LANDASAN TEORI
Bab ini m em bahas m engenai teori pengam bilan keputusan, teori-teori berhubungan dengan penyusunan paket penaw aran dalam penjualan real estat, dan teori decision support system.
2.1 PENGAM BILAN K EPU TU SA N
A da tiga paradigm a dalam pengam bilan keputusan yang m encerm inkan banyaknya ju m lah variasi proses pengam bilan keputusan (Sprague & Carlson 1982). P aradigm a pertam a adalah paradigm a rasional yang m enyatakan bahw a proses pengam bilan keputusan berusaha untuk m em aksim um kan nilai dari sebuah keputusan dengan m enentukan keuntungan, biaya dan resiko untuk tiap altem atif. Paradigm a kedua m enyebutkan bahw a pengam bilan keputusan adalah m encari altem a tif yang m em punyai biaya efek tif dengan m enggunakan m etode heuristik, tanpa m enggunakan teknik pencarian optim al. Paradigm a ketiga m enyatakan bahw a pengam bilan keputusan adalah sebuah proses perbandingan terbatas untuk m encapai sebuah konsensus pada satu altem atif.
Pengam bilan keputusan yang rasional m em butuhkan inform asi m engenai altem atif-altem atif, yang harus diidentifikasikan dan dievaluasi dengan m em perhatikan beberapa kriteria dan asumsi m engenai keadaan di m asa yang akan datang (Sauter 1997). Pengam bilan keputusan harus
10
resiko-resiko yang dihadapi, biaya dan keuntungan dari keputusan yang diambil (Klein & Methlie 1995). Keputusan dibuat setelah semua situasi dianalisis dan kemungkinan hasil yang diperoleh dievaluasi seakurat mungkin (Fabrycky et al 1998).
Salah satu kerangka keija yang banyak digunakan dalam penelitian mengenai pengambilan keputusan adalah kerangka kerja Herbert Simon.
Kerangka kerja Simon mengenai proses pengambilan keputusan terdiri dari (Klein & Methlie 1995):
a. Kegiatan kepakaran, yaitu mencari kondisi yang membutuhkan pengambilan keputusan. Data mentah diperoleh, diproses, dan dipelajari untuk mencari petunjuk yang dapat mengidentifikasi masalah.
b. Kegiatan desain, yaitu menemukan, mengembangkan, dan menganalisis kemungkinan tindakan yang dapat diambil. Kegiatan desain meliputi proses-proses untuk mengerti masalah, menghasilkan penyelesaian, dan menguji kelayakan penyelesaian.
c. Kegiatan pemilihan, yaitu memilih sekumpulan tindakan-tindakan tertentu dari altem atif tindakan-tindakan yang ada. Sebuah pilihan diambil dan dilaksanakan.
Dalam tesis ini kondisi yang membutuhkan pengambilan
keputusan adalah pengambilan keputusan yang berhubungan dengan
penyusunan paket penawaran penjualan real estat dilihat dari aspek finansial
yang m ana pengembang harus mempertimbangkan altematif-altem atif cara
penawaran (sob bab 2.2). Sistem pendukung pengambilan keputusan yang
paket penjualan real estat tersebut (sub bab 2.3).
PENYUSUNAN PAKET PENAWARAN DALAM PENJUALAN REAL ESTAT
Sub bab ini membahas mengenai teori-teori yang berkaitan dengan penyusunan paket penawaran dalam penjualan residensial real estat. Teori tersebut berupa pihak-pihak yang berkepentingan dalam penawaran real estat, bentuk-bentuk penawaran, jenis suku bunga, dan altem atif cara pembayaran.
2.2.1 Pihak-Pihak dalam Penawaran Real Estat
Dalam penawaran real estat ada tiga pihak yang berkepentingan langsung secara finansial yaitu : penjual real estat atau pengembang, calon pembeli real estat, dan bank atau lembaga keuangan lain yang memberikan kredit. Dalam penawaran real estat dengan pemberian kredit, ketiga pihak di atas berkedudukan sebagai pemberi kredit atau penerima kredit (Brueggeman & Fisher 1997).
Ada dua jenis kredit yang berhubungan dengan
pengembangan real estat yaitu kredit konstruksi dan kredit perumahan
atau KPR. Kredit konstruksi diberikan dari bank atau lembaga
keuangan lain kepada pengembang pada saat real estat sedang
dibangun. Kredit perumahan diberikan dari pengembang atau bank
atau lem baga keuangan lain kepada pem beli pada saat real estat dijual.
