BAB I PENDAHULUAN BAB II TINJAUAN PUSTAKA. tersebut?

(1)

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Surabaya merupakan salah satu pusat berbagai kegiatan aktivitas bisnis dan perdagangan terbesar di Pulau Jawa. Sejalan dengan pertumbuhan perekonomian di Surabaya khususnya di kawasan Surabaya Utara dan guna memenuhi kebutuhan yang terus meningkat untuk tempat bongkar muat dan arus barang yang masuk dan keluar melalui Surabaya , maka pada Oktober 2011 pemerintah setempat membangun Kantor Pusat PT.PELINDO III Perak - Surabaya yang bergerak di bidang pengangkutan barang yang berlokasi di Tanjung Perak Surabaya. Pembangunan Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya dirasa perlu mengingat kantor yang sudah ada sebelumnya tidak mencukupi untuk melayani masyarakat.

sPembangunan Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya ini terdiri atas empat lantai bangunan yang dalam pembangunannya memerlukan biaya yakni Rp 9.420.100.000,00 dengan luas bangunan 1956 m2_{. Dibandingkan dengan}

standar harga per m2_{bangunan gedung}

yang telah ditetapkan oleh pemerintah kota Surabaya untuk gedung Tipe A yaitu Rp 4.000.000,00, bangunan tersebut mempunyai harga per m2_{yang lebih besar}

dari pada harga yang ditetapkan, yaitu Rp 4.816.002,00. Oleh karena itu perlu dilakukan cost-effectiveness. Metode yang dapat digunakan untuk mengefisiensikan biaya tanpa mengurangi nilai fungsi adalah metode Rekayasa Nilai (Value Engineering).

1.2. Perumusan Masalah

1. Apa saja item pekerjaan yang dapat dilakukan rekayasa nilai?

2. Alternatif pengganti apakah yang dapat dipilih sehingga hasil yang diperoleh adalah hasil terbaik dengan biaya minimum namun masih dalam batasan fungsi?

3. Berapa penghematan biaya yang dapat diperoleh dari penerapan rekayasa nilai pada proyek pembangunan Kantor Pusat

PT.PELINDO III Perak - Surabaya tersebut?

1.3. Batasan Masalah

1. Rekayasa Nilai dilakukan pada pekerjaan sipil dan arsitekur Kantor Pusat PT.PELINDO III Perak- Surabaya saja tidak termasuk pekerjaan mekanikal dan elektrikal.

2. Desain awal adalah desain yang digunakan dalam dokumen tender pada awal dimulainya pelaksanaan proyek pembangunan gedung tersebut.

3. Anggaran biaya dan harga satuan diambil sesuai dengan data yang ada pada Rencana Anggaran Biaya (RAB) proyek.

4. Pereduksian volume elemen struktur bangunan atas akibat ringannya material dinding difokuskan pada balok dan pembesiannya, serta kolom dan pembesiannya saja, tidak membahas struktur bangunan bawah.

1.4. Tujuan Penelitian

1. Mendapatkan item pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai yang tidak fungsional.

2. Mendapatkan alternatif pengganti yang dapat dipilih sehingga hasil yang diperoleh adalah hasil terbaik dengan biaya minimum namun masih dalam batasan fungsi tanpa menghilangkan nilai-nilai kualitasnya.

3. Mengetahui penghematan biaya yang dapat diperoleh dari penerapan rekayasa nilai pada proyek pembangunan Kantor Pusat PT.PELINDO III Perak- Surabaya

1.5. Manfaat Penelitian

1. Memberikan informasi atau rekomendasi baik kepada owner, perencana maupun pelaksana mengenai alternatif-alternaif apa saja yang dapat mengefisienkan biaya. 2. Memberikan kontribusi hasil penelitian

terhadap pengembangan bidang ilmu rekayasa nilai dan penelitian lanjutan pada pemecahan persoalan efisiensi biaya proyek konstruksi.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Pengertian Rekayasa Nilai Secara

(2)

2

Secara umum pengertian Rekayasa Nilai adalah suatu usaha teknik manajemen yang menggunakan pendekatan sistematis dan usaha terorganisasi secara terarah untuk menganalisa fungsi dari item-item pekerjaan dengan tujuan menciptakan fungsi yang diperlukan dengan biaya serendah-rendahnya namun tidak mengurangi kualitas dari pekerjaan tersebut

2.2. Perlunya Rekayasa Nilai

Rekayasa nilai sangat diperlukan seo- rang perencana dalam menghadapi kendala – kendala dalam merencanakan sebuah proyek. Kendala - kendala terse but di antaranya adalah keterbatasan sumber daya baik material, dana, maupun tenaga kerja yang kurang memadai

2.3. Waktu Penerapan Rekayasa Nilai

Aplikasi Rekayasa Nilai sebaiknya dilakukan pada tahap desain, karena mempunyai fleksibilitas yang maksimal untuk mengadakan perubahan-peruba-han tanpa menimbulkan biaya tambahan untuk redesign

Tingkat Pengaruh Penerapan Rekayasa Nilai Terhadap Biaya Sepanjang Perja-lanan Proyek (NCHRP, 2005)

Pada tahap akhir perencanaan, telah diputuskan bentuk dan ukuran-ukuran, telah diketahui yang mana memungkinkan untuk memberikan kepastian yang lebih teliti didalam menentukan biaya-biaya dari sistem arsitektur dan struktur yang dipakai. Aplikasi Rekayasa Nilai pada tahap ini dapat pula me-nguntungkan namun elemen-elemen yang dapat dirubah tanpa mengakibatkan pengunduran waktu dan penambahan biaya untuk merubah

perencanaan, berkurang dibandingkan pada tahap - tahap sebelumnya, dan sangat tergantung dengan time schedule dari proyek pada saat dimana studi Rekayasa Nilai akan dilaksanakan.

