Equity Research
June 25, 2013 June 25, 2013PT. Puradelta Lestari Tbk
IPO Summary
IPO Summary
COMPANY OVERVIEW
Perseroan merupakan pengembang property terkemuka di Indonesia yang menspesialisasikan ddiri dalam kepemilikan real estat dan pengembangan sektor industri, komersial, dan pemukiman. Model pengembangan terintegrasi yang dilakukan Perseroan memungkinkan Perseroan untuk terlibat dalam beberapa fungsi sejalan dengan tahap pengembangan mulai dari pencarian dan pembebasan lahan, desain dan pengembangan , manajemen proyek, marketing, penjualan dan penyewaan komersial dan juga pengelolaan real estate.
Kegiatan usaha utama perseroan adalah pembebasan lahan,
pengembangan dan penjualan real estate untuk keperluan industry serta pengembangan dan penjualan property komersial dan pemukiman pendukung sektor industry dan penyediaan sarana dan prasarana tambahan dan jasa pengelolaan real estate.
MANAGEMENT TEAM Jajaran Komisaris:
Presiden Komisaris : Muktar Widjaja
Wakil Presiden Komisaris : Franky Oesman Widjaja Wakil Presiden Komisaris : Kazuo Shimura
Komisaris : Hironori Tateiri
Komisaris independen : Teddy Prawitra
JADWAL JADWAL JADWAL
JADWAL PERKIRAANPERKIRAANPERKIRAANPERKIRAAN
Kisaran Kisaran Kisaran
Kisaran HargaHargaHargaHarga RpRp.... 205RpRp 205 –205205––– RpRpRp.... 255Rp 255255255 Masa
Masa Masa
Masa BookBookBookBook BuildingBuildingBuilding 25Building 2525 Juli25Juli –JuliJuli––– 111 Agt1AgtAgtAgt 2013201320132013 Pernyataan
Pernyataan Pernyataan
Pernyataan EfektifEfektifEfektifEfektif 15151515 AgtAgtAgtAgt 2013201320132013 Penawaran
Penawaran Penawaran
Penawaran UmumUmumUmumUmum 1616 –1616– 20––2020 Agt20AgtAgt 2013Agt201320132013 Tanggal
Tanggal Tanggal
Tanggal PenjatahanPenjatahanPenjatahanPenjatahan 2222 Agt2222AgtAgt 2013Agt201320132013 Distribusi
Distribusi Distribusi
Distribusi SahamSahamSahamSaham 23232323 AgtAgtAgtAgt 2013201320132013 Pencatatan
Pencatatan Pencatatan
Pencatatan didididi BEIBEIBEIBEI 26 Agt262626AgtAgtAgt 2013201320132013 Penjamin
Penjamin Penjamin
Penjamin PelaksanaanPelaksanaanPelaksanaanPelaksanaan EmisiEmisiEmisiEmisi
PT Macquarie Capital Securities
Indonesia
PT Sinarmas Sekuritas
Saham Saham Saham
Saham ditawarkanditawarkanditawarkanditawarkan sebanyaksebanyaksebanyak-sebanyak---banyaknyabanyaknyabanyaknyabanyaknya 10,844,575,000 saham (20%)
Nilai Nilai Nilai
Nilai IPOIPOIPO yangIPOyangyangyang didapatdidapatdidapatdidapat
Rp 2.22 triliun – Rp 2.77 triliun6
your
reliable
partner
&&&((
1
www.relitrade.com
Komisaris independen : Teddy Prawitra Komisaris independen : Susiyati B. Hirawan Jajaran Direksi:
Presiden Direktur : Teki Mailoa
Wakil Presiden Direktur : Shinji Yoneda
Direktur : Hermawan Wijaya
Direktur Tidak Terafiliasi : Tondy Suwanto
Analyst Wibowo Suhaidi 62 21 5793 0008 ext.159 [email protected] Rencana Rencana Rencana
Rencana PenggunaanPenggunaanPenggunaan DanaPenggunaanDanaDana IPODanaIPOIPOIPO
• 60% untuk pembangunan infrastruktur
di DeltaMas
• 20% untuk pembebasan lahan di
Kabupaten Bekasi • 20% untuk modal kerja
Kebijakan Kebijakan Kebijakan
Kebijakan DevidenDevidenDevidenDeviden
Perseroan merencanakan akan
membayar dividen kas
sebanyak-banyaknya 30% dari jumlah laba
komprehensif setelah pajak dimulai
untuk tahun buku 2013
Source: Perseroan Sojitz Corporation AFP International Capital Pte. Ltd. Jermina Limited PT Sumber Arusmulia Frame Bridge Investment Ltd Perseroan Pembangunan PT Deltamas 25% 25% 45.97% 1.29% 2.74 % 99.9%
Prospek Usaha :
Perekonomian Indonesia yang terus tumbuh secara berkesinambungan dengan rata-rata pertumbuhan ekonomi tahunan dalam beberapa tahun terakhir yang di atas 6% berpengaruh positif terhadap peningkatan saya beli masyarakat, di mana jumlah penduduk dalam kategori berpendapatan menengah juga terus tumbuh didasari oleh tingkat pertumbuhan penduduk Indonesia yang tinggi.
