DAFTAR PUSTAKA
BUKU :
- Katalog BPS, Kabupaten Karo Dalam Angka 2009, Penerbit: Badan Pusat Statistik Kabupaten Karo.
- Chomzah, Ali Achmad, 2004, Hukum Agraria Pertanahan
Indonesia.Jakarta: Prestasi Pustakaraya.
- Chandra.S, 2006, Perlindungan Hukum Terhadap Pemengang Sertifikat
Hak Atas Tanah, ,Medan, Pustaka Bangsa Press.
- Harsono, Boedi. 2003, Hukum Agraria Indonesia. Undang-Undang
Hukum Agraria---Sejarah Isi dan Pelaksanaannya.- Ed.rev.,Cet.9-
Jakarta : Djambatan.
- Kartasapoetro,G,dkk., 1991 Hukum Tanah Jaminan UUPA bagai
Keberhasilan pendayagunaan Tanah, Rineke CIpta, Jakarta
- Mukti Affan, 2006, Pokok-Pokok Pembahasan Hukum Agraria. Medan:
Remaja USUpress.
- Prakoso, Djoko dan Budiman Adi Purwanto., (1985), Eksistensi Prona
Sebagai Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria, Ghalia Indonesia,
Jakarta.
- Parlindungan,A.P, 1999, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju,
- Parlindungan, A.P., 1990. Pedoman Pelaksanaan UUPA Dan Tata Cara
Penjabat Pembuat Akta Tanah.Bandung: Alumni Bandung.
- Parlindungan, A.P., 2003. Tanya Jawab Hukum Agraria Dan
Pertanahan.Medan : Mandar Maju.
- Saleh, Wanjik, 1997, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta.
- Salindeho,Jhon, Masalah Tanah Dalam Pembanguanan, 1987, Penerbit Sinar Grafika, Jakatra.
- Suardi. 2005. Hukum Agraria. Jakarta : Badan Penerbit IBLAM.
- Supardi, 2007, Hukum Agraria. Jakarta: Sinar Grafika.
- Sumardjo S.W. Maria, 2009, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sisial
Budaya.Jakarta : Kompas.
- Siregar Tampil Ansari, 2001, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam
Bagan. Medan: Kelompok Studi Hukum dan Masyarakat.
- Siregar, Tampil Ansari.2005. Mempertahankan Hak Atas Tanah.Medan :
Multi Grafika Medan.
- Siregar, Tampil Ansari.2007. Pendaftaran Tanah Kepastian Hak,: Multi
Grafika Medan.
- Tim Penyusun Kamus Pusat Pembinaan Dan Pengembangan
Bahasa.1989.Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta : Diperbanyak oleh
Balai Pustaka.
- Zaidar. 2006. Dasar Filosofis Hukum Agrarian Indonesia. Medan :
MAKALAH/PAPER :
- Yamin, M., Problematika Mewujudkan Jaminan Kepastian Hukum Atas
Tanah Dalam Pendaftaran Tanah, Pidato pengukuhan, Medan, 2
September 2006.
UNDANG-UNDANG :
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang undang-undang
Pokok-Pokok Agrara
- Undang-undang Nomor 12 tahun 1985 tantang Pajak Bumi dan Bangunan
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata = Burgerlijk Wetboek Dengan
Tambahan Undang-Undang Pokok Agraria Dan Undang-Undang
Perkawinan. diterjemahkan oleh R.Soebakti dan
R.Tjitrosudibio.Jakatra:Pramadya Paramita.
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010, Tentang
Jenis Dan Tariff Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang
Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran
Tanah.
- Peratutran pemerintah Nomor 16 tahun 2004 tentang Penatagunaan
- Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997.Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan
Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan.
- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor
4 Tahun 2006, Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah
BAB III
HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN
HAK MILIK
A. Hambatan Yang Dihadapi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai
pendaftaran peralihan hak atas tanah, telah diatur serta telah ditunjuk instansi
maupun pejabat-pejabat yang diberi tugas dan wewenang dalam pelaksanaan
pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah, termasuk juga cara-cara yang
ditempuh bagi setiap pemohon maupun syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam
memperoleh suatu hak atas tanah yang dimilikinya. Untuk waktu penyelesaian
pendaftaran peralihan hak atas tanah untuk tanah hak milik yang bersertifikat ini
sekitar 11-20 hari.
Tetapi kenyataannya, waktu yang dipergunakan untuk menyelesaikan
tersebut sampai berbulan-bulan lamanya. Hal ini dikarenakan dalam
pelaksanaannya terdapat berbagai macam hambatan-hambatan yang menyebabkan
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini selesai tidak tepat pada
waktunya, baik dari faktor intern maupun faktor ekstern. Hambatan-hambatan
yang berasal dari faktor intern, mengakibatkan masyarakat Kabupaten Karo
berkesan lambat, tidak sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dan
membutuhkan waktu yang lebih lama dari yang sebenarnya.53
1. Hambatan-hambatan yang timbul dari faktor intern, dalam hal ini pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo. Hambatan yang ada pada Kantor Pertanahan
Kabupaten Karo, dibedakan menjadi dua yakni hambatan dalam segi teknis
atau pelaksana dan hambatan dalam segi pembukuan.
Sedangkan hambatan yang berasal dari faktor ekstern, masih banyak
masyarakat Kabupaten Karo yang dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya
tidak dibuat dihadapan PPAT sekaligus tidak dilakukannya pendaftaran
peralihannya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Hambatan-hambatan yang
terjadi antara lain :
a. Hambatan dalam segi teknis atau pelaksana, maksudnya hambatan yang
dilihat dari segi pelaksana, dalam hal ini menyangkut sumber daya
manusia, diantaranya :
1) Kurangnya sumber daya manusia, dalam hal ini tenaga ahli di bidang
pertanahan, yang menangani pendaftaran peralihan hak atas tanah
tersebut pada Sub Seksi peralihan hak pembebanan dan PPAT.
Pelaksanaan pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah bukan
merupakan pekerjaan yang ringan akan tetapi merupakan pekerjaan
yang berat yang banyak membutuhkan tenaga ahli di bidangnya. Di
Kantor Pertanahan Kabupaten Karo ini, jumlah tenaga ahli yang
menangani pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena
53
jual beli ini masih sangat terbatas. Hal ini dilihat dari menumpuknya
pekerjaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini, yang menyebabkan
pelayanan menjadi sangat lambat dan tidak tepat waktu. Begitu juga
pada petugas pengukuran, jika dalam hal tanah yang dialihkan tersebut
belum bersertipikat, walaupun sudah ada petugas ukur keliling yang
sudah terjadwal, sering juga terlambat dalam melakukan pengukuran,
dikarenakan jumlah tenaga ukur sangat terbatas. Keterlambatan ini
dikarenakan banyaknya pekerjaan dari petugas ukur yang lebih penting
dari pada pengukuran di lapangan yang akhirnya pekerjaan
pengukuran menjadi tertunda.
2) Benturan kepentingan pegawai antara kepentingan pekerjaan dengan
kepentingan pribadinya, yang keduanya sama-sama penting. Kurangnya
tenaga ahli dalam pekerjaan ini menyebabkan terjadinya benturan kepentingan
antara kepentingan pribadi pegawai dengan kepentingan pekerjaan, yang
keduanya dirasakan terlihat penting. Hal ini pula yang menyebabkan
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini tidak lancar, dan
menghambat waktu penyelesaiannya.
3) Kesibukan Kepala Kantor Pertanahan dalam hal ini Kantor Pertanahan
Kabupaten Karo. Pekerjaan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Karo sangat
padat. Kesibukannya terkadang menunda pekerjaan ini untuk beberapa waktu
lamanya, karena dirasakan ada sesuatu kepentingan yang harus diselesaikan
Misalnya : untuk kepentingan dinas, yang mengharuskan Kepala Kantor
Pertanahan meninggalkan semua pekerjaan di Kantor Pertanahan tersebut.
Sehingga waktu penyelesaian pekerjaan ini menjadi tertunda sampai beberapa
waktu yang lama. Hambatan dari segi teknis atau pelaksana ini menyebabkan
pandangan masyarakat menjadi negatif mengenai pelaksanaan pendaftaran
peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo. Dengan
adanya sumber daya manusia yang masih sangat terbatas, Kepala Sub Seksi
peralihan hak pembebanan dan PPAT memang mengakui, bahwa merupakan
sebagian sebab dari belum lancarnya kegiatan pelaksanaan pendaftaran peralihan
hak atas tanah tersebut di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.Maka wajarlah
kiranya dengan kekurangan tenaga ahli, penyelesaian pekerjaan ini menjadi
terlambat karena kurang adanya keseimbangan antara tenaga yang tersedia dan
tugas yang harus diselesaikan.54
b. Dari segi pembukuan, maksudnya hambatan yang dilihat dari segi
pembukuannya atau pencatatannya, diantaranya :
1) Pencarian buku tanah yang tidak ditemukan Ketika PPAT akan
melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut, terlebih
dahulu harus dicari buku tanah yang sesuai dengan sertipikat yang
bersangkutan, untuk mengetahui apakah data-data yang ada dalam
sertipikat sesuai dengan data-data yang ada dalam buku tanah yang
bersangkutan sekaligus untuk mencatat adanya peralihan dan hapusnya
54
hak atas tanah khususnya karena jual beli. Dalam pencarian buku tanah
tersebut kadang-kadang mengalami hambatan, diantaranya tidak
ditemukannya buku tanah pada almari arsip buku tanah, hal ini
dikarenakan buku tanah yang bersangkutan sedang dipakai/digunakan
oleh bagian lain dan belum dikembalikan pada almari arsip buku tanah.
