1.1. LATAR BELAKANG
Suatu kota yang baik harus merupakan satu kesatuan sistem organisasi
yang mampu mengakomodasi kegiatan-kegaitan sosial, ekonomi,
budaya, memiliki citra fisik maupun non fisik yang kuat, keindahan visual
serta terencana dan terancang secara terpadu. Untuk meningkatkan
pemanfaatan ruang kota yang terkendali, suatu produk tata ruang kota
harus dilengkapi dengan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungannya.
Hal tersebut sebagai bagian dari pemenuhan terhadap Persyaratan Tata
Bangunan seperti tersirat dalam Undang–Undang No. 28 Tahuan 2002
Sebagai implementasi dari Undang-Undang No.28 Tahun 2002 agar
terwujudnya suatu sistem organisasi kota yang baik, layak huni,
berjati-diri, dan produktif di Ibukota Seram Bagian Timur, maka aspek tata
bangunan dan ingkungan perlu diperhatikan dan dikendalikan sejak dini.
Oleh karena itu perlu disusun suatu produk rencana tata ruang yang
lebih detail dan lebih rinci, yaitu Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL) yang dapat dipakai oleh PemerintahKabupaten
Seram Bagian Timur sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan
ruang pada kawasan strategis di Ibukota Kabupaten Seram Bagian
Timur.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) diperlukan sebagai
perangkat pengendali pertumbuhan serta memberi panduan terhadap
wujud bangunan dan lingkungan pada suatu kawasan. RTBL disusun
setelah suatu produk perencanaan tata ruang kota disahkan oleh
Pemerintah Daerah setempat sebagai Peraturan Daerah (Perda). Untuk
dapat mengendalikan pemanfaatan ruang, suatu rencana tata ruang
seyogyanya ditindaklanjuti pula dengan pengaturan di bidang tata
bangunan secara memadai melalui Peraturan Bangunan Setempat
(PBS).
Peraturan Bangunan Setempat yang bersifat khusus yang diperlukan
sebagai pengarah perwujudan arsitektur lingkungan perkotaan (urban
architecture) terutama pada kawasan atau bagian kota yang tumbuh
cepat dan berkembang secara tidak teratur baik dari segi tertib
bangunan, keselamatan bangunan maupun keserasian bangunan
terhadap lingkungannya. Peraturan yang bersifat khusus ini disebut juga
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang bersifat
melengkapi peraturan bangunan setempat yang telah ada.
Dengan mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang berlaku,
yang memberikan arahan pengendalian pemanfaatan ruang dan
menindaklanjuti Rencana Rinci Tata Ruang, serta sebagai panduan
rancangan kawasan dalam rangka perwujudan kualitas bangunan
gedung dan lingkungannya.
Dengan demikian RTBL akan memberikan arahan terhadap wujud
pemanfaatan lahan, ragam arsitektural dari bangunan-bangunan sebagai
hasil rencana teknis/rancang bangunan (building design), terutama pada
kawasan/daerah tertentu yang memiliki karakter khas seperti dimaksud
diatas.
Dengan arahan tersebut, perencana kawasan dan bangunan akan
mempunyai kejelasan menyangkut kebijakan pembangunan fisik dari
Pemerintah Daerah setempat, termasuk didalamnya yang menyangkut
kepentingan umum, citra, dan jati diri lokasi yang perlu dikemukakan.
Pada gilirannya seluruh tatanan bangunan dan lingkungan yang
dirancang akan memberikan kontribusi positif terhadap kawasan Dataran
Hunimua sebagai Ibukota Kabupaten Seram Bagian Timur.
Didalam proses penyusunannya, suatu RTBL harus memperhatikan dan
memenuhi :
Kepentingan umum atau aspirasi masyarakat;
Pemanfaatan sumber daya setempat;
Kemampuan daya dukung lahan yang optimal.
Karena itu, RTBL harus memuat :
Pedoman Rencana Teknik (desain tiga dimensi);
Program Tata Bangunan dan Lingkungannya;
Pedoman-pedoman untuk mengendalikan perwujudan bangunannya
1.2. PENGERTIAN
Pengertian Penyiapan Pengendalian Rencana Bangunan adalah
Rencana Penataan bangunan yang terdiri dari beberapa Panduan
(Design Guidance) dan dilengkapi dengan Pedoman Penataan
Bangunan yang bersifat detail untuk mengendalikan suatu kawasan
tertentu khususnya menyagkut aspek perancangan bangunan dan
memberikan arahan rancangan spesifik pada bangunan dan lingkungan
di Ibukota Kabupaten Seram Bagian Timur, yang memuat ketentuan –
ketentuan sebagai berikut :
a. Merupakan arahan rencana detail beserta arahan pengelolaannya
sehingga secara teknis siap dijadikan pegangan pokok bagi
pelaksanan pembangunan di lapangan dan menjadi instrument
pengendalian bagi Pemerintah Daerah/Instansi Pemerintah lainnya,
swasta maupun masyrakat.
b. Memuat tentang penetapan “Penataan Penggunaan Lahan/Bangunan” di dalam maupun di luar kapling/blok/sub blok, lengkap dengan intensitas dan kapasitasnya secara detail dan
terinci serta rencana utilitas lingkungan, pengendalian terhadap
wujud bangunan dan ruang terbuka yang tertuang dalam peta
dengan skala 1 : 1000.
c. Merupakan landasan pokok bagi Pemerintah Daerah dalam rangka
proses pemberian ijin IMB, pengendalian/pengawasan bangunan
dan pelaksanaan program-program fisik kota, dan oleh karenanya
perlu diatur secara jelas dan obyektif, disamping tidak terlalu kaku.
