Petunjuk Teknis PENILAIAN UNTUK TUJUAN LELANG (SPI 366)

(1)

Petunjuk Teknis

PENILAIAN UNTUK TUJUAN LELANG

(SPI 366)

KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI)

(2)

-ED Juknis SPI 366

2

1.0 Pendahuluan

1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas pedoman penilaian aset berwujud terkait dengan tujuan lelang. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi, Pelaporan Penilaian dan hal-hal lain yang dianggap perlu sesuai sebagaimana yang diatur oleh Standar Penilaian Indonesia (SPI) 366.

1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian.

1.3 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta

pengungkapannya dalam laporan menjadi cakupan pada Juknis ini dimana diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya (kredibel).

1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam perjanjian kerja atau kontrak.

1.5 Penilai harus memiliki kompetensi dalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk tujuan lelang sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional Development) yaitu Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.

1.6 SPI 366 tentang Penilaian untuk Tujuan Lelang berikut Juknis ini digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian aset tetap, baik yang termasuk kelompok real properti maupun personal properti sebagaimana diatur dalam SPI 366.

(3)

ED Juknis SPI 366

3

2.0 Definisi dan Pengertian

2.1 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).

2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105).

2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103).

2.4 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI 102 - 3.7).

Aset yang dimaksud dalam definisi di atas adalah aset atau kumpulan aset (as group) yang dijual dapat dalam keadaan terpisah-pisah (a piecemeal) tanpa mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari aset sebagai suatu bisnis yang berjalan (as going concern).

2.5 Nilai Pasar, didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).

2.6 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan

(4)

ED Juknis SPI 366

4

transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

2.7 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan

pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.

2.8 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

2.9 Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang (Pasal 1 butir 1).

2.10 Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara lelang (Pasal 1 butir 2).

2.11 Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan

(5)

ED Juknis SPI 366

5

dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan (Pasal 1 butir 4).

2.12 Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang (Pasal 1 butir 5).

2.13 Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang atas Barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela (Pasal 1 butir 6).

2.14 Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual (Pasal 1 butir 28).

3. Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut:

Hal Referensi _{SPI 103} Penjelasan

Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah:

a) Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;

b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak; c) Penilai tidak mempunyai potensi benturan

kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian;

d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk

melakukan penilaian. Jika Penilai

memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan

(6)

ED Juknis SPI 366

6

disepakati dan diungkapkan dalam

Lingkup Penugasan.

Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lain dalam kaitannya

penugasan penilaian untuk tujuan

sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Contoh pernyataan yang dapat dinyatakan adalah, ”Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian”

Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang disebutkan pada hurup a), b) dan c), sepanjang dibenarkan berdasarkan ketentuan dan peraturan perundang-undangan, maka Penilai

harus menyatakannya dalam Lingkup

Penugasan. Contoh, bila penilaian dilakukan oleh Penilai internal dari institusi perbankan. Pemberi Tugas

dan Pengguna Laporan

5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh ketentuan dan

peraturan perundang-undangan, maka

Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan adalah pemilik objek penilaian atau

pihak-pihak yang sah dan berkepentingan

terhadap/untuk pelaksanaan lelang.

Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(7)

ED Juknis SPI 366

7

Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI, nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.

Maksud dan Tujuan Penilaian

5.3.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus

dinyatakan secara jelas. Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan penilaian.

Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan digunakan untuk tujuan lelang atau penjualan aset secara cepat.

Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai tersebut dapat dilihat dalam SPI 102.

Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut: ”memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan dipergunakan untuk tujuan lelang”.

Objek penilaian

5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai. Informasi objek penilaian yang perlu dinyatakan dalam

(8)

ED Juknis SPI 366

8

Lingkup Penugasan antara lain jenis, jumlah dan lokasi aset yang menjadi objek penilaian. Dalam hal Penilai tidak mendapatkan informasi yang memadai untuk dinyatakan dalam Lingkup Penugasan, Penilai dapat menggunakan informasi awal sekurang-kurangnya jenis objek penilaian. Namun informasi ini untuk selanjutnya harus dilengkapi setelah investigasi dilakukan.

Pernyataan objek penilaian sangat

berhubungan dengan kesimpulan nilai yang

diopinikan. Penilai harus dapat

mengungkapkan dalam Lingkup Penugasan atas objek yang dinilai secara rinci berdasarkan kelompok aset (al: tanah, tanah dan bangunan, mesin dan peralatan, kendaraan), lokasi, unit penilaian (as piecemeal) atau dapat menjadi satu kesatuan (portfolio) dari beberapa aset yang dinilai. Contoh a: bila menilai 10 (sepuluh) ruko secara bersamaan pada lokasi yang sama, maka harus dinyatakan apakah nilai yang hendak diopinikan adalah per satuan ruko atau sekaligus sepuluh ruko sebagai satu kesatuan. Nilai satu ruko dijumlah sebanyak sepuluh ruko akan dapat berbeda dengan memberikan opini nilai sekaligus untuk sepuluh ruko. Contoh b; mesin dan peralatan yang merupakan bagian dari suatu instalasi produksi yang terintegrasi, dimana fungsinya tergantung dari aset lain, maka opini nilai dapat sangat berbeda bila dinilai secara terpisah. Mesin dan peralatan mempunyai sifat

(9)

ED Juknis SPI 366

9

beragam dan dapat dipindahkan, untuk memperoleh opini nilai sesuai dengan kondisi aset yang dimaksud, perlu dibuat asumsi al. aset dinilai in-situ atau ex-situ.

