8 PINJAMAN RE KONSUMEN

(1)

VIII. PEMINJAMAN REAL

ESTATE & KONSUMEN

1.

1. UTANG HIPOTEK YANG BEREDARUTANG HIPOTEK YANG BEREDAR 2.

2. KARAKTERISTIK PINJAMAN HIPOTEKKARAKTERISTIK PINJAMAN HIPOTEK 3.

3. PINJAMAN HIPOTEK KEDIAMANPINJAMAN HIPOTEK KEDIAMAN 4.

4. ISTILAH2 TAMBAHANISTILAH2 TAMBAHAN 5.

5. INSTRUMEN HIPOTEK ALTERNATIFINSTRUMEN HIPOTEK ALTERNATIF 6.

6. TEKNOLOGI & PINJAMAN2 REKOMERSIALTEKNOLOGI & PINJAMAN2 REKOMERSIAL 7.

7. TIPE2 PINJAMAN KONSUMENTIPE2 PINJAMAN KONSUMEN 8.

8. SEWA GUNA USAHASEWA GUNA USAHA 9.

9. BEBAN2 PEMBELANJAANBEBAN2 PEMBELANJAAN 10.

(2)

UTANG HIPOTEK YANG

BEREDAR

 Istilah Istilah hipotekhipotek digunakan dalam hubungannya digunakan dalam hubungannya dengan pinjaman real estate (RE).

dengan pinjaman real estate (RE).

 HipotekHipotek: bukti tertulis atas hak terhadap : bukti tertulis atas hak terhadap kekayaan nyata.

kekayaan nyata.

 Utang hipotek nonpertanian, nonkediaman Utang hipotek nonpertanian, nonkediaman disebut hipotek komersial.

disebut hipotek komersial.

 Pinjaman hipotek awalnya diterbitkan oleh Pinjaman hipotek awalnya diterbitkan oleh bank2 komersial & FI lain.

bank2 komersial & FI lain.

 Lembaga asal dapat memegang hipotek atau Lembaga asal dapat memegang hipotek atau menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk

menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk

ABS.

(3)

UTANG HIPOTEK YANG

BEREDAR

 Lembaga penerbit asal dapat memegang Lembaga penerbit asal dapat memegang

hipotek atau menjualnya di pasar sekunder hipotek atau menjualnya di pasar sekunder

dalam bentuk ABS. dalam bentuk ABS.

 SekuritisasiSekuritisasi: proses transformasi pinjaman2 : proses transformasi pinjaman2

individu ke dalam ABS yang marketabel. individu ke dalam ABS yang marketabel.

 ABS diperingkat oleh agen2 peringkat kredit, ABS diperingkat oleh agen2 peringkat kredit,

seperti S&P, PT Pefindo. seperti S&P, PT Pefindo.

 Keuntungan pasar hipotek sekunderKeuntungan pasar hipotek sekunder::

 1. meningkatkan likuiditas portofolio hipotek 1. meningkatkan likuiditas portofolio hipotek

bagi lender, bagi lender,

(4)

KARAKTERISTIK2 PINJAMAN

HIPOTEK

 Perbedaan antara harga pada tanggal Perbedaan antara harga pada tanggal

pembelian rumah baru dengan jumlah pembelian rumah baru dengan jumlah

pinjaman menunjukkan pembayaran di muka pinjaman menunjukkan pembayaran di muka

(

(down paymentdown payment) atau ekuitas peminjam.) atau ekuitas peminjam.

 EkuitasEkuitas: perbedaan antara nilai pasar : perbedaan antara nilai pasar

kekayaan & utang hipotek peminjam. kekayaan & utang hipotek peminjam.

 Dalam teori penentuan harga opsi, pinjaman Dalam teori penentuan harga opsi, pinjaman

bank dipertimbangkan menambah isi opsi bank dipertimbangkan menambah isi opsi

hak untuk membayar di muka (opsi beli) & hak untuk membayar di muka (opsi beli) & gagal bayar (opsi jual) pada setiap tanggal gagal bayar (opsi jual) pada setiap tanggal

(5)

PORTOFOLIO REAL ESTATE

 Bank membuat keputusan investasi Bank membuat keputusan investasi sebagai persentase atas portofolio

sebagai persentase atas portofolio

pinjaman yang mereka inginkan untuk

berinvestasi dalam tipe2 RE yang

bervariasi.

 Keputusan tersebut memperhitungkan Keputusan tersebut memperhitungkan risiko & pengembalian.

risiko & pengembalian.

 Keputusan tersebut mencerminkan Keputusan tersebut mencerminkan karakteristik lender, pasar, & para

karakteristik lender, pasar, & para

peminjam.