Proyek pembangunan Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak–Surabaya sekarang pada tahap pelelangan. Aplikasi pada tahap pelelangan dan pelaksanaan bisa dimungkinkan apabila pada tahap perencanaan belum diadakan Rekayasa Nilai ataupun sudah dilakukan tetapi masih memerlukan penelitian lebih lanjut, sehingga semakin lama penerapan Rekayasa Nilai dilakukan maka potensi penghematan akan semakin kecil. Sedangkan biaya yang diperlukan untuk mengadakan perubahan akibat adanya rekayasa nilai akan makin besar.

2.4. Rencana Kerja Rekayasa Nilai

1. Tahap Informasi

Tahap awal dalam rencana kerja rekayasa nilai yang bertujuan untuk mendapatkan latar belakang proyek, pentabulasian data-data item-item pekerjaan yang akan distudi dan menentukan item pekerjaan dengan mendefinisikan fungsi nilai.

2. Tahap Kreatif

Tujuan dari tahap kreatif ini adalah untuk mendapatkan ide alternatif desain yang dapat memenuhi fungsi dasar item kerja yang dipilih

3. Tahap Analisa

Tujuan dari tahap analisa ini adalah untuk melakukan evaluasi, pembenahan dan analisa biaya terhadap ide yang dihasilkan dan untuk mendata alternatif yang layak serta potensi untuk menghasilkan penghematan.

4. Tahap Rekomendasi

Tahap ini adalah tahap terakhir dalam rencana kerja rekayasa nilai yang tujuannya yaitu menawarkan atau memberikan laporan mengenai seluruh tahap sebelumnya dalam rencana kerja rekayasa nilai kepada pihak managemen atau owner pemberi tugas untuk dapat diputuskan apakah desain yang dipilih mampu dan baik untuk dilakukan

2.5. Penelitian Terdahulu

Garis besar mengenai kesamaan dan perbedaan dalam penelitian Tugas Akhir penulis dengan penelitian yang telah

(3)

3 disajikan sebelumnya yaitu:Penulis

menggunakan metode yang sama dalam menganalisis data. Perbedaannya terletak pada item pekerjaan yang diganti, yaitu pereduksian elemen struktur bangunan atas (struktur beton bertulang pada balok dan kolom serta pembesiannya sebagai akibat dari ringannya berat alternatif-alternatif pengganti dinding).Penulis juga membuat tiga permodelan untuk menganalisa dan mendesain strukturnya, dengan menggunakan software SAP 2000.14.2.2. Pembahasan selanjutnya mengenai metodologi yang digunakan dan analisa data penerapan Rekayasa Nilai dapat dilihat pada Bab III dan Bab IV.

BAB III

METODOLOGI

BAB IV

PENERAPAN REKAYASA NILAI

3.1. Tahap Informasi

Breakdown Cost Model

0 0

1 03 31 00 Structural Concrete Rp 1,852,081,536.51 22.78 22.78 1.72 2 09 72 00 Wall Coverings Rp 1,053,533,433.25 12.96 35.73 3.45 3 07 70 00 Roofing Rp 527,021,227.50 6.48 42.22 5.17 4 23 81 10 Self-Contained-Air- Conditioner Rp 424,017,150.00 5.21 47.43 6.90 5 09 24 00 Brick Masonry Wall Rp 389,664,537.00 4.79 52.22 8.62 6 31 62 13 Concrete Piles Rp 360,530,000.00 4.43 56.66 10.34 7 09 30 13 Ceramic Tiling Rp 300,213,749.25 3.69 60.35 12.07 8 26 51 00 Interior Lighting Rp 284,681,800.00 3.50 63.85 13.79 9 08 40 00 Curtain Walls Rp 248,162,900.00 3.05 66.90 15.52 10 27 51 19 Sound Making Systems Rp 225,332,350.00 2.77 69.67 17.24 11 09 56 13 Gypsum-Panel Ceilings Rp 219,822,720.25 2.70 72.38 18.97 12 22 11 13 Facility Water Distributing Piping Rp 158,829,425.00 1.95 74.33 20.69 13 26 05 19 Low Voltage Electrical Power Conductors and Cables Rp 150,246,180.00 1.85 76.18 22.41 14 09 91 23 Interior Painting Rp 147,566,337.75 1.81 77.99 24.14 15 10 28 13 Toilet and Bath Accessories Rp 118,373,350.00 1.46 79.45 25.86 16 09 63 40 Stone Flooring Rp 106,487,414.00 1.31 80.76 27.59 17 08 14 00 Wood Doors Rp 104,697,718.55 1.29 82.05 29.31 18 03 32 00 Architectural Concrete Rp 103,734,511.24 1.28 83.32 31.03 19 32 13 00 Base Course and Rigid Paving Rp 88,697,748.04 1.09 84.41 32.76 20 26 09 26 Lighting Control Panelboards Rp 80,328,000.00 0.99 85.40 34.48 21 26 56 26 Exterior Lighting Rp 68,439,100.00 0.84 86.24 36.21 22 22 11 23 Domestic Water Pumps Rp 65,429,000.00 0.80 87.05 37.93 23 10 28 23 Laundry Accessories Rp 62,400,000.00 0.77 87.81 39.66 24 10 17 00 Telephone Specialties Rp 61,400,000.00 0.76 88.57 41.38 25 33 42 00 Culverts Rp 60,054,653.75 0.74 89.31 43.10 26 31 23 23 Fill and Excavation Rp 59,281,329.25 0.73 90.04 44.83 27 09 75 00 Stone Facing Rp 56,253,552.50 0.69 90.73 46.55 28 27 10 00 Structured Cabling and Electronic Digital System Rp 54,940,000.00 0.68 91.40 48.28 29 05 52 00 Metal Railings Rp 51,502,000.00 0.63 92.04 50.00 30 08 51 00 Metal Windows Rp 50,843,400.00 0.63 92.66 51.72 31 28 31 11 Digital Addressable Fire-Alarm System Rp 49,037,954.54 0.60 93.27 53.45 32 31 31 16 Termite Control Rp 47,124,000.00 0.58 93.85 55.17 33 21 13 13 Wet Pipe Sprinkler System Rp 47,057,220.00 0.58 94.42 56.90 34 09 65 16 PVC Free-Sheet Flooring Rp 43,320,000.00 0.53 94.96 58.62 35 08 30 00 Specialties Doors and Frames Rp 42,223,600.50 0.52 95.48 60.34 36 33 79 93 Site Lightning Protection Rp 41,200,000.00 0.51 95.98 62.07 37 10 22 19 Demountable Gypsum Partitions Rp 37,402,600.00 0.46 96.44 63.79 38 33 46 00 Foundation Drainage Rp 30,230,625.00 0.37 96.82 65.52 39 08 12 00 Metal Frames Rp 29,287,860.00 0.36 97.18 67.24 40 09 74 00 Flexible Wood Sheets Rp 27,074,550.00 0.33 97.51 68.97 41 21 11 16 Facility Fire Hydrants Rp 26,915,726.25 0.33 97.84 70.69 42 09 91 13 Exterior Painting Rp 25,358,063.75 0.31 98.15 72.41 43 33 12 00 Water Utility Distribution Equipment Rp 19,919,471.25 0.24 98.40 74.14 44 32 91 13 Planting Rp 18,785,640.00 0.23 98.63 75.86 45 10 44 16 Fire Extinguishers Rp 16,800,000.00 0.21 98.83 77.59 46 22 13 19 Sanitary Waste Piping Specialties Rp 14,130,912.50 0.17 99.01 79.31 47 09 97 13 Coatings Rp 12,959,696.00 0.16 99.17 81.03 48 33 36 00 Utility Septic Tanks Rp 12,581,545.63 0.15 99.32 82.76 49 08 13 00 Metal Doors Rp 9,099,495.00 0.11 99.43 84.48 50 08 61 13 Metal Roof Windows Rp 8,750,000.00 0.11 99.54 86.21 51 09 30 13 Metal-Panel Textured Ceilings Rp 7,251,750.00 0.09 99.63 87.93 52 09 94 13 Textured Finishing Rp 6,615,000.00 0.08 99.71 89.66 53 32 17 00 Painted Pavement Markings Rp 5,804,383.00 0.07 99.78 91.38 54 33 44 00 Storm Utility Water Drains Rp 5,343,675.00 0.07 99.85 93.10 55 32 32 00 Retaining Walls Rp 5,194,350.00 0.06 99.91 94.83 56 05 70 00 Decorative Metal Rp 3,280,500.00 0.04 99.95 96.55 57 09 66 13 Portland Cement Terrazzo Flooring Rp 1,932,560.00 0.02 99.98 98.28 58 41 33 23 Drilling Equipment Rp 1,855,000.00 0.02 100.00 100.00 TOTAL Rp 8,131,101,302.26 100.00 ITEM KUMULATIF ( % ) RANK KODE MASTER FORMAT