Bentuk kepemilikan

5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan

properti harus dinyatakan sesuai dengan informasi dari Pemberi Tugas.

Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan objek penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan.

Dasar Nilai 5.3.1.6 Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar

dan Nilai Likuidasi, dan harus didefinisikan sesuai dengan SPI 101-3.1 dan SPI 201-3.7. Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai tersebut dapat dilihat dalam SPI 102.

Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan sepanjang merujuk kepada SPI terkait.

Tanggal penilaian

5.3.1.7 Tanggal penilaian sebaiknya bersamaan

dengan tanggal inspeksi. Namun untuk kepentingan tertentu tanggal penilaian dapat berbeda dengan tanggal pelaksanaan inspeksi penilaian.

Dalam hal terdapat perbedaan tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, pada

(10)

ED Juknis SPI 366

10

pelaksanaannya Penilai harus melakukan konfirmasi tertulis apakah terdapat perbedaan atas objek penilaian pada saat inspeksi atau investigasi dilaksanakan dengan tanggal penilaian.

Mata uang yang digunakan

5.3.1.8 Mata uang yang digunakan adalah mata uang

Rupiah. Dalam hal terdapat alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan.

Tingkat kedalaman investigasi

5.3.1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa

investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :

a. Data dan informasi atas objek penilaian

dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas dan/atau pemilik.

b. Penilai harus memastikan sampai

sejauhmana inspeksi dapat dilaksanakan dan perlu menyaratkan pemberi tugas dan/atau pemilik objek penilaian:

 untuk memberikan surat tugas atau persetujuan inspeksi; dan

 Menandatangani berita acara inspeksi.

c. Penilai akan melakukan verififikasi

terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian, yang diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila diketahui pemeriksaan/verifikasi tidak

dapat dilakukan atau memiliki

keterbatasan, maka hal ini harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan;

(11)

ED Juknis SPI 366

11

d. Bila ditemukan adanya batasan tingkat

kedalaman investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset dapat diinspeksi

namun dinformasikan tidak dapat

diperiksa (misalnya Penilai tidak dapat

masuk kedalam lokasi), maka

keterbatasan ini perlu dicatatkan sebagai adanya pembatasan yang berhubungan dengan asumsi khusus;

e. Dalam hal terdapat perbedaan objek

penilaian atau item lainnya yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan atau dapat dilakukan dengan

berita acara perubahan Lingkup

Penugasan yang ditandatangani oleh

Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian;

f. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan

tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek penilaian tidak diketahui, maka

penugasan dimaksud tidak dapat

diteruskan atau batal.

Sifat dan sumber

informasi yang dapat

diandalkan

5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini, antara lain dapat bersumber dari:

 Badan Pertanahan Nasional (BPN)  Bank Indonesia,

(12)

ED Juknis SPI 366

12

 Badan Pusat Statistik (BPS),

 Sumber lain yang dapat dipercaya.

Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan KEPI dan SPI

5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian

dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

Laporan Penilaian

5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan

adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan susunan isi laporan penilaian adalah sesuai dengan SPI 105 dan/atau sebagaimana yang diatur dalam Juknis ini

Jumlah, kelengkapan, jangka waktu

penyelesaian dokumen laporan penilaian disesuaikan dengan kebutuhan Pemberi Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi

Tugas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan.

Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut.

Batasan atau pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain Pemberi Tugas

5.3.4 Penilai seharusnya mencantumkan klausul

bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab

kepada pihak ketiga, selama tidak

menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.

(13)

ED Juknis SPI 366

13

Persyaratan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi

5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan

tertulis berupa surat representasi dari Pemberi Tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas (lampiran 4).

Asumsi dan asumsi khusus

5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas

apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Salah satu keterbatsan tersebut adalah, objek penilaian tidak dapat dilakukan pemeriksaan

(

misalnya Penilai tidak dapat masuk kedalam lokasi) sehingga Penilai harus mengikat Pemberi Tugas untuk dapat menerapkan adanya asumsi khusus.

Seluruh penyimpangan dari standar

dinyatakan dan dijelaskan (bila ada). Biaya Jasa

Penilaian

5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat oleh Instasi yang berwenang atau Asosiasi Profesi Penilai.

Lain-lain Penilai Publik harus melakukan konfirmasi

kepada Pemberi Tugas bahwa objek penilaian tidak sedang atau telah atau digantikan untuk dinilai oleh Penilai Publik lain untuk maksud, tujuan dan pengguna laporan yang sama.

(14)

ED Juknis SPI 366

14

Dalam hal Penilai diminta untuk melakukan penilaian yang pernah dilakukan oleh Penilai lain, Penilai wajib mendapatkan pernyataan tertulis dari Pemberi Tugas untuk dapat berkomunikasi dengan Penilai terdahulu. Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan persetujuan, maka Penilai harus menolak penugasan tersebut.