Hal ini mengakibatkan pencocokan dan pencatatan pada buku tanah
mengenai telah terjadinya peralihan hak atas tanah tesebut mengalami
katerlambatan, karena menunggu buku tanah tersebut selesai diproses
oleh bagian lain. Begitu juga buku tanah yang akan digunakan,
ternyata hilang. Hilangnya buku tanah ini pada Kantor Pertanahan
Kabupaten Tanah Karo, dapat juga dikarenakan ketidakteraturan para
pegawai dalam menyimpan kembali buku tanah tersebut dalam almari
arsip atau buku tanah tersebut telah usang termakan oleh waktu. Di
mana hilangnya buku tanah tersebut harus melalui berita acara
kehilangan, untuk dibuatkan buku tanah yang baru lagi yang memakan
proses yang sangat lama.Hal inilah yang menghambat proses
penyelesaian pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut yang tidak
selesai tepat pada waktunya.
2) Pengisian akta-akta khususnya jual beli yang dibuat oleh PPAT yang
kurang lengkap, kurang teliti dan cenderung tidak sempurna dalam
pembuatan aktanya. Hal ini terletak pada banyaknya halaman-halaman
yang berisi pasal-pasal dalam akta jual beli yang tidak terpakai, tidak
pada akta jual beli tersebut tidak dibubuhkan paraf oleh PPAT maupun
para pihak serta tidak dibubuhkan cap stempel PPAT yang
bersangkutan. Sehingga harus dikembalikan pada PPAT yang
bersangkutan, untuk segera melengkapinya. Hal inilah yang
menyebabkan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini
menjadi tertunda dan berkesan sangat lambat.
3) Berkas-berkas yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran
peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut, tidak lengkap atau
kurang lengkap.Hal ini dilihat dari foto copy KTP yang sudah tidak
berlaku lagiataupun belum dilegalisir oleh pejabat yang berwenang,
begitu pula sertipikat yang akan dilakukan peralihan haknya belum
dilakukan pengecekan terlebih dahulu pada Kantor
Pertanahan.Kabupaten Karo. Di mana pengecekan sertipikat tersebut
dilakukan oleh PPAT sebelum melakukan pembuatan akta jual beli
tanah. Berkas yang kurang lengkap inilah yang nantinya dikembalikan
kepada pemohon untuk dilengkapi terlebih dahulu. Hal ini akan
memperpanjang waktu pendaftaran peralihannya sehingga berkesan
pelaksanaanya sangat lambat.
4) Tanah yang akan dilaksanakan pendaftaran peralihannya tersebut
ternyata dalam keadaan sengketa. Dalam hal ini Kantor Pertanahan
jual beli tersebut, selama tanah tersebut masih bersengketa dengan
pihak lain.55
B. Hambatan Yang Dihadapi Masyarakat
Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, tidak terlepas dari adanya peran
serta masyarakat sebagai pemengang hak atas tanah. Namun demikian,
masyarakat juga mengalami hambatan-hambatan sehingga pelaksanaan
pendaftaran peralihan hak milik tidak berjalan dengan maksud dan harapan yang
di ingginkan. Beberapa faktor penghambat yang timbul terdiri dari dari faktor
ekstern, dalam hal ini masyarakat Kabupaten Karo sendiri, yakni :
a. Kurangnya Pemahaman Masyarakat
Dari hasil quisioner yang disebarkan penulis, menunjukkan kurangnaya
pemahaman masyarakat akan arti pentingnya pelaksanaan pendaftara peralihan
hak milik atas tanah. Masih banyaknya masyarakat, khususnya pada desa yang
terpencil yang dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya melalui jual beli
yang dilakukan di bawah tangan, tidak dilakukan di hadapan PPAT.
Mereka beranggapan dengan dilakukannya peralihan hak atas tanah
melalui jual beli tersebut yang dilakukan di bawah tangan, yang hanya
bermodalkan materai, yang disaksikan oleh para pihak, jual beli tersebut dianggap
sah, tanpa didaftarkannya pada Kantor Pertanahan setempat dan beranggapan
bahwa pemilik tanah sudah pasti mendapatkan hak atas tanah dan jaminan
kepastian hukum.
55
Hal ini disebabkan masih banyaknya masyarakat Kabupaten Karo yang
belum mengetahui secara jelas tentang pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas
tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo serta syarat-syarat yang harus
dipenuhi dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli
tersebut yang tidak diketahui oleh masyarakat Kabupaten Tanah Karo.56
b. Biya Pendaftaran Yang Mahal
Bagi masyarakat Kabupaten Tanah Karo, khususnya daerah yang
terpencil, biaya yang dikeluarkan untuk melakukan peralihan hak atas tanahnya
sampai dengan pendaftaran peralihannya cukup mahal, dan mengeluarkan biaya
yang sangat besar. Menurut bapak Daniel Sambiring bisa mencapai Rp 1.500.000
s/d Rp.2000.000, serta melalui proses yang berbelit-belit dan lama. Sehingga bagi
masyarakat golongan ekonomi lemah, biaya tersebut dirasakan sangat mahal.
Yang pada kenyataannya masyarakat ekonomi lemah merasa malas dan enggan
untuk melakukan peralihannya pada PPAT dan melakukan pendaftaran
peralihannya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, yang dirasa hanya
memakan waktu yang sangat lama, yang hanya akan menyita waktu kerja mereka.
Mereka tidak menyadari bahwa dengan tidak didaftarkannya peralihan tersebut,
mereka akan kesulitan dalam memperoleh sertifikat atas namanya.
Begitu pula terkadang masyarakat di Kabupaten Karo, terutama di daerah
pedesaan yang dalam melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanahnya melalui
perantara Kepala Desa, karena kesibukan kepentingan pribadi Kepala Desa untuk
mengurusi hal lain, mengakibatkan pendaftaran ke Kantor Pertanahan Kabupaten
56
Karo menjadi tertunda untuk beberapa waktu lamanya. Keterlambatan dan
penundaan oleh Kepala Desa inilah yang menyebabkan pendaftaran peralihan hak
atas tanah berkesan lama.
Sebagian besar masyarakat Kabupaten Karo belum mengetahui prosedur
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik tersebut dan pelayanan yang
diberikan oleh Kantor Pertanahan. Hal ini disebabkan kurangnya penyuluhan
kepada masyarakat, terutama pada masyarakat desa yang penduduknya
berpendidikan sangat rendah, baik itu yang dilaksanakan oleh pemerintah, Kantor
Pertanahan ataupun Kepala Desa itu sendiri. Semuanya ini menghambat dalam
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status hak milik di
Kantor Pertanahan Kabupaten Karo
Menurut Pasal 6 Peraturan Menteri Agraria No.10 Tahun 1961, uang
jasa/honorarium dapat dipungut oleh pejabat sebesar 0,5% dari harga penjualan/
harga taksiaran hak. Apabila pembutan akta disaksikan oleh kepala Desa dan
seorang anggota pemerintah desa, uang saksi dipungut 1% dari harga
penjualan/harga taksiran.
Tetapi sangat sering terjadi para camat dan/atau PPAT membebankan
biaya 10% dari harga penjualan/ taksiran penjualan tanah. Ini beban yang sangat
berat bagi pemengang hak atas tanah sebidang tanah. Dapat dikatakan bahwa
naluri manusia untuk mencari untung sekalipun tanpa kerja keras dan tidak halal
Khususnya mengenai mengenai besar dan cara pembayaran biaya
Pendaftaran Tanah diatur dalam peraturan pemerintah sendiri. Apabila dikaitkan
dengan Anggarn Pendapatan Belanja Negara dan daerah Provinsi, Kabupaten dan
Kota (APBN dan APBD) peraturan sendiri itu mengisyaratkan bahwa biaya
pendaftaran tersebut akan selalu mengalami perubahan sesui kebutuhan sebagai
salah satu sumber pendapatan negara dan daerah.
Berdasarkan ketentuan UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun
2002 dan peraturan pelaksana lainya, biaya pendaftran tanah di tetapkan variatif.
