i SKRIPSI
TANGGUNG JAWAB HUKUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO ( RUMAH TOKO )
Dilengkapi dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Oleh :
SITAKARA AYU HITA NIM : C100150207
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2018
ii
HALAMAN PERSETUJUAN
Skripsi ini telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan
Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
DOSEN PEMBIMBING
iii
HALAMAN PENGESAHAN
TANGGUNG JAWAB HUKUM SEWA MENYEWA RUKO (RUMAH TOKO)
Oleh :
SITAKARA AYU HITA C100150207
Telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Pada hari Senin, 17 Desember 2018
Dan dinyatakan telah memenuhi syarat
Dewan Penguji
Ketua : Nuswardhani, S.H, S.U. (...)
Sekretaris : Septarina Budiwati, S.H, M.H. (...)
Anggota : Darsono, S.H, M.H. (...)
Mengetahui, Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
(Prof. Dr. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.H) NIK. 537/NIDN. 0727085803
iv
PERNYATAAN
Yang bertanda tangan dibawah ini , saya : Nama : Sitakara Ayu Hita
NIM : C100150207
Alamat : Cantel Wetan Sragen Tengah RT 03/ RW 11, Sragen Tengah, Sragen.
Dengan ini saya menyatakan bahwa saya menyetujui untuk :
1. Karya tulis saya, skripsi ini asli dan belum pernah diajukan untuk memperoleh gelar akademik baik di Universitas Muhammadiyah Surakarta maupun di perguruan tinggi lain.
2. Karya tulis ini adalah murni gagasan , rumusan dan penelitian saya sendiri tanpa bantuan pihak lain kecuali arahan dari Dosen Pembimbing Skripsi. 3. Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau
dipublikasikan oleh orang lain, kecuali secara tertulis dengan dicantumkan sebagai acuan dalam masalah dengan disebutkan nama pengarang dan judul buku aslinya dan dicantumkan dalam daftar pustaka.
4. Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya apabila dikemudian hari terdapat penyimpangan dan ketidakbenaran dalam pernyataan ini, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar akademik yang sesuai dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku di perguruan tinggi ini.
Surakarta , 13Desember 2018 Yang menyatakan
Sitakara Ayu Hita C100150207
v MOTTO
“Berlindunglah kamu kepada Allah dari beratnya bala, menimpannya kesukaran, keburukan takdir dan cemoohan musuh”
( HR. Bukhari- Muslim )
“Barang siapa yang mengerjakan kebaikan sebesar biji zarah, niscaya ia akan melihat balasannya”
vi
PERSEMBAHAN
Penulis mengucapkan terimakasih dan mempersembahkan karya ilmiah kepada:
Pertama, untuk kedua orangtua saya yang selalu mendukung dan mendoakan dalam
pembuatan karya ilmiah ini. Kedua untuk kakak dan adik yang selalu memberikan semangat untuk menyelesaikan karya ilmiah ini. Ketiga untuk semua teman-teman yang selalu memotivasi penulis dalam pembuatan karya ilmiah. Keempat, Ibu Nuswardhani S.H.,S.U.selaku dosen pembimbing dalam pembuatan karya ilmiah penulis yang telah memberikan bimbingan, nasehat, dan juga saran.
