1.1 Latar Belakang
Tanah merupakan properti yang mempunyai karakteris tik yang sangat unik, khususnya sifat kelangkaan dan kegunaannya. Hal itu berkaitan dengan semakin berkurangnya ketersediaan tanah untuk kebutuhan ruang hidup. Pada dasarnya luasan persediaan tanah dimuka bumi ini bersifat tetap sedangkan kebutuhan ruang untuk berbagai aktifitas hidup semakin bertambah, hal itu akan mendorong kenaikan nilai tanah. Untuk mempelajari hal tersebut perlu dipelajari sub bidang ilmu ekonomi yang dikenal dengan ekonomi tana h.
Dalam pengertian secara umum, ekonomi tanah merupakan kegiatan ekonomi antar manusia yang berkaitan di bidang pertanahan. Barlowe (1972) menyatakan bahwa ,“Land economics may be described simply as the field of study that deals with man’s economic relationship with others respecting land” (Ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya yang berkaitan dengan tanah). Salter (1942) mengemukakan ekonomi tanah sebagai berikut, “land economics ia a social science that deals with those problems in which social conduct is strategically affected by the physical locational or property attributes of whole surface units”. Ekonomi tanah adalah ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah- masalahnya, dimana perlakuan sosial secara strategis dipengaruhi oleh lokasi atau hal- hal yang menjadi atribut permukaan tanah secara keseluruhan (Barlowe, 1972).
Salah satu faktor penting yang dipelajari dalam ekonomi tanah adalah letak dan lokasi tanah. Faktor ini sangat berpengaruh terhadap nilai tanah karena setiap bagian tanah memiliki keunikan dan karakteristik fisik tersendiri berdasarkan letak dan lokasinya. Faktor lokasi merupakan bahan pertimbangan yang utama untuk penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu. Oleh karena itu, diperlukan Peraturan Pemerintah sebagai alat pengendali, dan dalam lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK), yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK).
RUTRK memuat rumusan diantaranya tentang kebijaksanaan pengembangan kota, rencana pemanfaatan ruang kota, rencana siste m utama transportasi, rencana sistem utama jaringan utilitas kota dan rencana pengelolaan pembangunan kota. Selain itu, di dalamnya juga mengatur tentang pendirian SPBU. Saat ini tidak ada aturan yang membatasi jumla h pendirian SPBU pada kota tertentu namun semua perizinan pendirian SPBU tetap harus menyesuaikan tata ruang kota yang telah dibuat.
Semenjak diterbitkan Undang Undang Migas No. 22 Tahun 2001 sebaga i pengganti Undang-Undang No. 8 Tahun 1971, Pertamina bukan lagi merupakan satu-satunya institusi yang mendominasi bisnis hilir migas. Tempat pengisian bahan bakar umum (SPBU) swasta kemudian mulai bermunculan, bahkan ada tempat pengisian bahan bakar yang kepemilikannya dimiliki oleh pihak asing.
Pada awalnya peraturan yang diterbitkan oleh Pertamina tentang jarak minimal pendirian antar masing- masing SPBU adalah berjarak 5 Km. Tetapi
sekarang pada prakteknya, aturan tersebut tidak lagi dipatuhi. Saat ini dalam satu ruas jalan yang sama dengan dua arah lalu- lintas tampak dibangun beberapa SPBU yang saling berhadapan dan berdekatan.
