EFEKTIVITAS PENYELENGGARAAN PROGRAM KREDIT PEMILIKAN RUMAH BERSUBSIDI SEBAGAI SOLUSI PERMASALAHAN KEBUTUHAN
RUMAH MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH
Nayoda Agung Satria
Institut Teknologi Sumatera, Jl. Terusan Ryacudu, Way Huwi, Kec. Jati Agung, Lampung Selatan
E
mail: nayoda.as@gmail.comABSTRAK
Pertumbuhan penduduk secara terus menerus menyebabkan perlu adanya penyediaan perumahan bagi penduduk, terutama bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang sulit memiliki rumah. Maka dari itu pemerintah pusat melaksanakan program KPR bersubsidi untuk memenuhi kebutuhan rumah MBR dan mengurangi angka backlog yang terjadi. Salah satu bentuk pelaksanaan program ini adalah perumahan Assyifa 1 yang merupakan perumahan bersubsidi dengan unit rumah terbanyak di Kecamatan Natar. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat efektivitas penyelenggaraan program KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1. Metode yang digunakan adalah analisis deskriptif berdasarkan realisasi dan target penyelenggaraan program KPR bersubsidi yang tertera pada Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Dari hasil analisis diketahui penyelenggaraan program KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 telah sepenuhnya efektif pada variabel keamanan dan kenyamanan rumah bersubsidi, dan kesesuaian penghasilan pemilik rumah bersubsidi. Untuk variabel kemudahan perolehan bantuan KPR bersubsidi dan pemanfaatan rumah bersubsidi sudah efektif namun masih terdapat ketimpangan antara target dan kondisi eksisting. Sedangkan pada variabel kelengkapan sarana dan prasarana pelaksanaan program dikatakan belum efektif dikarenakan terdapat sub variabel yang memiliki tingkat efektivitas sangat tidak efektif.
Kata Kunci : MBR, KPR, Efektivitas
I. Pendahuluan
Menurut Siahaan (2014) laju pertumbuhan penduduk membawa konsekuensi
logis diperlukannya penambahan ketersediaan pelayanan infrastruktur yang lebih
banyak, dimana salah satunya yang sangat penting dan mendesak adalah masalah
penyediaan perumahan (pemukiman) bagi penduduk. Besarnya jumlah penduduk
suatu wilayah akan sebanding dengan jumlah kebutuhan perumahan di wilayah
tersebut. Pertumbuhan penduduk yang terjadi secara terus - menerus nantinya akan
berdampak pada bertambahnya jumlah rumah yang perlu disediakan. Pentingnya
penyediaan perumahan untuk penduduk dikarenakan tidak semua masyarakat dapat membayar biaya yang dikeluarkan agar dapat memiliki rumah milik mereka sendiri, misalnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang merupakan masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah. Sesuai amanah dalam UU No 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang memperjelas bahwa negara bertanggung jawab untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi setiap orang terutama Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Keterbatasan kemampuan ekonomi MBR menyebabkan banyak MBR yang tidak dapat memiliki rumah milik mereka sendiri, sehingga yang terjadi adalah jumlah rumah yang tersedia saat ini tidak sesuai dengan jumlah rumah yang dibutuhkan.
Fenomena ini dikenal dengan istilah backlog atau kekurangan kebutuhan rumah terutama bagi MBR (Bramantyo, 2012). Dalam rangka pemenuhan kebutuhan perumahan sebagai tempat tinggal untuk penduduknya terutama MBR, pemerintah pusat telah melakukan upaya untuk melakukan pemenuhan kebutuhan perumahan yang ditujukan kepada MBR dalam bentuk bantuan pengadaan dan pembiayaan perumahan adalah program kredit pemilikan rumah bersubsidi (KPR bersubsidi).
Program KPR bersubsidi dilakukan sejak tahun 2010 berupa pengadaan rumah sederhana sehat (RSS), serta subsidi pada pembiayaan perumahan seperti subsidi bantuan uang muka (SBUM) dimana pemerintah mensubsidi seluruh atau sebagian uang muka perolehan rumah, ataupun Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dimana fluktuasi pada bunga kredit disubsidi oleh pemerintah sehingga bunga kredit tetap sama sepanjang jangka waktu kredit (Dirjen Pembiayaan Infrastruktur PUPR, 2020).
Permasalahan dalam kekurangan kepemilikan rumah terjadi di setiap wilayah di Indonesia, misalnya Kota Bandar Lampung dan Kabupaten Lampung Selatan yang merupakan wilayah dengan jumlah backlog kepemilikan rumah terbesar di Provinsi Lampung sehingga banyak pengadaan perumahan bersubsidi dilakukan di kedua wilayah tersebut. Pengadaan perumahan di kedua wilayah tersebut umumnya dilakukan di wilayah peri urban yang memang diperuntukkan sebagai kawasan permukiman pendukung permukiman perkotaan. Dalam hal ini Kecamatan Natar merupakan kecamatan dengan lokasi paling dekat dengan pusat kota Bandar Lampung dibandingkan kawasan permukiman pendukung perkotaan lainnya yang tercantum dalam RTRW Kota Bandar Lampung. Peruntukan Kecamatan Natar sebagai kawasan permukiman perkotaan juga selaras dengan RTRW Kabupaten Lampung Selatan yang menjelaskan bahwa Kecamatan Natar merupakan kawasan peruntukan pendukung pemukiman. Karena peruntukan Kecamatan Natar merupakan kawasan permukiman sehingga terdapat sejumlah perumahan bersubsidi yang berada di Kecamatan Natar sebagai wujud pelaksanaan program KPR bersubsidi oleh Pemerintah.
