Contoh Studi Kelayakan

(1)

BAB IV

ASPEK FINANSIAL

1.1.

1.1. Aspek PasarAspek Pasar

Aspek pasar adalah aspek yang berhubungan dengan potensi pasar yang ada, berkenaan Aspek pasar adalah aspek yang berhubungan dengan potensi pasar yang ada, berkenaan dengan pemakaian hotel.

dengan pemakaian hotel.

1.1.1.

1.1.1. Aspek Pasar Pendirian HotelAspek Pasar Pendirian Hotel

Adapun data pasar pendirian hotel tersebut adalah sebagai berikut: Adapun data pasar pendirian hotel tersebut adalah sebagai berikut: 1.

1. Jumlah Penduduk Sumatera Utara (Sumut)Jumlah Penduduk Sumatera Utara (Sumut)

Jumlah penduduk Sumut berdasarkan hasil survei 10 tahunan sekali yang terakhir kali Jumlah penduduk Sumut berdasarkan hasil survei 10 tahunan sekali yang terakhir kali dilakukan pada tahun 2010 oleh BPS berjumlah 12.982.204 jiwa. Untuk proyeksi jumlah dilakukan pada tahun 2010 oleh BPS berjumlah 12.982.204 jiwa. Untuk proyeksi jumlah penduduk Sumut pada tahun 2011 dan

penduduk Sumut pada tahun 2011 dan 2012 dapat dilihat pada Gambar 4.1.2012 dapat dilihat pada Gambar 4.1.

Gambar 4.1. Proyeksi Jumlah Penduduk Sumut Tahun 2007-2012 Gambar 4.1. Proyeksi Jumlah Penduduk Sumut Tahun 2007-2012

12,600,000 12,600,000 12,800,000 12,800,000 13,000,000 13,000,000 13,200,000 13,200,000 13,400,000 13,400,000 12,834,371 12,834,371 13,042,317 13,042,317 13,248,386 13,248,386 12,982,204 12,982,204 13,103,596 13,103,596 13,204,560 13,204,560

Jumlah Penduduk Sumut

T

ahun 2007

-2012

(Jiwa)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 2008 2009 2010 2011 2012

(2)

Sedangkan jumlah penduduk Medan adalah sebesar 2.097.610 jiwa. Untuk proyeksi jumlah Sedangkan jumlah penduduk Medan adalah sebesar 2.097.610 jiwa. Untuk proyeksi jumlah penduduk Medan tahun 2011 dan 2012

penduduk Medan tahun 2011 dan 2012 dapat dilihat pada Gambar 4.2.dapat dilihat pada Gambar 4.2.

Gambar 4.2. Proyeksi Jumlah Penduduk Medan Tahun 2007-2012 Gambar 4.2. Proyeksi Jumlah Penduduk Medan Tahun 2007-2012

2.

2. Jumlah WisatawanJumlah Wisatawan

Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung di Sumatera Utara melalui 3 Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung di Sumatera Utara melalui 3 (tiga)

(tiga) pintu pintu masuk masuk pada pada bulan bulan Desember Desember 2012 2012 mencapai mencapai 25.263 25.263 orang, orang, mengalamimengalami peningkatan

peningkatan sebesar sebesar 3,19 3,19 persen persen dibanding dibanding yang yang datang datang pada pada bulan bulan November November 2012 2012 yangyang mencapai

mencapai 24.481 orang. Demikian 24.481 orang. Demikian pula, jika pula, jika dibandingkan dengan bulan yang dibandingkan dengan bulan yang sama tahunsama tahun 2011, jumlah wisman pada bulan Desember 2012 mengalami peningkatan sebesar 0,54 2011, jumlah wisman pada bulan Desember 2012 mengalami peningkatan sebesar 0,54 persen,

persen, yaitu yaitu dari dari 25.127 25.127 orang orang naik naik menjadi menjadi 25.263 25.263 orang. orang. Peningkatan Peningkatan jumlah jumlah wismanwisman pada

pada Desember Desember 2012 2012 dibanding dibanding bulan bulan sebelumnya sebelumnya terjadi terjadi pada pada pintu pintu ketiga ketiga pintu pintu masuk,masuk, peningkatan

peningkatan tertinggi tertinggi terjadi terjadi pada pada pintu pintu masuk masuk Tanjungbalai Tanjungbalai Asahan Asahan yang yang mengalamimengalami peningkatan

peningkatan sebesar sebesar 13,07 13,07 persen, persen, pintu pintu masuk masuk bandara bandara Polonia Polonia mengalami mengalami kenaikankenaikan sebesar 2,78 persen dan pintu masuk Belawan naik sebesar 0,75 persen.