d. Memenuhi terhadap kriteria berikut :
Kualitas Blok
Irama pengantar bangunan
Kualitas bentuk bangunan
Rasio tinggi dan lebar
Bentuk fasade
Macam bentuk atap
1.3. MAKSUD TUJUAN DAN SASARAN
Dalam menyusun Revisi RTBL Ibukota Kabupaten Seram Bagian Timur,
mempunyai maksud, tujuan sasaran sebagai berikut :
1.3.1. MAKSUD
Maksud dari kegiatan Penyusunan Revisi RTBL Ibukota
Kabupaten Seram BagianTimur adalah untuk memberikan:
1. Masukan rencana dan program pembangunan fisik bagi
Pemerintah Daerah dalam penanganan tata bangunan dan
lingkungan kawasan Dataran Hunimua
2. Masukan teknis bagi Pemerintah Daerah dalam betuk rincian
pengendalian perwujudan bangunan dan lingkungan pada
kawasan tertentu.
3. Masukan teknis bagi Pemerintah Daerah dalam
mengarahkan peran serta seluruh pelaku pembangunan
(pemerintah, swasta, masyarakat lokal, investor) dalam
mewujudkan lingkungan yang dikehendaki.
1.3.2. TUJUAN
Tujuan dari kegiatan Penyusunan Revisi RTBL Ibukota
Kabupaten Seram BagianTimur adalah:
1. Menyiapkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan pada
kawasan tertentu sebagai bagian dari upaya penataan fungsi
dan fisik kawasan, bersama masyarakat dan semua
stakeholder, sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal
2. Menyusun Program Investasi Pembangunan sebagai acuan
implementasi dari rencana dan rancangan yang telah
disusun, dengan menyertakan masyarakat sekitar sebagai
bagian integral dari upaya pembangunan di
lingkungan/kawasan yang dimaksud.
1.3.3. SASARAN
Sasaran dari kegiatan Penyusunan Revisi RTBL Ibukota
Kabupaten Seram BagianTimur adalah:
1. Tersusunnya RTBL untuk Ibukota Kabupaten Seram
BagianTimur sebagai bagian dari upaya penataan fungsi
dan fisik kawasan, bersama masyarakat dan semua
stakeholder, sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal
dengan memperhatikan keserasian dengan alam sekitarnya.
2. Tersusunnya Program Investasi Pembangunan kawasan
sebagai Bagian upaya peningkatan kualitas
permukiman dengan menyertakan masyarakat sebagai
bagian integral dari upaya pembangunan di lingkungan /
kawasan.
1.4. DASAR HUKUM
Beberapa landasan hukum yang berkaitan dengan kebijakan teknis
penyusunan Rencana Teknis Bangunan dan Lingkungan Kota Hunimua
adalah sebagai berikut :
1. Undang – undang No. 27 Tahun 1999 (Pasal 81) yang
menegaskan bahwa Kepala Daerah bertangung jawab dalam
2. Undang – undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang
yang menegaskan bahwa pengaturan, penataan dan
pendayagunaan ruang.
3. Undang – undang No. 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan
Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Th. 1997 Nomor 68).
4. Keputusan Presiden No. 21 Tahun 1984 yang menggariskan
bahwa untuk mempercepat pelaksanaan pembangunan segenap
warga dapat didorong agar dapat semakin meluas dan merata,
baik dalam memikul beban pembangunan, pengawasan maupun
dalam pemeliharaan dan pengembangan.
5. Peraturan Pemerintah No. 14 tahun 1987, tentang penyerahan
ebagian urusan pemerintah Pusat kepada daerah dibidang
pelayanan umum.
6. Peraturan Pemerintah No. 45 tahun 1992, tentang
Penyelenggaraan Otonomi Daerah dengan titik berat pada
Daerah Tingkat II.
7. Peraturan Pemerintah No. 6 tahun 1988, yang secara tegas
menyatakan wewenang dan koordinasi perencanaan maupun
pelaksanaan tugas/kegiatan antara semua instansi dengan dinas
daerah yang berada pada Kepala Wilayah.
8. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987, diantaranya
menegaskan bahwa penanganan dan pengelolaan lebih lanjut
dari berbagai pemeliharaan prasarana lingkungan perumahan
yang dibangun perusahaan pembangunan perumahan/perumnas
menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pemerintah Daerah.
9. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987,
perwujudan ruang dan pengembangan prasarana kota yang
harus diikuti oleh landasan hukum yang memadai, dan
pembangunan serta pengembangan kota lebih lanjut harus
didasarkan pada Rencana Tata Ruang Kota (RUTRK, RDTRK
dan RTRK) yang dimiliki.
10. Surat Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua
Bapenas No. 158/Ket/1987 tentang penegasan kebijakan
Pembangunan Perkotaan Indonesia.
11. Surat Edaran Menteri Dalam Negeri No. 05012104/BANGDA
Tahun 1983 yang merupakan dasar untuk menyusun Repelita
Daerah Tingkat II, Rencana Pengenbangan Wilayah dan
Rencana Pengembangan Kota.
12. Surat Edaran Menteri Dalam Negeri No. 65012109/BANGDA
Tahun 1988, yang pada dasarnya menegaskan seluruh aspek
eknis perencanaan program, perencanaan aspek-aspek
pembiayaan serta aspek-aspek penanganan perencanaan dan
pelaksanaan program adalah dalam kaitan dengan mekanisme
dan tata kerja perangkat Pemerintah Daerah.
13. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 tahun 1987 yang
merupakan pedoman perencanaan dan pengendalian
pembangunan daerah dalam menyusun setiap program antar
sektor dan daerah, serta sekaligus sebagai alat komunikasi dan
kerjasama antara Pemerintah Pusat dengan Pemerintah Daerah
Tingkat Provinsi dan Tingkat Kabupaten.