Penilai dapat melengkapi Lingkup Penugasan di atas untuk penyampaian informasi lainnya yang belum dinyatakan, misalnya untuk keperluan lelang (karena bisa saja objek lelang dimiliki pihak lain), maka Penilai perlu menginformasikan hubungan hukum Pemberi Tugas terhadap objek penilaian dan/atau pemiliknya.

Lingkup Penugasan harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.

4. Implementasi (merujuk kepada SPI 104) 4.1 Investigasi

Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain: 4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara

inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian. 4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal,

dapat berupa daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam pelaksanaan inspeksi, Penilai harus membuat berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Berita acara sekurang-kurangnya berisikan

(15)

ED Juknis SPI 366

15

ringkasan hasil inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian tidak bersedia menandatangani berita acara inspeksi, maka Penilai tidak meneruskan penugasan dimaksud atau penugasan dihentikan. 4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang

tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati, seperti data dari Pemberi Tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan yang sebelumnya didiskusikan kepada Pemberi Tugas. Bila Lingkup Penugasan tidak dapat disesuaikan, maka sebagai penggantinya dapat dinyatakan dengan berita acara perubahan atas bagian tertentu dari Lingkup Penugasan yang selanjutnya ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Setiap perubahan yang dinyatakan dalam kesepakatan berita acara menjadi bagian dari Lingkup Penugasan; 4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh

dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa memengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada, seperti:

a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai; b) Kompetensi pihak ketiga;

c) Independensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna penilaian;

d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk dalam domain publik. 4.1.5 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan

Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Nilai selain kedua dasar nilai yang disebutkan ini dapat digunakan dengan tetap mempertimbangkan Nilai Pasar sebagai rujukan.

(16)

ED Juknis SPI 366

16

4.1.6.1 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas suatu aset jika aset tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian, dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar;

4.1.6.2 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik aset, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana aset tersebut diperjualbelikan di pasar;

4.1.6.3 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar, suatu aset akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian;

4.1.6.4 Salah satu konsep dalam definisi Nilai Pasar adalah “...yang pemasarannya dilakukan secara layak” (“after proper marketing”). Konsep ini menjelaskan bahwa:

o Aset akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar;

o Cara penjualan dianggap merupakan yang paling tepat untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana penjual memiliki akses ke pasar;

o Jangka waktu pemasaran aset dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran atau waktu ekspos (exposure time) ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.

4.1.6.5 Waktu eskpos (exposure time) adalah estimasi waktu dari suatu aset yang dinilai, dianggap telah ditawarkan dalam suatu pasar hipotetis untuk dijual sesuai definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian. Estimasi waktu (retrospektif) yang

(17)

ED Juknis SPI 366

17

didasarkan suatu analisis kejadian masa lalu dengan asumsi adanya transaksi dalam pasar terbuka dan kompetitif;

4.1.6.6 Waktu ekspos penting terhadap proses penilaian disebabkan:  Waktu ekspos pasar yang dapat diterima adalah suatu

kondisi yang tergambarkan dalam definisi Nilai Pasar;  Identifikasi yang tidak tepat dalam menentukan waktu

ekspos yang wajar terhadap opini Nilai Pasar, dapat mengakibatkan kesimpulan nilai yang dihasilkan tidak kredibel;

 Studi yang dilakukan terhadap kondisi pasar dan waktu ekspos, diperoleh dari analisis aktivitas pasar yang sesuai;  Pernyataan waktu ekspos yang beralasan adalah bagian

dari proses dalam mengevaluasi penggunaan pembanding yang sesuai dan cukup;

 Memahami bahwa waktu ekspos membutuhkan suatu pernyataan dan evaluasi terhadap adanya waktu pemasaran yang terbatas dalam suatu transaksi terlikuidasi;

 Analisis sebelumnya dari penjualan suatu objek membutuhkan perbandingan waktu ekspos terhubung dengan opini nilai dan waktu yang dibutuhkan dalam suatu penjualan.

4.1.6.7 Waktu ekspos berbeda-beda untuk setiap jenis properti dalam setiap kondisi pasar, bukan hal yang tetap dan tidak boleh menjadi sesuatu yang terstandarisasi. Periode ekspos

Tanggal penil ai an Tanggal hi poteti s Tanggal hi poteti s Waktu ekspos - 2 Waktu ekspos - 1 Waktu di percepat NP NL NP : Ni l ai Pasar NL : Ni l ai Li kui d asi

(18)

ED Juknis SPI 366

18

yang wajar adalah fungsi dari harga, kondisi pasar, dan karakteristik aset atau properti.

Dasar untuk opini dari waktu ekspos dapat

mempertimbangan satu atau lebih hal berikut:

 Informasi statistik tentang berapa lama jangka waktu pasar untuk jenis properti yang sejenis;

 Informasi yang dikumpulkan melalui verifikasi data penjualan;

 Wawancara dengan pelaku pasar;

 Informasi pasar dari jasa pengumpul data.