Hal ini menjadikan pasar domestik Indonesia amat menjanjikan bagi sektor manufaktur dari luar negeri dengan kondisi negara yang stabil dan pasar yang besar disertai daya beli masyarakat yang mendukung. Sektor kawasan industri juga mendapat pengaruh positif dari pergeseran struktural di Cina di mana negara tersebut mengalihkan fokus dari pertumbuhan yang didasari oleh investasi menjadi pertumbuhan yang berbasis konsumsi. Hal tersebut membuat redistribusi pendapatan yang
sebagian besar terjadi pada upah buruh, yang
mengakibatkan peningkatan biaya produksi yang signifikan bagi para produsen di sektor manufaktur. Hal terebut membuat para produsen tersebut diprediksi akan memindahkan situs produksi utamanya ke negara lain, di mana Indonesia diperkirakan akan menjadi negara tujuan utama bagi para produsen tersebut dikarenakan oleh faktor-faktor yang telah disebutkan di atas.
Kepemilikan Saham Pasca IPO
Source: Emiten 20.00% 2.19% 1.03% 36.78% 20.00% 20.00%
Sojitz Corporation Jermina Limited
PT Sumber Arus Mulia AFP International Capital PTE, Ltd Fame Bridge Investments Ltd Masyarakat
Kota Industri Terintegrasi Deltamas
6 Kegiatan Usaha Perseroan:
Industri
• Strategi bisnis perseroan adalah menentukan bidang
tanah untuk dijual, yang dipersiapkan dan
dikembangkan dengan cara meratakan tanah serta membangun akses jalan, sarana prasarana dan infrastruktur lainnya. Perseroan memiliki dua kategori target pelanggan di kawasan industri, yaitu:
• Produsen besar berskala internasional seperti industry otomostif yang membeli lahan yang besar untuk dikembangkan
• Produsen kecil yang membeli lahan yang lebih kecil yang berdekatan dengan produsen yang lebih besar Komersial
• Properti komersial Perseroan kebanyakan berupa kluster tipe ruko yang dijual ke perusahaan atau individu yang kemudian emngguanakan property tersebut untuk memenuhi kebutuhan komunitas perumahan atau berdekatan dengan sentra industry dalam GIIC atau daerah industri ringan. Zona
komersial kota Deltamas mencakup pusat
pemerintahan, di mana pusat pemerintahan Kabupaten Bekasi saat ini berada, dan sebuah pusat pendidikan dengan sekolah sekolah dan institusi termasuk ITSB dan Pangudi Luhur.
Perumahan
Pengembangan perumahan perseroan terdiri atas unit individu yang dibangun di kluster perumahan. Kluster dijual dengan kisaran harga menengah bagi keluarga dan individu pberpenghasilan menengah. Namun ke depannya, perseroan berniat untuk mengembangkan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.
Infrastruktur dan sarana prasarana
Perseroan membeli air yang belum diolah dari Perum Jasa Tirta yang kemudian diolah di instalasi pengolahan air milik Perseroan. Perseroan juga memiliki unit instalasi pengolahan air limbah dan Perseroan telah mengembangkan jaringan pipa dan drainase canggih, yang digunakan untuk menyalurkan air dari pelanggan di bangunan pabrik standar dan GIIC ke unit instalasi untuk pengolahan , yang kemudian air ini dialirkan ke sungai.