Menurut data real estate indonesia (REI) salah satu perumahan bersubsidi yang
berada di Kecamatan Natar adalah Perumahan Assyifa 1 yang merupakan perumahan
bersubsidi dengan unit terbanyak dengan jumlah unit sebesar 169 rumah dan luas
lahan terbesar di Kecamatan Natar. Oleh karena itu lokasi studi terhadap efektivitas pelaksanaan program dilakukan di Perumahan Assyifa 1 yang merupakan perumahan bersubsidi dengan unit terbanyak dan luas lahan terbesar di Kecamatan Natar.
Pemilihan Perumahan Assyifa 1 sebagai lokasi studi didasarkan pada kebijakan penyelenggaraan program KPR bersubsidi terhadap kondisi ataupun pemanfaatan rumah bersubsidi hanya dapat dinilai pada 5 tahun awal sejak awal pembayaran rumah oleh MBR. Hal ini dikarenakan setelah 5 tahun hak pemanfaatan rumah bersubsidi telah sepenuhnya diberikan kepada MBR, sehingga untuk mengetahui bagaimana efektivitas serta permasalahan yang terjadi dalam pelaksanaan program KPR bersubsidi perlu dilakukan pada perumahan bersubsidi yang telah dihuni oleh MBR kurang dari 5 tahun sejak akad rumah sehingga Perumahan Assyifa 1 dinilai cocok untuk diketahui bagaimana tingkat efektivitas dan permasalahan yang terjadi dalam penyelenggaraan program KPR bersubsidi.
II. Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui bagaimana efektivitas penyelenggaraan program kredit pemilikan rumah bersubsidi sebagai solusi permasalahan kebutuhan rumah masyrakat berpenghasilan rendah di Perumahan Assyifa 1, oleh karena itu dibuat sasaran penelitian sebagai berikut.
1. Mengidentifikasi karakteristik fisik dan non fisik di Perumahan Assyifa 1
2. Menganalisis efektivitas dan permasalahan penyelenggaraan program KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1
III. Metode Penelitian
Sasaran pertama penelitian ini penulis menggunakan analisis deskriptif.
Menurut Mulyadi (2011) Penelitian deskriptif (descriptive research) atau penelitian taksonomik (taxonomic research), dimaksudkan untuk eksplorasi dan klarifikasi mengenai sesuatu fenomena yang terjadi dengan jalan mendeskripsikan sejumlah variabel yang berkenaan dengan masalah dan unit yang diteliti dengan data yang didapat sebelumnya dengan cara kuesioner, wawancara, dan observasi langsung pada perumahan assyifa 1. Selanjutnya pada sasaran ke-dua juga menggunakan analisis deskriptif berdasarkan hasil persentase realisasi dan target pada variabel penyelenggaraan program KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa. Rumus yang digunakan adalah rumus perhitungan persentase yang kemudian dideskripsikan, adapun rumus perhitungan efektivitas program adalah sebagai berikut:
𝐸𝑓𝑒𝑘𝑡𝑖𝑣𝑖𝑡𝑎𝑠 𝑃𝑟𝑜𝑔𝑟𝑎𝑚 = 𝑅
𝑇 × 100%
Dimana: R = Realisasi T = Target
Marchat (2011) dalam melakukan penelitian sebelumnya untuk mengukur efektivitas program KPR bersubsidi menggunakan indikator berdasarkan acuan pada standar ukuran Litbang Depdagri sebagai berikut.
Tabel 1. 1 Standar Ukuran Sesuai Acuan Litbang Depdagri
Rasio Ukuran Tingkat Capaian
Diatas 80 Sangat efektif
60-79,99 Cukup Efektif
40-59,99 Tidak efektif
Dibawah 40 Sangat tidak efektif Sumber: Litbang Depdagri dalam Marchat, 2011
Hasil kuantitatif dari perhitungan dengan rumus di atas selanjutnya diubah atau ditafsirkan dengan kalimat yang bersifat kualitatif. Selanjutnya adalah mengetahui permasalahan dalam penyelenggaraan program KPR bersubsidi dengan cara mendeskripsikan data hasil dari observasi, dan juga perhitungan efektivitas program KPR bersubsidi.
Pada penelitian ini, teknik sampling yang digunakan adalah probability sampling. Pemilihan metode ini dikarenakan populasi yang akan digunakan dianggap memiliki karakteristik dan peluang yang sama untuk diambil sampelnya. Penentuan sampel pada penelitian ini didasarkan pada jumlah penduduk perumahan assyifa 1.
Untuk menghitung besarnya sampel dalam penelitian ini dibutuhkan ketepatan dan dihitung menggunakan rumus (Sarwono,2006) sebagai berikut:
𝑁 1 + 𝑁(𝑑
2)
Keterangan n = Besar sampel N = Besar populasi
d = Penyimpangan terhadap populasi atau derajat ketepatan yang diinginkan biasanya menggunakan derajat 5%.
Teknik sampling ini merupakan pengambilan secara acak sederhana, dimana
setiap sampel memiliki kesempatan yang sama untuk terpilih menjadi sampel. Dari
data yang didapat dari interpretasi citra terdapat 169 rumah di Perumahan assyifa 1
maka jumlah sampel penduduk mendapatkan KPR Subsidi adalah sebagai berikut:
𝑛 = 169 1 + 169(0,05
2)
𝑛 = 169
1 + 0,4225 𝑛 = 118 responden
Dari perhitungan di atas maka diperoleh sampel sebanyak 118 Responden masyarakat yang menghuni rumah di Perumahan Assyifa 1. Teknik sampling ini merupakan pengambilan secara acak sederhana dimana setiap sampel memiliki kesempatan yang sama untuk terpilih menjadi sampel, pengambilan sampel secara acak dikarenakan karakteristik penghuni rumah bersubsidi yang seragam dan memiliki karakteristik yang sama berdasarkan kriteria kelompok sasaran program KPR bersidi.