4.1.6.8 Mengumpulkan dan menganalisis data untuk mengetahui berapa lama di pasar dari berbagai sumber diperlukan untuk pengembangan yang tepat dari sebuah opini waktu ekspos; 4.1.6.9 Ketika mengevaluasi data pasar, Penilai harus fokus pada

periode ekspos yang dibutuhkan untuk menjual aset atau properti dalam kisaran harga yang wajar dari Nilai Pasar. Kedalaman analisis atas jumlah hari di pasar membutuhkan pertimbangan dari jumlah hari pada saat harga tercapai sesuai dengan Nilai Pasar, tidak termasuk waktu ekspos pada harga yang tidak dianggap wajar oleh peserta pasar. Contohnya, Sebuah rumah tinggal telah dipasarkan selama dua tahun dengan harga Rp. 6 miliar, rupanya dianggap tidak wajar dari sisi pelaku pasar. Kemudian pemilik menurunkan harga menjadi Rp. 4 miliar dan akhirnya pemilik mulai menerima penawaran, sehingga enam bulan kemudian terjadi transaksi di harga Rp. 3 miliar. Meskipun waktu ekspos yang sebenarnya 2,5 tahun, namun waktu ekspos yang wajar untuk nilai Rp. 3 miliar dari harga Rp. 4 miliar adalah enam bulan.

4.5.6.10 Data yang digunakan dalam pengembangan opini

waktu ekspos harus ditarik dari pasar objek penilaian, termasuk pertimbangan jenis aset atau properti, lokasi, karakteristik properti, pembeli khusus, dan segmen harga. Contoh 1, misalkan penilaian ruko yang terletak pada wilayah berkembang dengan permintaan yang tinggi terhadap ruko

(19)

ED Juknis SPI 366

19

sejenis. Riset pasar menunjukkan bahwa waktu ekspos atas properti ruko di wilayah tersebut rata-rata berkisar 60 sampai 90 hari. Sementara pasaran ruko dengan spesifikasi yang sama pada wilayah lain ditawarkan dengan waktu ekspos 120 hari sampai 180 hari. Penilai harus fokus pada data yang sejenis dan sebanding dalam hal lokasi, daya tarik pasar dan kisaran harga untuk dapat mendukung opini dari waktu ekspos dengan benar.

Contoh 2, misalkan objek penilaian adalah sebuah bangunan gudang dengan ketinggian 4,5 meter. Permintaan pasar dan

pesaing memiliki ketinggian 6 meter. Dengan

mempertimbangkan efek dari defisiensi fungsional ini pada nilai dan harga sewa, Penilai perlu untuk mengevaluasi efek pada pemasaran dan waktu ekspos. Pada umumnya untuk properti dengan keusangan fungsional memerlukan waktu yang lebih panjang untuk mendapatkan pembeli. Penilai dapat mempertimbangkan data pasar untuk properti yang telah dijual dengan permasalahan keusangan yang sama atau mewawancarai pelaku pasar untuk mendukung opini dari waktu ekspos.

4.1.6.11 Analisis penjualan dari properti yang dianggap

ditawarkan sebelum tanggal penilaian adalah hal yang mendasar dalam penentuan Nilai Pasar dan kepentingan pemenuhan SPI;

4.1.6.12 Dalam rangka untuk merekonsiliasi harga yang terjadi

dengan opini nilai oleh Penilai, Penilai harus menganalisis latar belakang pemasaran dan melihat kewajaran periode ekspos yang terkait dengan penjualan. Ekspos yang tidak memadai atau berlebihan di pasar merupakan faktor yang harus dipertimbangkan dalam menganalisis penjualan dengan anggapan transaksi telah terjadi;

4.1.6.13 Ekspos pasar yang terbatas merupakan faktor dalam menentukan harga jual lebih rendah, yang sering dikenal dengan istilah transaksi likuidasi. Faktor kedua dalam

(20)

ED Juknis SPI 366

20

transaksi likuidasi adalah bahwa penjual berada di bawah paksaan ekstrim untuk menjual. Penilai harus memahami jangka waktu ekspos yang wajar untuk mengetahui dan mengevaluasi pengaruh dari ekspos pasar yang terbatas. Analisis penjualan dari objek properti memerlukan perbandingan waktu ekspos yang wajar terkait dengan opini nilai dan periode ekspos yang berhubungan dengan penjualan;

4.1.6.14 Ketika waktu eskpos ditentukan oleh Pemberi Tugas atau ditetapkan dalam penugasan dan tidak berorientasi pasar, opini nilai yang dihasilkan mungkin tidak akan konsisten dengan Nilai Pasar;

4.1.6.15 Pada Nilai Likuidasi, waktu yang diberikan untuk penyelesaian penjualan (waktu ekspos) tidak selalu sama dengan pasar untuk jenis properti tersebut, namun waktunya adalah terbatas dan ditentukan oleh Pemberi Tugas. Dengan demikian, didalam penugasan ini waktu ekspos bukan merupakan opini Penilai, tetapi lebih sebagai kondisi penugasan;

4.2 Pendekatan Penilaian

Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan.

4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 366 dan Juknis ini adalah penilaian untuk tujuan lelang, dimana objek penilaian dimaksud akan ditransaksikan dalam pasar terbuka dengan waktu yang cukup atau dalam pasar terbatas dalam waktu yang relatif singkat.

