PSAK 13 Properti Investasi 13022017

(1)

1

PSAK 13

(2)

Agenda

Ruang Lingkup dan Definisi

1

Klasifikasi Properti investasi

2

Pengakuan dan Pengukuran

3

Perolehan dan Pelepasan

4

Pengungkapan

(3)

3

Perkembangan PSAK Properti

Investasi

•

PSAK 13 (revisi 2007)  PSAK pertama tentang Properti

Investasi. Sebelumnya PSAK 13 mengatur tentang

investasi dalam saham yang diatur dalam PSAK 55

Instrumen keuangan.

•

PSAK 13 (revisi 2011),  merevisi pengaturan properti

dalam proses pembangunan yang awalnya diakui

sebagai aset tetap baru kemudian direklasifikasi,

dirubah menjadi investasi properti sejak awal

pembangunan.

•

PSAK 13 (Revisi 2013)  dampak perubahan PSAK 68

nilai wajar; definisi nilai wajar dan ketentuan

pengukuran nilai wajar.

3

(4)

Tujuan

•

Mengatur perlakuan akuntansi untuk

properti investasi dan pengungkapan

yang terkait.

•

Diterapkan dalam pengakuan,

(5)

5

Lingkup

•

PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam

PSAK 30 Sewa :

1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;

2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi; 3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan

keuangan lessee;

4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor;

5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan 6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.

•

PSAK ini tidak berlaku untuk:

1.Dikosongkan; dan  aset biologi telah dikeluarkan PSAK 69

2. Hak penambangan dan reservasi tambang.

(6)

Klasifikasi Properti Investasi

•

Properti Investasi adalah:

–

properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari

bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh

pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan)

untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan

nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan

barang

atau

jasa

atau

untuk

tujuan

administratif; atau

(7)

7

Klasifikasi Properti Investasi

•

Untuk

dapat

mengklasifikasikan

suatu properti sebagai properti

investasi, harus memenuhi

kedua

kriteria berikut:

1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan

2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).

7 1-2 Juni 2010

Mode of Usage

Mode of Usage

Mode of Ownership

(8)

Klasifikasi Properti Investasi

•

PSAK 13 membedakan antara properti

investasi

dengan

properti

yang

digunakan sendiri.

•

Properti

yang

digunakan

sendiri

mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap.

•

Properti yang digunakan sendiri adalah:

– _{Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau}

lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.

Mode of Usage

(9)

9

Klasifikasi Properti Investasi

• _{Untuk memenuhi kriteria properti investasi,}

properti haruslah :

–

Dikuasai oleh pemilik, atau

–

Dikuasai oleh entitas dalam sewa

pembiayaan

• _{Implikasinya, properti yang dikuasai lessee}

dalam sewa operasi tidak dapat

diklasifikasikan sebagai properti investasi.

• _{Amandemen IAS 40 Desember 2003}

membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan lessee

menggunakan model revaluasi, bahkan

untuk semua properti investasinya.

9

Mode of Ownership

(10)

Ruang Lingkup Properti Investasi

ISAK 31

•

Bangunan sebagaimana dimaksud dalam

definisi properti investasi mengacu pada

struktur yang memiliki

karakteristik

fisik

yang umumnya diasosiasikan

dengan suatu

bangunan

.

•

Karakteristik

fisik

dari

suatu

(11)

11

Contoh yang BUKAN properti investasi

Properti yang digunakan sendiri

Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual

Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga

Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan

Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi

Klasifikasi Properti Investasi

11

Example

Example

 _PSAK mana?

 _{PSAK 16}

 _{PSAK 14}

 _{PSAK 34}

 _{PSAK 30}

(12)

Klasifikasi Properti Investasi

• _{Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti}

investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi.

• _{Jika dua bagian tersebut:}

Dapat dijual terpisah

Tidak dapat dijual terpisah

Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan

 Entitas mencatatnya secara terpisah

(13)

13

Klasifikasi Properti Investasi

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :

 properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup.

 Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya.

13

Consolidate d

Consolidate d

Individual

(14)

Properti Investasi

• _{Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan}

nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.

• _{Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa}

depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum

menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)

• _{Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh}

entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.

(15)

15

Contoh Bukan Properti Investasi

• _{Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan}

usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual  Persediaan Properti (lihat· PSAK 14)

• _{Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan}

atas nama pihak ketiga  kontrak konstruksi

• _{Properti yang digunakan sendiri}_{, termasuk properti yang}

dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk

pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang

digunakan oleh karyawan

• _{Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara}

sewa pembiayaan.

(16)

Pengukuran Awal

• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16

– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property investasi akan mengalir ke Entitas, dan

– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal

• Pengukuran saat pengakuan

– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk

dalam pengukuran awal tersebut.