IV. Hasil dan Pembahasan
A. Identifikasi karakteristik Fisik dan Non Fisik
1) Identifikasi Karakteristik Fisik Perumahan Assyifa 1 Berdasarkan kebijakan standar minimum pengadaan perumahan bersubsidi
dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 terdapat dua unsur fisik perumahan bersubsidi yang perlu diperhatikan dalam pengadaan perumahan bersubsidi, yang pertama adalah kondisi dari rumah bersubsidi yang terdiri dari atap, lantai, dan dinding rumah bersubsidi, dan yang kedua adalah ketersediaan sarana dan prasarana di dalam kawasan perumahan bersubsidi tersebut seperti jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan jalan, dan saluran drainase.
a) Karakteristik Rumah Bersubsidi di Perumahan Assyifa 1
Berikut adalah hasil analisis yang dilakukan terhadap kondisi rumah bersubsidi yang terdapat di Perumahan Assyifa 1 berdasarkan hasil wawancara terhadap PT.
Adjie Bangun Properti dan observasi langsung terhadap rumah bersubsidi.
1. Atap
Kementerian PUPR dalam Pedoman Dasar - Dasar Rumah Sederhana Sehat
(2017) menjelaskan bahwa atap sebuah sebuah rumah terdiri dari penutup atap,
rangka atap, dan langit-langit/plafon. Berdasarkan hasil observasi yang dilakukan
terhadap atap rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 diketahui bahwa penutup
atap rumah menggunakan material baja ringan. Menurut Kuswanto (2020)
Penggunaan bahan baja ringan sebagai penutup atap rumah bersubsidi dikarenakan
baja ringan dinilai memiliki biaya yang lebih ekonomis, selain itu juga pemasangan baja ringan lebih praktis dan cukup tahan lama jika digunakan sebagai penutup atap rumah karena ketahanannya terhadap perubahan cuaca. Untuk rangka atap rumah bersubsidi juga menggunakan kuda - kuda berbahan baja ringan, pemasangan kuda - kuda menggunakan baja ringan membuat struktur bangunan tidak lagi menopang beban yang berat namun tetap kuat, karena material baja ringan memiliki bobot yang lebih ringan dibandingkan penggunaan material kayu dan dapat mempercepat proses pengerjaan kuda kuda. Sedangkan plafon menggunakan bahan triplek untuk meminimalisir ongkos dan mempercepat pembangunan rumah bersubsidi.
2. Lantai
Keputusan Menteri Permukiman Dan Prasarana Wilayah Nomor: 403 /Kpts /M /2002 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) menjelaskan bahwa struktur lantai yang dilihat untuk memastikan lantai memenuhi standar keselamatan, keamanan, dan kehandalanan bangunan adalah pondasi suatu rumah, karena pondasi merupakan struktur dasar bangunan yang memastikan berdirinya sebuah rumah. Namun selain dari pondasi terdapat juga bagian lain seperti permukaan lantai yang juga akan di observasi.
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan terhadap struktur lantai hunian rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 diketahui bahwa pondasi yang dibangun menggunakan sistem pondasi telapak (pondasi setempat) sedangkan material yang menggunakan batu kali dengan cara pemasangan dua susun. Pembuatan pondasi menggunakan metode ini dianggap telah cukup untuk menjamin kekokohan pondasi dikarenakan cukup tebal dan ditambah dengan coran semen dengan tulangan besi di setiap sudutnya. Untuk permukaan lantai menggunakan bahan keramik agar lebih mudah dibersihkan.
3. Dinding
Dinding merupakan unsur vital pada sebuah rumah yang berfungsi sebagai penopang untuk menghubungkan antara bagian atap dan lantai rumah sehingga memastikan berdirinya sebuah rumah. Rumah yang memiliki atap dan lantai yang baik akan percuma jika tidak memiliki dinding yang baik, karena tidak dapat memberikan keamanan dan kenyaman bagi penghuni rumah tersebut. Maka dari itu dinding sebuah rumah harus memenuhi standar keamanan, kenyamanan serta kehandalan bangunan agar dapat dikatakan baik.
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan terhadap struktur dinding rumah
bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 dapat diketahui bahwa dinding rumah dibangun
menggunakan tembok bata dengan coran beton bertulang disetiap sudutnya, namun
tembok bata pada rumah bersubsidi tidak dilakukan pengacian atau penghalusan
permukaan tembok pada plesteran semen sehingga permukaan tembok rumah
bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 cukup kasar.
b) Karakteristik Sarana dan Prasarana Perumahan Assyifa 1
Salah satu ciri khas perumahan bersubsidi adalah kelengkapan sarana dan prasarana yang masih minim, hal ini dikarenakan pada jenis perumahan bersubsidi pengembang tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional seperti halnya pada perumahan menengah atas dan mewah, dimana harga sarana dan prasarana perumahan ikut dibebankan pada pembeli rumah tersebut (Sastra M & Marlina, 2006). Oleh karena itu penyediaan sarana dan prasarana menjadi hal yang sangat diperhatikan ketersediaannya yang karena merupakan kebutuhan utama masyarakat didalam lingkungan perumahan.
1. Jaringan Air
Berdasarkan hasil penelitian diketahui penyediaan sumber air di Perumahan Assyifa 1 menggunakan sistem non perpipaan berupa sumur bor, penyediaan sumur bor di Perumahan Assyifa 1 dilakukan oleh pihak pengembang dimasa pembangunan rumah bersubsidi dan memiliki kedalaman 12 m. Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 14 /Prt/M/2010 Tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang menjelaskan bahwa kebutuhan pokok air bersih setiap orang/penduduk minimal 60 Liter/hari. Penyediaan sumur bor sedalam 12 m sebagai jaringan air bersih di Perumahan Assyifa 1 dinilai cukup untuk memenuhi kebutuhan minimal air bersih tiap orang.
