PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS JAMINAN
HUTANG YANG DIEKSEKUSI LELANG BERDASARKAN RISALAH
LELANG PADA KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN
(STUDI KASUS PADA KP2LN MEDAN)
TESIS
Oleh
ALVINA MASITAH 047011004/MKn
S
E K O L AH
P A
S C
A S A R JA NA
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS JAMINAN
HUTANG YANG DIEKSEKUSI LELANG BERDASARKAN RISALAH
LELANG PADA KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN
(STUDI KASUS PADA KP2LN MEDAN)
TESIS
Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
dalam Program Studi Kenotariatan pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
ALVINA MASITAH 047011004/MKn
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Judul Tesis : PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS JAMINAN HUTANG YANG DIEKSEKUSI LELANG BERDASARKAN RISALAH LELANG PADA KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN (STUDI KASUS PADA KP2LN MEDAN)
Nama Mahasiswa : Alvina Masitah Nomor Pokok : 047011004 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Dr. Soleman Mantayborbir, S.H., M.H) Ketua
(Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H., M.Hum) Anggota
(Syahril Sofyan, S.H., M.Kn) Anggota
Ketua Program Studi Direktur
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H.,M.S.,C.N) (Prof. Dr. Ir. T. Chairun Nisa B, M.Sc)
Telah Diuji Pada Tanggal: 23 Juni 2007
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Dr. Soleman Mantayborbir, S.H.,M.H.
Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H.,M.Hum.
2.
Notaris Syahril Sofyan, S.H.,M.Kn.
3.
Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H.,M.S.,C.N.
ABSTRAK
Pasal 41 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang, dan di dalam Pasal (5) disebutkan untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan menyertakan risalah lelang dan dokumen lain yang berhubungan dengan tanah tersebut. Dalam hal permohonan untuk pemindahan hak tersebut, ternyata si pemenang lelang tidak bisa melakukan pemindahan haknya padahal semua persyaratan sudah dipenuhi, oleh karena tanah sebagai objek lelang tersebut ternyata bermasalah atau bersengketa hal ini baru terjadi setelah diterbitkannya Risalah Lelang bahkan sertifikat hak atas tanah telah pula dilakukan haknya ke atas nama pembeli lelang. Pemohon hak menuntut haknya untuk memperoleh kepastian hukum terhadap tanah yang telah dimilikinya secara lelang pada Kantor Pertanahan karena pendaftaran itu menjadi tugas pokok dari Kantor Pertanahan untuk memberikan landasan hukum bidang pertanahan dalam mewujudkan suatu tata kehidupan bagi masyarakat dimana tanah disamping mempunyai fungsi sosial, juga berfungsi untuk memberikan nilai ekonomi bagi pemilik hak atas tanah. Oleh karena dilakukan penelitian tentang pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas jaminan hutang yang dieksekusi lelang pada Kantor Pertanahan Kota Medan berdasarkan Risalah Lelang, kendala yang ditemui dalam pelaksanaannya serta upaya dilakukan untuk mengatasi kendala tersebut.
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis dengan pendekatan yuridis normatif dan yuridis empiris dengan lokasi penelitian wilayah hukum KP2LN Medan. Sampel ditentukan secara purposive sampling yaitu Risalah Lelang pelaksanaan eksekusi lelang jaminan hutang berupa tanah. Kegiatan analisis dimulai dengan dilakukannya pemeriksaan terhadap data yang terkumpul melalui wawancara, inventarisasi peraturan perundang-undangan, karya ilmiah, dokumen-dokumen resmi yang ada dan laporan-laporan penelitian yang berkaitan dengan penelitian.
proses pendaftaran pemindahan haknya dapat diselesaikan dengan cepat dan terhadap adanya sengketa dan gugatan sampai adanya putusan dari pengadilan yang bersifat final dan sesuai dengan putusan tersebut.
Disarankan kepada Pejabat Kantor Pertanahan perlu mempedomani kepada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 untuk mengurangi biaya-biaya operasional yang bukan merupakan kewajiban utama dari pendaftaran hak atas tanah.
ABSTRACT
Section 41 sentence (1) PP No. 24 Year 1997 about Land Registry express switchover of rights through conveyancing with auction can only be enlisted if proved with made by auction brochure citation Functionary of Auction, and in Section (5) mentioned for the registration of switchover of obtained rights through auction submitted to Chief Land by figuring in brochure auction and other related documents of land. In the case of application for conveyancing, in the reality the winner of auction cannot /conduct its conveyancing though all conditions have been fulfilled, because of land as the auction object in the reality have problem or have this matter dispute to just happened after publishing of Brochure Auction even land right certificate had also been conducted by its rights to on behalf. Applicant of rights present to it to obtain rule of law to land which have owned of auctioned at land’s registration office (BPN) because that registration become fundamental duty of BPN to give the basis for land area law in realizing an arranging life to society where land beside have social function, also function to assign value economics to owner of land right. Is along of conducted by research about execution of registration of switchover of rights of debt guarantee executed by auction at BPN Medan pursuant to Treats Auction (risalah lelang), constraint met in its execution and also strive to be conducted to overcome the constraint.
Its research have the character of analytical descriptive with approach of normative juridical and empirical juridical with location research of territory of jurisdiction of Service of Receivable and Auction State Office (KP2LN) Medan. Sample determined by purposive sampling that is Treats Auction (risalah lelang) execution execute debt guarantee auction in the form of land. Activity of analysis started conducted of inspection to gathered data through interview, law and regulation stocktaking, erudite masterpiece, existing formal documents and research reports related to research.
Its suggested to Functionary of BPN of guidance require to Regulation of Government of No. 24 Year 1997, Regulation of State's Minister of Agrarian/BPN Number 3 Year 1997 to lessen operational costs which not such a especial obligation of registration of land right.
KATA PENGANTAR
Dengan memanjatkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan Taufik dan Hidayah serta InayahNya, sehingga penulis dapat
menyelesaikan penelitian Tesis ini dengan judul “Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan
Hak Atas Jaminan Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor
Pertanahan Kota Medan”.
Penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada para komisi
pembimbing, yaitu:
1. Bapak Dr. S. Mantayborbir, S.H.,M.H.
2. Bapak Dr. Runtung Sitepu, S.H.,M.Hum.
3. Bapak Syahril Sofyan, S.H.,M.Kn.
Yang telah banyak memberikan petunjuk dan arahan, sehingga penelitian
tesis ini dapat diselesaikan.
Penulis menyadari masih banyak kekurangan dalam penulisan penelitian tesis
ini. Oleh karena itu segala masukan, kritik dan saran sangat diharapkan penulis untuk
perbaikan di masa yang akan datang
Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih.
