mengganggu ekologi. Banyak permukiman dibangun di daerah yang merupakan daerah konservasi seperti di daerah perbukitan atau daerah resapan air. Tidak mengherankan bila terjadi banjir dan berkurangnya cadangan air tanah.
Kedua, permukiman yang dibuat oleh badan usaha (real estate) hampir seluruhnya menempati daerah pinggiran kota. Kondisi ini memperburuk dampak lingkungan di perkotaan karena menciptakan penduduk yang tergantung pada alat transportasi kendaraan bermotor.
UU No 4 Tahun 1992 dan PP No 29 Tahun 1986 tentang ketentuan pokok pengelolaan lingkungan merupakan sarana untuk melakukan pencegahan terhadap suatu rencana kegiatan pembangunan di suatu daerah. Dalam undang - undang tersebut pengelolaan lingkungan hidup wajib melaksanakan asas pelestarian lingkungan yang serasi dan seimbang untukmeningkatan kesejahteraan manusia di lingkungan tersebut. Kegiatan pembangunan proyek dan pengoperasian unit hasil proyek wajibberwawasan lingkungan.
commit to user
Ada dua hal penting yang harus diperhatikan sebagai dasar pertimbangan lokasi, yaitu :
a. Secara geografis
Setidaknya ada tiga hal pokok yang dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan untuk mencegah risiko besar yang dapat terjadi, yaitu : 1) Kelengkapan administrasi
2) Kondisi geografi 3) Kondisi geologi b. Kebutuhan Strategis
1) Kebutuhan Kepala Keluarga 2) Kebutuhan Ibu rumah tangga 3) Kebutuhan untuk anak (Tutu, 2007).
Menurut Muhammad Taufik (2007), lokasi merupakan faktor paling penting yang mempengaruhi permintaan perumahan. Semakin strategis lokasi suatu perumahan maka akan semakin tinggi permintaandi perumahan tersebut.
Lingkungan
Ketentuan Umum Undang-Undang RI Nomor 4 Tahun 1982 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup menjelaskan bahwa, lingkungan hidup adalah ”kesatuan ruang dengan semua benda, daya, keadaan dan mahluk hidup, termasuk di dalamnya manusia dan perilakunya, yang mempengaruhi kelangsungan perikehidupan dan kesejahteraan manusia dan mahluk hidup lainnya”.
commit to user
Pengelolaan lingkungan bermakna pengaturan keadaan komponen lingkungan masing-masing dan saling keterkaitan untuk memperoleh manfaat sebaik-baiknya secara berkelanjutan bagi perikehidupan manusia. Menurut tinjauan produksi, istilah lingkungan dapat disamakan dengan istilah lahan. Lahan merupakan keseluruhan lingkungan alamiah dan budaya yang di dalamnya dilangsungkan kegiatan berproduksi.
Trend perumahan sekarang yang memiliki pengaruh gaya dari aneka macam aliran sering kali melupakan bahwa gaya yang diterapkan kadang tidak sesuai dengan kondisi iklim di Indonesia. Untuk membangun rumah di daerah dengan iklim tropis seperti Indonesia, perlu adanya pengolahan pada kendala seperti panas sinar matahari yang berlebih, curah hujan yang tinggi, dan kelembaban udara yang tinggi. Hunian yang nyaman dapat dibuat dengan kombinasi dari potensi alam dan desain arsitektural yang tepat.Perancangan arsitektural harus memprioritaskan respon dari iklim tropis sangat penting karena faktor ini akan berpengaruh langsung terhadap kenyamanan lingkungan perumahan.
Faktor yang penting dalam merespon iklim tropis dalam perancangan perumahan antara lain :
a. Perbandingan ruang terbuka hijau dengan ruang tertutup yang ideal. Fungsi dari areal hijau ini untuk mengurangi panas matahari pada lingkungan dan juga sebagai pelindung dari polusi udara sehingga kualitas udara dalam lingkungan tetap terjaga.
commit to user
b. Master plan rencana penataan rumah menjadi bagian yang bisa membantu merespon iklim tropis, misalnya dengan memperhatikan garis edar matahari. Contohnya penataan kavling rumah dibentuk dengan orientasi utara-selatan, dengan cara ini beban rumah dalam mengatasi panas matahari akan berkurang.
c. Desain arsitektural rumah yang merespon tren gaya terkini selaras permintaan pasar tetapi tetap merespon kondisi iklim dengan penyesuaian desain.