Strategi Usaha:
• Melanjutkan upaya pemasaran yang ada untuk
menarik pelanggan utama produsen industry • Perluasan areal cadangan lahan
• Perubahan peruntukan lahan di kawasan Kota
Deltamas untuk memenuhi banyaknya permintaan • Membangun infrastruktur serta fasilitas dengan
standar internasional yang dapat menarik investor asing
• Strategi pendapatan berulang di masa depan Risiko Usaha:
• Risiko ketergantungan terhadap beberapa pelanggan utama
• Risiko persaingan usaha
• Risiko infrastruktur yang belum memadai • Risiko hubungan kerja dengan karyawan
• Risiko terkait dengan polis asuransi yang tidak memadai
Risiko Terkait dengan Industri Properti:
• Risiko kehilangan hak atas tanah berdasarkan peraturan pemerintah
• Risiko perubahan ketentuan peraturan perundang-undangan
• Risiko tingkat suku bunga yang tinggi
• Risiko yang terkait dengan pengembangan dan investasi property
ANALISA DAN PEMBAHASAN:
Dengan model bisnis yang baik dengan fokus utama pada kawasan industri terintegrasi di mana juga dibangun lahan residensial dan komersial, Perseroan terus berupaya menjadikan Kota Deltamas sebagai kawasan yang ideal untuk kegiatan industri dan usaha. Model kawasan yang terintegrasi tersebut tentunya
dapat meningkatkan minat para pebisnis untuk
berinvestasi dan membangun situs produksinya di Kota Deltamas, yang tentunya akan berimbas positif terhadap pendapatan Perseroan.
Hal tersebut juga didukung oleh situasi makroekonomi Indonesia yang mendukung, dan juga keunggulan dari sisi internal perseroan yang memiliki strategi untuk meminimalisasi resiko usaha dengan cara memulai kegiatan operasional untuk pengembangan lahan setelah adanya konfirmasi ketertarikan pembeliah lahan dari calon pelanggan industri dan komersial, ataupun
konfirmasi penjualan untuk calon pelanggan
pemukiman.
Perseroan berencana menjual sekitar 100ha dan 110ha lahan di tahun 2013 dan 2014, dengan proyeksi pertumbuhan harga jual rata-rata lahan tersebut sekitar 10% per tahunnya. Dengan cadangan lahan yang hampir mencapai 2000ha, kami cukup positif dengan cashflow perusahaan di tahun-tahun ke depan, meskipun dengan catatan property cycle diasumsukan akan cenderung
Deltamas BEST KIJA Tahun 1Q13 1Q13 1Q13
Land Bank 2,989 858 2,784
PerTahun 1Q13 1Q13 1Q13
Penjualan 182 272 732 Kinerja Laba Usaha 99 185 226 (Rp Miliar) Laba Bersih 104 174 200
Sisa Land Bank (ha)
Valuasi PT. Purnadelta Lestari Tbk
FDI Inflow (USD Billion)
Source: Bank Indonesia
2 7 12 17 22 27 32 37 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Q2013 DDI FDI
catatan property cycle diasumsukan akan cenderung stabil.
Berdasarkan hasil riset Sinarmas Sekuritas, NAV/share Perseroan diestimasi berkisar pada level Rp410, dengan asumsi utilisasi di sektor industri, komersial dan pemukiman masing-masing sebesar 80%, 70%, dan 70%. Harga saham perseroan ditawarkan pada harga Rp205-Rp255, atau dengan diskon cukup signifikan sekitar 50%-60% terhadap NAV/share perseroan.