Medan, Mei 2007
Hormat Saya,
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT... iii
KATA PENGANTAR ... v
RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR SINGKATAN ... viii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 6
C. Tujuan Penelitian ... 7
D. Manfaat Penelitian ... 7
E. Keaslian Penelitian ... 8
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 9
A. Gambaran Umum Mengenai Jaminan Hutang ... 9
1. Pengertian Jaminan Hutang ... 9
2. Jenis-Jenis Jaminan hutang ... 19
3. Hak Tanggungan Sebagai Pengikat Hak Jaminan Hutang 24 B. Tinjauan Umum Mengenai Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang ... 45
C. Pendaftaran Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ... 50
1. Pengertian Risalah Lelang dan Dasar Hukumnya ... 58
2. Bentuk dan Susunan Risalah Lelang ... 63
3. Kekuatan Risalah Lelang mengikat para pihak ... 67
4. Fungsi Risalah Lelang ... 72
BAB III METODE PENELITIAN ... 75
A. Sifat Penelitian dan Jenis Penelitian ... 75
B. Lokasi Penelitian Populasi dan Sampel Penelitian ... 76
C. Teknik Pengumpulan Data ... 77
D. Alat Pengumpul Data ... 77
E. Analisis Data ... 78
BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 80
A. Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan ... 80
B. Kendala Yang Ditemui Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Pemindahan Hak Atas Tanah, Berdasarkan Risalah Lelang ... 92
C. Upaya Yang Dilakukan Untuk mengatasi Kendala Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Pemindahan Hak Atas Tanah Berdasarkan Risalah Lelang ... 95
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN ... 99
A. Kesimpulan ... 99
B. Saran ... 100
DAFTAR SINGKATAN
BKPN = Berkas Kasus Piutang Negara
BIAD = Biaya Administrasi
BMPK = Batas Maksimum Pemberian Kredit
BNI = Bank Negara Indonesia
BPN = Badan Pertanahan Nasional
BRI = Bank Rakyat Indonesia
BUMD = Badan Usaha Milik Daerah
BUMN = Badan Usaha Milik Negara
BUPN = Badan Urusan Piutang Negara
BUPLN = Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara DJPLN = Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara HIR = Het Herziene Indonesiche Reglement
HGB = Hak Guna Bangunan
HM = Hak Milik
HGU = Hak Guna Usaha
Keppres = Keputusan Presiden
KLN = Kantor Lelang Negara
KMK = Keputusan Menteri Keuangan
KP3N = Kantor Pelayanan Pengurusan Piutang Negara KP2LN = Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara KUHPdt = Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
PB = Pernyataan Bersama
Perpu = Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang PH/PjH = Penanggung Hutang/Penanggung Jawab Hutang PJPN = Penetapan Jumlah Piutang Negara
PN = Pengadilan Negeri
PNDT = Piutang Negara Dapat Ditagih PNTO = Piutang Negara Telah Optimal
PP = Penyerah Piutang
PPN = Pengurusan Piutang Negara
PUPN = Panitia Urusan Piutang Negara PTUN = Pengadilan Tata Usaha Negara
RBg = Rechtsreglement Buitengewesten
SAIPPN = Sistem Administrasi Informasi Pengurusan Piutang Negara SEBI = Surat Edaran Bank Indonesia
SP3N = Surat Penerimaan Pengurusan Piutang Negara
SP = Surat Paksa
SPP = Surat Perintah Penyitaan
SPPBS = Surat Perintah Penjualan Barang Sitaan SPPS = Surat Perintah Pengangkatan Sita
Stb = Staatsblad
UUD 1945 = Undang-Undang Dasar 1945
UU = Undang-Undang
UUHT = Undang-Undang Hak Tanggungan
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Sebagai sarana dalam menyelenggarakan berbagai segi kehidupan
manusia, tanah mempunyai peran yang sangat penting, bukan saja dapat
digunakan sebagai tempat tinggal, mencari nafkah, namun dapat juga digunakan
sebagai pendukung keberhasilan pembangunan di segala bidang, yang artinya
tanah dapat dipergunakan dalam berbagai kegiatan sosial, keagamaan,
kesehatan, pendidikan, olahraga, politik pemerintahan, pertahanan dan
keamanan, serta bidang-bidang lainnya. Sehingga tujuan dari pembangunan itu
dapat tercapai sebagaimana dirumuskan dalam isi Pasal 33 ayat (3)
Undang-Undang Dasar 1945 yang berbunyi: “Bumi, air dan kekayaan yang terkandung di
dalamnya dikuasai Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran
rakyat”.
Ketentuan yang tercantum dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 tersebut
disamping mempunyai kedudukan yuridis yang tinggi, yang sangat mendasar,
juga mempunyai nilai filsafat dan nilai politis yang tinggi pula dalam kehidupan
berbangsa dan bernegara. Segala kebijaksanaan para penyelenggara Negara di
bidang pengelolaan fungsi bumi, air dan segala kekayaan alam yang terkandung
didalamnya ini tidak boleh menyimpang dari ketentuan tersebut, baik secara
Sehingga seperti yang dikatakan oleh Sri Sultan HB X bahwa:
Tanah selain memiliki fungsi ekonomis, juga mengandung nilai-nilai yang dapat memberikan justifikasi. Oleh sebab itu, perlu dilakukan pengaturan oleh Negara secara ketat tentang kepemilikan dan kemanfaatannya. Salah satu prasyarat yang terpenting adalah bahwa pemerintah sebagai regulator dan pelaku bisnis harus jauh dari watak curang dan tidak kompeten. Tanah merupakan sumber kehidupan yang tidak pernah bertambah sejak bumi diciptakan. Oleh sebab itu pula, harus dipelihara dengan sistem hukum yang ketat, jujur dan terbuka bagi kepentingan rakyat banyak.1
Berdasarkan ketentuan tersebut pada tanggal 24 September 1960 maka
diundangkan dan mulai berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun
1960 tentang Peraturan dasar Pokok-Pokok Agraria dimuat dalam Lembaga
Negara No. 104 Tahun 1960 yang lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok
Agraria dan sering disingkat dengan UUPA (untuk selanjutnya dalam tulisan ini
disingkat dengan UUPA).
UUPA adalah ketentuan hukum yang mengatur hubungan antar bangsa
Indonesia dengan bumi, air dan ruang angkasa, serta kekayaan yang terkandung
di dalamnya.
A.P. Parlindungan mengatakan bahwa:
UUPA telah meletakkan dasar-dasar yang baik dalam suatu hukum agraria yang modern, karya yang terbesar setelah kemerdekaan Republik Indonesia diproklamirkan di bidang hukum, sebagai pelaksanaan dari Pasal 33 ayat 3 UUD 1945, bahwa UUPA telah meletakkan dasar-dasar yang modern dan serasi dalam perkembangan di negara kita.2
1
Sri Sultan HB X, Reformasi Agraria Perspektif Otonomi Daerah Dalam Negara Kesatuan RI, Diambil dari reformasi, Mandar Maju, Bandung, 2002, hlm. 9.
2
Sebagaimana juga yang tercantum dalam Penjelasan Umum angka 1
bahwa UUPA telah meletakkan dasar-dasar pemikiran baru dalam hubungan
hukum antara rakyat dan masyarakat Indonesia dengan bumi, air dan ruang
angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, seperti yang
dijelaskan dalam tujuan pokok UUPA yaitu antara lain:
1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria Nasional, yang akan
merupakan alat untuk membawa kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan
bagi negara dan rakyat terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang
adil dan makmur.
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan
dalam hukum pertanahan.
3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai
hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.3
Dari penjelasan tersebut terlihat bahwa tujuan UUPA tersebut adalah
untuk meletakkan landasan yang kuat guna memberikan jaminan kepastian
hukum mengenai hak-hak atas tanah, yaitu dalam hal kepemilikan dan
penguasaan atas tanah.
Jika dihubungkan dengan tujuan UUPA di atas dengan usaha-usaha
Pemerintah dalam rangka penataan kembali, penggunaan dan pemilikan serta
peralihan hak-hak atas tanah maka pendaftaran tanah atau pendaftaran hak-hak
3
atas tanah merupakan sarana penting dalam mewujudkan kepastian hukum
hak-hak atas tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dan sekaligus turut serta
pula dalam penataan kembali penggunaan penguasaan dan kepemilikan serta
peralihan hak-hak atas tanah.
Peralihan hak-hak menurut Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah
No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dapat terjadi melalui jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan pembuatan hukum
pemindahan hak atas lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, dapat
didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Pasal 41 ayat (1) peraturan pemerintah tersebut menyatakan bahwa
peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika
dibuktikan dengan Kutipan Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Risalah Lelang tersebut mempunyai kedudukan yang sama dengan akta jual beli
yang dibuat PPAT yang biasa dipergunakan sebagai salah satu dasar untuk
mendaftarkan peralihan hak atas tanah pada Kantor Pertanahan.