Dalam memiih suatu hunian, ada beberapa kriteria jenis lingkungan yang baik untuk dihuni. Pepohonan atau taman lingkungan (green area) tentunya akan lebih nyaman bila lingkungan tempat tinggal asri, teduh sehingga tidak panas. Lebar jalan masuk perumahan dan lebar jalan lingkungan menetukan kemudahan akses keluar-masuk perumahan. Kepadatan lalu lintas di lingkungan perumahan berpengaruh terhadap tingkat kebisingan dan keamanan. Sarana dan Prasarana pendukung perumahan harus tersedia seperti ; kompleks pertokoan, pusat kebugaran, tempat rekreasi, dan lainnya.
Menurut Hall et.al (2000) beberapa variabel yang sering digunakan sebagai indikator-indikator suatu lingkungan yang baik yaitu kondisi jalan dan lingkungan ketetanggaan hidup (liveable), penataan bangunan, kepadatan lingkungan, integrasi aktivitas berhuni, tempat kerja, belanja, umum, spiritual, dan rekreasi. Indikator-indikator tersebut berpengaruh terhadap rumah yang akan dihuni.
commit to user
Tingkat kekumuhan pemukiman sangat berperan penting pada nilai jual suatu rumah / perumahan. Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap tingkat kekumuhan pemukiman adalah faktor ekonomi penduduk, jumlah penduduk, kondisi jalan, kondisi bangunan, kerapatan bangunan, sanitasi, drainase, ruang terbuka, kebersihan lingkungan, dan rehabilitas lingkungan. Faktor-faktor tersebut berpengaruh positif terhadap tingkat kekumuhan pemukiman(Ricky, 2006).
Pengembangan suatu proyek perumahan tidak akan terlepas dari faktor internal maupun faktor eksternal, kedua faktor tersebut merupakan salah satu dasar penentuan keputusan oleh pengembang dalam menentukan segmen. Semakin banyak segmen perumahanyang dikembangkan maka harga jual rumah semakin bervariatif ini semua adalah mengikuti segmen pasar. Salah satu pengaruh penentu harga jual adalah biaya pengembangan (development cost), hal ini dapat dipahami bahwa proses pembentukan harga pokok penjualan berasal dari biaya pengembangan, sedangkan pembentukan biaya pengembangan adalah terdiri daribanyak faktor biaya (Ricky, 2006).
B. Tinjauan Empirik
Tren kenaikan bisnis properti terjadi pada tahun 2012 dan booming pada 2014 karena ada dukungan dari pertumbuhan di beberapa sektor. Kenaikan ini juga didukung oleh kenaikan kredit bank yang disinyalir akan tumbuh 18 sampai 22 persen. Hal ini dapat terjadi karena bank semakin percaya diri mengeluarkan KPR, sementara kebutuhan masyarakat khususnya kebutuhan akan tempat tinggal juga besar. Perumahan tetap menjadi penyokong terbesar dari industri ini, juga disertai kebutuhan akan perkantoran (Panangian, 2011).
commit to user
Harga tanah di lokasi strategis akan naik dengan angka rata-rata tujuh sampai 15 persen, harga-harga properti di lokasi strategis juga naik sekitar tujuh sampai 20 persen. Bisnis perumahan dan townhouse di tengah kota bakal bertumbuh 12 persen. Bisnis ruko, rukan, dan apartemen di lokasi strategis akan tumbuh 10 sampai 15 persen. Sementara, bisnis perkantoran dan hotel tumbuh 10 sampai 12 persen.Selain itu, bisnis mal dan trade center akan meningkat lima sampai tujuh persen. “Semua yang terkait di properti akan tumbuh, meskipun tidak ada sesuatu yang istimewa di tahun- tahun ini.” (Panangian, 2011).