(6)

PORTOFOLIO REAL ESTATE

 Beberapa lender mensyaratkan asuransi Beberapa lender mensyaratkan asuransi

hipotek swasta (PMI), ketika DP < 20%. hipotek swasta (PMI), ketika DP < 20%.

 RE kediaman adalah jaminan yang baik RE kediaman adalah jaminan yang baik

karena tahan lama & mudah diidentifikasi, karena tahan lama & mudah diidentifikasi,

& secara struktur tidak dapat dipindah ke & secara struktur tidak dapat dipindah ke

tempat lain. tempat lain.

 Selama masa deflasi & resesi, nilai RE Selama masa deflasi & resesi, nilai RE

turun. turun.

 Kelemahan RE sebagai jaminan: 1. Kelemahan RE sebagai jaminan: 1.

nilainya dipengaruhi oleh kekayaan yang nilainya dipengaruhi oleh kekayaan yang

(7)

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN

 Perbedaan pinjaman hipotek kediaman Perbedaan pinjaman hipotek kediaman dengan tipe pinjaman lain: 1. nilai

dengan tipe pinjaman lain: 1. nilai

pinjaman relatif besar, 2. berjangka

panjang, & 3. dijamin dengan RE.

 Tipe dasar pinjaman hipotek kediaman: Tipe dasar pinjaman hipotek kediaman:

 1. Hipotek bertingkat bunga tetap1. Hipotek bertingkat bunga tetap

 2. Hipotek bertingkat bunga yang dapat 2. Hipotek bertingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARMs).

(8)

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN

 Hipotek bertingkat bunga tetapHipotek bertingkat bunga tetap, ,

diamortisasi secara penuh, level diamortisasi secara penuh, level

pembayaran, berarti bahwa tingkat bunga pembayaran, berarti bahwa tingkat bunga

tidak berubah & utang secara bertahap tidak berubah & utang secara bertahap

dibayar melalui pembayaran periodik yang dibayar melalui pembayaran periodik yang

sama atas saldo prinsipalnya. sama atas saldo prinsipalnya.

 Pembayaran balonPembayaran balon: suatu porsi utang : suatu porsi utang

yang dibayar dengan pembayaran periodik yang dibayar dengan pembayaran periodik

level berakhir relatif pendek, katakan lima level berakhir relatif pendek, katakan lima tahun, & jumlah yang diamortisasi dibayar tahun, & jumlah yang diamortisasi dibayar

(9)

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN

 Nilai uang pembayaran bulanan Nilai uang pembayaran bulanan

bergantung pada ukuran pinjaman,

tingkat bunga, & maturitas.

 PV anuitas = PMT{[1-(1+i)PV anuitas = PMT{[1-(1+i)-n_-n]/i}]/i}

 Maturitas Maturitas _, biaya pinjaman , biaya pinjaman _..  Alokasi pembayaran bulanan: Alokasi pembayaran bulanan:

prinsipal

prinsipal  & bunga & bunga ..

 Indeks digunakan sebagai tingkat Indeks digunakan sebagai tingkat bunga acuan.

(10)

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN

 CapsCaps: besarnya batas tingkat bunga atau : besarnya batas tingkat bunga atau

pembayaran bulanan (ARM).

 MarginMargin: angka poin persentase yang : angka poin persentase yang

ditambahkan lender terhadap tingkat bunga

indeks untuk menentukan tingkat bunga yang

dibebankan atas ARM setiap periode

penyesuaian.

 Tingkat bunga ARM = Tingkat bunga Tingkat bunga ARM = Tingkat bunga

indeks + Margin

indeks + Margin..

 Untuk menarik pembeli rumah prospektif untuk Untuk menarik pembeli rumah prospektif untuk menggunakan ARM, lender dapat menawarkan

menggunakan ARM, lender dapat menawarkan

periode diskon.

(11)

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN

 Tingkat bunga lebih rendah yang ditawarkan Tingkat bunga lebih rendah yang ditawarkan

selama periode diskon disebut

selama periode diskon disebut tingkat bunga tingkat bunga penggoda

penggoda..

 Lender mengganti beberapa risiko tingkat bunga Lender mengganti beberapa risiko tingkat bunga

atas pinjaman hipotek yang dipegang dari

dirinya sendiri kepada para peminjam dengan

menggunakan ARM, dengan alasan:

 1. ARMs lebih berisiko daripada FRM.1. ARMs lebih berisiko daripada FRM.

 2. ARMs mempunyai risiko pelanggaran & gagal 2. ARMs mempunyai risiko pelanggaran & gagal

bayar lebih tinggi daripada FRM.

 Caranya: menggunakan asuransi hipotek Caranya: menggunakan asuransi hipotek

swasta.

(12)

ISTILAH2 TAMBAHAN

 Hipotek yang dapat diambilHipotek yang dapat diambil: :

hipotek yang dapat dilepas kepada

pemilik baru jika kekayaan dijual.