(17)

17

Pengukuran setelah Pengakuan

Awal

• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16

– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property investasi akan mengalir ke Entitas, dan

– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal

• Pengukuran saat pengakuan

– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk

dalam pengukuran awal tersebut.

• Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:

– Nilai wajar properti, dan

– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

(18)

Pengukuran setelah

Pengakuan Awal

Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai

properti Investasi

Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban

yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung

dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset

tertentu termasuk properti investasi

Tidak ada pilihan,

hanya fair value model

Pilih salah satu model untuk semua properti

Tidak ada pilihan, hanya cost

model

Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut pada

seluruh properti investasinya (dengan pengecualian).

Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut pada

(19)

19

Pengukuran setelah Pengakuan

Awal

19

Use PSAK 13 to account for one or more such

properties?

Properties not under PSAK 13

Properties under PSAK 13 Properties held to earn

rental or capital appreciation or both?

Any property held under operating lease?

Not within PSAK 13

Fair value model under PSAK 13

(20)

Pengukuran setelah

Pengakuan Awal

Fair Value Model

Fair Value Model

Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan

kondisi pasar pada tanggal neraca

Properti investasi tidak disusutkan.

(21)

21

Pengukuran setelah Pengakuan

Awal

Fair value model (PSAK

13

)

21 • Menggunakan nilai wajar

• Menggunakan nilai wajar •_• Menggunakan nilai wajar_{Menggunakan nilai wajar}

Revaluation model (PSAK 16)

• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya.

• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi

(penurunan nilai) atau ekuitas (surplus)

• .

• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi

(penurunan nilai) atau ekuitas (surplus)

• . • Tidak ada penyusutan.

• Tidak ada penyusutan. •_• Penyusutan._Penyusutan.

• Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca.

• Mencerminkan kondisi pasar

pada tanggal neraca. • Tidak spesifik, hanya _{mengharuskan secara reguler.} • Tidak spesifik, hanya

mengharuskan secara reguler.

Example

(22)

Nilai wajar

• Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar

• Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi lain dalam menentukan harga property.

• Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada nilai wajar.

• Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah

liabilitas dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nili kini pembayaran sewa minimum.

• Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan

menjadi nilai wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda.

(23)

23

Nilai wajar

• _{Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau}

kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah.

– peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya

dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);

– jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;

– nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease

income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau kewajiban;

– nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan

(24)

Tidak mampu mengukur nilai wajar

• _{Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai}

wajar secara andal atas dasar keberlanjutan.

• _{Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas}

tidak dapat mengukur nilai wajar secara berkelanjutan.

– Pasar properti sebanding tidak aktif

– Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia

• _{Properti investasi dalam tahap pengembangan}

tidak dapat diukur dan baru dapat diukur setelah pembangunan selesai.

• _{Jika entitas tidak dapat mengukur property}

(25)

25

Model Biaya

•

Setela pengakuan awal entitas

memilih model biaya mengukur

seluruh properti investasinya

sesuai dengan PSAK 16.

•

Jika memenuhi kriteria sebagai

dimiliki untuk dijual sesuai PSAK

58  diukur sesuai PSAK 58

(26)

Transfer

Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:

a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik

b) Dimulainya pengembangan untuk dijual

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik

b) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain

Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasi

(27)

27

Transfer

•

Ketika entitas menggunakan



–

transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti

yang ditransfer dan

–

TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan

pengukuran dan pengungkapan.

27

Cost Model

(28)

Fair Value Model

Transfer

•

Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat

dengan menggunakan

nilai wajar

 _{Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan}

ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada a)Dimulainya penggunaan

oleh pemilik b)Dimulainya

pengembangan untuk dijual

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti

investasi _{Properti yang}

dimiliki sendiri

Properti yang dimiliki

sendiri

Persediaan Persediaan

Properti Investasi

(29)

29

 Revaluation reserve is frozen and accounted for in accordance with IAS 16 subsequently

Properti Investasi Properti Investasi Properti yang dimiliki sendiri Properti yang dimiliki sendiri

Transfer

 _{Terapkan PSAK 16 hingga tanggal}

perubahan

 _{Memperlakukan perbedaan antara}

• Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan • Nilai wajar

dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16

29

 _{Perbedaan antara}

Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan Nilai tercatat

diakui dalam laporn laba rugi

Persediaan Persediaan Properti Investasi Properti Investasi Akhir masa konstruksi Akhir masa konstruksi

(30)

Transfer

• _{PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13}

untuk mencatat investasi properti dan menggunakan nilai wajar.

• _{Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk}

investasi memiliki nilai wajar Rp 1 milyar dan saldo surplus revaluasi sebesar Rp 300juta.

• Properti tersebut mulai 30 Desember disewakan untuk memperoleh

pendapatan sewa.