Dan dalam rangka memperkuat pembinaan penataan ruang di daerah,
Menteri Dalam Negeri telah menetapkan peraturan yang menjadi acuan
di dalam melaksanakan kegiatan tersebut.
1. Inmendagri No. 19 th. 1996 tentang Pembentukan Tim
2. Kepmendagri No. 137 th. 1998 tentang Pedoman Penyusunan
dan Perhitungan Biaya Rencana Tata Ruang Daerah.
3. Permendagri No. 8 th. 1998 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang di Daerah.
4. Permendagri No. 9 th. 1998 tentang Tata Cara Peran Serta
Masyarakat dalam Proses Perencanaan Tata Ruang di Daerah.
5. Permendagri No. 2 th. 1987 tentang Pedoman Penyusunan
Rencana Kota.
6. Kepmendagri No. 59 th. 1988 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Peratuan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1987.
7. Kepmendagri No. 650 - 658 tentang Keterbukaan Rencana Kota
Untuk Umum.
8. Inmendagri No. 14 th. 1988 tentang Penataan Ruang Terbuka
Hijau di Wilayah Perkotaan.
1.5. RUANG LINGKUP PERENCANAAN
1.5.1. LINGKUP MATERI
Materi yang akan dikaji dalam rangka penyusunan Revisi
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Ibukota
Kabupaten Seram Bagian Timur adalah sebagai berikut:
1. Rencana Umum (Design Plan), meliputi :
a. Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang
Wilayah, meliputi :
Struktur pemanfaatan ruang dan sistem
pusat–pusat pelayanan; rencana kepadatan dan
Pola pemanfaatan ruang yang meliputi
kawasan-kawasan terbangun dan tidak terbangun,
kawasan permukiman, fasilitas umum,
transportasi, pariwisata, dan lain-lain), kawasan
perindustrian.
b. Rencana peruntukan bangunan (building use)
c. Rencana Perpetakan dan rencana tapak
d. Rencana Sistem Transportasi/Pergerakan : yang
meliputi sirkulasi, jalan, pedestrian, parkir, halte,
penyeberangan.
e. Rencana Wujud Bangunan : yang meliputi rencana
garis sempadan bangunan (garis sempadan
samping/belakang) dan muka bangunan; Koefisien
Dasar Bangunan; Koefisien Lantai Bangunan;
Koefisien Daerah Hijau; Koefisien Tapak Basement;
Ketinggian Bangunan, Elevasi/Peil; Orientasi
Bangunan; Bentuk Dasar Bangunan; Bahan
Bangunan eksterior ; sistem pertandaan/Signage.
f. Rencana Fasilitas Lingkungan : yang meliputi fasilitas
pendidikan, peribadatan, kesehatan, perkantoran dan
bangunan umum serta ruang terbuka hijau.
g. Rencana Utilitas Lingkungan : yang meliputi listrik, air
bersih, telepon, gas, drainase dan pengelolaan
sampah.
2. Rencana Detail (Design Guidelines) merupakan detail
visual pencapaian kualitas minimal tata bangunan dan
lingkungan.
3. Program Bangunan dan Lingkungan (Facility Programme),
yang disusun untuk kurun waktu tertentu yang menyangkut
macam, jumlah, besaran dan luasnya. Termasuk didalam
program ini adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan,
kebutuhan ruang terbuka, fasilitas umum dan sosial.
4. Strategi Pengendalian Program dan Rencana
(Administration Guidelines), merupakan perangkat
administratif untuk mengendalikan pelaksanaan rencana
dan program guna mengantisipasi terjadinya perubahan
pada tahap pelaksanaan. Program ini berupa persyaratan
penyelenggaraan pembangunan; persyaratan keandalan
bangunan, persyaratan perijinan bangunan,pengawasan
bangunan, pembinaan, penetapan pola insentif dan
disinsentif, denda dan sanksi serta pengalihan hak
bangunan (transfer right development) termasuk di ruang
udara atau di bawah tanah.
5. Arahan Pengendalian Pelaksanaan (Development
Guidelines), merupakan arahan pelaksanaan teknis
berbentuk panduan penyusunan peraturan tentang
bangunan yang akan digunakan sebagai masukan teknis
dalam menyusun Raperda Bangunan Gedung.
Pengendalian ini juga mengarahkan model pengaturan dan
Manajemen pelaksanaan pengembangan lingkungan.
6. Materinya adalah performance based, misalnya
persyaratan keselamatan bangunan (struktur, bahan dan
utilitas); pengaturan bangunan dan lingkungan (persyaratan
KDB/KLB, Ketinggian bangunan, jarak antar bangunan,
orientasi, selubung bangunan (building envelopes), fasade
bangunan, GSB/GMB, komponen bangunan dan
1.5.2. LINGKUP WILAYAH PERENCANAAN
Lingkup/batasan wilayah yang dimaksud dalam hal ini adalah
wilayah Dataran Hunimua yang merupakan Ibukota Kabupaten
GAMBAR I.1
: PETA PULAU SERAM
GAMBAR I.3
: PETA ORIENTASI WILAYAH PERENCANAAN
REVISI RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
1.6. METODOLOGI KEGIATAN
1.6.1. METODA PENDEKATAN
Dengan mendasar pada tujuan yang telah dirumuskan, selanjutnya
ditempuh langkah-langkah sebagai berikut :
1. Mengidentifikasikan dan merumuskan permasalahan
2. Menetapkan tujuan penelitian yang taat asas dengan
permasalahan yang dirumuskan.