vii
TANGGUNG JAWAB HUKUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO ( RUMAH TOKO )
Abstrak
Kebutuhan tempat usaha sangat berperan dalam kegiatan usaha perdagangan untuk mengembangkan usaha yang diperdagangkan. Namun tidak semua pelaku usaha memiliki tempat usaha sendiri. Dengan adanya hal tersebut mengharuskan suatu pelaku usaha untuk melakukan sewa menyewa tempat usaha yang strategis kepada seseorang yang menyewakan tempat usahanya seperti ruko. Dengan adanya keadaan demikian menyebabkan terciptanya suatu perjanjian sewa menyewa ruko. Oleh karena itu, dalam penelitian ini bertujuan untuk mengetahui proses perjanjian sewa-menyewa antara pihak yang menyewakan ruko dengan pihak penyewa ruko, peraturan serta hak dan kewajiban para pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa ruko, tanggung jawab hukum apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum dalam perjanjian sewa menyewa ruko yang sudah disepakati oleh kedua belah pihak. Penelitian ini bersifat deskriptif kualitatif karena akan menerangkan mengenai tanggung jawab hukum perjanjian sewa menyewa ruko. Pendekatan dalam penelitian ini, menggunakan metode pendekatan normative karena akan meneliti peraturan dalam perjanjian sewa menyewa ruko. Dalam hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam proses sewa menyewa ruko para pihak harus mentaati peraturan dan memenuhi syarat administrasi dan juga syarat hukum. Kemudian antara para pihak sepakat melakukan perjanjian dengan menandatangani akta perjanjian, pada saat itulah terjadi hubungan hukum yang melahirkan hak dan kewajiban. Hak pihak yang menyewakan merupakan kewajiban dari pihak penyewa ruko, sedangkan hak pihak penyewa merupakan kewajiban dari pihak yang menyewakan. Maka dari itu, kedua belah pihak harus patuh terhadap peraturan yang berlaku, karena jika melanggar akan ada tanggung jawab hukumnya. Tanggung jawab hukum terjadi apabila salah satu pihak melakukan kesalahan yang berupa wanpretasi yang diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata dan perbuatan melawan hukum Pasal 1365 KUH Perdata maka ia diharuskan mengganti kerugian.
viii ABSTRACT
The need for a business place plays an important role in trading business activities to develop a business that is traded. However, not all businesses have their own businesses. With this, a business actor is required to lease a strategic place of business to someone who rents his place of business like a shop house. With the existence of such conditions causes the creation of a lease agreement to rent a shop. Therefore, in this study aims to determine the process of leasing agreements between parties that rent out shophouses with the tenants of the shop, regulations and the rights and obligations of the parties in making shop rental agreements, legal responsibility if one party defaults or illegal acts in the lease agreement to rent a shop that has been agreed by both parties. This research is descriptive qualitative because it will explain the legal responsibility of the lease agreement to rent a shop. The approach in this study, using the normative approach method because it will examine the rules in the lease agreement to rent a shop. In the results of the study showed that in the process of renting shop houses, the parties must obey the rules and fulfill administrative requirements as well as legal requirements. Then between the parties agreed to enter into an agreement by signing the deed of agreement, at that time there was a legal relationship that gave birth to rights and obligations. The right of the renting party is an obligation of the shopper's tenant, while the tenant's right is the obligation of the party who rents out. Therefore, both parties must comply with the applicable regulations, because if they violate there will be legal responsibility. Legal liability occurs if one of the parties makes a mistake in the form of interpretation stipulated in Article 1243 of the Civil Code and acts against the law Article 1365 of the Civil Code so he is required to compensate.
ix
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh
Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya serta memberikan kesehatan, ketabahan, kekuatan, kemudahan, dan ketenangan, berfikir dalam menyelesaikan penyusunan skripsi yang berjudul “TANGGUNG JAWAB HUKUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO( RUMAH TOKO ) “ untuk melengkapi dan memenuhi syarat guna mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Penulis menyadari sepenuhnya tanpa adanya bimbingan, dorongan, dan bantuan dari berbagai pihak, penulis tidak akan mampu melaksanakan skripsi dengan baik. Maka dengan segala kerendahan hati mengucapkan terimakasih kepada :
1. Allah SWT yang maha segala-Nya yang telah memberikan kebahagiaan, nikmat, dan lindungan-Nya sebagai petunjuk dalam menjalani kehidupan. 2. Bapak Prof. Dr. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.H selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3. Bapak Muchammad Iksan, S.H., M.H selaku kepala Program Studi Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4. Ibu Nuswardhani, S.H., S.U selaku Dosen Pembimbing yang telah memberikan pengetahuannya untuk membantu , membimbing serta memberikan saran, kritik , dan motivasi bagi penulis dalam menyelesaikan penyusunan skripsi ini.
5. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah memberikan bekal ilmu pengetahuan dan ketrampilan hukum kepada penulis.
6. Segenap staff Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah memberikan banyak bantuan yang mempermudah penulis selama perkuliahan.
