BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Kebutuhan lahan dan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas meningkat dari waktu ke waktu. Lahan/tanah adalah sebuah sumber daya alam yang merupakan hasil tambang, penghasil sumber daya hutan, dan tempat dimana
semua makhluk hidup melaksanakan kehidupan (Yulir, 2004). Sedangkan menurut Pemerintah Menteri Pekerjaan Umum (PERMENPU) Nomor
45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara, bahwa bangunan gedung negara merupakan salah satu aset milik negara yang mempunyai nilai strategis sebagai tempat berlangsungnya proses penyelenggaraan negara yang diatur dan dikelola agar fungsional, andal, efektif, efisien, dan diselenggarakan secara tertib.
Lahan dan bangunan gedung merupakan salah satu aset. Definisi aset menurut Siregar (2004:175) adalah sesuatu barang yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai komersial (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki oleh badan usaha, instansi atau individu. Lahan dan bangunan gedung harus dikelola dengan baik agar penggunaan dan pemanfaatannya sesuai dengan tugas pokok dan fungsi (tupoksi) dari lahan dan bangunan gedung tersebut.
Salah satu aset yang dimiliki oleh PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi adalah lahan dan bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor (Gedung SOR Indoor) dengan luas lahan 2100 m2 dan luas bangunan 625 m2. Luas lahan kantor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi adalah 201.782 m2 dengan sebidang tanah kosong dari Jalan Tol Padalarang sampai Cileunyi mencakup lahan kantor di Dr. Djunjunan Nomor 257 Bandung untuk gedung kantor, kantin, pos keamanan, rumah dinas, koperasi, masjid, dan sekolah serta area parkir. Tahun 1985 Gedung SOR Indoor dinamakan Aula Serba Guna
digunakan untuk acara rapat dan kegiatan keagamaan, kemudian direnovasi pada tahun 2010 yang selesai pada bulan Desember 2011. Sumber dana untuk pembangunan Gedung SOR Indoor ini berasal dari Rencana Kerja Anggaran Perusahaan (RKAP) sebesar Rp. 1.805.000.000,00. Berdasarkan Dokumen Kontrak Pembangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi (lampiran 6), tupoksi Gedung SOR Indoor adalah penyediaan sarana dan prasarana olahraga untuk keperluan dan kebutuhan karyawan serta peningkatkan kreativitas karyawan PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi. Gedung SOR Indoor juga memiliki studio musikyang dapat digunakan untuk meningkatkan kreativitas karyawan dengan melakukan latihan musik. Luas studio musik yaitu 28,5 m2 dengan peralatan musik seperti drum set, gitar elektrik, gitar akustik, bass elektrik, keyboard, sound gitar, sound bass, sound keyboard, amplifier, mixer, microphone, sound vocal. Berikut ini adalah gambar aset studio musik yang terdapat pada Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
Sumber : Hasil Olah Data (2012). Gambar 1.1
Aset Studio Musik pada Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi
Berdasarkan pada hasil studi kasus yang telah dilakukan mengenai “Evaluasi Perencanaan Strategis Pengembangan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi”, diketahui bahwa
perencanaan strategis pembangunan Gedung SOR Indoor sudah memenuhi teknis pembangunan bangunan gedung negara, memiliki perencanaan strategis untuk penggunaan dan pemeliharaan aset, dan memiliki potensi pengembangan aset berdasarkan aspek pasar karena lokasi kantor strategis yaitu dekat dengan pusat kota dan Tol Pasteur, selain itu lingkungan sosial dari kantor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi adalah masyarakat dengan kelas ekonomi menengah ke atas. Berikut ini akan dijelaskan data mengenai tingkat penggunaan Gedung SOR Indoor dari bulan Januari 2012 sampai dengan bulan April 2012.
Tabel 1.1
Tingkat Penggunaan Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi
Bulan Nama Kegiatan Target Penggunaan (jam) Frekuensi Penggunaan (jam) Tingkat Penggunaan/ Kegiatan Januari 2012 Senam 208 68 33% Bulutangkis 208 72 35% Voly 208 72 35% Tenis Meja 208 82 39% Tenis Indoor 208 95 46% Februari 2012 Senam 208 64 31% Bulutangkis 208 72 35% Voly 208 91 44% Tenis Meja 208 84 40% Tenis Indoor 208 93 45% Maret 2012 Senam 208 64 31% Bulutangkis 208 72 35% Voly 208 91 44% Tenis Meja 208 82 39% Tenis Indoor 208 90 43% April 2012 Senam 208 56 27% Bulutangkis 208 64 31% Voly 208 72 35% Tenis Meja 208 85 41% Tenis Indoor 208 87 42%
Sumber : Hasil Olah Data (2012).
