SOAL DAN JAWABAN UTS SEMESTER GENAP (2011/2012) MATAKULIAH AKTA-AKTA PPAT
KELAS A 1
Dosen Penguji : Notaris Hari Bagyo, SH, Mhum CLOSE BOOK
SOAL I
1. Dimana sajakah ketentuan tentang Pejabat Penbuat Akta Tanah itu diatur ? JAWAB :
a. Pasal 19 UUPA
b. UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun
c. UU No. 4 tahun 1996 tentang TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH
d. PP No. 24 tahun 1997 tentang PENDAFTARAN TANAH
e. PP No. 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT
f. Peraturan Menteri Negara Agraria (Kepala BPN) No. 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP. No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
g. Peraturan Kepala BPN RI No. 1 tahun 2010 sebagai Pengganti dari Peraturan Kepala BPN No. 1 tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksana PP. No. 37 tahun 1993 tentang Peraturan Jabatan PPAT (Pengganti Peraturan Kepala BPN RI No. 4 tahun 1999)
2. Siapakah yang dimaksud dengan PPAT berdasarkan peraturan-peraturan yang ada ! JAWAB :
Menurut PP No. 24/1997 adalah Pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu
Menurut Pasal 1 ayat [1] PP No 37 tahun 1998 PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
3. Apa saja yang menjadi tugas pokok dan kewenangan PPAT berdasarkan PP 37/1998 dan sebutkan perbuatan hukum apa sajakah yang dilakukan dihadapan PPAT ?
JAWAB :
Tugas Pokok PPAT diatur dalam Pasal 2 ayat [1] adalah :
PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 3 adalah :
▸ Baca selengkapnya: soal uts ilmu biomedik dasar semester 1 dan kunci jawaban
(2)Perbuatan Hukum yang dapat dilakukan dihadapan PPAT diatur dalam Pasal 2 ayat (2) adalah
a. jual beli; b. tukar menukar; c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); e. pembagian hak bersama;
f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik; g. pemberian Hak Tanggungan;
h. pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.
4. Dalam hal apa wilayah jabatan PPAT diperluas ? Sebutkan dasar hukumnya !
JAWAB :
Pasal 4 ayat [2] PP No. 37/1998 mengatur bahwa wilayah jabatan PPAT dapat diperluas dalam hal :
1. Terbatas pada pembuatan 3 (tiga) macam akta yaitu : - Akta Tukar-menukar
- Akta Pemasukan kedalam Perusahaan (Inbreng) - Akta Pembagian Hak bersama
2. Apabila terdapat lebih dari 1 bidang tanah dan berada pada beberapa Kabupaten/Kota, maka PPAT dimana salah satu bidang tanah itu berada dapat membuatnya.
SOAL II
Tuan Sabar Santoso, Pendiunan, mempunyai sebuah bangunan berupa rumah tinggal berlantai 2 dengan luas bangynan 475 M2 yang dipergunakan untuk rumah tempa tinggal, yang berdiri diatas sebidang tanah Hak Milik dengan Sertipikat Hak Milik Nomor 1432/Kalicari/1992 seluas ± 1.050 M2, yang terletak di Kelurahan Kalicari, Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang, daerah setempat dikenal dengan Jalan Brigjen Sudiarto 272 Semarang
Tuan Sabar Santoso bermaksud menjual tanah berikut bangunannya tersebut diatas dan calon Pembeli telah diperoleh yaitu tuan Hartawan, Swasta, yang lahir di Pekalongan tanggal 17 Maret 1961 dan bertempat tinggal di Kompleks Pondok Indah, Jalan Tlogo Menjer nomor 72 RT. 002/ RW. 05, Kelurahan Palebon, Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang,
Harga jual beli telah disepakati sebesar Rp. 6.500.000,- per M2 dengan ketentuan : - Segala Pajak ditanggung oleh masing-masing pihak
- Segala ongkos yang timbul akan ditanggung dan menjadi beban pihak Pembeli
Untuk menjual tanah dan bangunan yang dimilikinya tersebut, Tuan Sabar Santoso yang lahir di Surabaya pada tanggal 17 April 1955, telah memperoleh persetujuan dari isterinya, yaitu Nyonya Rini Damayanti, Ibu rumah tangga, yang lahir pada tanggal 11 Agustus 1960, bertempat tinggal sama dengan suaminya yaitu berdasarkan Akta Persetujuan tanggal 19 Pebruari 2012 nomor 15 yang dibuat dihadapan Bagus Nugraha, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris di Bandung.