Pasal 41 ayat (5) menyatakan bahwa peralihan hak bagi tanah yang
diperoleh melalui lelang yang hak atas tanahnya sudah dibukukan (bersertifikat)
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan data
1. Kutipan Risalah Lelang yang bersangkutan
2. a. Sertifikat tanah, jika di bidang tanah tersebut sudah terdaftar.
b. Surat Keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak
diserahkannya sertifikat, apabila sertifikat tersebut diserahkan kepada
pembeli lelang eksekusi.
3. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
4. Identitas Pemenang Lelang
5. Surat-surat lain yang diperlukan.4
Apabila dokumen tersebut di atas, diteliti dan dinyatakan sebagai berkas
lengkap maka Kepala Kantor Pertanahan mencatat adanya perubahan data
dengan cara mencatat pemindahan hak itu dalam buku tanah dan pada buku
sertifikat serta daftar lain yang ada pada kantor pertanahan, dan hal ini dikenal
dalam masyarakat luas dengan istilah pemindahan hak.
Timbul kendala, bagaimana dalam hal permohonan untuk pemindahan
hak tersebut, ternyata si pemenang lelang tidak bisa melakukan pemindahan
haknya padahal semua persyaratan sudah dipenuhi, oleh karena tanah sebagai
objek lelang tersebut ternyata bermasalah atau bersengketa hal ini baru terjadi
setelah diterbitkannya Risalah Lelang bahkan sertifikat hak atas tanah telah pula
dilakukan haknya ke atas nama pembeli lelang.5
4
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia (Berdasarkan PP24 Tahun 1997) Dilengkapi dengan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP 37 Tahun 1998), Mandar Maju, 1999, hlm. 139.
5
Melihat kendala seperti itu jelas mempengaruhi proses pendaftaran
pemindahan haknya. Lalu upaya apa yang dilakukan oleh pemohon hak (pembeli
lelang) sendiri dalam hal menuntut haknya untuk memperoleh kepastian hukum
terhadap tanah yang telah dimilikinya secara lelang ataupun Kantor Pertanahan,
mengingat pendaftaran itu sendiri adalah suatu program yang menjadi tugas
pokok dari Kantor Pertanahan dapat melaksanakan dan memberikan landasan
hukum bidang Pertanahan untuk terwujudnya suatu tata kehidupan bagi
masyarakat dimana tanah disamping mempunyai fungsi sosial, juga berfungsi
untuk memberikan nilai ekonomi bagi pemilik hak atas tanah, hal ini disebabkan
karena tanah sebagai benda tidak bergerak dan mempunyai nilai jaminan bagi
pemenang hak
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang diuraikan di atas, maka ada beberapa
hal yang menjadi pokok permasalahan dalam penelitian ini antara lain:
1. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas jaminan hutang yang
dieksekusi lelang pada Kantor Pertanahan Kota Medan berdasarkan Risalah
Lelang?
2. Kendala apa sajakah yang ditemui dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan
hak atas jaminan hutang yang dieksekusi lelang pada Kantor Pertanahan
3. Upaya apa sajakah yang dilakukan untuk mengatasi kendala dalam
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas jaminan hutang yang dieksekusi
lelang pada Kantor Pertanahan Kota Medan berdasarkan Risalah Lelang?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan menjelaskan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak
atas jaminan hutang yang dieksekusi lelang pada Kantor Pertanahan Kota
Medan berdasarkan Risalah Lelang.
2. Untuk mengetahui dan menjelaskan kendala yang ditemui dalam pelaksanaan
pendaftaran peralihan hak atas jaminan hutang yang dieksekusi lelang pada
Kantor Pertanahan Kota Medan.
3. Untuk mengetahui dan menjelaskan upaya yang dilakukan untuk mengatasi
kendala dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas jaminan hutang
yang dieksekusi lelang pada Kantor Pertanahan Kota Medan berdasarkan
Risalah Lelang.
D. Manfaat Penelitian
Dalam penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat baik secara
teoritis maupun secara praktis antara lain, yaitu:
1. Mengharapkan bahwa sesuai hasil penelitian ini dapat menyumbangkan
acuan dalam memahami hak-hak atas tanah dan peralihan hak atas tanah
berdasarkan risalah lelang.
2. Upaya memberikan suatu pemahaman yang mendalam serta bahan pegangan
bagi Kantor Pertanahan, Pemenang Lelang, maupun instansi terkait
sehubungan dengan pelaksanaan peralihan hak atas tanah berdasarkan risalah
lelang, dan khusus bagi pemenang lelang agar dapat memiliki kepastian
hukum atas hak atas tanah yang baru saja diperoleh melalui lelang.
3. Untuk dapat dijadikan rujukan bagi peneliti lanjutan yang ingin mengkaji
secara rinci dari sisi lain dari pelaksanaan peralihan hak atas tanah
berdasarkan risalah lelang.
E. Keaslian Penelitian
Sepanjang yang diketahui berdasarkan informasi yang ada dan
penelusuran kepustakaan khususnya di lingkungan Magister Kenotariatan
Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, bahwa belum ada
judul penelitian sebelumnya berjudul: “Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak
Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota
Medan Berdasarkan Risalah Lelang (Penelitian Pada KP2LN Medan)”.
Dengan demikian penelitian ini adalah asli adanya dan dapat
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
F. Gambaran Umum Mengenai Jaminan Hutang
1. Pengertian Jaminan Hutang
Dalam literatur hukum, tidak dikenal istilah hukum jaminan, sebab
kata recht dalam perkataannya sebagai zekerheidsrechten berarti hak,
sehingga zekerheidsrechten adalah hak-hak jaminan.6 Dengan demikian jika
hendak merumuskan hukum jaminan, maka hukum jaminan dapat dikatakan
sebagai “ketentuan hukum yang mengatur tentang jaminan pada umumnya,
berarti jaminan tagihan kreditur/bank atas hutang nasabah debitur”7
“Jaminan” dalam kata peraturan perundang-undangan dapat dijumpai
pada Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan penjelasan Pasal
8 Undang-Undang Perbankan, namun dalam kedua peraturan tersebut tidak
dijelaskan apa yang dimaksudkan dengan jaminan. Meskipun demikian dari
kedua ketentuan di atas dapat diketahui, bahwa jaminan erat hubungannya
dengan masalah hutang.8
6
J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku I, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997a, hlm. .54.
7
J. Satrio, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997b, hlm.4. 8
Biasanya dalam perjanjian pinjam meminjam uang, pihak
kreditur/bank meminta kepada nasabah debitur agar menyediakan jaminan
berupa sejumlah harta kekayaan untuk kepentingan pelunasan hutang, apabila
setelah jangka waktu yang diperjanjikan ternyata nasabah debitur tidak
melunasinya, maka barang jaminan yang dijaminkan pada kreditur dieksekusi
lelang dan atau dijual di bawah tangan untuk pelunasan hutang nasabah
debitur, karena perjanjian hutang piutang bukan perjanjian jual beli yang
mengakibatkan pemindahan hak milik atas suatu barang sebagaimana
peraturan yang berlaku. Hasilnya untuk melunasi hutang, dan apabila masih
terdapat kelebihannya dapat dikembalikan kepada nasabah debitur.9
Kredit yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam
pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat.
Untuk mengurangi risiko tersebut jaminan pemberian kredit dalam arti
keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi
hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan, merupakan faktor penting yang
harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut,
sebelum memberikan kredit bank harus melakukan penilaian yang seksama
terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha dari nasabah
debitur. Mengingat bahwa agunan menjadi salah satu unsur barang jaminan
dalam pemberian kredit, maka apabila berdasarkan unsur-unsur lain telah
9
dapat diperoleh keyakinan atas kemampuan nasabah debitur mengembalikan
hutangnya, agunan hanya dapat berupa barang, proyek atau hak tagih yang
dibiayai dengan kredit yang bersangkutan.