7. Orang tua penulis , Ibu (Wiji Lestariani) dan Bapak (Poernomo) yang selalu memberikan dukungan moril maupun spiritual, mendoakan penulis disetiap untaian Do’a dalam sujudNya dan mendukung penulis dengan ketulusan, kesabaran, cinta dan kasih sayangnya untuk tidak pernah mengenal kata menyerah , yang selalu menuntun penulis untuk melangkah kejalan yang benar sesuai dengan syariat agama islam dan selalu mengutamakan akhirat.
8. Kakak dan adik penulis, Nindya dan Nina yang selalu mendukung, mendoakan penulis dalam segala hal untuk mencapai sebuah kesuksesan dan telah menghibur di setiap saat, dan memberikan energi positif kepada penulis dalam menghadapi segala hal.
9. Rian Dwi Kusuma, seseorang yang selalu ada dalam setiap kondisi penulis dan menjadi salah satu faktor sumber kebahagiaan penulis. Karena ia memberikan
x
semangat dan motivasi agar penulis tetap semangat dalam mengerjakan karya tulis ini.
10. Bp. Wazir Fatoni dan Bp. Bevin Aprihandoko, selaku pemilik dan penyewa ruko yang telah banyak membantu penulis dalam ketersediaannya untuk memberikan informasi dan pengetahuan dalam menyelesaikan penelitian penulis.
11. Teman seperjuangan di bangku perkuliahan, Giza , Mus dan Cendy yang selalu memberikan kenyamanan kepada penulis dalam masa perkuliahan selama 3,5 tahun ini.
12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, baik langsung maupun tidak langsung dalam membantu penulisan ini.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu, penulis berharap kepada semua pihak untuk senantiasa memberikan kritik dan saran yang bersifat membangun dan apa yang pembaca lihat dapat bermanfaat bagi pembaca dan semua pihak yang berkepentingan dengan skripsi ini.
Wassalammu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh
Surakarta, 13 Desember 2018
Penulis
Sitakara Ayu Hita C100150207
xi DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ……… i
HALAMAN PERSETUJUAN ………. ii
HALAMAN PENGESAHAN……….. iii
HALAMAN PERNYATAAN……….. iv HALAMAN MOTTO………... v HALAMAN PERSEMBAHAN ……….. vi ABSTRAK……… vii KATA PENGANTAR……….. ix DAFTAR ISI ……… xi BAB I PENDAHULUAN ……….. 1 A. Latar belakang……….. 1 B. Perumusan Masalah……….. 5 C. Tujuan Penulisan……… 5 D. Manfaat Penelitian………... 6 E. Metode Penelitian……… 7 F. Sistematika Skripsi……….. 11
BAB II TINJAUAN PUSTAKA……… 13
1. Pengertian Ruko………. …. 13
2. Pengertian Sewa Menyewa ……… 14
3. Pihak-pihak dalam Sewa Menyewa……… 17
4. Perjanjian Antara para pihak dalam Sewa Menyewa 17 5. Hubungan hukum antara para pihak dalam sewa menyewa 18 6. Hak dan Kewajiban para pihak sewa menyewa……. 19
7. Peraturan dalam Sewa Menyewa………. 23
8. Tanggung Jawab Hukum………. 27
- Berdasarkan Wanprestasi…………... …….. 27
- Berdasarkan Perbuatan Melawan Hukum…. 29 9. Ganti Rugi Dalam Sewa Menyewa……… 30
10. Resiko Sewa Menyewa……….. 30
11. Overmacht (Keadaan Memaksa)………... 32
xii
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ……… 35
1. Proses perjanjian sewa-menyewa antara pemilik ruko dengan penyewa ruko dan peraturan yang mengaturnya………. 35
2. Peraturan, serta hak dan kewajiban para pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa ruko…………. 41
3. Tanggung jawab hukumnya apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum dalam perjanjian sewa menyewa ruko yang sudah disepakati oleh kedua belah pihak…………. 44
BAB IV PENUTUP……….. 67
A. Kesimpulan……… 67
B. Saran………. .. 70