Pengem bang m erupakan pihak yang paling berkepentingan secara finansial dalam penaw aran real estat. Pengem bang adalah pihak yang m enaw arkan dan m enjual real estat dan sering ju g a m erupakan pihak yang m engeluarkan kredit. Banyak pengem bang m enggunakan ja sa bank untuk m em berikan kredit kepada pem beli real estat, w alaupun ada ju g a pengem bang yang m engeluarkan kredit in house. K ebanyakan kredit in house jan g k a w aktunya pendek, karena pengem bang tidak m au m enanggung resiko yang terlalu besar.
2.2.2 B entuk-Bentuk Penaw aran
P aket penaw aran untuk penjualan real estat yang dikeluarkan oleh pengem bang digolongkan m enjadi paket tunai, paket kredit dan paket-paket prom osi khusus.
A da dua je n is paket penjualan dengan tunai yaitu kas keras dan kas lunak. Kas keras (kontan keras) berarti real estat yang ditaw arkan harus langsung dibayar setelah penjualan disetujui oleh kedua belah pihak. D alam kas keras biasanya pengem bang m em berikan ja n g k a w aktu pem bayaran m aksim um 1 bulan setelah pem beli m em bayar uang muka.
Kas lunak berarti sebagai tanda jad i real estat dibayar dengan
uang m uka dulu, dan sisa uang dibayarkan setelah jan g k a w aktu yang
ditentukan oleh kedua belah pihak atau dicicil dengan jangka waktu kurang dari 1 tahun.
Paket kredit berarti pembeli membayar real estat yang dibelinya dengan mengangsur harga penjualan ditambah dengan bunga, sesuai dengan skema kredit yang ditawarkan oleh pengembang atau bank. Berdasarkan perubahan suku bunga, tingkat suku bunga kredit real estat dibedakan menjadi suku bunga tetap (fixed rate) dan suku bunga berubah (adjustable rate). Berdasarkan cara perhitungan, suku bunga dibedakan menjadi bunga fla t dan bunga compound. Suku bunga dibahas lebih lanjut dalam sub bab 2.2.3.
Men unit Bmeggeman & Fisher (1997), cara pembayaran kredit dengan suku bunga tetap terdiri dari Constant Amortization Mortgage (CAM), Constant Payment Mortgage (CPM), dan Graduated Payment Mortgage (GPM), sedangkan cara pembayaran
dengan suku bunga berubah disebut Adjustable Rate Mortgage (ARM). Thode (1999) menyusun sebuah skema pembayaran kredit yang disebut Adjustable Amortization Mortgage (AAM). Cara pembayaran kredit dibahas lebih lanjut pada sub bab 2.2.4.
Selain paket penawaran di atas, beberapa pengembang di Surabaya pemah menggunakan paket penawaran promosi khusus, yang tidak lennasuk dalam.salahsatu cara penawaran biasa. Gara-cara
•penawaran ;promosi khusus ini ada yang sederhana dan ada yang tidak
■sederhana. Cara-eara penawaran promosi'^khusus ■ ■ yang sederhana
berapa penawaran: kredit dengan bunga flat, -femberian kredit tanpa
bunga, m engurangi harga dengan mengurangi biaya spesifikasi atau fasilitas tertentu yang dibayar di luar harga rumah. Cara-cara penaw aran promosi khusus yang tidak sederhana m eliputi berbagai skem a penaw aran yang m enggunakan cam puran cara-cara pem bayaran yang biasa. Sebagai contoh, ada pengem bang yang pernah m em berikan penaw aran yang m ana pem beli m em b ay ar cicilan selam a beberapa tahun dan setelah cicilan selesai sebagian pokok kredit dikem balikan. A da ju g a penaw aran yang m ana pem beli m em bayar cicilan yang hanya terdiri dari pem bayaran bunga dan pem beli m em bayar pokok pinjam an setelah jangka w aktu tertentu.
Tentu saja untuk m em buat penaw aran ini dapat m enguntungkan bagi pengem bang, harga ju a l real estat harus dinaikkan dulu, tetapi konsum en m enjadi tertarik untuk m em beli karena keuntungan bunga yang tam paknya didapatkan. Pengem bang ju g a harus mempunyai fleksibilitas untuk m engikuti cara-cara pem bayaran yang diinginkan oleh pembeli. Hal ini terjadi terutam a pada saat krisis m oneter tahun
1 9 9 7 - 1999.
