JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN PURIMAS SURABAYA

(1)

ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL

PROYEK PEMBANGUNAN

APARTEMEN PURIMAS SURABAYA

Christy Gery Buyang, Farida Rachmawati, ST. MT

Jurusan Teknik Sipil, , FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111

E-mail: farida_rahma@ce.its.ac.id

Abstrak

Sebuah rencana pembangunan proyek perlu dilakukan studi kelayakan untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal. Studi kelayakan juga dilakukan pada proyek pembangunan Apartemen Purimas. Dengan biaya investasi pembangunan proyek yang besar, maka perlu diketahui apakah proyek ini layak dilihat dari beberapa aspek yang akan dianalisa. Tugas akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas terhadap aspek teknis dan finansial.

Metode yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah dengan mengumpulkan data primer dan sekunder. Setelah data dikumpulkan, dilakukan analisa aspek teknis yang meliputi tiga perode masa konstruksi. Dan untuk aspek finansial dilakukan perkiraan pendapatan dan pengeluaran serta penilaian investasi baru kemudian dilakukan analisa sensitivitas.

Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi dan masa konstruksi, pembangunan Apartemen Purimas telah layak

karena sesuai dengan standar zoning dan peraturan yang berlaku yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00 dihasilkan NPV sebesar Rp. 27.711.299.139,00 dengan tingkat penjualan 80%. Dari analisa sensitivitas, Apartemen Purimas akan menjadi tidak layak jika tingkat penjualan dibawah 67%.

Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen

I PENDAHULUAN

APARTEMEN Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Timur untuk tinggal di apartemen, karena apartemen ini berusaha menghadirkan konsep yang minimalis. Rencana pembangunan apartemen ini juga akan dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat okupansi sebuah apartemen, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan, maka sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang cukup besar.

Tugas Akhir ini melaporkan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi teknis dan kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi finansial.

II METODE

A. Tahap Telaah

Langkah awal dalam menyusun Tugas Akhir ini, yaitu dilakukan pengumpulan data-data finansial pembangunan proyek yang dibuat pihak owner, kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian. Setelah itu dilakukan analisa data yang dibagi menjadi dua bagian. Segi Teknis dilakukan perhitungan menyangkut luasan bangunan dan penunjangnya yang hasilnya digunakan untuk perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Sedangkan dari Segi Finansial dilakukan pengolahan data keuangan dalam bentuk aliran kas masuk, serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama masa investasi, kemudian dilakukan analisa kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Setelah mengetahui NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan variabel analisa investasi.

III HASIL DAN PEMBAHASAN

A Gambaran Umum Proyek

Proyek Apartemen Purimas dibangun di atas lahan yang terletak di Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44 Surabaya. Terdiri dari 624 unit apartemen yang tersebar pada 14 lantai dalam satu tower. Lahan pembanguan Apartemen Purimas ini

berada pada kawasan purimas yang memang diperuntukan sebagai pemukiman. Berdampingan dengan kawasan perumahan dan terletak tepat di depan akses masuk kawasan purimas, apartemen ini diharapkan dapat menarik berbagai

peminat. Dengan luas lahan 3802 m2 dan dasar bangunan

(2)

B Analisa Teknis  Masa Pra Konstruksi

 Zoning

Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas lulus uji kriteria ini.

 Koefisien Dasar Bangunan

Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan proyek pembangunan Apartemen Purimas:

Luas area proyek = 3802 m2

Luas Dasar Bangunan

(Fasilitas gedung dan pelengkap) = 1520,25 m2

KDB = 1520,25 𝑚2

3802 𝑚2 = 0,399 ≈ 39,9% < 60%

 Koefisien Lantai Bangunan

Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien Lantai Bangunan, Luas Lantai Bangunan :

Hunian = 16458 m2

Fasilitas gedung dan pelengkap = 8476,5 m2 +

Total = 24934,5m2

KLB = 24934,5 𝑚2

3802 𝑚2 = 6,55 ≈ 655% < 1500%

 Ruang Terbuka

Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan terbuka seluas 60,1%.