ITEM JUMLAH BIAYA BIAYA ( % )

BIAYA KUMULATIF ( % )

(4)

4

Dari Breakdown Cost Model tersebut dilakukan analisa untuk dapat menentukan batasan item kerja berbiaya tinggi dengan menggunakan dasar hukum distribusi Pareto.

Dara tabel breakdown cost model dan analisa grafik Pareto didapat 14 item pekerjaan berbiaya tinggi, yaitu : 1. Structural Concrete.

2. Wall Coverings 3. Roofing

4. Self-Contained-Air-Conditioner 5. Brick Masonry Wall

6. Concrete Piles 7. Ceramic Tiling 8. Interior Lighting 9. Curtain Walls

10. Sound Making Systems 11. Ceilings

12. Facility Water Distributing Piping

13. Low Voltage Electrical Power Conductors and Cables

14. Interior Painting

Selanjutnya dari 14 item kerja berbiaya tinggi yang terpilih, dilakukan analisa fungsi yang bertujuan untuk mengklasifika-sikan fungsi utama (basic function) dan fungsi penunjang

nya (secondary funtion).Dari 14 item pekerjaan yang terpilih, didapatkan 3 item pekerjaan yang mempunyai c/w>2 yaitu pekerjaan brick masonry wall, pekerjaan parking roof, dan pekerjaan ceilings, yang artinya ada biaya yang tidak diperlukan sehingga dapat dilakukan rekayasa nilai

3.2. Tahap Kreatif Proyek : Lokasi : Item : Fungsi : No. A0. A1. A2. A3. A4. A5. A6. A7. A8. A9. A10. A11. A12.

Proyek Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya Jl. Perak Timur No.610 Surabaya

Dinding bata ringan, spesi thin bed mortar PM-100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat mowile Dinding panel hebel, spesi thin bed mortar PM-100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat mowilex Dinding partisi gypsum, metal stud, list gypsum profil (5/5)

Dinding PVC, tanpa rangka dan finishing (painted)

Sketsel/pembatas ruangan berbahan blockboard Aquarium

Lemari

Sketsel/pembatas ruangan berupa rotan

Tahap Kreatif Pengumpulan Alternatif

Alternatif Desain Original :

Dinding teakwood (1 lapis) tanpa rangka Brick Masonry Wall Membatasi Ruangan

Dinding batu bata merah, spesi (PC-PP), plesteran dinding (PC-PP), cat mowilex Dinding wovin

Dinding kaca rayband tebal 8 mm

Dinding batako, spesi (PC-PP) plesteran dinding (PC-PP), cat dinding mowilex

Proyek : Lokasi : Item : Fungsi : No. B0. B1. B2. B3. B4. B5. B6. B7. B8. B9. B10.

ikatan gording dia.12 mm, ikatan kuda-kuda dia.16 mm

subur, lapisan media tanah berupa ijuk/pasir, jaringan saluran air bawah tanah, lapisan antibocor dan lain-lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda

-lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda gording, ikatan kuda-kuda

dan lain-lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda

ikatan kuda-kuda

Tahap Kreatif Pengumpulan Alternatif Proyek Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya Jl. Perak Timur No.610 Surabaya

Parking Roof Melindungi Kendaraan

Alternatif Desain Original :

ikatan gording dia.12 mm, ikatan kuda-kuda dia.16 mm

Penutup atap genteng tanah liat, bubungan tanah liat, gording baja WF, plat landasan/simpul, kopel dan lain-lain, Penutup atap CMS, bubungan CMS, gording baja C 50.65.20.3,2, plat landasan/simpul,kopel dan lain-lain,

Penutup atap genteng keramik M-class, bubungan keramik, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, dan lain Penutup atap genteng beton, bubungan beton, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, dan lain-lain, ikatan Penutup atap genteng fiber glass 180 × 90 , bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel,dan lain Penutup atap genteng aspal, bubungan bitumen, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, dan lain-lain, ikatan Penutup atap seng gelombang BJLS 40 (0,8 × 1,5), bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, -lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda

gording, ikatan kuda-kuda

ikatan kuda-kuda

Penutup atap asbes gelombang 210 cm × 105 cm, bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, Penutup atap sirap asbes tebal 4 mm, gording kamper, plat landasan/simpul, kopel, dan lain-lain, ikatan gording, Penutup atap alang-alang, gording kamper, plat landasan/simpul, kopel, dan lain-lain, ikatan gording, Green roof/atap hijau (Pohon yang ditaruh di bak terpisah, tanaman penutup tanah, median tanam berupa tanah ,

Proyek : Lokasi : Item : Fungsi : No. C0. C1. C2. C3. C4. C5. C6. C7. C8. C9. C10. C11. C12.

C13. Plafon aluminium, rangka aluminium, cat meni besi Metal, rangka kayu meranti, cat meni besi Lampit, rangka kayu lama, cat meni kayu

Alternatif Pengumpulan AlternatifTahap Kreatif

Multipleks t = 9 mm 4' × 8', rangka metal furring, cat mowilex

Asbes atau eternit, rangka kayu meranti, cat mowilex Plafon akustik amstrong motif t = 15 mm, rangka main-tee cross tee

Proyek Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya Jl. Perak Timur No.610 Surabaya

Ceilings Menutupi Langit - langit Desain Original :

Plafon gyptile/GRC, plafon kalsiboard dan plafon gypsum, rangka metal furring, cat mowilex

Plafon gypsum, rangka metal furring, cat mowilex Kayu, rangka kayu meranti, cat meni kayu Bambu, rangka kayu meranti, cat kayu Rotan, rangka kayu kamper, cat kayu Kain

Kaca, rangka metal furring

(5)

5

3.3. Tahap Analisa

Analisa Keuntungan Kerugian Pekerjaan Dinding, Atap, dan Plafon

Proyek : Lokasi : Item : Fungsi :

No Alternatif Nilai Nilai Total Rangking

1 A1. - 8 - 8 22 10

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6

2 A2. - Biaya : murah 6 - Tingkat kekuatan : tidak kuat 4 28 7 - Estetika : indah 6

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keramahan terhadap 6

lingkungan : ramah

3 A3. - Biaya : murah 6 - Estetika : tidak indah 4 38 5 - Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat kekuatan : tidak kuat 4 - Tingkat keramahan terhadap 4

lingkungan : tidak ramah

- Tingkat keprivasian : tidak privat 4 4 A4. - Estetika : indah 6 - Biaya : mahal 4 56 1

- Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 8 - Tingkat keawetan : sangat awet 8 - Tingkat perawatan : mudah 6 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat kekuatan : kuat 6 Tingkat keramahan terhadap 6 - lingkungan : ramah

- Tingkat keprivasian : privat 6

5 A5. - Biaya : murah 6 - Tingkat keprivasian : tidak privat 4 52 3 - Estetika : indah 6

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keawetan : awet 6 - Tingkat perawatan : mudah 6 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat kekuatan : kuat 6 - Tingkat keramahan terhadap 6

lingkungan : ramah

6 A6. - Biaya : murah 6 42 4 - Estetika : indah 6

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keawetan : awet 6 - Tingkat perawatan : mudah 6 - Waktu pelaksanaan : sangat cepat 6 - Tingkat kekuatan : kuat 6

7 A7. - Biaya : murah 6 54 2 - Estetika : indah 6

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keawetan : awet 6 - Tingkat perawatan : mudah 6 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat kekuatan : kuat 6 - Tingkat keramahan terhadap

lingkungan : ramah 6 - Tingkat keprivasian : privat 6

8 A8. - Estetika : indah 6 - Biaya : mahal 4 30 6 - Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat kekuatan : tidak kuat 4 9 A9. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 27 8

- Estetika : indah 6 - Tingkat keprivasian : tidak privat 4 - Tingkat pelaksanaan : mudah 7

10 A10. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 26 9 - Estetika : indah 6 - Tingkat keprivasian : tidak privat 4 - Tingkat pelaksanaan : mudah 6

11 A11. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 18 12 - Estetika : indah 6 - Tingkat keprivasian : sangat tidak privat 2 12 A12. - Estetika : indah 6 - Biaya : mahal 5 21 11

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - Tingkat keprivasian : tidak privat 4 Membatasi Ruangan

Kerugian Keuntungan

Estetika : sangat indah Biaya : sangat mahal Tahap Perangkingan Analisa Keuntungan dan Kerugian Proyek Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya Jl. Perak Timur No.610 Surabaya

Brick Masonry Wall

Proyek : Lokasi : Item : Fungsi :

No Alternatif Nilai Nilai Total Rangking 1 B1. - Biaya : sangat murah 8 - Estetika : tidak indah 4 16 9