Tingkat penggunaan Gedung SOR Indoor dapat dilihat pada tabel 1.1 dimana tabel tersebut menunjukkan tingkat penggunaan dari bulan Januari 2012 sampai dengan bulan April 2012 dengan jam operasional adalah 8 jam dari hari
Senin sampai dengan Sabtu yaitu mulai pukul 08.00 sampai 16.00. Target penggunaan gedung sebesar 208 jam berasal dari perhitungan dimana apabila gedung GOR Indoor tersebut dalam 1 bulan (26 hari kerja) penuh yaitu hari Senin sampai dengan Sabtu dan 1 hari digunakan 8 jam, maka perkalian 26 hari dengan 8 jam akan menghasilkan target penggunaan Gedung SOR Indoor sebesar 208 jam. Penggunaan Gedung SOR Indoor untuk kegiatan olahraga masih jauh dari target yang diharapkan yaitu 208 jam. Frekuensi penggunaan gedung tertinggi hanya sebesar 95 jam. Berdasarkan data tersebut, dapat disimpulkan bahwa penggunaan Gedung SOR Indoor belum optimal. Lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor yang belum optimal masih representatif apabila dimanfaatkan kepada masyarakat sebagai bangunan multifungsi yang dapat dilakukan kegiatan seperti pertandingan olahraga, penyewaan tempat olahraga, penyewaan studio musik dan kegiatan lainnya.
Pengelola belum memiliki program pemanfaatan aset karena saat ini, penggunaan Gedung Sarana Olahraga Indoor diprioritaskan hanya untuk karyawan PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi. Kegiatan pemanfaatan aset sangat penting untuk dilakukan karena dapat menghasilkan pendapatan bagi perusahaan dan aset tersebut tidak menjadi idle capacity (terdapat aset yang tidak digunakan secara maksimal). Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindah Tanganan Barang Milik Negara menjelaskan bahwa pemanfaatan dapat dilakukan dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna atau bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Pemanfaatan merupakan kegiatan pendayagunaan diluar tugas pokok dan fungsi serta harus sesuai dengan peruntukkannya sama halnya dengan penggunaan maka diperlukan suatu tindakan atau upaya untuk mengoptimalkan aset tersebut sehingga dapat menghasilkan keuntungan bagi PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi. Menurut Siregar (2004), optimalisasi aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume,
legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Dalam tahap ini aset-aset yang dimiliki pemerintah diidentifikasikan dan dikelompokkan atas aset yang memiliki
potensi. Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokkan berdasarkan sektor-sektor unggulan yang menjadi tumpuan dalam strategi pengembangan
ekonomi nasional, baik jangka pendek, menengah, maupun jangka panjang. Salah satu cara untuk mengoptimalkan aset adalah dengan analisis Highest and Best Use (HBU). HBU Analysis adalah analisis yang bertujuan untuk mengembangkan aset yang berstatus idle capacity tetapi yang mempunyai potensi dikembangkan dengan mempertimbangkan legal aspek, kemungkinan fisik dan kelayakan finansial dari aset yang akan dikembangkan dengan HBU Analysis, aset-aset yang berstatus idle capacity dapat diidentifikasi serta akan diketahui pengembangan yang terbaik bagi aset-aset yang belum optimal tersebut.
Berdasarkan data-data tersebut diperoleh fenomena bahwa:
1. Pengelola Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi belum memiliki program pemanfaatan aset karena saat ini, penggunaan Gedung Sarana Olahraga Indoor diprioritaskan hanya untuk karyawan PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
2. Lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor dapat dimanfaatkan kepada masyarakat dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sehingga dapat menghasilkan pendapatan bagi PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
Sehubungan dengan masalah tersebut, peneliti tertarik untuk melakukan penelitian Tugas Akhir, maka diajukan judul ”Analisis Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi Menggunakan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)”.
1.2 Identifikasi Masalah
Berdasarkan penjelasan yang telah dikemukakan pada latar belakang masalah, peneliti mengidentifikasi masalah tersebut sebagai berikut:
1. Lahan dan bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor (Gedung SOR Indoor) memiliki luas lahan lahan 2100 m2 dan luas
bangunan 625 m2.