Tabel 1.1
SPBU Asing yang Beroperasi di Indonesia 2012
SPBU Jumlah Lokasi Sumber
Shell 70 SPBU Jabotabek, Surabaya, Sidoarjo Sindonews.com
Petronas 10 SPBU Jabotabek, Medan Detik finance
Total 19 SPBU Jabotabek Kontan.id
Sumber : Hasil Survey
Banyaknya pendirian SPBU ini berdampak pada kemacetan lalu- lintas. Banyaknya kendaraan pada jam-jam sibuk yang akan mengisi bahan bakar menjadi salah satu penyebab kemacetan kota. Salah satu ruas jalan yang bisa kita jadikan contoh ialah di Jalan Raya Jemursari Surabaya yang hingga saat ini telah berdiri beberapa SPBU sebagaimana dituangkan dalam Tabel 1.2 berikut:
Tabel 1.2
Jumlah SPBU yang Terletak di Jalan Raya Jemursari Surabaya hingga April 2013
No Nomor Alamat Pemilik
1 54.602.57 Jalan Raya Jemursari no. 19 Surabaya Eddy Koestantono 2 54.602.62 Jalan Raya Jemursari no. 329-331
Surabaya
PT. Adhimanunggal
3 51.602.65 Jalan Raya Jemursari Surabaya PT. Pertamina UPMS
4 Jalan Raya Jemursari SPBU Shell
SPBU yang pertama kali didirikan di Jalan Raya Jemursari adalah SPBU No. 54.602.57 yang beralamat di Jalan Raya Jemursari No. 19 Surabaya. SPBU tersebut didirikan di atas tanah seluas sekitar 3.000 meter persegi dengan fasilitas pengisian solar dan premium. Beberapa tahun berikutnya berdiri SPBU No. 54.602.62 yang dibangun di atas tanah seluas kurang lebih 2.500 meter persegi yang dilengkapi dengan fasilitas pengisian Pertamax dan Pertamax Plus, selain solar dan premium. Selanjutnya berdiri SPBU No. 51.602.65 atas kepemilikan dan pengelolaan PT. Pertamina UPMS dengan luas sekitar 6.000 meter persegi, yang selain fasilitas semua jenis pengisian bahan bakar, SPBU tersebut juga dilengkapi dengan fasilitas cuci mobil, minimarket, coffee corner, bahkan tersedia juga fasilitas pengisian Bio Solar. SPBU yang terakhir didirikan adalah SPBU swasta dari SHELL dilengkapi dengan fasilitas yang sama dengan SPBU sebelumnya, namun ditata dengan reka bentuk yang lebih menarik dibandingkan SPBU yang telah berdiri sebelumnya.
Persaingan yang semakin ketat dan fasilitas yang lebih lengkap dari SPBU baru menyebabkan SPBU No. 54.602.57 berencana akan merenovasi bangunannya dengan penambahan fasilitas yang lebih baik dan lebih nyaman agar bersaing dengan SPBU lainnya. Selain renovasi bangunan, direncanakan juga penambahan pompa baru untuk pengisian pertamax dan pertamax plus.
Berkaitan dengan persaingan SPBU yang makin berat membuat pemilik memikirkan rencana lain untuk mengubah fungsi properti. Properti yang sekarang difungsikan sebagai SPBU akan dialihfungsikan menjadi properti lain yang diharapkan bisa menghasilkan pendapatan yang lebih optimal bagi pemiliknya.
Apabila suatu properti tidak dapat mencapai pendapatan yang optimal, maka nilai properti tersebut pun tidak dapat mencapai tingkat optimal seperti yang diharapkan. Sebaliknya apabila terjadi pemanfaatan dan penggunaan yang sesuai akan memberikan tingkat produktifitas yang optimal, yang akan menyebabkan meningkatnya nilai dari suatu properti. AIREA (1987) menyatakan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti tidak hanya ditentukan oleh analisis subyektif pemilik atau penilai tetapi lebih ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan persaingan pasar tempat properti tersebut berada karena analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah melalui kajian ekonomi dan analisis keuangan yang berdasar pada subjek properti.
Usaha yang dilakukan agar bisa mengoptimalkan pendapatan bagi pemilik suatu properti adalah melakukan analisis highest and best use (penggunaan tertinggi dan terbaik). Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan pengisian bahan bakar di Jalan Raya Jemursari No. 19 Surabaya diharapkan dapat menjadi dasar pengambilan kebijakan dalam pemanfaatan aset agar dapat memberi manfaat yang lebih baik di masa yang akan datang, serta menghasilkan nilai yang optimal.
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas, maka dirumuskan permasalahan penelitian dalam tesis ini, yaitu tidak maksimalnya penjualan bahan bakar pada stasiun pengisian bahan bakar SPBU No. 54.602.57 jika ditinjau dari faktor fisik (phisically possible), peraturan (legal permissible), sisi pasar (supply and demand) dan kelayakan keuangan (financial feasible). Permasalahan tersebut muncul karena properti yang sekarang difungsikan sebagai
SPBU diduga sudah tidak memadai karena disekitarnya telah berdiri beberapa SPBU pesaing yang lebih modern dengan fasilitas yang lebih lengkap.