1. Jual beli dilakukan pada tanggal 1 Mei 2012 dihadapan Harmanu, sarjana hukum, Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Semarang yang berkantor di Jalan Erlangga nomor 57 Semarang yang diangkat sebagai Notaris berdasarkan SK Menteri Kehakiman RI Nomor C-1423.HT.03.01-Th.1999 tanggal 8 Juli 1999 dan diangkat sebagai PPAT berdasarkan SK Meneg Agraria/Ka BPN tanggal 30 September 1999 nomor 37-XI-1999;
2. Nomor KTP para pihak harap dikarang sendiri;
3. saksi-saksi berasal 2 dari 4 karyawan Notaris/PPAT yang bebas saudara pilih yaitu : a. Nyonya Ananda Putri lahir di Jepara tanggal 20 Oktober 1992
b. Nona Aditya Nur Wulandari, lahir di Demak tanggal 17 Mei 1990 c. Nona Amelia Kusuma Putri, lahir di Kabupaten Semarang 29 Juni 1991 d. Nona Tiyuk Suhastuti, lahir di Boyolali tanggal 17 Agustus 1995;
yang semuanya bertempat tinggal di Mess Kantor Notaris/PPAT, Jl. Erlangga Nomor 57, Kelurahan Pleburan, Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang
4. Para Penghadap semua dikenal oleh PPAT
8.000.000.000,-JAWAB :
AKTA JUAL BELI Nomor : 77/2012
Pada hari ini, Selasa, tanggal 1 (satu), bulan Mei tahun 2012 (dua ribu dua belas), hadir dihadapan saya Hermanu, sarjana hukum, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia nomor 37-XI-1999 tanggal 30 (tigapuluh) bulan September tahun 1999 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan), Pencoretandisahkan diangkat/ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang
selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Semarang dan berkantor di Jalan Erlangga Nomor 57 Kota Semarang, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini. ---1. TuanSabar Santoso, lahir di Surabaya, tanggal 17 (tujuh belas) bulan April tahun 1955 (seribu sembilan ratus lima puluh lima), Warga Negara Indonesia, Pensiunan, bertempat tinggal di Semarang, Jalan Brigjen Sudiarto nomor 272, Kelurahan Kalicari, Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang, pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor 003317040550006.--- yang untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini telah memperoleh persetujuan isteri, Nyonya Rini Damayanti lahir di Semarang, tanggal 11 (sebelas) bulan Agustus tahun 1960 (seribu sembilan ratusenam puluh), Ibu rumah tangga, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 00331108600005, ibu rumah tangga, bertempat tinggal sama dengan suaminya tersebut diatas.berdasarkan Akta Persetujuan yang dibuat dihadapan Bagus Nugraha, sarjana hukum, megister kenotariatan, Notaris di Bandung, pada tanggal 19 (sembilan belas) bulan Pebruari tahun 2012 (dua ribu dua belas), nomor 15.
Selaku Penjual, selanjutnya dalam akta ini disebut :
---PIHAK PERTAMA---2. Tuan Hartawan, lahir di Pekalongan, tangal 17 (tujuh belas) bulan
Maret tahun 1961 (seribu sembilan ratus enam puluh satu), Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di Semarang Jalan Tlogo Menjer Nomor 207, rukun tetangga 002, rukun warga 05 Kompleks Pondok Indah, Kelurahan Palebon, Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 00331703610006.
Selaku Pembeli, selanjutnya dalam akta ini disebut :
---PIHAK Pencoretan disahkan Para Penghadap dikenal oleh saya/ Penghadap
kepada saya oleh saksi pengenal yang akan disebutkan pada akhir akta ini.---Pihak Pertama dengan ini menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama : --- Hak Milik/Hak Guna Usaha/Hak Guna Bangunan/Hak Pakai :
Nomor: 1432/Kalicari atas sebidang tanah bagaimana diuraikan dalam Surat Ukur/ Gambar Situasi tanggal 19 (sembilan belas) bulan Juni tahun 1992 (seribu sembilan ratussembilan puluh dua), Nomor 1097/Kalicari/1992, seluas ± 1.050 M2, (kurang lebih seribu lima puluh meter persegi), dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)
1101.1906.01992.--- Hak Milik/Hak Guna Usaha/Hak Guna Bangunan/Hak Pakai :
Pencoretan disahkan Atas sebagian tanah Hak Milik/Hak Guna Usaha/Hak Guna
Bangunan/Hak Pakaim Nomor dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)
Yaitu seluas kurang lebih m2 (
Meter persegi), dengan batas-batas :
---Sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur/Gambar Situasi tanggal
Nomor yang dilampirkan pada akta ini,--- Hak Milik atas sebidang tanah Pencoretan disahkan Persil Nomor Blok Kohir Nomor
Seluas kurang lebih m2 (
Meter persegi), dengan batas-batas
:---Sebagaimana diuraikan dalam peta Bidang tanggal
Pencoretan disahkan Nomor yang dilampirkan pada akta ini.