2. Jaringan Listrik
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, seluruh unit rumah yang dibangun sudah dilengkapi jaringan listrik dengan besar tegangan 900 WATT.
Besarnya tegangan listrik tersebut dinilai sudah cukup untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari penghuni rumah bersubsidi yang notabenya merupakan golongan masyarakat berpenghasilan rendah.
3. Jaringan Jalan
Berdasarkan observasi pada jaringan jalan di Perumahan Assyifa 1 diketahui bahwa terdapat dua jalan lingkungan yang berada di kawasan Perumahan Assyifa 1 yaitu jalan lingkungan yang menghubungkan Perumahan Assyifa 1 dengan jalan arteri primer, dan jalan lingkungan penghubung antar blok dalam kawasan perumahan.
Jalan lingkungan pertama merupakan jalan masuk menuju Perumahan Assyifa 1
dengan total lebar 8 m, jalan lingkungan ini menghubungkan Perumahan Assyifa 1
dengan jalan arteri primer dan jenis konstruksi jalan yang digunakan berupa batu
kerikil dan pasir. Jalan lingkungan kedua memiliki lebar 5 m merupakan jalan
penghubung antar blok perumahan Assyifa 1 dan konstruksi jalan menggunakan batu
dan pasir atau hanya tanah saja tergantung dari ketersediaan penduduk membangun
jalan blok rumah milik mereka.
4. Saluran Drainase
Berdasarkan hasil penelitian di Perumahan Assyifa 1 sudah terdapat saluran drainase buatan di sepanjang sisi jalan lingkungan perumahan. Selain menyalurkan air hujan drainase di Perumahan Assyifa 1 juga menyalurkan limbah rumah tangga penduduk perumahan menuju drainase alami terdekat di sekitar perumahan.
2) Identifikasi Karakteristik non Fisik Perumahan Assyifa 1
Kriteria non fisik yang dimaksud disini merupakan karakteristik dari pemilik rumah bersubsidi itu sendiri, karena pada dasarnya Penyelenggaraan Program KPR bersubsidi adalah pemberian subsidi pada pembayaran rumah kepada masyarakat golongan tertentu (MBR) oleh karena itu karakteristik MBR merupakan aspek non fisik yang sangat diperhatikan. Oleh karena itu terdapat penerapan persyaratan yang diberlakukan bagi masyarakat yang ingin mendapatkan bantuan KPR bersubsidi berdasarkan kebijakan yang diberlakukan agar pembeli rumah bersubsidi sesuai dengan kriteria kelompok sasaran KPR bersubsidi. kebijakan ini diberlakukan agar bantuan yang diberikan tepat sasaran dan penyelenggaraan program KPR bersubsidi dapat berjalan dengan efektif. Kelompok sasaran yang ingin membeli rumah bersubsidi perlu melengkapi persyaratan yang telah ditetapkan dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 untuk mendapatkan bantuan KPR bersubsidi.
Berikut merupakan persyaratan yang perlu dipersiapkan oleh kelompok sasaran yang diatur dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016:
a) fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP);
b) Surat Keterangan Domisili dari Desa/Kelurahan setempat dalam hal kelompok sasaran tidak bertempat tinggal sesuai dengan alamat KTP;
c) fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
d) fotokopi Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) Orang Pribadi;
e) Surat pernyataan penghasilan yang ditandatangani pemohon di atas meterai dan diketahui oleh:
1. pimpinan instansi tempat bekerja untuk masyarakat berpenghasilan tetap;
atau
2. kepala desa/lurah setempat untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap.
3. surat pernyataan tidak memiliki rumah yang diketahui instansi tempat bekerja atau kepala desa/lurah tempat KTP diterbitkan;
Untuk pelaksanaan program KPR bersubsidi yang diberlakukan di Assyifa 1 pemberian bantuan KPR bersubsidi diawali dengan kelompok sasaran melakukan pemberkasan permohonan bantuan KPR bersubsidi berdasarkan persyaratan yang telah ditetapkan dan instruksi dari PT. Adji Bangun Properti selaku pengembang Perumahan Assyifa 1.
Berikut adalah persyaratan yang dibutuhkan untuk mengajukan pembelian perumahan
bersubsidi di perumahan Assyifa 1
Tabel 1. 2 Persyaratan Pengajuan bantuan KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1
No Keterangan Pekerjaan
Pegawai Swasta/PNS Wiraswasta
1 KTP ✓ ✓
2 NPWP ✓ ✓
3 NPWP Usaha × ✓
4 Kartu Keluarga ✓ ✓
5 Buku Nikah/ Surat Keterangan Belum Menikah
✓ ✓
6 SPT Tahunan ✓ ✓
7 SK Kerja ✓ ×
8 Surat Keterangan Usaha × ✓
9 Slip Gaji ✓ ×
10 Surat Keterangan Belum Memiliki Rumah
✓ ✓
11 Form FLPP & SBUM ✓ ✓
12 Surat Keterangan Domisili ✓ ✓
Sumber: PT. Adjie Bangun Properti, 2020
Dari tabel tersebut dapat kita lihat bahwa kebutuhan dokumen yang diperlukan
dalam mengajukan pembelian di perumahan Assyifa 1 menyesuaikan dengan
persyaratan permohonan bantuan KPR bersubsidi oleh kelompok sasaran yang diatur
dalam permen PUPR no 21 tahun 2016. Namun terdapat beberapa dokumen
tambahan yang diperlukan seperti SK kerja atau SK usaha serta from pengajuan
FLPP dan SBUM yang disediakan oleh PT Adjie Bangun Properti, yang diperlukan
sebagai bahan analisa kelayakan yang untuk pertimbangan pemberian bantuan subsidi
kepada pemohon bantuan KPR bersubsidi. Selain itu berdasarkan daftar persyaratan
yang diberikan oleh PT Adjie Bangun Properti calon debitur dikelompokan menjadi
dua jenis pekerjaan yaitu PNS/pegawai swasta dan Wiraswasta. Untuk alur dan
skema pembelian rumah pada saat melakukan permohonan bantuan KPR bersubsidi
oleh kelompok sasaran di Perumahan Assyifa 1 adalah sebagai berikut.