- Tingkat pelaksanaan : sulit 4 2 B2. - Estetika : sangat indah 8 - 4 24 2

lingkungan : ramah

3 B3. - Biaya : murah 6 - Tingkat pelaksanaan : sulit 4 19 6 - Estetika : indah 5 - Tingkat keramahan terhadap 4

4 B4. - Biaya : sangat murah 8 - Tingkat keramahan terhadap 4 18 7 - Tingkat pelaksanaan : mudah 6 lingkungan : tidak ramah

Tahap Perangkingan Analisa Keuntungan dan Kerugian Proyek Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya Jl. Perak Timur No.610 Surabaya

Keuntungan Kerugian

Biaya : mahal

5 B5. - Tingkat pelaksanaan : mudah 6 - 2 14 11

- Tingkat keawetan : awet 6

6 B6. - Biaya : murah 6 - Tingkat kekuatan : tidak kuat 4 22 3 - Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 8 - Tingkat keramahan terhadap 4

7 B7. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 32 1 - Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 8 - Tingkat perawatan : sulit 4 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat keramahan terhadap 4

8 B8. - Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 3 - 4 17 8

- 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4

9 B9. - Biaya : sangat murah 8 - Tingkat keawetan : sangat tidak awet 2 21 4 - Tingkat pelaksanaan : mudah 5

- 6

10 B10. - Estetika : sangat indah 8 - 2 20 5

- Tingkat keramahan terhadap 8 - Tingkat pelaksanaan : sangat sulit 2 lingkungan : sangat ramah

- Tingkat perawatan : mudah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 12 B12. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : sangat tidak awet 2 15 10

- 7

Biaya : mahal

Tingkat keramahan terhadap lingkungan : sangat ramah

Keuntungan Kerugian

Biaya : sangat mahal

Biaya : mahal Tingkat keramahan terhadap

lingkungan : ramah

Tingkat keramahan terhadap lingkungan : ramah

Proyek : Lokasi :

Item :

Fungsi :

1 B1. - Biaya : sangat murah 8 - Estetika : tidak indah 4 16 9

- Tingkat pelaksanaan : sulit 4

lingkungan : ramah

3 B3. - Biaya : murah 6 - Tingkat pelaksanaan : sulit 4 19 6

- Estetika : indah 5 - Tingkat keramahan terhadap 4

4 B4. - Biaya : sangat murah 8 - Tingkat keramahan terhadap 4 18 7

- Tingkat pelaksanaan : mudah 6 lingkungan : tidak ramah

- Tingkat keawetan : awet 6

6 B6. - Biaya : murah 6 - Tingkat kekuatan : tidak kuat 4 22 3

- Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 8 - Tingkat keramahan terhadap 4 lingkungan : tidak ramah

7 B7. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4 32 1

- Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 8 - Tingkat perawatan : sulit 4 - Waktu pelaksanaan : cepat 6 - Tingkat keramahan terhadap 4

8 B8. - Tingkat pelaksanaan : sangat mudah 3 - 4 17 8

- 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4

9 B9. - Biaya : sangat murah 8 - Tingkat keawetan : sangat tidak awet 2 21 4

- Tingkat pelaksanaan : mudah 5

- 6

- Tingkat keramahan terhadap 8 - Tingkat pelaksanaan : sangat sulit 2 lingkungan : sangat ramah

- Tingkat perawatan : mudah 6 - Tingkat keawetan : tidak awet 4

12 B12. - Biaya : murah 6 - Tingkat keawetan : sangat tidak awet 2 15 10

- 7

Tahap Perangkingan Analisa Keuntungan dan Kerugian Proyek Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak - Surabaya Jl. Perak Timur No.610 Surabaya

Keuntungan Kerugian

Biaya : mahal

Biaya : mahal Tingkat keramahan terhadap

lingkungan : ramah

Tingkat keramahan terhadap lingkungan : sangat ramah

Biaya : mahal

Biaya : sangat mahal Tingkat keramahan terhadap

(6)

6

Analisa Biaya Siklus Hidup Pekerjaan Dinding, Atap, dan Plafon

Pada Analisa Biaya Siklus Hidup, untuk nilai Present Value terdiri atas:

1. Initial Cost

Pada perhitungan Initial Cost ini terdiri dari 2 yaitu:

a. Biaya Konstruksi, dimana pada masin-masing desain dihitung biaya total konstruksinya.

b. Biaya Redesain, dimana biaya ini didasarkan pada perhi-tungan meredesain obyek dengan jangka waktu tertentu. No Vol Sat Man Power 1 1 Orng Bln 2 1 Orng Bln Over Head 1 1 Bln 2 1 Bln 3 1 Bln 4 2 Unit/ Bln 5 1 Unit/ Bln 6 Biaya laporan 1 Bln Rp 2,500,000.00 Rp Rp 2,500,000.00200,000.00 12,850,000.00 Rp 12,850,000.00 Rp Jumlah/bulan Dibulatkan

Uraian Harga Sat Jumlah

Redesain Drafter Rp 1,500,000.00 Rp 1,500,000.00 Arsitek Rp 7,000,000.00 Rp 7,000,000.00 Biaya listrik Rp 500,000.00 Rp 500,000.00 Biaya air Rp 250,000.00 Rp 250,000.00 Biaya komunikasi Rp 300,000.00 Rp 300,000.00 Sewa laptop Rp 300,000.00 Rp 600,000.00 Sewa printer Rp 200,000.00

Penyelesaian pekerjaan redesain direncanakan dalam waktu satu minggu sehingga :

= 0,25 × Rp 12.850.000,00 = Rp 3.212.500,00

Sehingga didapat initial cost untuk Brick Masonry Wall:

A1. Biaya Konstruksi A1 + Biaya Redesain = Rp 488.446.066,10 + Rp 3.212.500,00 = Rp 491.658.566,10

2. Replacement Cost

Seluruh material direncanakan dapat memenuhi nilai ekonomis proyek dan selama 15 tahun tidak direncanakan adanya perubahan desain, sehingga seluruh alternatif tidak direncanakan adanya perubahan desain. Sehingga seluruh alternatif tidak mengalami biaya penggantian.