Situasi ekonomi yang terus membaik dan didukung stabilitas politik menjadi faktor paling penting pertumbuhan industri properti dan industri yang lain. Inflasi sebesar enam persen akan bisa ditekan pada tahun 2012 menjadi 5,8 persen. BI Rate akan stabil dari tahun 2011 sampai tahun 2012 sebesar 6,75 persen. Sementara, suku bunga KPR juga stabil di kisaran 11,5 persen. Pertumbuhan ekonomi meningkat dari 6,4 persen menjadi 6,9 persen di tahun 2012 (PSPI, 2011)
Daya beli konsumen naik rata-rata 10 persen dengan dukungan suku bunga KPR yang sedang rendah dan stabil mengakibatkan industri properti terus berkembang. Hal ini didukung dengan kemungkinan investor asing akan masuk ke pasar properti Komersial di Indonesia, seperti halnya China (Panangian, 2011).
Menurut Panangian (2011) sebagai pengamat properti, properti akan menjadi bisnis yang paling bagus di Indonesia. Alasannya, lantaran sebagai investasi, orang-orang kaya lebih percaya pada aset properti daripada aset keuangan, seperti saham, obligasi, dan reksadana.Semenjak terjadi kasus saham
commit to user
global ambruk, para investor pun mulai menghindari pembelian saham.Sementara itu, kekayaan dari 80 persen rumah tinggal berasal dari properti dan bukan dari saham, reksadana, maupun obligasi.
Investasi properti adalah sarana peringkat satu untuk membangun kekayaan di Indonesia.Ada 60 persen pembelian properti selama 10 tahun terkahir.Hal ini yang membuat properti menjadi tujuan investasi.Industri properti mempunyai risiko investasi paling rendah. Rumus investasi yang menunjukkan minimnya risiko ini adala “high return – low risk, highest return – no risk.” (Panangian, 2011).
Dibandingkan dengan prospek bisnis properti di luar negeri, tren di Indonesia tergolong unik. Di Indonesiapertumbuhan penduduk dan ekonominya tinggi sementara harga properti naik terus - menerus walaupun pasar
oversupply. Sebaliknya, di pasar luar negeri, pada saat pertumbuhan penduduk
dan ekonomi rendah, harga properti biasa turun saat pasar oversupply, misalnya, di Amerika, China, Australia, Singapura, dan Malaysia, turunnya harga properti sudah biasa (PSPI,2012).
Di luar negeri, nilai bangunan bisa mengalami penurunan dan bahkan dalam skala tinggi. Hal ini disebabkan faktor cuaca dan tingkat kenaikan harga bangunan yang rendah. Sebaliknya di Indonesia, penurunan nilai bangunan hampir dapat diabaikan karena harga-harga bahan bangunan selalu naik 10 persen setiap tahunnya (Panangian, 2011).
commit to user
Di luar negeri, uniknya, pasar perumahan yang ditujukan untuk masyarakat kelas bawah sepenuhnya dilayani oleh pemerintah sehingga tertutup bagi investor dan pengembang. Di Indonesia, semua segmen pasar perumahan termasuk kelas bawahjuga terbukabagi investor dan pengembang. Indonesia mempunyai kelebihan yakni membuka bagi semua orang, bukan hanya bagi swasta besar, bagi pengembangan properti. Jumlah penduduk tinggi, tapi pemerintah tidak mempunyai kemampuan untuk men-supply.Pasar di luar negeri, hampir semua pemerintahnya mempunyai aturan untuk menguasai hampir semua hal terkait property, harga dikontrol ketat.Di sini, semua dimakan spekulan(Panangian, 2012).
Kejadian diatas disebabkan bukan hanya sekadar persoalan Undang-undang Pertanahan yang ada, tapi juga soal perilaku sebagai orang yang sedang mengenal kekayaan. Tanah menjadi barang yang dikejar–kejar,sementara hukum tanah tidak kuat, akibatnya sengketa tanah terjadi di mana-mana. Namun,
demand-nya kuat sekali sehingga tetap terus tumbuh dan high cost (Panangian,
2012).
Industri properti tumbuh meyakinkan sepanjang tahun 2012. Iklim perekonomian Indonesia yang kondusif diduga jadi pemicu pertumbuhan pesat dari industri properti. Kesuksesan bisnis properti ini juga ditunjang oleh sektor bisnis lain seperti sektor, perdagangan serta kemampuan daya beli konsumen (PSPI, 2013).
