SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 218 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.

November 2004

7

??Tingkat hunian hotel dan perkantoran mengalami penurunan sedangkan lainnya cenderung tetap atau sedikit naik.

Sementara harga sewa secara umum mengalami penurunan.

??Tingkat penjualan apartemen meningkat, lahan industri tetap sementara perkantoran mengalami penurunan. Secara umum harga jual mengalami penurunan

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek

Pada November 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 95,46%, atau naik 15 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,31%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek tercatat sebesar Rp276.654/m²/bulan, atau tumbuh 0,52% (m-t-m) (Grafik 1).

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 95,36%, atau naik 7 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,29%).

Sementara tarif sewa tercatat sebesar Rp325.008/m²/bulan, atau naik sebesar 0,32% (m-t-m).

- Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 95,73%, atau naik 38 bps dibandingkan tingkat hunian pada Oktober 2004 (95,35%).

Sementara tarif sewa meningkat sebesar 1,01% (m-t-m) menjadi Rp166.724/m²/bulan.

Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 34 bps dari 95,80% pada November 2003, sementara untuk tarif sewa mengalami pertumbuhan negatif sebesar 0,49% (y-o-y).

Sebagai informasi tambahan, pada bulan laporan pusat perbelanjaan sewa (lease) di wilayah Jakarta mendapat tambahan pasokan sebanyak 14.700 m² dengan mulai dioperasikannya Metro Tanah Abang di Jakarta Pusat dan Setiabudi 1 Retail Centre di Jakarta Selatan. Total stock pusat perbelanjaan sewa (lease) di wilayah meningkat menjadi 2.041.085 m² Tingkat hunian dan tarif

sewa meningkat tipis

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(2)

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000

Nov 2 0 0 2

Des Jan Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov 2003

Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v 2004

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Perkantoran di Jakarta

Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 83,25%, atau turun 20 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada Oktober 2004 (83,45%). Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami penurunan sebesar 0,02% (m-t-m) hingga mencapai Rp114.214/m²/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 83,03%, atau lebih rendah jika dibandingkan 83,24% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office turun dari Rp115.284/m²/bulan menjadi Rp115.264/m²/bulan pada periode laporan.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 83,71%, atau turun 26 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,97%).

Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun dari 84,50%

menjadi 84,08%.

- Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 81,32%, atau atau turun 7 bps dibandingkan 81,39% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office naik dari 94,12% menjadi 94,61%.

Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa turun 101 bps, yaitu dari 84,26% menjadi 83,25% pada November 2004. Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 3,03% (y-o-y).

Tingkat hunian dan tarif sewa turun tipis

(3)

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000

Nov 2002

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

(Rp) (%)

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan tercatat sebesar 89,07%, atau turun 6 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 93,18%

dan 76,87%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta turun dari Rp10.765.176/m² menjadi Rp10.746.155/m² (Grafik 3). Penurunan harga jual tersebut bersumber dari menurunnya harga jual perkantoran di wilayah primer.

Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (CBD area), harga jual turun dari Rp11.862.895/m² menjadi Rp11.837.480/m², atau tumbuh negatif sebesar 0,21%

(m-t-m).

- Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp7.500.000/m².

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000 12.000.000 12.200.000

Nov 2002

Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov 2003

Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep OktN o v 2004

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) (Rp) (%)

Tingkat penjualan dan harga jual turun tipis

(4)

Apartemen di Jakarta

Pada November 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 78,56%, atau naik 103 bps dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa apartemen turun dari Rp106.998/m²/bulan menjadi Rp106.271/m²/bulan (Grafik 4).

Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat sebesar 4,92%

(y-o-y) dibandingkan Rp101.288/m²/bulan pada November 2003. Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan yang cukup tajam dibandingkan 72,53% pada November 2003.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Nov 2002

60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0

(Rp) (%)

Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp7.408.877/m², atau tumbuh negatif sebesar 0,22% (m-t-m).

Sebaliknya, tingkat penjualan apartemen masih mengalami peningkatan sebesar 8 bps hingga tercatat sebesar 90,37% (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual dan tingkat penjualan apartemen meningkat masing- masing sebesar 8,73% dan 100 bps dibandingkan masing-masing sebesar Rp6.814.157/m² dan 89,37% pada November 2003.

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

Nov 2002

Des Jan Feb M a r Apr M e i Jun Jul Ags Sep Okt N o v 2004

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0 97,5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Tingkat hunian naik, namun tarif sewa turun tipis

Tingkat penjualan naik tipis sedangkan harga jual turun tipis

(5)

Hotel di Jabotabek

Pada November 2004, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 47,36%, atau turun dari 58,83% pada Oktober 2004 (Grafik 6). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 3 (dari 67,99% menjadi 48,75%), hotel bintang 4 (dari 65,90% menjadi 54,36%) dan hotel bintang 5 (dari 47,34% menjadi 41,34%).

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000 430,000 450,000

Nov 2002

Des Jan Feb Mar A p r Mei Jun Jul A g s Sep Okt Nov 2003

Des Jan Feb Mar A p r Mei Jun Jul A g s Sep Okt Nov 2004

35 40 45 50 55 60 65 70

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam) ( Rp )

( % )

Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp 431.760/malam, atau tumbuh 3,96%

(m-t-m). Kenaikan tersebut bersumber dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 3 sebesar 0,87% (m-t-m) (dari Rp238.051/malam menjadi Rp240.119/malam), hotel bintang 4 sebesar 0,63% (m-t-m) (dari Rp335.497/malam menjadi Rp337.621/malam) dan hotel bintang 5 sebesar 0,38% (m-t-m) (dari Rp672.879/malam menjadi Rp675.420/malam).

Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 18,90% (y-o-y) dari Rp363.130/malam pada November 2003. Sementara itu, rata-rata tingkat hunian mengalami peningkatan dibandingkan tingkat hunian sebesar 39,72% pada November 2003.

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Sedangkan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan mengalami penurunan tipis sebesar 0,44% (m-t-m), yaitu dari Rp20.911/m²menjadi Rp20.819/m². Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan tajam sebesar 13,79% dibandingkan Rp24.149/m²pada periode yang sama tahun lalu.

Sementara itu, tingkat hunian turun 320 bps dari 87,90% pada November 2003.

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

Terjadi penurunan tajam tingkat hunian sedangkan tarif kamar hotel meningkat

Tarif sewa dan harga jual lahan industri

turun tipis

(6)

- Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri stabil sebesar 84,11%, sementara tarif sewanya mengalami penurunan tipis sebesar 0,49%

(m-t-m) menjadi Rp20.104/m².

- Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%.

Sedangkan tarif sewanya turun tipis dari Rp22.063/m² menjadi Rp21.983/m².

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Nov 2 0 0 2

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0 90,0

(%) (Rp)

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek pada November 2004 tetap stabil pada level 68,33%. Sementara itu, harga jual turun 0,50% (m-t-m), yaitu dari Rp545.683/m² menjadi Rp542.981/m² (Grafik 8). Secara tahunan, tingkat penjualan dan harga jual pengalami peningkatan masing-masing sebesar 336 bps dan 6,01% dibandingkan masing-masing 64,97% dan Rp 512.216/m² pada November 2003.

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing-masing sebesar 69,63% dan Rp1.500.000/m².

- Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri tetap sebesar 68,06%.

Sedangkan harga jual lahan industri mengalami penurunan tipis sebesar 0,70% (m-t-m) menjadi Rp427.764/m².

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

N o v 2002

60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0 69,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)