Sumber: PT. Adji Bangun Properti, 2020
Gambar 4. 1 Proses permohonan KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1
Bagi MBR yang ingin mengajukan permohonan bantuan KPR bersubsidi dan pembelian rumah, proses pertama yang harus mereka lakukan adalah melengkapi dokumen persyaratan pengajuan KPR bersubsidi berdasarkan form yang diberikan oleh PT. Adji Bangun Properti sebelumnya. Setelah calon debitur melengkapi berkas sesuai persyaratan yang ditetapkan maka dokumen selanjutnya diserahkan kepada pengembang. Dokumen yang telah dilengkapi oleh calon debitur dan dinilai telah memenuhi persyaratan oleh pengembang, selanjutnya akan diberikan kepada Bank BTN untuk dinilai lebih lanjut dengan cara analisis kelayakan calon debitur sebagai penerima bantuan subsidi. Calon debitur yang memiliki kecocokan kriteria dan dianggap sesuai sebagai penerima bantuan KPR bersubsidi akan diwawancarai oleh Bank BTN sebelum melakukan akad kredit dan menerima rumah serta bantuan pembiayaan KPR bersubsidi.
Beragam persyaratan dan proses yang telah dilakukan saat membeli rumah
bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 menyebabkan karakteristik penduduk Perumahan
Assyifa 1 cukup seragam, misalnya yang terjadi pada jenis pekerjaan, berikut adalah
jenis pekerjaan pada kondisi eksisting penduduk perumahan assyifa 1 berdasarkan
hasil analisis. Diketahui bahwa dari 118 responden penduduk perumahan assyifa 1
yang memiliki pekerjaan karyawan swasta/ wiraswasta/PNS sebesar 79%, mahasiswa
5% dan 16% sisanya terdiri dari berbagai jenis pekerjaan seperti buruh harian, ojek,
petani, dan pekerjaan lainnya. Penduduk Perumahan Assyifa 1 memiliki pekerjaan
yang cukup seragam yaitu sebagai pegawai dan wiraswasta. Saat ini belum ada
ketentuan khusus tentang pekerjaan yang digolongkan sebagai pekerjaan MBR dan
untuk kebijakan pengelompokkan MBR saat ini ditentukan berdasarkan batasan
penghasilan perbulan. Untuk penghasilan rumah tangga penduduk perumahan assyifa 1 adalah sebagai berikut. Keseragaman jenis pekerjaan juga berbanding lurus dengan jumlah penghasilan yang mereka dapatkan berdasarkan hasil analisis dari 118 responden penduduk Perumahan Assyifa 1 yang memiliki penghasilan antara Rp3.000.000,00 – Rp4.000.000,00, sebanyak 70 %, penduduk yang memiliki penghasilan antara Rp2.000.000,00 – Rp3.000.000,00 sebanyak 16%, 4% penduduk memiliki penghasilan dibawah Rp1.000.000,00, sedangkan hanya 10% sisanya yang memiliki penghasilan yang melebihi batasan penghasilan MBR yaitu lebih dari Rp4.000.000,00. Hal lain yang cukup seragam pada karakteristik Penduduk Perumahan assyifa 1 adalah usia mereka. Rata-rata usia penduduk Perumahan Assyifa 1 adalah 21-40 tahun dengan jumlah persentase sebesar 80% dari total responden, 14% merupakan penduduk berusia 41-40 tahun, 5% berusia 51-60 tahun, dan 1%
berusia 61-70 tahun. penduduk berusia 21 – 40 tahun di Perumahan Assyifa 1 kebanyakan merupakan pasangan baru menikah, menurut Muslimin pimpinan PT Adji Bangun Properti (2020) Perumahan Assyifa 1 merupakan jenis rumah sejahtera tapak yang dinilai lebih cocok dihuni oleh pasangan baru menikah dengan jumlah anggota keluarga yang masih sedikit agar kebutuhan ruang setiap anggota keluarga terpenuhi. Adapun data status pernikahan penduduk perumahan assyifa 1 diketahui telah menikah dengan persentase sebesar 89% sedangkan 11% sisanya masih belum menikah. Hal ini menunjukkan bahwa status pernikahan sangat mempengaruhi kebutuhan seseorang untuk memiliki rumah.