Hal-hal yang menyebabkan demikian antara lain :57
1. Luas Tanah
2. Peruntukan Penggunaan Tanah
3. Letak Tanah
4. Pemilik Tanah
5. Besar Pajak
6. Status Tanah
Sebgaian bersar masyarakat selain dari berdagag di Kabupaten Karo
khususnya di Kecamatan Kabanjahe Desa Samura adalah menggantungkan
hidupnya pada sektor Perkebunan dan Pertanian. Akan tetapi masih banyak
penduduk yang hanya memiliki tanah yang tidak terlalu luas atau tidak mencukupi
57
untuk di usahai bagi peningkatan taraf hidup sehingga banyak penduduk hanya
sebagai pekerja saja di dalam tanah milik orang lain. Tentu kondisi ini juga
merupakan salah satu penghambat masyarakat di Kabupaten Karo khusunsya di
Kecamatan Kabanjahe Desa Samura untuk mendaftarkan hak milik atas tanahnya.
Karena orientasi mereka lebih kepada bagaimana meningkatkan taraf hidup dan
keluarganaya. Sehingga pendaftaran hak milik bukan merupakan hal yang penting
bagi mereka. Secara yuridis dikatakan bahwa orang yang tak mampu dibebaskan
dari biaya pendaftaran tanah sebagi mana yang dimaksud Pasal 19 Ayat (4)
UUPA. Tetapi dalam kenyataannya, ini belum terlaksana secara memadai,
kembali masalahnya yaitu terbetur pada masalah biaya. Sehingga bagi petani atau
orang yang tidak mampu enggan untuk mendaftarkan tanahnya. Biaya yang cukup
mahal menjadikan masyarakat enggan untuk mendaftarkan tanahnya dan akhirnya
merasa telah cukup aman dengan hanya memengang surat bukti jual beli, surat
bukti milik adat tanpa berniat untuk melakukan pendaftaran hak miliknya pada
kantor pertanahan setempat.
c. Amanat undang undang perpajakan
Sekarang yang ingin mendaftarkan tanah disamping harus memenuhi
biaya pemohon yang ditetapkan aturan pendaftaran tanah juga ada biaya-biaya
lain atas perintah undang-undang yang tidak dapat diabaikan seperti
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2001 tentang BPHTB dan undang-unang Pajak Bumi
pendaftran tanah itu sendiri menjadi orang enggan untuk mendaftarkan tanahnya
apalagi di daerah pedesaan.58
Dismaping mahalnya biaya yang harus dikeuarkan dalam pelaksanaan
peralihan hak milik, invesatasi undang-undang perpajakan juga mempengaruhi
kurangnya minat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya. Undang-undang
Nomor 2 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyebutkan bahwa,
yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan hukum yang secara nyata
mempunyai sesuatu hak atas bumi dan atau memperoleh manfaat atas bumi dan
atau memiliki, menguasai atau memperoleh manfaat tanah dan bangunan.
Masyarakat sering beranggapan bahwa apabila mereka melakukan peralihan hak
di hadapan pejabat PPAT atau di Kantor Pertanahan setempa maka mereka harus
membayar pajak yang mahal atas tanah yang dialihkan tersebut sehingga mereka
merasa enggan bahkan enderung mengabaikan masalah pendaftaran tanah
tersebut. Mereka lebih memilih untuk tidak memiliki akta jual beli daripada harus
membayar pajak yang menurut mereka cukup mahal. Seperti yang disampaikan
bapak : masyarakat enggan mendaftarkan peralihan hak milik karena mahal dan
juga sangat lama perosesnya.
58
BAB IV
UPAYA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARO MENGATASI
HAMBATAN
Mengenai Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik masih banyak
masyarakat melakukan pendaftarannya dengan perantaran Kepala Desa. Dimana
penyelenggaraan Pendaftaran Tanah tidak lepas dari fungsi pengukuran dan
pemetaan yang tujuannya adalah untuk menghasilakan surat ukur yang akan
menjadi kelengkapan sertifikat bukti hak atas tanah.
Dengan berbagai permasalahan-permasalahan yang timbul dalam
melaksanakan pendaftaran peralihan hak milik yang terjadi akibat berbagai faktor,
ada beberapa upaya yang dilakukan Kantor Pertanahan Kabupaten Karo untuk
memperkecil hambatan-hambatan tersebut yang rutin dilakukan oleh pihak Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo.
Upaya untuk memperkecil hambatan-hambatan itu antara lain :
1. Dari segi interen
b. Membuat pengumuman-pengumuman kepada setiap kecamatan yang
berada diwilayah Kabupaten Karo, tentang informasi-informasi baik
mengenai pendaftaran peralihak hak milik atas tanah melalui jual beli
maupun pendaftran tanah untuk pertama kalinya.
c. Selalu memanggil setiap Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk mendapat
pendaftaran tanah. Agar setiap kepala desa selalu melakukan peralihan hak
miliknya melalui pejabat yang berwewenang demi menjamin kepastian
hukumnya.
d. Memberikan pemahanan-pemahaman kepada msyarakat lewat kepala desa
tentang informasi pendaftaran tanah dan besar biaya pendaftaran tanah
tdak akan lari dari peraturan pemerintah yang berlaku
2. Dari segi eksteren
a. Penyuluhan lagsung oleh pihak Pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten
Karo. Seperti yang disebutkan diatas, dimana kantor pertanahan dalam
melakukan peralihan hak milik terlebih dahulu melakukan sosialisasi
kepada kepala desa setempat, dan apabila perlu ada beberapa pegawai
kantor pertanahan yang ikut mndampingi kepala desa untuk
mensosialisasiakan mengenai pentingnya pendaftaran peralihan hak milik.
Dimana selain sudah menjadi tanggung jawab dari setiap Kepala Desa
untuk kemabali mensosialisasikan hal tersebut kepada warganya, namun
berdasarkan data yang ada dilapangan perbandingan pendaftarn peralihan
hak milik yang dilakukan masyarakat antara PPAT Camat 80% dngan
PPAT sekitar 20% saja.59
b. PRONA APBN
Proyek Operasi Nasional Agraria (PRONA) mulai beralaku tanggal 15
Agustus 1981 sejak dikeluarkannya keputusan Menteri dalam Negeri
59
Nomor 189 Tahun 1981. Dengan adanya PRONA ini diharapkan
permasalahan tanah yang marak terjadi dapat diatasi dengan penuh
pengertian dan kesadaran dari masyarakat.
Penetapan pelaksanaan PRONA dilatar belakangi sejumlah faktor yang
sifatnya teknis dan non teknis. Yakni :
a. Faktor teknis
Menyangkut kenyataan, selama ini agraria bersifat pasif (menunggu
masyarakat mendaftarkan tanahnya atau adanya rakyat yang membodohi
masyarakat)
b. Faktor non teknis
Menyangkut kepekaan masalah tanah yang turut meniungkat, karena
dengan meningkatnya jumlah penduduk dan volume pembangunan,
permintaan tanah yang luas dan berkualitas baik semakin besar. Sementara
tanah semakin sulit didapat terutama dikota-kota besar. Keresahan
masyarakat karena persoalan tanah antara lain bersumber dari
meningkatnya harga tanah, calo tanah dan campur tagan oknum agraria di
luar wewenangnya. Ditengah itu golongan ekonomi lemah sendiri
cenderung menjual tanahnya kepada golongan ekonomi kuat.60
60
Djoko Prakoso dan Budiman Ali Purwanto., Op.cit, hal. 67.
Tujuan pendaftaran tanah melalui PRONA harus dapat dimanfaatkan
sebagai landasan bagi akselarasi pelaksanaan pendaftaran peralihan tanah
a) Untuk menumbuhkan kesadaran hukum masyarakat dalam bidang
pertanahan sebagai usaha untuk berpartisipasi dalam menciptakan
stabilitas sosial politik serta pembangunan nasional.
b) Untuk menyelesaikan sengketa tanah yang bersifat strategis agar dapat
mengurangi kerawanan/ kepekaan sebagai gangguaan terhadap stabilitas
sosial politik dikalangan masyarakat.
c) Ditujuakan kepada golongan ekonomi lemah agar para pemilik dapat
memperoleh jaminan kepastian hukum atas tanah yang mereka kuasai
sehingga dapat merasa lebih aman dan tentram dalam menggunakan/
menguasai serta memanfaatkan tanahnya.61
Pada awalanya PRONA ditujuakan bagi golongan ekonomi lemah, namun
kemudian berkembang secara melembaga dan meluas.
Di Kabupaten Karo program PRONA dilaksanakan sebagai upaya untuk
mempercepat proses pendaftaran tanah di daerah ini. Program ini dilaksanakan
sekali dalam satu tahun dimana pelaksanaanya sesuai dengan peraturan yang
berlaku yang dalam hal ini PMDN Nomor 189 Tahun 1981.
61
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di Kantor Pertanahan
Kabupaten Tanah Karo cukup baik. Hal ini dikarenakan dalam
pelaksanaannya sesuai dengan tata laksana yang sudah ditentukan, yang
dilaksanakan oleh Sub Seksi Peralihan Hak, Pembebanan dan PPAT, serta
adanya hubungan kerja sama yang baik antara pihak PPAT dengan Kantor
Pertanahan Kabupaten Tanah karo.