4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan nilai aset untuk keperluan lelang, meliputi antara lain:

1) Real properti dengan penggunaan atau peruntukan seperti untuk pertanian, permukiman, industri atau komersial.

(21)

ED Juknis SPI 366

21

2) Mesin dan peralatan yang dapat atau tidak dapat dipisahkan nilainya dari bangunan atau tanah bangunan

3) Mesin dan peralatan dapat terdiri dari mesin produksi yang berdiri sendiri, atau aset yang tergolong ke dalam personal properti 4.2.3 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian dapat dilihat

sebagai berikut:

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah   -

Tanah & Bangunan   

Bangunan & SPL -  

Tanah & Tanaman   

Tanaman   

Personal Properti yang melekat ke tanah/bangunan

 _- 

Tanah Tanah kosong Tanah kawasan

yang memiliki potensi komersial - • HBU • Untuk NL berlaku diskon Tanah & Bangunan Dihitung sebagai

satu kesatuan dengan

menggunakan data yang sejenis dan sebanding

Properti komersial seperti,

perkantoran, hotel dan sebagainya

Indikasi Nilai Pasar tanah dalam keadaan kosong ditambah Biaya Reproduksi/ Pengganti, Baru (RCN) atas bangunan yang dikurang penyusutan • HBU • Untuk NL berlaku diskon

Bangunan & Sarana Pelengkap

- - RCN dikurang

penyusutan • Untuk NL _{berlaku diskon}

Tanah & Tanaman Dihitung sebagai satu kesatuan dengan

menggunakan data yang sejenis dan

Digunakan pada tanaman yang dibudidayakan secara komersial.

Indikasi Nilai Pasar tanah dalam keadaan kosong ditambah RCN tanaman belum • HBU • Untuk NL berlaku diskon

(22)

ED Juknis SPI 366

22

sebanding, seperti kelapa sawit dan sebagainya

menghasilkan yang disesuaikan dengan kondisi

tanaman

Tanaman Dihitung sebagai

tegakan tanaman menggunakan data yang sejenis dan sebanding, seperti pohon mangga, durian dan sebagainya Digunakan pada tanaman (tanpa tanah) yang yang dibudidayakan secara komersial. RCN tanaman belum menghasilkan yang disesuaikan dengan kondisi tanaman • Untuk NL berlaku diskon Personal Properti yang melekat ke tanah/bangunan Dihitung menggunakan data yang sejenis dan sebanding, seperti instalasi pipa, instalasi listrik, elevator dan sebagainya  _{RCN personal} properti yang dikurang penyusutan • HBU • Untuk NL berlaku diskon

Penjelasan  Data-data yang

digunakan merupakan data pasar yang sejenis dan sebanding. Gunakan jumlah data yang cukup dan hindari penggunaan data yang bias dan kurang relevan

 Data-data ekonomi yang digunakan merupakan data pasar yang sejenis dan sebanding.  Gunakan tingkat

kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto yang sesuai dan relevan Pertimbangkan umur ekonomis, masa proyeksi sesuai karateristik masing-masing properti

 Data dan informasi yang digunakan adalah data pasar yang relevan dan wajar.

 Biaya

Reproduksi/Pengg anti, Baru (RCN) atas bangunan dan peralatan lainnya dapat bersumber dari informasi dan data pasar atau sumber lainnya yang sesuai dan lazim digunakan  Umur ekonomis

bangunan dan aset tetap lainnya dapat menggunakan informasi dari Asosiasi Profesi Penilai atau sumber informasi  Estimai waktu ekspos perlu dilakukan berdasarkan pengamatan pasar;  Untuk kepentingan Nilai Likuidasi, perlu penyesuaian waktu ekspos terbatas terhadap waktu ekspos normal (Nilai Pasar);  Teknik penyesuaian lainnya dapat

(23)

ED Juknis SPI 366

23

lainnya yang handal.  Pengukuran kondisi properti dapat menggunakan SPI 362. digunakan dalam penyesuaian Nilai Pasar terhadap Nilai Likuidasi sepanjang ada alasan yang wajar

4.2.4 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian untuk mengukur nilai selain Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat disesuaikan dengan masing-masing kriteria pengukuran dasar nilai yang digunakan. Misalnya dalam penerapan Nilai Realisasi Bersih atau Nilai Realisasi Bersih Terbatas, asumsi pengurangan biaya penjualan dan biaya pengosongan lainnya digunakan asumsi yang wajar dengan tetap berdasarakan obeservasi pasar. Contoh lain, seperti penerapan pada Nilai Skrap yang menunjukan kondisi aset dalam keadaan skrap dan dapat saja dalam keadaan terpisah-pisah. Asumsi masukan penilaiannya (valuation input) harus asumsi yang berlaku di pasar. 4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat

terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi:

 Secara hukum diizinkan;  Secara fisik dimungkinkan;  Secara finansial menguntungkan;

 Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.