Dengan valuasi yang rendah tersebut, kami memberikan
rekomendasi BUY untuk saham PT Puradelta Lestari Tbk. Source: Emiten
Aset 7,524 2,516 7,452 Kewajiban 2,931 536 3,275 Ekuitas 4,593 1,980 4,177 D/E (x) 0.64 0.27 0.78 OPM 54% 68% 31% NPM 57% 64% 27% EPS 1Q13 2 19 15 BVS 1Q13 85 211 305 EBIDA Margin 20% 34% 55% ROA 5% 20% 5% ROE 18% 27% 16% Harga Saham (Rp) 230 730 310 Jumlah Saham (Miliar) 54.0 9.4 13.7 Market Cap (Rp Miliar) 12,420 6,862 4,247
PBV 2013 2.7 3.5 1.0
Market Cap/ha 4,155 7,998 1,526 Valuasi
Fiscal Year End 2010A 2011A 2012A 2013E 2014F Income Statements (Rp million)
Sales 419,355 151,081 1,350,581 1,580,000 2,230,000
Cost of Sales 450,631 90,075 883,382 678,000 990,000
Gross Profit (Loss) (31,276) 61,006 467,199 902,000 1,240,000
Operating Expenses 29,475 44,795 96,963 142,200 200,700
Income (Loss) from Operations (60,751) 16,211 370,236 759,800 1,039,300
Other Income (Expenses) (6,845) 7,028 41,882 59,401 188,682
Income (Loss) Before Tax (67,596) 23,239 412,118 819,201 1,227,982
Current Tax Expenses 21,024 7,562 67,901 163,840 245,596
Income (Loss) before Effect of Restructuring Transaction
among Entities under Common Control (88,620) 15,677 344,217 655,361 982,386
Proforma Adjustments 13,099 2,112 15,501 0 0
Net Income (Loss) (75,521) 17,789 359,718 65,361 982,386
Balance Sheet (Rp million)
Cash & Cash Equivalent 87,359 919,498 1,231,739 3,805,031 4,302,305
Real Estate Inventories 7,120,898 7,346,291 6,675,079 5,340,063 5,073,060
PPE - Net 24,668 25,040 34,807 618,474 548,891 Total Assets 7,245,338 8,393,614 8,081,457 9,872,687 10,044,876 Loans 2,903,816 3,059,749 2,428,711 1,743,723 1,058,735 Medium-term Notes 80,000 0 0 0 0 Sales Advances 105,749 1,036,599 1,033,650 340,000 411,400 Total Liabilities 3,115,874 4,248,473 3,592,099 2,213,460 1,599,872 Total Equity 4,129,464 4,145,141 4,489,358 7,659,227 8,445,004
Source: Emiten, Estimasi Sinarmas Sekuritas
Total Equity 4,129,464 4,145,141 4,489,358 7,659,227 8,445,004
Cash Flows (Rp million)
CFO 113,448 954,445 841,076 1,362,189 1,848,148
CFI 160 1,008 (2,119,593) (588,216) (459,748)
CFF (99,911) (127,983) 1,615,169 1,799,318 (891,125)
Net Increase (Decrease) in Cash and Cash Equivalents 13,697 827,470 336,652 2,573,292 497,274
KEY RATIO
Sales Growth (%) n/a -64.0% 793.9% 17.0% 41.1%
Net Income Growth (%) n/a -123.6% 1922.1% 82.2% 49.9%
OPM -14.5% 10.7% 27.4% 48.1% 46.6%
Net Margin -18.0% 11.8% 26.6% 41.5% 44.1%
ROE (%) -1.8% 0.4% 8.0% 8.6% 11.6%
EQUITY DIVISION Jakarta- Pluit Jl. Pluit Kencana No. 15A Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T + 62 21 661 7768 F + 62 21 661 9884
Jakarta - Sudirman Menara Batavia 27th floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220
T + 62 21 5793 0008 F + 62 21 5793 0010
Jakarta – Kebon Jeruk Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530
T + 62 21 532 4074 F + 62 21 536 2157
BSD
Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T + 62 21 5387495 F + 62 21 5387494
Jakarta – Centro
Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No. 26-29 Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta 14450 T +62 21 56945227 F +62 21 56945226 Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T + 62 22 721 8200 F + 62 22 721 9255 Tasikmalaya
Ruko Tasik Indah Plaza No. 21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T + 62 265 345000 F + 62 265 345003
Yogyakarta Jl. Juadi No. 1 Kotabaru Yogyakarta 55224 T + 62 274 550 123 F + 62 274 551 121
Surakarta
Jl. Slamet Riyadi 330A Solo 57145 T + 62 271 736599 F + 62 271 733478 Malang Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T + 62 341 347 611 F + 62 341 347 615 Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T + 62 31 501 1128 F + 62 31 503 3196 Surabaya – Diponegoro Jl. Diponegoro 141-143 Surabaya 60264 T + 62 31 567 0388 F + 62 31 561 0528 Denpasar
Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T + 62 361 225099 F + 62 361 245099
Pontianak: Jl. Gajah Mada No. 59 Pontianak 78121 T. +62 561 749558 F. +62 561 746284
Balikpapan
Jl. Jend. Sudirman No. 51A Balikpapan 76114 T + 62 542 746313-16 F + 62 542 746317