2. Hambatan-hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran
peralihan hak atas tanah tersebut, baik itu dari faktor intern (dalam hal ini
Kantor Pertanahan Kabupaten Karo) maupun hambatan dari faktor ekstern
(dalam hal ini dari masyarakat Kabupaten Karo) adalah :
a. Faktor intern, dibedakan menjadi 2 yakni :
1) Segi teknis (pelaksana), diantaranya kurangnya sumber daya
manusia/tenaga ahli, benturan kepentingan pegawai antara kepentingan
pekerjaan dengan kepentingan pribadinya, yang keduanya sama-sama
penting, serta kesibukan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.
2) Segi pembukuan, diantaranya pencarian buku tanah yang tidak
diketemukan, pengisian akta-akta jual beli yang kurang lengkap dan
kurang lengkap, serta tanah yang akan dialihkan haknya tersebut dalam
keadaan sengketa.
b. Faktor ekstern, dalam hal ini dari masyarakat Kabupaten Karo itu sendiri,
diantaranya :
1) Banyaknya peralihan hak atas tanah yang dilakukan di bawah tangan
yang hanya bermodalkan materai.
2) Masih minimnya pengetahuan masyarakat akan arti pentingnya
pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.
3) Bagi masyarakat pedesaan, biaya untuk melakukan peralihan hak atas
tanah sampai didaftarkan peralihan hak tersebut sangat mahal.
4) Banyak masyarakat di pedesaan yang dalam melakukan pendaftaran
peralihan hak atas tanahnya melalui Kepala Desa, yang terkadang
karena kesibukan Kepala Desa mengakibatkan pendaftaran peralihan
hak atas tanah menjadi tertunda.
3. Dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah di Kantor Pertanahan
Kabupaten Karo dihadapai adanya berbagai kendala baik yang dihadapi
oleh kantor Pertanahan seperti kurangnya kesadaran masyarakat, citra
buruk BPN serta alas hak berbeda dengan data dilapangan. Kedala yang
dihadapi masyarakat seperti pemahaman masyarakat kurang, mahalnya
biaya pendaftaran dan adanya Investasi Undang-undang perpajakan
(BPHTB dan biaya lain). Untuk mengatasi kendala tersebut maka BPN
membuat program-program yang dapat menunjang terlaksananya
masyarakat dan melalui program PRONA dan bekerjasama dengan pihak
Dinas Penindustrian dan Koperasi Kabupaten Karo.
B. Saran
1. Bagi Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo, hendaknya meningkatkan
jumlah pegawai / tenaga ahli yang menangani pendaftaran peralihan hak
atas tanah tersebut dan meningkatkan produktifitas kerja.Hal ini dilakukan
agar kinerja Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo berkesan sangat
baik dan lancar.
2. Hendaknya masyarakat Kabupaten Tanah Karo, ketika akan melakukan
peralihan hak atas tanahnya dalam hal ini melalui jual beli, harus dibuat
oleh dan dihadapan PPAT setempat yang dibuktikan dengan akta jual beli
tanah, sekaligus dilakukan pendaftaran peralihan haknya pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Tanah Karo, agar peralihan hak tersebut mendapat
jaminan kepastian hukum dan kekuatan hukum serta sahnya peralihan
tersebut dan hapusnya hak milik dan untuk penerima hak akan mendapat
sertipikat atas namanya.
3. Dalam hal ini khususnya kepada Badan Pertanahan Kabupaten Karo agar
lebih giat memberikan penyuluhan-penyuluhan kepada masyarakat dimana
agar masyarakat lebih antusias dalam mendaftarkan hak miliknya melalui
Kantor Pertanahan setempat dan umumnya kepada pemerintah setempat
baik itu bupati serta unsur-unsur pemerintahan lainya agar lebih
memperhatikan konsep apa yang harus di berikan kepada masyarakat agar
hak milik atas tanah masyarakat setempat sehingga konflik-konflik dapat
BAB II
PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK
A. Gambaran Umum Objek Penelitian
1. Gambaran Umum Kantor Pertanahan
Kantor Pertanahan Kabupaten Karo didirikan di atas tanah seluas 1,030
m², sedangkan luas bangunannya sendiri adalah 360 m². Adapun jumlah karyawan
Kantor Pertanahan Kabupaten Karo adalah 27 orang, yang terdiri atas golongan II
berjumlah 6 orang, golongan III berjumlah 19 orang, golongan IV berjumlah 2
orang sedangkan golongan I tidak ada. Wilayah kerja Kantor Pertanahan
Kabupaten Tanah Karo, meliputi 17 Kecamatan, yaitu :41
1. Kabanjahe, sebanyak 8 desa dan 5 kelurahan
2. Berastagi, sebanyak 5 Desa dan 4 Kelurahan
3. Tigapanah, Sebanyak 29 Desa
4. Merek, Sebanyak 19 Desa
5. Barusjahe, Sebanyak 19 Desa
6. Simpang Empat, Sebanyak 40 Desa
7. Payung, sebanyak 25 Desa
8. Kutabuluh, Sebanyak 16 Desa
9. Munte, Sebanyak 22 Desa
10.Juhar, Sebanyak 24 Desa
11.Tigabinanga, Sebanyak 18 Desa dan 1 Kelurahan
41
12.Lau Baleng, Sebanyak 13 Desa
13.Mardinding, Sebanyak 10 Desa
14.Tiganderket, Sebanyak 16 Desa
15. Naman Teran, Sebanyak 14 Desa
16. Dolat Rayat, Sebanyak 6 Desa
17.Merdeka, 9 Desa
Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota memiliki tugas sebagai sumber
data pertanahan dan sumber pelayanan. Dalam melaksanakan tugas tersebut di
Kantor Pertanahan Kabupaten Karo mengacu kepada Peraturan Pemerintah
Nomor 3 Tahun 1998 yaitu tentang peningkatan efisiensi dan kualitas pelayanan
masyarakat di bidang pertanahan. Di mana untuk meningkatkan pelayanan kepada
masyarakat terutama di bidang pertanahan, Kantor Pertanahan Kabupaten Karo
selalu memberi pelayanan yang prima kepada masyarakat melalui sistem loket.
Adapun loket yang dimaksud adalah sebagai berikut :
Loket 1: Informasi Pelayanan
Setiap permohonan yang datang ke loket informasi dapat menerima penjelasan
mengenai jenis pelayanan yang diinginkan dari petugas loket ini, antara lain:
a. Jenis-jenis pelayanan yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.
b. Syarat-syarat permohonan dan jadwal waktu penyelesaian.
c. Besarnya biaya yang diperlukan.
Loket 2 : Pelayanan Dokumen
Pemohon menyerahkan berkas melalui loket ini, yang terlebih dahulu diteliti oleh
maka pemohon akan mendapatkan slip atau tanda bahwa berkas sudah diterima
dalam keadaan lengkap. Dan apabila persyaratan belum lengkap maka pemohon
akan diberi slip kekurangan berkas dengan keterangan persyaratan yang kurang
lengkap dan berkas akan dikembalikan untuk dilengkapi terlebih dahulu. Adapun
loket pelayanan dokumen terbagi dalam beberapa loket pelayanan menurut jenis
pelayanan pertanahan yang diberikan, antara lain :
a. Loket pengambilan formulir permohonan
b. Loket pengecekan sertipikat tanah
c. Loket pelayanan konversi dan pengakuan hak
d. Loket pelayanan permohonan peningkatan hak rumah sederhana atau rumah
sangat sederhana dan rumah tempat tinggal dengan luas di bawah 200 m2
e. Loket balik nama, pemisahan, penggabungan roya, hak tanggungan, warisan
dan lain sebagainya
f. Loket permohonan hak atas tanah
g. Loket permohonan ijin lokasi
h. Loket permohonan konsolidasi tanah
Pada masing-masing loket tersebut pemohon akan mendapat informasi
tentang besarnya biaya yang harus dibayarkan dan kapan permohonan tersebut
selesai serta kapan akan diadakan pengukuran.
Loket 3 : Penerimaan Biaya
Pembayaran dilaksanakan melalui loket ini pada Bendaharawan Khusus Penerima
(BKP) dan dibukukan sesuai DI (daftar isian) 305, serta kepada pemohon
Loket 4 : Pengambilan Produk
Produk pelayanan pertanahan dapat diambil pada loket ini. Adapun jenis produk
pelayanan antara lain :
a. Sertipikat tanah
b. Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah
c. Gambar Ukur
d. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
e. Surat Keputusan izin Perubahan Penggunaan Tanah
f. Pelayanan Permohonan Peralihan Hak, Pembebanan Hak, Pencatatan Roya,
Pendaftaran sita, dan ganti nama atau ralat nama
g. Pendaftaran Peningkatan Hak
h. Pembuatan Sertipikat Tanah Pengganti yang Rusak atau Hilang Pelayanan
Pertanahan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo meliputi pelayanan
kepada masyarakat atau perorangan, Badan Hukum maupun dinas atau
instansi pemerintah.42
2. Dasar Hukum dan Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten
Karo.