4.2.6 Pemahaman tentang konsep waktu ekspos memberikan dasar untuk pemilihan dan penyesuaian data penjualan sebanding dengan penugasan untuk Nilai Likuidasi;

(24)

ED Juknis SPI 366

24

4.2.7 Selisih perbedaan waktu ekspos dalam pemahaman waktu pemasaran normal dan waktu pemasaran terbatas dapat diperkirakan selisih koreksi kondisi terlikuidasi terhadap pasar normal. Rujukan kisaran besaran koreksi (diskon) sebagai berikut:

Contoh, Nilai Pasar suatu rumah tinggal pada suatu lokasi diperkirakan oleh Penilai memiliki waktu ekspos sekitar 7 bulan. Hasil analisis pasar properti rumah tinggal yang diperoleh Penilai menunjukan bahwa pasaran di wilayah objek penilaian berada pada kondisi normal yang menurut informasi agen penjual kisaran properti terjual sejak mulai dipasarkan berkisar 6-8 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari properti rumah tinggal yang dinilai, sehingga kriteria dari kategori aset yang ada masuk kategori ‘b’ dengan perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan dan kisaran diskon adalah 20-40%. Dengan mempertimbangkan waktu ekspos yang ada Penilai dapat meyakini kisaran diskon wajar untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 35% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah sebesar 65% dari Nilai Pasar. Bila perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan itu mewakili Nilai Pasar, maka untuk nilai

Kategori Properti* Kategori & Kriteria Perkiraan Waktu Ekspos**

Kisaran Diskon

Properti bersifat umum (residensial dan komersial)

a. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi, banyak diminati investor atau pasarnya relatif bagus

3 – 6 bulan 10% - 19%

b. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup untuk menjualnya

>6 – 9 bulan 20% - 40%

c. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik investor, perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang

> 9 bulan > 40%

Properti bersifat khusus (non residensial dan komersial seperti pabrik, peralatan, perkebunan)

a. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi banyak diminati investor atau pasarnya relatif bagus

3 – 6 bulan 20% - 29%

b. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup untuk menjualnya

>6 – 9 bulan 30% - 50%

c. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik investor, perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang

> 9 bulan > 50%

(25)

ED Juknis SPI 366

25

Likuidasi yang diambil menjadi 65% dapat diperkirakan lebih cepat sekitar 3-5 bulan.

4.2.8 Perkiraan waktu ekspos yang dimaksud butir 4.2.7 merupakan acuan untuk memperkirakan kisaran diskon Nilai Likuidasi, dimana waktu eksposnya berkisar setengah dari waktu ekspos Nilai Pasar. Untuk kepentingan Nilai Likuidasi, Penilai dapat menentukan perkiraan waktu dan kisaran diskon kurang dari yang ditentukan, sepanjang didukung alasan yang dapat dipercaya (kredibel).

4.3 Kertas Kerja Penilaian

a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy.

b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan/copy dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada Pemberi Tugas.

5.

Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)

Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten.

Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang berlaku.

Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya.

Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.

(26)

ED Juknis SPI 366

26

Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lain dalam kaitannya penugasan penilaian untuk tujuan sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Hal ini disesuaikan dengan pernyataan di Lingkup Penugasan.

Pemberi

Tugas dan

Pengguna Laporan

5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas

sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.

Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi dengan alamatnya.

Maksud dan Tujuan Penilaian

5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara

jelas dan harus konsisten dengan Lingkup Penugasan.

Tidak ada pernyataan lain yang dapat dicatatkan dalam Pelaporan Penilaian tanpa ada dasar penugasannya secara formal sesuai yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Bila terdapat perbedaan Penilai harus menyesuaikannya.

Obyek penilaian

5.1.4 Penilaian untuk tujuan lelang sebagaimana yang

dimaksud pada SPI 366 dan Juknis ini harus dinyatakan dengan jelas sesuai Lingkup Penugasan. Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah dilakukan. Dalam hal terdapat perbedaan antara objek penilaian yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan dengan hasil investigasi, maka Penilai harus menyesuaikan kembali konsistensi pernyataan yang ada dalam Lingkup Penugasan. Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam

(27)

ED Juknis SPI 366

27

Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah dilakukan.

Bentuk kepemilikan

5.1.5 Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau

penguasaan dari objek penilaian harus dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi terhadap salinan/copy dokumen kepemilikan dan disesuaikan dengan inspeksi lapangan.

Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan objek penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan.

Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian.

Tanggal penilaian

5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan

sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada saat inspeksi dilakukan.

Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah sesuai dengan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu waktu tertentu tidak berlaku pada waktu yang lain.

Mata uang

yang digunakan

5.1.8 Pernyataan penggunaan mata uang dalam Pelaporan

Penilaian harus sesuai dengan yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan, dalam hal ini adalah Rupiah. Apabila dinyatakan lain, maka Penilai harus mengikuti prosedur yang diatur dalam SPI 105.

Tingkat kedalaman investigasi

5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi,

penelaahan, penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan

(28)

ED Juknis SPI 366

28

investigasi sepanjang tidak diatur lain harus dilakukan secara lengkap.