3. Melakukan kajian teori untuk memahami esensi perancangan kota
(urban design), serta kriteria terukur dan tidak terukur yang akan
digunakan sebagai landasan untuk menganalisa penataan
bangunan wilayah penelitian.
4. Melakukan survei instansional untuk mendapatkan data sekunder
berupa peta dasar, peraturan-peraturan dan buku-buku yang
barkaitan dengan wilayah studi.
Selain itu juga melakukan observasi dan survei lapangan untuk
mengidentifikasikan:
Jenis penggunaan lahan dan bangunan.
Ketersediaan ruang terbuka yang meliputi penyediaan tempat parkir, tempat bongkar muat barang, penghijauan
halaman.
Tatanan bangunan secara sekuensial dan street picture.
Bentuk, tinggi, kepadatan dan jarak antar bangunan.
Kemunduran bangunan.
5. Melakukan analisa melalui presedur sebagai berikut :
Menetapkan kriteria terukur yang meliputi pertimbangan terhadap jalur pesawat terbang, bahaya kebakaran, Sky
Exposure Plane dan Angle of Light Obstruction, optimasi
compability, identity, sense, dan livability.
Menetapkan batas fisik blok-blok di wilayah penelitian.
Menetapkan kriteria terukur dan tak terukur pada blok-blok studi yang telah dipilih.
6. Merumuskan pola penataan bangunan di wilayah penelitian,
berdasarkan penerapan kriteria terukur dan tak terukur.
Menggambarkan secara grafis pola penataan bangunan tersebut
agar lebih mudah dipahami.
1.6.1.1. PRINSIP DASAR PENYUSUNAN RTBL
Dalam Penyusunan Revisi Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan Ibukota Kabupaten Seram Bagian Timur, harus
mempertimbangkan prinsip-prinsip dasar, yaitu :
1. Konsistensi : dalam arti tidak bertentangan dengan
kebijakan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku
2. Operasional : dalam arti memenuhi tuntutan kebutuhan
pengembangan dan memperhatikan kemampuan
implementasi serta lingkup kewenangan Pemerintah Daerah di
dalam pelaksanaan pemanfaatan dan pengendalian
pemanfaatan ruang
3. Mudah : dalam arti materinya mudah dipahami dan tidak
rumit, sehingga tidak mengundang intrepretasi yang keliru
dalam rangka pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan
ruang wilayah kota
4. Utuh : dalam arti mencakup semua komponen materi penting
yang perlu direkomendasikan dalam suatu RTBL, sehingga
dapat mendorong berlangsungnya kegiatan pemanfaatan dan
pengendalian pemanfaatan ruang yang berkualitas
5. Flexible : dalamarti tidakrigit, sehingga memberikan
pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang guna
mengoptimalkan peluang investasi dan peran serta swasta dan
masyarakat
6. Keberpihakan : dalam arti memasukkan secara spesifik
muatan-muatan kebijakan, rencana dan program-program
pengembangan bagi golongan ekonomi lemah dan juga hak
rakyat untuk mengurangi kemungkinan terjadinya kesenjangan
sosial ekonomi.
1.6.1.2. KERANGKA PENDEKATAN
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan memenuhi
kondisi-kondisi sebagai berikut :
a. Data dan informasi lengkap dan sah:
Kelengkapan:
Data Kebijaksanaan Pembangunan Daerah
Data karakteristik ekonomi wilayah dan perkembangannya
Data dan kondisi perkembangan kependudukan /demografi
Data sumber daya buatan
Data sumber daya alam Keabsahan:
Untuk peninjauan kembali RTRW Kota tahun n-2 data yang dipakai sebaiknya direkam/disurvey tahun n-2 atau
lebih mutakhir, supaya hasil analisanya tepat;
Sumber data harus jelas dan merupakan produk legal dari instansi yang bertanggung jawab;
b. Metode dan analisis yang digunakan relevan
Kelengkapan:
Analisis untuk melihat kedudukan Kota dalam sistem perwilayahan nasional, sistem tata ruang pulau, sistem
perwilayahan propinsi, dan kota-kota lainnya.
Analisis Demografi
Analisis Sosial Kemasyarakatan
Analisis Ekonomi
Analisis Fisik dan Daya Dukung Lingkungan
Analisis Sarana dan Prasarana
Analisis struktur dan pola ruang yang ada dan kecenderungan perkembangannya.
Analisis potensi dan kondisi sumber daya alam, sumber daya buatan dan sumber daya manusia
Analisis Keuangan dan Kemampuan Pembiayaan Pembangunan Daerah.
c. Perumusan konsep dan strategi pemanfaatan ruang sesuai
dengan petunjuk penyusunannya:
Kelengkapan:
Perumusan tujuan pemanfaatan ruang;
Perumusan masalah pembangunan perkotaan dan keterkaitannya dengan masalah pemanfaatan ruang;
Perumusan strategi pengembangan tata ruang Koridorperkotaan;
Penjabaran strategi pengembangan tata ruang Koridorperkotaan ke dalam langkah-langkah berikut:
Strategi pengelolaan kawasan lindung dan budidaya;
Strategi pengembangan sarana dan prasarana perkotaan wilayah;
Strategi pengembangan kawasan prioritas;
Strategi pemanfaatan ruang;
Strategi pengendalian pemanfaatan ruang.
d. Muatan Rencana Tata Ruang sesuai dengan ketentuan
dalam UU Penataan Ruang dan peraturan pelaksanaannya.
Kelengkapan:
Tujuan pemanfaatan ruang serta strategi pengembangan untuk mencapai tujuan tersebut di atas.