sebesar 2,78 persen dan pintu masuk Belawan naik sebesar 0,75 persen. 2,000,000 2,000,000 2,050,000 2,050,000 2,100,000 2,100,000 2,150,000 2,150,000 2,200,000 2,200,000 2,083,156 2,083,156 2,102,1052,102,105 2,121,053 2,121,053 2,097,610 2,097,610 2,155,787 2,155,787 2,174,2922,174,292

Jumlah Penduduk Medan

T

ahun 200

7-2012

(Jiwa)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 2008 2009 2010 2011 2012

(3)

Tabel 4.1. Jumlah Wisman Melalui 3 (Tiga) Pintu Masuk Januari

_–

Desember 2012

Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2012, jumlah wisman yang berkunjung ke Sumatera Utara mencapai 241.833 orang, yang berarti meningkat 8,38 persen dibanding jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2011. Persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk Tanjungbalai Asahan dengan kenaikan sebesar 20,48 persen, diikuti pintu

masuk Belawan sebesar 16,64 persen, dan Bandara Polonia sebesar 6,85 persen.

3. PDRB

Pertumbuhan Ekonomi Sumatera Utara tahun 2012 yang diukur berdasarkan kenaikan angka Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) atas dasar harga konstan 2000 mencapai angka 6,22 persen. Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh sektor keuangan, persewaan, dan jasa perusahaan 11,20 persen. Disusul oleh sektor pengangkutan dan komunikasi 8,26 persen, sektor jasa-jasa 7,54 dan sektor perdagangan, hotel dan restoran 7,23 persen. Sedangkan 5 (lima) sektor ekonomi lainnya masing-masing tumbuh dibawah 7 persen.

(4)

Gambar 4.3. PDRB Per Kapita Provinsi Sumut Tahun 2007-2012

Sedangkan PDRB Kota Medan dapat dilihat pada Gambar 3.4.

Gambar 4.4. PDRB Per Kapita Kota Medan Tahun 2007-2012

4. Tingkat Inflasi

Pada bulan Januari 2013, seluruh kota Indeks Harga Konsumen (IHK) di Sumatera Utara mengalami inflasi, Medan sebesar 1,21 persen, Pematangsiantar sebesar 2,01 persen, Sibolga sebesar 3,78 persen, dan Padangsidimpuan sebesar 1,29 persen. Dengan demikian, Sumatera Utara pada bulan Januari 2013 mengalami inflasi sebesar 1,39 persen. Terjadinya

0 10,000,000 20,000,000 30,000,000 15,984,00016,403,00018,380,000 21,230,00023,974,864 26,498,819

PDRB Per Kapita Provinsi Sumut

Tahun 2007 -2012

(Rp)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 10,000,000 20,000,000 30,000,000 40,000,000 50,000,000 26,620,95031,026,880 34,259,82035,700,11039,200,230 42,900,000

PDRB Per Kapita Kota Medan

Tahun 2007-2012

(Rp)

(5)

inflasi pada bulan Januari 2013 menyebabkan laju inflasi year on year (bulan Januari 2013 terhadap bulan Januari 2012) masing-masing kota sebagai berikut: Medan 3,38 persen, Pematangsiantar 3,86 persen, Sibolga 4,56 persen, dan Padangsidimpuan 4,15 persen. Sementara itu, inflasi year on year untuk Sumatera Utara sebesar 3,51 persen.

Tabel 4.2. Inflasi Bulan Januari 2013, Inflasi Kumulatif, dan Inflasi Year on Year Bulan Januari 2013 Terhadap Bulan Desember 2012 Menurut Kota

di Sumatera Utara

Terjadinya inflasi di Medan pada bulan Januari 2013 dipengaruhi oleh adanya kenaikan harga pada beberapa komoditas antara lain: daging ayam ras, cabe merah, bawang merah, dencis, angkutan udara, kentang, dan beras.