Bila Penilai menghadapi keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan atau verifikasi atas objek penilaian karena pemilik aset tidak kooperatif, maka Penilai harus mengantisipasi kondisi terbatas tersebut dengan menyatakannya dalam tingkat kedalaman investigasi secara jelas. Hal-hal yang membatasi dalam pelaksanaan penugasan, perlu mendapat perhatian Penilai untuk meninjau kembali ketentuan yang ada dalam Lingkup Penugasan. Asumsi khusus dibenarkan sepanjang wajar dan relevan sebagai bagian yang akan menjadi kesepakatan dengan Pemberi Tugas. Penilai harus memperoleh surat pernyataan dari Pemberi Tugas terkait dengan informasi spesifikasi dan kondisi teknis objek penilaian sebagai dasar bagi Penilai untuk membuat asumsi dan/atau asumsi khusus. Penilai dapat menolak setiap penugasan yang akan menghasilkan opini nilai yang tidak dapat diyakini karena adanya keterbatasan pelaksanaan penilaian. Sifat dan

sumber informasi yang dapat diandalkan

5.1.10 Data dan informasi yang dianggap dapat dipercaya antara lain bersumber dari:

• Badan Pertanahan Nasional (BPN) • Bank Indonesia

• Badan Pusat Statistik (BPS) • Bank Pemerintah

• Lembaga Riset yang diakui. Asumsi dan

asumsi khusus

5.1.11  Seluruh asumsi dan / atau asumsi khusus yang dicantumkan dalam pelaporan penilaian harus sesuai dengan yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan.

(29)

ED Juknis SPI 366

29

 Asumsi dan/atau asumsi khusus merupakan bagian dari penentuan batasan tingkat kedalaman investigasi

 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.  Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak

pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau kredibilitas data yang digunakan dalam analisis.

 Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan.

 Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan harus dijelaskan.

Pendekatan Penilaian

5.1.12 Pendekatan penilaian dan alasan pemilihannya pada

proses implementasi harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian.

Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan.

Kesimpulan Penilaian

5.1.13 Hasil penilaian dapat diungkapkan sebagai satu kesatuan objek penilaian atau secara terpisah-pisah sesuai per objek penilaian, dengan masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang. Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas,

mudah dimengerti dan tidak menimbulkan

kesalahpahaman.

Kesimpulan penilaian disusun bersamaan dengan

pencatuman tanda tangan Penilai sebagai

(30)

ED Juknis SPI 366

30

Persetujuan publikasi

5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporanpenilaian.

Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan.

Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI

5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.

Setiap penugasan dan pelaporan penilaian harus dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI dan ketentuan lainnya sepanjang relevan.

Diskripsi uraian properti

5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.

Tinjauan pasar

5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai

tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang dinilai.

Penilai perlu mengulas kisaran waktu ekspos untuk melengapi informasi dalam mendukung pemberian opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi.

Pernyataan Penilai

(Compliance Statement)

5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan

nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai),

(31)

ED Juknis SPI 366

31

kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan ini merupakan bukti personal yang

mengindikasikan keaslian penilaian yang

dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian.

Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 2).

Kondisi dan Syarat Pembatas

5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian

kesimpulan penilaian.

Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas (Lampiran 3).

Nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai

5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan jabatannya.

Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah).

(32)

ED Juknis SPI 366

32

Lampiran 1:

Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)

Sistematika Laporan Gambaran Isi

Bagian I - Pendahuluan 1. Halaman Judul 2. Surat Pengantar 3. Daftar Isi 4. Pernyataan Penilai 5. Ringkasan Penilaian

1. Halaman Judul (cover)

Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat Penilai.

2. Surat Pengantar

Surat Pengantar secara formal menghantar laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai catatan permanen yang mengidentifikasikan Penilai dan Pengguna Laporan. Surat ini seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai berikut:

 Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan.

 Nama penugasan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas.

 Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian

kerja/kontrak berikut dengan

amandemen/adendumnya atau berita acara tambahan (bila ada).

 Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi atas properti yang diperlukan (bila relevan).

 Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan.

 Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan definisinya.

 Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka dan huruf) disertai tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung jawab Laporan.

(33)

ED Juknis SPI 366

33

3. Daftar Isi

Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-bagiannya

4. Pernyataan Penilai

Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran 2).

Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas penilaian.

5. Ringkasan Penilaian

Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut juga sebagai Ringkasan

Eksekutif (Executive Summary) yang akan

memudahkan pengguna laporan dan

memungkinkan Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final.

Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian:

 Identifikasi ringkas dari properti

 Identifikasi jenis penilaian (normal atau terbatas) dan format laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas)

 Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi  Asumsi khusus (bila ada)

 Kesimpulan nilai disertai tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab

(34)

ED Juknis SPI 366

34

Bagian II – Definisi & Lingkup

Penugasan

1. Status Penilai 2. Pemberi Tugas dan

Pengguna Laporan 3. Maksud dan Tujuan

Penilaian 4. Obyek Penilaian 5. Hak Kepemilikan 6. Dasar Nilai 7. Tanggal Penilaian 8. Penggunaan Mata Uang 9. Tingkat Kedalaman Investigasi

10. Sifat dan sumber informasi

11. Asumsi Umum dan Khusus

12. Pendekatan Penilaian 13. Standar Penilaian

Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauh mana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-5.1.1 s/d 105-5.1.12 dan 105-5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca pada bagian ke-3 dan 5 dari juknis ini) sebagai berikut:

1. Status Penilai

Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada bagian 5 dari Juknis ini.