2.2.3 Jenis Suku Bunga
B erdasarkan perubahan suku bunga, ada dua jen is tingkat
suku bunga dalam pem berian kredit real estat yaitu suku bunga tetap
dan suku bunga berubah (Brueggem an & Fisher 1997). P ada suku
bunga tetap, tingkat suku bunga tidak m engalam i perubahan selam a
jangka waktu kredit. Pada suku bunga berubah, tingkat suku bunga
mengalami perubahan sesuai dengan aturan tertentu yang sudah disepakati antara pemberi kredit dan penerima kredit.
Pada kredit dengan suku bunga tetap, suku bunga kredit tersebut tidak berubah mengikuti keadaan pasar dan tetap sama dari saat dimulainya kredit sampai kredit berakhir atau dibayar lunas.
Kredit dengan suku bunga tetap dapat menyebabkan masalah serius bagi pemberi kredit, terutama bank, yang harus membayar suku bunga pasar untuk tabungan-tabungan. Hal ini disebabkan suku bunga pasar dapat tiba-tiba berubah dan pemberi kredit yang mempunyai banyak kredit dengan suku bunga tetap dapat mengalami kesulitan karena biaya bunga yang harus dikeluarkan untuk tabungan menjadi lebih tinggi dibanding penghasilan bunga dari kredit.
Suku bunga berubah didesain agar suku bunga kredit dapat mengikuti keadaan ekonomi. Kredit dengan suku bunga berubah menyediakan metode ‘financing’ altem atif yang mana pemberi pinjaman dan penerima pinjaman mem bagi resiko perubahan suku bunga. Banyak paket ‘financing’ yang ditawarkan oleh pengembang berupa sistem campuran yang mana kedua jenis tingkat suku bunga di atas digunakan. Misalnya : selama 1 tahun suku bunga tetap kemudian pada akhir tahun pinjaman suku bunga kredit mengalami perubahan dan suku bunga baru digunakan selama 1 tahun berikutnya.
Berdasarkan cara perhitungan, ada dua jenis suku bunga, yaitu bunga flat dan bunga compound. Pada perhitungan bunga flat.
bunga dihitung berdasarkan pokok pinjaman tanpa memperhitungkan
bunga yang belum dibayar. P ada perhitungan bunga com pound, besam ya bunga dihitung berdasarkan pokok pinjam an dan ju g a berdasarkan bunga yang belum dibayar. B unga com pound disebut ju g a bunga berbunga.
2.2.4 A ltem atif Cara Pem bayaran
Pem bayaran kredit terdiri dari dua bagian yaitu pem bayaran pokok kredit dan pem bayaran bunga kredit (B rueggem an & Fisher 1997). Pem bayaran cicilan pokok kredit disebut ju g a am ortisasi. A da berm acam -m acam cara pem bayaran dilihat dari perbandingan antara pem bayaran pokok pinjam an dan pem bayaran bunga serta dari jen is bunga yang digunakan.
2.2.4.1 Constant A m ortization M ortgage. Pada CAM, pem bayaran cicilan pokok kredit tetap sam a selam a m asa kredit. Pem bayaran am ortisasi per bulan dihitung dengan cara m em bagi pokok pinjam an dengan banyaknya bulan pinjam an tersebut berjalan. B unga per bulan dihitung dari saldo pinjam an pada bulan tersebut dikali dengan prosentase suku bunga. Suku bunga yang digunakan oleh CA M adalah suku bunga tetap. Pem bayaran cicilan per bulan dihitung dengan m enjum lahkan am ortisasi pada bulan tersebut dengan bunga dari saldo pinjam an pada bulan yang sama.
K redit dengan m enggunakan CA M m enekankan pada
am ortisasi pinjam an tanpa m em perhatikan fakta bahw a dalam
ekonomi dengan pertum buhan nyata pada periode yang lama,
pendapatan penerima kredit cenderung naik bukan menurun. Pada saat ini, penawaran yang menggunakan CAM tidak digunakan pada penjualan real estat.
2.2.4.2 ( 'onstant Payment Mortgage. Pada CPM, pembayaran cicilan kredit tetap sama selama masa kredit. Pembayaran cicilan kredit ini dihitung berdasarkan besar pokok pinjaman dan tingkat suku bunga selama jangka waktu kredit berjalan sehingga pada akhir masa kredit, jumlah pokok pinjaman terbayar sepenuhnya dan pemberi pinjaman memperoleh bunga dengan suku bunga yang sudah ditentukan. Suku bunga yang digunakan pada CPM adalah suku bunga tetap. Rum us untuk menghitung pembayaran cicilan per bulan adalah :
Pada CPM, pembayaran kredit tetap sama selama jangka waktu kredit tapi pembayaran amortisasi tidak tetap sama.