3. Salvage Cost

Seluruh komponen tidak memberi nilai sisa pada akhir proyek.

4. Operasional Cost

Tidak ada biaya operasional pada seluruh alternatif desain.

5. Maintanance Cost

Maintenance cost ini didapat dari biaya perawatan dari beberapa material. Perawatan ini seperti dilakukan pada dinding. Dimana untuk pekerjaan perawatan pengecatan dilakukan per tahun. Sebagai contoh perhitungan maintenance cost adalah sebagai berikut:

Maintenance Cost Brick Masonry Wall

1. Pekerjaan perawatan: pengecatan dinding 2. i = 13%

3. Annual maintanance cost/biaya perawatan per tahun diasumsikan 8% dari initial cost

Present Worth Maintenance Cost Brick Masonry Wall

Present worth of annual maintenance cost didapat dari koefisien tahun 15 dengan i = 13% dikalikan dengan annual maintenance cost.

Faktor P/A = 6,462 (tabel faktor bunga)

Item Pekerjaan Alternatif LCC (Rp) Rangking

1.Dinding 1.Desain awal (A0.)

Dinding batu bata merah, spesi (PC-PP), plesteran dinding (PC-PP), cat mowilex 579.185.884,14 1 2.Alternatif 3 (A3.)

Dinding bata ringan (60×20×10), spesi thin bed mortar PM-100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat

mowilex (eksterior) dan dinding partisi gypsum, metal stud, list gypsum profil (5/5) (interior) 609.402.863,50 2 3.Alternatif 1 (A1.)

Dinding bata ringan (60×20×10), spesi thin bed mortar PM-100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat

mowilex 745.826.378,43 3

4.Alternatif 2 (A2.)

Dinding super panel hebel (60×10×300), spesi thin bed mortar 100, plesteran ready mix plaster

PM-200, cat mowilex 1.170.284.271,92 4

2.Atap 1.Alternatif 1 (B1.)

Penutup atap asbes gelombang 210 cm × 105 cm, bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul,

kopel, dan lain-lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda 81.654.820,33 1 2.Alternatif 3 (B3.)

Penutup atap seng gelombang BJLS 40 (0,8 × 1,5), bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul,

kopel, dan lain-lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda 93.617.805,97 2 3.Alternatif 2 (B2.)

Penutup atap genteng keramik M-class, bubungan keramik, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel,

dan lain-lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda 102.873.525,27 3

4.Desain awal (B0.)

Penutup atap CMS, bubungan CMS, gording baja C 50.65.20.3,2, plat landasan/simpul,kopel dan lain-lain,

ikatan gording dia.12 mm, ikatan kuda-kuda dia.16 mm 129.075.769,04 4 3.Plafon 1.Alternatif 1 (C1.)

Shunda plafon PVC t = 8 mm, rangka metal furring 248.988.100,00 1

2.Alternatif 2 (C2.)

Multipleks t = 9 mm 4' × 8', rangka metal furring, cat mowilex 252.555.469,61 2 3.Alternatif 4 (C4.)

Plafon gypsum t = 9 mm, rangka metal furring, cat mowilex 269.747.156,06 3 4.Alternatif3 (C3.)

Plafon akustik amstrong motif t = 15 mm, rangka main-tee cross tee 272.395.300,00 4 5.Desain awal (C0.)

(7)

7 Biaya perawatan per tahun = 8% × initial

cost (IC)

Present worth of annual maintenance cost = biaya perawatan per tahun × faktor P/A Sehingga didapat present worth of annual maintenance cost:

A0. Biaya perawatan per tahun dinding A0 × faktor P/A

= (Rp 381.806.958,75 × 8%) × 6,462 = Rp 197.378.925,39

= (Rp 491.658.566,10 × 8%) × 6,462 = Rp 254.167.812,33

= (Rp 771.466.796,70 × 8%) × 6,462 = Rp 398.817.475,22

= (Rp 401.726.389,29 × 8%) × 6,462 = Rp 207.676.474,21

Analisa Biaya Siklus Hidup Pekerjaan Struktur Beton Bertulang

Ringannya material dinding mengakibatkan volume elemen struktur bangunan seperti kolom, balok, plat lantai, dan pondasi dapat direduksi. Namun pada Tugas Akhir ini, elemen struktur bangunan yang akan dibahas difokuskan pada balok dan pembesiannya, serta kolom dan pembesiannya. Dengan memunculkan alternatif desain struktur sebagai pembanding, nantinya dapat dipilih satu pilihan dinding terbaik sesuai dengan kriteria yang dikehendaki. Analisa dengan meninjau segi material/bahan ini, nantinya dapat menghasilkan penghematan dari segi biaya maupun waktu dari item pekerjaan dinding tersebut.

Penggunaan alternatif tetap beton bertulang dengan perubahan dimensi dan jumlah tulangan atas dasar penghematan biaya. Dengan adanya perubahan desain tulangan, perlu dilakukan perhitungan ulang pada perubahan yang terjadi pada struktur tersebut, baik dari segi volume maupun dari segi anggaran biaya.

Untuk menganalisa dan mendesain struktur, digunakan perangkat lunak/software SAP 2000.14.2.2. Dengan mengguna-kan SAP 2000.14.2.2 ini, dapat diketahui gaya - gaya dalam dan momen yang ditahan oleh balok dan kolom pada struktur bangunan, yang mana

kemudian dapat direncanakan jumlah tulangannya melalui perhitungan secara manual.