B. Efektivitas dan Permasalahan Penyelenggaraan Program KPR Bersubsidi di Perumahan Assyifa 1
Sesuai dengan amanah dalam UU No 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang memperjelas bahwa negara bertanggung jawab untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi setiap orang terutama Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Maka dari itu Penyelenggaraan program KPR bersubsidi dilakukan dengan tujuan untuk membantu Masyarakat Berpenghasilan Rendah dengan cara memberikan bantuan kemudahan perolehan rumah berupa dana murah dan subsidi jangka panjang pada kredit pemilikan rumah. Dalam melakukan penelitian untuk menilai tingkat keefektifan penyelenggaraan program KPR bersubsidi dan mengidentifikasi permasalahan penyelenggaraan program yang terjadi di Perumahan Assyifa 1. Maka dirumuskan tujuan KPR bersubsidi berdasarkan pada kebijakan penyelenggaraan program KPR bersubsidi yang diatur dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebagai berikut:
1. KPR bersubsidi merupakan Kemudahan atau bantuan perolehan rumah bagi MBR untuk dapat memiliki rumah (Pasal 1)
2. MBR dapat memiliki rumah yang dan nyaman untuk dihuni (pasal 38)
3. Pemilik KPR bersubsidi harus menempati rumah dalam jangka waktu paling lambat 1 tahun setelah serah terima dan tidak akan menyewakan atau mengalihkan kepemilikan (Pasal 37)
4. Perumahan bersubsidi terlengkapi dengan sarana dan prasarana memadai (Pasal 38)
5. Pemilik KPR bersubsidi memiliki penghasilan sesuai dengan batasan penghasilan yang ditetapkan (Pasal 9)
1) Kemudahan Perolehan Bantuan KPR Bersubsidi
Proses pemberian subsidi kepada MBR diawali dengan kelompok sasaran bantuan KPR bersubsidi melalui persyaratan pengajuan terlebih dahulu sesuai dengan kondisi persyaratan yang telah ditetapkan dalam kebijakan pemberian KPR bersubsidi oleh pemerintah pusat. Pemenuhan persyaratan pengajuan oleh pemohon bantuan dilakukan agar program KPR bersubsidi ini tepat sasaran dan bantuan yang diberikan melalui program KPR bersubsidi tersalurkan kepada kelompok sasaran KPR bersubsidi yaitu MBR, sehingga membantu dan mempermudah mereka untuk dapat memperoleh rumah. Persyaratan yang dibutuhkan dan perlu dilengkapi dalam pengajuan KPR bersubsidi oleh kelompok sasaran menurut Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah sebagai berikut:
1) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP);
2) Surat Keterangan Domisili dari Desa/Kelurahan setempat dalam hal kelompok sasaran tidak bertempat tinggal sesuai dengan alamat KTP;
3) Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
4) Fotokopi Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) Orang Pribadi;
5) Surat keterangan Penghasilan;
6) Surat keterangan tidak memiliki rumah.
a) Efektivitas Kemudahan Perolehan Bantuan KPR bersubsidi
Sebagai lokasi studi penelitian penyelenggaraan program KPR bersubsidi,
Perumahan Assyifa 1 memiliki persyaratan pengajuan bantuan KPR bersubsidi yang
sama dengan persyaratan yang telah ditetapkan dalam Peraturan Menteri PUPR
Nomor 21/PRT/M/2016, berikut adalah hasil analisis terhadap efektivitas kemudahan
perolehan KPR bersubsidi yang dilakukan di perumahan Assyifa 1 berdasarkan enam
persyaratan utama yang telah ditetapkan oleh pemerintah dalam Peraturan Menteri
PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 oleh calon pembeli rumah bersubsidi atau pemohon
KPR bersubsidi.
Tabel 1. 1 Rekap hasil analisis kemudahan perolehan bantuan KPR bersubsidi
Variabel Penilaian
Sub Variabel Nilai Efektivitas Tingkat Efektivitas Kemudahan
perolehan bantuan KPR bersubsidi
Melampirkan FC KTP 95% Sangat Efektif
Melampirkan SK Domisili 92% Sangat Efektif
Melampirkan NPWP 90% Sangat Efektif
Melampirkan SPT PPH 64% Cukup Efektif
Melampirkan SK Penghasilan 92% Sangat Efektif Melampirkan SK tidak
memiliki rumah
91% Sangat Efektif Sumber: Peneliti, 2020
Berdasarkan tabel hasil analisis yang dilakukan diketahui bahwa kemudahan perolehan bantuan KPR bersubsidi di Perumahan bersubsidi Assyifa 1 adalah sebagai berikut. Dari 6 persyaratan yang perlu dipenuhi oleh MBR lima diantaranya berjalan dengan sangat efektif dimana tingkat efektifitas pelaksanaannya lebih dari 80%, dan 1 diantaranya berjalan dengan cukup efektif yaitu jumlah penduduk yang menyerahkan SPT PPH yang memiliki persentase pelaksanaannya sebesar 64%. Sehingga dapat disimpulkan bahwa tujuan pertama dari penyelenggaraan KPR bersubsidi yaitu KPR bersubsidi merupakan Kemudahan atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi MBR untuk dapat memiliki rumah berjalan dengan efektif di Perumahan Assyifa 1 dan telah tercapai dalam pelaksanaannya.
b) Permasalahan Kemudahan Perolehan Bantuan KPR bersubsidi
Setelah dilakukan penelitian terhadap permasalahan pada kemudahan perolehan KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 diketahui bahwa terdapat sebanyak 90 kasus permasalahan dimana kelompok sasaran tidak memenuhi persyaratan yang telah ditentukan. Melampirkan SPT PPH merupakan persyaratan yang paling sulit untuk dipenuhi oleh kelompok sasaran sehingga pengembangpun tidak mewajibkan melampirkan persyaratan tersebut, sedangkan permasalahan pada pemenuhan persyaratan oleh kelompok sasaran lainnya dikarenakan terdapat responden yang bukan merupakan pemilik rumah bersubsidi. Selain itu proses pemenuhan persyaratan permohonan KPR bersubsidi hanyalah tahap awal dari proses MBR sebagai kelompok sasaran untuk mendapatkan bantuan perolehan rumah, pemenuhan persyaratan dilakukan agar karakteristik dari pemohon bantuan KPR bersubsidi sesuai dengan karakteristik dari kelompok sasaran KPR bersubsidi. Namun permasalahan yang terjadi yaitu terlepas dari persyaratan yang telah dipenuhi oleh kelompok sasaran saat mengajukan permohonan bantuan KPR bersubsidi, masih terdapat beberapa tahapan penyeleksian berupa analisa kelayakan dan wawancara yang dilakukan oleh bank pelaksana pada calon penerima bantuan KPR bersubsidi.
Karena analisa kelayakan dilakukan oleh Bank Pelaksana yang merupakan profit
oriented sehingga penerima bantuan KPR bersubsidi biasanya diprioritaskan kepada
MBR yang memiliki penghasilan tetap seperti karyawan swasta atau bahkan PNS.
Namun masyarakat berpenghasilan tidak tetap (non-fix income) justru sulit menerima perolehan bantuan rumah.