Struktur organisasi adalah kerangka yang mewujudkan pola tetap dari
hubungan orang-orang yang menunjukan kedudukan wewenang dan tanggung
jawab masing-masing dalam suatu kebulatan kerja sama. Berdasarkan Peraturan
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang
Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan
42
Kantor Pertanahan, dalam pelaksanaan tugas dan fungsi masing Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo tidak berdiri sendiri melainkan bersifat terpadu,
terkoordinasi, dan terkait satu sama lain. Untuk itu diperlukan koordinasi dan
kerja sama antar bagian yang saling terkait dalam kegiatan yang dilakukan.
Adapun Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo sesuai
dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor
4 Tahun 2006 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan sesuai dengan pasal 1 Ayat (2), Pasal
4, Pasal 7, Pasal 11, Pasal 15, Pasal 19, Pasal 23 dan Pasal 27 sebagai berikut:
1. Kanwil BPN dipimpin seorang Kepala Kantor Pertanahan
2. Bagian Tata Usaha terdiri dari:
a. Subbagian Perencanan Dan Keuangan
b. Subbagian Kepegawaian
c. Subbagian Umum Dan Informasi
3. Bagian Survei, Pengukuran dan Pemetaan terdiri dari :
a. Seksi pengukuran
b. Seksi Pemetaan Tematik
c. Seksi Pengukuran Bidang
d. Seksi Survei Potensi Tanah
4. Bidang Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah terdiri dari :
a. Seksi Penetapan Hak Tanah Perorangan
b. Seksi Penetapan Hak Tanah Badan Hukum
d. Seksi Pendaftaran, Peralihan, Pembebanan Hak Dan Pejabat Pembuat Akte
Tanah
5. Bidang Pengaturan Dan Penataan Pertanaha terdiri dari :
a. Seksi Penataguna Tanah
b. Seksi Penataan Kawasan Tertentu
c. Seksi Landreform
d. Seksi Konsolidasi Tanah
6. Bidang Pengendalian Pertanahan Dan Pemberdayaan Masyarakat terdiri dari :
a. Seksi Pengendalian Pertanahan
b. Seksi Pemberdayaan Masyarakat
7. Bidang Pengkajian Dan Penaganan Sengketa Dan Konflik Pertanahan terdiri
dari :
a. Seksi Pengkajian Dan Penaganan Dengketa Dan Konflik Pertanahan
b. Seksi Pengkajian Penaganan perkara Pertanahan.43
3. Uraian Kerja Sub Seksi Peralihan, Pembebanan dan PPAT di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo.
Berdasarkan Peraturan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan. Sesuai dengan Pasal 44 Ayat (4)
“Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Aakte Tanah
mempunyai tugas menyiapkan pelaksanaan pendaftaran, peralihan hak atas tanah,
pembebanan hak tanggungan dan bimbingan PPAT, serta sarana daftar isian di
bidang Pendaftaran tanah.”44
a. Membantu Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dalam
melaksanakan tugas di bidang penyelesaian peralihan hak atas tanah,
pembebanan hak atas tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta
menyiapkan bahan-bahan daftar isian di bidang pengukuran dan pendaftaran
tanah.
Uraian tugas tersebut adalah sebagai berikut :
b. Menghimpun dan mempelajari peraturan perundang-undangan, kebijaksanaan,
pedoman dan petunjuk teknis serta bahan-bahan lainnya yang berhubungan
dengan bidang tugasnya sebagai pedoman dan landasan kerja.
c. Membuat rencana kegiatan yang akan dilaksanakan oleh Sub Seksi Peralihan
Hak, Pembebanan Hak dan Konversi sebagai pedoman pelaksanaan tugas.
d. Mempersiapkan bahan-bahan dalam rangka pelaksanaan kebijaksanaan,
pedoman dan petunjuk teknis di bidang penyelesaian peralihan hak atas tanah,
pembebanan hak atas tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta
menyiapkan bahan-bahan daftar isian di bidang pengukuran dan pendaftaran
tanah.
e. Melakukan hubungan kerja dalam rangka kelancaran pelaksanaan tugasnya
dengan urusan / Sub Seksi di lingkungan Kantor Pertanahan.
f. Mencatat permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah pada DI 301 dan
permohonan pembebanan hak atas tanah pada DI 208 sesuai disposisi Kepala
Seksi.
g. Meneliti dan memeriksa berkas-berkas permohonan.
h. Menyiapkan dan melaksanakan penjilidan Buku Tanah dan Sertipikat Balik
Nama serta sertipikat Hipotik.
i. Mengarsip / menjilid Warkah peralihan hak dan pembebanan hak.
j. Menerima dan menghimpun laporan bulanan PPAT.
k. Menyiapkan dan menyalurkan bahan-bahan untuk bimbingan PPAT serta
memberikan bimbingan teknis mengenai tata cara pembuatan akta peralihan
hak dan pembebanan hak atas tanah.
l. Melaksanakan evaluasi dan menyusun laporan pelaksanaan pekerjaan di
bidang dibidang penyelesaian peralihan hak atas tanah, pembebanan hak atas
tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta menyiapkan bahan-bahan
daftar isian di bidang pengukuran dan pendaftaran tanah.
m. Melakukan tugas-tugas lain yang diberikan oleh Kepala Seksi pengukuran dan
pendaftaran tanah, sesuai dengan bidang tugasnya.
Hak milik demikian pula setiap peralihan haknya, hapusnya hak, dan
pembebanan tanah Hak milik dengan hak-hak lain, harus didaftarkan pada Kantor
Pertanahan dalam hal ini pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, menurut
ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran
Tanah. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di Kantor Pertanahan
selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hal ini dikarenakan tugas dari PPAT
tersebut, selain membuat akta jual beli tanah, PPAT tersebut sekaligus wajib
mendaftarkan akta jual beli tanah tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten
Karo, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinya akta jual beli hak
atas tanah tersebut baik oleh PPAT yang bersangkutan maupun kedua belah pihak
dan para saksi.
Sebelum melakukan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual
beli dan sebelum dilakukannya peralihan hak tersebut, PPAT yang bersangkutan
terlebih dahulu melakukan kegiatan pengecekan sertifikat. Pengecekan sertifikat
di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo ini merupakan salah satu bentuk kegiatan
untuk melakukan pencocokan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah
dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, dalam hal
ini adalah buku tanah, dengan cara memperlihatkan sertifikat asli.
Pengecekan sertifikat ini bertujuan untuk menghindari jika dalam buku
tanah terdapat perselisihan atau sengketa tanah. Setelah dilakukan peralihan hak
atas tanah dengan dibuatkan akta jual beli hak atas tanah dan berkas-berkas
lainnya dari pemohon telah lengkap dan memenuhi persyaratan, selanjutnya
PPAT yang bersangkutan melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah
tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.
Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten
Karo adalah salah satu kegiatan pencatatan mengenai peralihan hak atas tanah.
Pencatatan peralihan hak atas tanah adalah suatu kegiatan pencatatan
kepemilikan suatu bidang tanah dari satu pihak ke pihak lain. Di mana dalam
menyelenggarakan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo, pencatatan administrasinya dibukukan ke dalam
daftar isian. Daftar isian yang dimaksud di sini adalah daftar-daftar yang
dipergunakan untuk melakukan pencatatan administrasi mengenai pendaftaran
peralihan hak atas tanah tersebut.
Pendaftaran ini merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya
hak milik serta sahnya peralihan hak tersebut. Pelaksanaan pendaftaran peralihan
hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, didahului dengan
pencarian buku tanah pada almari arsip buku tanah. Dimana buku tanah tersebut
disusun berdasarkan klasifkasi setiap Kecamatan dalam Kabupaten Karo yang
dikelompokan setiap desa. Setiap buku tanah tersebut dijilid dalam satu album. Di
mana satu album tersebut diberi nomor 000001-000100, album kedua diberi
nomor 000101-000200, dan seterusnya. Arsip buku tanah tersebut disusun secara
vertikal dan tertata rapi dalam almari arsip buku tanah.
Setelah itu kemudian dilakukan pencatatan peralihan hak atas tanah yang
sudah bersertifikat karena jual beli tersebut dalam buku tanah, sertifikat dan daftar
isian, dengan cara :
a. Pencoretan nama pemegang hak lama atau penjual dan pencantuman nama
pemegang hak yang baru atau pembeli dalam buku tanah dan dalam sertifikat
hak atas tanah yang bersangkutan, dengan mencatat dalam kedua dokumen
tersebut bahwa telah terjadinya jual beli, dan dinyatakan hapus sekaligus
Kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor dan dicap dinas Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo. Pencoretan catatan ini dilakukan demi ketertiban
administrasi pertanahan yang merupakan salah satu tujuan catur tertib
pertanahan.
b. Nomor hak dan identitas lain, dari tanah tersebut dicoret dari daftar nama
penerima hak. Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo sudah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang
ada, yang dilakukan oleh Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT.
Dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan
Kabupaten Karo, pemohon harus memenuhi syarat-syarat yang telah
ditentukan, yang harus dilampirkan pemohon, khususnya dalam hal ini untuk
tanah dengan status hak milik yang sudah bersertifikat antara lain :
1. Sebelum membuat akta maka sertifikat harus dicocokkan terlebih dahulu
pada Kantor Pertanahan, apakah sertifikat tersebut masih sesuai dengan
data-data dalam buku tanah atau tidak.