 BuydownBuydown: tingkat bunga hipotek yang : tingkat bunga hipotek yang tinggi diganti dengan membayar poin2

tinggi diganti dengan membayar poin2

pada waktu penutupan.

 Klausul yang berkaitan atas penjualan: Klausul yang berkaitan atas penjualan: pinjaman hipotek tidak dapat

pinjaman hipotek tidak dapat

ditransfer kepada pembeli baru, &

saldo pinjaman harus dibayar kepada

lender ketika rumah dijual.

(13)

ISTILAH2 TAMBAHAN

 Beban2 kelambatan: untuk menutup Beban2 kelambatan: untuk menutup

biaya2 atas rekening2 kelalaian & untuk biaya2 atas rekening2 kelalaian & untuk

menambah pendapatan fee lender. menambah pendapatan fee lender.

 Asuransi hipotek: untuk mengurangi Asuransi hipotek: untuk mengurangi

risiko gagal bayar. risiko gagal bayar.

 PoinPoin: satu persen dari jumlah prinsipal : satu persen dari jumlah prinsipal

pinjaman hipotek, & poin2 dibayar pinjaman hipotek, & poin2 dibayar

sebelum bunga. Poin meningkatkan sebelum bunga. Poin meningkatkan

tingkat bunga efektif pinjaman hipotek. tingkat bunga efektif pinjaman hipotek.

 Beban penyelesaian: beban untuk Beban penyelesaian: beban untuk

(14)

INSTRUMEN2 HIPOTEK

ALTERNATIF

 Hipotek balonHipotek balon: pinjaman hipotek : pinjaman hipotek

berjangka relatif pendek, misalnya 5

tahun. Pada akhir periode tsb., jumlah

keseluruhan pinjaman mendatang &

pinjaman baru dinegosiasi.

 Hipotek pembayaran bertahapHipotek pembayaran bertahap: : hipotek bertingkat bunga tetap, di

hipotek bertingkat bunga tetap, di

mana pembayaran bulanan rendah

pada tahun pertama & kemudian naik

pada periode tahun2 selanjutnya.

(15)

INSTRUMEN2 HIPOTEK

ALTERNATIF

 Hipotek hanya bungaHipotek hanya bunga: mengijinkan : mengijinkan

peminjam membayar hanya porsi peminjam membayar hanya porsi

bunga pinjaman untuk beberapa bunga pinjaman untuk beberapa

periode yang ditentukan, & kemudian periode yang ditentukan, & kemudian

pembayaran disesuaikan dengan pembayaran disesuaikan dengan

amortisasi secara penuh selama amortisasi secara penuh selama

berlangsungnya pinjaman. berlangsungnya pinjaman.

 Hipotek apresiasi yang dibagiHipotek apresiasi yang dibagi: :

pinjaman hipotek di mana peminjam pinjaman hipotek di mana peminjam setuju untuk membagi kenaikan nilai setuju untuk membagi kenaikan nilai

(16)

INSTRUMEN2 HIPOTEK

ALTERNATIF

 Hipotek berkebalikanHipotek berkebalikan: didesain : didesain bagi penduduk senior, > 62 tahun,

bagi penduduk senior, > 62 tahun,

yang bebas & jelas memiliki

rumahnya & ingin meningkatkan

pendapatannya dengan meminjam

terhadap ekuitas dalam rumahnya.

 Pinjaman hipotek kedua/kepemilikan Pinjaman hipotek kedua/kepemilikan rumah: ?

(17)

TEKNOLOGI & PINJAMAN2 RE

KOMERSIAL

 Skor kredit digunakan secara luas Skor kredit digunakan secara luas

sebagai penentu kredit pinjaman RE.

sebagai penentu kredit pinjaman RE.  Pinjaman2 RE komersial meliputi Pinjaman2 RE komersial meliputi

pinjaman untuk tanah, konstruksi &

pembangunan RE, & properti

komersial seperti pusat perbelanjaan,

bangunan kantor, & gudang.

(18)

PINJAMAN KONSUMEN

 Kredit konsumenKredit konsumen: berisi pinjaman : berisi pinjaman individual untuk konsumsi personal,

individual untuk konsumsi personal,

RT, & keluarga.

 Kredit konsumen adalah jantung dari Kredit konsumen adalah jantung dari perbankan eceran, yang disediakan

perbankan eceran, yang disediakan

bagi individu & SB.

 Jasa yang disediakan bagi bisnis Jasa yang disediakan bagi bisnis menengah & besar & pemerintah

menengah & besar & pemerintah

disebut perbankan besar.

(19)

TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN

 Perbedaan pinjaman konsumenPerbedaan pinjaman konsumen

dengan

dengan pinjaman komersial & REpinjaman komersial & RE::

 1. Kecuali untuk mobil & rumah mobil, 1. Kecuali untuk mobil & rumah mobil,

pinjaman konsumen relatif kecil. pinjaman konsumen relatif kecil.