Pemberian jaminan selalu diikuti dengan adanya perjanjian yang
mendahuluinya, yaitu perjanjian hutang piutang yang disebut dengan
perjanjian pokok. Tidak mungkin ada perjanjian jaminan tanpa ada perjanjian
pokoknya. Sebab perjanjian jaminan tidak dapat berdiri sendiri, melainkan
selalu mengikut perjanjian pokoknya. Apabila perjanjian pokoknya berakhir,
maka perjanjian jaminannya pun turut berakhir. Tidak mungkin ada orang
yang bersedia menjamin suatu hutang, kalaupun hutang itu sendiri tidak ada.
Sifat perjanjian yang demikian ini disebut accessoir.
Sutan Remy Sjahdeini menyatakan bahwa perjanjian hak tanggungan
adalah perjanjian accessoir. Perjanjian hak tanggungan bukan merupakan
perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya
perjanjian lain, yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk bagi
perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang
menimbulkan hutang yang dijamin. Dengan kata lain, perjanjian hak
tanggungan adalah suatu perjanjian accessoir. Dalam butir 8 Penjelasan
Umum UUHT ada dikemukakan hal yang demikian. Dalam butir 8 Penjelasan
sifatnya merupakan ikutan atau accesoir pada suatu piutang tertentu, yang
didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka
kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin
pelunasannya”. Bahwa perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu perjanjian
accessoir adalah berdasarkan Pasal 10 ayat (1) dan Pasal 18 ayat (1) UUHT,
yaitu karena: (a) Pasal 10 ayat (1) UUHT menentukan bahwa perjanjian untuk
memberikan Hak Tanggungan merupakan bagian tak terpisahkan dari
perjanjian hutang piutang yang bersangkutan. (b) Pasal 18 ayat (1) huruf a
menentukan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hutang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan.10
Untuk dapat membuat perjanjian jaminan, maka perjanjian pokoknya
harus diatur dengan jelas tentang adanya janji tentang jaminan. Dengan janji
ini sebagai sumber terbitnya perjanjian jaminan yang dikehendaki oleh
kreditur/bank dan nasabah debitur. Jadi membuat perjanjian jaminan
merupakan salah satu pelaksanaan dari perjanjian pokok.
Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak menyebutkan
adanya jaminan umum dan jaminan khusus, namun dari sejumlah peraturan
yang berlaku, dapat diketahui bahwa mana jaminan yang bersifat umum dan
10
mana yang bersifat khusus. Jaminan umum diatur dalam Pasal 1131 KUH
Perdata yang menyebutkan: “segala kebendaan si berutang, baik yang sudah
ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk
segala perikatan perseorangan”.11
Nasabah debitur dalam hal ini, bersikap pasif, tidak perlu membuat
perjanjian jaminan, karena perikatannya sudah diatur oleh undang-undang.
Tanpa adanya perjanjian yang diadakan para pihak lebih dulu, maka para
kreditur konkuren semuanya secara bersama-sama memperoleh jaminan
umum yang diberikan oleh undang-undang.12
Jadi dalam jaminan umum ini, semua harta kekayaan milik nasabah
debitur merupakan jaminan bagi para kreditur/bank tanpa memandang siapa
kreditur yang membuat perikatan lebih dahulu. Semua kreditur mempunyai
hak yang sama, namun mengenai pembayaran hutang tidak dibagi rata dari
hasil penjualan harta kekayaan tersebut. Menurut Pasal 1132 KUH
Perdata, hasil penjualan atas barang-barang itu dibagi-bagikan menurut
keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing
kreditur/bank, kecuali di antara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan.
11
Mariam Darus Badrulzaman, Posisi Hak Tanggungan Dalam Hukum Jaminan Nasional, Makalah yang disajikan dalam Seminar Nasional tentang kesiapan dan persiapan dalam rangka pelaksanaan Undang-Undang Hak Tanggungan yang diselenggarakan oleh Fakultas Hukum Universitas Padjajaran, pada tanggal 27 Mei 1996 di Bandung, dan Seminar Nasional Sehari tentang Persiapan pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, yang diselenggarakan oleh Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tanggal 25 Juli 1996 di Medan.
12
Sehubungan dengan itu Sri Soedewi Masjchoen Sofwan13 mengatakan
bahwa jaminan yang demikian dalam praktek perkreditan (perjanjian jaminan
hutang) tidak memuaskan kreditur/bank, dan kurang memberikan rasa aman
dan jaminan bagi kredit yang diberikan. Hal ini karena dengan jaminan
tersebut kreditur tidak mengetahui secara persis berapa jumlah harta
kekayaan nasabah debitur, serta kepada siapa saja nasabah debitur telah
berutang, sehingga dikhawatirksn hasil penjualan harta kekayaan nasabah
debitur nantinya tidak cukup untuk melunasi hutangnya.
Dalam hal jaminan khusus ini pihak nasabah debitur memperjanjikan
kepada kreditur/bank atas suatu barang tertentu yang diperuntukkan sebagai
jaminan hutang nasabah debitur. Selain dapat berupa barang, jaminan khusus
juga dapat berupa orang. Meskipun dapat berupa orang, tetapi pada akhirnya
harta benda orang yang bersangkutan dapat disita dan dieksekusi lelang untuk
pelunasan hutang.
Sebagaimana perjanjian jaminan umum, untuk membuat perjanjian
jaminan khusus, maka pada perjanjian pokoknya juga harus diperjanjikan
tentang hal itu. Kemudian dibuat perjanjian jaminan yang bersifat accessoir.
Ada bermacam-macam jaminan khusus yang terdapat dalam KUH
Perdata. Jaminan khusus diatur dalam KUH Perdata adalah: hipotik,
gadai, penanggungan (borgtocht).
13
Sedangkan jaminan khusus yang diatur dalam KUH Perdata terdapat
dalam Koninklijk Besluit, yaitu: credietverband, oogstverband. 14
J. Satrio menyatakan bahwa:
Hak Jaminan Khusus, kedudukannya lebih baik, karena diberikan oleh undang-undang (Pasal 1134 KUHPdt), atau diperjanjikan (Pasal 1151, 1162, 1820 KUH Perdata). Jadi, hak jaminan khusus di sini bukan dalam arti tanggungan atas perikatan tertentu, untuk membedakannya dari tanggungan umum, yang merupakan tanggungan atas segala perikatan seseorang, karena borgtoch dapat diberikan untuk semua hutang nasabah debitur kepada kreditur, jadi tidak harus untuk perikatan tertentu. Di samping itu, pada jaminan khusus perikatannya tertentu, tetapi benda jaminannya ditunjuk secara tertentu untuk kreditur tertentu.15
Selain itu masih ada jaminan di luar KUH Perdata yang timbul dalam
praktek kemudian diakui yurisprudensi yaitu fiduciare eigendoms overdracht.
Dari bermacam-macam jaminan tersebut, hipotik dan credietverband
merupakan jaminan terhadap barang-barang tidak bergerak. Gadai,
oogstverband dan fiduciare eigendoms overdracht sebagai jaminan atas
barang-barang bergerak. Sedangkan penanggungan merupakan jaminan
perorangan.16
Selain kedua macam hak jaminan khusus seperti tersebut di atas,
masih dikenal apa yang dinamakan hak istimewa (privelege) dan sebagaimana
14
Eugenia Liliawati Muljono, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, tentang Hak Tanggungan Dalam Kaitannya dengan Pemberian Kredit oleh Perbankan, 2003, Harvarindo, Jakarta, hlm. 19.