Proyek : Proyek Pembangunan Kantor Pusat PT.PELINDO III Surabaya Lokasi : Jl. Perak Timur No.610, Surabaya

Item : Pekerjaan Struktur Beton Bertulang Untuk Balok

No Present Value Original Alternatif 1 (A1) Alternatif 2 (A2) Alternatif 3 (A3) 1 Biaya Konstruksi 520.962.180,41 476.986.780,49 476.986.780,49 476.986.780,49 2 Biaya Redesain 3.212.500,00 3.212.500,00 3.212.500,00 3 Total Initial Cost (IC) (1+2) 520.962.180,41 480.199.280,49 480.199.280,49 480.199.280,49

Seluruh material direncanakan dapat memenuhi nilai ekonomis proyek dan selama 15 tahun tersebut tidak direncanakan adanya perubahan desain, sehingga seluruh alternatif tidak mengalami biaya penggantian Seluruh komponen tidak memberi nilai sisa pada akhir proyek Tidak ada biaya operasional pada seluruh alternatif desain

Maintenance Cost

Present worth of maintenance cost Total Cost Present Value (3 + 4 + 8) ( Dalam Rupiah)

TAHAP ANALISA Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost)

In itial C o s t R ep lace m en t -C o s t 5 T o tal ₉ _{520.962.180,41} _{480.199.280,49} _{480.199.280,49} C o s t 4 -Ma in ten an ce C o s t 7 -Op er atio an al C o s t 6 -Salv ag e 480.199.280,49

Nilai Ekonomis Proyek : 15 tahun

Bunga : 13% 8 - - -

(8)

-8

Sintesa Penilaian Brick Masonry Wall

Rangking-1

Alternatif A3:Dinding bata ringan (60×20×10), spesi thin bed mortar, PM-100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat mowilex untuk eksterior dan ruang privat, dan dinding partisi gypsum, metal stud, list gypsum profil (5/5) untuk interior ruang tidak privat

Rangking-2

Alternatif A2:Dinding super panel hebel, spesi thin bed mortar, PM - 100, plesteran ready mix plaster PM- 200, cat mowilex

Rangking-3

Desain Awal :Dinding batu bata merah, spesi (PC-PP),plesteran dinding (PC-PP), cat Mowilex

Rangking-4

Alternatif A1:Dinding bata ringan (60×20×10), spesi thin bed mortar, PM-100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat mowilex

Sintesa Penilaian Parking Roof

Rangking-1

Alternatif B3:Penutup atap seng gelombang BJLS 40 (0,8 × 1,5), bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, dan lain – lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda

Rangking-2

Alternatif B2:Penutup atap genteng keramik M- class, bubungan keramik, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, dan lain - lain,ikatan gording, ikatan kuda - kuda

Rangking-3

Alternatif B1:Penutup atap asbes gelombang 210 cm × 105 cm, bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel, dan lain-lain, ikatan gording, ikatan kuda - kuda Rangking-4

Desain Awal :Penutup atap CMS, bubungan CMS, Gording baja C 50.65.20.3,2, plat landasan simpul,kopel dan lain - lain, ikatan gording diameter12 mm, ikatan kuda-kuda diameter 16 mm

Sintesa Penilaian Ceilings

Rangking-1

Alternatif C1:Shunda plafon PVC t = 8 mm, rangka metal furring

Rangking-2

Alternatif C2 :Multipleks t = 9 mm ukuran 4' × 8', rangka metal furring, cat mowilex

Proyek : Proyek Pembangunan Kantor Pusat PT.PELINDO III Surabaya Lokasi : Jl. Perak Timur No.610, Surabaya

Item : Pekerjaan Struktur Beton Bertulang Untuk Kolom

No Present Value Original Alternatif 1 (A1) Alternatif 2 (A2) Alternatif 3 (A3)

1 Biaya Konstruksi 317.323.235,14 274.340.079,49 274.340.079,49 274.340.079,49

2 Biaya Redesain 3.212.500,00 3.212.500,00 3.212.500,00

3 Total Initial Cost (IC) (1+2) 317.323.235,14 277.552.579,49 277.552.579,49 277.552.579,49 Seluruh material direncanakan dapat

memenuhi nilai ekonomis proyek dan selama 15 tahun tersebut tidak direncanakan adanya perubahan desain, sehingga seluruh alternatif tidak mengalami biaya penggantian Seluruh komponen tidak memberi nilai sisa pada akhir proyek Tidak ada biaya operasional pada seluruh alternatif desain

Maintenance Cost

Present worth of maintenance cost Total Cost Present Value (3 + 4 + 8) ( Dalam Rupiah)

TAHAP ANALISA

Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost)

I n itial C o s t R ep lace m en t C o s t 4 - - - -Op er atio an al C o s t 6 - - - -Salv ag e C o s t 5 - -Ma in ten an ce C o s t 7 - - -Nilai Ekonomis Proyek : 15 tahun

Bunga : 13% T o tal 9 _{317.323.235,14} _{277.552.579,49} _{277.552.579,49} _{277.552.579,49} 8 -

-Sintesa A0. A1. A2. A3.

A 0,30 0,15 0,06 0,02 0,07 B 0,47 0,05 0,01 0,16 0,16 C 0,17 0,02 0,07 0,05 0,03 D 0,06 0,00 0,01 0,03 0,01 0,22 0,15 0,26 0,28 3 4 2 1 Rangking Bobot Alternatif Jumlah Brick Masonry Wall

K ri ter ia Sintesa B0. B1. B2. B3. A 0,35 0,03 0,16 0,06 0,10 B 0,39 0,12 0,02 0,04 0,17 C 0,09 0,01 0,02 0,05 0,01 D 0,17 0,03 0,02 0,09 0,03 0,19 0,22 0,23 0,30 4 3 2 1 Alternatif K ri ter ia Jumlah Rangking Parking Roof Bobot Sintesa C0. C1. C2. C3. C4. A 0,25 0,05 0,02 0,10 0,01 0,07 B 0,44 0,04 0,19 0,04 0,12 0,05 C 0,12 0,03 0,03 0,03 0,01 0,03 D 0,19 0,03 0,16 0,04 0,02 0,05 0,14 0,40 0,21 0,17 0,19 5 1 2 4 3 Alternatif Jumlah Rangking Ceilings Bobot K ri ter ia

(9)

9 Rangking-3

Alternatif C4:Plafon gypsum t = 9 mm, rangka metal furring, cat mowilex Rangking-4

Alternatif C3: Plafon akustik amstrong motif t = 15 mm, rangka main-tee cross tee Rangking-5

Alternatif C0: Plafon gyptile/GRC, plafon kalsiboard dan plafon gypsum, rangka metal furring, cat mowilex

3.4. Tahap Rekomendasi

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1.