2) Keamanan dan Kenyamanan Rumah Bersubsidi
Penyelenggaraan program KPR bersubsidi dalam praktiknya pengembang sebagai pelaku pembangunan akan menyesuaikan biaya yang dikeluarkan pada saat melakukan pembangunan rumah bersubsidi dikarenakan penjualan rumah bersubsidi memiliki batasan harga yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Penyesuaian biaya pembangunan rumah yang dilakukan dikarenakan pengembang sebagai pihak swasta yang melakukan pembangunan dan penjualan rumah tentunya ingin mendapatkan keuntungan ekonomis dalam penjualan rumah subsidi. Permasalahan yang mungkin terjadi dalam pengadaan rumah bersubsidi adalah pembatasan modal yang dilakukan oleh pengembang saat melakukan pembangunan rumah bersubsidi yang berpotensi akan mempengaruhi kualitas bangunan rumah bersubsidi. Untuk memastikan kualitas bangunan rumah bersubsidi menurut fatimah et al (2019) pemerintah memiliki kebijakan yang mengatur standarisasi pada struktur bangunan rumah bersubsidi terutama pada bagian atap, lantai, dan dinding sebagai tiga elemen utama pembentuk rumah.
a) Efektivitas Kemanan dan Kenyamanan Rumah Bersubsidi
Standar pembuatan atap, lantai, dan dinding rumah bersubsidi diatur dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 dimana standarisasi pada struktur rumah bersubsidi ini dilakukan agar tidak terjadi permasalahan dimana buruknya kualitas bangunan rumah bersubsidi akibat pembatasan biaya pembangunan yang dilakukan oleh developer yang nantinya akan menyebabkan kerugian pada pihak MBR penghuni rumah. Berikut adalah hasil analisis yang dilakukan pada rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1.
Tabel 1. 2 Rekap Hasil Analisis Keamanan dan Kenyamanan Rumah Bersubsidi di Perumahan Assyifa 1
Variabel Penilaian
Sub Variabel Nilai Efektivitas Tingkat Efektivitas Keamanan dan
Kenyamanan Rumah Bersubsidi
Kondisi Atap Rumah Bersubsidi
87% Sangat Efektif Kondisi Lantai Rumah
Bersubsidi
91% Sangat Efektif Kondisi Dinding Rumah
Bersubsidi
94% Sangat Efektif Sumber: Peneliti, 2020
Hal ini dikarenakan dalam pelaksanaan pembangunan rumah bersubsidi diketahui bahwa material dan teknis pembangunan tiga komponen tersebut sudah sesuai dengan ketentuan teknis penyediaan rumah sederhana sehat sehingga dapat memastikan keamanan kehandalan dan keselamatan bangunan. Selain itu mayoritas responden berpendapat bahwa tidak terdapat masalah dalam penyediaan tiga elemen utama rumah mereka, dan berdasarkan hasil analisis diketahui bahwa tingkat efektivitas pembangunan atap, lantai, maupun dinding pada rumah bersubsidi telah dilakukan dengan sangat efektif.
b) Permasalahan Keamanan dan Kenyamanan Rumah Bersubsidi
Setelah dilakukan penelitian terhadap permasalahan pada keamanan dan kenyaman rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 diketahui bahwa pada praktik pelaksanaan program, rumah bersubsidi akan dikenakan pembatasan harga jual oleh pemerintah sehingga developer akan meminimalisasi biaya pembangunan rumah bersubsidi demi menghindari kerugian karena rendahnya harga jual rumah bersubsidi.
Namun minimalisir biaya pembangunan rumah bersubsidi tentunya akan berdampak pada kualitas dari rumah bersubsidi itu sendiri. Berdasarkan hasil identifikasi terhadap kondisi hunian rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 pada umumnya struktur hunian rumah bersubsidi yang dibangun di Perumahan Assyifa 1 telah sesuai dengan standar keselamatan, keamanan, dan kehandalan bangunan sehingga tidak terdapat permasalahan yang akan mengancam keamanan penghuni rumah bersubsidi.
Permasalahan yang terjadi adalah berkurangnya kualitas rumah akibat pembatasan biaya ongkos konstruksi yang dilakukan oleh pengembang, seperti meminimalisasi kualitas dan kuantitas bahan material rumah dan pengurangan waktu konstruksi yang berdampak pada kurang optimalnya fungsi sebuah rumah bagi manusia. Bagi pemilik rumah bersubsidi yang menginginkan solusi pada masalah yang terjadi pada rumah bersubsidi developer menyediakan waktu 3 bulan setelah pelaksanaan akad untuk pemilik rumah bersubsidi yang ingin melakukan klaim apabila terdapat masalah pada rumah mereka. Namun kebanyakan masalah yang terjadi pada rumah bersubsidi terjadi setelah lebih dari 3 bulan dari masa waktu yang ditetapkan oleh developer.
3) Pemanfaatan Rumah Bersubsidi
Pemerintah dalam melakukan penyelenggaraan program KPR bersubsidi
menentukan persyaratan dan indikator yang digunakan pada penyediaan rumah
bersubsidi dimaksudkan agar penyelenggaraan program KPR bersubsidi berjalan
dengan efektif. Sehingga bantuan dari pemerintah berupa pemberian subsidi pada
KPR telah benar dimanfaatkan oleh pihak yang memang membutuhkan bantuan
dalam perolehan rumah yang dalam hal ini Merupakan MBR. Bantuan KPR
bersubsidi sangat rentan dimanfaatkan oleh pihak tertentu yang ingin mendapat
keuntungan secara ekonomis dengan cara membeli rumah bersubsidi tetapi tidak
dihuni dan hanya menjadikan rumah subsidi yang mereka beli sebagai sebuah
investasi yang mungkin bisa dimanfaatkan di masa yang akan datang. Tentu saja hal ini bertentangan dengan tujuan penyelenggaraan KPR bersubsidi yaitu untuk membantu masyarakat yang memang benar - benar membutuhkan bantuan agar dapat memperoleh rumah.