Dalam proses identifikasi potensi d iperlukan kajian tentang kawasan setempat meliputi analisis kependudukan, sektor potensi daya dukung lingkungan, kebutuhan prasarana dan analisis transportasi sekitar. Dipertimbangkan pula tentang sasaran properti lingkungan yang hendak dicapai. Diperlukan juga analisis tentang kebutuhan pola pemanfaatan ruang didasari oleh pertimbangan efisie nsi dan pelayanan penduduk. Analisis ini bertujuan untuk penentuan sasaran kebutuhan penduduk setempat. Permasalahan didasarkan atas kenyataan bahwa properti yang saat ini digunakan sebagai SPBU dinilai sudah tidak bisa memberikan hasil yang optimal.
1.2 Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian empiris tentang penggunaan tertinggi dan terbaik yang telah dilakukan sebelumnya antara lain adalah.
1. Parli (2001) meneliti tentang kelayakan keuangan (financial feasibility) dalam proses penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik. Variabel yang digunakan adalah sewa kelayakan dan sewa pasar sedangkan analisis yang digunakan adalah analisis keuangan. Hasil dari peneliltian ini menunjukan bahwa dalam penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik harus memenuhi kelayakan secara keuangan dan penggunaannya memiliki makna yang lebih tinggi, maka waktu juga harus diidentifikasikan.
2. Appraisal Institute (2001) menyatakan bahwa Highest and Best Use may be defined as, the reasonable and legal use of vacant land or an improved property, which is physically possible, apropriately supported, financially feasible and that results in the highest value. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari ba ngunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti, yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya. 3. Dalam Standar Penilaian Indonesia (2007) menyatakan bahwa nilai pasar dari
tanah berdasarkan konsep “Penggunaan tertinggi dan terbaik” mencerminkan kegunaan dan sifat permanen tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai pasar sesuai pengembangan yang ada. Dalam Standar Penilaian Indonesia (2007) juga menyatakan bahwa penggunaan tertingi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara keuangan layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (SPI 2007 KPUP 6.3)
4. American Institute of Real Estate Appraisers (1987) HBU as property as improved, suatu kajian yang pertimbangan kegunaan properti yang diharapkan akan menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang diinvestasikan. Dari pertimbanga n itulah bisa diketahui apakah bangunan saat ini telah memberikan produktifitas yang maksimum, sehingga
tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah wilayah penelitiannya, saat ini penelitian dilakukan terhadap tanah dan bangunan yang difungsikan sebagai SPBU di Jalan Raya Jemursari No. 19 Surabaya, yang dimiliki oleh perorangan. Penelitian-penelitian yang sebelumnya menggunakan alat analisis produktifitas dan keuangan, dalam penelitian ini ditambahkan juga analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk.
1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan fisik, peraturan legalitas, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal.
2. Mengkaji alternatif peruntukan yang lebih optimal sesuai dengan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik.
1.3.2 Manfaat penelitian 1. Manfaat akademis
Memberikan sumbangan pemikiran secara akademis bahwa pendekatan tertinggi dan terbaik (highest and best use) juga dapat diaplikasikan dengan melakukan optimalisasi pada tanah yang sudah ada bangunan di atasnya dan sudah berjalan sesuai fungsinya (highest and best use as improvement). 2. Manfaat bagi pemilik properti
dan terbaik bisa lebih mengoptimalkan asetnya daripada penggunaan properti seperti sekarang difungsikan sebagai pengisian bahan bakar.
1.4 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan tesis ini disusun menjadi 4 (empat) bagian utama Gambaran secara umum isi tulisan dari masing- masing bab secara rinci adalah sebagai berikut. Bab I Pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II menguraikan mengenai Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, mencakup tentang tinjauan pustaka, landasan teori dan alat analisis. Bab III merupakan Analisis Data dan Pembahasan yang menjelaskan tentang gambaran umum objek penelitian, analisis pasar, dan analisis keuangan. Bab IV Kesimpulan, Keterbatasan dan Saran, memuat kesimpulan dari analisis data, keterbatasan terhadap penelitian serta saran-saran atau rekomendasi.