15
J. Satrio, 1996, Hukum Perikatan Tentang Hapusnya Perikatan, Bagian 2, Op.Cit, hlm.11. 16
telah dikemukakan di atas, sesuai dengan perkembangan zaman, bila dilihat
di dalam praktek adanya jaminan lain, yang tak dapat dimasukkan ke dalam
salah satu kelompok tersebut, yaitu jaminan dalam wujud ijasah, surat
pensiun dan lain-lain yang berupa jaminan benda sekelompok benda tertentu,
tetapi tidak mempunyai sifat hak kebendaan dan bukan pula merupakan
jaminan perorangan. Di samping itu benda jaminan bagi orang lain tidak
mempunyai nilai ekonomis.17
Dengan demikian, yang dimaksud dengan jaminan itu sendiri adalah
tanggungan yang diberikan oleh nasabah debitur dan atau pihak ketiga kepada
kreditur/bank karena pihak kreditur/bank mempunyai suatu
kepentingan bahwa nasabah debitur harus memenuhi kewajibannya dalam
suatu perikatan.
Dari pengertian tersebut lebih lanjut dapat dikemukakan bahwa:
jaminan yang diberikan kepada kreditur tersebut, baik berupa hak kebendaan
maupun hak perorangan. Hak kebendaan adalah berupa, benda berwujud dan
benda tak berwujud, benda bergerak maupun benda tak bergerak. Sedangkan
hak perorangan adalah penanggungan hutang, yang diatur dalam Pasal 1820
1850 KUH Perdata. Barang jaminan yang diberikan kepada kreditur/bank
tersebut dapat diberikan oleh nasabah debitur sendiri maupun oleh pihak
17
ketiga yang disebut juga penjamin atau penanggung. Barang jaminan
perorangan atau penanggungan hutang selalu diberikan oleh pihak ketiga
kepada kreditur/bank. Penanggungan mana diberikan baik dengan
sepengetahuan atau tanpa sepengetahuan dari nasabah debitur yang
bersangkutan. Barang jaminan yang diberikan kepada kreditur/bank
tersebut, untuk keamanan dan kepentingan kreditur/bank, haruslah diadakan
dengan suatu perikatan khusus, perikatan mana bersifat acessoir dari
perjanjian kredit atau pengakuan hutang yang diadakan antara nasabah
debitur dengan kreditur/bank.18
Mengenai pentingnya suatu barang jaminan oleh kreditur/bank atas
suatu pemberian kredit, tidak lain adalah salah satu upaya untuk
mengantisipasi risiko yang mungkin timbul dalam tenggang waktu antara
pembayaran dan pelunasan kredit tersebut.
Keberadaan barang jaminan kredit (collateral) merupakan persyaratan
guna memperkecil risiko kreditur/bank dalam menyalurkan kredit. Pada
prinsipnya, tidak selalu suatu penyaluran kredit harus dengan jaminan
kredit, sebab jenis usaha dan peluang bisnis yang dimiliki pada dasarnya
sudah merupakan jaminan terhadap prospek usaha itu sendiri. Hanya saja,
18
jika suatu kredit dilepas tanpa barang jaminan, maka memiliki risiko yang
sangat besar, jika investasi yang dibiayai mengalami kegagalan atau tidak
sesuai dengan perhitungan semula. Jika hal ini terjadi maka kreditur/bank
akan dirugikan, sebab dana yang disalurkan memiliki peluang untuk tidak
dapat dikembalikan oleh nasabah debitur.
Berarti kredit tersebut macet tanpa ada asset dari nasabah debitur yang
dapat menutup kredit tersebut. Sementara itu, jika ada barang jaminan, maka
pihak kreditur/bank dapat menarik kembali dana yang disalurkan dengan
memanfaatkan barang jaminan tersebut. Masalah collateral dapat menjadi
pelik, jika tidak disikapi dengan seksama.
Lebih dari itu, jaminan kredit yang diberikan nasabah debitur
diharapkan dapat membantu memperlancar proses analisis terhadap
pemberian kredit dari kreditur/bank, yang dengan demikian barang jaminan
kredit atau collateral tersebut, haruslah: secured, artinya barang jaminan
kredit tersebut dapat diadakan pengikatannya secara yuridis formal, sesuai
dengan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sehingga
apabila di kemudian hari terjadi wanprestasi dari nasabah debitur, maka
kreditur/bank telah mempunyai alat bukti yang sempurna dan lengkap untuk
menjalankan suatu tindakan hukum. Barang jaminan marketable, artinya
yang cukup tinggi, sehingga dengan mudah dapat dijual atau diuangkan untuk
melunasi hutang nasabah debitur.19
Dengan pertimbangan tersebut, maka kenyataannya kreditur/bank saat
ini hanya menerima barang jaminan yang secara umum dapat memenuhi
syarat yang telah ditentukan oleh kreditur/bank.20
Barang jaminan tidak selalu milik nasabah debitur, akan tetapi
peraturan perundang-undangan juga memperbolehkan barang milik pihak
ketiga, asalkan pihak yang bersangkutan merelakan barangnya untuk
dipergunakan sebagai jaminan hutang nasabah debitur.21
2. Jenis-Jenis Jaminan Hutang
Pada dasarnya jenis-jenis jaminan hutang dalam kredit, terdiri dari:
jaminan perorangan dan jaminan kebendaan.
a. Jaminan perorangan
Jaminan perorangan (personal guarante) adalah jaminan berupa
pernyataan kesanggupan yang diberikan oleh seseorang pihak ketiga, guna
19
John Salindeho, Sistem Jaminan Kredit Dalam Era Pembangunan Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 1994, hlm. 5. “Suatu cara pengoperan hak milik dari pemiliknya (nasabah debitur), berdasarkan adanya suatu perjanjian pokok (perjanjian hutang piutang) kepada kreditur, akan tetapi yang diserahkan hanya haknya saja secara yuridis levering dan hanya dimiliki oleh kreditur secara kepercayaan saja (sebagai jaminan hutang nasabah debitur), sedangkan barangnya tetap dikuasai oleh nasabah debitur, tetapi bukan lagi sebagai eigenaar maupun berzitter, melainkan hanya sebagai detentor atau honder untuk atas nama kreditur – eigenaar”.
20
Hasanuddin Rahman, 1998, Op.Cit, hlm. 163-164. 21
menjamin pemenuhan kewajiban nasabah debitur kepada pihak kreditur/bank,
apabila nasabah debitur yang bersangkutan cidera janji (wanprestasi).
Bahkan saat ini bukan saja jaminan perorangan, tetapi kreditur/ bank
sudah sering menerima jaminan serupa yang diberikan oleh perusahaan yang
dikenal dengan istilah “corporate guarantee. Jaminan semacam ini pada
dasarnya penanggungan hutang yang diatur dalam KUH Perdata pada Pasal
1820 sampai dengan Pasal 1850 (termasuk Pasal 1316 KUH Perdata).
Pasal 1820 KUH Perdata memberikan pengertian penanggungan
hutang sebagai suatu persetujuan dengan mana seorang pihak ketiga, guna
kepentingan berpiutang, mengikatkan diri untuk memenuhi perikatannya
berhutang, apabila orang ini sendiri tidak memenuhi kewajibannya.