5. Tingkat Penghunian Kamar Hotel Berbintang di Sumut

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Sumatera Utara pada bulan Juni 2012 mencapai rata-rata 43,80 persen, atau turun 0,72 poin dibanding TPK hotel berbintang bulan Mei 2011 yang sebesar 44,52 persen. Selanjutnya bila diamati menurut klasifikasi hotel, TPK hotel bintang tiga mencapai 54,92 persen dan merupakan TPK hotel tertinggi dibanding kelas hotel berbintang yang lain. Sedangkan TPK hotel terendah adalah hotel bintang satu yang hanya mencapai 24,97 persen. Jika dibandingkan dengan bulan Mei 2011, hotel bintang satu mengalami penurunan TPK tertinggi yaitu sebesar 12,93 poin, diikuti oleh

(6)

hotel bintang lima dan empat yang mengalami penurunan TPK sebesar 1,98 poin dan 1,82 poin. Sedangkan hotel bintang tiga dan bintang dua mengalami peningkatan TPK masing

_–

masing sebesar 12,37 poin dan 0,54 poin.

Secara agregat, rata-rata lama menginap tamu asing dan tamu domestik padahotel berbintang di Sumatera Utara di bulan Juni 2011 mencapai 1,52hari, yang mengalami penurunan 0,33 hari dibandingkan rata-rata lama menginap tamu pada bulan Mei 2011. Rata-rata lama menginap tamu asing pada bulan Juni 2011 turun 0,30 hari jika dibandingkan dengan rata-rata lama menginap tamu asing bulan Mei 2011, dan rata-rata-rata-rata lama menginap tamu domestik turun 0,32 hari dibandingkan bulan Mei 2011. Secara keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada bulan Juni2011 sebesar 2,06 hari, lebih tinggi dibandingkan tamu domestik yakni 1,44 hari.

Tabel 4.3. Tingkat Penghunian Kamar (TPK), Rata-Rata LamaMenginap Tamu Asing (Wisman) dan Tamu Indonesia (Wisnus) pada Hotel Berbintang di Sumatera Utara

Menurut Klasifikasi Hotel Bulan Maret 2012

_–

Maret 2013

(7)

Adapun data pasar pendirian perkantoran tersebut adalah sebagai berikut: 1. Jumlah Perseroan Terbatas (PT) dan Commanditaire Vennotschaap (CV)

Adapun perkiraan jumlah PT dan CV yang ada di Sumatera Utara mencapai 8.945 perusahaan pada tahun 2011. Sedangkan yang berada di daerah Medan dan sekitarnya

mencapai 4.456 perusahaan pada tahun 2011. 2. Tingkat Inflasi

Pada bulan Januari 2013, seluruh kota Indeks Harga Konsumen (IHK) di Sumatera Utara mengalami inflasi, Medan sebesar 1,21 persen, Pematangsiantar sebesar 2,01 persen, Sibolga sebesar 3,78 persen, dan Padangsidimpuan sebesar 1,29 persen. Dengan demikian, Sumatera Utara pada bulan Januari 2013 mengalami inflasi sebesar 1,39 persen. Terjadinya inflasi pada bulan Januari 2013 menyebabkan laju inflasi year on year (bulan Januari 2013 terhadap bulan Januari 2012) masing-masing kota sebagai berikut: Medan 3,38 persen, Pematangsiantar 3,86 persen, Sibolga 4,56 persen, dan Padangsidimpuan 4,15 persen. Sementara itu, inflasi year on year untuk Sumatera Utara sebesar 3,51 persen.

Tabel 4.4. Inflasi Bulan Januari 2013, Inflasi Kumulatif, dan Inflasi Year on Year Bulan Januari 2013 Terhadap Bulan Desember 2012 Menurut Kota

di Sumatera Utara

Terjadinya inflasi di Medan pada bulan Januari 2013 dipengaruhi oleh adanya kenaikan harga pada beberapa komoditas antara lain: daging ayam ras, cabe merah, bawang merah, dencis, angkutan udara, kentang, dan beras.

(8)

1.2. Perhitungan Biaya

1.2.1.Perhitungan Biaya Pembangunan Hotel

Perhitungan biaya pembangunan hotel dilakukan untuk menilai berapa besar biaya yang harus dikeluarkan untuk membangun hotel dari tahap awal sampai akhir. Pada proyek ini, hotel yang dibangun berjumlah empat lantai dengan satu basement . Pekerjaan dimulai dengan menghancurkan/merubuhkan bangunan yang ada di atas tanah di Jl. Abdullah Lubis tersebut. Selanjutnya dilakukan pembangunan hotel sampai selesai Adapun rincian biaya pembangunan Hotel 4 Lantai dapat dilihat pada Lampiran 1.