2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas atau sekelompok orang secara bersama-sama. Apabila berupa entitas, harus disertai dengan nama individu yang berhak mewakili.

3. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya penilaian.

4. Obyek Penilaian

Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran dan jumlah).

5. Hak Kepemilikan

Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan dari objek penilaian.

6. Dasar Nilai

(35)

ED Juknis SPI 366

35

7. Tanggal Penilaian

Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan.

8. Penggunaan Mata Uang

Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan.

9. Tingkat Kedalaman Investigasi

Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan, Penilai harus mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian.

10. Sifat dan Sumber Informasi

Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.

11. Asumsi Umum dan Khusus

Pengungkapan seluruh asumsi umum dan asumsi khusus selain harus konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan dalam Laporan Penilaian.

12. Pendekatan Penilaian

Penggunaan pendekatan penilaian yang

digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan.

13. Penggunaan Standar

Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan KEPI dan SPI

Bagian III – Presentasi Data

1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian

Uraian umum properti sebagai obyek penilaian diuraikan secara informatif. Uraian tersebut didasarkan hasil identifikasi dan investigasi

(36)

ED Juknis SPI 366

36

1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian 2. Analisis Lingkungan 3. Deskripsi Tapak 4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya 5. Deskripsi Personal Properti 6. Deskripsi Kerugian Non Fisik 7. Tinjauan Pasar 8. Karateristik ekonomi dan keuangan (disesuaikan dengan pendekatan pendapatan yg digunakan) 9. Informasi relevan

lainnya (bila ada)

Penilai yang dapat memberikan gambaran secara lengkap dari properti yang dinilai.

2. Analisis Lingkungan

Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan Penilai berkaitan dengan masalah penilaian seharusnya dipertimbangkan dan dilaporkan.

Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada lingkungan dimana obyek properti berada.

Penilai selalu mendasari analisisnya dengan data dan informasi yang mendukung pernyataan opini penilaian secara umum. Hal-hal yang yang berpengaruh secara positif dan negatif yang dapat memengaruhi opini nilai harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan penilaian.

Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti parameter pengembangan (eksisting dan batasan) meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas ketinggian bangunan.

3. Deskripsi Tapak  Karakteristik fisik

 Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk

 Kondisi tanah  Fasilitas

 Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan tapak

 Karakteristik Legal

 Peruntukan, restriksi pengembangan,

(37)

ED Juknis SPI 366

37

4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun obyek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan bawah tanah merupakan bagian yang seharusnya diuraikan. Uraian masing-masing obyek penilaian antara lain :

 Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, atau aset lainnya)

 Spesifikasi

 Jumlah dan ukuran unit  Fasilitas pendukung

 Kondisi dan umur (bila ada)

 Fasilitas dan servis (listrik, gas, telepon, air bersih, drainase)

5. Deskripsi Personal Properti

Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan (Personal Properti yang melekat pada tanah/bangunan),

6. Tinjauan Pasar

Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:

 Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada

 Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan atau penurunan)

 Keseimbangan permintaan dan penawaran. 7. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)

 Data keuangan yang meliputi pendapatan dan pengeluaran serta seluruh parameter yang mempengaruhi

 Pajak properti  Asuransi properti  CAPEX

(38)

ED Juknis SPI 366

38

 Kewajiban pengembangan. 8. Informasi Relevan Lainnya

Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di dalam laporan

Bagian IV–

Analisis Data dan Kesimpulan 1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 2. Nilai tanah 3. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian 4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

5. Kondisi dan Syarat Pembatas

1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU)

Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan keuangan dan produktifitas maksimum dibahas dalam kaitannya dengan properti yang dinilai. Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan, profitabilitas dari pengembangan yang ada atau alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan. Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360). 2. Nilai Tanah

Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan alasan yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas dan akurat.

3. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan yang mengarah kepada indikasi nilai yang dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya diuraikan secara ringkas dan jelas untuk

(39)

ED Juknis SPI 366

39

memberikan pemahaman kepada pengguna laporan.

4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan penilaian maka Penilai perlu melakukan rekonsiliasi dalam pengambilan kesimpulan hasil penilaian (nilai).

5. Kondisi dan Syarat Pembatas

Menyatakan semua pembatas yang mendasari kesimpulan nilai (lihat lampiran 3).

Lampiran

1. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data)

2. Rincian hasil penilaian 3. Foto

4. Peta

(40)

ED Juknis SPI 366

40

Lampiran 2 : Pernyataan Penilai

Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut: Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

dan/atau jenis industri yang dinilai.

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

 Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi Penilaian, dan tanggal Penilaian);

(41)

ED Juknis SPI 366

41

 Analisis data;

 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;  Penulisan laporan.

9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan). 10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat

dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.

11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI yang berlaku.

Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian, termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini.

Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli lainnya tersebut.

Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.

(42)

ED Juknis SPI 366

42

Lampiran 3 : Syarat Pembatas

Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud dan tujuan penilaian:

1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.

2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.

5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,