Masa Konstruksi

Dalam masa konstruksi ditinjau faktor-faktor yang sangat berpengaruh terhadap pelaksanaan suatu pembangunan sesuai yang tertera pada Permen PU No.45/2007 tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara.. Disini dipertimbangkan garis besar faktor-faktor seperti ketersediaan lahan, ketersediaan material, tenaga kerja, alat berat dan metode konstruksi.

a) Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas

lahan yang dipakai untuk pembangunan 1520,25 m2,

dimana masih tersedia lahan kosong yang bisa dipakai untuk proses bongkat muat material dan lainnya. Kontur pada proyek pembangunan Apartemen Purimas cukup baik sehingga proses konstruksi dapat dengan mudah dilaksanakan.

b) Ketersediaan material pada proyek pembangunan

Apartemen Purimas ini didapat dari daerah sekitar Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta. Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai

80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari 3 supplier

yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material dari proses bongkar muat berada pada salah satu sisi jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan

keluar dari kawasan Purimas.

c) Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini

didatangkan dari daerah Surabaya dan Jawa Tengah. Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini berasal dari 8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan shif malam. Dapat disimpulkan bahwa Apartemen Purimas telah memenuhi syarat dari sisi ketersediaan dan

supply tenaga kerja

d) Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower

crane yang berasal dari kontraktor PT. Nusa Raya Cipta. Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian dirakit di Surabaya.

e) Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini

menggunakan metode konstruksi konvensional. Kolom dan balok merupakan tulangan yang dipasang pada struktur bangunan yang kemudian dipasang bekisting baru dilakukan pengecoran. Untuk komponen dinding memakai bata ringan guna memperkecil beban strukturnya.

Dari beberapa aspek pada proses konstruksi tersebut, proyek pembangunan Apartemen Purimas Surabaya telah sesuai dengan Permen PU No.45/2007, tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara.

 Masa Pasca Konstruksi

Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung

Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen Purimas. Salah satunya melewati jalan rungkut madya jika berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju ke Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak langsung akan melewati Apartemen Purimas. Disamping itu, dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka semakin mudah pula akses untuk menuju Apartemen Purimas.

Demi kepuasan dan kenyamanan penghuninya,

Apartemen Purimas menyediakan berbagai fasilitas

pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman, parkir ground dan basement, area belanja, area makan, fitness center, tempat bermain anak, spa dan sauna, café dan restoran, kolam renang, perpustakaan, jasa laundry, 24 jam pengamanan, dan wifi area.

Dengan akses dan fasilitas pendukung yang disediakan oleh pengelola, maka apartemen ini layak dijadikan salah satu tempat hunian yang prestisius.

Analisa Luasan Area Parkir

Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir,

Unit dengan luas > 90 m2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit Unit dengan luas70-90 m2 = 1 parkir R4 untuk 2 unit Unit dengan luas < 70 m2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit

Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda empat; SRP = Satuan Ruang Parkir

(3)

Tahun ke-

Tahun

Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)

1 2012

69.790.956.218

2 2013

78.701.889.164

3 2014

88.601.669.236

3.554.928.000

92.156.597.236

4 2015

18.810.713.018

3.554.928.000

22.365.641.018

5 2016

9.899.780.073

3.554.928.000

13.454.708.073

6 2017

3.554.928.000

7 2018

3.554.928.000

8 2019

3.910.420.800

9 2020

3.910.420.800

10 2021

3.910.420.800

No Nama Lantai Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan)

1 Lantai 2 1.25 24 30 900 2 Lantai 3 1.25 24 30 900 3 Lantai 5 1.25 24 30 900 4 Lantai 6 1.25 24 30 900 5 Lantai 7 1.25 24 30 900 6 Lantai 8 1.25 24 30 900 7 Lantai 9 1.25 24 30 900 8 Lantai 10 1.25 24 30 900 9 Lantai 11 1.25 24 30 900 10 Lantai 12 1.25 24 30 900 11 Lantai 15 1.25 24 30 900 12 Lantai 16 1.25 24 30 900 13 Lantai 17 1.25 24 30 900 11700

No Luas (m2) Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan) 1 110 0.03 10 30 990

Tipe Keterangan Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan) Tipikal SWP Tipe1 5.32 5 30 798 SWP Tipe2 5.32 5 30 798 SWP Tipe3 5.32 5 30 798 Tipikal SWP Tipe4 4.2 5 30 630 SWP Tipe5 4.2 5 30 630 SWP Tipe6 4.2 5 30 630 4284

No Keterangan

Daya (kwh)

t (jam) n2 (hari)

P total (kwh/bulan)

1 Elevator (3buah)

6.5

24

30 14040

tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat. Total tempat parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil / R4. Dari 128 SRP tersebut, 115 SRP untuk R4 dan 66 SRP R2 yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat.