:--- Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun : Nomor
Pencoretan disahkan Terletak di
:--- Propinsi : Jawa Tengah - Kabupaten/Kota : Semarang - Kecamatan : Pedurungan - Desa/Kelurahan : Kalicari
- Jalan : Jalan Brigjen Sudiarto nomor 272 Semarang Jual beli ini meliputi pula :---Segala sesuatu yang sekarang dan/atau di kemudian hari, tumbuh /tertanam diatas tanah tersebut berikut segala yang menurut ketentuan perundang-undangan dianggap sebagai benda tetap dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari bidang tanah tersebut.---Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut ”Obyek Jual Beli”.---Pihak Pertama dan Beli”.---Pihak Kedua menerangkan bahwa :---a. Jual Beli ini dilakukan dengan harga Rp. 6.825.000.000,- (enam
milyar delapan ratus dua puluh lima juta rupiah)---b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya yang tersebut
diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kwitansi).---c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut :---Pasal 1---Mulai hari ini obyek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua.---Pasal 2---Pihak Pertama menjamin, bahwa obyek jual beli tersebut diatas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapu.---Pasal 3---Mengenai jual beli ini telah diperoleh izin perpindahan hak dari Tanggal
Pencoretan disahkan Nomor
---Pasal 5---Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi obyek jual beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.---Pasal 4---Pajak yang timbul sehubungan dengan jual beli ini menjadi tanggunganmasing-masing Pihak.---Pasal 5---Para pihak dengan ini mengetahui dan menjamin kebenaran identitas para pihak yang diberian berdasarkan akta ini, dan Pihak Pertma menjamin bahwa surat tanda bukti hak atas tanahnya adalah satu-satunya yang sah, tidak pernah dialihkan/diagunkan kepada pihak manapun juga, tidak pernah dipalsukan dan tidak pernah dibuat duplikasi/salinan oleh instasi yang berwenang atas permintaannya, karenanya para pihak menyatakan dengan tegas membebaskan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan para saksi dari segala tuntutan dan/atau gugatan ataupun yang mengani hak tersebut.---Pasal 6---Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Semarang---Pasal 7---Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini dibayar oleh Pihak Kedua
Akhirnya hadir juga dihadapan saya, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang sama dan akan disebutkan pada akhir akta ini.--- yang tersebut diatas.ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.---ini.--- diatas.---Yang telah menerangkan apa yang diuraikan di atas dan menyetujui jual beli dalam akta ini.---Demikian akta ini dibuat dihadapan para pihak dan :
1. Nona Aditya Nur Wulandari, lahir di Demak tanggal 17 (tujuh belas) bulan Mei 1990 (seribu sembilan ratus sembilan puluh), Warga Negara Indonesia, bekerja di Kantor Notaris/PPAT Hermanu, sarjana hukum, tinggal di Semarang Jalan Erlangga Nomor 57, Kelurahan Pleburan, Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 00331705900005.
Sebagai saksi-saksi dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya. PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli. Yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan
kepada---Pencoretan disahkan Kepala Badan Pertanahan Kabupaten/Kota Semarang Untuk keperluan
pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.
Pihak Pertama Pihak Kedua
(Sabar Santoso) (Hartawan)
Persetujuan : Isteri
Saksi Saksi
(Aditya Nur Wulandari) (Amelia Kusuma Putri)
Pejabat Pembuat Akta Tanah
Perhitungan Pajak-Pajak yang di timbulkan dari Jual-Beli Tanah adalah :
1. Surat Ssetoran Pajak Daerah (SSPD) – Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) dikenakan kepada Pihak Pembeli sebesar 5% dari NJOP dikurangi Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sebesar Rp. 60.000.000,-,
Jadi dalam contoh Akta diatas Jumlah Pajak yang harus di tanggung Pihak Pembeli adalah : Rp.8.000.000.000,- (-) Rp. 60.000.000,- = Rp. 7.940.000.000,- X 5% =
Rp.