Kinerja industri properti pada tahun 2012 rata-rata naik sebesar 12% pada semester pertama. Bahkan pada semester kedua terjadi peningkatan menjadi
commit to user
sebesar 13%. Pertumbuhan industri properti dari tahun ke tahun telah meningkat rata-rata 12,5% bila dibandingkan dengan tahun 2011. Hal ini didorong oleh meningkatnya daya beli konsumen dan membaiknya iklim investasi. Kombinasi dari pertumbuhan PDB yang tinggi dan suku bunga KPR yang terendah, merupakan faktor yang mendorong kinerja pasar properti selama tahun 2012(PSPI, 2013).
Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) melihat booming properti tahun 2012 karena beberapa indikator kunci pertumbuhan jumlah penjualan dan harga/sewa. Penjualan sub sektor industri properti seperti rumah tinggal, rumah bandar, apartemen strata title, kantor strata title, toko-toko komersial dan pusat perdagangan, telah meningkat sebesar 10 sampai 15 persen.
Selain itu, juga terlihat dari tingkat hunian ruang-ruang komersial seperti perkantoran sewa, rumah bandar, apartemen sewa dan pusat perbelanjaan sewa, terus meningkat dalam jumlah yang signifikan. Salah satu contoh tingkat hunian ruang perkantoran di kawasan CBD dan diluar CBD masing-masing, telah mencapai rata-rata dari 90 dan 95%. Ini adalah tingkat hunian tertinggi, dalam 5 tahun terakhir (PSPI, 2013).
Kemudian, hampir semua harga dari rumah sub sektor industri properti seperti rumah tinggal, apartemen strata title dan kantor strata title, toko-toko komersial, pusat perdagangan dan ruko, meningkat rata-rata 10 sampai 20 persen th ini. Contohnya harga apartemen strata title di Kawasan CBD, naik dari rata-rata Rp. 22 juta/m2 pada tahun 2011, menjadi Rp. 26 juta/m2 pada tahun 2012 (PSPI, 2013).
commit to user
Demikian pula harga Apartemen strata title di luar Kawasan CBD, meningkat dari rata-rata Rp. 18 juta/m2 pada tahun lalu, menjadi Rp. 22 juta/m2 tahun ini. Selain itu, sewa ruang-ruang komersial seperti: perkantoran sewa, apartemen sewa dan pusat perbelanjaan sewa, telah meningkat sebesar 8 sampai 15% tahun ini. Ini juga merupakan tingkat kenaikan harga sewa tertinggi, dalam 5 tahun terakhir (PSPI, 2013).
Hampir setiap minggu pengembang meluncurkan produk-produk baru, sementara bank-bank swasta bersaing ketat untuk memasuki pasar properti dengan menawarkan tingkat suku bunga KPR yang terendah. Hal ini merupakan faktor utama, yang mendorong daya beli konsumen untuk membeli properti selama tahun 2012, baik sebagai calon penghuni maupun untuk para investor. Ini tidak hanya terjadi di Jabodetabek, namun juga di kota-kota besar lain di Indonesia(Panangian, 2013).
Setyo Maharso, Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia, mengungkapkan tahun 2012 permintaan properti terus meningkat, dan mencapai puncaknya
(booming) pada semester I 2013. Namun setelah itu tingkat penjualan properti
cenderung melemah. Hal itu merupakan kondisi rutin lima tahunan di sektor properti.
Pasar properti di Indonesia mulai meningkat pada 2006 namun sempat menurun lagi akibat dampak krisis ekonomi dunia pada 2008. Berdasarkan siklus lima tahunan pelemahan pasar akan terjadi pada 2013. Penurunan tersebut adalah hal rutin, sehingga secara umum tidak memengaruhi bisnis developer.
commit to user
Pengembang telah menikmati pertumbuhan pasar properti yang pesat dalam dua tahun terakhir sejak 2010 (Setyo, 2013).
Selain itu, menurut Setyo (2013), mulai tahun ini sektor properti juga sudah mulai diuji dengan banyaknya kebijakan / peraturan baru yang membebani pengembang seperti aturan wajib lapor transaksi properti dengan harga minimal Rp 500 juta dan ketentuan uang muka Kredit Pemilikan Rumah (KPR) minimal 30%.
