KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN UNIVERSITAS DIPONEGORO
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIAN FAKULTAS HUKUM
---SOAL UJIAN AKHIR SEMESTER GASAL (2011/2012) (Reguler A1)
Mata Kuliah : Hukum Agraria
Hari/Tgl : Selasa, 10 Januari 2012 Waktu : 75 menit
Kelas : A 1
1. Sebutkan 5 perbuatan hukum yang termasuk dalam pengertian peralihan hak atas tanah? Jawab : Perbuatan hukum yang termasuk dalam pengertian peralihan hak atas tanah yatu
:
- Jual-beli - Tukar-menukar - Hibah
- Wakaf
- Pemberian Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah dengan Hak Milik - Pemberian Hak Tanggungan
2. Suatu PT membutuhkan 2 bidang tanah yang tersedia adalah tanah HGB dan HM.
Bagaimana cara memperoleh masing-masing tanah tersebut, apabila pemiliknya bersedia menyerahkan tanah tersebut pada PT yang bersangkutan ?
Jawab : a. Cara memperoleh tanah dengan Hak Atas Tanah berupa HGB adalah : Melalui Jual-Beli Atas Tanah dengan penyelesaian pembayarannya dengan Harga Jual-Beli melalui Kata Sepakat.
b. Cara memperoleh Hak Atas Tanah Berupa HM adalah:
Melalui Pelepasan Hak Atas Tanah dengan penyelesaian pembayarannya dengan Ganti Rugi, yang didasarkan pada Kata Sepakat.
3. Bagaimana prosedur pelepasan Hak Atas Tanah dan kapan harus dilakukan pelepasan Hak Atas Tanah ?
Jawab :
1. Membentuk PANITIA PELEPASAN khusus bagi Instansi Pemerintah sebagai pihak yang membutuhkan tanah biasanya disebut sebagai PANITIA 9, jika yang membutuhkan tanah selain Pemerintah yaitu PT tidak harus membentuk PANITIA PELEPASAN dapat secara langsung berhubungan dengan pemilik Hak
2. Pemilk Tanah melepaskan Hak Atas Tanahnya yang kemudian menjadi TANAH NEGARA
4. PT atau Instansi Pemerintah mengajukan Permohonan HAK ATAS TANAH Yang dimaksud. Jika dikabulkan maka PT atau Instansi Pemerintah tersebut memperoleh Hak Atas Tanah yang dimaksud berupa HGB, HGU atau Hak Pakai
Pelepasan hak atas tanah dilakukan, apabila pihak yang membutuhkan tanah Tidak memenuhi syarat.
4. Apa bedanya pelepasan Hak Atas Tanah dengan Jual Beli Tanah ?
Jawab :
Jual Beli Pelepasan
1. Harus memenuhi syarat sebagai Pihak yang membutuhkan Tanah
1. Pihak yang membutuhkan tanah tidak memenuhi syarat sebagai Pembeli
2. Akta Jual-Beli dibuat oleh PPAT 2. Akta Pelepasan dapat dibuat oleh Notaris, PPAT, Pejabat Kantor Pertanahan
3. Status Hak atas Tanahnya tidak berubah-ubah
3. Status Hak Atas Tanah Berubah-ubah
4. Penyelesaian Pembayarannya dengan Harga Jual-Beli
4. Penyelesaian pembayarannya dengan Ganti Rugi
5. A akan membeli tanah B HM sudah setipikat, bagaimana prosedurnya sampai A memperoleh sertipikat atas namanya ?
Jawab : Prosedur agar memperoleh sertipikat atas nama A yaitu : 1. Pembuatan Akta Jual-beli
Penjual dan Pembeli dengan disertai saksi-saksi membuat akta Jual-Beli di hadapan PPAT setempat
2. Kemudian selambat-lambatnya dalam waktu 7 hari PPAT telah mendaftarkan jual-beli atas tanah tersebut ke Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
3. Kantor BPN setempat melakukan pengumpulan Data Fisik Tanah yang akan dimasukan ke dalam Surat Ukur
4. Kantor BPN setempat melakukan pengumpulan Data YURIDIS atau data HUKUM (ASPEK HUKUM) sebagai data yang akan dimasukan ke dalam Buku Tanah
5. Pemprosesan Pembuatan Sertifikat Hak Atas Tanah adalah kegiatan Penyalinan BUKU TANAH yang didalamnya dilampirkan DATA FISIK yang didasarkan pada SURAT UKUR. Yang dijilid menjadi satu dan disampuli dengan gambar GARUDA menghasilkan SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH.
6. Kapan pindahnya hak atas tanah dalam PP Jual beli tanah sekarang ini ? Jelaskan alasannya ?
Jual-Beli Tanah dari Hukum Tanah Adat, yang menjadi dasar dari Hukum Tanah Nasional sehingga digunakan adalah Jual-Beli Tanah menurut Hukum Hukum Adat.
7. Apa yang dimaksud dengan sifat kontan dalam jual beli tanah yang diambil dari pengertian Hukum Adat ? Berikan contohnya ?
Jawab : Sifat yang diambil oleh Hukum Tanah Nasional yang berasal dari Hukum Tanah Adat yaitu : “SIFAT KONTAN/TUNAI” mengandung pengertian “Harga tanah dianggap telah dibayar lunas” Meskipun faktanya belum, dianggap sudah dibayar Lunas
Contoh : A dan B sepakat harga tanah Rp. 10 juta pada saat menghadap PPAT, B sebagai Pembeli baru membayar sejumlah Rp. 8 juta kepada A sebagai Penjual, sisanya dibayar bulan depan.