a) Efektivitas Pemanfaatan Rumah Bersubsidi
Tujuan dari KPR bersubsidi adalah membantu MBR agar memiliki rumah, sehingga efektivitas penyelenggaraan program dapat dilihat dari bagaimana pemanfaatan rumah oleh MBR. Berdasarkan kebijakan program KPR bersubsidi dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 yaitu dimana pemilik rumah bersubsidi akan menghuni rumah sejahtera tapak sebagai tempat tinggal dalam jangka waktu paling lambat 1 (satu) tahun setelah serah terima rumah bersubsidi, selain itu pemilik rumah bersubsidi tidak akan menyewakan atau mengalihkan kepemilikan rumah bersubsidi dengan bentuk perbuatan hukum apapun. Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan dapat kita ketahui bahwa dari keseluruhan rumah bersubsidi di perumahan assyifa 1 yang berjumlah 169 rumah, 79,88% diantaranya benar-benar dimanfaatkan dan dihuni oleh pemilik rumah bersubsidi oleh karena itu tingkat efektivitas pemanfaatan rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 berdasarkan standar litbang depdagri adalah cukup efektif.
b) Permasalahan Pemanfaaatan Rumah bersubsidi
Setelah dilakukan penelitian terhadap permasalahan pemanfaatan rumah bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 diketahui bahwa terdapat 34 rumah yang tidak dihuni oleh pemiliknya atau 20% dari total rumah di Perumahan Assyifa 1, adapun alasan tidak dihuni adalah rumah bersubsidi sejak awal tidak pernah dihuni oleh pemiliknya dari serah terima, atau rumah bersubsidi dihuni oleh bukan pemilik rumah bersubsidi tersebut. Permasalahan ini terjadi dikarenakan tidak adanya pengawasan berkala oleh stakeholder penyelenggara program KPR bersubsidi. Pemilik rumah bersubsidi yang tidak menghuni rumah bersubsidi juga tidak akan mendapatkan sanksi selama mereka membayar angsuran kredit rumah mereka secara teratur dengan cara memastikan rekening yang telah disediakan oleh bank pelaksana memiliki saldo yang cukup untuk dipotong oleh bank BTN setiap bulannya. Hal ini memperlihatkan bahwa program KPR bersubsidi di Perumahan Assyifa 1 terkesan hanya memastikan pelaksanaannya sampai rumah subsidi tersebut terbangun dan terjual kepada MBR tanpa mempedulikan bagaimana pemanfaatan rumah bersubsidi tersebut selama tidak terdapat masalah selama pembayaran dan pelunasan kredit oleh MBR.
4) Kelengkapan Sarana dan Prasarana Perumahan Bersubsidi
Nilai suatu lahan akan selalu mempengaruhi harga jual rumah. Rumah yang
terbangun di lahan yang memiliki ketersediaan, kelengkapan, serta kemudahan akses
terhadap sarana dan prasarana di sekitarnya tentu akan membuat harga jual rumah
menjadi tinggi begitu juga sebaliknya. Pelaksanaan program KPR bersubsidi
memiliki kebijakan pembatasan harga jual rumah sehingga penyediaan rumah bersubsidi akan dilakukan di lokasi yang memiliki nilai lahan yang rendah, dan tentu saja ketersediaan dan kelengkapan sarana dan prasarana di sekitar lahan dan kawasan tersebut akan sangat minim. Seperti yang dijelaskan oleh Satra. M & Marlina (2006) Perumahan sederhana biasanya memiliki sarana dan prasarana yang masih sangat minim, antara lain disebabkan karena pada jenis perumahan sederhana pengembang tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional seperti halnya pada perumahan menengah atas dan mewah. Oleh karena itu pemerintah membuat kebijakan yang menentukan standar minimal pengadaan sarana dan prasarana yang harus dilakukan ketika melakukan penyediaan perumahan bersubsidi. Menurut Peraturan Menteri PUPR Nomor 21/PRT/M/2016 sarana dan prasarana perumahan bersubsidi sekurang kurangnya harus memenuhi kriteria sebagai berikut:
1. Jaringan distribusi air bersih perpipaan dari PDAM atau sumber air bersih lainnya yang berfungsi;
2. utilitas jaringan listrik yang berfungsi;
3. jalan lingkungan yang telah selesai dan berfungsi;
4. saluran/drainase lingkungan yang telah selesai dan berfungsi.
a) Efektivitas Kelengkapan Sarana dan Prasarana Perumahan Bersubsidi
Perumahan Assyifa 1 sudah memenuhi standar kelengkapan sarana dan prasarana perumahan bersubsidi, namun untuk mengetahui apakah pengadaan sarana dan prasarana di Perumahan Assyifa 1 telah berfungsi dengan baik, maka dilakukan analisis terhadap pengadaan sarana dan prasarana di Perumahan Assyifa 1 berdasarkan perspektif penduduk Perumahan Assyifa 1. Berikut adalah hasil analisis terhadap kelengkapan sarana dan prasarana di Perumahan Assyifa 1.
Tabel 1. 3 Tabel Hasil Rekap Analisis Kelengkapan Sarana dan Prasarana di Perumahan Assyifa 1
Variabel Penilaian Sub Variabel Nilai Efektivitas Tingkat Efektivitas Kelengkapan
Sarana dan Prasarana Rumah Bersubsidi
Jaringan Air Bersih 96% Sangat Efektif
Jaringan Listrik 100% Sangat Efektif
Jaringan Jalan 36% Sangat Tidak
Efektif
Jaringan Drainase 92% Sangat Efektif
Sumber: Peneliti, 2020