Menurut Lucy Rumantir, Chairman Jones Lang LaSalle Indonesia, kinerja pasar yang demikian positif akan terus berlanjut. Proyeksi pertumbuhan pasok dan permintaan dalam dua tahun ke depan yang didukung oleh fundamental ekonomi dan demografi lokal yang solid menunjukkan tren kenaikan tingkat hunian atau tingkat penjualan akan mendorong pertumbuhan harga jual maupun tarif sewa seperti yang terjadi belakangan ini. Hal ini juga yang mendorong investor manca negara mulai meningkatkan aktivitas bisnisnya di Indonesia. Ketika pasar domestik mereka dan sebagian pasar di kawasan Asia Pasifik mengalami kelesuan, pasar properti Indonesia menawarkan alternatif investasi yang menarik karena memberikan tingkat pertumbuhan (potential growth) yang baik dan pertumbuhan tersebut berkelanjutan (sustainable).
Meskipun krisis Eropa sempat membayangi pertumbuhan ekonomi di Indonesia, Indonesia Property Watch (IPW) melihat dampak krisis Eropa hanya bersifat market shock untuk pasar Indonesia yang bersifat sementara. Ali Tranghanda, Direktur Indonesia Property Watch, suku bunga diprediksi tidak akan berubah secara signifikan hingga tahun 2013. Namun, bila terjadi over
commit to user
heating karena uang beredar dan suhu investasi memanas, dimungkinkan baru 2013 suku bunga akan beranjak naik.
Pemerhati properti dari salah satu perusahaan pengembang, Andi K Natanael (2013) mengungkapkan bahwa saat ini masyarakat Indonesia masih percaya, bahwa properti merupakan investasi yang teraman. Indonesia tahun 2012 mencetak orang kaya (mempunyai aset diatas Rp 10M) dan super kaya naik 6%. Orang kaya baru lebih cenderung bermain aman dalam investasi.
Pasar properti nasional yang diproyeksikan akan mengalami booming tahun 2013, mendorong munculnya banyak perusahaan properti baru. Jumlah anggota Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia misalnya, dilaporkan meningkat hingga 30% dalam setahun terakhir. Pertumbuhan jumlah developer tidak terlepas dari kondisi pasar properti yang mengalami pertumbuhan dalam dua tahun terakhir. Sebagian besar perusahaan properti tercatat sebagai anak usaha perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi dan pertambangan yang memiliki aset lahan dan cash flow memadai (REI, 2012)
PSPI memperkirakan laju inflasi pada tahun depan masih tetap rendah, sekitar 4,5% per tahun, BI Rate tetap stabil di bawah 6% / tahun. Sebagai konsekuensinya, tingkat suku Bunga KPR untuk tahun depan, juga akan tetap rendah, sekitar 7,5% per tahun. Diprediksi, penjualan rumah tinggal, rumah bandar, apartemen strata title, kantor strata title, pusat perdagangan strata title, masih akan meningkat antara 18% s/d 12% tahun 2013, baik dari sisi harga maupun tingkat sewa. Industri properti diperkirakan akan terus tumbuh pada
commit to user
tingkat yang tinggi, atau paling tidak sama seperti tahun ini, sekitar 13% sampai 15%.
Kebijakan LTV yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, telah berjalan selama enam bulan terakhir, ternyata tidak memiliki efek negatif pada penyerapan pasar properti sepanjang semester kedua tahun 2012. Hal ini terlihat dari pembiayaan perumahan melalui kredit KPR dan KPA yang meningkat sebesar 24% tahun ini, dari Rp. 168 triliun pada akhir tahun lalu, menjadi Rp 215 triliun, pada akhir tahun (PSPI, 2013).
Meskipun kebijakan LTV tetap dipertahankan oleh Bank Indonesia tahun 2013, PSPI percaya bahwa pembiayaan properti melalui KPR dan KPA dari perbankan, masih akan tetap meningkat sebesar 25% tahun 2013. Itu semua terjadi karena iklim pasar properti tahun 2013, masih sangat menjanjikan(Panangian, 2013).