2. Akta jual beli yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
3. Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
4. Foto copy KTP penjual (suami dan istri) jika tanah itu didapat dari harta
gono-gini dan foto copy KTP pembeli yang disahkan dan telah dilegalisir
oleh pejabat yang berwenang.
5. Lembar SSB yang tertulis berapa besar BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan) yang harus disetorkan. BPHTB dikenakan apabila
mulai tahun 2004, batas minimal tidak dikenakan BPHTB adalah Rp.
15.000.000. BPHTB ini dikenakan pada pihak pembeli yang besarnya
adalah Rp xx – Rp 15.000.000 dikalikan dengan 5% (lima persen).
6. Bukti setor BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
7. Bukti setor PPh (Pajak Penghasilan) apabila harga jual beli di atas Rp.
60.000.000,00, yang dikenakan kepada penjual.
8. Jual beli tanah pertanian hanya dapat dilakukan apabila pembeli bertempat
tinggal (berdomisili) pada satu wilayah kecamatan, dengan letak atas
bidang tanah dimaksud dan tidak boleh dipecahkan.45
Untuk tanah yang sudah bersertifikat, jenis hak atas tanah dapat dicatat
dalam sertifikat itu, pada halaman sampul dalam dan ditulis pada kolom sebelah
kiri atas dari buku tanah. Setelah semua persyaratan terpenuhi, maka Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo melaksanakan pendaftaran peralihan hak atas tanah
karena jual beli tersebut. Di mana dalam menyelenggarakan pendaftaran peralihan
hak atas tanah ini pencatatan administrasinya dibukukan ke dalam daftar isian.
Daftar isian yang dimaksud di sini adalah daftar-daftar yang dipergunakan untuk
melakukan pencatatan administrasi/pembukuan mengenai pendaftaran peralihan
hak atas tanah tersebut.
Adapun daftar-daftar isian yang dipergunakan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten Karo untuk melakukan pencatatan adanya peralihan hak atas tanah
tersebut serta hapusnya hak atas tanah tersebut pada sertifikat dan buku tanah,
antara lain :
45
1. DI 208, yaitu daftar isian tentang daftar penyelesaian pekerjaan pendaftaran
tanah.
2. DI 301, yaitu daftar isian tentang daftar permohonan pekerjaan pendaftaran
tanah.
3. DI 301 A, yaitu daftar isian tentang daftar penyerahan hasil pekerjaan.
4. DI 305, yaitu daftar isian tentang penerimaan uang muka biaya pendaftaran
tanah/buku panjer.
5. DI 307, yaitu daftar isian tentang daftar penghasilan negara.
Adapun tata laksana dari Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Milik yang
dilaksanakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, adalah :
1. Pemohon membawa dokumen untuk diterima oleh loket I (Loket informasi
Pelayanan). Dokumen-dokumen tersebut, adalah seperti yang tersebut di atas
2. Pada petugas loket I (Loket informasi Pelayanan), menerima dan meneliti fisik
dokumen, dengan meneliti kelengkapan materi dokumen, jika lengkap
diserahkan ke petugas loket II (Loket Pelayanan dokumen), ika tidak lengkap
diserahkan kembali ke pemohon. Setelah itu petugas membuat STTD (Surat
tanda Terima Dokumen) dan diberikannya kepada pemohon, untuk diserahkan
ke loket II (Loket Pelayanan Dokumen). Untuk kelengkapan dokumen, pada
permohonan pendaftaran agar mencantumkan bahwa semua berkas yang
menjadi lampiran permohonan ini adalah sah dan apabila dikemudian hari
dapat dibuktikan itu palsu, pemohon bersedia dituntut sesuai dengan ketentuan
3. Kemudian petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen) membuat SPS (Surat
Perintah Setor), dimana SPS (Surat Perintah Setor) asli ini diberikan kepada
pemohon. Pemohon dengan membawa asli SPS (Surat Perintah Setor) dan
STTD (Surat Tanda Terima Dokumen) untuk melakukan pembayaran ke
petugas loket III (Loket Penerimaan Biaya). Sebelumnya petugas loket II
(Loket Pelayanan dokumen), menyerahkan dokumen ke petugas loket III
(Loket Penerimaan Biaya).
4. Petugas loket III (Loket Penerimaan Biaya), menerima biaya permohonan
sesuai dengan SPS (Surat Perintah Setor) yang diperoleh dari pemohon.
Setelah menerima biaya kemudian melakukan pencatatan pada DI 305 (Daftar
Isian tentang Daftar Penerimaan Uang Muka Biaya Pendaftaran tanah / Buku
Panjer). Kemudian dibuatkan kwitansi pada DI 306 (Kwitansi). Pada STTD
(Surat Tanda Terima Dokumen) dicantumkan nomor dan tanggal. Kemudian
dokumen yang telah dilakukan pencatatan diserahkan kembali ke petugas
loket II (Loket Pelayanan dokumen). Dan kepada pemohon diserahkan
kwitansi asli, sebagai bukti permohonan biaya Pendaftaran Peralihan Hak Atas
Tanah khususnya karena jual beli tersebut.
5. Pada petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen), melakukan pencatatan
pada DI 301 (Daftar Isian tentang Daftar Permohonan Pekerjaan Pendaftaran
Tanah), sekaligus mencantumkan nomor dan tanggal DI 301 tersebut pada
STTD (Surat Tanda Terima Dokumen), yang kemudian diserahkan kembali
6. Oleh petugas loket II (Loket Pelayanan dokumen), dokumen tersebut
diserahkan ke Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT.
7. Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT, setelah menerima
dokumen dari petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen), kemudian
mempelajari dokumen tersebut dan membuat disposisi. Di mana disposisi
tersebut diserahkan ke petugas buku tanah dan sertifikat untuk melaksanakan
tugasnya sekaligus diserahkannya dokumen-dokumen tersebut.
8. Pada petugas buku tanah dan sertipikat, melakukan tugas :
a. Mencari buku tanah yang bersangkutan dalam almari arsip buku tanah.
b. Mencatat adanya peralihan hak tersebut pada buku tanah dan sertipikat.
Setelah itu dokumen-dokumen tersebut, buku tanah dan sertifikat
diserahkan kembali pada Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan
dan PPAT.
9. Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT, melakukan
pengoreksian, setelah dinyatakan lengkap kemudian membubuhkan paraf
catatan peralihan pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Setelah
itu diteruskan dokumen tersebut dan buku tanah serta sertifikat yang
bersangkutan kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.
10.Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah melakukan pengoreksian
dan membubuhkan paraf catatan peralihan pada buku tanah dan sertipikat,
untuk kemudian diteruskan dokumen tersebut pada Kepala Kantor Pertanahan.
11.Oleh Kepala Kantor Pertanahan mengoreksi dan menandatangani catatan
buku tanah dan sertifikat. Kemudian diserahkan kembali pada petugas
pembukuan.
12.Oleh petugas pembukuan, melakukan pembukuan pada DI 208 (Daftar Isian
tentang Daftar Penyelesaian Pekerjaan Pendaftaran Tanah) dan mencantumkan
nomor DI 208 pada buku tanah dan sertifikat serta warkah dan membubuhkan
stempel garuda pada buku tanah dan sertifikat serta surat ukur, kemudian
melakukan pembukuan pada DI 307 (Daftar Isian tentang Daftar Penghasilan
Negara). Setelah itu menginformasikan kepada petugas loket II (Loket
Pelayanan Dokumen) untuk melakukan pencoretan pada DI 301 (Daftar Isian
tentang Daftar Permohonan Pekerjaan Pendaftaran Tanah) bahwa sertipikat
telah selesai diproses. Dokumen-dokumen tersebut diserahkan ke petugas
arsip selaku petugas yang menyimpan warkah-warkah adanya peralihan hak
atas tanah karena jual beli tersebut. Sertipikat yang telah selesai diproses
diserahkan ke petugas loket IV (Loket Pengambilan Produk).
13.Pada petugas loket IV (Loket Pengambilan produk), setelah menerima
sertipikat kemudian melakukan pencatatan pada DI 301 A (Daftar Isian
tentang Daftar Penyerahan Hasil Pekerjaan) untuk penyelesaian produk.
Warkah-warkah, buku tanah, sertifikat dipilih/dipisah-pisahkan. Sertifikat asli
dikembalikan kepada pemohon, warkah-warkah dan akta jual beli dijilid
menjadi satu untuk disimpan di bagian arsip warkah. Serta buku tanah yang
telah selesai diproses dikembalikan pada almari arsip buku tanah.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
pendapatan negara bukan pajak, yang berlaku pada Kantor Pertanahan Kabupaten
Karo, bahwa pemohon harus membayar biaya untuk melakukan pendaftaran
peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut sebesar Rp. 25.000 untuk setiap
permohonan. Setiap permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut,
dengan alokasi waktu sekitar 11-20 hari.