Tabel 4.5. Biaya Pembagunan Hotel

NO ITEM PEMBANGUNAN BIAYA (dalam Rupiah)

1 Pekerjaan Persiapan 1.293.375.695

2 Pekerjaan Tanah 306.625.650

3 Pekerjaan Pondasi 280.159.200

4 Pekerjaan Beton 4.247.713.435

5 Pekerjaan dinding 1.443.528.900

6 Pekerjaan penutup lantai 1.051.735.830

7 Pekerjaan langit-langit 57.261.175

8 Pekerjaan sanitasi 252.439.800

9 Pekerjaan pintu jendela 514.263.000

10 Pekerjaan pengecatan 185.738.500

11 Instalasi 5.186.912.500

12 Lain-lain 293.500.000

(9)

1.2.2.Perhitungan Biaya Pembangunan Perkantoran

Perhitungan biaya pembangunan perkantoran dilakukan untuk menilai berapa besar biaya yang harus dikeluarkan untuk membangun perkantoran dari tahap awal sampai akhir. Pada proyek ini, perkantoran yang dibangun berjumlah empat lantai dengan satu basement . Pekerjaan

dimulai dengan menghancurkan/merubuhkan bangunan yang ada di atas tanah di Jl. Abdullah Lubis tersebut. Selanjutnya dilakukan pembangunan perkantoran sampai selesai Adapun rincian biaya pembangunan Perkantoran 4 Lantai dapat dilihat pada Lampiran 8.

Tabel 4.6. Biaya Pembagunan Perkantoran NO ITEM PEMBANGUNAN BIAYA (dalam Rupiah)

2 Pekerjaan Tanah 306.625.650

3 Pekerjaan Pondasi 264.594.800

4 Pekerjaan Beton 2.825.014.786

6 Pekerjaan penutup lantai 672.196.650

7 Pekerjaan langit-langit 32.149.200

8 Pekerjaan sanitasi 83.177.200

9 Pekerjaan pintu jendela 1.235.002.980

10 Pekerjaan pengecatan 128.896.900

11 Instalasi 3.206.271.400

12 Lain-lain 293.500.000

(10)

1.3. Perhitungan Biaya Perabotan

1.3.1.Perhitungan Biaya Perabotan Hotel

Perabotan adalah barang-barang atau perlengkapan yang diperlukan untuk diletakkan di dalam ruangan hotel. Biaya-biaya perabotan tersebut antara lain adalah untuk kursi set, sofa, lemari, tempat tidur, dan perabotan lainnya yang mendukung. Adapun rincian biaya perabotan untuk hotel dapat dilihat pada Lampiran 1.2.

1.3.2. Perhitungan Biaya Perabotan Perkantoran

Perabotan adalah barang-barang atau perlengkapan yang diperlukan untuk diletakkan di dalam ruangan perkantoran. Biaya-biaya perabotan tersebut antara lain adalah untuk untuk kursi set, sofa, lemari, AC, bola lampu, dan perabotan lainnya yang mendukung. Adapun rincian biaya perabotan untuk perkantoran dapat dilihat pada Lampiran 8.2.

1.4. Perhitungan Pendapatan

1.4.1. Perhitungan Pendapatan Hotel

Pendapatan hotel dihitung berdasarkan jumlah kamar yang terpakai sesuai dengan jenisnya masing-masing. Pemakaian kamar hotel dibagi berdasarkan tingkat okupansi yang

(11)

berbeda-beda dari jenis kamar yang disewa. Diasumsikan ketersediaan kamar selalu ada dan digunakan selama satu tahun (365 hari) untuk masing-masing jenis kamar. Adapun perhitungan pendapatan hotel yang diperoleh dari penyewaan kamar hotel dan ballroom dengan berbagai tingkat okupansi dapat dilihat pada Lampiran 4. Perhitungan pendapatan hotel dapat dilihat pada Tabel 4.7.