Rencana struktur pemanfaatan ruang:
Rencana sistem kegiatan pembangunan;
Rencana sistem permukiman perkotaan dan perdesaan;
Rencana sistem prasarana wilayah yang terdiri dari:
Rencana sistem prasarana transportasi;
Rencana sistem prasarana energi / listrik;
Rencana sistem prasarana pengelolaan;
Rencana sistem prasarana lingkungan;
Rencana sistem prasarana lainnya.
Rencana pola pemanfaatan ruang.
e. Penyusunannya telah melalui prosedur dan komitmen yang
lengkap:
Disusun berdasarkan Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang KoridorPerkotaan;
Melibatkan seluruh Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) Kota serta masyarakat dan pakar
Melalui suatu proses konsensus dan musyawarah dari semua pihak dan mengalokasikan ruang sesuai dengan
arahan dan kebijaksanaan yang telah ditetapkan.
Pada tahap berikutnya dilakukan Evaluasi Data dan Informasi:
Pada tahap ini dikumpulkan data mengenai pemanfaatan ruang perkotaan yang sudah berlangsung dan
dibandingkan dengan strategi dan rencana struktur dan
pola pemanfaatan ruang kota;
Data mengenai kebijaksanaan-kebijaksanaan eksternal, dan evaluasi adanya perubahan terhadap asumsi
faktor-faktor eksternal yang ada, serta kajian mengenai
pengaruhnya terhadap strategi, struktur dan pola
pemanfaatan ruang kota;
Melakukan kajian terhadap keabsahan Rencana Tata Ruang dengan memperhatikan perubahan pemanfaatan
dan adanya perubahan faktor-faktor eksternal.
Kegiatan pada tahap ini akan menghasilkan:
Profil dan kualitas Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
Tingkat permasalahan pemanfaatan ruang, berupa simpangan-simpangan pemanfaatan ruang dan lokasi
pembangunan;
Perubahan-perubahan kebijaksanaan diluar sistem penataan bangunan.
Penyempurnaan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
dilakukan sesuai dengan tipologinya, yaitu berupa:
Pembakuan materi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan jika berdasarkan hasil peninjauan ditemukan
minimal sebagai Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan yang baku;
Penyesuaian terhadap materi Tata Bangunan dan Lingkungan agar mampu mengakomodasi perubahan
kebijaksanaan, tujuan, sasaran, dan dinamika
pembangunan, serta untuk mengkoreksi struktur dan
pola penataan.
1.6.2. METODE PENYUSUNAN
Secara umum metode Penyusunan Revisi Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL) Ibukota Kabupaten Seram Bagian Timur adalah
sebagai berikut :
1. Memahami kebijaksanaan maupun perundang-undangan yang
berpengaruh terhadap wilayah perencanaan
2. Memahami karakteristik ruang yang ada baik fisik, sosial budaya
maupun ekonomi serta perubahan-perubahan pemanfaatan ruang
yang ada. Pemahaman ini dapatdilakukan secara langsung dengan
mengamati di lapangan, data sekunder maupun informasi,
pendapat yang digali dari masyarakat.
3. Memahami visi dan misi Kabupaten Seram Bagian Timur
berdasarkan hasil aspirasi semua pihak.
4. Melakukan analisa dengan strategi sebagai berikut :
a. Strategi pengembangan tata ruang kawasan
b. Strategi pengembangan desain kawasan
c. Strategi pengembangan ekonomi kawasan/ strategi
pengembangan kegiatan dominan
d. Strategi pengelolaan sumber daya alam dan lingkungan
e. Strategi pengembangan sumber daya manusia/
kependudukan/ tenaga kerja
5. Perumusan Revisi RTBL Ibukota Seram Bagian Timur terdiri atas:
A. Rencana Umum (Design Plan), meliputi :
1. Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Wilayah,
meliputi :
Struktur pemanfaatan ruang dan sistem pusat-pusat
pelayanan; rencana kepadatan dan distribusi penduduk.
Pola pemanfaatan ruang yang meliputi kawasan
terbangun dan tidak terbangun.
2. peruntukan bangunan (building use)
3. Rencana Perpetakan dan rencana tapak
4. Rencana Sistem Transportasi / Pergerakan : yang meliputi
sirkulasi, jalan, pedestrian, parkir, halte, penyeberangan,
street furniture,
5. Rencana Wujud Bangunan : yang meliputi rencana garis
sempadan bangunan (garis sempadan samping / belakang)
dan muka bangunan; Koefisien Dasar Bangunan; Koefisien
Lantai Bangunan; Koefisien Daerah Hijau; Koefisien Tapak
Basement; Ketinggian Bangunan, Elevasi / Peil; Orientasi
Bangunan; Bentuk Dasar Bangunan; Bahan Bangunan
eksterior; sistem pertandaan / Signage.
6. Rencana Fasilitas Lingkungan : yang meliputi fasilitas
pendidikan, peribadatan, kesehatan, perkantoran dan
bangunan umum serta ruang terbuka hijau.
7. Rencana Utilitas Lingkungan : yang meliputi listrik, air bersih,
telepon, gas, drainase dan pengelolaan sampah.
B. Rencana Detail (Design Guidelines) merupakan detail visual
C. Program Bangunan dan Lingkungan (Facility Programme),
merupakan program kebutuhan bangunan dan lingkungan
yang disusun untuk kurun waktu tertentu yang menyangkut
macam, jumlah, besaran dan luasnya. Termasuk didalam
program ini adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan,
kebutuhan ruang terbuka, fasilitas umum dan sosial.