Biaya tersebut dibayar melalui loket III yaitu pada pelayanan
bendaharawan, yang kwitansi sebagai bukti pembayaran permohonan pendaftaran
peralihan tersebut. Untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli
tersebut yang tidak memerlukan pengukuran, maka dalam sertifikat yang
bersangkutan dan buku tanah nama pemegang hak yang lama, dilakukan
pencoretan dan diganti dengan nama pemegang hak yang baru dan sekaligus
dilakukan penulisan mengenai sebab peralihan hak atas tanah tersebut.
Pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status hak milik di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo, maka masyarakat Kabupaten Karo, yang
mendaftarkan peralihannya di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo akan mendapat
jaminan kepatian hukum mengenai pemegang haknya/subjek haknya, jaminan
kepastian mengenai haknya, jaminan kepastian hukum mengenai tanah/objeknya,
serta sahnya peralihan hak tersebut, selain dari pada itu akan diperoleh pula surat
tanda bukti hak yang sah dan kuat yang disebut sertifikat hak atas tanah.
Jadi tugas Kantor Pertanahan khususnya Kantor Pertanahan Kabupaten
Karo dalam hal ini adalah hanya melakukan pencatatan mengenai adanya
peralihan hak atas tanah. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik karena jual
dialihkan oleh PPAT setempat, yang dibuktikan dengan akta jual beli tanah dan
telah ditandatanganinya oleh kedua belah pihak serta telah didaftarkannya
peralihan haknya tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.
Setelah pelaksanaan peralihan hak atas tanah tersebut selesai, selanjutnya
sertipikat hak atas tanah tersebut yang sudah dinyatakan sah berpindah tangan dan
telah didaftar pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, diserahkan kepada
pemegang / pemilik hak atas tanah yang baru.46
4. Manfaat Pelaksanaan Pendaftaran Hak Milik Untuk Kelangsungan
Kepemilikan Hak Atas Tanah.
Dalam era pembanguanan dewasa ini, khususnya di bidang pertanahan,
maka sasaran pembangunan dibidang pertanahan adalah terwujudnya tertib
pertanahan.
Masalah tanah di Indonesia telah mendapat perhatian yang sangat luas dan
mendalam dikalangan masyarakat. Pasal 19 UUPA memerintahkan
diselenggarakannya Pendaftaran Tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum.
Pendaftaran tanah ini sangat penting dan tanah tersebut didaftarkan untuk
kepentingan dari pengguna terhadap tanah, sehingga akan terlihat dari manfaat
tanah tersebut. Arti pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kejelasan atau
keterangan supaya tidak menimbulkan permasalahan dalam bidang pertanahan
terutama terhadap status tanah tersebut.
Dewasa ini pembicaraan mengenai tanah sudah merupakan pembicaraan
yang menyangkut hidup dan penghidupan manusia. Hal ini terjadi baik di
perkotaan maupun di pedesaan, tidak terkecuali di Kabupaten Karo. Memang
sering kita dengar bahwa timbul konflik tentang tanah ini karena orangnya tidak
menuruti hukum tanahnya, boleh jadi soal timbul karena sangketa batas, boleh
jadi karena ada pemerintah konversi lantas tidak dikonversi. Dan yang paling
mendasar karena tidak punya sertifikat atau setrtifikatnya telah dirubah dengan
tujuan kepentingan masyarakat.47
Demikian pula halnya pelayanan di bidang pertanahan terutama dalam
pengurusan hak-hak tanah seperti prosedur permohonan hak-hak atas tanah
sampai kepada penerbitan sertifikat oleh masyarakat. Pelayanannya masih
dirasakan berbelit-belit disamping banyak dijumpai pengutan-pungutan tambahan, Sampai sekarang ini sering dijumpai terjadinya penguasaan pemilikan dan
penggunaan tanah oleh oknum-oknum yang tidak sesuai atau melanggar ketentuan
peraturan perudang-undangan pertanahan yang berlaku, seperti penguasaan tanah
tanpa dilandasi sesuatu hak oleh orang-orang atau badan hukum maupun adanya
jual beli dibawah tangan. Hal ini dapat disebabkan karena disamping belum
dipahaminya ketentuan peraturan di bidang pertanahan yang berlaku juga adanya
unsur kesenjangan untuk mencari keuntungan pribadi, sehingga dapat membawa
akibat-akibat yang negatif yang dapat merugikan pihak lain serta menjadi sumber
persangketaan tanah.
47
sering terjadinya sertifikat atas tanah palsu, buku tanah hilang dan sebagainya. Hal
demikian menunjukkan bahwa belum tertibnya Admiistrari Pertanahan.
Bagi tanah-tanah yang pemiliknya terdiri dari beberapa orang seperti tanah
adat (tanah yang bersifat publiekrechtelijke), awalnya pendaftaran tanah bukan
sebagai hal yang penting dilakukan atasnya. Sebab yang diprioritaskan adalah
fungsi haknya yakni bagaimana supaya dapat memberikan manfaat bagi seluruh
anggota keluarga sekawasan yang hidup diatas tanah. Namun akibat
perkembangan kehidupan manusia yang satu sama lain tidak mempunyai nasib
yang sama dalam mengembangkan hidupnya, sudah barang tentu tanah milik
bersama akan menjadi sasaran untuk dikeluarkan bahagianya dari kepemilikan
bersama tersebut. Proses seperti ini bukan semakin lama menjadi kegiatan
manusia yang tidak terelakkan di atas tanah-tanah adat. Akhirnya milik bersama
yang sifatnya publiekrechtelijke semakin terindividualisasikan menjadi milik
privat. Tidak mungkin ditahan untuk menjadi benda/ barang milik yang tidak
dapat dialihkan dan beralih dari kepemilikan bersama tersebut.
Ditengah-tengah terindividualisasinya hak-hak yang pada awalnya hak
bersama, lembaga Pendaftaran Tanah menjadi alat yang paling utama dan
mendasar untuk menegakkan individualisasi kepemilikan hak atas tanah tersebut.
Sebaiknya dengan Pendaftaran Tanah ini dilakukan akan dapat mengamankan
hukum. Sehingga pemiliknya dapat terlindungi secara yuridis dan teknis untuk
dugunakan, dialihkan dan atau diikatkan sebagai jaminan hutang pemiliknya.48
Diselenggarakanya pendaftaran tanah yang efektif akan memungkinkan
barangsiapapun yang berkepentingan dengan mudah membuktikan haknya atas Sama halnya seperti yang terjadi di Kabupaten Karo untuk menjaga agar
tidak terkjadi sengketa tanah, perlu diadakan Pendaftaran Tanah sebab dengan
dilakukannya Pendaftaran Tanah maka pihak-pihak yang berkepentingan akan
mengetahui status tanah dan hak yang ada diatsnaya, subjek hak atas tanah dan
batas-batasnya. Pendaftaran tanah yang dilakukan dengan melalui prosedur
sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang akan merupakan kekuatan
hukum atau kepastian hukum dan kepastian hak.
Untuk memperoleh kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, UUPA
telah meletakkan kewajiaban kepada pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran
tanah yang ada diseluruh Indonesia disamping bagi para pemengang hak untuk
mendaftarkan hak atas tanah yang ada padanya sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.
Dengan adanya peraturan-peraturan yang tertulis akan memungkinkan
barang suapapun yang berkepentingan dengan mudah mengetahui hukum yang
bagaimana yang berlaku dan berwenang serta kewajiban-kewajiban apa yang ada
padanya bersangkutan dengan tanah yang dipunyainya.
tanah yang dipunyai dan mengetahui hal-hal yang perlu diketahui mengenai
tanah-tanah kepunyaan pihak lain, baik segi-segi teknis kadaster maupun
yuridisnya.49
Oleh sebab itulah, didalam UUPA khususnya Pasal 19 memerintahkan
diadakanya Pendaftaran Tanah. Pasal 19 UUPA ditunjukan kepada pemerintah
untuk melaksanakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia
ada merupakan kewajiban pemerintah sebagai penguasa tertinggi terhadap tanah.
Selain itu Pasal 23. 32 dan Pasal 38 UUPA yang menyatakan bahwa hak milik,
hak guna usaha, dan hak guna banguan setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan merupakan kewajiban
bagi yang mempunyai hak tersebut dengan maksud agar mereka mendapat
kepastian hukum tentang hak itu. Memang kewajiban itu perlu ditegaskan, kalu Telah kita sadari bahwa masalah pertanahan realitanya pada dewasa ini
menjadi problem dan telah banyak masalah pertanahan ini yang menimbulkan
perselisihan antara pihak-pihak yang bersangkutan. Oleh karena itu penanganan
tugas keagrariaan dengan cara kerja yang konsepsional dan berprogram meliputi
semua fungsi yang ada yaitu tata guna tanah, fungsi landreform, pengurusan
hak-hak atas tanah dan pendaftaran tanah yang didukung oleh administrasi yang baik.