C. Analisa Finansial

Tabel 4.1 Biaya Investasi Apartemen Purimas

Sumber : Hasil Perhitungan

 Pendapatan

A. Penjualan Unit Apartemen

Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari 13 lantai tipikal). Pendapatan apartemen ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge.

B. Service Charge

Pada Apartemen Purimas dikenakan service charge

sebesar Rp.18,000.00/m2. Service charge akan mengalami

kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen Purimas.

C. Rekapitulasi Pendapatan

Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge per tahunnya diperoleh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen. Selengkapnya mengenai rekapitulasi pendapatan dari Apartemen Purimas dapat dilihat pada tabel 4.2.

Tabel 4.2 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen

 Pengeluaran

 Biaya Operasional Apartemen Purimas A. Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Purimas

1. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan

a. Pencahayaan Ruang Koridor

Tabel 4.3 Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor

Keterangan: t = waktu pemakaian

n2 = jumlah hari dalam 1 bulan

Ptotal = daya x t x n2

b. Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen

Kantor manajemen apartemen berada di ruangan

seluas 110 m2 dimana tiap meter perseginya

memerlukan daya 0.03 kWh. Selengkapnya dapat dilihat pada tabel 4.4.

Tabel 4.4 Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor

2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih

Tabel 4.5 Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih

3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator

Tabel 4.6 Total Daya Listrik Untuk Elevator

No Uraian Pekerjaan Perhitungan Jumlah 1 Pengadaan Lahan 3.000.000 x 3802 m2 11.406.000.000 2 Biaya Perizinan 2,5 % x 129.381.300.000 3.234.532.500 3 Biaya Perencanaan 10% x 129.381.300.000 12.938.130.000 4 Biaya Konstruksi 5.400.0000 x 23959 m2 129.381.300.000 5 Biaya Furniture 27.040.000.000 27.040.000.000 6 Pengembangan Fasilitas 50% x 12.938.130.000 6.469.065.000 Total 190.469.027.500

(4)

Usia Harga % (Tahun) Satuan Pengganti

I Pengecatan

1 Dinding dan Kolom m2 10.554 6 10.378 109.531.488 2 Balok dan Plat m2 3.220 6 10.954 35.271.880

II Penggantian Komponen Pintu

1 Assesoris Pintu dan Kusen bh 69 20 885.393 61.092.117 2 Kunci Pintu bh 69 20 44.900 3.098.100 3 Engsel Pintu bh 69 20 70.320 4.852.080

III Penggantian Komponen Mekanikal

1 Pompa Air bh 6 15 21.031.000 126.186.000 2 Kran Air bh 49 15 46.050 2.256.450

IV Penggantian Komponen Elektrikal

1 Saklar Tunggal bh 41 20 40.090 1.643.690 2 Saklar Ganda bh 20 20 48.140 962.800 3 Kotak Kontak bh 61 20 203.090 12.388.490 Total 100 100 100 100

No Jenis Pekerjaan Sat Vol

4. Kebutuhan Daya Untuk Air Conditioner (AC)

Tabel 4.7 Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner

No Luas (m2) Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan) 1 110 0.05 10 30 1650

Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya listrik total untuk operasional apartemen sebesar 32664 kWh. Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp.1,600.00/kwh, maka biaya listrik per bulan untuk operasional apartemen sebesar Rp.52.262.400,00.