Dari pengertian tersebut dapatlah ditemukan unsur-unsur dalam suatu
penanggungan hutang, yaitu:
1) Adanya hubungan hutang piutang (antara berhutang dengan
berpiutang);
2) Disepakatinya persetujuan penanggungan hutang dengan masuknya pihak ketiga (penanggung) dalam hubungan hukum tersebut di atas; 3) Masuknya pihak ketiga yang dinyatakan dalam suatu persetujuan yang
berisi kesanggupan penanggung untuk memenuhi perikatan nasabah debitur jika melakukan wanprestasi.22
Untuk kepentingan kreditur/bank, apabila penanggungan hutang ini
akan diterima sebagai jaminan atas kredit yang akan diberikannya, maka
22
Legal Officer, harus memperhatikan hal-hal tersebut di bawah ini: perjanjian
penanggungan hutang adalah perjanjian acessoir artinya harus ada perjanjian
hutang piutang yang diikutinya. Sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 1821
ayat (1) KUH Perdata, yang menegaskan bahwa tiada penanggungan jika
tidak ada perikatan pokok yang sah. Dan hal ini sekaligus berarti, kualitas
dari perjanjian hutang piutang haruslah benar-benar sempurna tanpa cacat
hukum, karena cacatnya perjanjian hutang piutang akan berpengaruh terhadap
cacatnya pula penanggulangan hutang sebagai perjanjian accessoir.23
Apabila penanggungan hutang tersebut adalah Personal Guarantee,
atau dengan kata lain penanggungan hutang (guarantor) adalah perorangan,
maka diperlukan persetujuan isteri (atau persetujuan suami) dalam melakukan
perjanjian penanggungan hutang tersebut. Filosofinya terletak pada Pasal
1826 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa perikatan-perikatan para
penanggung berpindah kepada ahli warisnya. Apabila penanggungan hutang
tersebut adalah corporate guarantee, atau dengan kata lain penanggung
hutang (guarantor)nya adalah perusahaan (biasanya Perseroan Terbatas),
maka yang pertama-tama harus diperhatikan adalah anggaran dasar/akta
pendirian perseroan, tentang siapa-siapa yang harus bertindak mewakili
perseroan tersebut.
23
Dalam perjanjian penanggungan hutang, hendaknya dimasukkan
ketentuan pasal yang menyebutkan bahwa penanggung hutang (guarantor)
melepaskan hak-hak istimewanya yang diatur dalam KUH Perdata, sehingga
kreditur/bank dapat juga menagih penanggung tanpa adanya kewajiban
menagih terlebih dahulu yang berhutang (nasabah/debitur). Mengenai hal ini,
dapat dilihat pada Pasal 1831 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa si
penanggung tidaklah diwajibkan membayar kepada si berpiutang, selain jika
si berhutang lalai, sedangkan benda-benda si berhutang ini harus lebih dahulu
disita dan dijual untuk melunasi hutangnya. Sedangkan pada Pasal 1832 KUH
Perdata antara lain menyebutkan pengecualiannya bahwa si penanggung tidak
dapat menuntut supaya benda-benda si berhutang lebih dahulu disita dan
dijual untuk melunasi hutangnya, apabila ia telah melepaskan hak
istimewanya untuk menuntut supaya benda-benda si berhutang lebih dahulu
disita dan dijual.24
Nasabah debitur tidak dibenarkan menjadi penanggung hutang
(guarantor), baik berupa personal guarantee maupun corporate guarantee.
Filosofinya, bahwa nasabah debitur atau orang yang berhutang, secara yuridis
formal menjadikan orang yang berhutang, seluruh harta bendanya, baik yang
24
sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari, menjadi jaminan atas
hutang-hutangnya (Pasal 1131 KUH Perdata).25
Apabila diadakan tambahan jumlah kredit dan atau perpanjangan masa
perjanjian kredit/hutang piutang, yang dijamin oleh penanggungan hutang,
maka haruslah dengan sepengatahuan dan persetujuan penanggung hutang
(guarantor) yang bersangkutan. Dengan demikian bahwa setiap hutang harus
dijamin oleh guarantor,26 dan harus diketahui olehnya, sehingga tidak akan
ada sangkalan mengenai adanya perubahan atas kredit tersebut, karena
guarantor ikut mengetahui dan menyetujuinya, sehingga setiap perubahan
atas perikatan pokoknya, maka secara yuridis formal perjanjian yang
mengikutinya harus pula diubah sesuai dengan perikatan pokoknya. Tidaklah
diperbolehkan untuk memperluas penanggungan hutang hingga melebihi
ketentuan yang menjadi syarat sewaktu mengadakannya (Pasal 1824 KUH
Perdata).
b. Jaminan hutang kebendaan
Jaminan hutang kebendaan adalah jaminan berupa harta kekayaan, baik
benda maupun hak kebendaan, yang diberikan dengan cara pemisahan, bagian
dari harta kekayaan baik dari nasabah debitur maupun dari pihak ketiga, guna
25
Ibid, hlm. 166. 26
menjamin pemenuhan kewajiban nasabah debitur kepada pihak kreditur/bank,
apabila nasabah debitur yang bersangkutan cidera janji (wanprestasi).
Menurut sifatnya, jaminan kebendaan ini terbagi 2 (dua), yaitu
(1) jaminan dengan benda berwujud (material), dan (2) jaminan dengan benda
tak berwujud (immaterial). Benda berwujud, dapat berupa benda/ barang
bergerak dan atau barang tidak bergerak. Sedangkan benda tak berwujud yang
lazim diterima oleh kreditur/bank sebagai jaminan kredit adalah berupa hak
tagih.
Barang bergerak yang lazim diterima sebagai jaminan kredit oleh
kreditur/bank, dapat berupa kendaraan bermotor, logam mulia, stok barang
dan sebagainya yang dapat dinilai baik secara kuantitatif maupun kualitatif.
Sedangkan barang tidak bergerak yang lazim diterima sebagai jaminan kredit
pada kreditur/bank, dapat berupa tanah dan bangunan di atasnya, kapal
berukuran 20 meter kubik ke atas dan lain sebagainya termasuk mesin-mesin
pabrik yang melekat dengan tanah. Pembagian barang bergerak dan tidak
bergerak tersebut di atas, diatur dalam ketentuan Pasal 508 sampai dengan
Pasal 518 KUH Perdata.27
27
3. Hak Tanggungan Sebagai Pengikat Hak Jaminan Hutang
Hak Tanggungan yang diatur di dalam undang-undang hak tanggungan
adalah dimaksudkan sebagai pengganti dari hypotheek sebagaimana telah
diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia
sepanjang yang mengenai tanah, dan credietverband yang diatur dalam
Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190,
yang berdasarkan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), masih diberlakukan
sementara sampai dengan terbentuknya Undang-Undang tentang Hak
Tanggungan.28
Lahirnya Undang-Undang Hak Tanggungan ini telah lama
ditunggu-tunggu oleh masyarakat. Seperti dikemukakan di dalam Penjelasan Umum
UUHT, ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai
hypotheek dan credietverband berasal dari zaman kolonial Belanda dan
didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum adanya Hukum Tanah
Nasional, sebagaimana pokok-pokok ketentuannya tercantum dalam UUPA
dan dimaksudkan untuk diberlakukan hanya untuk sementara waktu, yaitu
sambil menunggu terbentuknya undang-undang yang dimaksud dalam
Pasal 51 UUPA.
28
Ketentuan tentang hypotheek dan credietverband, tidak sesuai dengan
asas-asas hukum tanah nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat
menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan, dengan
demikian hak jaminan sebagai akibat dari kemajuan pembangunan ekonomi.29
Akibatnya, ialah timbulnya perbedaan pandangan dan penafsiran
mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah.
Misalnya, mengenai pencantuman titel eksekutorial, pelaksanaan eksekusi
dan lain sebagainya, sehingga peraturan perundang-undangan tersebut dirasa
kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan
(Penjelasan Umum UUHT).
Hak Tanggungan di dalam UUHT tidaklah dibangun dari sesuatu yang
belum ada. Hak Tanggungan dibangun dengan mengambil alih dan dengan
mengacu pada asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok dari hipotik yang
diatur dalam KUH Perdata. Bila kedua lembaga jaminan ini diperbandingkan,
maka terdapat banyak asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok dari hipotik
yang diambil alih atau ditiru dari hipotik. Namun, ada pula asas-asas dan
ketentuan-ketentuan pokok Hak Tanggungan yang berbeda. Bahkan, ada
asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok dari hak tanggungan yang baru, yang
tidak terdapat di dalam hipotik.