D. Program Investasi (Investment Programme), disusun
berdasarkan program bangunan dan lingkungan yang telah
dibuat dalam RTBL. Program investasi ini memberikan arahan
umum tentang perkiraan investasi pembangunan yang akan
dibiayai oleh pemerintah dari berbagai jenis sektor, daerah,
pusat serta investasi oleh dunia usaha dan masyarakat
E. Strategi Pengendalian Program dan Rencana (Administration
Guidelines),merupakan perangkat administratif untuk
mengendalikan pelaksanaan rencanadan program guna
mengantisipasi terjadinya perubahan pada tahap
pelaksanaan. Program ini berupa persyaratan
penyelenggaraan pembangunan; persyaratan keandalan
bangunan, persyaratan perijinan bangunan, pengawasan
bangunan, pembinaan, penetapan pola insentif dan
disinsentif, denda dan sanksi serta pengalihan hak bangunan
(transfer right development) termasuk di ruang udara atau di
bawah tanah.
F. Arahan Pengendalian Pelaksanaan (Development
Guidelines), merupakanarahan pelaksanaan teknis berbentuk
panduan penyusunan peraturan tentang bangunan yang akan
Bangunan Gedung. Pengendalian ini juga mengarahkan
model pengaturan dan manajemen pelaksanaan
pengembangan lingkungan. Materinya adalah performance
based, misalnya persyaratan keselamatan bangunan (struktur,
bahan dan utilitas); pengaturan bangunan dan lingkungan
(persyaratan KDB/KLB, Ketinggian bangunan, jarak antar
bangunan, orientasi, selubungan bangunan (building
envelopes), fasade bangunan, GSB / GMB, komponen
bangunan dan persyaratan material interior / eksterior.
1.6.3. KONSEP PEMBENTUKAN IDENTITAS LINGKUNGAN LUAR (KEVIN
LYNCH)
Identitas lingkungan luar suatu kota (kawasan) terbentuk dari
unsur-unsur:
1. Pathways, yaitu salah satu pembentuk jalur sirkulasi
2. Landmark, yaitu salah satu unsur pembentuk tanda kota
3. Nodes, yaitu salah satu unsur pembentuk titik orientasi
4. Edges, yaitu sebagai salah satu unsur pembentuk garis pemisah
kawasan
5. Distrik, yaitu sebagai salah satu pembentuk unsur kawasan dalam
kota Dengan konsep pembentukan identitas lingkungan luar
diharapkan bahwaIbukota Kabupaten Seram Bagian Timur menjadi terpadu dan mempunyai “image” yang spesifik (mudah dikenali).
1.6.4. MODEL PERPETAKAN (FIGURE GROUND PLAN)
Merupakan model yang dipergunakan untuk perpetakan yang
memperlihatkandan menjelaskan konfigurasi antara solid (hitam) dan
void (putih) dalam urban design.Solid adalah suatu elemen berupa
sebagai wadah aktifitas manusia. Sedangkan void adalah ruang terbuka
dalam lingkup perkotaan yang meliputi internal void (ruang terbuka di
dalam lingkup suatu bangunan) dan eksternal void (ruang terbuka di luar
lingkup suatu bangunan). Dengan metode ini akan diketahui karakteristik
urban fabric seperti pola dan tipologi kawasan, konfigurasi solid dan void,
serta karakteristik ruang kota.
1.6.5. KONSEP TATA BANGUNAN (BULDING CODE)
Merupakan model yang dipergunakan untuk mengkaji tata bangunan,
yang antara lain meliputi:
1. Pengaturan Tata Bangunan yang terdiri dari KDB, KLB, KRT,
Ketinggian bangunan, Garis Sempadan Bangunan.
2. Pengaturan Massa dan Bentuk Bangunan
3. Arsitektur bangunan
4. Garis langit (Skyline)
5. Selubung Bangunan
1.7. RENCANA KERJA
Rencana Kerja dalam penyusunan Revisi Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL) Ibukota Kabupaten Serang Bagian Timur adalah
terbagi menjadi tahapan kegiatan sebagai berikut :
a. Kegiatan Persiapan
b. Kegiatan Penyusunan Laporan Pendahuluan
c. Kegiatan Pengumpulan Data dan Analisa
d. Kegiatan Penyusunan Draft Laporan Akhir
1.7.1. KEGIATAN PERSIAPAN
Kegiatan persiapan adalah kegiatan awal yang dilakukan dengan tujuan
untuk pelaksanaan penyusunan laporan melalui beberapa kegiatan baik
yang langsung dilaksanakan oleh tim teknis ataupun pihak lain yang
mempunyai bidang tugas untuk mendapatkan data-data dan informasi
yang dibutuhkan.
Kegiatan ini meliputi :
A. Persiapan Dasar, meliputi :
1. Pengumpulan peta dasar berupa peta-peta ataupun data
numerik. Peta yang dimaksud adalah peta garis untuk kawasan
rencana dengan skala 1 : 1000.
2. Penyiapan peta penggunaan lahan terakhir
3. Melakukan identifikasi penggunaan lahan di wilayah studi
4. Identifikasi potensi dan permasalahan yang berkaitan dengan
wilayah studi dan wilayah sekitarnya. Identifikasi meliputi
permasalahan :
Tata Ruang
Tata Bangunan dan lingkungan
Transportasi
Fasilitas dan Utilitas
Sosial, ekonomi dan budaya masyarakat penghuni
5. Menyiapkan materi survei
6. Menyiapkan keperluan administrasi penunjang kegiatan survei
B. Persiapan Survei.
Persiapan ini meliputi survei primer dan survei sekunder. Persiapan
survei tersebut antara lain :
1. Persiapan peta dasar skala 1 : 1000 dan 1 : 5000
3. Persiapan daftar data yang dibutuhkan untuk observasi
(check-list)
4. Persiapan quesioner untuk wawancara
5. Persiapan peralatan survei : kamera digital, handicamp, tape
recorder, alat Ntulis, kertas, spidol warna, alat ukur (meteran).
6. Menyusun data yang dibutuhkan dari setiap instansi yang
terkait.