Tabel 4.7. Perhitungan Pendapatan Hotel

No. Jenis Kamar Jumlah Kamar Harga Kamar

(Rp)

1 SUPERIOR 24 400.000

2 DELUXE 30 500.000

3 JUNIOR SUITE 6 850.000

4 BALLROOM 2 2.000.000

1.4.2.Perhitungan Pendapatan Perkantoran

Pendapatan perkantoran dihitung berdasarkan jumlah ruangan yang terpakai sesuai dengan jenisnya masing-masing. Pemakaian ruangan perkantoran dibagi berdasarkan tingkat okupansi yang berbeda-beda dari jenis ruangan yang disewa. Diasumsikan ketersediaan ruangan selalu ada dan digunakan selama satu tahun (365 hari) untuk masing-masing jenis ruangan. Adapun perhitungan pendapatan perkantoran yang diperoleh dari penyewaan ruangan perkantoran dapat dilihat pada Lampiran 11. Perhitungan pendapatan kantor dapat dilihat pada

Tabel 4.8.

Tabel 4.8. Perhitungan Pendapatan Perkantoran No. Jenis Ruangan Jumlah Ruang Harga Ruang

(per m2)

1 RUANG KANTOR 13.5 X 7 1 Rp. 650.000

2 RUANG KANTOR 12 X 10 2 Rp. 750.000

(12)

4 RUANG KANTOR 13 X 5.5 6 Rp. 500.000

5 RUANG KANTOR 11 X 9 3 Rp. 600.000

1.5. Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)

1.5.1.Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Hotel

Perhitungan Harga Pokok Produksi terdiri dari perhitungan HPP untuk hotel dan restoran. Perhitungan HPP dilakukan untuk tingkat okupansi yang berbeda-beda. Harga Pokok Produksi Hotel adalah biaya yang dikeluarkan untuk melayani tamu selama menginap di kamar hotel. Harga pokok produksi hotel terdiri dari Biaya Langsung yang terdiri dari tenaga kerja langsung dan material langsung. Tenaga kerja langsung adalah tenaga kerja yang terlibat langsung dalam mempersiapkan kamar hotel dan pelayanan selama tamu berada di kamar hotel. Material langsung adalah segala material yang disediakan didalam kamar hotel. Harga pokok produksi disesuaikan dengan tingkat okupansi rate. Adapun perhitungan HPP secara lengkap dapat dilihat pada Lampiran 3.

1.5.2.Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Perkantoran

Perhitungan Harga Pokok Produksi hanya meliputi perhitungan HPP untuk perkantoran. Harga pokok produksi perkantoran terdiri dari biaya langsung berupa tenaga kerja langsung dan material langsung yang diperlukan untuk mempersiapkan ruang perkantoran sehingga siap untuk digunakan. Selain itu harga pokok produksi juga meliputi overhead yang terdiri dari perawatan fasilitas gedung dan sebagainya. Adapun perhitungan HPP secara lengkap dapat dilihat pada Lampiran 10.

(13)

1.6. Laporan Laba-Rugi dan Perhitungan Net Pr esent Val ue

1.6.1.Laporan Laba-Rugi Hotel dan Perhitungan Net Pr esent Val ue

Laporan laba-rugi proyek pembangunan hotel 4 tingkat dibuat berdasarkan tingkat okupansi yang berbeda-beda. Perhitungan laba rugi bertujuan untuk menghitung laba/rugi bersih perusahaan dalam satu periode. Dimana pendapatan perusahaan akan dikurangkan dengan pengeluaran perusahaan yang meliputi harga pokok produksi, biaya operasional dan pengeluaran lainnya. Selanjutnya laporan laba rugi ini akan digunakan sebagai dasar untuk mengestimasi laporan laba/rugi pada 14 periode berikutnya. Pengestimasian laporan laba/rugi untuk 14 periode berikut akan menggunakan beberapa asumsi. Beberapa asumsi yang digunakan adalah peningkatan harga pokok produksi sebesar 10% hal ini dikaitkan dengan peningkatan upah minimum setiap tahun dan tingkat inflasi. Selain itu adalah peningkatan pendapatan hotel sebesar 5% pertahun. Setelah diperoleh laba/rugi selama 15 periode maka akan dilakukan perhitungan NET PRESENT VALUE (NPV). NPV digunakan untuk melihat kelayakan proyek dimana nilai kumulatif NPV akan dibandingkan dengan total investasi yang dikeluarkan. Jika NPV > Total Investasi maka proyek dikatakan layak. Adapun rincian laporan laba-ruginya beserta perhitungan NPV dapat dilihat pada Lampiran 5. Nilai Net Present Value Hotel dapat dilihat pada Tabel 4.9.