Sepanjang tahun 2012, program pemerintah untuk merumahkan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dinilai belum optimal. Salah satu indikatornya adalah kinerja program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang masih jauh dari harapan. Pencapaiannya hanya mencapai 44% dari target tahun 2012.
Deputi Bidang Pembiayaan Kemenpera Sri Hartoyo mengakui, realisasi KPR fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) pada tahun ini baru 62.055 unit rumah dari rencana target 133.000 unit. Sementara untuk tahun 2013, Kemenpera malah menaikkan target penyaluran FLPP untuk 350.000 unit rumah.
commit to user
Berdasarkan data Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU PPP) Kemenpera, total realisasi KPR FLPP per 17 Desember 2012 sebanyak 62.055 unit. Jumlah tersebut diharapkan bisa ditingkatkan menjadi sekitar 65.000 unit hingga 70.000 unit rumah hingga akhir Desember 2012.
Kemenpera optimistis penyaluran KPR FLPP pada 2013 akan lebih baik. Dana sisa anggaran untuk pelaksanaan KPR bersubsidi tahun ini mencapai Rp4,63 triliun yang akan digabungkan dengan DIPA 2013 Rp2,70 triliun. Kemenpera telah menyiapkan dana untuk KPR FLPP 2013 sekitar Rp7,342 triliun. Kemenpera berharap kerja sama pihak pengembang untuk menyediakan pasokan rumah dan bank pelaksana akan meningkatkan penyaluran KPR FLPP di Indonesia.
Hingga 15 Desember 2012, sejumlah bank yang menyalurkan KPR FLPP adalah, BTN 57.885 unit (Rp2.294.505.191.711), BTN Syariah 2.746 unit (Rp107.165.750.800), BNI 584 unit (Rp21.287.841.760), Bukopin 191 unit (Rp7.639.278.118), Bank Mandiri 246 unit (Rp10.891.428. 000), BRI Syariah 201 unit (Rp9.054. 530.000), BRI 81 unit (Rp3.359.910.000), BPD Kaltim 15 unit (Rp414.007.000), BPD Sumut 32 unit (Rp1.539.240.000), BPD Sumut Syariah 18 unit (Rp 835. 200.000) dan BPD Sumsel Babel 56 unit (Rp1.288.253.120).
Pemerintah memastikan FLPP akan berlanjut. Jika ada perubahan regulasi, sudah ada klausul-klausul yang mengharuskan masa transisi. Pemerintah juga memperpanjang tenor kredit dari 15 tahun ke 20 tahun. Harga rumah yang dibiayai juga mengalami kenaikan, dari Rp 70 juta menjadi Rp 88 juta.
commit to user
Permintaan terhadap rumah tapak (landed house) pada tahun 2012 terus meningkat, dan diprediksi masih menjadi primadona pada tahun 2013. Sejumlah pengembang besar, menengah maupun kecil tetap fokus menggarap sub sektor ini. Hal ini didukung oleh permintaan yang masih tinggi.
Selain untuk ditempati, tak sedikit yang menjadikan rumah tapak sebagai investasi. Ada juga yang tertarik untuk menyewakan atau dijual kembali dengan keuntungan yang menggiurkan. Bahkan, mereka yang tidak memiliki kemampuan membeli rumah tapak di Jakarta yang harganya sudah mahal, berburu hingga ke pinggiran seperti Bogor, Depok, Bekasi dan Tangerang.
Praktisi dan pemasar properti dari Century 21, Pertiwi Ali Hanafiah (2012), mengatakan bahwa konsumen yang tergolong segmen menengah atas, cenderung membeli rumah untuk kebutuhan investasi mereka. Sementara bagi kalangan menengah ke bawah, rumah menjadi tempat tinggal dan dihuni sendiri oleh mereka. Oleh karena itu, permintaan rumah masih sangat tinggi, sedangkan pasokan masih terbatas.
Melanjutkan booming properti tahun 2012, permintaan sub sektor perumahan diperkirakan masih tetap tinggi pada tahun 2013. Jika harga rumah tapak di tengah kota mengalami kenaikan yang cukup tinggi, maka rumah-rumah di kawasan penyangga yang menjadi pilihan (REI, 2012).