1.7.2. KEGIATAN PENYUSUNAN LAPORAN PENDAHULUAN
Pada tahap laporan pendahuluan dilakukan kegiatan penyusunan
laporan yang berisikan pendalaman dan studi literature yang diperlukan,
pengembangan metode kajian, jadwal waktu, tenaga teknis yang terlibat,
persiapan survei dan rencana tenaga fungsional/struktural yang terlibat.
1.7.3. PENGUMPULAN DATA DAN ANALISA
Kegiatan pengumpulan data pada tahap pengumpulan data dan
analisaditekankan pada kegiatan survei dan pengamatan serta
wawancara yang meliputi kegiatan antara lain :
1. Kegiatan survei lapangan sebagai tahap untuk menguji kebenaran
atas data yang diperoleh dari data instansional dan untuk
mengetahui kondisi lapangan yang sebenarnya.
2. Kegiatan survei instansional dengan melakukan pengumpulan data
dari instansi-instansi yang terkait dengan perencanaan dan
perancangan kawasan. Data dan informasi dapat berupa fakta
dalam bentuk angka, peta, maupun narasi tentang kondisi wilayah
perencanaan secara keseluruhan.
3. Survei primer berupa wawancara langsung dengan masyarakat
untuk memperoleh aspirasi mereka. Wawancara akan dilakukan
Warga (perwakilan) dengan mengambil beberapa sample dari
kawasan rencana.
4. Membuat estimasi dan tabulasi data serta informasi sesuai dengan
keperluan, sehingga siap untuk dianalisa.
Kegiatan analisa yang dilakukan adalah :
1. Membuat tabulasi dan mensistemasikan kondisi eksisting dan
informasi sesuai dengan keperluan, sehingga mudah dibaca dan
dimengerti serta siap dianalisa.
2. Menyusun data dan menganalisa sesuai dengan pokok
bahasannya :
a. Kebijaksanaan pengembangan regional yang berpengaruh
pada perkembangan wilayah yang direncanakan, antara lain :
Pola Dasar pembangunan
Kebijaksanaan / Arahan RTRW Kabupaten, RDTRK dan RTRK di wilayah perencanaan.
Kebijaksanaan sektoral yang terkait lainnya.
b. Kondisi fisik dasar, meliputi topografi, klimatologi, geologi dan
jenis tanah, hidrologi dan kemampuan / daya dukung tanah.
c. Data penduduk di kawasan rencana 5 tahun terakhir yang
diproyeksikan dengan menggunakan berbagai metode
proyeksi, untuk 10 tahun mendatang. Hasil proyeksi ini dapat
digunakan untuk memperkirakan kebutuhan ruang dan sarana
utilitas pada 10 tahun mendatang.
d. Penggunaan tanah yang menggambarkan karakteristik
penyebaran bentuk-bentuk fisik buatan, antara lain :
Jenis Penggunaan Tanah
Luas penggunaan tanah (perumahan, perkantoran, fasilitas umum lainnya).
Struktur dan kualitas bangunan untuk masing-masing penggunaan tanah
Penggunaan bangunan (building use)
Kepadatan bangunan pada setiap jenis penggunaan
Estetika bangunan pada lingkungan dan kawasan yang bersangkutan
e. Wujud Bangunan, yang meliputi : garis sempadan bangunan
(garis sempa dan samping / belakang dan muka bangunan) ;
Koefisien Dasar Bangunan; Koefisien Lantai Bangunan;
Koefisien Daerah Hijau; Koefisien Tapak Basement;
Ketinggian Bangunan; Elevasi / Peil; Orientasi Bangunan;
Bentuk Dasar Banguna; Bahan Bangunan Eksterior dan
Sistem Pertandaan / Signage.
f. Sistem dan kebutuhan transportasi berdasarkan tingkat
penggunaan dan tingkat pelayanan transportasi, meliputi :
Sirkulasi baik untuk pergerakan sehari-hari, maupun untuk pengembangan kawasan fungsional lainnya.
Kebutuhan pengembangan jalan meliputi analisa fungsi jalan, dimensijalan, kelas / kondisi perkerasan jalan
sesuai dengan tingkat penggunaan.
Arus lalu lintas dan parkir
Street Furniture
g. Utilitas yang meliputi perkiraan / proyeksi kebutuhan utilitas,
antara lain :
Listrik meliputi kebutuhan jaringan listrik, sumber dan system distribusinya.
Telepon meliputi kebutuhan jaringan telepon untuk berbagai kebutuhan pengembangan kawasan termasuk
kebutuhan rumah tangga dan fasilitas umum.
berupa sumber, sumur maupun PDAM untuk
pemanfaatan bersama dan pengembangan kawasan
meliputi : kualitas, kuantitas, sumber, cara pengolahan
dan distribusinya.
Drainase dengan menganalisa jenis kebutuhan drainase (drainase primer, sekunder dan tersier) untuk setiap jenis
kebutuhan.
Persampahan meliputi produksi sampah tiap hari, sistem pengangkutan sampah, pemusnahan sampah, jenis dan
letak pembuangan sampah (TPS).