Tabel 4.9. Nilai Net Present Val ue Hotel

No. Tingkat Okupansi MARR Nilai NPV (dalam Rupiah) Keterangan 1 70% 10% 19.721.213.985 Layak

(14)

12% 16.083.905.948 Layak 15% 11.652.760.195 Layak 2 60% 10% 12.024.225.232 Layak 12% 9.281.051.395 Layak 15% 5.917.953.221 Layak 3 50% 10% 3.425.046.104 Layak 12% 1.676.236.750 Layak 15% -497.704.440 Tidak Layak 4 40% 10% -8.357.477.481 Tidak Layak 12% -8.873.062.695 Tidak Layak 15% -9.548.385.520 Tidak Layak

1.6.2. Laporan Laba-Rugi Perkantoran dan Net Present Val ue

Perhitungan laba rugi bertujuan untuk menghitung laba/rugi bersih perusahaan dalam satu periode. Dimana pendapatan perusahaan akan dikurangkan dengan pengeluaran perusahaan yang

meliputi harga pokok produksi, biaya operasional dan pengeluaran lainnya. Selanjutnya laporan laba rugi ini akan digunakan sebagai dasar untuk mengestimasi laporan laba/rugi pada 14 periode berikutnya. Pengestimasian laporan laba/rugi untuk 14 periode berikut akan menggunakan beberapa asumsi. Beberapa asumsi yang digunakan adalah peningkatan harga pokok produksi sebesar 10% hal ini dikaitkan dengan peningkatan upah minimum setiap tahun dan tingkat inflasi. Selain itu adalah peningkatan pendapatan perkantoran sebesar 10% pertahun yaitu peningkatan sewa lahan kantor. Setelah diperoleh laba/rugi selama 15 periode maka akan

dilakukan perhitungan NET PRESENT VALUE (NVP). NPV digunakan untuk melihat kelayakan proyek dimana nilai kumulatif NPV akan dibandingkan dengan total investasi yang dikeluarkan.

(15)

perhitungan NPV dapat dilihat pada Lampiran 12. Laporan laba-rugi proyek pembangunan perkantoran 4 tingkat dapat dilihat pada Lampiran 10.

Tabel 4.10. Nilai Net Present Val ue Perkantoran

No. MARR Nilai NPV

(dalam Rupiah) Keterangan

1

10% --77.114937 Tidak Layak

12% -2.401.663.084 Tidak Layak

15% -4.780.484.363 Tidak Layak

1.7. Perhitungan Pay Back Per iod (PBP)

1.7.1.Perhitungan Pay Back Per iod (PBP) Hotel

Perhitungan PBP dilakukan untuk melihat berapa lama waktu yang diperlukan untuk sampai pada titik impas. Yang dimaksud dengan titik impas adalah jika nilai seluruh investasi sama dengan kumulatif tingkat keuntungan. Nilai seluruh investasi pembangunan hotel 4 tingkat (biaya bangun hotel dan inventaris) berjumlah Rp. 16.558.803.685. Adapun Break Event Point berbeda tergantung dengan tingkat okupansi rate. Untuk perhitungan PBP secara lengkap dapat

dilihat pada Lampiran 5. Nilai Pay Back Period (PBP) Hotel dapat dilihat pada Tabel 4.11.

Tabel 4.11. Pay Back Peri od (PBP) Hotel

No Tingkat Okupansi Rate Pay Back Per iod (Tahun)

1 70% 3 TAHUN 3 BULAN

2 60% 3 TAHUN 11 BULAN

3 50% 5 TAHUN

4 40%. TIDAK DIKETAHUI

(16)

Perhitungan PBP dilakukan untuk melihat berapa lama waktu yang diperlukan untuk samapai pada titik Break Event Point. Jika seluruh nilai investasi sudah sama dengan nilai kumulatif keuntungan yang diperoleh perusahaan maka titik tersebut adalah titik break event point (titik impas). Nilai seluruh investasi pembangunan perkantoran 4 tingkat (biaya bangun perkantoran, inventaris, dan tanah) berjumlah Rp. 11.863.078.861. Dari hasil perhitungan diperoleh titik impas terjadi pada tahun 2029 atau setelah lebih kurang 13 tahun lebih 6 bulan perkantoran beroperasi. Untuk perhitungan PBP secara lengkap dapat dilihat pada Lampiran 12.