• _{Nilai property investasi pada tanggal}

penyewaan sebesar Rp 1,2miliar.

Example

(31)

31

Transfer

31

• Properti tersebut harus direklasifikasi sebagai Properti Investasi. • Dampak dari penyewaan properti tersebut, Perusahaan

mereklasifikasi asset tetap menjadi properti investasi. Dilakukan pengukuran nilai asset tetap sampai dengan tanggal reklasifikasi

• Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap

• Total revaluasi surplus 200juta + 300 juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba

• Properti investasi akan diakui

Dr Property, plant and equipment 200 Cr Revaluation reserves 200 Dr Revaluation reserves 500

Retained Earning 500 Dr Investment property 1,200

Cr Property, plant and equipment 1,200

To reclassify the property from PPE to investment property.

• Properti tersebut harus direklasifikasi sebagai Properti Investasi. • Dampak dari penyewaan properti tersebut, Perusahaan

mereklasifikasi asset tetap menjadi properti investasi. Dilakukan pengukuran nilai asset tetap sampai dengan tanggal reklasifikasi

• Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap

• Total revaluasi surplus 200juta + 300 juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba

• Properti investasi akan diakui

Dr Property, plant and equipment 200 Cr Revaluation reserves 200 Dr Revaluation reserves 500

Retained Earning 500 Dr Investment property 1,200

Cr Property, plant and equipment 1,200

To reclassify the property from PPE to investment property.

Example

(32)

Pelepasan

•

Properti investasi harus

dihentikan pengakuannya

(dikeluarkan dari neraca) pada saat:

1. Pelepasan atau

2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara

permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.

•

Laba atau rugi

yang timbul dari penghentian atau

pelepasan properti investasi ditentukan dari

selisih antara:

(33)

33

Penurunan nilai

•

Penurunan nilai atau rugi, pembayaran

kompensasi, pembelian adalah peristiwa ekonomi

terpisah dan dicatat secara terpisah:

– _{penurunan nilai}_{properti investasi diakui sesuai PSAK 48} – _{penghentian atau pelepasan}_{properti investasi diakui}

sebagai pelepasan menurut PSAK ini

– _kompensasi_{dari pihak ketiga atas penurunan nilai,}

hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan

– _{biaya dari aset yang direnovasi}_{, dibeli atau dibangun}

sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini.

(34)

Pengungkapan

• _{apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau} model biaya;

• _{Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan}

bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi; • apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang

digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;

• _{metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam} menentukan nilai wajar dari properti investasi,

(35)

35

Pengungkapan

•

jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:

– _{penghasilan rental dari properti investasi;}

– _{beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang}

menghasilkan rental

– _{beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan}

pendapatan rental selama periode tersebut; dan

– perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas penjualan properti investasi

•

eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari

properti investasi atau pembayaran penghasilan dan

hasil pelepasan;

•

kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun

atau mengembangkan properti investasi atau untuk

perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

(36)

Pengungkapan

Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:

– penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang

dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;

– penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;

– aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang

diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain;

– laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;

Nilai Wajar

(37)

37

Pengungkapan

• _{Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan} secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain.

• _{Pengungkapan tambahan :}

– uraian mengenai properti investasi tersebut;

– penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;

– apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan

– untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:

• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar;

• jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan

• jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:

37

Nilai Wajar

(38)

Pengungkapan

• _{Metode penyusutan yang digunakan;}

• _{masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;}

• _{Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat}

dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;

• _{Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal}

dan. akhir periode, yang menunjukkan:

– _Penambahan

– _{Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha} – _{Aset diklasifikasikan untuk dijual}

– _Penyusutan

– _{Penurunan nilai}

Nilai Biaya

(39)

39

Ilustrasi - Investasi Properti

•

Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai

digunakan untuk kegiatan entitas,

sedangkan sisanya disewakan. Aktivitas

utama entitas bukan menyewakan gedung.

•

Bagian gedung yang digunakan sebagai

aset tetap, bagian gedung yang disewakan

disajikan sebagai properti investasi

•

Alokasi dapat dilakukan berdasarkan

(40)

Ilustrasi - Investasi Properti

• PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan

metode fair value untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:

• _{Properti Investasi} _4.500

Kas 4.500

• _{Properti Investasi} ₅₀₀

Keuntungan peningkatan nilai 500

31/12/2012 31/12/2013

Tanah 2.000 2.100

(41)

41

TERIMA

KASIH

Profesi untuk

Mengabdi

padamu Negeri

Dwi Martani

081318227080

martani@ui.ac.id atau d wimartani@yahoo.com

http://staff.blog.ui.ac.id/martani/

Dwi Martani 081318227080

martani@ui.ac.id atau d

wimartani@yahoo.com

http://staff.blog.ui.ac.id/martani/