B. Perhitungan Biaya Air Apartemen Purimas Tabel 4.8 Kebutuhan Air

No Keterangan Pemakaia n (m3) Tarif air (Rp/m3) Total (Rp) 1 Pemeliharaa n Meteran 3000 2 PPN 10% 300 3 Toilet 39.9 9500 379050 4 Kolam Renang 1.14 6000 6840 5 Taman 0.57 6000 3420 41.61 Total/bul an 392610 Total/tah un 471132 0

C. Perhitungan Gaji Karyawan Pengelola Apartemen

Tabel 4.9 Gaji Karyawan Pengelola Apartemen

No Keterangan Juml ah Harga Satuan (Rp) Total Gaji per Bulan (Rp) 1 General Manager 1 4.500.000 4.500.000 2 Manager 1 3.250.000 3.250.000 3 Staf 5 2.000.000 10.000.000 4 Security 5 1.250.000 6.250.000 5 Cleaning Srvice kantor 3 1.250.000 6.250.000 6 Pelaksana 5 1.250.000 6.250.000 7 Operasional kantor 5 1.250.000 6.250.000 Total 42.750.000

D. Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Tabel 4.10 Biaya Operasional Apartemen Purimas

No Keterangan Jumlah

1 Utilitas (Listrik, Air, Telepon) 53.155.010

2 Gaji Pegawai 40.250.000

3 Marketing (media iklan) 50.000.000

Total 143.405.010

4 Manajemen lain (5% dari Total)

ATK, Transportasi, dll 7.170.251

Total 150.575.261

Tabel 4.11

Rekap Biaya Operasional Kantor Apartemen Per Tahun

No Tahun Biaya/Bulan (Rp) Biaya/Tahun (Rp) 1 2014 150.575.261 1.806.903.126 2 2015 150.575.261 1.806.903.126 3 2016 158.104.024 1.897.248.282 4 2017 158.104.024 1.897.248.282 5 2018 166.009.225 1.992.110.696 6 2019 166.009.225 1.992.110.696 7 2020 174.309.686 2.091.716.231 8 2021 174.309.686 2.091.716.231 9 2022 183.025.170 2.196.302.043 10 2023 183.025.170 2.196.302.043

 Biaya Pemeliharaan

Besarnya biaya pemeliharaan per tahun dialokasikan sebesar 5% dari service charge apartemen (Poerbo, 1998).

Tabel 4.12

Biaya Pemeliharaan Apartemen

Gedung 97.760.520

Fasilitas Umum 97.760.520

195.521.040

 Biaya Penggantian Apartemen

Biaya penggantian dalam Apartemen Purimas meliputi penggantian komponen pintu, penggantian komponen mekanikal, penggantian komponen elektrikal dan pengecatan bangunan. Biaya penggantian tersebut dikeluarkan pada saat usia komponen gedung yang harus diganti.

(5)

Penggantian Total Tahun ke-n Biaya

6 144.803.368 15 128.442.450 20 84.037.277

Tabel 4.14 Biaya Penggantian pada Tahun ke-n

 Analisa Aliran Kas

Penilaian investasi diketahui dengan menghitung aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek. Suku bunga didapat dari rata-rata suku bunga tiga bank terbesar di Indonesia.

Perhitungan MARR Equity :

Safe Rate + 5,75%

Resiko Investasi + 5,75% +

Total = + 11,5 %

MARREquity

MARRInvestasi = MARREquity + Loan = ( 0.3 x 11,5%) + (0.7 x 12%)

= 3,83% + 8% = 11,83% ≈ 12%

Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran

Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 12%,

serta penilaian investasi selama 10 tahun. Kriteria yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi proyek Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV, IRR, dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas. Tabel cashflow dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1.

Dalam pembangunan Apartemen Purimas menghabiskan dana investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dengan masa investasi 10 tahun. Dengan mengurangkan biaya pengeluaran (investasi, operasional) terhadap pemasukan (penjualan unit apartemen), investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00

Tabel 4.15 Penilaian Kelayakan Investasi

NPV

Rp.27.711.299.139,00

IRR

39%

MARR

12%

 Analisa Sensitivitas

Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat penjualan apartemen dengan presentase yang berbeda, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya. Perhitungan analisa sensitivitas dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1-3. Selebihnya hasil dari perhitungan analisa sensitivitas dapat dilihat pada tabel 4.17.

Tabel 4.17 Analisa Sensitivitas Terhadap Penjualan

Okupansi Apartemen NPV IRR 65% Rp. (4.209.639.799,00) 7% 75% Rp.17.070.986.159,00. 29.00% 80% Rp.27.711.299.139,00 39.00%

Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas dengan merubah tingkat penjualan diatas, dibuatlah grafik untuk mengetahui bagaimana pola perubahan NPV dengan tingkat penjualan dan IRR dengan tingkat penjualan. Selengkapnya dapat dilihat pada grafik sensitifitas gambar 4.1 dan 4.2.

Gambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan

Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan

Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil NPV positif, maka dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi 75% sehingga menghasilkan NPV sebesar Rp.17.070.986.159,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negatif sebesar Rp. 4.209.639.799,00 dan IRR yang dihasilkan 7% lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak. Tampak disini bahwa ketika tingkat penjualan 65%, proyek Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial.

Dari hasil perhitungan diatas, kemudian dilakukan interpolasi untuk mencari NPV=0. Dan didapatkan hasil yaitu dengan tingkat penjualan 67%. Dengan demikian Apartemen Purimas akan mendapat impas pada saat tingkat penjualan mencapai 67%.

IV KESIMPULAN DAN SARAN

 Kesimpulan

Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat

penjualan

(6)

ditarik kesimpulan sebagai berikut :

1. Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi,

perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Dari masa konstruksi, pelaksanaan bangunan telah sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dari kedua tinjauan ini, Apartemen Purimas dikatakan layak. Akan tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi penghuni.

2. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi

dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dihasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00 dengan tingkat penjualan 80%.

3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat

dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Purimas akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika tingkat penjualan dibawah 67%.

 Saran

Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada proyekApartemen Purimas adalah :

1.

Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa

sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.

V. UCAPAN TERIMA KASIH

1. Kedua orang tua dan keluarga kami yang telah

memberikan motivasi dan dukungan baik moril maupun materi.

2. Ibu Farida Rachmawati yang telah meluangkan waktu,

tenaga dan berbagi pengalaman dengan ketulusan dalam penyusunan tugas akhir ini.

3. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi yang telah

membantu dalam penyelesaian tugas akhir ini yang tidak bisa disebutkan satu persatu.

VI. DAFTAR PUSTAKA

Aurora, R. P. 2011. Analisa Teknis dan Finansial Proyek

Pembangunan Apartemen Ciputra World Surabaya.

Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Abel, P. 2006. Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung

Pertemuan Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas

Kabupaten Kalimantan Tengah. Tesis Manajemen

Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Cleland. 1987. Konsep Dasar Proyek, www.nuyos.wordpress

.com/2010/05/04/p-i-kosep-dasar-proyek, diakses Juni 2012

Fuadiyah, N. 2009. Analisa Teknis dan Finansial Proyek

Trillium Office and Residence Surabaya. Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan

Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta : Unit Penerbit dan Percetakan.

Kirk, SJ dan Alphonse J. Dell’Isola. 1995. Life Cycle Costing

for Design Professionals. New York: Mc Graw Hill. Inc

Kodoatie. 1995. Ekonomi Teknik. Yogyakarta. Penerbit Andi

Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management.

Edisi ke-5. Amerika Serikat : Real Estate Education Company.

Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor

272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Teknis

Penyelenggaraan Fasilitas Parkir.

M. F. Zahedi. 2007. Analisa Teknis dan Finansial

Pembangunan Depo Peti Kemas Di Kota Banjarbaru.

Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Novianto A. 2007. Analisa Teknis dan Finansial

Swastanisasi Proyek Pembangunan Perkantoran (Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas

Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas). Tesis

Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007

Tentang Perdoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006

Tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.

Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan.

Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat

Banyak. Jakarta : Djambatan.

Poerwadarminta, 1991. Apartemen, www.ml.scribd.com/doc/

592 15188/tugas-apartemen, diakses Juni 2012

Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek.

Yogyakarta:Liberty.

Pudjawan. 2007. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan

ke-3. Surabaya : Guna Widya.

Ramadan R. 2010. Analisa Teknis dan Finansial Proyek

Gedung Mitra Surabaya. Tugas Akhir Manajemen

Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Sutojo, S. 1996. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta :

PT.Sapdodadi.54

Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga

Stein.1967.Apartemen,www.ml.scribd.com/doc/

59215188/tugas -apartemen, diakses Juni 2012

Thuesen dan Fabrycky 2002. Ekonomi Teknik, <http://www.

scribd. com/ doc/7162479/Gagukesha-Ekonomi-Teknik, diakses Juni 2012

UURS Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Pengertian