29
Istilah Hak Tanggungan sebagai pengikatan jaminan, yang dilahirkan
oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Istilah “Tanggungan” adalah suatu istilah yang
dipakai dan berkaitan dengan perasuransian. Dalam dunia perasuransian di
Indonesia, istilah “Tanggungan” dipakai sebagai sinonim dari ‘Asuransi”.
Sejalan dengan itu, muncul istilah “Penanggung” yang berarti asuradur atau
perusahaan asuransi, dan istilah “Tertanggung” yang berarti pihak yang
ditanggung atau diasuransikan. Sehubungan dengan pemakaian istilah “Hak
Tanggungan” di dalam UUPA dan di dalam UUHT, dunia perasuransian telah
“menggugat” pemakaian istilah tersebut sebagai istilah khusus bagi dunia
mereka, yang sebaiknya tidak digunakan oleh kalangan lain selain kalangan
perasuransian. Sebab kalau tidak, kata “Tertanggung” mempunyai dua arti,
yaitu “Jaminan (atas tanah)” dan “Asuransi” 30
Hak Tanggungan adalah salah satu jenis dari pengikatan jaminan di
samping hipotik, gadai dan fidusia. Pengikatan jaminan dimaksudkan untuk
menjamin utang seorang nasabah debitur yang memberikan hak utama kepada
seorang kreditur tertentu, yaitu pemegang pengikatan jaminan itu, untuk
didahulukan terhadap kreditur-kreditur lain apabila nasabah debitur
cidera janji.
30
Hak Tanggungan hanya menggantikan hipotik sepanjang yang
menyangkut tanah saja. Hipotik atas kapal laut dan pesawat udara tetap
berlaku. Di samping pengikatan hak jaminan berupa hipotik atas kapal laut
dan hipotik atas pesawat udara, juga berlaku gadai dan fidudia sebagai
pengikatan jaminan. Dengan demikian, ada beberapa jenis pengikatan
jaminan dengan nama yang berbeda-beda, tetapi asas-asas dan
ketentuan-ketentuan pokoknya boleh dikatakan sama. Hal ini akan dapat sangat
membingungkan bagi para pihak, lebih-lebih lagi bagi orang asing, yang
ingin atau harus mempelajari hukum Indonesia mengenai pengikatan jaminan
tersebut.
Berkaitan dengan itu, Sutan Remy Sjahdeini menyokong pendapat dari
para pihak yang menganjurkan agar istilah-istilah bagi berbagai pengikatan
jaminan itu disatukan saja. Sedangkan objek-objek pengikatan jaminan tidak
lagi dibedakan antara “benda tetap” dan “benda bergerak”, tetapi dibedakan
menjadi “benda terdaftar” dan “benda tidak terdaftar”. Sebaiknya dipakai saja
istilah “Hak Tanggungan” untuk semua jenis pengikatan jaminan yang
objeknya adalah benda yang terdaftar, yaitu untuk menggantikan istilah
hipotik. Sedangkan untuk pengikatan jaminan yang objeknya adalah
benda-benda yang tidak terdaftar, pengikatan jaminannya disebut gadai. Dengan
fidusia tidak lagi menjadi hak jaminan, asas dalam gadai yang menentukan
bahwa bagi sahnya gadai barang yang menjadi objek gadai itu harus secara
fisik terlepas dari kekuasaan pemberi gadai, haruslah ditinggalkan. Hal ini
sejalan dengan ketentuan Nieuw Nederlands Burgelijk Wetboek (NNBW)
(lihat P.P.C. Haanappel & Ejan Mackaay, Nieuw Nederlands Burgelijk
Wetboek, Het Vermogensrecht, Deventer: Kluwer Law and Taxation
Publishers, 1990). Apabila maksud dilakukannya pembedaan atas
benda-benda itu adalah berkaitan erat dengan dijadikannya benda-benda-benda-benda itu sebagai
objek pengikatan jaminan, maka seyogianya pembedaan tersebut adalah
menjadi “benda terdaftar” dan “benda tidak terdaftar”. Hal itu karena yang
terpenting bagi eksistensi dari suatu pengikatan jaminan itu adalah terdaftar
atau tidak terdaftarnya benda-benda yang menjadi objek pengikatan jaminan.
Pembedaan terhadap benda-benda sebagai objek pengikatan jaminan adalah
lebih tepat bila dibedakan menjadi “benda terdaftar” dan “benda tidak
terdaftar”, adalah berkaitan dengan berlakunya asas droit de suite dan asas
publisitas dari suatu pengikatan jaminan yang timbul dari dilakukannya
pendaftaran atas pengikatan jaminan itu.31
Menurut Pasal 1131 KUH Perdata, segala harta kekayaan seorang
debitur, baik yang berupa benda-benda bergerak maupun benda-benda tetap,
31
baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi
jaminan bagi semua perikatan utangnya. Dengan berlakunya ketentuan 1131
KUH Perdata itu, maka dengan sendirinya atau demi hukum terjadilah
pemberian jaminan oleh seorang nasabah debitur kepada setiap krediturnya
atas segala kekayaan nasabah debitur itu.
a. Definisi Hak Tanggungan
UUHT memberikan definisi “Hak Tanggungan atas tanah beserta
benda-benda yang berkaitan dengan tanah”, yang selanjutnya disebut “Hak
Tanggungan”, sebagai berikut (Pasal 1 ayat (1) UUHT): Hak Tanggungan
adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain.
Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang termuat di
dalam definisi tersebut. Unsur-unsur pokok itu ialah:
1) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
3) Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja,
tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu.
4) Hutang yang dijamin harus suatu hutang tertentu.
5) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain.
b. Asas-asas Hak Tanggungan
Ada beberapa asas hukum dari Hak Tanggungan yang perlu dipahami
betul yang membedakan Hak Tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan
hutang yang lain. Bahkan, yang membedakannya dari hipotik yang
digantikannya. Asas-asas tersebut telah diatur dalam berbagai pasal dari
UUHT.
Asas-asas hukum dalam Hak Tanggungan antara lain sebagai berikut
hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur
pemegang hak tanggungan
Dari definisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan
dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang
Mengenai apa yang dimaksudkan dengan pengertian “kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” tidak
dijumpai di dalam penjelasan dari Pasal 1 Hak Tanggungan, tetapi dijumpai
di bagian lain, yaitu di dalam Angka 4 Penjelasan Umum UUHT. Dijelaskan
dalam Penjelasan Umum UUHT itu bahwa yang dimaksudkan dengan
“memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain” ialah: Bahwa jika nasabah debitur cidera janji, kreditur
pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah
yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang
lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi
preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang
berlaku.32
Hal itu dapat diketahui dari ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUHT sebagai
berikut:
Apabila nasabah debitur cidera janji, maka berdasarkan:
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2).
objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya.
32
Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah
digantikan oleh Hak Tanggungan sepanjang yang menyangkut tanah. Dalam
ilmu hukum asas ini dikenal sebagai droit de preference.
c. Objek Hak Tanggungan
Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu
Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang, sehingga
terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua dan
seterusnya (Penjelasan Pasal 5 ayat (1) UUHT). Jika Hak Tanggungan
peringkat pertama telah lunas, maka Hak Tanggungan peringkat kedua
menjadi peringkat pertama, demikian seterusnya.
Sebagai jaminan, Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan
atau accesoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu
perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain. Karena itu kelahiran dan
keberadaan Hak Tanggungan ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin
pelunasannya.33
Para pihak dalam perikatan Hak Tanggungan adalah Pemberi Hak
Tanggungan, dan Penerima Hak Tanggungan yang dalam UUHT disebut
Pemegang Hak Tanggungan. Sesuai dengan tujuan pemberian Hak
33
Tanggungan, maka Kreditur dengan sendirinya menjadi pemegang Hak
Tanggungan. Tidak demikian halnya dengan pemberi Hak Tanggungan yang
selain oleh nasabah debitur dimungkinkan juga oleh pemegang hak atas objek
yang bukan nasabah debitur.