1.8. Perhitungan I ntern al Rate Return (IRR)

1.8.1. Perhitungan I ntern al Rate Return (IRR) Hotel

Internal Rate Return (IRR) adalah suatu metode untuk melihat kelayakan sebuah projek. IRR adalah tingkat suku bunga dimana jumlah kumulatif NPV adalah sama dengan total investasi. Suatu proyek dikatakan layak jika IRR > MARR (minimum attractive rate of return). Di mana MARR adalah tingkat suku bunga minimum yang diinginkan oleh pihak investor sebagai imbalan atas nilai investasinya. Adapun perhitungan IRR dari masing-masing tingkat okupansi dapat dilihat pada Tabel 4.12.

Tabel 4.12. Perhitungan IRR Hotel

OKUPANSI RATE MARR IRR KELAYAKAN 70% 10% 29% LAYAK 12% 29% LAYAK 15% 29% LAYAK 60% 10% 23% LAYAK 12% 23% LAYAK

(17)

15% 23% LAYAK 50% 10% 14% LAYAK 12% 14% LAYAK 15% 14% TIDAK LAYAK 40% 10% -7% TIDAK LAYAK 12% -7% TIDAK LAYAK 15% -7% TIDAK LAYAK

1.8.2. Perhitungan I ntern al Rate Return (IRR) Perkantoran

Adapun perhitungan IRR dari proyek pembangunan perkantoran dapat dilihat pada Tabel 4.13.

Tabel 4.13. Perhitungan IRR Perkantoran MARR IRR KELAYAKAN

10% 10% TIDAK LAYAK

12% 10% TIDAK LAYAK

15% 10% TIDAK LAYAK

1.9. Perhitungan Benefi t Cost Ratio (BCR)

1.9.1. Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) Hotel

Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) adalah dengan membandingkan nilai kumulatif NPV ( Net Present Value) laba yang diperoleh dengan nilai kumulatif NPV biaya (Harga pokok produksi + biaya operasional+pajak penghasilan). Nilai BCR akan berubah sesuai dengan tingka t

okupansi dan berdasarkan nilai MARR-nya. Proyek atau sebuah investasi dikatakan layak jika memiliki nilai Benefit Cost Ratio (BCR) > 1

Adapun nilai BCR untuk setiap tingkat okupansi dapat dilihat pada Gambar 4.5

_–

Gambar 4.8.

(18)

Gambar 4.5. BCR untuk Tingkat Okupansi 70%

0.68 0.70 0.72 0.67 0.68 0.69 0.70 0.71 0.72 0.73 0 2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 N I L A I B C R MARR

BENE FIT COST RATIO TINGKAT

OKUPANSI 70%

0.57 0.58 0.61 0.56 0.57 0.58 0.59 0.60 0.61 0.62 0 2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 N I L A I B C R MARR

BENE FIT COST RATIO TINGKAT

OKUPANSI 60%

(19)

1.9.2. Perhitungan Benefi t Cost Ratio (BCR) Perkantoran

Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) adalah dengan membandingkan nilai kumulatif net present value dari laba dengan nilai kumulatif net present value dari biaya (harga pokok produksi, biaya operasional dan pajak penghasilan). Nilai BCR berbeda-beda setiap tingkat MARR yang berbeda-beda. Apabila nilai BCR > 1, maka proyek menguntungkan. Sedangkan

0.40 0.41 0.43 0.39 0.40 0.41 0.42 0.43 0.44 0 2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 N I L A I B C R MARR

BENE FIT COST RATIO TINGKAT

OKUPANSI 50%

0.14 0.14 0.15 0.14 0.14 0.15 0.15 0 2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 N I L A I B C R MARR

BENE FIT COST RATIO TINGKAT

OKUPANSI 40%

(20)

apabila BCR < 1, maka proyek merugikan.Adapun nilai BCR untuk setiap tingkat MARR dapat dilihat pada Gambar 4.9.

Gambar 4.9. Nilai Benef it Cost Rati oPembangunan Perkantoran

0.60 0.58 0.54 0.54 0.55 0.56 0.57 0.58 0.59 0.60 0.61 0 2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 N I L A I B C R MARR