Perbandingan antara amortisasi dan pembayaran bunga dari tahun pertama sampai tahun terakhir dapat dilihat pada gambar 2.1 A.
Sedangkan saldo kredit yang menggunakan CPM per tahun cendening menurun secara non linear seperti pada gambar 2. IB. Penawaran
P = ( 2 . 1 )
P pembayaran cicilan kredit per bulan L besar pokok pinjaman
n banyaknya bulan selama pinjaman berjalan
tingkat suku bunga per tahun
CPM tidak pem ah digunakan pada penjualan real estat dengan kredit yang jangka w aktunya rela tif panjang (5 tahun ke atas).
(R p .) Saldo kredit
G am bar 2.1. Pola Pem bayaran dan Pola Saldo K redit pada CPM
2.2.4.3 G raduated P aym ent M ortgage. P ada GPM , pem bayaran cicilan pada awal m asa kredit kecil. Pem bayaran cicilan tersebut naik setiap tahun berdasarkan prosentase kenaikan pem bayaran selam a jangka w aktu peningkatan yang sudah ditentukan. Setelah jang k a w aktu peningkatan tersebut berakhir, pem bayaran cicilan kredit m enjadi tetap sam a selam a sisa m asa kredit.
A da beberapa variabel tam bahan yang harus diperhatikan
untuk m em buat sebuah penaw aran dengan GPM , yaitu besar
pem bayaran cicilan awal, prosentase kenaikan pem bayaran, dan
jan gk a w aktu peningkatan. B esar pem bayaran cicilan awal dihitung
dengan m enggunakan persam aan 2.2 (W inkler & Jud 1998) dibawah
ini.
L = besar pokok pinjaman i = tingkat suku bunga per bulan
= tingkat suku bunga per tahun /1 2
g = prosentase kenaikan pembayaran per tahun N =jum lah tahun pinjaman
M = banyaknya perubahan pembayaran yang terjadi
= jangka waktu peningkatan - 2
Pembayaran cicilan GPM berikutnya selama jangka waktu peningkatan dihitung dengan mengalikan pembayaran cicilan pada periode sebelumnya dengan prosentase kenaikan pembayaran. Jika jangka waktu peningkatan sudah selesai maka pembayaran cicilan
sama dengan pembayaran cicilan periode sebelumnya.
Besar pembayaran awal yang kecil menyebabkan teijadinya amortisasi negatif pada GPM. Amortisasi negatif adalah terjadinya penambahan jumlah pokok pinjaman (yang seharusnya terjadi pengurangan jum lah pokok pinjaman) akibat pembayaran cicilan yang lebih kecil dari besar bunga.
Gambar 2.2 menunjukkan perbandingan pembayaran cicilan
dengan menggunakan CAM, CPM dan GPM. Pembayaran cicilan per
bulan GPM lebih rendah dari pada pembayaran cicilan per bulan
untuk tahun-tahun berikutnya pem bayaran cicilan per bulan kredit GPM m enjadi lebih tinggi dari pem bayaran cicilan per bulan kredit CPM. Pem bayaran cicilan CAM lebih tinggi dari pem bayaran CPM dan GPM pada beberapa tahun pertam a m asa kredit, tetapi untuk tahun-tahun berikutnya terutam a pada akhir m asa kredit m enjadi lebih rendah dari pem bayaran cicilan CPM dan GPM.
G am bar 2.2. Perbandingan pem bayaran cicilan CAM, C PM dan GPM
2.2.4.4 Adjustable A m ortization M ortgage. D alam AAM , tingkat suku bunga yang digunakan adalah suku bunga tetap, tapi pem bayaran cicilan kredit berubah sesuai dengan perubahan suku bunga.
Pem bayaran cicilan per bulan AAM diubah tiap periode untuk
m enunjukkan perubahan dalam tingkat suku bunga pasar sehingga
pem beri kredit dan penerim a kredit m em bagi resiko terjadinya
perubahan suku bunga.
Besamya pembayaran cicilan awal pada AAM dihitung dengan menggunakan persamaan 2.1. Jika terjadi perubahan suku bunga pada tahun berikutnya maka pembayaran cicilan akan dihitung kembali dengan menggunakan persamaan 2.3 di bawah ini.
L ' '