2. Berdasarkan pada hasil studi kasus, Pengelola Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi belum memiliki
program pemanfaatan aset karena saat ini, penggunaan Gedung Sarana Olahraga Indoor diprioritaskan hanya untuk karyawan PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
3. Penggunaan Gedung SOR Indoor belum optimal yang dapat dimanfaatkan kepada masyarakat dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sehingga dapat menghasilkan pendapatan bagi PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
1.3 Batasan Masalah
Berdasarkan identifikasi masalah di atas, peneliti melakukan pembatasan masalah menjadi:
1. Berdasarkan pada hasil studi kasus, pengelola belum memiliki program pemanfaatan aset karena saat ini, penggunaan Gedung SOR Indoor diprioritaskan hanya untuk karyawan dan keluarga karyawan PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
2. Lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor dapat dimanfaatkan kepada masyarakat dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sehingga dapat menghasilkan pendapatan bagi PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
1.4 Rumusan Masalah
Berdasarkan identifikasi masalah di atas, maka peneliti merumuskan masalah yaitu:
1. Bagaimana pertimbangan aspek fisik, legal, finansial, dan produktivitas maksimal dari pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung SOR
Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik untuk:
a. Gedung Sarana Olahraga Indoor, b. Studio musik,
c. Gedung Sarana Olahraga Indoor dan studio musik.
2. Berdasarkan keempat aspek di atas yang meliputi aspek fisik, aspek legal, aspek finansial dan aspek produktivitas maksimal, pertimbangan mana yang paling tepat untuk pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi?
1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan dan manfaat penelitian ditentukan terlebih dahulu agar penelitian ini lebih fokus pada permasalahan yang akan diteliti.
1.5.1 Tujuan Penelitian
Tujuan yang ingin dicapai dalam melakukan penelitian ini yaitu: 1. Untuk mendapatkan gambaran rinci mengenai pertimbangan
aspek fisik, legal, finansial, dan produktivitas maksimal dari pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik untuk:
a. Gedung Sarana Olahraga Indoor, b. Studio musik,
c. Gedung Sarana Olahraga Indoor dan studio musik.
2. Untuk mendapatkan gambaran rinci mengenai pertimbangan keempat aspek meliputi aspek fisik, legal, finansial, dan produktivitas maksimal yang paling tepat untuk pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
1.5.2 Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dari Penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Manfaat praktis yaitu:
Memberikan informasi dalam optimasi pemanfaatan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi, sehingga dapat menghasilkan alternatif pemanfaatan asset sebagai bahan masukan dan solusi pemecahan masalah yang dihadapi oleh pengelola.
2. Manfaat teoritis yaitu:
Mendapatkan pengetahuan dan keterampilan untuk melakukan pengelolaan aset khususnya pemanfaatan aset Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.
1.6 Lokasi Penelitian
Penelitian dilakukan di PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi dan untuk objek penelitiannya dilakukan di lokasi aset lahan milik PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi Jl. Dr. Djunjunan No. 257 Bandung. Berikut adalah peta lokasi dari objek penelitian yang diperoleh melalui pencarian dengan menggunakan Google Maps.
Sumber : http://maps.google.co.id/maps?hl=en&tab=II (2012). Gambar 1.2
Peta Lokasi Objek Penelitian
Lokasi Penelitian PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi
Jl. Dr. Djunjunan No. 257 Bandung
Gambar 1.2 menunjukkan lokasi dari PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi berada dalam garis berwarna hijau yang menandakan keberadaannya di Jl. Dr. Djunjunan No. 257 Bandung.
1.7 Jadwal Penelitian
Jadwal penelitian dilaksanakan 3 bulan dari tanggal 1 Maret 2012 sampai dengan 31 Juli 2012. Uraian kegiatan dan waktu pelaksanaan dapat dilihat dalam tabel 1.2 berikut ini :
Tabel 1.2 Jadwal Penelitian
No KEGIATAN
BULAN KEGIATAN (TAHUN 2011/2012)
Maret April Mei Juni Juli
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1.
Penentuan Topik dan Objek Penelitian Tugas
Akhir 2. Pengumpulan Proposal Tugas Akhir 3. Pengumpulan Laporan SK 4. Penentuan Pembimbing Tugas Akhir 5. Bimbingan dengan Dosen
Pembimbing
6. Pengumpulan Laporan Proposal Tugas Akhir 7. Seminar Usulan
Penelitian (UP) 8. Penulisan Laporan Tugas
Akhir
9. Persetujuan untuk Sidang Tugas Akhir
10. Pengumpulan Draft Tugas
Akhir
11. Sidang Tugas Akhir
12. Penulisan Artikel Ilmiah
Sumber : Hasil Olah Data (2012).
1.8 Keterbatasan Penelitian
Dalam melakukan penelitian ini, penulis memiliki keterbatasan yaitu penulis hanya menampilkan 3 alternatif pemanfaatan aset untuk Gedung SOR Indoor, Studio Musik, dan keduanya, sebenarnya terdapat elemen lain yang tidak dibahas dalam laporan tugas akhir ini yaitu alternatif pemanfaatan untuk MICE (Meeting, Incentive, Conference, dan Exhibition) serta gedung serba guna karena peneliti tidak menampilkan kebutuhan produk/jasa tersebut pada kuesioner. Alternatif pemanfaatan lain untuk MICE dan gedung serba guna dapat dijadikan data penelitian selanjutnya.