Makassar
Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar 90113 T + 62 411 3632388 F + 62 411 3614634
Pekanbaru
Jl. Sumatera No. 9, Simpang Empat Pekanbaru - Riau 28000 T + 62 761 7894368 F + 62 761 7894370
Medan
Jl. Teuku Amir Hamzah No.26 T + 62 61 6633065 F + 62 61 6617597
HEAD OFFICE
Reliance Building Jl. Pluit Kencana No. 15A, Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T + 62 21 661 7768 F + 62 21 661 9884
RESEARCH DIVISION
Jasa Adhi Mulya [email protected]
Wilson Sofan [email protected]
Christine Natasya [email protected]
Wibowo Suhaidi [email protected]
Lanjar Nafi Taulat I [email protected]
POJOK BURSA & GALERI INVESTASI
UPN “Veteran” Jakarta Jl. RS Fatmawati, Pondok Labu Jakarta 12450
T + 62 21 7656971 ext. 197 F + 62 21 7656971 ext. 138
President University
Resto Plaza 1F - Jababeka Education Park Jl. Ki Hajar Dewantara Raya
Cikarang - Bekasi 17550 T + 62 21 89106030
Universitas Siliwangi Tasikmalaya Jl. Siliwangi No. 24
Tasikmalaya 46151 T + 62 265 323685 F + 62 265 323534
Universitas Kristen Duta Wacana Jl. Wahidin Sudiro Husodo Yogyakarta 55224 T + 62 274 563 929 F + 62 274 513 235
UPN "Veteran" Yogyakarta Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta
T + 62 274 485268 F + 62 274 487147
STIE "AUB" Surakarta Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 T + 62 271 854803 F + 62 271 853084 Universitas Surabaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 T + 62 31 298 1203 F + 62 31 298 1204
Universitas Muhammadiyah Gresik Jl. Sumatra 101 GKB
Gresik 61121 T + 62 31 395 1414 F + 62 31 395 2585
Universitas Negeri Malang Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T + 62 341 585914 F + 62 341 552888
Universitas Muhammadiyah Malang Jl. Raya Tlogomas 246 Malang 65144 T + 62 341 464318-9 F + 62 341 460782 Universitas Brawijaya Jl. Veteran Malang 65145 T + 62 341 551611, 575777 F + 62 341 565420 STIE Malangkucecwara Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T + 62 341 491813 F + 62 341 495619 Universitas Jember Jl. Jawa No. 17 Jember 68121 T + 62 331 330732 F + 62 331 326419 STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T + 62 31 5947505 F + 62 31 5932218 Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T + 62 333 419613 F + 62 333 419163
Universitas Tanjungpura Pontianak Jl. Jendral Ahmad Yani
Pontianak 78124 T + 62 561 743465 F + 62 561 766840
Politeknik Kediri Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 T. (0354) 683128 F. (0354) 683128
Universitas Negeri Makassar Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2
Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222 T. 0411-889464 / 881244 F. 0411-887604 Disclaimer DisclaimerDisclaimer Disclaimer::::
This research report has been issued by PT Reliance Securities Tbk. It may not be reproduced or further distributed or published, in whole or in part, for any purpose. PT Reliance Securities Tbk. has based this document on information obtained from sources it believes to be reliable but which it has not independently verified; PT Reliance Securities makes no guarantee, representation or warranty and accepts no responsibility to liability as to its accuracy or completeness. Expression of opinion herein are those of the research department only and are subject to change without notice. This document is not and should not be construed as an offer or the solicitation of an offer to purchase or subscribe or sell any investment. PT Reliance Securities Tbk and its affiliated and/or their offices, directors, and employees may own or have positions in any investment mentioned herein or any investment related there to and may from time to time add to or disposes of any such investment. PT Reliance Securities Tbk. and its affiliates may act as market maker or have assumed an underwriting position in the securities of companies discusses herein (or investment related thereto) and may sell them to or buy them from customers on a principal basis and may also perform or seek to perform investment banking or underwriting services for or relating to those companies.