Kemudian yang dimaksud dengan objek hak tanggungan adalah
sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai berikut:
Pasal 4 UUHT berbunyi:
(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan
(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
(3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
(4) Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada dan akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
(5) Apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana yang dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan seta pada akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
Penjelasan Pasal 4 UUHT:
tanah negara, di atas tanah hak pengelolaan, maupun di atas tanah hak milik. Sebagaimana telah dikemukakan dalam penjelasan umum angka 4, dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah:
a. Hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dalam daftar umum, dalam hal ini kantor pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan (preference) yang diberikan kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditur lainnya. Untuk itu harus ada catatan megnenai Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebani, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya (asas publisitas).
b. Hak tersebut menurut sifatnya harus dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasikan untuk membayar utang yang dijamin pelunasannya. Sehubungan dengan kedua syarat di atas, Hak Milik yang sudah diwakafkan tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena sesuai dengan hakikatnya Perwakkafan, Hak Milik yang demikian sudah dikekalkan sebagai harta keagamaan. Sejalan dengan itu hak atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya juga tidak dibebani Hak Tanggungan.
(2) Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindahtangan meliputi hak pakai yang diberikan kepada orang perseorangan atau badan hukum untuk jangka waktu tertentu yang ditetapkan di dalam keputusan pemberiannya. Walaupun di dalam Pasal 43 UUPA ditentkan bahwa untuk memindahtangankan hak pakai atas tanah Negara diperlukan izin dari pejabat yang berwenang hanyalah berkaitan dengan persyaratan apakah penerima hak memenuhi persyaratan untuk menjadi pemegang hak pakai mengenai kewajiban pendaftaran hak pakai atas tanah negara, lihat Penjelasan Umum angka 5.
(3) Hak pakai atas Tanah Hak Milik baru dapat dibebani Hak Tanggungan apabila hal tersebut sudah ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Ketentuan ini diadakan karena perkembangan mengenai hak pakai atas tanah hak milik tergantung kepada keperluannya di dalam masyarakat. Walaupun pada waktu ini belum dianggap perlu mewajibkan pendaftaran hak pakai atas tanah hak milik, sehingga hak tersebut tidak memenuhi syarat untuk dibebani Hak Tanggungan, namun untuk menampung perkembangan di waktu yang akan datang dimungkinkan untuk membenahi Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas Tanah Hak Milik tidak ditutup sama sekali.
misalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yang dapat dibebani hak tanggungan bersamaan dengan tanahnya tersebut meliputi bangunan yang berada di atasnya maupun di bawah permukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannya dengan hak atas tanah yang bersangkutan.
(5) Sebagai konsekuensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat 4 pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripada pemegang hak atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan pemberian Hak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan dan dinyatakan dalam suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditandatangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang haknya atas tanah atau kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi hak tanggungan. Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Sruat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk dibebani hak tanggungan bersama-sama tanah yang bersangkutan.
UUHT mengatur objek Hak Tanggungan secara sporadik dan
limiitatif. Peraturan perundangan yang terkait dengan UUHT adalah UURS
dan UUPA. Dalam kerangka ini dapat diklasifikasikan 10 (sepuluh) objek
Hak Tanggungan sebagai berikut:34
1. Hak Milik, Pasal 20 UUPA
1) Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6.
2) Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 25 UUPA:
Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
34
2. Hak Guna Usaha (HGU)
Pasal 28 UUPA
1) Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut
dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan.
2) Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5
hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus
memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik,
sesuai dengan perkembangan zaman. Hak Guna Usaha dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 33 UUPA:
Hak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
Pasal 35 UUPA:
1) Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.
2) Atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1
3) HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 39 UUPA:
Hak ini dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
Selain ini perlu juga untuk mengingat ketentuan ini:
1. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
No.6/1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Tempat
Tinggal;
2. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
No. 9/1997 jis No.15/1997 dan No.1/1998 tentang Pemberian Hak
Milik atas satuan Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah
Sederhana (RS);
3. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
No.16/1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak
Pakai.
Dari gambaran beberapa peraturan tersebut di atas maka setiap
pemberian hak atas tanah baru yang berasal dari hak-hak atas tanah lainnya,
terlebih dahulu akan menghapuskan hak-hak atas tanah yang telah ada
Dengan demikian berarti pula setiap hak tanggungan yang telah dibebankan
di atas tanah terdahulu menjadi hapus demi hukum. Hal ini sejalan dengan
rumusan yang diberikan Pasal 1320 KUH Perdata dan Pasal 1333 ayat (1)
KUH Perdata yang berbunyi:
Pasal 1320:
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Pasal 1333:
“Suatu perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu barang yang
paling sedikit ditentukan jenisnya”
Mengenai hapusnya hak tanggungan sebagai akibat perubahan status
hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik
dapat ditemukan pengaturannya dalam Peraturan Menteri Negara Agraria
Kepala Badan Pertanahan Nasional No.5/1998 tentang perubahan Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang dibebani hak
tanggungan menjadi hak milik.
Hal tersebut di atas juga pada prinsipnya sejalan dengan dan dapat
ditemukan pengaturannya dalam ketentuan Pasal 18 ayat (1) UUHT sebagai
1) Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a) Hapusnya hutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan. b) Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan c) Pembersih hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh
Ketua Pengadilan Negeri.
d) Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Ketentuan tersebut di atas memperlihatkan bahwa dalam hal terjadi
perubahan status hak atas tanah, maka hak tanggungan harus dibebankan
kembali oleh karena dengan perubahan status hak atas tanah tersebut, maka
hak tanggungan yang membebani hak atas tanah menjadi hapus demi hukum.
d. Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah Hak Milik
Dari rumusan Pasal 4 UUHT berikut diketahui bahwa ternyata selain
bidang tanahnya, bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan
ada yang merupakan satu kesatuan dengan bidang tanah (Hak Milik) tersebut
baik yang merupakan milik pemegang hak atas tanah maupun tidak juga dapat
dibebani dengan hak tanggungan selama dan sepanjang tindakan tersebut
dilakukan oleh pemiliknya dan pembebanannya dengan tegas dinyatakan
dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. Dengan demikian
tepatlah rumusan Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang judul Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Berkaitan dengan pemberian Hak Tanggungan tersebut, dalam
1) Pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan 2) Selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganan Akta
Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana yang dimaksudkan dalam Pasal 10 ayat 2, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkat lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.
3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat atas tanah yang bersangkutan.
4) Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-sruat yang diperlukan bagi pendaftarnya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari berikutnya.
5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal tanah hak tanggungan sebagaimana dimaksud ayat 4.
Secara tegas ternyata bahwa saat pendaftaran pembebanan Hak
Tanggungan adalah saat lahirnya hak tanggungan tersebut. Sebelum
pendaftaran dilakukan, maka hak tanggungan tidak pernah ada. Hak
Tanggungan lahir dengan dilaksanakannya pendaftaran pemberian hak
tanggungan.
Selanjutnya seperti telah disinggung di muka pendaftaran pembebanan
hak tanggungan diatur lebih lanjut pada Pasal 44 Peraturan Pemerintah No.
24 Tahun 1997 yang berbunyi sebagai berikut:
2) Ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 berlaku juga untuk pembuatan akta PPAT yang dimaksud pada ayat 1.
e. Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Usaha
Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 33
Undang-Undang Pokok Agraria dapat diketahui bahwa terhadap tanah dengan
status Hak Guna Usaha dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah
terebut (Hak Guna Usaha) dengan Hak Tanggungan.35
f. Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan
Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 39
Undang-Undang Pokok Agraria dapat diketahui bahwa terhadap tanah dengan
status Hak Guna Bangunan dapat dijaminkan dengan membebani hak atas
tanah tersebut (Hak Guna Bangunan) dengan Hak Tanggungan.36
g.