Walaupun B baru membayar sejumlah Rp. 8 juta kepada A, karena sifat dari jual-beli tanah itu KONTAN maka dalam pembuatan Akta Jual-beli oleh PPAT dianggap sudah LUNAS, demikian B sebagai Pembeli Tanah dianggap sebagai Pemilik Tanah yang baru.
Sisa pembayaran yang masih kurang Rp. 2 juta bukan sisa pembayaran atas Tanah yang di beli B tetapi sebagai Hutang B terhadap A dan dianggap tidak ada hungannya dengan jual-beli atas tanah yang bersangkutan.
Sehingga apabila B sebagai Pembeli tidak melunasi Hutangnya maka TIDAK DAPAT MEMBATALKAN JUAL_BELI TANAH tersebut.
8. Sebutkan 2 ketentuan dalam PP No. 24 tahun 1997 yang menyempurnakan PP No. 10 tahun 1961 dalam Pendaftaran Jual-Beli Tanah ?
Jawab : a. Ketentuan yang mengatur siapa yang harus mendaftarkan Tanah, yaitu PPAT
b. Ketentuan yang mengatur batas waktu pendaftarannya yatu maksimal 7 (tujuh) hari
9. Apakah benar pendapat yang mengatakan bahwa pembebasan tanah tidak ada landasan hukumnya dalam UUPA ?
Jawab : Benar, karena istilah Pembebasan tanah sudah dihapus sejak diberlakukannya KEPRES No. 55 tahun 1993, istilah Pembebasan Tanah diganti dengan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dalam Rangka Pembangunan
10.Apa tugas dari Panitia Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum dalam rangka pembangunan ?
Jawab : Tugas Panitia Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum diatur dalam Pasal 7 Peraturan Presiden No. 65 tahun 2006, yaitu :
a. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;
c. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;
d. Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut;
e. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi;
f. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi;
11.Sebutkan 5 hal yang termasuk kepentingan umum sesuai Per. Pres. No. 65- 2006 ?
Jawab : Menurut Pasal 5 Per. Pres. No. 65 Tahun 2006 yang dimaksud Kepentingan Umum, meliputi :
a. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;
b. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya; c. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal;
d. Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan lain-lain bencana;
e. Tempat pembuangan sampah;
12.Apa yang dapat dibuktikan dengan pasti dari sebuah sertipikat tanah? Jawab : Yang dapat dibuktikan secara pasti dari sertipikat tanah adalah :
Karena Sertipikat hak atas tanah adalah BUKU TANAH yang disalin sehingga memberikan bukti secara pasti dengan dilampiri :
a. Data Yuridis : yang meliputi status, pemilik dan ada atau tidaknya beban-beban hak lain dari tanah yang bersangkutan
b. Data Fisik : yang meliputi letak, pemilik, luas dan ada atau tidaknya bangunan diatas tanah yang bersangkutan
13.Jelaskan dengan contoh, 2 kelemahan dari Pasal 1131 KUH Perdata dalam hubungannya dengan perlindungan pada kreditor ?
Jawab : Kreditor yang menggunakan lembaga tanah sebagai jaminan utang seperti yang diatur dalam Pasal 1131 KUH Perdata, masih dimungkinkan menderita kerugian, karena :
a. Dimungkinkan jumlah utang lebih tinggi daripada Nilai jaminan maka Kreditor harus berbagi secara seimbang dengan kreditor lainnya, dan kreditor ini tidak memiliki Hak Istimewa (Kreditor Konkuren)
b. Dimungkinkan apabila Debitor memindah tangankan jaminan kepada pihak lain maka hilanglah kewenangan kreditor terhadap benda jaminan piutangnya.
Contoh :
harus berbagi dengan C secara seimbang apabila kemudian hari A cedera janji atau tidak dapat melunasi utangnya kepada B dan C. Hal ini terjadi karena tidak ada lembaga jaminan (Hak tanggungan) yang harus didaftarkan dan pada akhirnya Nilai utang A lebih tinggi daripada Nilai Jaminannya, yang berakibat kepada kerugian yang diderita Kreditor B dan C.
14.Apa Perbedaan antara tanah sebagai jaminan utang dan hak jaminan atas tanah ?
Jawab :
Jaminan Utang Hak Jaminan
1. Sebagai Kreditor Konkuren 1. Kreditor sebagai Droit de preference (diistimewakan dari kreditor lainnya)
2. Jika tanah sebagai jaminan sudah berpindah tangan kepihak lain maka Kreditor tidak berhak untuk menjual secara lelang
2. Droit de suite (diamanapun benda jaminan berada Pihak Kreditor berhak untuk menjual apabila debitor cedera janji)
3. Dasar Hukumnya pasal 1131 KUH
Perdata 3. Dasar Hukumnya UU. No. 4tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
4. Tidak harus didaftarkan dan bersertipikat
4. Harus didaftarkan ( dibuat APHT) dan harus bersertipikat
15.Sebutkan Program Landform di Indonesia ?
Jawab :
Program Landreform Indonesia, meliputi :
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah;
2. larangan pemilikan tanah secara “absentee” atau “guntai”;
3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum, tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”, tanah bekas Swapraja dan tanah-tanah Negara;
4. Pengaturan mengenai pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan;
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian;