Kesimpulan

1. Berdasarkan hasil breakdown cost model, terdapat 14 item pekerjaan berbiaya tinggi yaitu sebanyak 27% dari item pekerjaan total proyek yang memiliki biaya tinggi hingga mencapai 76% dari nilai total proyek. Item pekerjaan yang dilanjutkan untuk dilakukan rekayasa nilai hanya 3 item pekerjaan dimana item pekerjaan tersebut mempunyai nilai

cost/worth > 2 yaitu pekerjaan brick

masonry wall/dinding dengan nilai c/w =

3,10, pekerjaan parking roof/atap parkir dengan nilai c/w = 2,62, dan pekerjaan

ceilings/plafon dengan nilai c/w = 2,08.

2. Berdasarkan analisa LCC dan AHP didapat desain alternatif antara lain: dinding bata ringan (60×20×10), spesi thin bed mortar, PM100, plesteran ready mix plaster PM-200, cat mowilex untuk eksterior dan ruang privat, dan dinding partisi gypsum, metal stud, list gypsum profil (5/5) untuk interior ruang tidak privat untuk pekerjaan dinding. Penutup atap seng gelombang BJLS 40 (0,8 × 1,5), bubungan CMS, gording baja C, plat lan-dasan/simpul, kopel, dan lain - lain, ikatan gording, ikatan kuda-kuda untuk pekerjaan atap parkir. Dan untuk Item Pekerjaaan : Brick masonry wall/dinding

Fungsi : Membatasi dinding 1. Desain Awal :

Dinding batu bata merah, spesi (PC-PP), plesteran dinding (PC-PP), cat mowilex

2. Usulan :

Dinding batu bata merah, spesi (PC-PP), plesteran dinding (PC-PP), cat mowilex

3. Penghematan Biaya :

Penghematan biaya, dapat diperoleh dari efek ringannya material dinding yang mengakibatkan volume balok serta pembesiannya, dan kolom serta pembesiannya dapat direduksi.

Penghematan juga dapat diperoleh dari keekonomisan dari sisi bahan perekat, dan ongkos tukang

4. Dasar pertimbangan

- Berdasarkan analisa biaya siklus hidup proyek dan analisa pengambilan keputusan dengan menggunakan AHP

- Tidak bertentangan dengan batasan dalam proyek TAHAP REKOMENDASI 579.185.884,14 Rp 609.402.863,50 Rp 80.533.555,57 Rp

Item Pekerjaaan : Parking Roof/Atap Parkir Fungsi : Melindungi Kendaraan 1. Desain Awal :

Penutup atap CMS, bubungan CMS, gording baja C 50.65.20.3,2, plat landasan/simpul,kopel dan lain-lain, ikatan gording dia.12 mm, ikatan kuda-kuda dia.16 mm

2. Usulan :

Penutup atap seng gelombang BJLS 40 (0,8 × 1,5), bubungan CMS, gording baja C, plat landasan/simpul, kopel,

3. Penghematan Biaya : 4. Dasar pertimbangan

- Berdasarkan analisa biaya siklus hidup proyek dan analisa pengambilan keputusan dengan menggunakan AHP

- Tidak bertentangan dengan batasan dalam proyek TAHAP REKOMENDASI 129.075.769,04 Rp 93.617.805,97 Rp 35.457.963,07 Rp

Item Pekerjaaan

:

Ceilings/Plafon

Fungsi

:

Menutupi Langit - langit

1. Desain Awal

:

Plafon gyptile/GRC, plafon kalsiboard dan plafon gypsum, rangka metal

furring, cat mowilex

2. Usulan

:

Shunda plafon PVC t = 8 mm, rangka metal furring

3. Penghematan Biaya :

4. Dasar pertimbangan

- Berdasarkan analisa biaya siklus hidup proyek dan analisa pengambilan

keputusan dengan menggunakan AHP

- Tidak bertentangan dengan batasan dalam proyek

248.988.100,00

Rp

89.132.047,55

Rp

TAHAP REKOMENDASI

338.120.147,55

Rp

(10)

10

pekerjaan plafon didapat Shunda plafon PVC t = 8 mm, rangka metal furring. 3. Penghematan yang didapatkan dari ketiga

item diatas adalah sebagai berikut : - Pekerjaan brick masonry wall/

dinding sebesar Rp 80.533.555,57 - Pekerjaan parking roof/atap parkir

sebesar Rp 35.457.963,08 - Pekerjaan ceilings/plafon sebesar

Rp 89.132.047,55

Sehingga didapatkan total penghe-matan Pembangunan Gedung Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak- Surabaya adalah sebesar Rp. 205.

123.566,20. 5.1. Saran

Ada beberapa keterbatasan dalam Tugas Akhir ini yaitu penulis tidak menganalisa berapa penghematan biaya pada item pekerjaan struktur bangunan bawah/pondasi akibat ringannya berat material dinding dan pereduksian volume elemen struktur bangunan atas (jumlah tulangan/pembesian pada pekerjaan balok dan struktur beton bertulang) serta tidak melibatkan tim desain awal yang multi disiplin.

Untuk itu sebaiknya diharapkan ada studi/penelitian lanjutan yaitu pelaksanaan rencana kerja rekayasa nilai pada Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak – Surabaya yang melibatkan seluruh tim desain awal yang multi disiplin untuk menyempurnakan Tugas Akhir ini.