 2. Tidak dijamin dengan jaminan.2. Tidak dijamin dengan jaminan.

 3. Beberapa pinjaman konsumen adalah 3. Beberapa pinjaman konsumen adalah

batas kredit terbuka (tidak batas kredit terbuka (tidak

bermaturitas). bermaturitas).

 Risiko terbesar atas kredit angsuran Risiko terbesar atas kredit angsuran

(20)

TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN

 Pasar pinjaman konsumen adalah bersaing Pasar pinjaman konsumen adalah bersaing

tinggi, dalam hal: tingkat bunga, jumlah tinggi, dalam hal: tingkat bunga, jumlah

yang dipinjamkan, fee, & jasa2 nonkredit yang dipinjamkan, fee, & jasa2 nonkredit

yang disediakan oleh para penerbit kredit. yang disediakan oleh para penerbit kredit.

 Tipe pinjaman konsumen:Tipe pinjaman konsumen:

 1. pinjaman mobil1. pinjaman mobil

 2. pinjaman konsumen berkelanjutan2. pinjaman konsumen berkelanjutan

 3. kartu kredit3. kartu kredit

 4. pinjaman rumah mobil4. pinjaman rumah mobil

(21)

SEWA GUNA USAHA

 SGUSGU: metode alternatif membelanjai : metode alternatif membelanjai

pengadaan aset2 tahan konsumen, pengadaan aset2 tahan konsumen,

seperti mobil, truk, pesawat terbang, seperti mobil, truk, pesawat terbang,

kapal, dsb. kapal, dsb.

 SGU mungkin SGU mungkin open-endopen-end, di mana bank , di mana bank

bertanggung jawa menjual aset yang bertanggung jawa menjual aset yang

di-SGU pada akhir periode di-SGU. SGU pada akhir periode SGU.

 SGU SGU colse-endcolse-end, bank mengambil risiko , bank mengambil risiko

atas nilai pasar < nilai residu aset yang atas nilai pasar < nilai residu aset yang

(22)

BEBAN2 PEMBELANJAAN

 Beban pembelanjaan: jumlah uang total Beban pembelanjaan: jumlah uang total

yang dibayar untuk penggunaan kredit. yang dibayar untuk penggunaan kredit.

 Ini berbeda antara jumlah yang Ini berbeda antara jumlah yang

dibayarkan kembali dengan jumlah dibayarkan kembali dengan jumlah

yang dipinjam. yang dipinjam.

 Ada empat metode penilaian beban2 Ada empat metode penilaian beban2

pembelanjaan atas kredit berkelanjutan: pembelanjaan atas kredit berkelanjutan:

 1. Metode saldo yang disesuaikan1. Metode saldo yang disesuaikan

(23)

BEBAN2 PEMBELANJAAN



3. Metode saldo harian rata2 tidak

termasuk transaksi sekarang



4. Metode saldo harian rata2

termasuk transaksi sekarang.



Hasil perhitungan beban

pembelanjaan: terbesar no. 4,

diikuti 2, 3, & 1.

(24)

TINGKAT PERSENTASE

TAHUNAN

 APRAPR: persentase biaya kredit atas : persentase biaya kredit atas basis tahunan.

basis tahunan.

 APR adalah IRR yang ditahunkan atas APR adalah IRR yang ditahunkan atas pinjaman.

pinjaman.

 IRR ditentukan dengan rumus:IRR ditentukan dengan rumus:  P = P = ΣΣ PMT [1/(1+i) PMT [1/(1+i)t_t].].

 AmortisasiAmortisasi: pembayaran kembali : pembayaran kembali secara bertahap atas utang.

(25)

TINGKAT PERSENTASE

TAHUNAN

 Tingkat bunga pinjaman ditambah atas:Tingkat bunga pinjaman ditambah atas:

 FC = P x R x T.FC = P x R x T.

 PMT = (P + FC)/nPMT = (P + FC)/n

 Tingkat bunga pinjaman diskon (i), Tingkat bunga pinjaman diskon (i),

dicari dengan: P dikurangi dengan dicari dengan: P dikurangi dengan

beban pembelanjaan. beban pembelanjaan.

 Hasil perhitungan APR: terbesar dengan Hasil perhitungan APR: terbesar dengan

tingkat diskon, diikuti tingkat add-on tingkat diskon, diikuti tingkat add-on

(26)

TUGAS TERSTRUKTUR



Questions, Nomor: 10.3, 10.4,

10.5, 10.6, 10.7, 10.8, 10.12 –

10.15, 10.17, 10.18, 10.19.



Problems, Nomor: 10.1, 10.2,

10.3, 10.5.



Selamat mencoba!