Meski berbeda penggunanya, baik apartemen primer maupun sekunder memiliki pangsa pasar sendiri. Penyerapan kedua jenis apartemen ini tinggi, baik oleh investor maupun enduser. Melihat Kondisi perekonomian Indonesia saat ini,
commit to user
menurut Ir. Muhammad Nawir, wakil Ketua REI, secara makro terus membaik. Suku bunga bank relatif rendah serta likuiditas perbankan yang lancar menjadi indikasi booming properti akan terjadi. Secara rata-rata, dia memprediksi penjualan properti akan tumbuh sekitar 15% dibanding tahun lalu.
Selain itu, Nawir menambahkan saat ini ada pergeseran selera konsumen. Selera konsumen sebelumnya adalah pada rumah dengan ukuran dan lahan yang besar, tapi kini cenderung mengarah pada hunian vertikal yang lebih simpel, seperti apartemen.Banyak perusahaan properti saat ini masuk ke proyek apartemen. Selain pasarnya besar, kebutuhan tanahnya juga tidak banyak. Segmen apartemen diprediksi akan menjadi lokomotif pertumbuhan sektor properti tahun ini.
Associate Director PT Leads Property Service Indonesia, Evie Susanti, dalam diskusi "Prospek dan Investasi Kondominium pada 2012" mengatakan, pengembangan apartemen primer maupun sekunder memiliki tingkat pengembalian yang tinggi meskipun karakter pembelinya berbeda. Apartemen primerbanyak dikembangkan oleh pengembang baru dengan harapan mendapatkan marjin bagus.
Pasar apartemen primer akan diserap pasar rata-rata 97 % saat pembangunannya rampung. Profil pembelinya kebanyakan adalah para investor, yang kemudian akan menyewakan atau menjualnya kembali. Sementara pada apartemen seken biasanya dibeli oleh enduser untuk digunakan sendiri atau ditinggali.
commit to user
Kebanyakan pembeli apartemen tersebut adalah kalangan menengah atas dengan gaya hidup lebih efektif dan efisien. Mereka memilih tinggal di hunian vertikal karena menghindari kemacetan dan mendekat pada pusat bisnis.Pada saat membeli mereka tidak perlu membayar 60 % - 80 % seperti pembeli pertama dari pengembang. Jika menginginkan keuntungan, mereka dapat menjual kembali 7 - 10 tahun sesudahnya dengan harga jauh lebih tinggi.
Pasar apartemen akan terus diminati baik untuk investasi atau kebutuhan tempat tinggal. Sebagai investasi, apartemen memiliki tingkat pengembalian yang lebih cepat serta mengandung faktor risiko kecil. Bila dibandingkan dengan investasi lainnya, saham misalnya, nilai jual apartemen tidak akan pernah jatuh atau harganya menjadi murah.Adapun sebagai tempat hunian, apartemen menjadi alternatif masyarakat mengingat lahan untuk perumahan di perkotaan semakin sempit dan mahal. Apalagi, belakangan ini banyak pengembang yang membangun hunian vertikal dipadukan dengan beragam fasilitas yang semakin mempermudah penghuninya.
Direktur Marketing PT Agung Podomoro Land, Tbk Indra W. Antono menjelaskan, apartemen yang harganya di bawah Rp 1 miliar masih berprospek untuk dijadikan investasi pada tahun 2013. Namunhal yang harus diwaspadai adalah apartemen yang terletak di beberapa lokasi dengan harga penawaran yang over price. Unit-unit apartemen yang seperti itu akan susah dijual dengan mengharapkan keuntungan. Malah sebaliknya, yang terjadi adalah jual rugi.
Selain bangunan apartemen dan pusat belanja, sektor perkantoran juga mengalami pertumbuhan besar di Jakarta. Setelah area pusat bisnis dipenuhi
commit to user
dengan gedung-gedung perkantoran yang sangat besar dengan harga sewa yang mahal, kini para pengembang mulai melirik sektor perkantoran di luar pusat bisnis Jakarta.