Gas meliputi kebutuhan gas dan distribusinya.
h. Analisis perekonomian, yang membahas tentang kemampuan
finansial terhadap pembiayaan pembangunan yang akan
dilaksanakan. Kajian terhadap peluang-peluang investasi
pada pembangunan kawasan tersebut harus dilakukan
dengan detil. Demikian juga kemampuan pemerintah dan
masyarakat dalam membiayai pembangunan.
i. Analisis Kelembagaan, akan membahas tentang kelembagaan
apa saja yang akan mengelola pembangunan di kawasan
perencanaan. Kewenangankelembagaan ini akan diproyeksi
berdasarkan rencana/ tahapan kegiatan.
j. Analisis Administrasi Pengelolaan Pembangunan, akan
menganalisa mekanisme kegiatan perencanaan /
perancangan dan pembangunan, dalam kaitannya dengan
tertib hukum dan administratif. Dalam hal ini akan dianalisis
mengenai mekanisme perijinan dan dasar hukum dalam
pelaksanaan pembangunan.
k. Analisis Standar Keandalan Bangunan. Dalam analisis ini
akan dikaji berbagai standar keandalan bangunan guna
pembangunan di kawasan rencana. Tentu saja tidak semua
standar teknis akan dipakai. Beberapa standar teknis yang
akan dikaji adalah :
Standar kenyamanan bangunan di daerah tropis
Standar keamanan sistem struktur dan konstruksi
Standar utilitas bangunan gedung
Standar Bahan bangunan untuk sistem konstruksi bangunan gedung
Standar terhadap pengamanan bahaya kebakaran
Standar terhadap bencana gempa
Standar perancangan bagi penyandang cacat.
1.7.4. KEGIATAN PENYUSUNAN LAPORAN ANTARA / DRAFT LAPORAN
AKHIR
Kegiatan penyusunan Laporan Antara / Draft Laporan Akhir merupakan
hasil sintesa dari berbagai analisa yang telah dilakukan pada tahap
sebelumnya. Kegiatan ini meliputi rekomendasi hasil analisa yang telah
dilakukan. Rekomendasi tersebut diarahkan pada penyusunan rencana
dengan materi sebagai berikut :
1. Rencana Umum (Design Plan), meliputi :
a. Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Wilayah,
meliputi :
Struktur pemanfaatan ruang dan sistem pusat-pusat pelayanan; rencana kepadatan dan distribusi penduduk.
Pola pemanfaatan ruang yang meliputi kawasan-kawasan terbangun dan tidak terbangun, kawasan-kawasan
permukiman, fasilitas umum, transportasi,
pariwisata/rekreasi, IPTEK, Exhibition, dan lain-lain),
kawasan perindustrian.
c. Rencana Perpetakan dan rencana tapak
d. Rencana Sistem Transportasi / Pergerakan : yang meliputi
sirkulasi, jalan, pedestrian, parkir, halte, penyeberangan,
street furniture,
e. Rencana Wujud Bangunan : yang meliputi rencana garis
sempadan bangunan (garis sempadan samping / belakang)
dan muka bangunan; Koefisien Dasar Bangunan; Koefisien
Lantai Bangunan; Koefisien Daerah Hijau; Koefisien Tapak
Basement; Ketinggian Bangunan, Elevasi / Peil; Orientasi
Bangunan; Bentuk Dasar Bangunan; Bahan Bangunan
eksterior; sistem pertandaan / Signage.
f. Rencana Fasilitas Lingkungan : yang meliputi fasilitas
pendidikan, peribadatan, kesehatan, perkantoran dan
bangunan umum serta ruang terbuka hijau.
g. Rencana Utilitas Lingkungan : yang meliputi listrik, air bersih,
telepon, gas, drainase dan pengelolaan sampah.
2. Rencana Detail (Design Guidelines) merupakan detail visual
pencapaian kualitas minimal tata bangunan dan lingkungan.
3. Program Bangunan dan Lingkungan (Facility Programme),
merupakan program kebutuhan bangunan dan lingkungan yang
disusun untuk kurun waktu tertentu yang menyangkut macam,
jumlah, besaran dan luasnya. Termasuk didalam program ini
adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan, kebutuhan ruang
terbuka, fasilitas umum dan sosial.
4. Program Investasi (Investment Programme), disusun berdasarkan
program bangunan dan lingkungan yang telah dibuat dalam RTBL.
Program investasi ini memberikan arahan umum tentang perkiraan
investasi pembangunan yang akan dibiayai oleh pemerintah dari
berbagai jenis sektor, daerah, pusat serta investasi oleh dunia
5. Strategi Pengendalian Program dan Rencana (Administration
Guidelines), merupakan perangkat administratif untuk
mengendalikan pelaksanaan rencana dan program guna
mengantisipasi terjadinya perubahan pada tahap pelaksanaan.
Program ini berupa persyaratan penyelenggaraan pembangunan;
persyaratan keandalan bangunan, persyaratan perijinan bangunan,
pengawasan bangunan, pembinaan, penetapan pola insentif dan
disinsentif, denda dan sanksi serta pengalihan hak bangunan
(transfer right development) termasuk di ruang udara atau di bawah
tanah.
6. Arahan Pengendalian Pelaksanaan (Development Guidelines),
merupakanarahan pelaksanaan teknis berbentuk panduan
penyusunan peraturan tentang bangunan yang akan digunakan
sebagai masukan teknis dalam menyusun Raperda Bangunan
Gedung. Pengendalian ini juga mengarahkan model pengaturan
dan manajemen pelaksanaan pengembangan lingkungan.
Materinya adalah performance based, misalnya persyaratan
keselamatan bangunan (struktur, bahan dan utilitas); pengaturan
bangunan dan lingkungan (persyaratan KDB/KLB, Ketinggian
bangunan, jarak antar bangunan, orientasi, selubung bangunan
(building envelopes), fasade bangunan, GSB / GMB, komponen
bangunan dan persyaratan material interior / eksterior.
1.7.5. KEGIATAN PENYUSUNAN LAPORAN AKHIR
Hasil pembahasan Laporan Antara / Draft Laporan Akhir digunakan
sebagai masukan dalam menyusun Laporan Akhir (Final). Namun
outline buku Laporan Akhir tetap sama dengan outline buku Laporan