Kepastian hukum dan kepastian hak terhadap pemilikan hakl-hak atas
tanah adalah sangat penting sekali, untuk menghindari dan mencegah adanya
pertentangan dan perselisihan yang ditimbulkan oleh problema ini.
tidak mungkin yang mempunyai hak tersebut tidak mengetahuii kewajiban atau
melalaikan kewajibannya itu, padahal secara keseluruhan usaha pendaftaran tanah
yang dibebankan kepada pemerintahan sudah mengeluarkan tenaga dan biaya
yang banyak, akan menjadi sia-sia tanpa adanya dukungan orang yang mempnyai
hak-hak tersebut diatas.50
Penerbitan sertifikat hak atas tanah di Kabupaten Karo sudah mencapi
70% dengan demikian menunjukan bahwa penguasaan tanah di daerah in sudah
mempunyai alas hak yang kuat sehingga apa yang diinginkan oleh tertib
pertanahan yaitu untuk menumbuhkan kepastian hukum sebagai pengayoman atas
penggunanan/ penguasaaan tanah telah tercapai. Artinya sengketa mengenai
penguasaan atas tanah maupun penguasaan tanah tanpa hak yang sering terjadi
dapat diatasi. Karena dengan adanyan pendaftaran tanah maka kepemilikan dan
penguasaan tanah telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
51
Salah satu tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk terselenggaranyan
tertib administrasi pertanahan. Hal ini dapat dilihat dalam bunyi Pasal 3 PP
Nomor 24 Tahun 1997. Tertib administrasi maksudnya bahwa seluruh
berkas-berkas dari kanror pertanahan tersebut harus sudah tersimpan dengan baik dan
teratur sehingga sangat mudah sekali jika akan mencari suatu data yang
50
K.Wantjik Saleh., Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indnesia, Jakarta, 1977, hal. 22. 51
diperluakan, terbukti dari adanya sejumlah buku-buku yang yang tersedia dalam
menunjang Pendaftaran Tanah.52
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa merupakan sumber daya
alam yang sangat diperlukan manusia untuk mencukupi kebutuhan baik yang
langsung untuk kehidupanya seperti misalnya untuk bercocok tanam guna
mencukupi kebutuhannya (tempat tinggal/ perumahan), maupun untuk
melaksanakan usahanya seperti untuk tempat perdagangan, Industri, Pendidikan,
pembangunan sarana dan perasarana lainya.1
Masalah yang paling mendasar yang dihadapi bidang pertanahan adalah
suatu kenyataan bahwa persediaan tanah yang selalu terbatas sedangkan
Lebih dari itu tanah juga mempunyai hubungan emosional dengan
Manusia. Setiap orang tentu memerlukan tanah, bukan hanya dalam kehidupannya
saja, untuk meninggalpun manusia masih memerlukan tanah sebagai tempat
peristirahatan. Manusia hidup senang serba kecukupan jika mereka dapat
menggunakan tanah yang dikuasai atau dimilikinya sesuai dengan hukum alam
yang berlaku, dan manusia akan dapat hidup tentram dan damai jika mereka dapat
menggunakan hak-hak dan kewajibannya sesuai dengan batas-batas tertentu
dalam hukum yang berlaku yang mengatur kehidupan manusia itu dalam
masyarakat.
1
kebutuhan manusia akan tanah selalu meningkat. Sengketa ini tidak hanya terjadi
di perkotaan tetapi juga di Desa, sehingga tidak jarang kita mendengar bahwa
tanah merupakan masalah yang rawan. Untuk menghindari adanya sengketa,
masyarakat mengiginkan adanya suatu kepastian hukum atas bidang-bidang
tanah.2
Karenanya oleh pemerintah kebijakan mengenai tanah ini diatur dalam
berbagai ketentuan Peraturan Perundang-undangan. Pada jaman penjajahan
Belanda diatur dalam Agrarische Wet, Agrariche besluit, Domeinverklaring3
2
A.P.Parlindungan., Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hal.1.
3 3
Setelah berkuasa di Indonesia, pemerintah Belanda memberlakukan hukum tanah yang terdapat di Belanda yang dibuat di Belanda pada Tahun 1870, yang bertujuan utama diberlakukannya Agrarische wet (AW) ini adalah membuka kemungkinan dan memberikan jaminan hukum kepada para pengusaha swasta untuk dapat berkembang di Hindia Belanda. Ketentuan yang terdapat dalam Agrarische we (AW) pelaksanaannya diatuar lebih lanjut oleh beberapa peratuaran dan keputusan, diantaranya adalah Agrarische Besluit tersebut dimuat sebuah pernyataan asas yang sangat penting bagi perkembangan dan pelaksannaanya hukum tanah administratif Hindia Belanda. Asas tersebut dinilai kurang memnghargai , bahkan memerkosa hak-hak rakyat atas tanah yang bersumber pada hukum adat. Dalam ketentuan asas tersebut dinyatakan bahwa “…semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya, adalah domei (milik) Negara. Ketentuan yang terdapat dalam asas tersebut lazim disebut Domein Verklaring (Pernyataan Domein). Lihat Supriadi; Hukum Agraria (Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hal.48 dan 49.
dan
sebagainya mengenai tanah untuk kepentingan penjajah antara lain
perkebunan-perkebunan yang ada di Indonesia diberikan kepada perusahaan-perusahaan
Belanda. Demikian juga perlindungan terhadap hak-hak atas tanah diberikan
kepada kaum penjajah seperti hak eigendom adalah hak milik yang mutlak pada
umumnya diberikan kepada kaum penjajah serta diberikan kepastian hukumnya
bukti hak atas tanah tersebut. Sedangkan kepada penduduk pribumi/rakyat
Indonesia yang tunduk pada hukum adat tidak diberikan bukti hak atas tanah dan
kalaupun ada hanya berupa bukti pembayaran pajak saja, seperti Girik, Pipil,
Ketitir dan lain sebagainya.4
Manusia dalam mengejar kepentingan hidupnya ada yang didasari oleh
itikad baik dan ada pula yang didasari itikad buruk. Satu dengan lainya
mengadakan interaksi dalam masayarakat. Mengenai kepentingan mereka
terhadap tanah dan penggunaanya, tidak jarang sebenarnya manusia mempunyai
hak, dikebiri atau dirampas haknya oleh mereka yang tidak berhak seperti pada
masa sebelum berlakunya UUPA karena nafsu atau itikad tidak baik
mengakibatkan manusia itu inggin menguasai tanah yang bukan miliknya
sehinnga menimbulkan kerugian bagi orang lain. Oleh sebab itu Pendaftaran
Tanah perlu dilakukan untuk mencegah kerugian-kerugian yang menimpa pihak
yang sah.5
4 Suardi., Op.cit, hal. 2. 5
G.Kartasapoetra., dkk, Hukum Tanah Jaminan UUPA Pendayagunaan Tanah, Rineke Cipta, Jakarta,1991, hal.136.
Namun ketidakpastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-pihak
yang akan menguasai sebidang tanah karena peralihan hak ataupun kreditur yang
akan memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah. Permasalahan ini sering
terjadi pada waktu pemindahan hak atas tanah berlangsung, maka yang penulis
maksudkan dengan peralihan hak milik adalah suatu perbuatan hukum yang
bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain yaitu hak milik atas
Sebagian besar masyarakat di Kabupaten Tanah Karo mempunyai hak atas
tanah dengan status hak milik. Hak Milik di sini merupakan hak atas tanah yang
terkuat, maksudnya adalah bahwa hak ini merupakan hak yang paling kuat bila
dibandingkan dengan hak-hak lainnya. Dengan terselenggaranya pelaksanaan
pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, maka masyarakat
Kabupaten Karo yang melakukan pendaftaran peralihan hak tersebut pada
pendaftaran peralihan hak atas tanah khususnya hak milik, akan mendapat
jaminan kepastian hukum mengenai telah terjadinya peralihan hak atas tanah
tersebut, selain daripada itu akan diperoleh pula surat tanda bukti hak yang sah
dan kuat yang disebut dengan sertipikat hak atas tanah. Jaminan kepastian hukum
yang dimaksud di sini meliputi :
1. Kepastian hukum mengenai orang/Badan Hukum yang menjadi pemegang hak
atas tanah. Kepastian mengenai siapa yang memiliki sebidang tanah atau
subjek hak.
2. Kepastian hukum bidang tanah yang dimilikinya. Hal ini menyangkut letak,
batas serta luas bidang tanah/objek hak.
3. Kepastian hukum mengenai hak atas tanahnya. Demikian juga pada Pasal 19
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 05 Tahun 1960 disebutkan bahwa :
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.”6
Memperhatikan arti pentingnya pendaftaran peralihan hak atas tanah
khususnya hak milik tersebut, kenyataannya masih banyak masyarakat khususnya
di Kabupaten Karo yang dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya belum
didaftarkan peralihannya pada Kantor Pertanahan setempat dalam hal ini Kantor
Pertanahan Kabupaten Karo, dan dalam proses penyelesaian pekerjaan
pendaftaran peralihan hak milik ini terdapat berbagai macam hambatan yang
menyebabkan proses pendaftaran peralihan hak milik atas tidak s