Ke depan, industri properti Indonesia diprediksi akan berkembang pesat tahun depan jika pertumbuhan ekonomi mencapai di atas 7%. Menurut Setyo, pertumbuhan ekonomi berdampak positif terhadap pasar properti karena daya beli masyarakat semakin tinggi, sehingga mampu berinvestasi properti.
C. Penelitian Terdahulu
1. Penelitian yang dilakukan oleh Verbeek (2000), menggunakan Metode Harga Hedonik dengan alat analisis Ordinary Least Square (OLS) dalam menentukan faktor yang mempengaruhi harga rumah (housing price). Dari hasil penelitiannya diketahui bahwa yang mempengaruhi harga rumah adalah luas rumah, kamar tidur, kamar mandi, AC (air conditioning), ruang keluarga, basement, gas untuk air panas, garasi, area yang disukai, dan sejarah rumah.
2. Penelitian Rima Jailani (2007), menggunakan Metode Harga Hedonik dengan alat analisis Ordinary Least Square (OLS). Hasil penelitian ini mengkonfirmasi pemahaman bahwa faktor yang paling berpengaruh terhadap harga rumah adalah lokasi (diukur dengan jarak ke pusat kota) dan luas bangunan. Faktor-faktor lain seperti jumlah kamar tidur, jumlah kamar mandi, kapasitas garasi, dan luas ruang keluarga diduga juga berpengaruh namun secara statistik tidak nyata begitu dua faktor pertama tersebut di atasdimasukkan ke dalam model.
commit to user
3. Penelitian Wahyuningsih (2003), mengenai pola preferensi relatif konsumen dalam memilih lokasi rumah tinggal di kompleks perumahan real estate dan aspek kelembagaan yang mempengaruhinya (studi kasus di Kota Banda Aceh) menunjukkan seseorang memilih tinggal di kompleks perumahan real estate adalah karena lokasi yang dekat dengan tempat kerja, lingkungan hunian yang aman dan nyaman, fasilitas umum yang memadai, dekat dengan pusat pertumbuhan dan faktor selera untuk tinggal di kompleks perumahan bagus. 4. Wiraswara (2005), menggunakan metode Ordinary Least Square (OLS)
dengan data cross section untuk menganalisis pertumbuhan ekonomi dan pengurangan angka kemiskinan di Indonesia. Berdasarkan penelitiannya diketahui bahwa yang berpengaruh nyata terhadap kemiskinan adalah variabel melek huruf, listrik dan dummy jawa. Sedangkan variabel pertumbuhan ekonomi tidak memiliki pengaruh yang nyata tehadap kemiskinan.
commit to user D. KERANGKA PEMIKIRAN
Untuk memudahkan memahami keseluruhan ide yang terkandung dalam penelitian digambarkan kerangka pemikiran sebagai berikut :
Gambar 2.2. Kerangka Pemikiran
Dalam suatu proses pembentukan harga perumahan, perusahaan pengembang akan mempertimbangkan faktor – faktor yang mempengaruhi harga perumahan. Hal ini sangat penting karena harga perumahan sangat menentukan tingkat penjualan dan keuntungan.
Setiap perusahaan pengembang perumahan memiliki produk yang luas bangunan, luas tanah, dan luas fasilitas umum yang berbeda – beda. Hal ini menyebabkan harga yang ditawarkan para pengembang semakin beragam. Variabel luas bangunan, luas tanah, dan luas fasilitas umum menjadi faktor – faktor yang mempengaruhi harga suatu perumahan.
HARGA
PERUMAHAN
LUAS BANGUNAN LUAS FASILITAS UMUM LUAS TANAHcommit to user E. HIPOTESIS
Hipotesis adalah jawaban sementara dari masalah-masalah yang diangkat dan kebenaran dari suatu hipotesis masih harus diuji lebih lanjut. Berdasarkan teori pembentukan harga dari Marshall (1890) dan penelitian terdahulu, perumusan masalah dan kegunaan yang diharapkan dari penelitian ini dirumuskan hipotesis sebagai berikut :
1. Diduga luas bangunan berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga perumahan di Kelurahan Singopuran.
2. Diduga luas tanah berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga perumahan di Kelurahan Singopuran.
3. Diduga luas fasum berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga perumahan di Kelurahan Singopuran.
